杭州房地產(chǎn)開(kāi)題報告
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一、本課題的研究意義和目的
為了應對20xx年9月全球金融危機對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，20xx年中國政府在中央經(jīng)濟工作會(huì )議和國務(wù)院常務(wù)會(huì )議先后出臺多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，從“繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限至5年”到“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，只有平穩、健康、協(xié)調地發(fā)展了，才能對國民經(jīng)濟起到持續的促進(jìn)作用，要避免大起大落。杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同其國民經(jīng)濟一樣,呈現穩步、健康、快速發(fā)展的勢頭。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅對拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)起重要作用,同時(shí)對完善城市功能,加快城市基礎設施建設,改善居民生活質(zhì)量等各方面都作了較大貢獻。
杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一直為業(yè)內所關(guān)注，在長(cháng)三角地區，杭州是這一輪房地產(chǎn)周期中，啟動(dòng)最早的城市。但在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售、管理中存在著(zhù)矛盾和問(wèn)題，住宅租售比偏低，已存在潛在的泡沫風(fēng)險，必須通過(guò)有效政策措施，約束過(guò)熱的虛擬需求，保證合理有效需求、消費性需求;通過(guò)抑止投機性、炒作性的需求，穩定房?jì)r(jià)，實(shí)現房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸，這對保持房地產(chǎn)業(yè)持續健康穩定發(fā)展，保護好群眾的根本利益和房地產(chǎn)商的積極性，促進(jìn)杭州國民經(jīng)濟健康增長(cháng)有著(zhù)重要意義。
以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有健康理性地發(fā)展，才能對拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)和提高人民生活水平發(fā)揮重要作用。
本文試圖通過(guò)對我國房地產(chǎn)行業(yè)現狀的梳理，結合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的相關(guān)理論，分析了杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀及其影響因素。目的是為了更好地通過(guò)宏觀(guān)與微觀(guān)的不同視角，來(lái)深刻了解房地產(chǎn)行業(yè)在國家與地方的發(fā)展現狀，探究出有利于國家與地方房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效途徑，以及解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題。
二、本課題的國內外研究狀況
房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟中都具有舉足輕重的地位。作為先導性產(chǎn)業(yè)和基礎性產(chǎn)業(yè)，它的健康穩定發(fā)展會(huì )給整個(gè)國民經(jīng)濟的穩定發(fā)展提供重要基礎。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動(dòng)，其對國民經(jīng)濟系統的平穩發(fā)展所帶來(lái)的危害也是巨大而深刻的。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻份額大，在發(fā)達國家和地區中已普遍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比重來(lái)看，19xx年日本達到10.4%，19xx年中國香港地區為20.6%，19xx年中國臺灣地區為10%，美國為10%~15%。而在中國內地這一指標值較低，19xx年達到1.72%，預計20xx年可達到10%左右。在未來(lái)20年我國經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將對經(jīng)濟增長(cháng)做出巨大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用是全方位、多角度的，它從生產(chǎn)、流通、消費三個(gè)環(huán)節上拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。
目前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體是健康的。近年來(lái)，隨著(zhù)杭州經(jīng)濟社會(huì )的快速發(fā)展、城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，特別是隨著(zhù)“住在杭州”品牌的日益打響，杭州市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱。與此同時(shí)，城市居民的住房條件也得到了很大改善。
三、本課題的基本內容和重點(diǎn)
1.研究?jì)热荩?/p>
a.我國房地產(chǎn)行業(yè)近期運行情況
在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)表現遠好于預期，出現了投資加快、銷(xiāo)售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況。
b.杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀
杭州的房地產(chǎn)成交量震動(dòng)明顯，量?jì)r(jià)高于往年。20xx年12月杭州市商品房成交6059套，成交面積67.72萬(wàn)平方米(環(huán)比上漲20.61%)，均價(jià)19805元/平方米(環(huán)比上漲15.23%)。20xx年全年，杭州商品房銷(xiāo)售65803套，銷(xiāo)售面積713.82萬(wàn)平方米，同比08年上漲151.88%，杭州商品房銷(xiāo)售均價(jià)14430元/平方米，同比08年微跌1.71%。20xx到20xx年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九銀十一反常態(tài)成為調整期。20xx年杭州商品房月均成交面積遠高于歷年水平，但波動(dòng)幅度更大;20xx年杭州市房地產(chǎn)價(jià)格表現則是穩中有升。
c.杭州市房地產(chǎn)現狀的影響因素
20xx年到20xx年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，存在著(zhù)一系列的不確定性。就目前而言，諸多因素影響了杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走向，其中最主要的幾條是：經(jīng)濟因素、政策因素、社會(huì )因素、其他因素等對杭州房地產(chǎn)現狀的影響。
d.規范杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議
在充分分析杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀及其影響因素的基礎上，就規范房地產(chǎn)
市場(chǎng)提出以下幾點(diǎn)建議：
�、偬岣哒J識，明確指導思想;
�、诶^續改善住房消費環(huán)境;
�、刍钣媒鹑�、稅收、貨幣化安置杠桿，刺激全面發(fā)展;
�、芡晟茖ν恋匾患壥袌�(chǎng)的調控和土地二級市場(chǎng)的管理;
�、轄I(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會(huì )氛圍。
2.研究重點(diǎn)
通過(guò)本課題的研究,力求在科學(xué)發(fā)展觀(guān)的指導下，能夠盡快改善杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀，為杭州市房地產(chǎn)行業(yè)的交易創(chuàng )造良好的'發(fā)展環(huán)境，使杭州市房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到又好又快的發(fā)展。
3.研究難點(diǎn)
杭州市房地產(chǎn)行業(yè)的現狀，以及國家政府對此出臺的政策等方方面面都存在著(zhù)一些尚未解決的問(wèn)題，并且這些現狀比較復雜，要想徹底地改善持續幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的不穩定現象，除了需要來(lái)自于國家政府出臺一系列的宏觀(guān)調控政策以外，更需要運用社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的有效機制進(jìn)行調節和房地產(chǎn)行業(yè)自身行為和制度的規范。
四、本課題的研究方法
為了更好地對杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀及其影響因素的研究，在本課題中，運用了如下的研究方法：首先，運用了理論與實(shí)際相結合的方法，根據房地產(chǎn)和城市管理的有關(guān)理論與杭州市房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況相結合，對杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀的主要影響因素進(jìn)行了深入分析。
其次，運用了靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結合的方法，通過(guò)利用靜態(tài)分析使研究的問(wèn)題簡(jiǎn)化，從而有助于對復雜問(wèn)題的解構，通過(guò)抓住房地產(chǎn)行業(yè)出現問(wèn)題的核心部分，快速作出判斷和解答，同時(shí)又通過(guò)動(dòng)態(tài)分析來(lái)把握杭州市以及我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的變化規律，可以實(shí)現更精確地判斷和預測。
再次，運用了宏觀(guān)與微觀(guān)相結合的方法，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的重要組成部分，是最基礎的要素市場(chǎng)，考察諸如杭州市等微觀(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于從不同的研究視角來(lái)對房地產(chǎn)行業(yè)緊系分析研究。最后，結合我國房地產(chǎn)行業(yè)出臺的宏觀(guān)調控政策以及杭州市房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的問(wèn)題提出了解決方案，并對杭州市房地產(chǎn)行業(yè)以及我國房地產(chǎn)行業(yè)以后的發(fā)展充滿(mǎn)信心。
五、本課題的整體提綱前言
第1章我國房地產(chǎn)業(yè)概述及其現狀
1.1房地產(chǎn)業(yè)概述
1.1.1房地產(chǎn)業(yè)的系統分析
1.1.2房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)界定
1.1.3房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位
1.1.4房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機制
1.2我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀
1.2.1投資增長(cháng)：逐季加快，回升勢頭好于20xx年預期
1.2.2銷(xiāo)售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)售猛增
1.2.3價(jià)格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續上行
1.2.4資金來(lái)源充裕：國內貸款和個(gè)人按揭貸款增長(cháng)明顯加快
1.2.5供給回升：施工面積增速止跌回升，新開(kāi)工面積強力反彈
1.2.6國房景氣指數持續走高
第2章杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀分析
2.1杭州市房地產(chǎn)行業(yè)現狀
2.2杭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況
2.2.1杭州市住宅樓市場(chǎng)運行狀況
2.2.2杭州市別墅市場(chǎng)運行狀況
2.2.3杭州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運行狀況
2.2.4杭州市二手房市場(chǎng)和廉價(jià)出租屋市場(chǎng)運行狀況
第3章杭州市房地產(chǎn)現狀的影響因素分析
3.1經(jīng)濟因素的影響分析
3.1.1物價(jià)因素
3.1.2居民收入因素
3.1.3貨款利率因素
3.1.4匯率因素
3.1.5房地產(chǎn)投機因素
3.2政策因素的影響分析
3.2.1政治安定狀況因素
3.2.2政府政策因素
3.3社會(huì )因素的影響分析
3.3.1人口狀況因素
3.3.2社會(huì )治安因素
3.3.3城市化因素
3.4其他因素的影響
3.4.1地理位置因素
3.4.2居住環(huán)境因素
第4章規范杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議
4.1提高認識，明確指導思想
4.1.1充分認識房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的重要意義
4.1.2進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導思想
4.2繼續改善住房消費環(huán)境
4.2.1加大保障性住房建設力度
4.2.2進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費
4.3活用金融、稅收、貨幣化安置杠桿，刺激全面發(fā)展
4.3.1金融手段
4.3.2稅收手段
4.3.3貨幣化安置
4.4完善對土地一級市場(chǎng)的調控和對土地二級市場(chǎng)的管理
4.4.1政府實(shí)現對市場(chǎng)供求關(guān)系的有效調節
4.4.2加強制度建設，完善土地市場(chǎng)交易管理
4.5營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好社會(huì )氛圍
4.5.1完善房地產(chǎn)行業(yè)機制體系
4.5.2加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，整頓市場(chǎng)秩序
小結與討論致謝參考文獻畢業(yè)設計小結
六、本課題的參考文獻資料
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