關(guān)于車(chē)位市調報告范例
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篇一：停車(chē)位調查報告
一．引言
隨著(zhù)我國城鎮居民生活水平的不斷提高， 家用汽車(chē)擁有量也日益增多，這一點(diǎn)在上海表現的更為突出。根據上海統計年鑒數據，07 年上海轎車(chē)擁有量為 72.81 萬(wàn)輛，08 年上升到 82.96 萬(wàn)輛，09 年達 到 95.1 萬(wàn)輛。 但家用汽車(chē)的普及化在提高有車(chē)家庭生活質(zhì)量的同時(shí)， 也帶來(lái)一系列問(wèn)題，例如環(huán)保問(wèn)題、交通秩序問(wèn)題、停車(chē)問(wèn)題等。其 中業(yè)主與業(yè)主之間、 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因為住宅小區停車(chē)問(wèn)題 而產(chǎn)生的矛盾與糾紛也日益增多。 這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制 度加以消除或緩解。 我們試對住宅小區停車(chē)管理制度方面和法律法規方面存在的問(wèn)題進(jìn)行分析、梳理，并提出相應的完善構想。 停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較成功的經(jīng)營(yíng)方法， 不少物業(yè)服務(wù) 企業(yè)為了取得住宅小區的物業(yè)經(jīng)營(yíng)權，降低物業(yè)服務(wù)費用標準，或者 由于歷史原因導致物業(yè)服務(wù)費用標準比較低， 如果依靠物業(yè)服務(wù)費用 收入，那么企業(yè)經(jīng)營(yíng)要虧損。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以能夠繼續履 行物業(yè)服務(wù)合同，其主要原因是由于購車(chē)潮的到來(lái)，大量業(yè)主的汽車(chē) 停放為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )造了大量的市場(chǎng)空間， 停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入起到重 要作用。從住宅小區可經(jīng)營(yíng)的資源來(lái)看，停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)是物
業(yè)服務(wù)企 業(yè)最好的資源。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)過(guò)程中應注重規避 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，擴展停車(chē)場(chǎng)地。 近年來(lái),越來(lái)越多的小汽車(chē)進(jìn)入城市普通家庭,如何解決汽車(chē)停 3 放問(wèn)題已經(jīng)成為一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。 “汽車(chē)易買(mǎi),車(chē)位難求” “,有車(chē) 方知停車(chē)難” ，這是許多有車(chē)族發(fā)出的由衷感慨。但是，停車(chē)難問(wèn)題 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)卻是一個(gè)難得機遇， 合理利用住宅小區資源可 以開(kāi)發(fā)更多的停車(chē)位，為企業(yè)創(chuàng )造更多地經(jīng)濟效益，也在一定程度上 解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)微利經(jīng)營(yíng)的狀況。但同時(shí)，也造成了許多小區停車(chē) 場(chǎng)的管理問(wèn)題，我們將研究主要的幾大矛盾。
二．小區停車(chē)現狀及停車(chē)難的原因分析
�。ㄒ唬�.私家車(chē)的大幅度增長(cháng)是“停車(chē)難”產(chǎn)生的直接原因 私家車(chē)持續增長(cháng)已成未來(lái)幾年發(fā)展的必然趨勢， 小區汽車(chē)將呈剛 性增加，能否在小區中給車(chē)找個(gè)落腳點(diǎn)，已成為許多購車(chē)者首要考慮 的問(wèn)題。事實(shí)上，一旦小區建成后，很難再增加小區停車(chē)位，持續增 加的機動(dòng)車(chē)使小區停車(chē)難、亂停車(chē)問(wèn)題日益突顯。
車(chē)位需求急劇擴大 住宅小區停車(chē)位供不應求。 住宅小區停車(chē)位供不應求住宅小區車(chē)輛數量快速的增長(cháng)，導致許多私人汽車(chē)找不到停車(chē) 位。大量的私人汽車(chē)進(jìn)入住宅小區，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓 前后的小塊綠地，改作停車(chē)坪，這種辦法雖能緩解停車(chē)的緊張情況， 但不能從根本上解決問(wèn)。小區停車(chē)位配備指標長(cháng)期偏低。 住宅小區停車(chē)位配備指標長(cháng)期偏低。 住宅小區停車(chē)位配備指標長(cháng)期偏低住宅
小區停車(chē)位配備的情況來(lái)看， 車(chē)位配備指標長(cháng)期偏低是停車(chē) 位指標的主要問(wèn)題。車(chē)位的配備與住區的檔次、區位、小區居民的經(jīng) 濟水平等因素都密切相關(guān)， 各小區的停車(chē)規劃指標并沒(méi)有一個(gè)統一的 標準。同時(shí)停車(chē)管理的力度相差較大，從管理上來(lái)說(shuō)，由于管理水平 參差不齊，亂停亂放嚴重，造成停車(chē)數量少，部分車(chē)位閑置。住區結 構不合理，對于家用汽車(chē)發(fā)展認識不足，汽車(chē)的增加和道路缺乏有機 的統一，道路布局結構不能滿(mǎn)足需求，人車(chē)混行嚴重，對步行居民、 少年兒童、老人的安全造成了直接的威脅，嚴重影響了業(yè)主的安全， 停車(chē)難還帶來(lái)了許多社會(huì )問(wèn)題。 住宅小區停車(chē)位不足有歷史原因， 是開(kāi)發(fā)商在設計建設初期對車(chē) 位數量估計不足。同時(shí)，由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，汽車(chē)消費已經(jīng)進(jìn)入大 眾階段。而業(yè)主入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又沒(méi)有合理規劃好住宅小區公 共區域空地，為有車(chē)位需求的業(yè)主提供停車(chē)方便。正由于這些原因導 致住宅小區車(chē)位緊張， 也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供可開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)的市 場(chǎng)機遇。 、停車(chē)管理體制不順。
�。ǘ�.車(chē)管理體制不順，停車(chē)政策落后是“停車(chē)難“ 生的重要原因。對當前小區停車(chē)難， 從城市管理層面上反映了政府對城市停車(chē)管 理的缺位，具體表現在：一是政府對停車(chē)問(wèn)題重視不夠，投資缺乏， 致使停車(chē)位供應嚴重不足。 近幾年政府在城市道路的新建和改造方面 5 投入巨大，緩解了城市道路緊張，使動(dòng)態(tài)交通得以明顯改善，但是對 靜態(tài)交通(停車(chē))重視不夠，投資欠帳過(guò)多。二是還沒(méi)有把停車(chē)當作產(chǎn) 業(yè)看待，缺乏有主導意識的停車(chē)產(chǎn)業(yè)政策，停車(chē)場(chǎng)還被作為普通的開(kāi) 發(fā)建設項目來(lái)對待。 三是缺乏適應停車(chē)新形勢發(fā)展的行業(yè)管理機制和 統一機構，造成部分管理職責的缺位。而其中，尤為突出的停車(chē)位的 產(chǎn)權屬性矛盾。
地上停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因，地上停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因 地上停車(chē)位糾紛產(chǎn)生地面停車(chē)位產(chǎn)生的糾紛主要有兩種形式。
第一種是開(kāi)發(fā)商將配建 的停車(chē)位進(jìn)行出售，或者將規劃的停車(chē)位變更用途，修建商業(yè)用房以 牟取經(jīng)濟利益;
第二種是將公共綠地同時(shí)作為地面停車(chē)位使用，即在 很多小區出現的“綠化停車(chē)位” 。
這種做法看上去似乎沒(méi)有什么問(wèn)題， 事實(shí)上無(wú)形中減少了公共綠地的面積，變相的變更了規劃，也是侵犯 業(yè)主權益的行為。開(kāi)發(fā)商之所以能夠隨意改變小區共用部分的用途， 規劃部門(mén)應負相應審批不嚴的責任。
上述原因實(shí)質(zhì)上就是由于小區停車(chē)位不足問(wèn)題。
地面停車(chē)位糾紛 的另外一個(gè)原因， 也是主要原因就是停車(chē)位所有權與使用權的不明確而導致的。因為在從商品住宅區的開(kāi)發(fā)建設到最后的出售過(guò)程中，很少業(yè)主會(huì )在簽訂購買(mǎi)合同之初對小區內停車(chē)位的歸屬和利用在中進(jìn) 行明確的約定。
商品住宅區的業(yè)主認為他們購買(mǎi)了小區的住房，小區內的配套設施建設成本由于開(kāi)發(fā)商己經(jīng)計算到了房?jì)r(jià)里面， 所以包括停車(chē)位在內的附屬設施都應該歸小區業(yè)主共同所有。
而商品住宅區開(kāi)發(fā)商則認為小區業(yè)主購買(mǎi)的僅僅是住房及合同中約定歸業(yè)主所有的 設施，在購房合同沒(méi)有約定停車(chē)位歸屬于業(yè)主所有的情況下，小區內的停車(chē)位仍應當歸開(kāi)發(fā)商所有。 小區業(yè)主要想取得停車(chē)位的所有權或 者使用權，必須支付相應的對價(jià)。 地下停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因地下停車(chē)位權屬之爭實(shí)質(zhì)是對地下空間權的爭奪。
但是從我國現 行房地產(chǎn)法律法規看， 確認地下建筑物所有權歸屬問(wèn)題尚缺乏法律依 據， 關(guān)于地下空間利用方面的法律僅存在相關(guān)的單行法及一些地方性 的法規。使得地下停車(chē)位所有權的歸屬不明，因此而引起的爭議也越 來(lái)越多。
一種觀(guān)點(diǎn)認為，地下車(chē)庫作為小區建設的配套設施之一，是 建筑物的輔助設施，就應如道路、管線(xiàn)一樣，是房屋的從物，應交付 建筑物的所有人共同使用，在買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有特別約定的情況下，從物 應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。再者，業(yè)主取得的國有土地使 用權同時(shí)包含了空間權，如果承認了地下車(chē)庫的產(chǎn)權屬于發(fā)展商，那 么 就承認了空間權被發(fā)展商保留， 但既然土地使用權都轉讓給小區 業(yè)主了，發(fā)展商又依據什么來(lái)認定空間權還保留在自己的手里從而 認為地下停車(chē)庫的停車(chē)位屬于小區業(yè)主共有。
另一種觀(guān)點(diǎn)認為， 如果規定商品住宅區的地下停車(chē)庫的停車(chē)位建 設，開(kāi)發(fā)商付出了一定的成本，在業(yè)主沒(méi)有證據證明開(kāi)發(fā)商在出售住 房的過(guò)程中已將地下車(chē)庫及停車(chē)位的建設成本及合理利潤已經(jīng)計算 分攤到了住房?jì)r(jià)格中， 則地下車(chē)庫及停車(chē)位的所有權歸屬于開(kāi)發(fā)商所有，小區業(yè)主要想取得停車(chē)位的所有權，必須再行支付一定的價(jià)款。 而且從長(cháng)遠來(lái)看，如果將地下停車(chē)位的所有權規定為歸小區業(yè)主共 有，則會(huì )使得開(kāi)發(fā)商不愿再投資興建地下停車(chē)位，最終影響全體業(yè)主 的利益。
因此，如何解決地下車(chē)位的權屬還要視具體情況而定。
篇二：車(chē)位市場(chǎng)調研
一、停車(chē)位分類(lèi)
目前市場(chǎng)上的車(chē)位產(chǎn)品主要形式有：地面停車(chē)位、地下人防及非人防車(chē)庫、底商架空層車(chē)庫、半地下車(chē)庫、立體化機械停車(chē)位、地上多層停車(chē)樓等六種。
其中，在住宅項目中采用較多的為地面停車(chē)位、地下人防及非人防車(chē)庫、底商架空層車(chē)庫、半地下車(chē)庫四種。
二、停車(chē)位權屬
（一）地面停車(chē)位
地面停車(chē)位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規劃許可證》批準同意，直接設臵在商品房住宅小區地表的停車(chē)設施。開(kāi)發(fā)商預售或現售商品房單元，并辦理了初始登記及轉移登記后，所有建筑物區分所有權人便共同擁有了該小區的全部土地使用權《中華人民共和國物權法》第74條第三款做出了“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有"的規定，這一類(lèi)停車(chē)位只能歸屬于全體業(yè)主所有。
這類(lèi)車(chē)位取得的收益，應在扣除管理成本后歸該物業(yè)的小區全體業(yè)主所有，可以用于業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費或者物業(yè)管理的需要，也可以將其用于補充專(zhuān)項維修資金，或用于共用部位的維修養護。需要明確的是，在小區內專(zhuān)門(mén)劃出一塊空地用來(lái)作為停車(chē)使用的停車(chē)位，如果其占用的土地部分沒(méi)有計入公攤面積，則與房屋單元的關(guān)系相對獨立。開(kāi)發(fā)商必須在當初申報規劃時(shí)就已經(jīng)明確了這類(lèi)車(chē)位有獨立的用地面積和建筑面積，才可以擁有這些車(chē)位的所有權，將其出售、出租或者附贈。在規劃未明確的情況下，則為已計入公攤面積，開(kāi)發(fā)商無(wú)出售出租權。
（二）地下停車(chē)位
地下停車(chē)位是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車(chē)位�？杉毞譃橐韵聝深�(lèi)：一類(lèi)是利用人防設施改建的可以在和平時(shí)期長(cháng)期使用的停車(chē)位，另外一類(lèi)就是普通地下停車(chē)場(chǎng)形式存在的停車(chē)位。
1、人防工程兼作地下停車(chē)位
國家直接投資的人防工程是國防資產(chǎn)的組成部分。在我國現階段，人防工程投資趨于多元化，國家興建，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據要求也會(huì )修建一定的地下防空工事。作為地下停車(chē)位使用最為常見(jiàn)，關(guān)于其產(chǎn)權問(wèn)題也是爭論不休。有主張屬于開(kāi)發(fā)商所有，有的主張由國家享有所有權，由開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。人防工程雖有國防特性，但并不能因此一攬子理解為歸國家所有。原因在于：其一，《人民防空法》并沒(méi)有明確規定所有的地下人防工事都屬于國家所有。只是規定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒(méi)有界定人防工事的所有權歸屬問(wèn)題。其二，商品房小區的地下人防工程，國家
并沒(méi)有任何投資，因此不存在主張權利的基礎。因此，人防工程兼作地下停車(chē)位的權屬，應該屬于《人民防空法》第5條所規定的“投資人"所有。如果是國家投資的，應歸國家所有。經(jīng)人防部門(mén)同意，可以在不影響防空性能的前提下改作他用，其收益的一部分應上繳國家；如果是開(kāi)發(fā)商投資建設的，經(jīng)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)后其權屬應轉移至業(yè)主所有，業(yè)主可以使用、收益、處分，但仍然不能妨礙其防空效能之發(fā)揮。
2、非人防設施的地下停車(chē)位
開(kāi)發(fā)商在國家規定的防空空間標準之外，依照我國《城市居住區規劃設計規范》制定最低標準，在居民小區的建設過(guò)程中必須修建具有相應數量的地下車(chē)位。這種地下停車(chē)位往往設臵于小區中心廣場(chǎng)和高層住宅的地下，優(yōu)點(diǎn)在于： 其一，使停車(chē)空間大大增加，緩解了
地面停車(chē)和小區交通的壓力；其二，車(chē)位位于地下，有效避免了汽車(chē)噪音、尾染對小區的不良影響。其三，高層住宅的電梯可以直接深入地下車(chē)位，有效縮短車(chē)位與住宅之間的步行距離，方便快捷。這種停車(chē)方式特別適宜用地緊張地段，缺點(diǎn)在于其造價(jià)過(guò)高。
關(guān)于此類(lèi)地下停車(chē)位，若不計入容積率則不能取得其所在地塊的土地使用權，只能依附于區分所有建筑物小區的專(zhuān)有和共有部分，而不能取得完整、獨立的房地產(chǎn)權利，地下停車(chē)位應一概屬于小區業(yè)主全體所有。國土資源部門(mén)在《國有土地使用權出讓合同》規定，地下工程面積一概不計入用地容積率。不計入容積率即不分攤用地面積，當然也不取得房屋所有權。
與國土資源部門(mén)規定相左的是，房產(chǎn)管理部門(mén)核定建筑面積時(shí)卻計入地下部分。非人防工程性質(zhì)的停車(chē)位實(shí)際上是對地下空間資源的利用，地下停車(chē)位具有獨立的建筑結構，可以成為專(zhuān)有所有權的客體，如其未計入公攤面積，可以成立專(zhuān)有所有權。因此，應以是否計入公攤面積決定地下停車(chē)位的產(chǎn)權歸屬。對于開(kāi)發(fā)商立項時(shí)規劃的地下停車(chē)位，如果建筑面積沒(méi)有分攤到房屋面積中，其產(chǎn)權歸開(kāi)發(fā)商。如果地下停車(chē)位的面積己作為公攤面積分攤到房屋面積中，則開(kāi)發(fā)商就無(wú)權出售和出租，其產(chǎn)權屬全體小區業(yè)主所有。
三、武漢市住宅項目停車(chē)位調研
（一）本項目直接競品項目車(chē)位情況
結論：
�、� 各小區單個(gè)車(chē)位服務(wù)費在50-96元/月，地上車(chē)位以出租為主，服務(wù)費+租金范圍為120-280元/月，地下車(chē)位服務(wù)費+租金范圍為150-350元/月，地下車(chē)位多以簽使用權的形式進(jìn)行銷(xiāo)售，價(jià)格范圍為4-10萬(wàn)。
�、� 由于小區道路屬于公共部位，在道路兩側劃線(xiàn)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)只能收取服務(wù)費，不能收取租金。
�、� 小區規劃內車(chē)位（或車(chē)庫）實(shí)行出售和出租兩種模式。出租基本上是將租金與服務(wù)費進(jìn)行捆綁收費，為促使業(yè)主盡快購買(mǎi)車(chē)位，有的小區采取提高租金的做法。
篇三：停車(chē)位市場(chǎng)調研報告
一、停車(chē)狀況概述
據國際交通部門(mén)統計，2014年國內汽車(chē)保有量將近1.54億，其中，北京擁有汽車(chē)總量537.1萬(wàn)輛，重慶擁有汽車(chē)總量399.8萬(wàn)輛，成都擁有汽車(chē)總量336.1萬(wàn)輛，深圳擁有汽車(chē)總量290.5萬(wàn)輛，上海 272.3萬(wàn)輛，如此龐大數量的汽車(chē)和停車(chē)位之間的矛盾也日益突出。在寸土寸金的城市，地下停車(chē)場(chǎng)和地面多層停車(chē)場(chǎng)等占地少，容量大的場(chǎng)內停車(chē)設施越來(lái)越多的成為緩解城市停車(chē)壓力的主要手段。然而，遺憾的是，目前國內大部分的場(chǎng)內停車(chē)場(chǎng)內部還處于原始的人工管理階段，無(wú)論對需要停車(chē)的車(chē)主還是對停車(chē)場(chǎng)的運營(yíng)者都造成了極大地困擾。
目前智能停車(chē)場(chǎng)管理系統利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，己經(jīng)實(shí)現了停車(chē)場(chǎng)的自動(dòng)化管理，很大程度提高了管理系統的可靠性、車(chē)輛的安全性和運省了大量人工方面的開(kāi)支，也最大限度地降低了人為方面造成的失誤和損失，因此也相應提高了停車(chē)場(chǎng)的安全性、經(jīng)濟性和使用效率。但是目前智能停車(chē)場(chǎng)管理系統所用到的相關(guān)技術(shù)還不成熟，智能化程度比較較低，還沒(méi)有達到所需要的自動(dòng)化程度，目前智能停車(chē)場(chǎng)管理系統的一部分具有智能功能，比如自動(dòng)收費系統等。本項目主要內容是如何設計與實(shí)現基于嵌入式技術(shù)的智能停車(chē)場(chǎng)管理系統，使其滿(mǎn)足目前停車(chē)場(chǎng)管理的需求。
那么數量如此龐大的車(chē)都停在哪里呢？顯然，北京市停車(chē)位的問(wèn)題已經(jīng)是一個(gè)不容北京有車(chē)一族忽視的問(wèn)題。
從新聞事件、研究評說(shuō)、街頭巷尾議論，停車(chē)難已經(jīng)成為北京的一個(gè)熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)話(huà)題，隨著(zhù)生活水平的提高，“停車(chē)難”的影響不僅僅局限于停車(chē)本身，還引發(fā)了一系列城市管理問(wèn)題：
“停車(chē)難”加重交通擁堵，導致占道停車(chē)嚴重。本來(lái)就不寬敞的道路被占道停車(chē)，這更加劇了交通堵塞。商場(chǎng)、學(xué)校、醫院、農貿市場(chǎng)及所有人流物流量較大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由于停車(chē)難導致進(jìn)出車(chē)輛經(jīng)常在出入口處“頂�！�，造成車(chē)流受阻，疏導困難，甚至發(fā)生打鬧等治安事件。
“停車(chē)難”引發(fā)公共糾紛。近年來(lái)，由于私安地鎖、擠占草坪、占道堵路等停車(chē)問(wèn)題引發(fā)的鄰里糾紛、車(chē)輛剮蹭，不在少數，停車(chē)問(wèn)題引發(fā)的治安事件和暴力沖突也時(shí)有發(fā)生。
“停車(chē)難”還帶來(lái)了安全隱患。小區內通道停車(chē)導致消防車(chē)、救護車(chē)無(wú)法快速抵達現場(chǎng)。小區外占道停車(chē)則迫使人流、自行車(chē)流擠入機動(dòng)車(chē)流，易導致交通事故。因此，解決“停車(chē)難”這一城市發(fā)展難題，已經(jīng)迫在眉睫！
二、停車(chē)位配備調研數據分析
1. 小區類(lèi)型分布
調研小組獲取的數據中將住房按房齡劃分：老舊小區房齡10年以上,新建小區指房齡在10年以下，新建小區從房?jì)r(jià)和房屋品質(zhì)又分成新建普通住宅、新建高檔住宅，公寓只做比較，別墅普遍有自家車(chē)庫，不再本論題研究之列。從圖表看來(lái)老舊小區3例、新建普通住宅6例、新建高檔小區5例，所采數據中符合北京住宅的構成，能夠反映北京停車(chē)狀況。
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