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住宅小區調研報告(匯編10篇)
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告與我們的生活緊密相連，多數報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。那么一般報告是怎么寫(xiě)的呢？以下是小編為大家收集的住宅小區調研報告，希望對大家有所幫助。
住宅小區調研報告 篇1
一、廣州市天然氣來(lái)源
20xx年以前，廣州市仍處于使用液化石油氣時(shí)期，住宅小區部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨著(zhù)金山門(mén)站成功接收廣東LNG項目的天然氣，廣州正式進(jìn)入天然氣時(shí)代。如今，廣州市天然氣主要來(lái)源于西氣東輸二線(xiàn)、深圳大鵬LNG、珠海LNG，并準備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用于城市天然氣供應及調峰。
二、住宅小區天然氣覆蓋情況
1、新舊樓盤(pán)的分別
按照燃氣管道安裝時(shí)是否有用戶(hù)入住，將小區樓盤(pán)分為舊樓盤(pán)和新建樓盤(pán)。新建樓盤(pán)的燃氣管道一般由開(kāi)發(fā)商出資，和樓盤(pán)一起建設，天然氣采用低壓入戶(hù)。舊樓盤(pán)因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對于天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺(jué)得使用天然氣安全且天然氣氣價(jià)較低，對安裝燃氣管道的意愿強烈。
2、天然氣供應方式
住宅小區的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是LNG瓶組站供應。廣州市燃氣管網(wǎng)覆蓋了大部分的城鎮，但有部分相對較偏僻的城鎮或農村則沒(méi)有燃氣管道覆蓋，這部分無(wú)燃氣管道覆蓋的小區則采用建設LNG瓶組站的方式為居民用戶(hù)供氣。
3、居民用戶(hù)戶(hù)內天然氣管道安裝差別
戶(hù)內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀(guān)。舊樓盤(pán)居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之后才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶(hù)戶(hù)內的天然氣管道基本采用明裝的方式安裝。少部分新樓盤(pán)居民用戶(hù)戶(hù)內因裝修方案、美觀(guān)設計等原因采用了不銹鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤(pán)用戶(hù)家中的'燃氣管道則是明裝。
4、燃氣計量表及繳費方式
廣州市小區居民用戶(hù)使用的燃氣計量表大致分為三種。對于較早使用天然氣管道的居民用戶(hù)，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門(mén)抄表，然后通知用戶(hù)去營(yíng)業(yè)廳繳費，二是居民用戶(hù)在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數，通過(guò)綁定的銀行卡自動(dòng)劃扣氣費，此類(lèi)燃氣表不會(huì )自動(dòng)停氣。在膜式燃氣表之后安裝的是IC卡燃氣表，這類(lèi)燃氣表是需要用戶(hù)提前在營(yíng)業(yè)廳充值氣費，到卡中的氣費用完之后就會(huì )自動(dòng)停氣，需重新充值之后才可繼續使用。最新安裝燃氣管道的小區居民用戶(hù)使用的則是無(wú)線(xiàn)遠傳膜式表，這類(lèi)燃氣表可以自動(dòng)的將天然氣用氣量發(fā)送至燃氣公司終端，居民用戶(hù)通過(guò)開(kāi)通燃氣時(shí)綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。
5、天然氣計價(jià)方式
廣州市對于居民天然氣用戶(hù)采用階梯計價(jià)的方式。按每戶(hù)用氣人口數4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價(jià)為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價(jià)為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價(jià)為5.18元/立方米。用戶(hù)用氣人口超過(guò)4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過(guò)第二級氣量上限值的計入第三級氣量。
6、居民用戶(hù)對于天然氣安全知識了解來(lái)源及安檢周期
居民用戶(hù)對于天然氣安全使用的知識的了解主要來(lái)自三個(gè)方面。一是燃氣公司營(yíng)業(yè)廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發(fā)放的燃氣使用安全手冊，由于多數用戶(hù)需要自行到燃氣公司營(yíng)業(yè)廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過(guò)燃氣公司定期進(jìn)行的宣傳活動(dòng)，在小區附近為居民用戶(hù)講解燃氣安全使用相關(guān)知識，受場(chǎng)地限制，這種宣傳面對的人群較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過(guò)燃氣公司的微信公眾號了解安全知識，這類(lèi)宣傳多是面向年輕用戶(hù)群體。
戶(hù)內燃氣管道的安全檢查分為兩類(lèi)，一是燃氣公司工作人員上門(mén)抄表時(shí)對居民用戶(hù)戶(hù)內燃氣管道進(jìn)行安全檢查，二是燃氣公司以一年為周期進(jìn)行的定期對居民用戶(hù)戶(hù)內燃氣管道進(jìn)行的安全檢查。
三、調研中發(fā)現的問(wèn)題
隨著(zhù)廣州市進(jìn)入天然氣時(shí)代，舊樓居民用戶(hù)使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤(pán)新建燃氣管道有兩大難點(diǎn)，一是由于“城中村”等舊樓盤(pán)小區道路情況復雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤(pán)已經(jīng)有用戶(hù)入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶(hù)收取，用戶(hù)意見(jiàn)不統一，故不適合統一安裝燃氣管道。以上兩點(diǎn)原因導致了舊樓住戶(hù)的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶(hù)燃氣管道存在三個(gè)安全隱患。有的舊樓盤(pán)在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對于這部分舊樓盤(pán)，燃氣公司采用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道采用的是鋼質(zhì)管道，隨著(zhù)使用時(shí)間的推移，鋼質(zhì)管道會(huì )被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用戶(hù)戶(hù)內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之后，由于裝修布局，部分燃氣管道會(huì )處于水槽下等易使燃氣管道發(fā)生腐蝕環(huán)境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時(shí)采用的是集中調壓，中壓入戶(hù)的方式，隨著(zhù)使用時(shí)間的推移，用戶(hù)戶(hù)內調壓器隨著(zhù)使用時(shí)間的推移可能產(chǎn)生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區盤(pán)立管中燃氣為中壓，漏氣風(fēng)險也更大，此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮、農村還沒(méi)有燃氣管道，部分地區尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區使用LNG瓶組站供氣存在兩點(diǎn)問(wèn)題，一是LNG的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專(zhuān)職人員對場(chǎng)站進(jìn)行監管，提高了企業(yè)成本；二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時(shí)關(guān)注瓶組中的LNG存量，天然氣供應不夠穩定。
由于部分住宅小區居民用戶(hù)使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶(hù)燃氣表的抄表工作極難實(shí)施，燃氣公司員工上門(mén)抄表時(shí)遇到用戶(hù)不在家的幾率高，導致入戶(hù)率極低，導致燃氣公司對于用戶(hù)用氣量的統計不及時(shí)。安全檢查的時(shí)候也會(huì )遇到這種情況，入戶(hù)率低會(huì )導致燃氣公司對用戶(hù)戶(hù)內燃氣管道使用情況掌握不足，用戶(hù)對已經(jīng)存在的安全隱患不能及時(shí)整改，發(fā)生安全事故的概率也大大提高。
四、住宅小區天然氣發(fā)展方向
加快天然氣管道敷設步伐，盡快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，盡快將燃氣管道延伸至使用LNG瓶組站供氣的住宅小區。
加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，盡快使城市中的居民用戶(hù)用上天然氣，改善居民生活質(zhì)量，改善城市環(huán)境。老舊燃氣管道發(fā)生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發(fā)生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經(jīng)破不容緩。
為了更好的服務(wù)居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進(jìn)居民用戶(hù)燃氣表更換進(jìn)程，將普通膜式燃氣表更換為無(wú)線(xiàn)遠傳膜式表，如此當可解決抄表入戶(hù)率低的問(wèn)題。
對于較早安裝燃氣管道的住宅小區應該縮短安檢周期，防范于未然。吸引更多的用戶(hù)添加燃氣公司微信公眾號，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶(hù)的安全意識，引導用戶(hù)自查天然氣使用安全隱患。并在微信或者其他平臺上設置用戶(hù)安全檢查或整改申請服務(wù)，使用戶(hù)能主動(dòng)預約上門(mén)安檢，可提高安全檢查效率。
住宅小區調研報告 篇2
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標志，對加快城市經(jīng)濟文化發(fā)展起著(zhù)重要作用。住宅小區物業(yè)管理因為關(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
一、當前住宅小區物業(yè)管理現狀
去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區認真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項要求，努力為轄區居民創(chuàng )造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊伍，建立區、街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機制，調處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
�。ㄒ唬┐罱ü芾頇C構。根據合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區，實(shí)行“兩級政府，三級管理，四級網(wǎng)絡(luò )”的模式，落實(shí)屬地管理，區政府把物業(yè)管理職責賦予區住建局，在區住建局設立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮）對應在大建辦設立了物業(yè)管理機構。
�。ǘ└黝�(lèi)住宅小區物業(yè)管理情況。包河區現有各類(lèi)住宅小區362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區的物業(yè)管理水平相對較高。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。
�。ㄋ模I(yè)主委員會(huì )的成立情況。包河區共有55個(gè)住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )。大多數業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
二、當前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題
由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(cháng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(cháng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：
一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項整治百日行動(dòng)后，雖相應成立了機構，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調的現狀不適應。
二是業(yè)主委員會(huì )運作缺乏監督。業(yè)主大會(huì )是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，在業(yè)主大會(huì )閉會(huì )期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì )負責執行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì )成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì )成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì )最有權威，但由于業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復上訪(fǎng)，影響和諧穩定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條規定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著(zhù)上下級的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當權益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監管部門(mén)及時(shí)協(xié)調糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結”越結越深，導致物業(yè)費收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺的.《合肥市住宅小區物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，取消了公攤費收取項目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對繳費義務(wù)認識不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費用不能維持其正常運行時(shí)，要么降低服務(wù)標準，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì )不穩定因素。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┘哟笈嘤柫Χ�，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國雖然起步較晚，但為規范物業(yè)管理工作，國家相繼出臺一系列法律法規。有關(guān)部門(mén)及街鎮要主動(dòng)承擔責任，加大對這些法律法規的培訓力度，擴大培訓范圍，使全社會(huì )都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責等相關(guān)內容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統一認識，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
�。ǘ┙y一配備物業(yè)協(xié)理員。由區統籌考慮，為各街鎮配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項工作做扎實(shí)。
�。ㄈ┌押们捌谖飿I(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區級物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業(yè)管理的監管運作機制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠實(shí)質(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對前期物業(yè)選聘、峻工查驗和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護業(yè)主利益。
�。ㄋ模┐罅Ψ龀执澹ň樱⿲傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區現有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內，管理優(yōu)勢明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著(zhù)特殊的“親情”，一般不會(huì )產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持，如設獎補資金，鼓勵該類(lèi)企業(yè)做大做強，在服務(wù)自管小區的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區延伸，解決當前“三無(wú)”小區物業(yè)管理難問(wèn)題。
住宅小區調研報告 篇3
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對物業(yè)以及區域內與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì )各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區綜合管理。但是隨著(zhù)我區經(jīng)濟社會(huì )迅速發(fā)展，人民群眾對住宅小區綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級政府和社會(huì )相關(guān)方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì )建設的要求以及關(guān)于加強居住區物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調研。
二、調研目的、方法和過(guò)程（一）調研目的
通過(guò)對我區物業(yè)管理、老住宅小區居住環(huán)境、業(yè)委會(huì )運作等調查，為區政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據，使我區城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺階，為構建和諧社會(huì )奠定良好基礎。
�。ǘ┱{研對象、方法和內容
調研對象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì )成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負責
人、社會(huì )各界人士。
調研方法：本次調研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調查問(wèn)卷100份，人員采取隨機抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì )成員、居委干部和業(yè)主代表。
調研內容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設、老式住宅居民區的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì )運作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┱{研過(guò)程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對老住宅小區的物業(yè)管理現狀展開(kāi)調研。調研過(guò)程中，聽(tīng)取了區房地局有關(guān)部門(mén)對我區居住區物業(yè)管理的工作匯報；走訪(fǎng)城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個(gè)老式住宅居民小區；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區房屋修理應急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì )8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對我區（尤其是老居住區）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
三、我區物業(yè)管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家：其中注冊在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家；注冊在外區，在嘉定從事
物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類(lèi)、特征、分布區域、總面積、總量等統計表
名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80M2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120M2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90M2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140M2以上（豪華型）分布區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業(yè)區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業(yè)區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)M2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區居民家庭總戶(hù)數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
四、老居住區物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
為具體了解和掌握業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調研小組發(fā)放問(wèn)卷調查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿(mǎn)意。
表2對目前居住小區滿(mǎn)意率的情況統計表
問(wèn)卷題目你對目前居住的小區各方面還滿(mǎn)意嗎？選項1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業(yè)委會(huì )作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業(yè)管理工作機制尚不健全。物業(yè)管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點(diǎn)，涉及房地、建設、規劃、環(huán)衛、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì )交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調各方，難以發(fā)揮對居住物業(yè)的管理、協(xié)調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發(fā)性矛盾的應急處理上。社會(huì )、政府、業(yè)主對物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區管理范圍。不少居住小區內居委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大�！段飿I(yè)管理條例》中早就明確規定了業(yè)主的禁止行為，并規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門(mén)都有其執法職能，但由于職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業(yè)公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會(huì )又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。
�。ǘv史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據統計，76%的業(yè)主認為居住區的環(huán)境差，歷史遺留問(wèn)題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造于80年代以前，當時(shí)規劃標準低，開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針，因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在著(zhù)相當數量的不成套公房，沒(méi)有單獨
的煤衛設施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用于出租，如桃園、葉池社區，出租戶(hù)占居住總數的30%以上。外來(lái)人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時(shí)可見(jiàn)，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區存在的普遍問(wèn)題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業(yè)業(yè)主10%1：環(huán)境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業(yè)管理市場(chǎng)化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準入機制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業(yè)管理收費標準太低等因素，使物業(yè)管理招投標工作很難實(shí)施，致使市場(chǎng)化運作機制尚不成熟，難以實(shí)現真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此，目前企業(yè)規模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè)，本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規模經(jīng)營(yíng)外，大多數物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費和過(guò)去存
量房租金為主。企業(yè)對如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據統計，68%的業(yè)主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區環(huán)境差，物業(yè)收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區物業(yè)收費標準低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。
目前老居住區物業(yè)管理費收費標準最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶(hù)分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市范圍內也是最低的，而且近10年標準沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶(hù)居民。如果用四班三運轉物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費要6萬(wàn)元。小區物業(yè)管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區由誰(shuí)愿意管？于是出現撤走了保安人員現象發(fā)生（如葉池小區）。
在調研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對物業(yè)管理費這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(cháng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費有必要進(jìn)行調整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費的提高卻受到計劃經(jīng)濟模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責任轉嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調查，結果是：認為維修不及時(shí)占34%；收費不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費標準，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區南區動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費（達800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業(yè)管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業(yè)區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲，物業(yè)管理費卻不增長(cháng)，你說(shuō)怎么辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業(yè)公司自行消化D：提高物業(yè)費標準40%63%27%97%物業(yè)業(yè)主0%A：重新選聘物業(yè)公司B：降低服務(wù)水平
�。ㄋ模┙址换鹛潛p現象嚴重
街坊基金是售后公房特有的基金，按售后公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用于交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費，也基本用于彌補保安人員費用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規范，所以我區80%的售后公房小區面臨著(zhù)虧損，虧損最大的小區接近100萬(wàn)元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價(jià)格標準計算），應為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬(wàn)元，20xx年將達90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì )越來(lái)越嚴重。
按照《物業(yè)管理條例》第十一條規定：業(yè)主大會(huì )履行決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施職責；第十二條規定：專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì )才能履行專(zhuān)項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認識上（表3）愿意籌集的人數只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統計表
問(wèn)卷題目選項1、我愿意如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集嗎？2、不愿意3、隨大流4、不表態(tài)百分比（%）26134912（五）業(yè)委會(huì )隊伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高
在當前解決物業(yè)管理中最難的問(wèn)題是什么？調研中我們從四個(gè)方面提出問(wèn)題：1、兩項基金的歸并；2、物業(yè)管理費的等級收費；3、業(yè)
委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區物業(yè)管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事C:物業(yè)管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì )不能有效地代表業(yè)主大會(huì )辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì )地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì )粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì )成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì )主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識，就很難代表業(yè)委會(huì )或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對你小區業(yè)委會(huì )工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對象中業(yè)委會(huì )成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì )成員，提高業(yè)委會(huì )成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問(wèn)題。
五、近年來(lái)政府所做工作及取得的成效
近幾年來(lái)，區政府及有關(guān)職能部門(mén)圍繞《物業(yè)管理條例》，結合我區實(shí)際，圍繞居民群眾反映突出的問(wèn)題，采取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎工作，并創(chuàng )新觀(guān)念，規范管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時(shí)代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長(cháng)效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設立售后公房的補貼。區房地部門(mén)會(huì )同區地區辦向區人民政府提出專(zhuān)題報告，要求區政府參照周邊區對售后公房給予管理費補貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業(yè)管理社區黨建的試點(diǎn)工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開(kāi)展物業(yè)管理社區黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業(yè)管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業(yè)管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競賽活動(dòng)�；顒�(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺四級響應演練及實(shí)戰等項目，倡導優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實(shí)，力爭區里建立住宅小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來(lái)說(shuō)，我區的物業(yè)管理趨勢向好。在近幾年行風(fēng)測評中，群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績(jì)是以業(yè)主利益為重，認真做好自己服務(wù)工作，
在經(jīng)濟和社會(huì )效益方面取得雙贏(yíng)。我們認為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著(zhù)一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導重視，社會(huì )各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jì)，所以我們應予充分肯定。
六、關(guān)于加強我區物業(yè)管理工作的建議
物業(yè)問(wèn)題是加強社區建設、構建和諧社會(huì )的重要內容之一。物業(yè)管理的最終目標是向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴格管理、科學(xué)管理、長(cháng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區物業(yè)管理水平，尤其是加強老舊小區的物業(yè)管理，提出如下建議：
�。ㄒ唬┻M(jìn)一步明確工作責任主體，建立長(cháng)效管理機制
物業(yè)管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關(guān)系的基礎上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(cháng)效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò )系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理發(fā)展方向；審核和批準住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會(huì )發(fā)展規劃；解決和協(xié)調住宅小區綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規范居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng )造和諧的居住環(huán)境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實(shí)管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動(dòng)計劃》，進(jìn)一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會(huì )各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì )，起到調查研究、社會(huì )監督的作用。
二是要對全區物業(yè)狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售后公房或商品房具體、準確的數據，了解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應該主動(dòng)去發(fā)現問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應及時(shí)上報區政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區多數業(yè)主不交物業(yè)管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。
三是要調整健全物業(yè)管理的`相關(guān)制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，要及時(shí)制訂并出臺我區關(guān)于物業(yè)管理的相應制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司在日常管理中各自的權利和義務(wù)。當前，我區正值小區業(yè)主委員會(huì )換屆高峰，房地部門(mén)要指導好業(yè)委會(huì )的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項服務(wù)要明確服務(wù)主體和責任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jì)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費到底應該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應該詳細說(shuō)明。為此，區房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導意見(jiàn)。
四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項目，如，業(yè)主委員會(huì )運作行為是否規范，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等�？己瞬扇《ㄆ跈z查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關(guān)考核規定的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。
�。ǘ┻M(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業(yè)管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認為政府應該怎么做”選項中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧
損的問(wèn)題上應該出臺相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補充街坊基金不足和道路使用補償（停車(chē)）費來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業(yè)主近半數達49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。
又如，政府每年除對集中的售后公房進(jìn)行補貼外，要擴大其他售后公房或動(dòng)遷用房補貼范圍，政府對售后公房進(jìn)行補貼，應該公開(kāi)補貼項目；同時(shí)要評估被補貼的小區物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對外來(lái)人員在住宅小區“群租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭取早日實(shí)施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒(méi)有獨立的煤衛設備，存在著(zhù)下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們在葉池社區實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據反映，這里治安情況復雜，安全系數低，當地居民生活十分清貧。近些年來(lái)區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實(shí)機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，并形成相關(guān)部門(mén)各司其責、協(xié)同配合、依法處置的工作機制和綜合協(xié)調機制；二是本著(zhù)早改造、早得益、成本輕的原則，盡快制訂相應動(dòng)
遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規劃建設方案；三是開(kāi)展老居住區改造調查工作，切實(shí)掌握我區老居住區的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對群眾反映強烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。
�。ㄈ┻M(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權。堅持運用市場(chǎng)競爭機制，規范運作，優(yōu)勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場(chǎng)準入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場(chǎng)監督機制，對違法、違規經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴厲查處。物業(yè)管理小區逐步實(shí)行招投標和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。
二是要實(shí)現分等級物業(yè)管理標準收費。加快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟規律辦事，因此，必須盡快建立適應市場(chǎng)經(jīng)濟要求的物業(yè)管理收費機制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費標準，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉物業(yè)管理企業(yè)長(cháng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。
三是要進(jìn)一步規范業(yè)主委員會(huì )運作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區物業(yè)管理的市場(chǎng)機制同時(shí)，特別是對業(yè)主委員會(huì )運作行為要進(jìn)一步規范，明確相應措施，不能放任自流，對業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì )真正成為全體業(yè)主利益的維護者。
四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標價(jià)”。（說(shuō)明：我區本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導我區物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強強聯(lián)合，做強本土物業(yè)的品牌為我區廣大業(yè)主更好的服務(wù)。
�。ㄋ模┻M(jìn)一步做好其他基礎工作，提升我區物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區以非正規就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )等方面相關(guān)人員的培訓，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。
二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統。把我區所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)委會(huì )相關(guān)情況等等內容，建立數據庫進(jìn)入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時(shí)性、準確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎，為各級領(lǐng)導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區物業(yè)主管部門(mén)具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統一核算到戶(hù)、計息到戶(hù)，并按規定建立健全相關(guān)的監督檢查制度。小區的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應提出申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關(guān)責任人的刑事責任，切實(shí)保障公共維修基金的正當使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì )糾紛。
以上是關(guān)于嘉定區老居住區物業(yè)管理綜合情況的調研報告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業(yè)務(wù)水平有限，調研的深度和廣度都存在著(zhù)局限性，因此本報告中難免會(huì )存在著(zhù)不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區居委會(huì )積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
住宅小區調研報告 篇4
【摘要】居住小區綠化在城市生態(tài)系統中起著(zhù)極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區綠化的作用和現狀，并對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。
【關(guān)鍵詞】居住小區，園林綠化，景觀(guān)設計，植物多樣性居住小區是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的蓬勃興起，人們環(huán)保意識的日益增強和對生活環(huán)境要求的不斷提高，在選擇住房的過(guò)程中，人們開(kāi)始強調景觀(guān)環(huán)境方面的條件。這種現代生態(tài)居住觀(guān)，給小區環(huán)境設計注入了新的內容，同時(shí)也為居住小區環(huán)境設計提出了更高的要求。居住小區的綜合環(huán)境在人們心中越來(lái)越占主導地位，而居住小區綠地是綜合環(huán)境中重要的組成部分。隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環(huán)境的要求也會(huì )越來(lái)越高，也給建筑師、規劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區綠化現狀和發(fā)展趨勢以及綠地樹(shù)種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區綠化設計提供新的思路。
一、目前居住小區園林綠化的現狀居住小區綠化是對自然生態(tài)系統的恢復
有的綠化部門(mén)或投資者未能對居住小區原有的立地條件進(jìn)行調查，實(shí)地勘察、分析，對所選用植物本身的生長(cháng)規律和對環(huán)境條件的要求未作細致的考慮，就盲目地進(jìn)行綠地規劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛(ài)好，認為只要種上草，栽上樹(shù)，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規整式”，在許多居住小區中都可以看到，整齊的綠化成為建筑的花邊，其作用僅僅是為居住小區“涂脂抹粉”。人們看不到小區的整體空間景觀(guān)，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區中，景觀(guān)設計沒(méi)有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環(huán)境美化。
二、現代居住小區植物景觀(guān)設計原則
1、營(yíng)造人工生態(tài)植物群落。隨著(zhù)生態(tài)園林的發(fā)展，以生態(tài)學(xué)原理（如互惠共生、化學(xué)互感、生態(tài)位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來(lái)建設一個(gè)人類(lèi)、動(dòng)物、植物和諧共生、良性的生態(tài)環(huán)境成為我們追求的目標。居住小區的綠化是對自然系統的恢復，將居住區建設成為生態(tài)小區是目前園林工作者對其進(jìn)行綠地規劃的理論前提，堅持以生態(tài)平衡為主導，利用不同物種在空間、時(shí)間、營(yíng)養等方向進(jìn)行合理配置植物，把大自然引進(jìn)人們生活，真正達到人與自然生態(tài)系統的融合和相互協(xié)調，最大限度滿(mǎn)足人們對環(huán)境的生態(tài)要求。在居住區綠化中必需借鑒城市綠地中植物的豐富搭配類(lèi)型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實(shí)際應用中因地制宜根據不同居住區綠地服務(wù)對象的需求和應達到的功能要求進(jìn)行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動(dòng)現代居住區采用高大喬木遮蔭；以觀(guān)賞為主的綠地可采用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀(guān)賞結合散步游覽的綠地可采用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀(guān)效果。人是居住區的主體，居住區的一切都是圍繞著(zhù)人的需求而進(jìn)行建設、變化的，不斷趨于文明和理性的社會(huì )越來(lái)越關(guān)注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發(fā)展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區的植物造景要特別強調根據不同植物的干、形、葉、色、花、果等觀(guān)賞元素特點(diǎn)進(jìn)行花色、花期、花葉、樹(shù)型的搭配，根據地域特色結合季相變化對植物進(jìn)行合理配置。良好的居住區綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創(chuàng )造出優(yōu)美、長(cháng)效的花卉風(fēng)景，最終達到人與自然的'和諧。
3、植物造景過(guò)程中植物配置的形式。居住區綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被分布特點(diǎn)，選擇抗病蟲(chóng)害強、易養護管理的植物，體現良好的生態(tài)環(huán)境和地域特點(diǎn)。要充分發(fā)揮植物的各種功能和觀(guān)賞特點(diǎn)，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的復合生態(tài)結構，達到人工配置的植物群落自然和諧。植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的采光通風(fēng)和其他設施的管理維護。
三、居住小區中植物的選擇
1、居住小區中植物的具體選擇方案。小區內道路分連接各小區分區之間的主干道和連接小區宅前道路的支干道、小道。樹(shù)木配置以規則式、行列式為宜，在不影響采光的情況下，宜配植以造形優(yōu)美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹(shù)等，以遮擋東西向的太陽(yáng)輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點(diǎn)綴幾組常綠樹(shù)，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀(guān)，增加綠色空間層次。但小區內各條干道綠化樹(shù)種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。
2、居住小區中綠化植物配置原則。
�、胖参锱渲靡獙哟畏置�、注重色塊。在居住小區中進(jìn)行配置時(shí)，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個(gè)層次，再進(jìn)行空間的分割與聯(lián)系，通過(guò)各個(gè)層次，使空間更具自然的節奏。
�、萍竟澬杂^(guān)花觀(guān)葉植物相搭配。 “意春早臨花爭艷，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條�！边@首詩(shī)道出了季節變化及對小區設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。
�、且圆荼净ɑ軓洷荒颈局蛔�。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來(lái)說(shuō)更易于成為造景要素。在組合時(shí)必須考慮到小區中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態(tài)長(cháng)勢等方面，使之互相協(xié)調。
住宅小區的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀(guān)與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風(fēng)格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時(shí)兼備觀(guān)賞性和實(shí)用性，在綠地系統中形成開(kāi)放性格局，布置文化娛樂(lè )設施，使休閑、運動(dòng)、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀(guān)中，營(yíng)造有利于發(fā)展人際關(guān)系的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開(kāi)拓人與自然充分親近的游憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實(shí)現城市可持續發(fā)展的必然要求。
住宅小區調研報告 篇5
調研小組成員：
待調研的小區：
1、天慶萊茵小鎮（蘭州市城關(guān)區南濱河東路，北面灘新村北側）。
2、鴻運潤園（蘭州城關(guān)區雁灘黃河大橋向東800米）。
調研時(shí)間：2月25日（周六）。
調研方法：查相關(guān)數據、實(shí)地調研、詢(xún)問(wèn)住戶(hù)和地產(chǎn)公司物業(yè)公司的工作人員、拍照分析。
鴻運潤園調研成果：
1、小區周邊情況：
鴻運潤園位于蘭州市城關(guān)區雁灘，小區三面臨街，被北側的雁北路、東側的雁園路以及南側的南濱河東路所環(huán)繞。小區的位置就目前來(lái)看稍嫌偏僻，但若從發(fā)展的角度看，小區位于城關(guān)區，離市中心比較近，而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮等7個(gè)住宅小區，幾個(gè)小區往往只隔了一條馬路。小區附近交通并不十分便利，離小區最近的公交車(chē)站有100多米，倘若附近的小區全部建成并交付使用，交通會(huì )明顯不夠便利。小區附近的餐館和銀行各有8家，基本可以滿(mǎn)足住戶(hù)的需求。小區附近最大的購物中心在距小區7、8站路的華孚泰大潤發(fā)，但相比小區附近道路順利的交通狀況，去大潤發(fā)這條南北向的路明顯擁堵，而且，像醫院和學(xué)校這些基礎設施也都集中在大潤發(fā)這一區域。就目前而言，小區住戶(hù)可以選擇大潤發(fā)和雁灘商場(chǎng)滿(mǎn)足購物需求，但售樓處的小姐介紹，說(shuō)未來(lái)會(huì )在小區附近，也就是雁北路和雁園路設置大型超市，可進(jìn)一步滿(mǎn)足住戶(hù)的需求。因此：
�、�、小區周邊交通并不十分便利，但小區車(chē)輛保有量很高。
�、�、小區周邊有7家住宅小區，因此周邊建筑密度較高。
�、�、小區附近教育、商業(yè)、娛樂(lè )等設施分布較少，但已在規劃改善中。
2、小區主要信息：
�、�、總占地面積約558畝，其中建設用地416畝，規劃容積率為2.0，建筑密度約25%，綠化率為51.6％，總戶(hù)數為3500，總建筑面積約60萬(wàn)平方米。計劃分兩期開(kāi)發(fā)，一期工程約30萬(wàn)平方米已基本建成交付使用。
�、�、小區樓層狀況：18層、14層、12層，69幢板式小高層、板式高層樓群和多層住宅。
�、�、項目特色：花園洋房，科技住宅。
3、小區面向的主要人群：
由于該小區處于市區優(yōu)越地段，建筑施工投入成本較高，因此業(yè)主一般都是來(lái)自蘭州及周邊各地有較強購買(mǎi)能力的各行業(yè)精英人群，有些人并不是為了居住的需要而是把自己的閑錢(qián)拿來(lái)投資房產(chǎn)甚至有不少在該小區購買(mǎi)了不止一套房產(chǎn)的住戶(hù)。
4、小區停車(chē)場(chǎng)設置：
小區為了充分滿(mǎn)足住戶(hù)的停車(chē)需要，設置了地上和地下停車(chē)位，但是由于小區車(chē)輛保有率較高，小區停車(chē)位還是明顯不足。
小區停車(chē)場(chǎng)分為地下停車(chē)場(chǎng)和地上停車(chē)位，地下停車(chē)場(chǎng)只售不租，每個(gè)車(chē)位18萬(wàn)元。地上停車(chē)位有1000個(gè)，租價(jià)為180元/月。
5、附屬設施：
中小學(xué)：小區配有小學(xué)，華僑學(xué)校、宋家灘小學(xué)、雁灘中學(xué)幼兒園：小區內的哥大雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園
綜合商場(chǎng)：蘭新超市、雁灘商貿城、蘭州舊貨市場(chǎng)、蘭州圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)郵局：宋家灘郵局
銀行：中國銀行、招商銀行、工商銀行小區內設網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì )所小區室外健身設施5處設施使用情況：
�、傩^配有的小學(xué)和幼兒園正在招商，還未投入使用。
�、谛^內部并沒(méi)有設置較大醫療機構但附近有黃河醫院、骨傷科醫院、省人民醫院、蘭大一院可以滿(mǎn)足住戶(hù)需求。
�、坌^會(huì )所內的健身房和西餐廳等設施使用率不高，原因是小區內部已建設有戶(hù)外健身設施，已經(jīng)可以滿(mǎn)足健身需求，且考慮經(jīng)濟原因并沒(méi)有很多人再去會(huì )所消費。
6、景觀(guān)分析：
�、傩^內400多米長(cháng)的中軸景觀(guān)包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀(guān)小品構成一個(gè)整體小區內不乏高大的樹(shù)木、花草、灌木，并鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀(guān)元素豐富，變化較多。利用人工造坡，自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面布局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建筑小品、花架等來(lái)塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來(lái)塑造。同時(shí)立面設計也考慮到動(dòng)態(tài)透視效果�？紤]居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物群落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹(shù)叢等；充分考慮北側黃河風(fēng)情線(xiàn)綠地與居住區中心綠地的`融合。利用植物群落生態(tài)系統的循環(huán)和再生功能，維護小區生態(tài)平衡。在樹(shù)種的搭配上，既考慮到滿(mǎn)足生物學(xué)特性，又考慮到綠化景觀(guān)效果，使綠化與美化相結合，樹(shù)立植物造景的觀(guān)念，創(chuàng )造安靜和優(yōu)美的人居環(huán)境，做到一年四季都有良好的景觀(guān)效果。
�、谛^外部規劃了濕地公園，位于住宅區北側黃河風(fēng)情線(xiàn)。景觀(guān)豐富，健身設施齊全，進(jìn)一步滿(mǎn)足了住戶(hù)的需求。
7、規劃分區：
小區面積較大，分為三個(gè)片區，中軸線(xiàn)以西是A區，中軸線(xiàn)以東的南半部分是片區北半部分是C區，小區內部交通聯(lián)系了各個(gè)分區。
A區和C區大多為12層、14層的高層住宅，考慮到采光需要，將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置；
B區是層高較低的高檔多層住宅，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)之為花園洋房，此處擁有該樓盤(pán)內最好的采光條件且離道路有一定距離，不會(huì )受到馬路上的噪聲干擾；小區最北側為六幢18層的高層住宅；室外健身娛等設施均勻地分布于小區各部分，兩座會(huì )所設置在小區中軸線(xiàn)兩端，盡可能方便住戶(hù)使用。
8、建筑單體設計分析：
建筑物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖色為主基調，頂部通過(guò)建筑物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營(yíng)造空間的動(dòng)感，在建筑上形成了斑駁的落影；中部簡(jiǎn)潔明快，充滿(mǎn)韻律感，利用陽(yáng)臺、窗戶(hù)的凸凹和材料質(zhì)感的變化，使立面產(chǎn)生強烈的虛實(shí)對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。
建筑均為短單元純板式結構，全部為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內空氣對流；每戶(hù)均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。每戶(hù)均設計有飄窗、角窗、落地窗增加了采光面積，并且使光影變化豐富；廚房、衛生間符合現代居住生活趨勢，小區住宅的客、臥、櫥、衛以及樓梯間有窗（A5號樓個(gè)別衛生間無(wú)窗），實(shí)現自然采光通風(fēng)。小區高層、小高層住宅從95至208平方米十余種戶(hù)型，實(shí)現了動(dòng)靜分區、干濕分區、潔污分區，每個(gè)戶(hù)型都設計有一個(gè)小過(guò)廳（或玄關(guān)），避免開(kāi)門(mén)見(jiàn)廳；前后樓之間的視線(xiàn)錯位、家庭成員之間臥室、主人衛生間與客人衛生間的分區設置，保證私密性最佳。整個(gè)小區建筑主色調為米黃色，各個(gè)建筑單體風(fēng)格統一，均采用簡(jiǎn)約素雅的設計并且充滿(mǎn)現代氣息。
9、主要戶(hù)型分析：
所有戶(hù)型均為南北朝向，面寬大，進(jìn)深小，易形成室內空氣對流，每戶(hù)均保證兩個(gè)以上居住空間朝南。左圖為111平米基本戶(hù)型、右圖為174平米下躍式戶(hù)型。
10、后勤保障：
�、侔脖＃盒^在東南北三個(gè)出入口均設置保安室，配備嚴謹的刷卡出入系統，并安排一定人數的保安人員負責巡視。保證了小區及住戶(hù)的人身財產(chǎn)安全。
�、谛l生狀況：小區物業(yè)安排專(zhuān)職保潔人員定時(shí)打掃衛生，并在每個(gè)單元出入口設置垃圾回收處，保證的衛生。
11、總結及經(jīng)驗借鑒：
�、僖巹澐矫妫含F代小區的總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務(wù)的配套設計，都必須以改善人的生態(tài)環(huán)境、提高生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標。
�、诩毠澰O計方面：應注重綠化布局的層次、風(fēng)格以及與建筑物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發(fā)揮綠化在整個(gè)生態(tài)小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪聲、消除毒害物質(zhì)和殺滅細菌等；甚至從視覺(jué)和心理上能消除精神疲勞。
�、鄯课輼嬙旆矫妫簯紤]自然生態(tài)和社會(huì )生態(tài)等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關(guān)系交往的需求。
�、苄蓍e健身方面：根據社區人群、文化和社會(huì )特點(diǎn)及所存在的健康問(wèn)題，制定和實(shí)施個(gè)人、社區的保健計劃，并對實(shí)施成效作出評價(jià)和改進(jìn)。
住宅小區調研報告 篇6
為推動(dòng)我縣住宅小區物業(yè)管理工作健康、規范發(fā)展，縣人大常委會(huì )決定對縣城住宅小區的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調研，并將此項工作列入常委會(huì )20xx年工作要點(diǎn)。調研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì )、發(fā)放調查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業(yè)管理的整體情況，分析現狀，查找問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿(mǎn)完成了調研工作任務(wù)�，F將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業(yè)管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實(shí)際調研居民住宅小區54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
�。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權證，目前多數已經(jīng)轉手。這類(lèi)小區有40個(gè)，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱(chēng)的小產(chǎn)權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。
�。ǘ┙ㄔO標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發(fā)展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
�。ㄈ┮幠２顒e較大。調研的54個(gè)小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個(gè)區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。
�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調研的54個(gè)小區中，20xx年以前建成的小區占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業(yè)管理的基本情況
�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區6個(gè)，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。
�。ǘI(yè)主大會(huì )及業(yè)主員會(huì )成立情況
目前，我縣住宅小區成立業(yè)主委員會(huì )的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。
�。ㄈ┬^的物業(yè)管理情況
調研的54個(gè)小區中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區由建設單位負責管理。物業(yè)機構管理的有14個(gè)小區，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設單位，沒(méi)有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩定。
二、存在的主要問(wèn)題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：
1、工程建設的遺留問(wèn)題
小區工程建設的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內就出現一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì )轉假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區物業(yè)管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問(wèn)題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權，不能辦理房屋產(chǎn)權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責任權利不清，無(wú)法解決。如文筆小區政府還保留有部分產(chǎn)權，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項維修基金至今沒(méi)有著(zhù)落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時(shí)條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì )放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶(hù)反映強烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
3、專(zhuān)項維修基金收繳不到位
調研的54個(gè)小區中，僅有7個(gè)小區收繳了專(zhuān)項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房?jì)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著(zhù)落。由政府建設的文筆小區和政府定價(jià)出售的幸福小區目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。
4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后
通過(guò)當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。
5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規范
部分建設單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區中，只有不到10個(gè)是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競爭機制、良性循環(huán)機制無(wú)法建立。部分單位建設小區，隨著(zhù)本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛生、收取管理費用等簡(jiǎn)單的'事，對住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調研的54個(gè)小區，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。
6、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的運作機制尚未形成
業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關(guān)系。調研統計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點(diǎn)，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì )超出合理范圍。例如：在調查中，各個(gè)小區反映最多的頂層住戶(hù)出現樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì )采取拒交物業(yè)費的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )困難，業(yè)主委員會(huì )發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會(huì )缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會(huì )，全縣成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認真落實(shí)工程建設的各項監管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，根據我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設施、對車(chē)位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著(zhù)力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗收即入住的問(wèn)題。
2、加強對小區物業(yè)管理工作的管理和監督
一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì )相互配合，形成合力加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為；四是加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。
3、要強化對物業(yè)管理工作的指導
一是要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規范的物業(yè)管理公司入駐小區有較大進(jìn)展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì )，為其自我發(fā)展創(chuàng )造優(yōu)越的條件。
按享受服務(wù)的等級收費機制沒(méi)有建立。區的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個(gè)小區之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無(wú)己。
二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權利、義務(wù)、責任，規范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場(chǎng)化運行的物業(yè)管理新機制，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。
4、要健全物業(yè)管理體制機制
首先，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設，配備專(zhuān)職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì )等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統，全面、及時(shí)、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎情況、業(yè)主委員會(huì )情況等內容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎。
5、要深化物業(yè)管理法規宣教
縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員的教育培訓，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時(shí)履行應盡的義務(wù)。
6、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一收費，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少工程建設遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
7、要強力落實(shí)專(zhuān)項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區；對新開(kāi)發(fā)的小區一定形成制度，確保落實(shí)；對政府及部門(mén)早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理
調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
住宅小區調研報告 篇7
為推動(dòng)我縣進(jìn)一步加強和規范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，滿(mǎn)足市民日益提高的居住質(zhì)量要求，根據學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)的要求，我局組成專(zhuān)題調研組，深入城區各住宅小區，認真開(kāi)展物業(yè)管理工作調研�，F將調研情況報告如下：
一、我縣物業(yè)管理工作的現狀
�、逍^以及物業(yè)管理的基本情況
調研結果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區僅7個(gè)，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬(wàn)平方米，戶(hù)數約5300戶(hù)，其余多為社區居委會(huì )管理或由住戶(hù)自請環(huán)衛工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的小區僅有2個(gè)，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽(yáng)城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類(lèi)上崗證的不到30人。
�、婢幼⌒^的特點(diǎn)
1、小區檔次差距大。從住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開(kāi)發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀(guān)條件限制，我縣居住小區較為分散，遺留問(wèn)題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全;有的小區建設規模小，相關(guān)手續不完備;還有許多小區是敞開(kāi)式的，給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當數量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題而引發(fā)的。有的開(kāi)發(fā)商未嚴格按規范和規劃要求配套相應的公共建筑和共用設施，或將配套設施等共有產(chǎn)權挪作經(jīng)營(yíng)使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車(chē)棚(位)少、休閑公建設施少等。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問(wèn)題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業(yè)指導性的.工作，按照縣政府辦轉發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責分工的通知》的要求，相關(guān)鄉鎮、居委會(huì )應設立物業(yè)管理專(zhuān)職人員，但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導、監督業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )工作，以及對轄區內日常物業(yè)管理活動(dòng)的監管等方面尚未發(fā)揮應有的作用。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調解率低的局面。
3、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建難且運作不規范。一是部分小區開(kāi)發(fā)期較長(cháng)，小區內物業(yè)管理區域難以確定，造成業(yè)主大會(huì )遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區規模較大、業(yè)主戶(hù)數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強，業(yè)主委員會(huì )組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組織者。四是有些業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )建立、運作不夠規范，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會(huì )均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費的問(wèn)題。五是有的業(yè)主委會(huì )成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽(yáng)城業(yè)主委員會(huì )。
4、物業(yè)管理服務(wù)收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽(yáng)城小區。五是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒(méi)有跟上，普遍存在著(zhù)聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
6、無(wú)物業(yè)管理住宅小區物業(yè)維護、管理問(wèn)題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時(shí)受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問(wèn)題。這些舊住宅小區目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理，基本是由社區居委會(huì )代管。這些住宅建筑所存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調研組提出如下意見(jiàn)與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監管�？h政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設主管部門(mén)應按照物業(yè)管理相關(guān)法規規定，在房地產(chǎn)規劃設計圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設施使用功能，防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時(shí)，應配合有關(guān)單位將小區各類(lèi)管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。
2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò )”物業(yè)管理體制要求，完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，相關(guān)鄉鎮應設立物業(yè)管理工作機構，配備專(zhuān)職人員，加強鄉鎮、居委會(huì )的物業(yè)管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確縣、鄉鎮、居委會(huì )的職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉鎮、居委會(huì )對轄區日常物業(yè)管理活動(dòng)的監管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會(huì )、房管等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)專(zhuān)項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專(zhuān)項維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規宣教。運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法規的宣傳活動(dòng)，強化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì )的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作。
4、要強化物業(yè)管理指導監督。一方面，縣政府職能部門(mén)與鄉鎮、居委會(huì )要主動(dòng)介入，認真分析研究當前小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )履行職責方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì )建立并有效開(kāi)展工作。要加強對業(yè)主委員會(huì )的法律指導與日常監管。對于業(yè)主委員會(huì )所需工作經(jīng)費，應指導其通過(guò)業(yè)主大會(huì )規約來(lái)收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關(guān)職能部門(mén)與鄉鎮、居委會(huì )要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區域內發(fā)生的違法行為;加大調處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強烈的問(wèn)題。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。再一方面，要加強引導，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費的和諧氛圍。同時(shí)，按物業(yè)服務(wù)等級標準逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場(chǎng)化運行機制建設的新內容，真正實(shí)現物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識，從以下幾方面入手，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一采用收費標價(jià)牌形式，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、價(jià)格舉報電話(huà)等進(jìn)行公示。同時(shí)，每月應在小區公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位，共用設施進(jìn)行查驗，以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理�？h政府應組織相關(guān)職能部門(mén)，調動(dòng)各方積極性，針對舊住宅小區物業(yè)規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業(yè)管理難以起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調研、分析，采取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區的居住環(huán)境�？芍�(zhù)手先行對幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行新型管理工作機制的試點(diǎn)，通過(guò)總結經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
住宅小區調研報告 篇8
調研時(shí)間：20xx年3月28日
調研地點(diǎn)：武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區的總體規劃結構、周?chē)h(huán)境、道路系統、出入口的設置、小區環(huán)境設計、景觀(guān)綠地系統、建筑風(fēng)格、公共服務(wù)設施、停車(chē)系統等。
住宅小區的規劃設計是一項復雜，綜合的系統工程。它遠遠超過(guò)了單純的工程技術(shù)的范疇。而深入到社會(huì )，經(jīng)濟，生態(tài)，文化，心理，行為等領(lǐng)域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在于運行離不開(kāi)所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀(guān)點(diǎn)，切實(shí)解決居民的各種生活需求。
為了對小區有一個(gè)系統全面的了解，我們根據學(xué)校周邊小區的分布情況，我們選擇了離學(xué)校不遠的武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園、萬(wàn)科四季花城和銀湖翡翠這兩個(gè)小區進(jìn)行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無(wú)限親近優(yōu)質(zhì)水源，感應自然原生態(tài)。湖，是性靈的熏染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閑雅的幸福家庭。 三個(gè)小區的園林設計，契合“美學(xué)、功能、生態(tài)”的景觀(guān)設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營(yíng)造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。
武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園
武漢萬(wàn)科高爾夫城市花園位于東西湖區金山大道特8號，其業(yè)務(wù)類(lèi)型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅。
萬(wàn)科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個(gè)大景觀(guān)，它和銀湖翡翠、萬(wàn)科四季花城共用銀河，使得住戶(hù)能夠生活在空氣宜人環(huán)境優(yōu)美的山水之邊。直達航空港、火車(chē)站、CBD商務(wù)中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環(huán)境優(yōu)勢，倡導臨水而居的生態(tài)居住方式。園林景觀(guān)最出彩的是中心音樂(lè )噴泉廣場(chǎng)，這一景點(diǎn)是整個(gè)小區的點(diǎn)睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場(chǎng)，兩岸的水景、看臺、樹(shù)林、棧道，環(huán)環(huán)相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個(gè)住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下里，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑借其開(kāi)闊的國際視野，憑借著(zhù)這絕無(wú)僅有的生態(tài)資源，通過(guò)細致的建筑語(yǔ)言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場(chǎng)所。
小區內外沿用傳統的圍欄式風(fēng)格，但在圍欄上有呈現圍墻狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯(lián)通的形式，
其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區的內部景觀(guān)的設計頗為經(jīng)典，除車(chē)行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化并沒(méi)有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹(shù)木種植面積之多，冬季時(shí)枯枝蒼健有力，夏季時(shí)綠葉郁郁蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒著(zhù)消失在一片人工淺灘石里，而沿著(zhù)小溪向上，是一個(gè)中心廣場(chǎng)，從這個(gè)廣場(chǎng)向著(zhù)不遠處因為營(yíng)造停車(chē)而在原本較高的地勢上進(jìn)一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺(jué)效果和景觀(guān)效果。
小區康樂(lè )設施設置都較為合理，服務(wù)的半徑也在合理范圍之內，并
且在兒童玩耍區采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著(zhù)人性化。
景觀(guān)是城市園林景觀(guān)中的重要組成部分,居住區景觀(guān)設計是指住宅建筑外環(huán)境景觀(guān)設計,由物質(zhì)元素和精神元素構成。居住區的優(yōu)美景觀(guān)環(huán)境,不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量,還能消除都市的喧囂,松弛神經(jīng)安撫情緒,從而有利于居住者的身心健康,進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀(guān)質(zhì)量。為了充
分取得景觀(guān)效果，景觀(guān)上除保留原規劃中湖岸線(xiàn)的規劃思想，將景觀(guān)設計為早晚休閑、運動(dòng)的親水公園，同時(shí)賦予這個(gè)公園小區公共活動(dòng)場(chǎng)所的功能。小區內部的水系呈點(diǎn)線(xiàn)面結合的布置模式，豐富景觀(guān)資源，提升景觀(guān)價(jià)值，并均衡整個(gè)小區的景觀(guān)特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見(jiàn)，環(huán)境相當的怡人。
隨著(zhù)生活水平的不斷提高，停車(chē)位對于居家來(lái)說(shuō)越來(lái)越重要。作為具有人文性的居住園區，停車(chē)位的數量、人行道與車(chē)道的恰當分離是必然的。萬(wàn)科高爾夫城市花園設計了完善的人車(chē)分流體系。光是地下車(chē)庫，車(chē)位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車(chē)位，整個(gè)小區的車(chē)有足夠的停車(chē)位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場(chǎng)、幼稚園、濱湖商業(yè)街，社區
將社區入口處的濱湖大道開(kāi)辟成專(zhuān)門(mén)商業(yè)街，設有大型超市、多功能綜合商場(chǎng)、高級食肆、銀行、SPA等，體會(huì )購物、休閑樂(lè )趣，網(wǎng)點(diǎn)分布合理，飲食、服飾、休閑形成一條龍服務(wù)布局。社區內將有重點(diǎn)中小學(xué)在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長(cháng)環(huán)境。安排區內穿梭巴士，區外專(zhuān)線(xiàn)大巴，為客戶(hù)提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、緩跑徑等運動(dòng)場(chǎng)所以及濱湖咖啡座、休閑景觀(guān)路，為區內居民提供足不出戶(hù)但卻豐富多彩的娛樂(lè )休閑場(chǎng)所。
高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進(jìn)出的車(chē)流隔開(kāi)，交通流暢不堵塞，小區大門(mén)的設計，又將人流與車(chē)流分開(kāi)，便于管理與交通安全的保障。
在前面已經(jīng)提到，萬(wàn)科高爾夫城市花園的業(yè)務(wù)類(lèi)型有9棟高層、29棟高層、16套聯(lián)排別墅和134套疊加別墅，多種不同類(lèi)型的建筑，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜復雜，但井然有序，小區的住房呈發(fā)射狀分布在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園采用簡(jiǎn)約、現代、含蓄而又優(yōu)雅的建筑外立面風(fēng)格，傳承了湖居的優(yōu)雅和浪漫，還原了建筑的質(zhì)樸本質(zhì)，在戶(hù)型的觀(guān)景性、功能性、合理性和創(chuàng )新性上，
著(zhù)力打造新都市主義典范品質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開(kāi)闊的景觀(guān)陽(yáng)臺，呈現出簡(jiǎn)約的線(xiàn)條，簡(jiǎn)潔的立面，在空間的更疊、質(zhì)感的.現上，呼應自然怡人的社區風(fēng)貌，讓建筑成為風(fēng)景的一部分。戶(hù)型設計：高爾夫城市花園的戶(hù)型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精致、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創(chuàng )造舒適合理的宜居空間。大開(kāi)間客廳、觀(guān)景陽(yáng)臺、飄窗設計，讓每個(gè)戶(hù)型都呈現最完美的一面。戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，家家觀(guān)景，在自由的空間里享受現代居住藝術(shù)的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位于金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場(chǎng)，東接武漢唯一的國際賽馬場(chǎng)東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恒基置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設，占地30萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)總面積53萬(wàn)平方米。
銀湖小區內部配有社區商業(yè)街，附近有睿升中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、小區內高級中學(xué)、深圳波托菲諾幼兒園及武漢輕工業(yè)大學(xué)（原武漢工業(yè)學(xué)院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場(chǎng)、東方馬場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、臺球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務(wù)。
小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設施、道路、公共綠地等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個(gè)有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線(xiàn)的局部已經(jīng)出來(lái)了，小區水系與金銀湖的水系是通過(guò)湖岸線(xiàn)上的18座小區橋梁相互連通的，從自家碼頭劃船，通過(guò)橋梁就可以進(jìn)入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長(cháng)，出現了雙岸線(xiàn)的特征。此外，小區與湖泊之間沒(méi)有機動(dòng)車(chē)道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚(yú)臺、景觀(guān)臺等組成的“長(cháng)島花巷”。而整個(gè)1000多米的湖岸線(xiàn)上，密密麻麻地長(cháng)滿(mǎn)了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹(shù)木，將整個(gè)人行曲徑掩蓋起來(lái)。這些水杉樹(shù)林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特征，也是所見(jiàn)過(guò)的最攝人魂魄的湖岸線(xiàn)。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊里的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀(guān)，并且在原有的基礎上加以改進(jìn)和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪筑方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進(jìn)湖水里，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建筑自然地生長(cháng)在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車(chē)道道路為主干道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個(gè)組團，屬于組團式半開(kāi)放式社區規劃，以占地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過(guò)支路與外界發(fā)生有機聯(lián)系，延邊的建筑順應接到走向布局，而向公共大眾、融合于城市；同時(shí)社區內部的住宅業(yè)具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂(lè )意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、
休閑的生活畫(huà)面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂(lè )空間聯(lián)系緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實(shí)現了人車(chē)分流，其地下建筑面積與地上建筑面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車(chē)庫頂開(kāi)有采光通風(fēng)口，有地下車(chē)庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車(chē)庫出入口實(shí)現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實(shí)就是土地的顏色---褐色，整個(gè)建筑從土地過(guò)渡到屋頂，一點(diǎn)都不忽然，非常自然和諧，建筑似乎是從大地里生長(cháng)出來(lái)一樣，整個(gè)小區，主角因此是以人為核心的環(huán)境，建筑成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建筑是高層、小高層和別墅，即使是小高層建筑，其建筑間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀(guān)光的電梯。設計者將靠湖的建筑設計成點(diǎn)式，將離湖的建筑設計成單元式，點(diǎn)式建筑恰好在兩排多單元連體建筑之間，因而后排的建筑可以穿過(guò)點(diǎn)式建筑的寬大空隙，占有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺(jué)景觀(guān)最大化。
銀湖翡翠在建筑設計過(guò)程中，通過(guò)高層與半圍合式的別墅組合以及建筑形體的變化，使得每個(gè)面、每個(gè)角度、每棟房子、每一景觀(guān)的組合空間都有不同的視覺(jué)享受。明快、簡(jiǎn)潔，而又富有個(gè)性特色的建筑風(fēng)格，表現出凝重、典雅的全新風(fēng)格。 銀湖翡翠高層的建筑風(fēng)格：氣派、簡(jiǎn)約、經(jīng)典。外墻，以呈雅光的質(zhì)感面磚與玻璃構成外立面，讓景
觀(guān)最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建筑風(fēng)格：雍容，唯美，典雅。采用完全大宅的建筑設計，莊園式的建筑，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡(jiǎn)單的重復。八角亭建筑方式，讓大宅富有靈動(dòng)的氣息，屋頂躍落有序，配以質(zhì)樸耐看的煙囪，形成了建筑的節奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務(wù)設施，如游泳池是無(wú)邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過(guò)拱木橋相連接，與觀(guān)賞水體之間
以循環(huán)小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹(shù)種和花草早已植入，長(cháng)勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。
通過(guò)這次調研，學(xué)習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環(huán)境時(shí)，盡可能多地擴大綠地，在建筑布局上，充分采取平面錯位，點(diǎn)式配置，從而活躍空間。而在組團的時(shí)候，布局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助于增加人際交往，和睦鄰里關(guān)系。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營(yíng)造綠色的自然生活空間，現代社會(huì )，越來(lái)越多的人們會(huì )在家里辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環(huán)境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
住宅小區調研報告 篇9
目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的.業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
7、公用設施不配套。在老小區和次
總之，從根本上說(shuō)，公用設施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車(chē)資源，也不能滿(mǎn)足全部需求；尤其是實(shí)施規范停車(chē)后，必然產(chǎn)生對部分車(chē)主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車(chē)是一個(gè)現實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示并上報小區停車(chē)泊位的短缺數量，再由交警對動(dòng)態(tài)交通影響作出評價(jià)后，按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會(huì )同城管和街道、社區實(shí)施，同時(shí)建設部門(mén)要給予配合，對道板泊位下的管線(xiàn)承重能力進(jìn)行評估。
總之，要通過(guò)體制機制的創(chuàng )新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區，使業(yè)主的訴求充分表達、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業(yè)矛盾消解在基層。
住宅小區調研報告 篇10
一、地理位置：盛世美域，位于青島城陽(yáng)區正陽(yáng)路與鐵騎山路交會(huì )處，東南方向為嶗山余脈——鐵騎山，空氣清新，自然景觀(guān)優(yōu)美。小區由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國道、流亭機場(chǎng)，半小時(shí)車(chē)程即可到達市區中心，交通便捷。公交線(xiàn)路相對方便。周?chē)逃h(huán)境也挺好，附近有城陽(yáng)十中、惜福鎮小學(xué)、青島理工大學(xué)琴島學(xué)院。醫療環(huán)境有惜福鎮醫院。商業(yè)環(huán)境，中行、農行、郵政、移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳遍布周邊，相鄰不遠處盛世景園會(huì )所和商業(yè)街、惜福鎮商業(yè)街，利客來(lái)大超市。生活相當便利。旁邊有盛世景園會(huì )所，花園假日酒店，四條社區巴士，兩條往返香港中路，兩條往返臺東商圈，小區的業(yè)主可享受專(zhuān)車(chē)接送的服務(wù)，避免了擠公交車(chē)的辛苦，對于生活在郊區卻在市里上班的人，這是很人性化的服務(wù)。
二、規劃結構和建筑布局居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設施是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設施、道路、公共綠地是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務(wù)設施等相互關(guān)系而采取的組織方式。居住區作為城市的一個(gè)有機組成部分，應有其合理的規模和建筑布局應有其合理的規模和建筑布局。為了適應各個(gè)階層的人群消費水平和需求，兩個(gè)居住區都是由低層、多層為了適應各個(gè)階層的人群消費水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建筑組合而成公寓等形式多樣的建筑組合而成。盛世美域：高層全景公寓：高層全景公寓共6棟，樓層高度為14—18層，采用圍合布局，互不遮擋，樓間距高達1：1，確保了最佳的采光、觀(guān)景效果。尤其是入戶(hù)花園的設計尤其是入戶(hù)花園的設計，在青島是獨一無(wú)二的。
三、盛世美域沿街底層并沒(méi)有布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，盛世美域沿街底層并沒(méi)有布置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。其實(shí)這也與居住區所在地是郊區有很大關(guān)系，周邊并沒(méi)有很大的消費人群實(shí)這也與居住區所在地是郊區有很大關(guān)系周邊并沒(méi)有很大的消費人群，而且已有的消費市場(chǎng)已基本飽和，因此，若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必定而且已有的消費市場(chǎng)已基本飽和若在此底層建筑商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)必定是無(wú)人問(wèn)津，實(shí)在是明智之舉。
四、環(huán)境配套設施及景觀(guān)設計
小區康樂(lè )設施設置都較為合理，服務(wù)的半徑也在合理范圍之內，并且在兒童玩耍區采用質(zhì)地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透著(zhù)人性化。景觀(guān)是城市園林景觀(guān)中的重要組成部分，居住區景觀(guān)設計是指住宅建筑外環(huán)境景觀(guān)設計，由物質(zhì)元素和精神元素構成。居住區的優(yōu)美景觀(guān)環(huán)境，不僅直接提高人們的居住生活質(zhì)量，還能消除都市的喧囂，松弛神經(jīng)安撫情緒，從而有利于居住者的身心健康，進(jìn)而從整體上可提高城市環(huán)境的景觀(guān)質(zhì)量。為了充分取得景觀(guān)效果，景觀(guān)上除保留原規劃中湖岸線(xiàn)的規劃思想，將景觀(guān)設計為早晚休閑、運動(dòng)的親水公園，同時(shí)賦予這個(gè)公園小區公共活動(dòng)場(chǎng)所的功能。小區內部的水系呈點(diǎn)線(xiàn)面結合的布置模式，豐富景觀(guān)資源，提升景觀(guān)價(jià)值，并均衡整個(gè)小區的景觀(guān)特征。各種精致的環(huán)境小品隨處可見(jiàn)，環(huán)境相當的怡人。
五、一些想法和建議。在調研過(guò)居住小區之后，自己也產(chǎn)生了一些想法。
1、盛世美域的環(huán)境的確是挺不錯的.，但是總是有一種特殊的感覺(jué)，換句話(huà)說(shuō)沒(méi)有那種很自然的感覺(jué)，人工雕琢太多，雖是很精致我卻感覺(jué)親和力不太好。當然這也是現在很多景觀(guān)設計所存在的問(wèn)題，花費了大量的資金卻沒(méi)有收最理想的效果。另外，在進(jìn)行景觀(guān)設計時(shí)，應使建筑和景觀(guān)能融化在居住區整體設計之中。建筑風(fēng)格是景觀(guān)設計風(fēng)格的基礎，景觀(guān)設計的風(fēng)格趨向必須考慮建筑的特色，因此應將居住區的景觀(guān)設計與建筑設計有機結合在一起，才能展現居住區整體的持久魅力。
2、這點(diǎn)在前面也提到了一些，沿街商鋪的設置一定是要根據當地的消費人群和消費市場(chǎng)來(lái)做決定，并不是適合于每個(gè)地域。此外還要有一定的對該地區發(fā)展前景的預見(jiàn)性。這樣可以在一定程度上避免未來(lái)不很長(cháng)時(shí)間內該地區消費結構變化而帶來(lái)的不能適應的損失。應該結合該區域市民的消費檔次、消費需求和生活習慣，對商鋪進(jìn)行精心規劃。當然，由于我們所調研的小區不在市區，所以必須要慎重考慮，而在市區的話(huà)就應另當別論。
六、居住區的發(fā)展趨勢
1、隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，生活結構的變化，沿街商鋪已成為小區設計中不可或缺的一部分，一個(gè)街區的商業(yè)輻射力和吸引力首先決定于其在街區的地段價(jià)值，商鋪的價(jià)值最終落實(shí)于一個(gè)區域消費群體的有效需求上。商鋪投資是一個(gè)長(cháng)期過(guò)程，它不會(huì )因房齡增長(cháng)而降低投資價(jià)值。恰恰相反，因其核心地段不可復制的稀有性，將隨著(zhù)生活圈和商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。因此在有消費實(shí)力的地區開(kāi)設沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來(lái)豐厚商業(yè)利潤，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問(wèn)題，當然也可能帶來(lái)其他的新問(wèn)題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉的趨勢。
2、目前全球都在關(guān)注一個(gè)問(wèn)題就是生態(tài)、低碳節能，同樣的，小區在其中扮演很重要的角色，整個(gè)的生態(tài)環(huán)境循環(huán)可以形成小區內的小氣候。因此建設生態(tài)小區，已成為居住區發(fā)展的主要趨勢。并且是利于民生的一項課題。
3、在生態(tài)化小區中景觀(guān)又是其中的主導因素。目前，崇尚中國文化歷史及地方區域特色，已成為居住區景觀(guān)設計的發(fā)展趨勢之一。如今，隨著(zhù)歷史文化的不斷升溫和地域特色，居住區景觀(guān)設計不僅開(kāi)始朝著(zhù)兼具歷史感和時(shí)尚感的純正的中國風(fēng)格發(fā)展，而且還充分利用居住區內的地形地貌特點(diǎn)，塑造富有創(chuàng )意和個(gè)性的景觀(guān)空間。開(kāi)始強調環(huán)境景觀(guān)的“植物布局+水景點(diǎn)綴”近年來(lái)，國家提出節能節水等計劃，且部分城市的水費也在逐年上漲，因此在居住區景觀(guān)設計時(shí)，開(kāi)發(fā)商和景觀(guān)設計師們不再把水景多少作為環(huán)境景觀(guān)設計的目標，在設計上變?yōu)椤耙跃G化為主，水景點(diǎn)綴為輔”，即植物布局與點(diǎn)綴性水景并舉，則成為現代樓盤(pán)造景的新風(fēng)尚。
4、居住區發(fā)展逆城市化現象。郊區居住區具有市中心區樓盤(pán)所不具備的優(yōu)勢。郊區環(huán)境無(wú)論是在環(huán)境質(zhì)量還是在空間視野景觀(guān)等方面，與市區樓盤(pán)的環(huán)境相比，均具有較大的優(yōu)勢。就目前情況下看，城市中心區樓盤(pán)與郊區樓盤(pán)在售價(jià)上仍存在著(zhù)較大的差價(jià)。對于中國大城市的居民來(lái)說(shuō)，商品房和私家車(chē)是兩個(gè)最大的夢(mèng)想，同樣一筆錢(qián)，在郊區，一個(gè)夢(mèng)想變成了兩個(gè)夢(mèng)想。因此郊區開(kāi)發(fā)已成為一大趨勢。
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