物業(yè)管理方案【精華14篇】
為了確保事情或工作得以順利進(jìn)行，時(shí)常需要預先制定方案，方案是計劃中內容最為復雜的一種。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理方案，希望對大家有所幫助。
物業(yè)管理方案 篇1
為貫徹落實(shí)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛生城市長(cháng)效管理的實(shí)施意見(jiàn)》及市農貿市場(chǎng)攻堅辦《關(guān)于農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神，切實(shí)加強我區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理，促進(jìn)我區農貿市場(chǎng)環(huán)境衛生和公共衛生管理工作的制度化、規范化、科學(xué)化、法制化，現結合我區工作的實(shí)際，特制訂本方案。
一、基本原則
按照市農貿市場(chǎng)管理辦法《市農貿市場(chǎng)管理辦法》相關(guān)規定，各街道（鎮、社區服務(wù)中心）為轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理第一責任單位，負責轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。商務(wù)、工商、農水、城管、衛生、物價(jià)、質(zhì)監等部門(mén)根據各自職責，做好農貿市場(chǎng)的監督管理工作，并實(shí)行統一領(lǐng)導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。
二、組織機構工作職責
為做好區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作，根據工作需要，特成立區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作領(lǐng)導小組。
三、工作職責
各街道（鎮、社區服務(wù)中心）為轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理第一責任單位，負責轄區內農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。
�。ㄒ唬﹨^商務(wù)局是農貿市場(chǎng)的行業(yè)主管部門(mén)，負責依法制定行業(yè)規范，制定市級資金補助預算方案，擬定農貿市場(chǎng)建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實(shí)施；推進(jìn)行業(yè)組織建設、開(kāi)展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。
�。ǘ﹨^工商局是農貿市場(chǎng)日常監督管理的主管部門(mén)，主要負責：宣傳貫徹有關(guān)市場(chǎng)管理的法律、法規和規章；指導市場(chǎng)開(kāi)辦者制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序管理制度，并監督實(shí)施；審查確認經(jīng)營(yíng)者的主體資格，并對其交易行為進(jìn)行監督管理；依法查處交易活動(dòng)中的'違法行為，維護交易秩序；法律、法規和規章規定的其他職責。
�。ㄈ﹨^城管局負責整治農貿市場(chǎng)周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營(yíng)和亂搭亂建，對農貿市場(chǎng)市容環(huán)境衛生進(jìn)行監督管理，對違反城市管理法律法規規定的違法行為依法進(jìn)行查處。
�。ㄋ模﹨^農水局負責嚴格依法實(shí)行農產(chǎn)品質(zhì)量準出制度，對農貿市場(chǎng)內的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農產(chǎn)品進(jìn)行監督檢測，并依法進(jìn)行監督管理，查處有關(guān)違法行為。
�。ㄎ澹﹨^物價(jià)局負責加強對農貿市場(chǎng)明碼標價(jià)和不正當價(jià)格行為的監督檢查，并依法查處有關(guān)違法行為。
�。﹨^質(zhì)監分局負責依照計量監督管理的有關(guān)規定，對農貿市場(chǎng)的計量進(jìn)行監督管理，依法查處有關(guān)違法行為。
�。ㄆ撸﹨^衛生食品藥品監管局負責指導農貿市場(chǎng)開(kāi)展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關(guān)違法行為。
四、工作要求
�。ㄒ唬└鹘值溃ㄦ�、社區服務(wù)中心）要高度重視，加強農貿市場(chǎng)常態(tài)化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農貿市場(chǎng)進(jìn)行自糾自查，自行整改。同時(shí)，建立相關(guān)機制和考核辦法，于20xx年3月29日前將所建立的相關(guān)機制和考核辦法報送區商務(wù)局市場(chǎng)科。
�。ǘ└鹘值溃ㄦ�、社區服務(wù)中心）對轄區內的農貿市場(chǎng)進(jìn)行備案管理，要緊緊依靠市場(chǎng)管理方，借助、整合工商、農水、衛生、物價(jià)、城管、商務(wù)等相關(guān)職能部門(mén)的力量，加強對農貿市場(chǎng)的有序監管。同時(shí)，針對轄區內的每一個(gè)農貿市場(chǎng)，各相關(guān)部門(mén)要分別指派專(zhuān)人負責。
�。ㄈ└鶕形k公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛生城市長(cháng)效管理的實(shí)施意見(jiàn)》（及市農貿市場(chǎng)攻堅辦《關(guān)于農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求，區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作小組每個(gè)季度對責任單位進(jìn)行一次總體考核，日�？己瞬扇‰S機暗訪(fǎng)的方式，區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作檢查組將定期或不定期對我區農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作進(jìn)行暗訪(fǎng)，每季度后一個(gè)月開(kāi)始對我區農貿市場(chǎng)進(jìn)行季度考核。各街道（鎮、社區服務(wù)中心）要充分做好迎市、區檢查的各項準備。
�。ㄋ模┰趨^農貿市場(chǎng)長(cháng)效管理工作小組的考核中，各街道（鎮、社區服務(wù)中心）所轄農貿市場(chǎng)考核不合格的，將在全區通報批評；在市級檢查過(guò)程中，各街道（鎮、社區服務(wù)中心）所轄農貿市場(chǎng)考核不合格的，將由區政府對責任人追究問(wèn)責。
物業(yè)管理方案 篇2
為深入推進(jìn)我區社區物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng )人民滿(mǎn)意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區社區物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區社區物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度。
二、服務(wù)范圍
社區物業(yè)服務(wù)要以社區公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬┕仓刃蚬芾�。加強對轄區內的流動(dòng)攤擔、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規范管理。
�。ǘ┕箔h(huán)境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協(xié)助管理轄區內公共秩序的同時(shí)，搞好轄區內的治安巡查。
�。ㄋ模┕迷O施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補栽補種等綠化養護工作。
�。┢渌�。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務(wù)項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區在推進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)工作中的主導作用，根據各個(gè)社區的實(shí)際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內的社區物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區建設與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調發(fā)展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過(guò)推行社區物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴大社區就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區環(huán)境的滿(mǎn)意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區納入社區物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
在推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長(cháng)效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專(zhuān)項整治，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長(cháng)效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮�(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對社區物業(yè)化的了解，取得居民對社區實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊�(wù)后收費。根據社區居民中失地農民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉。
六、組織領(lǐng)導
成立全區社區物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：xx。
副組長(cháng)：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發(fā)改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環(huán)衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(cháng)的社區物業(yè)化服務(wù)的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會(huì )職能分離的歷史遺留問(wèn)題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發(fā)改局：負責指導確定社區物業(yè)服務(wù)收費標準；
區財政局：負責社區物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監督考核工作；
區民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區住房城鄉建設局：負責行業(yè)指導工作；
區工商分局：負責對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區市政、園林和環(huán)衛公司：在社區專(zhuān)業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實(shí)施社區物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段。
1、xx月份對全區未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì )。
�。ǘ⿲�(shí)施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區，由街道統一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習其他單位經(jīng)驗做法。
3、xx月下旬全力推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段。
1、將開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績(jì)效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關(guān)社區進(jìn)行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收，將以社區（小區）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著(zhù)提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據，社區物業(yè)服務(wù)模式是否可持續、社區居民群眾是否滿(mǎn)意為標準，對社區居民上門(mén)問(wèn)卷調查，滿(mǎn)意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的.績(jì)效考核分值。
九、工作要求
�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認清推行社區物業(yè)化服務(wù)的重要好處。
推行社區物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿(mǎn)意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創(chuàng )業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進(jìn)社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì )，專(zhuān)題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開(kāi)展好社區物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會(huì )治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設人民滿(mǎn)意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁蕚�，為全面實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細化工作職責，要把職責落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)帶給保障。
一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項工作，確定專(zhuān)責。二是經(jīng)費要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區（小區）明確經(jīng)費xx萬(wàn)元，區和街道各安排xx萬(wàn)元。區和街道先期各拿xx萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費，保證社區物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動(dòng)員廣大社區居民用心參與社區物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業(yè)管理主要經(jīng)費來(lái)源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)管理方案 篇3
為做好xx公司20xx年防臺防汛工作，根據集團防臺防汛相關(guān)文件工作要求，認真落實(shí)防汛防風(fēng)措施，確保安全到位、保障到位、責任到位。提高應對災害性天氣的快速反應能力，在遇到高汛期、強臺風(fēng)來(lái)臨期間，最大限度確保人員生命安全和減少公司經(jīng)濟損失，積極抓好防臺防汛工作的落實(shí)，確保安全生產(chǎn)工作落實(shí)到位，特制訂公司20xx年防臺防汛工作方案。
一、明確防臺防汛工作目標
嚴格貫徹落實(shí)十九大精神，堅持安全生產(chǎn)為第一原則，確保公司全體職工充分認識到防汛防臺工作的.重要性和必要性，杜絕思想上的麻痹心理和僥幸心理，嚴格落實(shí)防臺防汛工作責任制，把防臺防汛工作的各項措施落實(shí)到位。
二、貫徹防臺防汛工作要求
1、部署“提前”：提前謀劃、提前安排、提前落實(shí)。
2、堅持“三個(gè)保證”：保證領(lǐng)導靠前指揮、保證臺風(fēng)汛期值班制度、保證相關(guān)工作人員隨時(shí)待命。
3、做到“四個(gè)到位”：應急預案落實(shí)到位、防范措施落實(shí)到位、領(lǐng)導責任制落實(shí)到位、工作安排落實(shí)到位。
三、組織領(lǐng)導結構
1、防臺防汛工作領(lǐng)導小組
為使防臺防汛決策部署更具實(shí)效性，成立防臺防汛領(lǐng)導小組，做到提前預測、綜合分析、認真組織、合理安排，確保統一指揮，迅速協(xié)調，領(lǐng)導小組成員名單如下：
組長(cháng)：xx（主要負責人）
副組長(cháng)：xx（分管領(lǐng)導）
成員：xx（業(yè)務(wù)部）、xx（安全生產(chǎn)部）
各物業(yè)資產(chǎn)管理人
2、職責分工
組長(cháng)對公司防臺防汛工作負總責，全面指揮領(lǐng)導小組防臺防汛工作；副組長(cháng)對公司防臺防汛工作負分管責任，協(xié)助組長(cháng)開(kāi)展指揮工作，并組織相關(guān)會(huì )議、監督相關(guān)工作執行情況等；各小組成員負有防臺防汛工作直接責任，負責防臺防汛工作方案具體實(shí)施。
四、主要措施
1、堅持主訊期間值班制度。日常以電話(huà)值班為主，臺風(fēng)過(guò)境期間安排專(zhuān)人進(jìn)行值班，值班人員要密切關(guān)注公司物業(yè)，及時(shí)向防臺防汛工作小組報告情況。
2、開(kāi)展全面隱患排查。各物業(yè)管理人員應做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重點(diǎn)做好排水系統、電器安全使用、玻璃幕墻、廣告牌、安全應急等設施的全面排查，對查出的問(wèn)題及時(shí)整改到位。做好防臺防汛期間的日常定期檢查，并做好記錄。在汛期過(guò)后做好復查工作。
3、加強責任落實(shí)力度。各物業(yè)管理人應明確自身職責，全面落實(shí)防臺防汛工作。在領(lǐng)導小組日常指導監督的同時(shí)，領(lǐng)導小組組長(cháng)和副組長(cháng)將開(kāi)展不定期抽查，對日常檢查記錄表、值班情況、情況上報不及時(shí)等，將根據性質(zhì)追究責任。
xx物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理方案 篇4
一、xx物業(yè)管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┖炗喓贤�，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂(yōu)。
�。ǘ┙⒄順怯畹脑敿氋Y料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。
�。ㄈ┮罁嚓P(guān)文件及本小區住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
�。ㄎ澹┮幏陡鞑块T(mén)的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個(gè)月內所有員工務(wù)必全部到位，并針對項目管理特點(diǎn)現場(chǎng)培訓，提高實(shí)用素質(zhì)。
二、接管后的日常管理服務(wù)工作
�。ㄒ唬�、設接待處，白天有專(zhuān)職人員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂(lè )觀(guān)、主動(dòng)、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著(zhù)裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。
3、門(mén)衛進(jìn)出管理要嚴格，來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。
4、充分發(fā)揮小區24小時(shí)電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識宣傳教育活動(dòng)。
7、配有消防系統設施設備，能隨時(shí)啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區安全，以創(chuàng )造良好治安環(huán)境。
10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入區，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。
�。ㄈ榱吮Ｕ闲^內公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業(yè)管理辦法》，特制定本規定：
1、各業(yè)主（住戶(hù)）應將全部常住人員狀況如實(shí)填寫(xiě)在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內安全由業(yè)主或使用人自己負責；
3、本小區實(shí)施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；
4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動(dòng)；
5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；
6、凡住戶(hù)搬離小區應提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區；
7、各業(yè)主（住戶(hù)）有職責關(guān)好自家的門(mén)窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進(jìn)行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動(dòng)。
�。ㄋ模�、環(huán)衛綠化工作：
1、公共部位及商場(chǎng)門(mén)前衛生區，管理處派專(zhuān)職衛生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，貼合衛生標準，無(wú)亂設攤點(diǎn)、廣告牌現象。
5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
6、聘請專(zhuān)職園藝工對小區內的綠化進(jìn)行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長(cháng)期，適時(shí)確定不同的養護重點(diǎn)，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。
�。ㄎ澹┉h(huán)境和衛生管理規定
為了持續小區的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長(cháng)負責。
五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標語(yǔ)、傳單者，除責令期限期清理現場(chǎng)、恢復原狀外，還將視狀況追究相關(guān)當事人的職責。
六、豢養寵物的業(yè)主（住戶(hù)）應遵守有關(guān)規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。
七、持續小區的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛(ài)護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。
�。�、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質(zhì)量，設備設施維修在保修期內應及時(shí)反饋給建設單位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線(xiàn)路，水電維修，安防監控網(wǎng)絡(luò )，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進(jìn)行維保。
5、公司每一天應派人到樓宇現場(chǎng)檢查一次，對于存在問(wèn)題，及時(shí)提出整改。
6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內趕到現場(chǎng)，及時(shí)回訪(fǎng)。
�。ㄆ撸�、加強二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規定的協(xié)議，每一天檢查一次，協(xié)調好鄰里關(guān)系，引導業(yè)主按規定裝修，共同護房屋質(zhì)量。
�。ò耍�、用心開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線(xiàn)電話(huà)，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點(diǎn)工等。
�。ň牛�、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿(mǎn)意。
三、小區車(chē)輛管理規定
1、自覺(jué)遵守小區交通管理規定，愛(ài)護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車(chē)輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車(chē)輛管理員應提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調好防盜系統至警備狀態(tài)，車(chē)內貴重物品應隨身帶走；
4、機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴禁超車(chē)，機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類(lèi)標識，如有損壞應照價(jià)賠償；
7、不準在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內停放，非機動(dòng)車(chē)務(wù)必停放在專(zhuān)用場(chǎng)地內（消防車(chē)、警車(chē)、救護車(chē)除外）；
8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、持續停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標準：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標準，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎懲有力度，滿(mǎn)意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區整體上下功夫，構成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )、省軍區各級官兵、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機制。
�。ǘ┕芾硖幗M織機構
1、辦公室：
�。�1）負責日常事物，代收代發(fā)報紙信件
�。�2）二次裝修管理
�。�3）檢查樓宇和綠化養護、保潔
�。�4）協(xié)調處理鄰里關(guān)系
2、工程部：
�。�1）負責房屋質(zhì)量檢查
�。�2）建立設備設施維保計劃
�。�3）做好日常維修保養工作
3、財務(wù)部：
�。�1）管好用好財務(wù)
�。�2）負責日常收管理費、代收水電費
�。�3）統購日常維修器材、分發(fā)器材
4、保安部：
�。�1）選好保安員搞好培訓，管好保安
�。�2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
�。�3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強周邊環(huán)境安全
�。ㄈ┕芾砣藛T的配備
1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務(wù)管理。
2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。
3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安10人（2出口），24小時(shí)值班。
7、車(chē)管員1人，負責汽車(chē)、自行車(chē)、摩托車(chē)、電動(dòng)車(chē)管理。
如上共計25名。
五、人員的選拔和培訓管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據本小區的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會(huì )公開(kāi)招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。
�。ǘ┡嘤柲繕思胺绞�
為了適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合化、社會(huì )化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗調配適宜的.工作崗位，除公開(kāi)向社會(huì )招聘具有專(zhuān)業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習培訓，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓工作技能訓練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。
公司會(huì )采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專(zhuān)業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負責督導及培訓各級別管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。
�。ㄈ┡嘤栍媱澕百Y料
培訓計劃及資料見(jiàn)附件2
�。ㄋ模┡嘤柨己�
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實(shí)公司于員工培訓期間透過(guò)不定期的培訓考核確保培訓的質(zhì)量。
六、維修基金的管理與使用
�。ㄒ唬┌磭矣嘘P(guān)規定收取并建立共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后修理、更新、改造的維修基金。
�。ǘ┚S修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核后劃撥。
�。ㄈ┚S修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當地物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核批準，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續籌。
�。ㄋ模I(yè)主轉讓房屋所有權時(shí)，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。
七、物業(yè)管理服務(wù)承諾
我公司將以"以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導管理協(xié)調管理等先進(jìn)的管理方法。根據ISO9001：20xx質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路；始終強調把服務(wù)業(yè)主（住戶(hù)）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區后，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內到達沭陽(yáng)縣標準化小區。
物業(yè)管理方案 篇5
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的.及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，承諾服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級xx，如越級xx原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日―6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)管理方案 篇6
一、 項目分析
根據所提示數字，管理面積約為14.5萬(wàn)平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車(chē)庫約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車(chē)庫、264個(gè)車(chē)位等。
二、主要管理方案內容
根據上述數字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：
1、管理機構設置及人員配置
根據管理服務(wù)的總體設想及小區的特點(diǎn)，本著(zhù)“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實(shí)行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶(hù)服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門(mén)，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設立一個(gè)主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區日常的各專(zhuān)項服務(wù)工作。并制定個(gè)部門(mén)主管及員工的崗位責任書(shū)（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責任書(shū)內容進(jìn)行對員工的BI行為規范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。
至于服務(wù)人員的服務(wù)標準要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪(fǎng)率，維修部的維修及時(shí)率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供
的服務(wù)等級為準。
1.1 客服部
根據管理面積和國際質(zhì)量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：
客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶(hù)的投訴和下屬員工的績(jì)效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。
接待員1名，負責項目部服務(wù)電話(huà)的接聽(tīng)、記錄、維修任務(wù)傳達和客戶(hù)滿(mǎn)意度回訪(fǎng)工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員（財務(wù)）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務(wù)費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負責相關(guān)票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門(mén)協(xié)助完成）
庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調工作。
四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務(wù)，以便收費工作更順利的開(kāi)展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪(fǎng)，并生成電子文檔，以便日后查找。
1.2 維修部
根據本項目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：
主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專(zhuān)業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓學(xué)習物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門(mén)窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jì)效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。
負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進(jìn)行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實(shí)際另行擬定）。
負責轄區內重大節日期間，社區文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節日期間的'園區布置及維保工作等。
1.3 安防部
根據項目實(shí)際情況，安防部設安防人員13名，以8小時(shí)三班倒
的制度負責項目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴：
安防部主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工，處理本部門(mén)日常事務(wù)，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績(jì)效評定工作。
門(mén)崗3名，主要負責小區車(chē)輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作，對出入小區的車(chē)輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車(chē)庫區的安全防范和車(chē)輛疏導工作。
電子監控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負責24小時(shí)電子監控系統的監視，協(xié)助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時(shí)間發(fā)現安全隱患，以便及時(shí)排除。并負責項目部各部門(mén)員工的工作監督。
1.4 環(huán)境部
根據項目的實(shí)際情況，環(huán)境部設服務(wù)人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：
環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門(mén)員工處理本部門(mén)日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓及績(jì)效評定工作。
室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環(huán)境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛生打掃工作，包括
項目水系的衛生維護工作。
綠化工3名，負責項目區域內的花草樹(shù)木養護、修補、澆水、防寒等工作。
服務(wù)標準則根據項目物業(yè)服務(wù)等級而定。
三、其他管理方案
1、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理
1.1 火災突發(fā)事件處理
1.2 水浸突發(fā)事件處理
1.3 電梯困人突發(fā)事件處理
1.4 未知停電事件處理
1.5 暴力突發(fā)事件處理
1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理
以上各種突發(fā)事件均根據小區的實(shí)際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。
2、社區文化的開(kāi)展
服務(wù)中心結合項目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開(kāi)展豐富多彩的社區文化活動(dòng)，營(yíng)造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開(kāi)展相應的公益娛樂(lè )活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節日聯(lián)歡會(huì )、組織社區老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。
物業(yè)管理方案 篇7
為提升我市老舊小區全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類(lèi)改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區范圍內實(shí)施老舊住宅小區物業(yè)管理改善工程�，F制定如下實(shí)施方案：
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，構建與杭州經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平相適應的住宅小區物業(yè)管理服務(wù)模式，著(zhù)力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年末，杭州市區(包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區，以下簡(jiǎn)稱(chēng)五城區)實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬(wàn)平方米，涉及住戶(hù)約13.2萬(wàn)戶(hù))基本實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長(cháng)效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取實(shí)現“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車(chē)管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實(shí)施范圍
杭州市區五城區范圍內同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.1999年以前建成;
2.房屋標準成套;
3.尚未開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會(huì )的組織指導作用，因地制宜建立長(cháng)效管理機制。
2.堅持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業(yè)管理長(cháng)效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開(kāi)展住宅小區基礎設施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實(shí)現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權”，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區的義務(wù)與職責。
五、實(shí)施步驟
1.調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業(yè)管理現狀調查、相關(guān)政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進(jìn)階段。20xx年7月-20xx年底，全面推進(jìn)五城區物業(yè)管理改善工程，主要針對已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成100萬(wàn)平方米，20xx年完成500萬(wàn)平方米，20xx年完成400萬(wàn)平方米，累計完成1000萬(wàn)平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區整治和物業(yè)管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業(yè)管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：
(1)劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區域;零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區域實(shí)行管理。
(2)建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門(mén)和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
(3)配備物管用房。補充配置小區物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
(2)環(huán)境整治。包括小區道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚(庫)整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理(含平改坡)、立面整治、樓道刷白、管線(xiàn)序化、危房修繕等。
(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區內自來(lái)水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線(xiàn)和設施的基礎改造。
(二)建立物管機制。
在對住宅小區開(kāi)展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由當地街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區化準物業(yè)管理，建立住宅小區物業(yè)管理長(cháng)效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個(gè)月內完成居民意見(jiàn)的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區(或零星住宅)因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意后予以接收。
征求居民意見(jiàn)以戶(hù)為單位(一個(gè)獨立產(chǎn)權單位為一戶(hù))，采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區化準物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶(hù)數居民選擇采取專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區居委會(huì )在兩個(gè)月內組織小區居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并成立業(yè)主委員會(huì )，指導業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的居民戶(hù)數達不到總戶(hù)數1/2以上的小區統一采用社區化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內組織建立日常物業(yè)管理機制。
2.實(shí)施物業(yè)管理。
(1)社區化準物業(yè)管理。社區化準物業(yè)管理由社區公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展�？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務(wù)，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車(chē)秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區公共服務(wù)工作站按照杭州市社區化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費。小區內公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區公共服務(wù)工作站統一收取和使用，作為小區物業(yè)管理資金，以彌補小區管理經(jīng)費不足。
(2)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據《物業(yè)管理條例》等的規定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專(zhuān)項經(jīng)費。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專(zhuān)項經(jīng)費。經(jīng)費承擔方式如下：
(1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環(huán)衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權單位承擔;承擔確有困難的，由產(chǎn)權單位向區政府提出申請，經(jīng)區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
(3)弱電桿線(xiàn)“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權單位承擔;電力桿線(xiàn)“上改下”的電氣配套費及一戶(hù)一表改造經(jīng)費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來(lái)水一戶(hù)一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。
(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的`綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線(xiàn)等費用。工程實(shí)施單位必須根據相關(guān)部門(mén)的要求，按照有關(guān)標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長(cháng)效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導小組，負責改善工程的組織和領(lǐng)導。領(lǐng)導小組下設辦公室(設在市房管局)，具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構，負責實(shí)施本轄區內物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調有關(guān)問(wèn)題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、xx、xx執法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監、消防等部門(mén)按照各自職責依法開(kāi)展住宅小區物業(yè)管理的有關(guān)工作。
2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專(zhuān)項經(jīng)費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實(shí)行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據社區準物業(yè)管理小區規模設置服務(wù)人員崗位補貼;建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位(個(gè)人)進(jìn)行獎勵;住宅小區內的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區公示無(wú)異議后予以減免;水、電、環(huán)衛等各公用事業(yè)專(zhuān)業(yè)單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價(jià)部門(mén)核定的收費標準，并支付管理單位專(zhuān)項委托費用。社區公共服務(wù)工作站統一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區聯(lián)動(dòng)、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道(鄉鎮)、社區四級聯(lián)動(dòng)機制。市政府與各區及市各相關(guān)單位簽訂目標責任書(shū)，實(shí)施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關(guān)部門(mén)要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業(yè)管理工作。
濱江區、杭州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、杭州西湖風(fēng)景名勝區，蕭山區、余杭區可參照執行。
物業(yè)管理方案 篇8
一、施工管理
1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計；
2.熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；
4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的.質(zhì)量監控，各種管線(xiàn)的預埋等；
2.出席有關(guān)工程的會(huì )議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收，并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權益；
3.對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng)，根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū)；有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監會(huì )頒發(fā)）、低壓電工證（安監局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案 篇9
一、前期之高層負責人職責。
1、在業(yè)主接房中要進(jìn)取宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門(mén)、防火門(mén)、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領(lǐng)導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領(lǐng)導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進(jìn)行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境(衛生)及各類(lèi)裝飾裝修材料出售的管理，張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統一。
7、負責接待業(yè)主的各類(lèi)投訴，并與開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)單位進(jìn)取協(xié)調聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類(lèi)突發(fā)事件。
二、前期之具體工作程序和標準：
1、每一天定時(shí)檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次(正常使用后，每2小時(shí)記錄一次)，發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的`行為，經(jīng)過(guò)對講系統及時(shí)記錄并制止，并進(jìn)行勸說(shuō)。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時(shí)告知領(lǐng)導，并采取力所能及的。(如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等)
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監督業(yè)主對樓道單元門(mén)、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時(shí)告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門(mén)、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進(jìn)行檢查，并做好記錄。時(shí)間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執，處理問(wèn)題要注重語(yǔ)氣和態(tài)度，無(wú)法處理時(shí)及時(shí)告知管理員。
物業(yè)管理方案 篇10
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順，目標為：小區內無(wú)車(chē)輛亂停放、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負責禁放無(wú)地下庫車(chē)位的車(chē)輛入院內，車(chē)管崗負責門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理，負責預定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放。
2、大廈內、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門(mén)崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門(mén)禁的監管，實(shí)行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著(zhù)裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車(chē)庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習。
2、落實(shí)分區設施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進(jìn)行維修。
3、大廈加強對水電的`控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。
4、重點(diǎn)設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管，每天跟進(jìn)保安對車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶(hù)溝通，續收車(chē)位費和落實(shí)車(chē)位固定，做好客戶(hù)解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶(hù)內可視對講故障情況的調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實(shí)，加強對片區衛生監督、客戶(hù)關(guān)系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶(hù)的承諾書(shū)簽字收集，加強出入證管理，對材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實(shí)重要商戶(hù)的電價(jià)和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問(wèn)題。
物業(yè)管理方案 篇11
以服務(wù)師生員工為宗旨，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)，根據“物業(yè)管理中心20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)年計劃”，全面提高物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)水平，搞好物業(yè)管理，現擬定“平安紅五月”實(shí)施方案如下：
一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個(gè)部門(mén)5月份開(kāi)展法律知識，法制觀(guān)念、公司制度，治安消防的學(xué)習教育，增強員工法治觀(guān)念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺(jué)性。
1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門(mén)搞一次安全培訓。
2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場(chǎng)滅火操作。
3．長(cháng)期堅持利用早會(huì )和訓話(huà)時(shí)間，隔天學(xué)習一次法律法規、管理文件，以加強職業(yè)安全的教育。
二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類(lèi)重大事故發(fā)生。
1．建全各種門(mén)崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業(yè)安全制度，應急機制和各類(lèi)規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產(chǎn)，杜絕安全事故發(fā)生，在“平安紅5月”創(chuàng )建活動(dòng)中，重點(diǎn)搞好安全生產(chǎn)（服務(wù)），以保證將“平安紅五月”的工作落到實(shí)處。
�、伲� 責任明確。各個(gè)部門(mén)安排落實(shí)一位副經(jīng)理和質(zhì)量管理員，具體實(shí)施安全綜合管理，防盜防火，安全生產(chǎn)，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書(shū)。
�、冢� 管理落實(shí)。副經(jīng)理和質(zhì)量管理員監督檢查本部門(mén)安全生產(chǎn)的整個(gè)流程，發(fā)現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時(shí)糾正。
�、郏� 安全作業(yè)、安全防范，自我保護成為員工的自覺(jué)行動(dòng)。
3．各個(gè)部門(mén)成立矛盾糾紛調解小組，副經(jīng)理任組長(cháng)、質(zhì)量管理員和一名工會(huì )骨干任調解員。信息有效，制度落實(shí)，將和諧關(guān)系落到實(shí)處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領(lǐng)導小組，協(xié)調處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、、保安部聯(lián)合組成“平安紅五月”創(chuàng )建檢查領(lǐng)導小組，每周檢查指導一次安全工作，發(fā)現隱患及時(shí)整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實(shí)際工作中得到實(shí)施。
2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產(chǎn)服務(wù)是否落實(shí)到位。嚴格排查安全方面的.管理漏洞和事故隱患，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)實(shí)施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。
5、檢查處理顧客投訴和物業(yè)服務(wù)熱點(diǎn)問(wèn)題。
創(chuàng )建“平安紅五月”，是我們創(chuàng )建“物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”，學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)的一個(gè)具體措施，只有平安物業(yè)，才有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。期待創(chuàng )建“平安紅五月”工作能夠作好，為學(xué)校的建設發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)管理方案 篇12
一、XX佳園物業(yè)概況
“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準
根據XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。
�。ǘ┒ㄆ谙蜃∮脩�(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理建議及時(shí)整改。滿(mǎn)意率達95%以上。
�。ㄈ┙⒙鋵�(shí)維修制，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟堪肽旯_(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
�。┏Ｒ幮怨卜⻊�(wù)
1、房屋管理及維修養護
�。�1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
�。�2）物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。
�。�3）空調安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養無(wú)事故隱患。
�。�1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶(hù)，備用應急發(fā)電機可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測1次。
�。�2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時(shí)排除。
�。�3）消防系統。24小時(shí)值班；設備設施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災安全隱患。
�。�4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標準；水池、水泵周?chē)鍧嵭l生，無(wú)二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次操作，每年進(jìn)行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場(chǎng)搶修，并無(wú)長(cháng)時(shí)間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務(wù)設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車(chē)輛管理。
�。�1）專(zhuān)業(yè)保安隊伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執勤，言語(yǔ)規范，處理突發(fā)事件。
�。�2）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。
�。�3）車(chē)輛出入管理嚴格，有登記。
�。�4）停車(chē)場(chǎng)停放整齊，場(chǎng)地整潔。
�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
�。�6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。
�。�7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環(huán)境衛生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
�。�1）環(huán)衛設施完備。
�。�2）實(shí)行標準化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺。
�。�4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。
�。�5）做好環(huán)衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
�。�1）綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
�。�2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。
�。�3）綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過(guò)程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
�。�1）受理本小區二次裝修咨詢(xún)與審批。
�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
�。�1）督促外來(lái)人員在三天內辦理《暫住證》手續。
�。�2）配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社區文化
�。�1）設立學(xué)習宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。
�。�2）制有居民精神文明建設公約。
�。�3）配合街道辦事處、居委會(huì )、派出所開(kāi)展各項工作。
�。�4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍π缘膶�(zhuān)項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）
1、代住戶(hù)進(jìn)行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發(fā)。
4、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。
�。ㄒ唬藴驶芾�
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)內容、標準、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設備保養不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng )新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、公司信譽(yù)度得到提高。
�。ǘ贤ǚ⻊�(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì )重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專(zhuān)門(mén)設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復業(yè)主疑問(wèn)、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規范物業(yè)公司的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報開(kāi)發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
�。ㄈ┚喸煊H善的社區文化
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區居民委員會(huì )以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構架良好的人際關(guān)系，為小區、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì )開(kāi)辟一方文明的凈土。
四、為開(kāi)展XX佳園物業(yè)管理所配置的人力、物力資源
�。ㄒ唬┤藛T設置。
根據所確定的管理檔次及實(shí)地考察，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數負責內容
管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò )處主任1人負責總體工作安排、業(yè)主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養
車(chē)管員/收銀員2人停車(chē)場(chǎng)管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車(chē)輛出入、巡邏
注：財務(wù)人員由總公司兼任。
�。ǘ┚C合效益簡(jiǎn)要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價(jià)局批復標準收費）：
管理費維修金
多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商場(chǎng)1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上車(chē)位40元/位·月
地下車(chē)位60元/位·月
五、XX佳園物業(yè)管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環(huán)境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動(dòng)組織系統。
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公司派出專(zhuān)業(yè)人員對待承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；進(jìn)駐前二個(gè)月開(kāi)始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓，針對項目特點(diǎn)制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內部機構的設置與擬定人員編制
2。物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開(kāi)展管理工作前3個(gè)月。培訓內容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3。規章制度制定
1）、根據政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶(hù)手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I(yè)管理的啟動(dòng)
1。物業(yè)的接管驗收
1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。
2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書(shū)等）
2。入伙管理
1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學(xué)的“入伙管理系統”。發(fā)放入伙通知書(shū)、住戶(hù)手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業(yè)主公約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問(wèn)；簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約；通過(guò)宣傳使用戶(hù)了解和配合物業(yè)管理工作；向用戶(hù)發(fā)放《用戶(hù)須知》、《用戶(hù)手冊》；配合用戶(hù)搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進(jìn)出道路、協(xié)助用戶(hù)搬遷以及交通指揮等；做好用戶(hù)搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案。在辦理移交手續中，系統了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3。二次裝修施工全過(guò)程監控
二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(cháng)期正常使用，公司將依《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門(mén)市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》等有關(guān)法規以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》執行管理。
作業(yè)現場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設施等戶(hù)內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動(dòng)用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù)、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線(xiàn)應使用套管；動(dòng)員住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續。
�。ㄈ┩晟频娜粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)
A、安全保衛系統
1、總體安全環(huán)境管理
在社區四周、車(chē)床進(jìn)出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時(shí)不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著(zhù)裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語(yǔ)規范，認真負責，對社區進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內流動(dòng)人員數量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告傳單或無(wú)關(guān)人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門(mén)市的物業(yè)保安呼叫系統，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風(fēng)、防地震方案等。
2、對出租戶(hù)管理
租戶(hù)的社區角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì )背景、身份也極為復雜，因此，出租戶(hù)管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)拜訪(fǎng)與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì )對小區內租戶(hù)、流動(dòng)人員的調查。確保樓宇內業(yè)主、租戶(hù)的生活安全與人際和諧。
3、車(chē)輛交通及道路管理
樓宇停車(chē)場(chǎng)有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊，機動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統
1。房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現破損及時(shí)修補，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報相關(guān)事項。
2。共用設備管理
本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會(huì )”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅�(huì )”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶(hù)生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門(mén)等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無(wú)污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無(wú)二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單；停水提前一天通知住用戶(hù)。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現象；汛期道路、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內型漏電保護自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及�。ㄓ�)戶(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時(shí)切斷電源；備用應急發(fā)電機隨時(shí)起用。
配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時(shí)，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的'變化情況，高峰用電時(shí)的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現象；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節現象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
3)弱電設備管理
每天對門(mén)禁對講系統進(jìn)行維修保養，確保故障能及時(shí)排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受?chē)栏裾幍呐嘤枴?/p>
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務(wù)X，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。
C、環(huán)境保結系統
環(huán)境衛生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛設備完備;標準化保潔（專(zhuān)職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺;房屋公共部門(mén)共用設施無(wú)蟻害;樓宇內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà);樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無(wú)遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水
3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水
4擦公寓口信報箱1次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印
5擦電梯2次/天無(wú)灰塵，無(wú)手印
6擦公共防盜門(mén)1次/周無(wú)灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵
8擦公共天花板1次/周無(wú)灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無(wú)灰塵
10擦窗戶(hù)2次/月無(wú)灰塵
道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物
2路邊綠地2次/天無(wú)雜物
3水泵結合器1次/周無(wú)灰塵
4路燈柱1次/周無(wú)灰塵
綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作;對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種;綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿;綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節進(jìn)行)草皮美觀(guān)平整
雜草清除（每周一次)確�；緹o(wú)雜草
防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（一年2次)無(wú)病蟲(chóng)害
養護施肥（一年4次)綠化生長(cháng)旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進(jìn)行維護保養;開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營(yíng)機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。
F、社區文化活動(dòng)組織系統
1、社區文化建設
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區居委員會(huì )一道，組織社區居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶(hù)擁有一份歸屬感;各項活動(dòng)事先計劃，爭取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設立學(xué)習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區門(mén)，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項重要目標，當住戶(hù)遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應對時(shí)，全公司員工都能夠有求必應地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項性的、業(yè)戶(hù)自愿選擇的特約服務(wù)方式。
1)、日常服務(wù)
設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處、服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì )與本公司溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶(hù)的質(zhì)疑、問(wèn)詢(xún)、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋住戶(hù)的各種要求;建立回訪(fǎng)制度并記錄，定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理化建議及時(shí)整改;每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。
2)、特約服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過(guò)夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢(xún)服務(wù)等
六、物業(yè)接管事項說(shuō)明
�。ㄒ�)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛生等關(guān)系小區基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業(yè)主的切身利益。
�。ǘ�)為了高效完成接管工作，公司領(lǐng)導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組（具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師、1名會(huì )計師。
物業(yè)管理方案 篇13
為了貫徹執行《重慶市物業(yè)管理條例》，規范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
xxx等。
領(lǐng)導小組下設辦公室在社區服務(wù)中心，xxx兼任辦公室主任。
主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫忙社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題，各社區要成立社區服務(wù)站，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個(gè)物業(yè)管理小區，其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）x個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）個(gè)。
印盒石社區17個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)，二類(lèi)小區12個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
觀(guān)音巖社區19個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區5個(gè)，三類(lèi)小區10個(gè)。
萬(wàn)安社區31個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區個(gè)，三類(lèi)小區1個(gè)。
太平社區30個(gè)，其中一類(lèi)小區5個(gè)，二類(lèi)小區9個(gè)，三類(lèi)小區16個(gè)。
大河溝社區20個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)，二類(lèi)小區3個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
搭馬橋社區29個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
袁家墩社區21個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區6個(gè)，三類(lèi)小區11個(gè)。
牌樓社區8個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區4個(gè)，三類(lèi)小區2個(gè)。
2、工作目標。
社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區創(chuàng )立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現規范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的'基礎上，劃定物業(yè)管理小區、制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運用墻報、、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區。
推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點(diǎn)工作在各社區加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要
1、物業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責人，對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解情景，進(jìn)取協(xié)調解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )對推進(jìn)物業(yè)管理工作的情景進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不進(jìn)取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)管理方案 篇14
一：園區簡(jiǎn)介
金沙縣工業(yè)園區位于金沙縣經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區范圍內，園區內擁有綜合辦公樓、廠(chǎng)房、宿舍、食堂等現代化工業(yè)園區；工業(yè)園以裝備制造業(yè)、食品加工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，現代服務(wù)業(yè)為依托，現代農業(yè)為基礎的產(chǎn)業(yè)體系。
二：園區物業(yè)管理
針對工業(yè)園的業(yè)態(tài)結構，占地面積龐大的特點(diǎn)，我公司對園區的物業(yè)管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業(yè)管理團隊進(jìn)行物業(yè)管理，與相關(guān)單位及時(shí)發(fā)現和整改存在的問(wèn)題，減少物業(yè)今后運行管理帶來(lái)的影響，為后期物業(yè)管理打下基礎；提升園區的整體形象，更好的帶動(dòng)園區的招商引資。我公司經(jīng)觀(guān)摩園區后，為樹(shù)立好園區的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn)及五大措施。 五個(gè)重點(diǎn)：
1：樹(shù)立工業(yè)園物業(yè)整體形象
通過(guò)環(huán)境形象，工業(yè)園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規范等專(zhuān)業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區開(kāi)放、高效、規范的整體形象。
2：確保因管理原因造成的治安消防事件
從治安、消防狀況的好壞是衡量物業(yè)管理績(jì)效的關(guān)鍵.通過(guò)技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
3：維護好園區的環(huán)境
工業(yè)園區是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區的衛生涉及到道路，廠(chǎng)房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時(shí)園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無(wú)死苗，無(wú)雜物，輔助性的展現項目的良好形象
4：設施及設備的管理
園區的設施設備在管理中，重點(diǎn)是強調專(zhuān)業(yè)管理及維護，使其使用壽命增長(cháng)，從而達到保值增值的目的。
5：樹(shù)立公司自身良好形象
我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹(shù)立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象。、
五大措施：
1：根據園區情況，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動(dòng)崗與固定崗相結合，全面防范與重點(diǎn)防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等。.
2：精心養護園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設和環(huán)保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環(huán)境管理部(保潔，綠化)，養護園區內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業(yè)園區環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區的人員都自覺(jué)愛(ài)護區內環(huán)境。
3：保證車(chē)輛有序停放.為防止車(chē)輛亂停放現象，我們將對使用人進(jìn)行引導培訓與現場(chǎng)溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規范停車(chē)和秩序井然的目的.4：實(shí)行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時(shí)每塊區域設管理員負責各自具體業(yè)務(wù)。
5：我們在管理服務(wù)中將24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機制，確保該園區因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生。
三：物業(yè)管理人員部門(mén)和具體管理實(shí)施方案
管理人員的工作職責及具體管理內容 物管經(jīng)理：
1.負責物業(yè)服務(wù)中心的全面工作。
2.根據物業(yè)管理委托合同和有關(guān)物業(yè)管理的法規、政策，組織員工向物業(yè)區域提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務(wù)。
3.擬定年度工作（含財務(wù)預算）計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業(yè)區域的經(jīng)營(yíng)管理狀況負責。
4.負責制定健全所屬部門(mén)的各類(lèi)規章制度和防范措施，指導物業(yè)服務(wù)中心處置公共突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。
5.對物業(yè)服務(wù)中心發(fā)生的各類(lèi)安全事故和隱患要認真核實(shí)、區分責任，提出處理建議。
6.指導檢查物業(yè)服務(wù)中心的清潔衛生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的`清潔、綠化量化管理運作流程。
7.負責與當地政府相關(guān)部門(mén)、社區居委會(huì )、保持溝通，確保與其有良好的公共關(guān)系；
8.每周組織一次工作例會(huì )，每月組織一次全體員工大會(huì )，通過(guò)會(huì )議貫徹公司的經(jīng)營(yíng)思想和質(zhì)量方針，落實(shí)各項工作，及時(shí)協(xié)調各部門(mén)的工作關(guān)系，對員工進(jìn)行培訓和教育，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業(yè)進(jìn)行一次巡視，以便全面檢查服務(wù)工作質(zhì)量情況；對物業(yè)服務(wù)中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業(yè)務(wù)培訓指導和績(jì)效考核。
環(huán)境主管：
1.執行公司規章制度工作程序，保質(zhì)保量，按時(shí)完成工作任務(wù)。
2.負責本部門(mén)公司質(zhì)量制度的貫徹和落實(shí)。
3.落實(shí)各項清潔衛生，綠化工作，確保內外、公共區域的環(huán)境衛生。
4.負責保潔用品的領(lǐng)用、發(fā)放及采購計劃的編制。
5.負責對部門(mén)員工業(yè)務(wù)知識培訓和工作考核。
6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時(shí)計劃落實(shí)負責。
7.負責協(xié)調與衛生、城管、綠化等管理部門(mén)的聯(lián)系。
8.負責做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。
9.負責落實(shí)投訴處理事項和各項有償、無(wú)償便民服務(wù)事宜。
10.完成管理處安排的其它任務(wù)。
安保主管
1負責制定管理處的治安、消防年度、季度工作計劃,做好保安隊年度預算報告。
2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協(xié)助、配合國家公安部門(mén)偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3.妥善處理有關(guān)安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環(huán)境,
4.開(kāi)展以"四防"(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查"四防"設施,增強全員的安全意識和法制觀(guān)念。
5.主動(dòng)督促檢查各重點(diǎn)部位的工作;協(xié)調各崗位工作確保重點(diǎn)部位的安全。
6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實(shí)。確保夜間財產(chǎn)、人身安全。
7.負責完善、制定晝間、夜間各類(lèi)鑰匙的管理規定,定期檢查執行情況,發(fā)現問(wèn)題,及時(shí)糾正和報告。
8.負責制定保安監控的管理規定和操作程序,確保監控范圍內的防火、防盜安全。
9.適時(shí)完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執行和演練落實(shí)。
10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。
11.及時(shí)督促檢查各部門(mén)對"誰(shuí)主管,誰(shuí)負責"責任制的執行情況,并協(xié)助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門(mén),辦好自己的事,確保安全工作落實(shí)。
12.組織好本部門(mén)的分工協(xié)作,每日召開(kāi)部門(mén)當值保安干部、領(lǐng)班例會(huì )。
13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14.做好本部門(mén)員工的思想工作,關(guān)心員工生活,提高業(yè)務(wù)水平。
16.完成上級交辦的其他任務(wù)
物業(yè)各部門(mén)人員及崗位工作職責
環(huán)境部：（保潔區域不包括廠(chǎng)房、宿舍、食堂）
綠化人員3人
嚴格按照相關(guān)規范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲(chóng)計劃，以無(wú)枯死、無(wú)黃葉、無(wú)病蟲(chóng)害為指導思想，確保園區綠化的觀(guān)賞性。
保潔人員12人（分三個(gè)崗位：園區內4人、園區外2人、辦公樓6人）：
每日清掃區域內垃圾并維護好區域內衛生，垃圾統一收集在垃圾堆放點(diǎn)，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內地板隨時(shí)保持光亮，干凈。
安保部
安保人員21人（分3個(gè)崗位：值守門(mén)衛6人、停車(chē)場(chǎng)6人、巡邏9人，三班倒制。安保區域不包括廠(chǎng)房、宿舍、食堂）：
在指定的崗位執勤，按規定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成上級交辦的治安保衛任務(wù)；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區的安全；對出入大門(mén)的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門(mén)需出門(mén)條，防止未經(jīng)允許的人員、車(chē)輛、物資進(jìn)出責任區，維護責任區內的人身財產(chǎn)安全；負責檢查進(jìn)出車(chē)輛有無(wú)攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤(pán)查可疑人員和物品。負責維護大門(mén)口的進(jìn)出秩序和本區域的社會(huì )秩序，禁止小商小販在門(mén)前及大門(mén)兩側擺攤設點(diǎn)；隨時(shí)掌握出入大門(mén)的車(chē)輛及人員情況，發(fā)現可疑人員應及時(shí)查詢(xún)或報告，小商小販、無(wú)成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門(mén)處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發(fā)生糾紛和一般性治安問(wèn)題時(shí)，應依法及時(shí)處理并報告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀(guān)群眾，恢復正常秩序；負責執勤區域內的公共設施安全，及時(shí)發(fā)現和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時(shí)報管理處查處。
巡邏崗負責巡邏范圍內各類(lèi)事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現解決或報告檢查中發(fā)現的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無(wú)故滯留在巡邏區內的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據指令做好查控工作，預防各類(lèi)案件的發(fā)生；仔細巡查易發(fā)生問(wèn)題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā)生意外事件；按規定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現漏水漏電，或聞到異味，或聽(tīng)到可疑聲響，或發(fā)現可疑人員及物品應立即做安全處理并及時(shí)報告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規定填寫(xiě)巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。
保證車(chē)輛有序停放.防止車(chē)輛亂停放現象，對車(chē)輛人進(jìn)行引導與現場(chǎng)溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規范停車(chē)和秩序井然。
維修部（2人，服務(wù)區域不包括廠(chǎng)房、宿舍、食堂）
負責園區物業(yè)和配套設施設備及場(chǎng)地的日常維修，保養，巡視，檢查等工作。
辦公室（2人，文員、會(huì )計）
做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統計每月考勤并交財務(wù)做帳，留底。管理辦公各種財產(chǎn),合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率等其他臨時(shí)工作.
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