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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案9篇
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開(kāi)展，常常需要提前制定一份優(yōu)秀的方案，方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那么應當如何制定方案呢？以下是小編收集整理的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案，歡迎大家分享。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案1
一、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)
�。ㄒ唬�、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場(chǎng)、連鎖店、社區商業(yè)設施、物流園區、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂(lè )項目、旅游觀(guān)光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營(yíng)設施、體育經(jīng)營(yíng)設施、公用（設施轉化）經(jīng)營(yíng)設施等。
�。ǘ�、按產(chǎn)權形式分
1、虛擬產(chǎn)權商鋪
虛擬產(chǎn)權式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題，購買(mǎi)者擁有一定面積的產(chǎn)權，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場(chǎng)需要做策略性引導，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨立產(chǎn)權商鋪
獨立產(chǎn)權式商鋪擁有一個(gè)獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)升值，開(kāi)發(fā)商一般采用應將部分賣(mài)場(chǎng)保留，該類(lèi)型的商鋪需要依靠一定規模的產(chǎn)業(yè)基礎和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎上，對所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場(chǎng)認知度，從而提升項目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營(yíng)者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀(guān)情況
�。ㄒ唬�、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著(zhù)中國經(jīng)濟的持續發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開(kāi)放，中國商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著(zhù)越來(lái)越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內外商家擴張規模、占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎。 20xx年，商鋪的需求將會(huì )有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標準將更為嚴格，物業(yè)結構適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
�。ǘ�、運營(yíng)模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì )展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類(lèi)形象工程，以及一些開(kāi)發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場(chǎng)等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，一些不符合城市商業(yè)規劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規律的項目將風(fēng)險凸現，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理上，單搞開(kāi)發(fā)的.地廠(chǎng)商今后的競爭力將會(huì )越來(lái)越弱�；蛘哒f(shuō)是市場(chǎng)上需要專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司。
�。ㄈ�、商鋪開(kāi)發(fā)尚待繼續探索
上世紀90年代后期開(kāi)始，商鋪投資逐漸成為國內房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內還有人稱(chēng)20xx年是“商鋪年”。通過(guò)高價(jià)出售商鋪，開(kāi)發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險分散轉移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權商鋪，也使得不少開(kāi)發(fā)商深陷于項目經(jīng)營(yíng)不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案2
第一部分 商業(yè)市場(chǎng)調研
影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿易的繁榮程度及其影響力，商場(chǎng)物業(yè)所處區域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡。
一、市場(chǎng)調研概況
調研時(shí)間、地點(diǎn)區域、回收問(wèn)卷、調查方法（消費者座談會(huì )、實(shí)地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論
二、宏觀(guān)背景分析
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較
2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標、
3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規劃、社會(huì )因素分析等
三、區域商業(yè)市場(chǎng)研究
�。ㄒ唬�、區域商圈研究
1、城市發(fā)展狀況：gdp指數、人口分布、產(chǎn)業(yè)結構等。
2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類(lèi)量、停留時(shí)間、每次消費、對不同類(lèi)別的'需求（吃、喝、玩、樂(lè )）等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。
�。ǘ�、終端消費者研究
1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。
3、偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因。
4、對項目商圈評價(jià)：包括區域商品價(jià)格、對商場(chǎng)滿(mǎn)意度等。
�。ㄈ�、投資客戶(hù)研究
1、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個(gè)別需要。
2、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)等。
�。ㄋ模�、競爭對手研究
1、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。
2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。
四、消費者消費習性探討
1、基本結論 ：
消費群體對商場(chǎng)業(yè)態(tài)構成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場(chǎng)規劃與配套的要求、信息來(lái)源、購買(mǎi)方式、消費習慣等 2、專(zhuān)題研究
專(zhuān)題一：不同消費群體消費意向（例：民營(yíng)企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）
專(zhuān)題二：消費者收入水平與商場(chǎng)消費傾向及習慣
五、項目經(jīng)營(yíng)方式論證
1、項目與同類(lèi)型物業(yè)的比較論證
2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續發(fā)展論證
3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證
4、項目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險性論證
5、項目設計標準及經(jīng)營(yíng)管理水平的論證
第二部分 項目可行性研究
一、前言
項目總體情況進(jìn)行說(shuō)明、分析、總結
二、項目概況
1、項目所處的具體位置、規模
2、項目規劃經(jīng)濟技術(shù)指標
三、整體市場(chǎng)分析
1、區域商業(yè)市場(chǎng)狀況
2、根據項目特點(diǎn)分析當地與所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對未來(lái)預期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過(guò)對這些因素的分析和預測項目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢。
3、主要競爭對手分析對區域內競爭者進(jìn)行調查及分析比較
4、項目swot分析
通過(guò)對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會(huì )與威脅的分析，為項目定位提供依據
5、項目市場(chǎng)定位
通過(guò)比較分析，確定項目的整體市場(chǎng)定位、功能定位、檔次定位、客戶(hù)定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷(xiāo)定位等方面，為確定項目的開(kāi)發(fā)設計方案提供依據
6、項目初步開(kāi)發(fā)設計方案
通過(guò)前述分析比較，確定項目最佳的開(kāi)發(fā)、設計方案
7、項目投資成本估算
估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開(kāi)發(fā)費、其他費、管理費、銷(xiāo)售費、財務(wù)費、不可預見(jiàn)費及稅費
8、項目投資效益預測
主要根據項目未來(lái)銷(xiāo)售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務(wù)凈現值、內部收益率、投資回收期等經(jīng)濟指標及敏感性分析，據此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。
9、風(fēng)險分析
對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行分析及規避風(fēng)險措施
10、可行性研究
可行性研究結論
第三部分 項目規劃發(fā)展建議
一、項目分析
1、基本情況分析：區位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。
2、綜合評價(jià)（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機會(huì )與威脅。
二、項目定位建議
1、綜合定位：特征定位、名稱(chēng)定位、價(jià)格定位。
2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案3
一、活動(dòng)目的
�。�1）維系現場(chǎng)熱度，提高項目知名度，積累新客戶(hù)；
�。�2）邀約老客戶(hù)到場(chǎng)，維護感情，同時(shí)借助其資源，增加客帶量；
�。�3）活動(dòng)現場(chǎng)釋放當天92折優(yōu)惠，逼定成交。
二、活動(dòng)主題
歡聚信特景苑廣場(chǎng)，共度歡樂(lè )周末
三、活動(dòng)時(shí)間
20xx年9月22日上午9:30—11:30
四、釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場(chǎng)，盡情歡度美好周末，除精美禮品外，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿！
五、活動(dòng)執行計劃
1、客戶(hù)線(xiàn)（鵬翔智地）
2、現場(chǎng)線(xiàn)（活動(dòng)公司）
2、1、接待中心拱門(mén)、橫幅、地毯布置；
2、2、前臺處放置客戶(hù)登記表（登記表包含客戶(hù)姓名、電話(huà)號碼等）；2、3、接待中心內背景板、X展架設置；
六、活動(dòng)內容
1、現場(chǎng)安排真人版憤怒的小鳥(niǎo)活動(dòng)，客戶(hù)可通過(guò)砸倒毛絨玩具的數量換取禮品；
2、現場(chǎng)安排彩陶DIY活動(dòng)，客戶(hù)可自行制作彩陶，制作完成后，客戶(hù)可自行帶走；
3、本次活動(dòng)為即來(lái)即參加形式，每隔20分鐘，項目經(jīng)理集中進(jìn)行一次項目推介，并根據推介內容提出問(wèn)題，回答問(wèn)題的.客戶(hù)可
以獲得信特地產(chǎn)提供的紀念品；
4、每組客戶(hù)每樣游戲均只可參與一次；
5、現場(chǎng)釋放優(yōu)惠政策，本次活動(dòng)三天內購房可享受92折優(yōu)惠；
6、活動(dòng)當天，現場(chǎng)安排2名保安維持秩序
七、獎品建議
紙抽、頸枕、毛絨玩具（20個(gè)）
八、活動(dòng)流程
九、活動(dòng)執行工作表
十、媒體配合
十一、現場(chǎng)布局
十二、費用預計
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案4
我們的廣告語(yǔ)：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
我們的經(jīng)營(yíng)綜旨：以自然的景色，農村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無(wú)奈;營(yíng)造一片全新的休閑天地
第一部分：可行性方案
一、入駐原由：
我們選擇xxxxxx商場(chǎng)作為入駐目標，是因為看好貴店的強大實(shí)力、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別和日趨增長(cháng)的人氣。貴店以xx萬(wàn)平方米的超大面積位居xx城市商業(yè)之冠，而SHOPPING
MALL的經(jīng)營(yíng)模式更是當今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來(lái)越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷(xiāo)xx萬(wàn)元，創(chuàng )造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見(jiàn)xxxxxx商場(chǎng)的人氣;貴店在20xx年有奧運明星來(lái)助陣，20xx年當紅明星又蒞臨xxxxxx商場(chǎng)，可見(jiàn)貴店的影響力;市委領(lǐng)導、省委領(lǐng)導都不止一次到xxxxxx商場(chǎng)來(lái)視察，可見(jiàn)政府及領(lǐng)導對貴店的重視!
二、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責，大局管理遵守xxxxxx商場(chǎng)的統一安排。都市休閑農莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚(yú)”等一系列的全新休閑方式綜合起來(lái)，形成了一站式享受田園樂(lè )趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開(kāi)荒、播種，讓你體驗完全的農家生活樂(lè )趣!你還可以來(lái)這里釣金魚(yú)，釣多少就可以帶走多少!當然，這一切都是需要付費的。
裝修風(fēng)格以農村的綠色基調為主，中間有草地、小型魚(yú)塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內設施進(jìn)行更新及維護!
三、目標市場(chǎng)：
同xxxxxx商場(chǎng)的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂(lè )趣、熱愛(ài)小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費能力比較強，他們會(huì )不惜金錢(qián)來(lái)追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì )根據自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動(dòng)物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒(méi)有其他的辦法!所以我們的目標市場(chǎng)是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場(chǎng)環(huán)境分析：
xx城市經(jīng)濟實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強評比中，xx城市列居18位;在全國國內生產(chǎn)總值超百億元的城市中，xx城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內生產(chǎn)總值超萬(wàn)元的城市中，xx城市位居榜首。xx城市人的消費能力更是位居全國之首!
xx城市市位于xx省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長(cháng)達5個(gè)月。也就是說(shuō)，在這長(cháng)達5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內，而室外也很少見(jiàn)到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會(huì )越來(lái)越少，很多人都有在夏天到農村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農村搬到城市來(lái)，同時(shí)把農村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析：
都市休閑農莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類(lèi)似的店鋪。這種模式在xx城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場(chǎng)空白的機遇，在別人還沒(méi)有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而xx城市人本身對各種方式的體育運動(dòng)項目就沒(méi)有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農莊也就應運而生!
貴店的美食娛樂(lè )廣場(chǎng)是在xx城市的一家室內休閑娛樂(lè )場(chǎng)所，受到了xx城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場(chǎng)注重的是娛樂(lè )項目，而對于休閑來(lái)說(shuō)，除了陶吧、玩吧之外，再沒(méi)有吸引人的地方，都市休閑農莊會(huì )彌補這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內的田園、城市中的'農村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長(cháng)負責制原則，在本店將設店長(cháng)一名，全權負責本店的管理。
我們有固定的清潔員，負責店內的所有衛生;有養育員，負責小動(dòng)物的喂養;有負責店內賣(mài)各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負責安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì )對顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì )積極配合x(chóng)xxxxx商場(chǎng)的各種促銷(xiāo)活動(dòng)，也會(huì )在適當的時(shí)間搞自己的促銷(xiāo)活動(dòng)。
第二部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣方案
我們采取整合營(yíng)銷(xiāo)方式(IMC)進(jìn)行前期的市場(chǎng)拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來(lái)，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場(chǎng)推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一）、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹(shù)立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶(hù)曉，路人皆知!
xx城市地區沒(méi)有強勢媒體，這是xx城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在xx城市晚報、xx城市電視臺、xx城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
二）、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過(guò)xx城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報道，把都市休閑農莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三）、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節、勞動(dòng)節、兒童節、端午節、國慶節、中秋節、圣誕節等重大節日推出各種促銷(xiāo)活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚(yú)比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農莊這個(gè)項目做好，并能與xx城市商業(yè)龍頭xxxxxx商場(chǎng)合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過(guò)市場(chǎng)調查，這個(gè)項目在省內還是個(gè)空白，我們期望著(zhù)能與xxxxxx商場(chǎng)積極合作，添補這個(gè)空白，把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)，真正的把它作成xx城市人的“都市休閑農莊”
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案5
一、市場(chǎng)調研分析
1、調查概況
2、調查分析結果
二、SWOT分析
1、優(yōu)勢（strengths）
2、劣勢（weaknesses）
3、機會(huì )（opportunities）
4、威脅（threats）
三、項目定位
1、建筑部分
2、功能部分
3、建筑內部空間組織
4、建筑環(huán)境定位
5、街區功能定位
6、目標客戶(hù)定位
7、物業(yè)服務(wù)定位
四、品牌形象塑造
五、營(yíng)銷(xiāo)戰略
六、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略
七、價(jià)格策略
目錄
八、銷(xiāo)售系統規劃
九、后期運營(yíng)管理
<一> 調查時(shí)間
<二> 調查方法
一、市場(chǎng)調研分析 20xx年7月18日——20xx年7月22日
采用問(wèn)卷調查和問(wèn)詢(xún)調查結合
<三> 調查目的
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標客戶(hù)購買(mǎi)行為及心態(tài)，為項目定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣提供客觀(guān)依據。
<四> 調查范圍
哈密市主要商業(yè)市場(chǎng)
<五> 調查項目
1、哈密市商業(yè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境
2、哈密市商業(yè)形態(tài)
3、哈密市經(jīng)營(yíng)商戶(hù)
4、競爭物業(yè)狀況
5、大十字商業(yè)街意向客戶(hù)購買(mǎi)行為
<六> 調研分析結果
一、哈密市商業(yè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析
1、人口少、收入低、消費能力有限
哈密地區面積16.5萬(wàn)平方公里，轄區人口35萬(wàn)，其中市區面積8.5萬(wàn)平方公里，人口15.6萬(wàn)，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟發(fā)展緩慢
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn)、鐵路及農業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
3、旅游消費不足
每年來(lái)哈密的外來(lái)人口高達十幾萬(wàn)，但多數以民工居多，由于消費水平較低，對商業(yè)的貢獻率極低，而對商業(yè)貢獻率較高的旅游人數，所占比例相對較低，每年僅3—5萬(wàn)
人，對商業(yè)的`貢獻相對有限。
4、各商業(yè)市場(chǎng)缺乏亮點(diǎn)，差異性不強
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強，未能針對細分市場(chǎng)建立起一些有特點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，差異性不強導致市場(chǎng)間競爭激烈，每家商業(yè)市場(chǎng)均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長(cháng)遠發(fā)展潛力。
二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析
1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間
哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀、地下街及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數十類(lèi)品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區，商品零售額占據哈密市場(chǎng)的70%以上。
在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構成的中低檔商品集貿市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場(chǎng)及品牌店形成互補效應，吸引著(zhù)不同的客戶(hù)群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構成的集貿市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(cháng)點(diǎn)，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
2、商場(chǎng)、集貿市場(chǎng)、品牌店及超市構成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費主要集中于商場(chǎng)，集貿市場(chǎng)，其中商場(chǎng)和品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品，集貿市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專(zhuān)業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展潛力巨大。
3、商戶(hù)忠誠度低，流動(dòng)性強
由于哈密市商業(yè)雷同性強，缺乏差異性，未能形成自己市場(chǎng)的競爭優(yōu)勢，因此當新的市場(chǎng)出現時(shí)，立即出現大量商戶(hù)的流動(dòng)現象，新的市場(chǎng)只需借助價(jià)格杠桿和一些炒作。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案6
1、轉變思維法則
策劃是一門(mén)復合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線(xiàn)思維轉變成復合思維，將封閉性思維轉變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維，將傳統的量入為出的思維轉變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時(shí)候，換一種思維方式考慮問(wèn)題，往往豁然開(kāi)朗，感到海闊天空。
2、創(chuàng )新法則
克隆的價(jià)值是有限的。策劃貴在創(chuàng )新。只有創(chuàng )新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個(gè)創(chuàng )新的時(shí)代，永遠不變的只有變化本身，但創(chuàng )新不能憑空想象，想當然地“創(chuàng )新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前？需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會(huì )及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規律的基礎上創(chuàng )新。理念先行法則：創(chuàng )新有不同種類(lèi)和層次：產(chǎn)品創(chuàng )新、服務(wù)創(chuàng )新、技術(shù)創(chuàng )新、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新、管理創(chuàng )新、制度創(chuàng )新、品牌創(chuàng )新、理念創(chuàng )新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng )新是其它層面創(chuàng )新的靈魂和統帥。
理念創(chuàng )新是打破規定動(dòng)作的框框，創(chuàng )造自選動(dòng)作。依據創(chuàng )新理念開(kāi)發(fā)出的不是工業(yè)化、標準化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng )性的“工藝品”。理念創(chuàng )新貴在原創(chuàng )性。
可以毫不夸張地說(shuō)，理念創(chuàng )新，乃是一切創(chuàng )新之源，是一切創(chuàng )新之本，它決定著(zhù)其他種種創(chuàng )新活動(dòng)的開(kāi)展和成敗，它既是其他創(chuàng )新活動(dòng)的基石，也是其他創(chuàng )新活動(dòng)的羅盤(pán)和指針。如果說(shuō)其他創(chuàng )新都還只是戰術(shù)層面的創(chuàng )新的話(huà)，那么理念創(chuàng )新就是戰略層面的創(chuàng )新。戰略定位決定著(zhù)戰術(shù)動(dòng)作的展開(kāi)。因此，理念創(chuàng )新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng )新挑戰。
如果說(shuō)其他創(chuàng )新都只是制造常規武器的話(huà)，那么理念創(chuàng )新就是制造核武器的活動(dòng)。理念創(chuàng )新決定著(zhù)未來(lái)競爭的成敗。
3、自選動(dòng)作法則
工作室應是自選動(dòng)作的創(chuàng )造者。自選動(dòng)作的天地最寬，因為可以由你任意發(fā)揮；自選動(dòng)作的難度很大，因為你沒(méi)有成規可以借鑒。但自選動(dòng)作依舊應是人們的追求目標，因為誰(shuí)創(chuàng )造了自選動(dòng)作，誰(shuí)就創(chuàng )造了一個(gè)新的規矩，就成了游戲規則的制定者和解釋者，就擁有了話(huà)語(yǔ)權。自選動(dòng)作的本質(zhì)是創(chuàng )新。
4、三性法則
如何達到唯一性、權威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個(gè)時(shí)期內處于無(wú)競爭狀態(tài)。
唯一性是差異化競爭策略的結果。權威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng )新密切相關(guān)。三者的統一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏(yíng)得市場(chǎng)的追捧。
5、適度超前法則
策劃要講究審時(shí)度勢，太超前不被市場(chǎng)接受，要跳樓；太滯后坐失良機，沒(méi)有效益；與市場(chǎng)同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導市嘗創(chuàng )造市場(chǎng)大有學(xué)問(wèn)。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應，可保持相對時(shí)間的無(wú)競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤。
6、梳理分析法則
做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門(mén)人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個(gè)好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會(huì )、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng )造性實(shí)施和操作的基礎上才能變?yōu)楝F實(shí)。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風(fēng)格，對企“來(lái)龍”的掌控，是對“去脈”設計的前提。
第三，資源盤(pán)存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無(wú)形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級扶持等特殊優(yōu)勢。
7、辨證施治法則
西醫的哲學(xué)是把人當成機器，分解成各個(gè)零部件來(lái)考慮問(wèn)題，難免頭痛醫頭腳痛醫腳。中醫則是把人當作一個(gè)整體，考慮其陰陽(yáng)是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò )是否通暢。根據豐富的臨床經(jīng)驗，望、聞、問(wèn)、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫，從整體的角度把握和解決問(wèn)題。
8、系統化運作法則
策劃不是一兩個(gè)點(diǎn)子而是一個(gè)系統工程，包括：調查研究、企業(yè)或項目診斷、企業(yè)或項目戰略定位、理念創(chuàng )新、策略設計、資源整合、操作實(shí)施、顧問(wèn)監理、動(dòng)態(tài)調整、總結提升等諸多環(huán)節。
9、“墊腳石”法則
任何策劃目標的實(shí)現，要想一步到位是不現實(shí)的。我們往往將這一過(guò)程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過(guò)河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項目通過(guò)這些中間的支點(diǎn)，順利達成最后的目標。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎，最后的成功則成為必然。大處著(zhù)眼，小處著(zhù)手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎法則。
10、核心優(yōu)勢法則
策劃不管是對區域、企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是準確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢，最大限度地開(kāi)發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設計一套切實(shí)可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11、量身度造法則
寸有所長(cháng)，尺有所短。如何揚長(cháng)避短，是企業(yè)戰略的精髓。策劃應該因時(shí)、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個(gè)坐標里面，對他進(jìn)行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。
因時(shí)：即審時(shí)度勢，把對象放在時(shí)代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀(guān)上把握社會(huì )和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò )。
因地：挖掘對象所在地區的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設計不同的戰略和策略。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。服裝設計師要根據每一個(gè)人的體形和氣質(zhì)，揚長(cháng)避短，再參考社會(huì )的時(shí)尚和潮流，進(jìn)行獨家創(chuàng )作。
12、戰略至上法則
策劃最講究的是戰略，在戰略方向沒(méi)有確定之前，任何戰術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)�！�
13、系統定位法則
準確的市場(chǎng)定位是成功策劃的關(guān)鍵。對社會(huì )大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提。我們策劃時(shí)首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的'位置。這種定位要將企業(yè)放入地區、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展狀況的三維坐標系中來(lái)考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場(chǎng)中的位置、品牌在社會(huì )中的位置。
14、預留“管線(xiàn)”法則
策劃不要僅局限于眼前，而要有長(cháng)遠的考慮，寬打窄用。要為未來(lái)的發(fā)展預留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來(lái)的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來(lái)的利潤增長(cháng)點(diǎn)培育胚胎。形象的說(shuō)法就是預留“管線(xiàn)”。
預留管線(xiàn)需要策劃人具有超前長(cháng)遠的戰略遠見(jiàn)，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預留管線(xiàn)法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見(jiàn)項目在未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現在的成功策略與未來(lái)的成功接軌。故此法則實(shí)際上使現在的成功策略成為一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的系統。這個(gè)系統的開(kāi)放性面向未來(lái)。故預留管線(xiàn)法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現在，更是項目的未來(lái)。
15、換芯片法則
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來(lái)源。
策劃一個(gè)企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個(gè)企業(yè)家，幫助他實(shí)現知識和智慧的充實(shí)，以及升級換代。
策劃活動(dòng)在某種意義上主要表現為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉變，則成功的策劃活動(dòng)就無(wú)從說(shuō)起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實(shí)現方法論以及知識智慧上的升級換代。用時(shí)髦的數字化生存時(shí)代的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，就是為老板換芯片。
16、消化老板法則
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過(guò)人之處，一般都非等閑之輩�；蛘哒f(shuō)，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個(gè)好的導演同時(shí)也常常是一個(gè)好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個(gè)成功走向另一個(gè)成功，肯定是把握住了現實(shí)中的某種規律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡�？這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機會(huì )風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機構，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個(gè)重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個(gè)特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個(gè)小時(shí)里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數十年打拼出來(lái)的精華，再轉化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場(chǎng)經(jīng)濟對接時(shí)一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。所以，策劃實(shí)際是一個(gè)教學(xué)相長(cháng)的過(guò)程。
17、大勢把握法則
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路�！薄白罱笔侵疙槕髣�，吻合規律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現實(shí)平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過(guò)創(chuàng )新讓企業(yè)之船適度超前地順應它的流向，借勢、借力，被潮流推著(zhù)走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規則的制定者。面對時(shí)代的快速變革，一個(gè)企業(yè)能否持續發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時(shí)的技術(shù)領(lǐng)先或市場(chǎng)的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時(shí)度勢，在一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的轉折點(diǎn)上，及時(shí)調整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰略運營(yíng)的最佳境界。
18、文化底蘊法則
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現在對每一個(gè)地方文化底蘊的把握，發(fā)揮、利用和體現上。工作室策劃方法論的一大特征是更強調區域文化背景的分析。在尊重傳統市場(chǎng)調查方法和結論的基礎上，更注重社會(huì )學(xué)式的感悟式調查，通過(guò)交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區域文化個(gè)性與社會(huì )經(jīng)濟結構及消費心理偏好。重在把握社會(huì )運行的脈搏，脈象既明，即可將區域文化底蘊注入項目的理念（概念）開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)推廣策略之中，�？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19、地域解碼法則
中國有句古話(huà)“一方水土養一方人”。這深刻地揭示了一個(gè)樸素的真理：每一地域有這個(gè)地域特有的文化，每一個(gè)城市有這個(gè)城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除必備的專(zhuān)業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚(yú)性，隔山識鳥(niǎo)音”，準確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20、20度直覺(jué)法則
市場(chǎng)調查80%_數據，20%_直覺(jué)。尤其是在知識經(jīng)濟時(shí)代，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，_統計得來(lái)的數據很難準確反映處于動(dòng)態(tài)中的市場(chǎng)變化，搞不好就會(huì )是刻舟求劍。特別是中國這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)不成熟的市場(chǎng)，不像西方市場(chǎng)那樣有據可查。所以，我說(shuō)市場(chǎng)調查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得_直覺(jué)、經(jīng)驗來(lái)把握。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案7
一、招商項目研究
重點(diǎn)是與招商項目有關(guān)要素的調查分析（調查分析的內容、方法與前述可行性研究、市場(chǎng)專(zhuān)項調查相似）。
二、招商項目定位
包括項目經(jīng)營(yíng)內容（產(chǎn)業(yè)）定位、招商規模定位、服務(wù)對象（消費者）定位、市場(chǎng)地位定位、招商對象（投資人）定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)主體定位、預期收益定位、核心競爭力定位等。
三、招商策略確定
重點(diǎn)是針對不同招商對象、不同投資者、不同競爭者和不同的宏觀(guān)環(huán)境所構成的招商環(huán)境，制定分階段的、分地域的、分主體的、分依托資源的招商策略，并將招商策略細化成不同的戰術(shù)組合。
四、傳播策略
任何一次招商活動(dòng)都離不開(kāi)傳播。恰當的媒介傳播（省錢(qián)、有效）是招商過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節。傳播策略包括大眾媒介傳播策略和活動(dòng)傳播策略?xún)刹糠�，且二者組合互動(dòng)應用。傳播策略對到達率和影響效果要進(jìn)行定量描述。
五、招商預算
1、招商成本
由兩部分組成：一是可用貨幣價(jià)值尺度表現的成本招商的貨幣支出總額；二是運用社會(huì )資源成本即人脈關(guān)系、公關(guān)活動(dòng)、政府公權力扶持、智力后援等，這些社會(huì )資源雖然在本次招商活動(dòng)中沒(méi)有表現為貨幣支出的成本形態(tài)，但卻是過(guò)去或未來(lái)必須或必然轉化為貨幣支出的成本形態(tài)，或者是單純的貨幣成本所不能動(dòng)用的資源，如人脈關(guān)系、智力后援、政府公權力，并非單純支付貨幣就能動(dòng)員利用。
2、招商成果
由兩部分組成：一是以貨幣價(jià)值尺度表現的引入資本金總額和無(wú)形資產(chǎn)積累（需經(jīng)評估才能確定其價(jià)值量）；二是引入的經(jīng)營(yíng)主體規模，即經(jīng)營(yíng)主體的'個(gè)數和經(jīng)營(yíng)能力（年經(jīng)營(yíng)總額、總生產(chǎn)量、輻射市場(chǎng)輻度）。
六、項目愿景
是招商人講述給招商對象的未來(lái)收益（包括經(jīng)營(yíng)收益和增值收益）、形象（可轉化為招商對象的品牌要素）、發(fā)展潛力的描述。這種描述既是經(jīng)濟的、物質(zhì)的，也是文化的、精神的，對于招商對象來(lái)說(shuō)，它既是歷史的積淀，未來(lái)的圖畫(huà)，同時(shí)也是現實(shí)的真面目。
七、招商進(jìn)程
依據市場(chǎng)現實(shí)環(huán)境和招商目標確定，表達為進(jìn)程計劃網(wǎng)絡(luò )圖或甘特圖（橫道表）。
八、危機處理預案
招商過(guò)程中由于環(huán)境變化、方案偏差、執行偏差等原因出現的過(guò)程危機不可避免，因此，策劃方案中的危機處理預案是針對招商方案執行過(guò)程中最可能產(chǎn)生的危機事件所做的一種預測狀態(tài)的方案。預案重點(diǎn)是對危機產(chǎn)生的負面影響進(jìn)行化解和轉化。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案8
商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實(shí)施。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規劃、招商策劃、銷(xiāo)售策劃、經(jīng)營(yíng)策劃。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動(dòng)線(xiàn)設置、人流導引、D M規劃。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位：目標市場(chǎng)定位、投資經(jīng)營(yíng)戶(hù)定位、市場(chǎng)功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。
商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個(gè)性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。
商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃:銷(xiāo)售時(shí)機把握、銷(xiāo)售節奏控制、銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)設計、銷(xiāo)售人員培訓。
商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃：案名設計、視覺(jué)形象設計、案場(chǎng)設計、文案策劃、平面設計、流設計。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃：商管公司籌建、商管運營(yíng)推動(dòng)、興市旺市策劃、項目運營(yíng)維護商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應該思考的
商業(yè)地產(chǎn)招商，是一種招攬商戶(hù)并維持商戶(hù)關(guān)系的過(guò)程，一種價(jià)值積累使量變達到質(zhì)變的過(guò)程，一種雙向選擇使雙方利益達到最大化的過(guò)程。在商業(yè)地產(chǎn)中，良好的招商勢必達到雙贏(yíng)，代理公司贏(yíng)得成功經(jīng)驗與口碑，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)順利并贏(yíng)取利潤。然而在現實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過(guò)程中，經(jīng)常會(huì )出現各種問(wèn)題，導致招商困難或商場(chǎng)招商后迅速倒閉。下面我來(lái)淺談一下招商過(guò)程中的幾種忌諱。簡(jiǎn)單總結下來(lái)有六忌：
一忌：前期市場(chǎng)調研不充分。
在任何形式的招商工作中，市場(chǎng)調研都是第一步。即對項目所在市場(chǎng)的交通狀況、輻射半徑內人群的收入水平、消費水平以及項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析，從而掌握項目的市場(chǎng)環(huán)境，以此作為項目定位的基礎。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中，市場(chǎng)環(huán)境不宜被過(guò)分強調，但正確的市場(chǎng)環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導向作用的。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣，正所謂“看人下菜碟”，市場(chǎng)環(huán)境分析帶來(lái)的全面性與針對性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的。因此策劃代理公司，萬(wàn)萬(wàn)不能忽略市場(chǎng)調研的必要性，無(wú)論在制定調研方案還是人員配備上，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以
往的經(jīng)驗積累，循序漸進(jìn)，以例而行。在此，還要特別強調，單純只依靠著(zhù)幾百幾千張調查問(wèn)卷或封面數據做簡(jiǎn)單的書(shū)面工作是無(wú)法催生出一份頗具功效的市場(chǎng)調研報告的。而是要通過(guò)各種渠道，深入了解項目市場(chǎng)環(huán)境，成功的將商業(yè)操作中潛在的機遇與挑戰躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場(chǎng)調研的作用。
二忌：代理公司經(jīng)驗不足。
聘請經(jīng)驗嚴重不足只會(huì )紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機開(kāi)車(chē)行駛。順利的話(huà)也許可以安全到達目的地，但過(guò)程漫長(cháng)且揪心；不順利的話(huà)中途會(huì )出現小事故不可避免，再?lài)乐氐脑?huà)就有翻車(chē)的可能。
商業(yè)地產(chǎn)的運作過(guò)程中，各個(gè)系統的聯(lián)系度是相當緊密的。代理公司要負責對一個(gè)商業(yè)項目進(jìn)行定位、確定招商對象與經(jīng)營(yíng)模式、規劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶(hù)更重視的是后期運作與管理。所以代理公司在招商過(guò)程中，是需要一套系統的商業(yè)運作理念與成熟的商業(yè)運作模式支撐的。另外，由于招商過(guò)程中每個(gè)環(huán)節都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì )擁有一只專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運營(yíng)管理團隊，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現在后期的資本運作與經(jīng)營(yíng)管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團隊和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用。
三忌：商業(yè)定位缺乏吸引力。
前面說(shuō)到過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位是要以項目準確詳細的市場(chǎng)調查為基礎的。有了該基礎后，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類(lèi)型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，針對的是何種范圍的目標客戶(hù)群。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位，是后期實(shí)施商業(yè)市場(chǎng)戰略的第一步�，F在很多運作經(jīng)驗不足的代理公司，定位時(shí)通過(guò)扎堆兒以求穩妥，這是犯了忌諱，一個(gè)毫無(wú)吸引力的定位是無(wú)法達到價(jià)值最大的。與此同時(shí)，有些過(guò)于突出概念定位的代理公司，完全將標新立異當作定位重點(diǎn)，欲通過(guò)獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場(chǎng)能否如此兼容并包？市場(chǎng)容量是否足夠？后期如何維持良性運作？等等一系列問(wèn)題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬(wàn)平米的項目，企圖通過(guò)這種另類(lèi)的定位達到效果，是要擔一定風(fēng)險的。綜上，一個(gè)成熟的`團隊在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，會(huì )充分考慮項目市場(chǎng)，有針對性的進(jìn)行商業(yè)定位。
四忌：不結合實(shí)際，照搬成功商業(yè)的運營(yíng)模式。
商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強的地域性，“本土作戰”一定要結合本地區的居民消費特點(diǎn)和本地區的商業(yè)運營(yíng)習慣。一些經(jīng)營(yíng)成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒，但切勿不加修飾的模仿，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜，具體地段具體分析，進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。每一種商業(yè)運營(yíng)模式，都有相應的操作系統與之配合，一個(gè)正規的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅在招商的同時(shí)就會(huì )為后期運營(yíng)管
理進(jìn)行準備，更會(huì )在招商過(guò)程中將這一理念傳達給商戶(hù)；而一些經(jīng)驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營(yíng)模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開(kāi)業(yè)后每一環(huán)節的運作都有可能出問(wèn)題，這樣的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后倒閉可想而之。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營(yíng)的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調整了在京經(jīng)營(yíng)模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場(chǎng)地的方式在北京開(kāi)店。同時(shí)內在經(jīng)營(yíng)模式也進(jìn)行著(zhù)悄然轉變。
五忌：業(yè)態(tài)規劃與商鋪位置規劃混亂，人流動(dòng)線(xiàn)不明確。
業(yè)態(tài)規劃與人流動(dòng)線(xiàn)的設計是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆，也是后期能否成功運營(yíng)的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運營(yíng)的核心。典型的例子，很多傳統百貨商場(chǎng)習慣將男裝安排在商場(chǎng)的高層上，隨著(zhù)消費者消費心理的改變，后期開(kāi)業(yè)的新型商場(chǎng)則將多將男裝安排在低層。至于人流動(dòng)線(xiàn)的設計則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規劃，避免經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內除扶梯周?chē)?jīng)營(yíng)火爆，四周出現死角的現象，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶(hù)的情況，如現在很多商場(chǎng)都將扶梯設計成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周?chē)虘?hù)。再比如，傳統百貨商場(chǎng)往往將餐飲放在地下，相當一部分商場(chǎng)甚至不設餐飲業(yè)態(tài)，而現如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設立，意在將人流動(dòng)線(xiàn)向高層引或平均的引向各個(gè)樓層�，F在的一些策劃代理公司，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規劃好的業(yè)態(tài)與位置，甚者更是為了達到最后簽約的目的而隨意對商戶(hù)進(jìn)行讓步，允諾了很多條件，為開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)埋下隱患。
六忌：品牌定位不切實(shí)際。
一個(gè)商業(yè)項目，它的地理位置、商業(yè)定位、消費群體及購買(mǎi)力水平都決定著(zhù)它將進(jìn)什么類(lèi)型和檔次的品牌。在招商過(guò)程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢(qián)就能請的動(dòng)。他們更強調一種文化定位，或者說(shuō)這個(gè)品牌進(jìn)來(lái)后能否與你的市場(chǎng)環(huán)境想適應，能否體現它們的品牌文化等等。比如西單作為一個(gè)認知度很高的成熟商圈，卻招不來(lái)LV這樣的牌子，因為西單的商業(yè)定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個(gè)商業(yè)項目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過(guò)多。新品牌進(jìn)來(lái)后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營(yíng)銷(xiāo)推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費者對新品牌的認知是需要一定時(shí)間的，同時(shí)消費者一般會(huì )有自己習慣的消費品牌，所以招過(guò)多新品牌是有風(fēng)險的，萬(wàn)一消費者不認可，招商就是失敗的。
總之，商業(yè)地產(chǎn)在招商過(guò)程中是需要經(jīng)驗和技巧的，具體問(wèn)題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語(yǔ)：沒(méi)有開(kāi)不出的物業(yè)，只有開(kāi)不出的商場(chǎng)。在市場(chǎng)中，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配，相互依存，才能使商業(yè)物業(yè)長(cháng)期高效發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)
歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問(wèn)題，如何面對這些問(wèn)題，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案9
一、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作 綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解
1. 銷(xiāo)售(招商)目標
2. 銷(xiāo)售目標分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計劃
根據項目的.定位及施工進(jìn)度計劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
(一)項目入市時(shí)機及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，價(jià)為4 000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處xx廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
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