房產(chǎn)市場(chǎng)調查報告
在人們素養不斷提高的今天，我們都不可避免地要接觸到報告，報告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。你所見(jiàn)過(guò)的報告是什么樣的呢？以下是小編精心整理的房產(chǎn)市場(chǎng)調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房產(chǎn)市場(chǎng)調查報告1
一、我區房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市《xx工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房產(chǎn)市場(chǎng)調查報告2
在進(jìn)行過(guò)計劃周密而詳盡的市場(chǎng)調查后，接下來(lái)要做的就是一份有價(jià)值的房地產(chǎn)市場(chǎng)調查報告的撰寫(xiě)，以樓盤(pán)市場(chǎng)調查報告為例，做如下說(shuō)明：
(一)樓盤(pán)市場(chǎng)調查的信息列示
對樓盤(pán)單個(gè)調查的實(shí)質(zhì)，就是對競爭項目的調研，單個(gè)樓盤(pán)市場(chǎng)的信息列示為：
1、樓盤(pán)產(chǎn)品情況
(1)樓盤(pán)地域環(huán)境
從宏觀(guān)上看，實(shí)際就是一種宏觀(guān)的地域分析。比如該區域是商業(yè)中心、工業(yè)中心，還是學(xué)院社區，并了解該區域的交通狀況，如，公路、高架、地鐵、輕軌、區縣級公路、省市級公路以及區域公共配套設施。例如市政配套，包括水、電、氣等。生活配套，包括學(xué)校、醫院、商業(yè)中心、超市、集貿市場(chǎng)、公園、體育場(chǎng)館、圖書(shū)館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環(huán)境。
從微觀(guān)上看，就是微觀(guān)地塊分析，包括所處位置是否臨街，它的四周、地勢、大小、形狀以及進(jìn)出道路的狀況等。
(2)樓盤(pán)具體情況
樓盤(pán)主體部分，重點(diǎn)在于對樓盤(pán)的指標與參數進(jìn)行了解，樓盤(pán)指標包括：土地大小、總建筑面積、公共設施及施工進(jìn)度。樓盤(pán)的基本參數主要有：基地面積、總建面積、建筑面積、覆蓋率、容積率、樓盤(pán)類(lèi)別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設施等。
由于這些指標與參數限定了樓盤(pán)在市場(chǎng)中的競爭優(yōu)勢，因此惟有對樓盤(pán)進(jìn)行認真分析，才能獲得正確把握。
2、樓盤(pán)價(jià)格情況
樓盤(pán)的價(jià)格主要由樓盤(pán)與單元房的單價(jià)、總價(jià)及付款方式組成。在市場(chǎng)上出現很多關(guān)于價(jià)格的促銷(xiāo)活動(dòng)，但無(wú)論怎樣變化，其要旨歸根結底還是在于單價(jià)、總價(jià)和付款方式這三個(gè)方面的價(jià)格組合搭配(市場(chǎng)調查重點(diǎn))。
3、樓盤(pán)促銷(xiāo)情況
一個(gè)廣告策略，它主要包括把握主要訴求點(diǎn)，推敲廣告基調、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體的實(shí)施效果等。廣告行為的市場(chǎng)調查不可能把各方面的事項都具體包括在內，關(guān)鍵在于把廣告策劃的精髓把握好。
另一個(gè)是銷(xiāo)售執行，也是市場(chǎng)調查關(guān)鍵所在，它包括銷(xiāo)售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執行等具體業(yè)務(wù)安排，還包括實(shí)際銷(xiāo)售結果的調查、該分析的主要切入點(diǎn)是銷(xiāo)售率與銷(xiāo)售順序等方面，了解最暢銷(xiāo)的戶(hù)型是什么?最為市場(chǎng)所接受的總價(jià)是什么?對客戶(hù)最有吸引力的地方是什么?購房客戶(hù)的特征如何等。
4、樓盤(pán)競爭情況
對于競爭企業(yè)進(jìn)行調研的主要有以下方面：開(kāi)發(fā)商設計規劃單位、建筑公司、營(yíng)銷(xiāo)和廣告公司，銷(xiāo)售代理公司項目主要負責人等。而在對屬于競爭樓盤(pán)的項目進(jìn)行確定時(shí)，需要對房地產(chǎn)的區域性特點(diǎn)予以考慮，因此在很大程度上，競爭項目的確定是在區域內類(lèi)似樓盤(pán)之間進(jìn)行。而在商場(chǎng)與寫(xiě)字樓，別墅與普通住宅之間，就有著(zhù)明顯不同的區域范圍。至于區域范圍的具體大小，需要由樓盤(pán)具體情況來(lái)決定。
(二)樓盤(pán)市場(chǎng)調查的結論
調研總結分析思路主要體現四大方面，即產(chǎn)品、價(jià)格，廣告與銷(xiāo)售。要找到樓盤(pán)個(gè)案在市場(chǎng)操作成功與失敗，就必須在分析時(shí)不斷細化、深入、運用系統的觀(guān)點(diǎn)，專(zhuān)業(yè)的角度，充分的理由及合理歸類(lèi)來(lái)進(jìn)行表述。
具體為：首先要闡明樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，說(shuō)明樓盤(pán)為市場(chǎng)所接受，引發(fā)客戶(hù)購買(mǎi)欲望的具體原因，隨后指出缺點(diǎn)，說(shuō)明為什么樓盤(pán)為市場(chǎng)所拋棄�？蛻�(hù)減少、甚至完全喪失購買(mǎi)欲望、最后提出建議，也就是根據優(yōu)缺點(diǎn)，企業(yè)怎樣采取措施來(lái)?yè)P長(cháng)避短，使營(yíng)銷(xiāo)組合更加合理，并進(jìn)一步優(yōu)化，使銷(xiāo)售率提高。
房產(chǎn)市場(chǎng)調查報告3
近年來(lái)，我市認真貫徹落實(shí)國務(wù)院和省政府關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的一系列政策措施，房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展，人民群眾的居住條件進(jìn)一步改善。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，居民投資性購房和投機性購房逐步增加，開(kāi)發(fā)總量有效供給不足，開(kāi)發(fā)建設成本提高等原因，導致房?jì)r(jià)仍非理性上漲。年3月我市出臺了新建住房?jì)r(jià)格控制目標，切實(shí)將房?jì)r(jià)控制在合理水平�，F將有關(guān)情況匯報如下：
一、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況
年，我市認真貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國辦發(fā)〔〕1號）文件精神，通過(guò)加大監管力度，制訂配套措施，房地產(chǎn)增幅總體趨于平穩，但房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題表現仍然比較突出。年元至10月新建商品房2200套26萬(wàn)平方米，同比增幅112%，新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3280元/㎡，同比增幅15%，9月份商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3180元/㎡，與去年年底相比漲幅9.3%，10月份新建商品住房銷(xiāo)售均價(jià)3280元/㎡，與去年年底相比漲幅12.7%。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心增強，投資及銷(xiāo)售漲幅較大
截止年10月底，我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達6.8億元，商品房開(kāi)發(fā)面積達65.35萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)投資額比年同期4億元上升170%，顯現投資額和開(kāi)發(fā)面積均有較大增幅，主要是我市前幾年開(kāi)發(fā)量較小，每年年度規�？刂圃�10萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求較為旺盛，加之由宜昌雅廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司和迅達集團枝江置業(yè)公司在成功開(kāi)發(fā)北奧茗苑和領(lǐng)秀之江一期之后，分別通過(guò)招拍掛取得大宗土地使用權，新建中央山水和領(lǐng)秀之江二期2個(gè)樓盤(pán)，項目規模均達45萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心明顯增強。
�。ǘ┥唐纷》抠忎N(xiāo)兩旺，呈現供不應求的局面
據調查，近幾年我市城區開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)已全部售完。年城區新開(kāi)工建設的四個(gè)項目，建筑面積65.38萬(wàn)㎡，已超過(guò)前8年的總和，到目前為止年辦理預售許可證的商品住房也已銷(xiāo)售一空，出現了通宵排隊爭購商品住房的局面。年新開(kāi)發(fā)的商品房符合預售條件的面積達26萬(wàn)㎡，盡管預售面積增大，但由于受前幾年開(kāi)發(fā)面積小的影響，供不應求的矛盾仍然存在。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)需求強勁，房?jì)r(jià)增長(cháng)較快
由于商品住房供需矛盾突出，年城區商品住房均價(jià)從年初的2200元/㎡，上升到年底的3000元/㎡，漲幅達36.4%；年城區商品住房均價(jià)達到3280元/㎡，比年底上漲9.3%，近兩年房?jì)r(jià)增幅呈直線(xiàn)上升趨勢，極大刺激了消費者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的非理性購房欲望，加上一部分居民購房剛性需求和投資需求的釋放，從而助推了房?jì)r(jià)的上漲，盡管全國大中城市房?jì)r(jià)從下半年開(kāi)始下跌，但我市房?jì)r(jià)下跌目前還未出現，年總體房?jì)r(jià)仍呈上漲趨勢。
�。ㄋ模┒址渴袌�(chǎng)日趨規范，交易市場(chǎng)十分活躍
由于廣大居民以舊換新、以小換大、以次換好以及農村相當一部分回鄉大學(xué)生在城區購房成家立業(yè)的需求增大，加之商品住房銷(xiāo)售旺盛，價(jià)格攀升，有效帶動(dòng)了全市二手房市場(chǎng)，年辦理房屋所有權轉移登記1500多件，交易面積達18萬(wàn)㎡，均價(jià)達1960元/㎡。
�。ㄎ澹┳》抗⿷Y構不盡合理，部分“新生代”購房壓力增大
在商品住房供應量不斷增加和二手房市場(chǎng)日益活躍的同時(shí)，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用房供應明顯不足。就我市而言，近幾年新開(kāi)發(fā)的商品住房戶(hù)均建筑面積120㎡左右，90㎡以下幾乎只占10%，90-140㎡占75%，140㎡以上占15%，從住房供應結構看，中小套型普通商品住房的供應量明顯不足。經(jīng)濟適用住房除湖北化肥和61699部隊解決職工住房困難投資建設外，政府20xx年以后近十年沒(méi)有投資建設一個(gè)經(jīng)濟適用房項目，導致部分中低收入住房困難家庭和“新生代”購房壓力增大。按現行的市場(chǎng)價(jià)格，一個(gè)年輕的機關(guān)工作人員一年的總收入1.8萬(wàn)元左右，只能購7㎡的商品住房，房?jì)r(jià)收入比明顯失調。
二、房?jì)r(jià)上漲的主要原因
�。ㄒ唬┏菂^商品住房開(kāi)發(fā)項目及銷(xiāo)售價(jià)格情況
�。ǘ┓�?jì)r(jià)上漲的原因分析
1、供給方面。一是土地供給偏少，住房供求矛盾突出。從年至年五年時(shí)間用于城區商品住房建設用地面積為129630㎡，共六個(gè)開(kāi)發(fā)項目，規劃建筑面積36.35萬(wàn)㎡，建設總套數為2624套，而五年的實(shí)際需求量為5000套以上，供不應求矛盾非常突出。二是住房供應結構不合理。從近幾年的商品住房建設情況看，基本上是以中、高檔、大戶(hù)型商品住房為主，中小戶(hù)型的普通商品住房和經(jīng)濟適用房供應量偏少，難于滿(mǎn)足各收入層次的住房需求。在沒(méi)有相關(guān)政策扶持的情況下，開(kāi)發(fā)商不愿意承擔經(jīng)濟適用房和中低價(jià)位普通商品房的建設。而政府由于“經(jīng)營(yíng)城市”的需要，大都希望將稀缺的城市建設用地，盡可能地用于中高檔商品房的開(kāi)發(fā)，以期做大土地出讓收入，增強城市建設投資能力。在加大商品住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，由于供應體系不完善，導致供求結構失衡。
2、需求方面。一是宏觀(guān)政策的助推。隨著(zhù)國民經(jīng)濟的持續快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，在政府大力推進(jìn)住房制度改革、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、鼓勵居民住房消費以及加快城鎮化進(jìn)程等政策作用下，居民住房消費保持了強勁的增長(cháng)勢頭，由此推動(dòng)了房?jì)r(jià)快速上漲。二是投資置業(yè)理念的變化。當前全球金融危機、銀行利率較低、股市低迷且風(fēng)險大，對中高收入群體來(lái)說(shuō)，購置房產(chǎn)已成為一種保值增值的投資取向，進(jìn)一步擴大了住房需求。三是城市發(fā)展的需要。近幾年來(lái)為改善城市面貌，加快城市基礎設施建設和舊城改造，拆遷規模越來(lái)越大，貨幣補償和產(chǎn)權置換政策使相當一部分被拆遷戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)選購新房，由此引發(fā)被動(dòng)型購房需求不斷擴大。四是在大中城市投機炒作等因素的影響下，提高了居民對房?jì)r(jià)持續上漲的心理預期，進(jìn)城農民工購房、部分居民為“新生代”購房成家做準備提前進(jìn)入樓市消費，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
3、成本方面。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價(jià)快速上漲。我市城區土地購置費用占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例已從過(guò)去的25%左右上升到目前的'35%左右，特別是黃金地段的土地，價(jià)格越拍越高，最高達170萬(wàn)元/畝，當市場(chǎng)處于供不應求的時(shí)候，當期地價(jià)也轉到樓盤(pán)價(jià)格上，由消費者買(mǎi)單，從而為開(kāi)發(fā)商獲取最大利潤創(chuàng )造了條件。二是拆遷成本增大。以中心城區一類(lèi)地段“北奧茗苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目拆遷為例，拆遷補償基準價(jià)格由起初1400元/㎡上調至2800元/㎡，而且拆遷工作難度是越來(lái)越大，不僅導致二手房交易價(jià)格急劇上漲，同時(shí)也影響到新建商品住房?jì)r(jià)格的大幅攀升。三是商品住房?jì)仍谄焚|(zhì)提升，規劃設計、居住環(huán)境、配套設施等，均不同程度的增加了建設成本。由于建筑材料和建筑勞務(wù)工資漲價(jià)以及品質(zhì)改善等因素，高層建筑的建筑安裝費用已達到1400元/㎡左右。
4、市場(chǎng)預期。房地產(chǎn)價(jià)格的長(cháng)期走勢取決于市場(chǎng)供求，一定時(shí)期內，市場(chǎng)信心對其價(jià)格的影響也愈顯明顯。在經(jīng)濟和社會(huì )快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國家一系列宏觀(guān)經(jīng)濟政策的出臺，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的預期。土地資源的稀缺導致地價(jià)的自然趨升，使得社會(huì )對地價(jià)和房?jì)r(jià)上漲的預期成為一種必然。而近幾年房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的事實(shí)，進(jìn)一步強化了這種認識，極大地影響著(zhù)消費者的心理預期，促使其購房消費，造成部分住房需求的提前釋放。
三、落實(shí)房?jì)r(jià)調控目標的措施
我市從以下八個(gè)方面落實(shí)調控措施，確保完成房?jì)r(jià)調控目標。一是合理控制房?jì)r(jià)，嚴格落實(shí)房?jì)r(jià)控制目標。枝江房?jì)r(jià)控制在全市國民生產(chǎn)總值增長(cháng)幅度（16%）內，對開(kāi)盤(pán)均價(jià)超過(guò)增長(cháng)幅度的，會(huì )同市物價(jià)部門(mén)進(jìn)行查處。二是嚴格執行商品房銷(xiāo)售“一價(jià)清”制度。銷(xiāo)售商品房除收取房款外，只能收取辦證費、契稅、公共維修基金及前期物管費用。三是嚴格落實(shí)商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)制度。在項目開(kāi)盤(pán)時(shí)，實(shí)行一房一價(jià)，對開(kāi)發(fā)商因市場(chǎng)原因需漲價(jià)實(shí)行報批制度。四是嚴格加強商品房預售管理。所有項目必須辦理《商品房預售許可證》后才能出售，未辦證前不能收取任何形式的訂（定）金。同時(shí)，強化預售資金監管，對開(kāi)發(fā)企業(yè)35%預售資金進(jìn)行重點(diǎn)監管，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)款專(zhuān)用。五是嚴格執行商品房開(kāi)發(fā)信息披露制度。從今年6月1日起在電視臺開(kāi)辟專(zhuān)欄一周一發(fā)布，同時(shí)公布投訴舉報電話(huà)，強化群眾監管。六是加強房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治。對房地產(chǎn)市場(chǎng)違規的行為，加大了查處力度，確保整改到位。七是嚴格商品房公共維修資金歸集使用管理。對公共維修資金繳交標準進(jìn)行了調整，同時(shí)強化了征管措施。八是加快保障性住房建設步伐，切實(shí)解決低收入家庭住房困難。目前，我市已全部完成了宜昌市政府下達我市保障性住房建設任務(wù)。新增廉租房500套，新增公共租賃住房800套，新增發(fā)放租賃補貼200戶(hù)，新建經(jīng)濟適用房120套，城市棚戶(hù)區改造800戶(hù)。
四、抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的對策及建議
針對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供求失衡、結構性矛盾等因素導致房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，建議從供給、需求等方面入手，進(jìn)一步加強調控，以確保房?jì)r(jià)基本穩定。
�。ㄒ唬┛茖W(xué)謀劃普通商品住房規模，加大保障性住房建設力度。要不斷增加普通商品住房建設規模和供應量，切實(shí)滿(mǎn)足中等收入家庭住房需求；加大保障性住房建設力度，使中低收入家庭能夠購買(mǎi)經(jīng)濟適用房、承租廉租房和公租房。進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟適用房“雙控”（房?jì)r(jià)、地價(jià)）和普通商品房在平抑房?jì)r(jià)、改善供應結構中的作用，合理控制房?jì)r(jià)，嚴格落實(shí)房?jì)r(jià)控制目標。
�。ǘ┖侠戆才砰_(kāi)發(fā)計劃，增加房源有效供給。在優(yōu)先滿(mǎn)足經(jīng)濟適用房和公租房、廉租房等保障性住房建設用地的同時(shí)，根據市場(chǎng)需求，及時(shí)調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應結構和總量，增加普通商品房用地，控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地。切實(shí)加強對土地市場(chǎng)的監管，盤(pán)活存量土地，制止土地炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛方式取得的土地存在的囤積現象，相關(guān)部門(mén)要通過(guò)法律、稅收、行政等手段予以調控，督促企業(yè)盡早開(kāi)工。按照我市“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規劃，落實(shí)年度開(kāi)發(fā)計劃，年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量控制在15萬(wàn)㎡左右，調控和把握開(kāi)發(fā)的速度和節奏，防止不切實(shí)際開(kāi)發(fā)造成的資源浪費和市場(chǎng)風(fēng)險。
�。ㄈ┙⒍鄬哟喂⿷w系，切實(shí)解決不同收入群體住房困難問(wèn)題。根據不同的住房需求，合理引導住房消費，采取多種形式、多種途徑建立住房供應體系，切實(shí)解決不同收入層次城鎮居民的住房問(wèn)題。一是適當擴大廉租房受益范圍，解決最低收入家庭中住房困難戶(hù)和低收入家庭無(wú)房戶(hù)的住房問(wèn)題；二是適度規模的建設經(jīng)濟適用房，解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題；三是加大普通商品住房的建設力度，采取單位團購或集資合作建房的方式，不斷改善單位干職工住房條件，特別是解決新參加工作的大中專(zhuān)生的住房困難問(wèn)題。四是加大公租房建設力度，落實(shí)公租房建設用地，采取多種形式建設公共租賃住房，解決中低收入城鎮居民和農民工進(jìn)城的住房問(wèn)題。
�。ㄋ模┱D和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治力度，重點(diǎn)查處違反城市規劃、越級開(kāi)發(fā)、合同欺詐、虛假廣告、面積縮水、捂盤(pán)惜售等房地產(chǎn)違法違規行為，加大曝光和處罰力度。嚴格商品房預售許可，強化預售資金監管，并將商品房預售資金的繳存和使用記入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠信檔案，確保預售資金用于商品房項目建設，防止挪用預售資金導致亂尾樓。嚴格執行國家發(fā)改委《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》和商品房?jì)r(jià)格申報備案制，實(shí)行一房一價(jià)，對不實(shí)行明碼標價(jià)或利用標價(jià)進(jìn)行商品房銷(xiāo)售價(jià)格欺詐等違法行為，將依法查處。
�。ㄎ澹┘哟筝浾撔麄髁Χ�，積極做好房?jì)r(jià)穩定工作。采用多種宣傳形式，加強房地產(chǎn)政策宣傳，建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，適時(shí)披露有關(guān)信息，正確引導居民住房理性消費。強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，全面準確地掌握市場(chǎng)運行情況，增加市場(chǎng)信息的透明度，努力實(shí)現房地產(chǎn)供需平衡，切實(shí)穩定房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
房產(chǎn)市場(chǎng)調查報告4
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解xxx房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)xxx房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年xxx市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在xxx城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集xxx城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年—20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在xxx房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，xxx的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。xxx城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)xxx經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。
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