有關(guān)于對舊村改造稅收征管的調研報告
有關(guān)于對舊村改造稅收征管的調研報告
近年來(lái)，隨著(zhù)城市規劃建設的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，社會(huì )主義新農村建設步伐不斷加快，舊村改造已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要形式。為了徹底摸清全市舊村改造的開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式和稅收管理現狀，xx市地稅局文昌征收分局安排專(zhuān)人深入街道辦事處、相關(guān)村（居）委會(huì )及職能部門(mén)，進(jìn)行了全面調查，并就如何規范稅收征管提出建議。
一、舊村改造的現狀
舊村改造是指改造區域占地原本就屬于農村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟條件在有關(guān)政府部門(mén)的指導下對村民集體居住房屋、配套設施等按預定規劃進(jìn)行改造新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。自國家停止福利分房制度、實(shí)行住房商品化以來(lái)，居民主要依賴(lài)商品化房屋以解決住房需要，導致城市化發(fā)展速度和城市房?jì)r(jià)攀升并存。由于通過(guò)招、拍、掛和協(xié)議轉讓土地面積的增多，使得城中村和市郊村的土地越來(lái)越少，有力推動(dòng)了農村特別是具有地域和資源優(yōu)勢的村莊舊村改造的速度，由于房屋價(jià)格低廉，可以使村集體、村民和居民通過(guò)灰色地帶享受房?jì)r(jià)上漲和土地增值的特殊利益，村民通過(guò)舊村改造獲得了較大的福利。以文昌分局轄區為例，所轄33個(gè)自然村有40%進(jìn)行了舊村改造，城中村改造率高達60%，城中村入住率達80%以上，市郊及較偏僻的村入住率不高甚至無(wú)人入住。
二、舊村改造的形式
舊村改造主要分為由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行統一開(kāi)發(fā)和所在村（居）委會(huì )自行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)兩種形式。按照房屋分配方案的不同，大體分為以下五種類(lèi)型。
�。ㄒ唬┐澹ň樱┪瘯�(huì )負責規劃、拆遷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統一開(kāi)發(fā)。由于規劃區域屬于黃金地段，一般由所在村（居）委會(huì )依據城市規劃提出申請，由有關(guān)職能部門(mén)審批后，政府以劃撥的形式供給土地，村（居）委會(huì )負責落實(shí)前期拆遷和后期安置，交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行統一開(kāi)發(fā)，樓房建成后，除安置拆遷戶(hù)外，其余全部對外銷(xiāo)售。建設項目主要包括住宅樓和沿街商業(yè)設施等，對內安置綜合考慮舊村改造項目所處位置、村居委會(huì )集體經(jīng)濟基礎、當期市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格等多種因素，確定回遷安置方案。大多實(shí)行按舊房占地面積折算新房面積，超面積補差，不足面積退款的方法�；剡w戶(hù)不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證，對外銷(xiāo)售發(fā)放房產(chǎn)證和土地使用證。以某村委會(huì )為例，舊村改造由本村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承建，首批于20xx年建成后，確定了兩個(gè)回遷方案：一是拆遷戶(hù)按舊房占地面積1平方米1020元作價(jià)，直接以現金償付，拆遷戶(hù)自行決定是否購買(mǎi)安置住房；二是拆遷戶(hù)按舊房占地面積1平方米折算為樓房建筑面積0.85平方米, 超標準的面積按市場(chǎng)價(jià)格補差。
�。ǘ┐澹ň樱┪瘯�(huì )以宅基地的名義規劃，借用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)開(kāi)發(fā)。由于城市規劃建設原因，部分村（居）委會(huì )由于宅基地規劃面積不足，為滿(mǎn)足村民的居住需求，由村委會(huì )統一擇地規劃施工，建成后分配給本村村民，剩余部分進(jìn)行對外銷(xiāo)售，所獲收益歸集體所有。以某居委會(huì )為例，該村于20xx年開(kāi)工建設了70套住房，建筑面積7000平方米。村居委會(huì )給予每個(gè)村民補償1.5萬(wàn)元，折算為樓房相當于每人按優(yōu)惠價(jià)提供24.53平方米樓房，超優(yōu)惠面積按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的分配方案。村民購買(mǎi)47套后，其余23套全部由房地產(chǎn)公司代理銷(xiāo)售。由于對外銷(xiāo)售房屋為“小產(chǎn)權房”，且當初銷(xiāo)售環(huán)節許諾給外銷(xiāo)戶(hù)辦理兩證，目前該村在繳納違法占地罰款和補繳土地出讓金后，正協(xié)調有關(guān)部門(mén)補辦房產(chǎn)證、土地使用證。
�。ㄈ┐澹ň樱┪瘯�(huì )以宅基地的名義統一規劃，村民自行建造住宅，出售轉讓不受限制。以某村委會(huì )為例，20xx年該村以劃撥宅基地的名義擇址新建，按一處老房分配一處宅基地的標準，根據村居委會(huì )統一規劃要求，每戶(hù)占地面積179.28平方米，每戶(hù)上交村委8000元后（其中3000元由村委會(huì )負責修路和水電的鋪設），由村民自行建造二層樓，新建房一律不辦理兩證。目前共建成二層樓241戶(hù)（本村有戶(hù)口172戶(hù)，戶(hù)口遷走分宅基地69戶(hù)），部分住房已經(jīng)對外轉讓。
�。ㄋ模┐澹ň樱┪瘯�(huì )以宅基地的名義統一規劃，集中建造，出售轉讓不受限制。以某村委會(huì )為例，20xx年以劃撥宅基地的名義擇址規劃，統一施工。建成后，對需要分配宅基地的村民收取成本價(jià)，統一抓鬮，決定住房位置。新建房不辦理兩證。目前已建戶(hù)型為3間的二層樓57戶(hù)，每戶(hù)占地183平方米，收費8.7萬(wàn)元；已建戶(hù)型為2間的二層樓8戶(hù)，每戶(hù)占地127平方米，收費7.1萬(wàn)元，部分住房已經(jīng)對外銷(xiāo)售。
�。ㄎ澹┐澹ň樱┪瘯�(huì )以宅基地的名義統一規劃，集中建造，出售轉讓嚴格限制。以某居委會(huì )為例，該村以劃撥宅基地的名義擇址規劃，統一建房后分配給村民，每平方米給予一定的優(yōu)惠政策，不辦理兩證，以按1800元/平方米收取樓房押金，三年內不得轉賣(mài)，否則按2100元/平方米收取房款。
三、舊村改造稅收管理中存在的問(wèn)題
凡舊村改造過(guò)程中規劃建設占用土地通過(guò)招、拍、掛方式取得，以政府為主體進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，在稅收管理方面不存在問(wèn)題，以其他方式取得規劃建設用地的，存在問(wèn)題較多。
(一)規避?chē)曳煞ㄒ�，追求利益最大化。近年�?lái)，黨中央、國務(wù)院連續下發(fā)嚴格土地管理、加強土地調控的政策文件，三令五申農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”；單位和個(gè)人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)規定標準；農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。不少村（居）委會(huì )在舊村改造前，一般都會(huì )對國家有關(guān)村鎮規劃建設的法律法規進(jìn)行系統研究，針對土地監管和懲處上的漏洞，借鑒臨近村莊的成功模式，認為村（居）委會(huì )作為基層群眾自治組織，以規劃宅基地名義開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是為百姓辦事、為集體牟利，加上國家上下提倡建立和諧社會(huì )和社會(huì )主義新農村建設，即使違法違規占地建設，國家有關(guān)行政執法部門(mén)也不會(huì )大規模拆毀，無(wú)非就是“先乘車(chē)、后補票”或者干脆就是“乘車(chē)不補票”，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,也給稅收管理造成困難。
�。ǘ⿲�(shí)際調查取證難，稅收征收阻力大。按照《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規范性文件規定，村（居）委會(huì )無(wú)論是以規劃宅基地名義還是以其他形式建造的房地產(chǎn)，對本村（居）委會(huì )以外的人員銷(xiāo)售取得的收入，應當按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費。由于稅負較高，對于稅務(wù)部門(mén)的調查詢(xún)證，無(wú)論是村（居）委會(huì )主任還是會(huì )計人員，一般都推委扯皮，加之近幾年來(lái)村（居）委會(huì )換屆選舉、人事更迭等原因，一些涉稅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的立項、審批、建設、分配方案等基礎資料難以核實(shí)，個(gè)別村（居）委會(huì )甚至對調查工作采取消極抵制的態(tài)度，以種種借口拒不提供資料。而以劃宅基地名義分房的村民，數量多、身份雜，不愿提供甚至故意隱瞞轉賣(mài)事實(shí)，給征管工作造成阻力。
�。ㄈ┗A設施建設形式多樣，建筑業(yè)稅收大量流失。村級財務(wù)人員由于素質(zhì)差異和財務(wù)核算基礎薄弱，缺乏索要發(fā)票意識，對舊村改造涉及舊房拆遷以及規劃宅基地范圍內修建道路等工程項目的單位或個(gè)人，多采取白條或工資表的形式結算拆遷工程款；缺乏協(xié)稅護稅意識，宅基地土建工程一般由村（居）委會(huì )或村（居）民自行選定個(gè)體建筑隊伍施工，施工方和建設方開(kāi)票和索票意識較差，且村（居）委會(huì )經(jīng)常以房抵頂工程款項，造成建筑業(yè)稅收的流失。
�。ㄋ模靶‘a(chǎn)權房”管理不力，難以應收盡收。日前，國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布新規，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而在此之前，尚無(wú)法律法規對“小產(chǎn)權房”是合法還是非法作出界定。同時(shí)，對于農村集體建設用地的流轉方式一直沒(méi)有明確規定。該局認為稅收管理意義上的“小產(chǎn)權房”界定至少包括兩個(gè)要素：一是占用土地性質(zhì)為農村集體所有制；二是城鎮居民通過(guò)購買(mǎi)村（居）委會(huì )開(kāi)發(fā)或村（居）民轉讓方式取得土地使用權及住房的行為為非法行為。另外，城鎮居民通過(guò)各種變通方式取得的農村集體所有制房屋產(chǎn)證、土地使用證的，也應當認定為“小產(chǎn)權房”。目前，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，依據營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細則的有關(guān)規定，對部分已經(jīng)能夠明確界定“小產(chǎn)權房”銷(xiāo)售的村（居）委會(huì )進(jìn)行了征收管理，但是由于不能辦理產(chǎn)權證書(shū)，普遍存在拖欠房款的問(wèn)題，另外部分對外銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權房”不能準確界定，實(shí)際工作中難以征收到位。
�。ㄎ澹┍O管弱化和政策不明，稅收管理難以到位。稅務(wù)機關(guān)受傳統觀(guān)念影響，認為農村劃分宅基地屬于免稅事項，缺乏對實(shí)際運作中涉稅事項加強管理的清醒認識，缺乏對舊村改造中發(fā)生應稅行為規范管理的調查研究，實(shí)際稅收管理工作相對弱化。另外，因為現行稅收政策不明確，造成稅收征管措施無(wú)法落實(shí)。例如對于“小產(chǎn)權房”的征稅依據，除營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細則有關(guān)規定外，目前沒(méi)有相應的規范性文件明確。再比如舊村改造中的拆遷安置稅收政策問(wèn)題，依據國稅函[1995]549號文件明確規定，對房地產(chǎn)企業(yè)從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計征營(yíng)業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務(wù)機關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計征營(yíng)業(yè)稅，對最終轉讓時(shí)未作價(jià)結算的住宅區配套公共設施(如居委會(huì )用房、車(chē)棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。目前各省市執行情況不一致，省內目前尚沒(méi)有明確政策，基層征收管理人員難以把握。
四、加強舊村改造稅收管理的建議
�。ㄒ唬┘訌姸悇�(wù)登記管理，納入正常申報征收。稅務(wù)登記是稅收管理的前提和基礎。要嚴格征管法及其實(shí)施細則以及稅務(wù)登記管理辦法的要求，結合村（居）委會(huì )應稅項目較多的實(shí)際，及時(shí)辦理稅務(wù)登記，同時(shí)對于舊村改造中零散建筑工程項目較多的實(shí)際，及時(shí)辦理扣繳登記，改變以往按年查賬、一次征收的模式，實(shí)行按月申報、動(dòng)態(tài)監控的方法，確保實(shí)現稅款及時(shí)足額入庫。
�。ǘ⿵娀惙ㄐ麄�，提高納稅意識。要增強稅法宣傳的針對性，深入開(kāi)展稅法宣傳進(jìn)村（居）委會(huì )、進(jìn)社區活動(dòng)，結合村（居）委會(huì )財務(wù)人員辦稅過(guò)程中常見(jiàn)問(wèn)題以及舊村改造過(guò)程中涉稅問(wèn)題，舉辦專(zhuān)題輔導班詳細講解，充實(shí)財務(wù)人員的稅收知識。同時(shí)，要借助村（居）委會(huì )這個(gè)宣傳平臺，進(jìn)行多形式、經(jīng)�；男麄�，將稅法、土地和房產(chǎn)管理等法律法規有機結合進(jìn)行宣傳，促使村（居）民增強索要發(fā)票和產(chǎn)權保護意識，增強依法納稅意識，避免村（居）民因不懂法而承擔法律風(fēng)險，為稅收征收管理打好基礎。
�。ㄈ⿲�(shí)行區別對待，明確稅收政策。實(shí)施舊村改造，既是經(jīng)濟發(fā)展和城市化建設的必需,也是適應社會(huì )主義新農村建設、構建和諧社會(huì )的需要。從舊村改造的開(kāi)發(fā)動(dòng)機和受益對象看，一方面要解決農民住房問(wèn)題，受益者是農（居）民；另一方面要通過(guò)舊村改造運營(yíng)土地資源、發(fā)展集體經(jīng)濟和擴大福利積累，受益者是村（居）委會(huì )和農（居）民。因此，建議盡快出臺舊村改造的稅收政策，對具體涉稅行為應區別對待：將房屋安置給拆遷戶(hù)的，暫不征收營(yíng)業(yè)稅，但對安置過(guò)程中向村民收取超面積部分的價(jià)款，可按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；向非拆遷戶(hù)出售商品房，應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
�。ㄋ模┮劳芯C合治稅，實(shí)現源頭控管。舊村改造作為一項系統的社會(huì )工程，要加強涉稅管理，必須依靠地方黨委政府的有力支持，加強與城市規劃建設局、國土資源管理局、房管局、財政局、各街道辦事處鄉建辦以及村（居）委會(huì )等部門(mén)的配合協(xié)作。一方面要深化社會(huì )綜合治稅工作機制，完善舊村改造稅源監控網(wǎng)絡(luò )，完善涉稅信息的收集整理和定期交換，及時(shí)掌控“第一手”資料，為后續管理打好基礎。另一方面要密切關(guān)注國家對于“小產(chǎn)權房”的控制政策，一旦政策松動(dòng)，要及時(shí)提請地方黨委政府，主動(dòng)加強與土地、房管部門(mén)的配合，在辦證環(huán)節落實(shí)“以票控稅”，及時(shí)進(jìn)行稅款的追征。另外，對于土地管理部門(mén)對部分已經(jīng)規劃多年無(wú)產(chǎn)權的住宅小區，在責令補繳違法占地罰款和土地出讓金后準備辦理國有土地使用權的，要及時(shí)跟進(jìn)管理，加強稅款清算。
�。ㄎ澹┩晟茖�(zhuān)業(yè)管理，努力挖潛增收。要抓住當地政府規范舊村改造行為，整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的有利契機，及時(shí)將舊村改造納入綜合治稅管理網(wǎng)絡(luò )，加強與相關(guān)職能部門(mén)的配合聯(lián)動(dòng)，制定完善控管辦法，有效推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理進(jìn)程；同時(shí)，要根據舊村改造的投資規模，及時(shí)將舊村改造納入重大建設項目管理，通過(guò)立項建檔、跟蹤管理、納稅評估等手段規范流程，深化管理，促使村委會(huì )依法及時(shí)申報繳納稅款，確保應收盡收。
【對舊村改造稅收征管的調研報告】相關(guān)文章：
關(guān)于城市危舊小區改造工作的調研報告范文02-03
脫貧攻堅調研報告精選03-19
關(guān)于調研報告的寫(xiě)法03-19
調研報告寫(xiě)作的格式09-18
調研報告的寫(xiě)作格式08-01
特色小鎮調研報告范文03-19
教育綜合改革調研報告02-26
工程建設進(jìn)展情況的調研報告02-23
關(guān)于培訓的調研報告三篇02-16