城區住宅區的調研報告
城區住宅區的調研報告
一、基本情況
因鎮歷史、地理位置的特殊性，目前鎮居民的住房主要有五類(lèi)：
一是第一批公房，建設時(shí)間約為1970年至1980年初，建筑巷3棟，建筑公司1棟、工藝美術(shù)廠(chǎng)11棟、石油公司2棟，這批住房基本上不是成套住房，無(wú)廚房、衛生間。住戶(hù)也多是外來(lái)務(wù)工人員或城市貧困戶(hù)，住戶(hù)60余戶(hù)，居民300人左右。房齡40年左右。
二是福利房，建設時(shí)間為1985年至1990年初，這批福利房是政府或單位自建分配給干部職工，其中包括部分成套公房，房改時(shí)也屬個(gè)人產(chǎn)權。目前共有121棟，1675戶(hù)，5362人。房齡30年左右，部分參與房改的公房房齡40年以上。
三是單位集資房，建設時(shí)間1990年至井寧合并前，這批住房是沒(méi)有享受福利房的干部職工，自行籌資建設的住房，目前共有61棟，1058戶(hù)，3684人。房齡20年左右。
四是安置房，是井寧合并后建設開(kāi)發(fā)拆遷安置建設的。主要集中在北嶺小區、北苑小區、七星苑、小區，它們分別由國土局、建設局、房產(chǎn)局等單位牽頭開(kāi)發(fā)建設的。共有19棟，507戶(hù)，1243人。
五是商品房（公寓）是由開(kāi)發(fā)商投資建設的。新開(kāi)發(fā)的商品房因年限短，管理相對規范，目前情況良好，這部分房主大部分是外地人，以投資或避暑為目的購買(mǎi)的商品房。其中本市常住人口所占比例極小。此外新村原住民在統一規劃下自行建設了73棟商住房,常住居民約300人。
城區常住人口約4000戶(hù)13000余人，其中居住在福利房中的居民所占比重最大，約為38%，其次居住在原單位集資房中的居民約為26%，約有10%的居民住在安置房中，約20%左右的居民住在商品房或公寓中，還有少部分居民住在自建房和第一批公房?jì)�。從我們調查的情況來(lái)看，目前城區的住房條件確實(shí)不容樂(lè )觀(guān)，六成以上的居民居住在老舊的住宅區內，這個(gè)現實(shí)狀況是改善人民群眾生活條件亟待破解的難題。
二、存在的問(wèn)題
目前居民居住的公房、福利房、集資房、安置房及部分商品房因建設年代久遠或管理不規范導致諸多問(wèn)題。
�。ㄒ唬┗A設施差。老舊住宅區建設時(shí)規劃設計標準低，整體布局不合理，零散不成規模，主要表現在：一是普遍無(wú)綠化或面積極少。二是無(wú)體育健身和文化活動(dòng)場(chǎng)所。三是有些住房無(wú)柴火間或車(chē)庫，很多居民將雜物擺放在樓道里、樓房邊或空地上。四是道路老化破損嚴重，沒(méi)有路燈和庭院燈。五是上下水管網(wǎng)嚴重老化，化糞池無(wú)人清理，經(jīng)常堵塞導致污水橫溢。
�。ǘ┚用窠Y構組成復雜，管理難度大。因市址下遷，原來(lái)居住在的干部職工都遷往新城區居住，原住房大部分轉讓或出租。當前居住在的居民大部分是從事與旅游相關(guān)行業(yè)的人群，如管理局的干部職工、個(gè)體戶(hù)、導游、務(wù)工人員等，常住戶(hù)較下遷前發(fā)生了巨大的變化，因住戶(hù)復雜多樣，增加了管理難度。
�。ㄈ╅L(cháng)期無(wú)人管理、監管。居民區衛生、基礎設施長(cháng)期無(wú)人清潔、維護，私搭亂建、養雞、種菜、亂堆放的現象較為普遍，綜合環(huán)境越來(lái)越差。此外很多居民將柴火棚出租給務(wù)工或外來(lái)流動(dòng)人員，大部分出租的柴火棚面積小且無(wú)衛生間、廚房，為增加使用功能和面積，私搭亂建的現象突出，加上私自安裝電線(xiàn)、明火做飯等，在影響綜合環(huán)境的同時(shí)造成治安、消防安全隱患和地質(zhì)災害隱患（有些柴火棚處在山腳下）。
�。ㄋ模┪飿I(yè)公司運營(yíng)、介入難。因住戶(hù)的承受能力以及對服務(wù)要求的差異性，現有物業(yè)公司的小區每戶(hù)每月10元都難以收齊，公寓住戶(hù)從2008年以來(lái)物業(yè)費分文未交，物業(yè)公司難以運轉。此外，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)完成后，應由開(kāi)發(fā)單位按一定標準提供物業(yè)管理啟動(dòng)資金，由于啟動(dòng)資金無(wú)法落實(shí)，加上相關(guān)職能單位在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)完成后沒(méi)有按有關(guān)規定要求成立物業(yè)公司或引進(jìn)物業(yè)公司（如公寓等），住房出售完后就不管不問(wèn)。安置房也存在同樣的問(wèn)題，如北苑、北嶺、七星苑等，它們分別由國土局、建設局、房產(chǎn)局等單位開(kāi)發(fā)建設的，安置任務(wù)完成后，后續的管理工作也沒(méi)有跟上。包括新村建設完成后，也沒(méi)有建立長(cháng)效的管理機制。
三、對策建議
目前居民住宅區存在的諸多難題，從解決居民最關(guān)心的現實(shí)問(wèn)題的出發(fā)，加大對老舊住宅區的治理，徹底改善居住環(huán)境，讓居民群眾生活在一個(gè)美好、安全、舒適的環(huán)境中，建議做好以下幾方面的工作。
�。ㄒ唬┑谝慌恳蚪ㄔO時(shí)間長(cháng)，現已特別破舊，不少房屋漏雨、地基下沉等，加上功能單一不成套，給居民生活帶來(lái)不便。這些居民普遍收入較低，無(wú)力解決這一難題，建議對特別老舊的居民區實(shí)施重建。有些老舊的房屋破爛不堪甚至已成危房，單純的改造提升無(wú)實(shí)際意義，建議對這部分住宅區重新規劃、建設，加快推動(dòng)工藝美術(shù)廠(chǎng)棚戶(hù)區改造，使這部分居民的住房條件盡快得到改善。
�。ǘ└＠�、集資房所占比重最大，福利房經(jīng)房改后歸個(gè)人所有，集資房也屬個(gè)人產(chǎn)權，這部分住房已有20至40年的房齡，房屋陸續出現質(zhì)量問(wèn)題，且沒(méi)有集中零散的分布在城區的小街小巷里，即使整治改造后，也沒(méi)有條件引起物業(yè)公司入駐。這部分住房只有政府投資進(jìn)行改造后，增加專(zhuān)項財政預算，指定或委托責任單位、企業(yè)進(jìn)行管理。
�。ㄈ┏菂^的拆遷安置房主要集中在，這些住宅區樓房相對集中、封閉，且年限較短，具有較好的條件，經(jīng)整治改造后，制定優(yōu)惠政策引導物業(yè)公司入駐。
安置房拆遷安置時(shí)沒(méi)有繳納房屋維修基金，福利房、單位集資房在辦理房產(chǎn)證時(shí)只繳納了少量的房屋維修基金，難以通過(guò)房屋維修基金的途徑解決問(wèn)題。建議政府設立維修基金，專(zhuān)門(mén)解決住宅區下水管道堵塞、化糞池堵塞、房屋漏雨等基礎設破損問(wèn)題，且指定職能單位負責維修，避免因資金難以落實(shí)導致問(wèn)題久拖不決。
�。ㄋ模┻M(jìn)一步規范房地產(chǎn)、物業(yè)公司的管理，使有物業(yè)小區能健康長(cháng)期的運營(yíng)下去。新開(kāi)發(fā)的商品房項目如等目前都有物業(yè)公司進(jìn)行管理，房產(chǎn)局作為物業(yè)公司的主管部門(mén)，需要加強行業(yè)管理，使物業(yè)公司規范經(jīng)營(yíng)，按要求提供物業(yè)服務(wù)。同時(shí)嚴格執行有關(guān)規定，新開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)項目完成后必須成立、引進(jìn)物業(yè)公司,并且交納保證金。
�。ㄎ澹⿲�(shí)施廉租房項目，目前城區有一部分下崗職工、困難職工等低收入人群居住在原企業(yè)、單位的公房里，居住條件差。另外有大量外來(lái)務(wù)工人員在賓館、建筑工地、超市等場(chǎng)所工作，因收入較低，無(wú)力承擔高額的房租，大都租住在柴火棚或車(chē)庫里，生活和安全條件堪憂(yōu)，實(shí)施廉租房項目是最切實(shí)有效的辦法。
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