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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)(8篇)
不經(jīng)意間，工作已經(jīng)告一段落，我們的工作將會(huì )有更高的難度，更高的工作目標，不妨坐下來(lái)好好寫(xiě)寫(xiě)策劃書(shū)吧。那么我們該怎么去寫(xiě)策劃書(shū)呢？下面是小編整理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)1
一、前言：營(yíng)銷(xiāo)理由
傳統經(jīng)濟學(xué)認為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀(guān)、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內在價(jià)值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀(guān)地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念了。
然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評價(jià)標準是一個(gè)主觀(guān)的概念：同一商品在不同的消費者看來(lái)有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強加給對方。由于認識到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀(guān)的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念。營(yíng)銷(xiāo)的目的就是要影響消費者的價(jià)值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買(mǎi)某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠”內部必有一個(gè)創(chuàng )新系統來(lái)不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的具體內容。
二、促銷(xiāo)：點(diǎn)石成金
現在的競爭，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競爭。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話(huà)，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則。有遠見(jiàn)的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創(chuàng )新思想，設計出多種全新的營(yíng)銷(xiāo)模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到;多線(xiàn)共拉，布線(xiàn)為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。
(一)立異：以租帶售
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其所開(kāi)發(fā)的項目都期望盡快銷(xiāo)售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現了一種帶租與銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售，也被可引入中高檔住宅的銷(xiāo)售。目前高明住宅的銷(xiāo)售市場(chǎng)競爭十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬(wàn)變”(價(jià)格方面)，倒也可以在高明獨樹(shù)一幟。但我們不能滿(mǎn)足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬(wàn)化”(營(yíng)銷(xiāo)手段方面)，采取“租售結合”的營(yíng)銷(xiāo)策略。
“租售結合”房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和方法的基本內容如下：當市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過(guò)度，造成樓房難以銷(xiāo)售時(shí)，應改變營(yíng)銷(xiāo)策略：先設法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營(yíng)銷(xiāo)目標鎖定在投資型買(mǎi)家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著(zhù)高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動(dòng)的房?jì)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂(lè )而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無(wú)小害、有多得而無(wú)少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現有打工族做過(guò)租房調查，通過(guò)市場(chǎng)調查發(fā)現：隨著(zhù)大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jì)的顯赫，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試!
(二)頂樓：困中創(chuàng )“圓”(園)
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷(xiāo)”的命運，開(kāi)發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時(shí)，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時(shí)，他們都會(huì )“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。具體問(wèn)題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jì)日囟葞缀醺渌琼敇且粯?再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時(shí)，我們的大量建設又可以產(chǎn)生規模效應，進(jìn)一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿(mǎn)解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”)
阻礙頂樓銷(xiāo)售的難題還有二：過(guò)高、容易漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題可以做的就是對其進(jìn)行精細化的市場(chǎng)細分，目標群定位于年輕階層(如本人);另外，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷(xiāo)售，在價(jià)格上對其固有的缺點(diǎn)以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建造的過(guò)程當中如果嚴把了質(zhì)量關(guān)的話(huà)，是不會(huì )發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現在房已建好，我要問(wèn)的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么?(當然我對您們還是有信心的)，如果有的話(huà)，那在售房時(shí)，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買(mǎi)時(shí)就會(huì )很放心了。(其實(shí)，這樣的營(yíng)銷(xiāo)要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎的，因為營(yíng)銷(xiāo)是“末”，而產(chǎn)品是“本”;營(yíng)銷(xiāo)是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”)
(三)中樓：以舊換新
俗話(huà)說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰場(chǎng)，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、營(yíng)銷(xiāo)手段單一的競爭市場(chǎng)中，沒(méi)有的、具有創(chuàng )新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(cháng)久的生命力與市場(chǎng)占有率;而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng )新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競爭的強手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤(pán)存在，市場(chǎng)形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略，努力創(chuàng )造與對方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強有力的執行去甩開(kāi)跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著(zhù)高明低層消費群的成熟及社會(huì )普遍存在的“2·8定理”(社會(huì )中80%的錢(qián)掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著(zhù)20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者)，二手房市場(chǎng)異�；鸨�，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來(lái)人口的消費涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉!有時(shí)，機會(huì )就出現在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會(huì )。我們必須抓住這大好時(shí)機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷(xiāo)售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費者支付這個(gè)結果值即可。
關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數更大。再加上老區環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下，市民多有“賣(mài)舊買(mǎi)新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上(后面提到)，一次又一次的激發(fā)著(zhù)他們的購買(mǎi)欲，調動(dòng)著(zhù)人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記�。菏袌�(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應現行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”(銷(xiāo)售模式)而付出。
(四)綠化：詩(shī)意棲居
“詩(shī)意棲居”是人類(lèi)居住的夢(mèng)想!所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú)。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩(shī)意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層�；▓@者，人文、自然與建筑對話(huà)的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過(guò)貴園，微覺(jué)不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時(shí)，必將帶給您們更多的“選票”。
滿(mǎn)眼的綠色意味著(zhù)寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè);氧氣如同良好的運營(yíng)機制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿(mǎn)運轉;陽(yáng)光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。
(五)物業(yè)：“和諧”民主
現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺(jué)消費。以前叫做消費者買(mǎi)的放心、用的稱(chēng)心;現今邊為消費者買(mǎi)得開(kāi)心、用得滿(mǎn)心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時(shí)才滿(mǎn)意，以后也高興再次光臨;在購買(mǎi)商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì )認同度。只有我們的認同度高了，才會(huì )受到更多消費者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤(pán)，為現有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶(hù)，必將提升“華翠園”銷(xiāo)量。
三、推廣：多管齊下
一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無(wú)意識”中的一種自然的狀態(tài)。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的戰爭其實(shí)就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會(huì )哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必須勇敢追啊!否則，你只能在單相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!對嗎?
最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那?倘若我們“羞”于表達自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì )“下嫁”于我嗎?這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái)：圖中陰影部分為人們車(chē)房消費，他們在面對這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量(手段)全力去說(shuō)服他們、征服他們
(一)廣告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線(xiàn)電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來(lái)減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率;二來(lái)高明電視臺上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道(只是在黃金時(shí)段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀(guān)眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。
通過(guò)本人多次經(jīng)驗的證明，現有個(gè)很好的考核方法：
如果廣告后收益>廣告費用,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、了解過(guò)經(jīng)濟學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏(yíng)利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng )造利潤的化!好!既然這樣的話(huà)，我們在醞釀廣告投入時(shí)，必須將其費用投入結構化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結論。
另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議采取“過(guò)時(shí)”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農村的“心臟”，更快、更準、更優(yōu)地搶占農村市場(chǎng)。的確，墻體廣告給人的感覺(jué)是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣(mài)農村用品的廠(chǎng)商如飼料廠(chǎng)商才會(huì )使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線(xiàn)的。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯誤的決策。據調查，墻體廣告是觀(guān)眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國
移動(dòng)”、“新飛冰箱”、“創(chuàng )維電視”、“農業(yè)銀行”等。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟發(fā)達，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則!我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西!對吧?
(二)造勢：聲勢浩大
我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也;故善戰者，求之于勢，而不求之于人�！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì )、展銷(xiāo)會(huì )。目的是進(jìn)一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動(dòng)消費的潛能。因為廣告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠度，品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內涵，它對消費者購買(mǎi)決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì )將原本“虛”的“意識”轉化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。
具體推介有多種操作方法：
1.利用突發(fā)事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰場(chǎng)，作戰，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì )有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來(lái)說(shuō)，更是具有拉動(dòng)力。
2.必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開(kāi)一個(gè)展銷(xiāo)會(huì )，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來(lái)，可以提高推銷(xiāo)力度跟效率，因為這樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷(xiāo)員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強心針;讓產(chǎn)品在消費者的意念當中構筑了一個(gè)清晰的模型;令其在決定購買(mǎi)意識時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。
四、補漏：瞻前顧后
最后，特別要注意的是，在執行上面計劃、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤(pán)的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發(fā)展戰略，在廣告中，可以順便提起后來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的信息(如名稱(chēng)、地址、性質(zhì)等)，其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口(理由、原因)進(jìn)行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤(pán);而“新”則指我們即將推出的新樓盤(pán))。
五、收尾：殷誠期待
在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，只有飽和的思想，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在，缺的是“發(fā)現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來(lái)，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：
1.勇于打破思維定式。
2.善于另辟蹊徑。
3.敢于抓住機遇。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)2
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃中公關(guān)一詞是公共關(guān)系的略語(yǔ)�！肮碴P(guān)系”一詞源于英文PublicRelatio，簡(jiǎn)稱(chēng)PR，也可以譯作“公眾關(guān)系”。公共關(guān)系主要要素是社會(huì )組織(主體)、傳播(手段)和公眾(客體)。公關(guān)或公共關(guān)系策劃一般涵義是社會(huì )組織(政府、企業(yè)等)通過(guò)信息傳播，以一定的方式和活動(dòng)協(xié)調、發(fā)展、完善與公眾的關(guān)系。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃和廣告策劃相比，公關(guān)策劃具有雙向溝通的特征。房地產(chǎn)廣告發(fā)布信息明確，傳播廣泛，但廣告發(fā)布者與接受者信息的反饋有一定的限制，雙向溝通有相當的阻礙。公共關(guān)系活動(dòng)信息傳播反饋性強，便于企業(yè)與公眾的雙向溝通，容易達成雙方的信任、諒解、默契。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系中顧客是基本公眾，但還包括其他方方面面的公眾。它涉及到方方面面的關(guān)系，牽連到方方面面的利益，需要方方面面的相助。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)在多維復雜的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中應該運用良好的公共關(guān)系，與方方面面保持溝通，促使企業(yè)與社會(huì )公眾相互之間的理解和合作，從而使營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jì)更上一層樓
第一節房地產(chǎn)公關(guān)策劃規則特征
一、信息傳播與雙向溝通
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃，實(shí)質(zhì)上策劃企業(yè)所要銷(xiāo)售的樓盤(pán)信息與公眾的傳播和雙向溝通。信息傳播可以分成信源，即信息的發(fā)布者，也就是傳者;信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃強調信息傳受雙方是在傳遞、反饋、交流等一系列過(guò)程中傳播獲得信息。因此，這不是一般意義上單向性信息傳遞，而是通過(guò)雙向性的信息溝通，使雙方在利益限度內最大程度上取得理解，達成共識。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃，主要類(lèi)型有兩種。一種是單獨性的，即是為了一個(gè)或幾個(gè)單一的公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行策劃，本章第二節闡述的就是單獨性公關(guān)活動(dòng)的“若干層面”。第二種是綜合性的，即是規模較大的，時(shí)間較長(cháng)的，一連串的，為同一目標所進(jìn)行的公關(guān)活動(dòng)的組合，本章第三節闡述的就是綜合性公關(guān)活動(dòng)的實(shí)例。無(wú)論是單獨性或綜合性的公關(guān)活動(dòng)策劃，都必須符合信息傳播的有關(guān)規則。
1、信息傳播是一個(gè)有計劃的完整的過(guò)程
所謂“有計劃”，是指傳播活動(dòng)必須按公關(guān)活動(dòng)的目的或目標有步驟地進(jìn)行�！巴暾�，是指傳播過(guò)程必須符合傳播學(xué)的“五個(gè)W模式”。即Who(誰(shuí));SayWhat(說(shuō)什么);ThroughWhichChael(通過(guò)什么渠道);ToWhom(對誰(shuí)說(shuō)的);WithWhateffect(產(chǎn)生什么效果)。
2、信息傳播的反饋機制
信息傳播要達到雙向溝通，必須重視反饋機制的建立。反饋，這里指受者對傳者發(fā)出信息的反應。在傳播過(guò)程中，這是一種信息的回流。傳者可以根據反饋檢驗傳播的效果，并據此調整、充實(shí)、改進(jìn)下一步的行動(dòng)。美國學(xué)者施拉姆提出控制論傳播模式相當重視信息傳播的反饋機制，這種模式是一種雙向的循環(huán)式運動(dòng)過(guò)程。它與傳統線(xiàn)性傳播模式的根本區別在于：第一，它引進(jìn)了反饋機制，將反饋過(guò)程與傳受雙方的互動(dòng)過(guò)程聯(lián)系起來(lái)，把傳播理解成為一種互動(dòng)的、循環(huán)往復的過(guò)程;第二，在這一循環(huán)系統中，反饋還對傳播系統及其過(guò)程，構成一種自我調節和控制，傳受的雙方要使傳播維持、發(fā)展下去，達到一定的目的，就必須根據反饋信息，調節自身的行為，從而使整個(gè)傳播系統基本上始終處于良性循環(huán)的可控狀態(tài)。
3、信息傳播信道的選擇組織
信道，指信息傳播的途徑、渠道，也就是媒介。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃信道式媒介的形式有公關(guān)廣告、房產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì )、顧客聯(lián)誼會(huì )、自編樓盤(pán)通訊刊物、專(zhuān)題展示會(huì )、征文、研討會(huì )等。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃中信道的選擇組織實(shí)際上也是樓盤(pán)公關(guān)推廣的過(guò)程。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃的基本特征
1、以長(cháng)遠為方針
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，企業(yè)與公眾建立良好的關(guān)系，樓盤(pán)的信息有效的在公眾中傳播反饋，樓盤(pán)最終得到顧客認可決定購買(mǎi)，所有這一切，都不是一日之功所能達到的。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃是一種持續不斷的過(guò)程，它是一種戰略性的長(cháng)期工作。成功的獲得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推廣。
2、以真誠為信條
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃需要奉行真誠的信條。企業(yè)傳播樓盤(pán)的信息必須以真實(shí)為前提，企業(yè)與公眾的溝通必須以誠懇為基礎，任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會(huì )損害企業(yè)和樓盤(pán)的形象。唯有真誠，才能取信于公眾，贏(yíng)得合作和認可。
3、以互惠為原則
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃，力求形成良好的公眾關(guān)系，它不是靠血緣、地緣或空洞說(shuō)教來(lái)維持，而是以一定的利益關(guān)系為紐帶。企業(yè)在公關(guān)活動(dòng)中既要實(shí)現自身的目標，又要讓公眾得益，包括精神和物質(zhì)的利益。只有企業(yè)和公眾互惠互利，與公眾各方面的合作才能長(cháng)久圓滿(mǎn)。
4、以美譽(yù)為目標
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所有的工作最終目標指向都是為了賣(mài)樓，但就某一部分的工作來(lái)說(shuō)又有自身特定的目標。公關(guān)策劃信息傳播和雙向溝通的主要目標是樹(shù)立企業(yè)所推出的樓盤(pán)的美譽(yù)度，不是直接賣(mài)樓。所謂樓盤(pán)美譽(yù)度指樓盤(pán)具有良好營(yíng)銷(xiāo)形象普遍受到公眾的贊譽(yù)。樓盤(pán)美譽(yù)度的建立和樓盤(pán)的知名度、印象度是緊密聯(lián)系的。所謂樓盤(pán)的知名度，指樓盤(pán)在公眾中的知曉程度。樓盤(pán)的印象度指樓盤(pán)在公眾中的印象包括大致上的認識和感受。在樓盤(pán)知名度、印象度的基礎上才有可能產(chǎn)生樓盤(pán)的美譽(yù)度。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃在提高擴大樓盤(pán)知名度、印象度，特別是提升樓盤(pán)美譽(yù)度有特殊的功效，樓盤(pán)“三度”也有利于促銷(xiāo)。
第二節房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)策劃若干層面
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和媒介公共關(guān)系
媒介公共關(guān)系簡(jiǎn)稱(chēng)媒介關(guān)系，指社會(huì )組織與新聞傳媒單位和新聞?dòng)浾呔庉嫷年P(guān)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系中，媒介關(guān)系有著(zhù)不可替代的特性，它傳遞信息迅速，影響面廣，威望度高，可以左右社會(huì )輿論和影響政府機構。在歐美，新聞傳媒被看作是繼立法、司法、行政之后的“第四權力”。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)務(wù)必要重視媒介關(guān)系，因為和房地產(chǎn)企業(yè)其他職能部門(mén)工作相比，它是直接面向社會(huì )各界的，所以特別需要媒介關(guān)系助一臂之力。正可謂：“得之者錦上添花，失之者孤家寡人”。
怎樣建立良好的媒介關(guān)系呢?
首先，將新聞單位和新聞界人士列為必須厚待的公眾。房地產(chǎn)企業(yè)可以有計劃的邀請新聞界人士參觀(guān)樓盤(pán)，通報情況，但切忌以純功利主義的態(tài)度對待媒介關(guān)系�？梢栽谄綍r(shí)適當時(shí)機與新聞界人士舉辦各種聯(lián)誼活動(dòng)，爭取理解和增進(jìn)友誼，為相互之間的合作奠定較好的基礎。
其次，必須掌握新聞媒介的工作特性。新聞界重視的是新聞，即新近發(fā)生的有報道價(jià)值的事與人。對于價(jià)值高的新聞，各新聞單位就會(huì )有興趣去了解、采訪(fǎng)和報道，甚至連續追蹤報道。不要勉強要求記者刊發(fā)一些純粹是樓盤(pán)軟廣告的文章。事實(shí)證明，樓盤(pán)的新聞價(jià)值越高，記者就樂(lè )于報道，讀者會(huì )用心閱讀，樓盤(pán)促銷(xiāo)效果也就明顯。
再次，應當熟悉各種媒介的特點(diǎn)和新聞體裁的形式。要有針對性的向記者提供新聞稿件或請記者采訪(fǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應善于抓住時(shí)機，從不同角度和層次發(fā)掘售樓過(guò)程中有價(jià)值的新聞。提供新聞稿件做到切題規范，回答記者提問(wèn)應該言之有物。樓盤(pán)和營(yíng)銷(xiāo)新聞可能的情況下力爭在傳媒上早報道、在顯著(zhù)位置上報道和連續報道。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和媒介公共關(guān)系比較高的操作層面是善于“制造新聞”。
制造新聞?dòng)址Q(chēng)“新聞事件”或“媒介事件”，它是指在真實(shí)發(fā)生事件的基礎上，經(jīng)過(guò)推動(dòng)挖掘，運用正當手段主動(dòng)安排籌劃具有新聞價(jià)值的事件或活動(dòng)，吸引記者采訪(fǎng)報道。在公關(guān)史上，美國聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的“鴿子事件”，便是制造新聞事件的一個(gè)著(zhù)名例子，可以作為借鑒。
該大樓竣工之際，一群鴿子飛進(jìn)其中一間房子。公關(guān)人員關(guān)了門(mén)窗，請動(dòng)物保護委員會(huì )采取保護措施，公關(guān)人員通過(guò)大樓“不速之客”來(lái)臨和動(dòng)物保護舉動(dòng)為新聞?dòng)深^，吸引新聞界報道。結果，從用網(wǎng)兜捕捉第一只鴿子到三天后最后一只鴿子落網(wǎng)為止，各種報道頻繁的出現在報紙、廣播、電視上，聯(lián)合碳化鈣公司總部大樓竣工的消息不脛而走，名氣大振。
二、如何對待贊助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)常常會(huì )遇到一些單位前來(lái)聯(lián)系贊助事宜，希望企業(yè)能對某些活動(dòng)進(jìn)行經(jīng)濟上的支持，企業(yè)和樓盤(pán)因此而得到相應的宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)如何對待贊助活動(dòng)呢?
贊助是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系重要組成部分，有計劃有目的的贊助一些社會(huì )活動(dòng)，是企業(yè)和社會(huì )公眾溝通的有效手段，既是回報社會(huì )又能擴大企業(yè)影響傳播樓盤(pán)信息。贊助要達到一定的公關(guān)效應關(guān)鍵是如何操作。
國外企業(yè)在提供贊助時(shí)，多遵循如下原則。
第一、贊助的單位是非贏(yíng)利性組織。
第二、贊助的社會(huì )活動(dòng)要有利于本企業(yè)的生存和發(fā)展。
第三、視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況量力而行確定贊助的額度。
房地產(chǎn)企業(yè)按照國際慣例對一些社會(huì )活動(dòng)提供贊助時(shí)，特別要注意以下幾個(gè)問(wèn)題。
1、選擇好贊助對象。在眾多的贊助要求中，準確遴選最佳的贊助對象，是保證贊助達到預定目標的前提。通常的贊助對象從類(lèi)型上分有文化、藝術(shù)、教育、體育、公益、慈善事業(yè)等等。企業(yè)所贊助的對象，應該是社會(huì )公眾最感興趣的活動(dòng)，或者是社會(huì )公眾最樂(lè )于支持的事業(yè)而且是最需要支持的事業(yè)。否則，贊助對象被認為有誤。選擇好贊助對象還要盡量注意企業(yè)、樓盤(pán)與贊助對象的有機聯(lián)系。
2、詳細了解贊助活動(dòng)的具體情況。企業(yè)所贊助的活動(dòng)的展開(kāi)涉及到方方面面，比做常規廣告復雜得多。一些企業(yè)進(jìn)行贊助往往沒(méi)有取得相應的效果，通常是贊助活動(dòng)展開(kāi)的某些方面出現偏差。例如有的被贊助主辦單位把贊助錢(qián)款的一部分私自挪用或大肆揮霍，有些贊助活動(dòng)邀請的明星不到場(chǎng)或不自重。有一家房地產(chǎn)企業(yè)曾投入相當資金贊助一項大型藝術(shù)活動(dòng)。根據主辦單位贊助條例規定被冠以“獨家贊助”的身份，但是，當此項大型活動(dòng)所有工作準備就緒即將揭幕的時(shí)候，一些協(xié)辦單位提出一連串問(wèn)題，主要是他們也出了錢(qián)進(jìn)行贊助，所以不存在“獨家贊助”。于是印有“獨家贊助”的海報不能張貼，宣傳冊不能發(fā)放，入場(chǎng)券不能使用，這家房地產(chǎn)企業(yè)贊助這項大型藝術(shù)活動(dòng)的策劃大打折扣。
3、搞好贊助活動(dòng)的宣傳。企業(yè)出資贊助某項活動(dòng)應該明理所當然有被宣傳的權力。國際商界把贊助和捐贈區分開(kāi)來(lái)，前者有明顯的商業(yè)目的`，尋求社會(huì )和企業(yè)的共同利益。搞好贊助活動(dòng)的宣傳要注意適用新聞大眾傳媒擴大傳播企業(yè)信息量。國外企業(yè)贊助某些活動(dòng)用于新聞媒介的傳播費用一般都高于直接用于活動(dòng)的經(jīng)費，并從媒介覆蓋面、公眾視聽(tīng)率等進(jìn)行測算。搞好贊助活動(dòng)的宣傳還要注意不要搞直接的促銷(xiāo)宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)贊助活動(dòng)的宣傳主要是擴展信息渠道，顯示企業(yè)的社會(huì )責任感，擴大企業(yè)和樓盤(pán)知名度、印象度、美譽(yù)度，密切客戶(hù)和潛在客戶(hù)的聯(lián)系，爭取軟性長(cháng)遠的宣傳效果。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)3
一、全員營(yíng)銷(xiāo)的目的和意義
全員營(yíng)銷(xiāo)是推動(dòng)我公司營(yíng)銷(xiāo)工作的重要手段，在公司內部推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團結協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營(yíng)銷(xiāo)、多銷(xiāo)多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目購買(mǎi)住宅或商鋪的，均適用本方案。(銷(xiāo)售部不參與此方案)
三、銷(xiāo)售流程
�、賳T工負責提供客戶(hù)所購物業(yè)涉及的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。
�、趩T工負責督促客戶(hù)按照規定按時(shí)支付房款(訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等)。
�、蹎T工負責帶領(lǐng)客戶(hù)到財務(wù)部繳納現金或辦理轉帳手續，個(gè)人不得經(jīng)手現金。
�、芎贤顚�(xiě)由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶(hù)共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
�、萑缧璋唇屹J款的客戶(hù)，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續。
�、藿�(jīng)辦員工需與客戶(hù)作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規定及我公司的臨時(shí)性規定。
�、咭陨瞎ぷ魍瓿�，視為該項銷(xiāo)售工作完畢。
四、業(yè)績(jì)提成
1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)(商鋪、住宅)制定出不同的銷(xiāo)售提成比率。
住宅：提成比率為0.8%，商鋪提成比率為0.5%。
業(yè)績(jì)提成=合同總房?jì)r(jià)×比率
2、銷(xiāo)售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jì)提成。
五、本方案(草案)自發(fā)布之日起試行。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)4
活動(dòng)目的：
聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內，刺激大眾，創(chuàng )造最佳口碑和打響xx首盤(pán)小高層高檔住宅小區的品牌。
活動(dòng)方式：
現場(chǎng)搖號、活動(dòng)助興、抽獎酬賓
活動(dòng)安排：
一、前期廣告宣傳
xx著(zhù)重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷(xiāo)售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居xx海岸。
xx海岸x月x號日真情放送，豪華住宅乍現xx。
因為珍稀，所以珍貴。
xx開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎等你拿。
二、搖號現場(chǎng)布置
1、搖號方式：現場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。
(確定小高層購買(mǎi)資格，建議搖號總數比實(shí)際戶(hù)數多30%)
2、地點(diǎn)選定：xx廣場(chǎng)
(a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗c、有聚集人氣的先例)
3、軟環(huán)境布置：
高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺1個(gè);
樓盤(pán)效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份
周遍跨街橫幅、燈箱20套
4、員工統一著(zhù)裝
三、活動(dòng)進(jìn)程(x月x日)
1、下午14：00正式開(kāi)始(13：50——14：00禮炮、獎品展示)
2、14：00——14：30
主持人5分鐘、領(lǐng)導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話(huà)2分鐘。
3、搖號開(kāi)始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總
4、搖號抽獎(15：00——16：00)
獎品分1、2、3等獎和紀念獎(100份)
5、現場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè )活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息
6、公布搖號和抽獎結果(17：10——17：30)
7、獲獎群眾領(lǐng)獎(17：30——17：50)
四、搖號辦法
1、一期總銷(xiāo)售戶(hù)
數為xx套，暫定搖號總人數與實(shí)際銷(xiāo)售戶(hù)數為5：1，參加群眾不定。
2、搖號采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶(hù)型最多登記人數為5人。
3、凡登記在冊的準購房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號當天如登記人中號并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎上增加200元作為答謝費用。
4、搖號登記時(shí)間自20xx年x月x日至20xx年x月x日，為期5天。
5、登記地點(diǎn)：xx房地產(chǎn)公司售樓處
6、搖號工具使用公開(kāi)搖獎設備進(jìn)行搖號決定。(中號比例為5：1)
7、關(guān)于沒(méi)有中號群眾的解決辦法。均以紀念品贈送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購房檔案。
五、工作人員分工
xx房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護性工作;xx廣告做活動(dòng)監測和媒體聯(lián)絡(luò )工作。
六、媒體發(fā)布
邀請當地知名各大媒體具體：xx電視臺、xx之聲廣播臺、xx專(zhuān)遞、xx晚報、xx網(wǎng)絡(luò )等記者參加活動(dòng)，并給予現場(chǎng)報道。
七、經(jīng)費預算
1、環(huán)境布置
高空氣球4個(gè)xx元/4個(gè)
大型氣拱門(mén)1個(gè)xx元
30平方左右舞臺1個(gè)xx元
樓盤(pán)效果展示牌1套xx元/10張
廣告宣傳易拉寶4個(gè)xx元/4個(gè)
宣傳折頁(yè)3000份xx元
周遍跨街橫幅、燈箱20套
2、場(chǎng)地租賃xx元
3、公證人邀請費xx元
4、媒體邀請費xx元
5、設備租賃費xx元
6、管理費xx元
7、主持人xx元
8、演員演出費xx元
9、現場(chǎng)應急費xx元
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)5
1、產(chǎn)品的調研
只有對樓盤(pán)進(jìn)行充分的調研，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰市場(chǎng)的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點(diǎn)，策劃才能行之有效。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢分析;
(3)目標市場(chǎng)的分析;
(4)目標顧客的特征、購買(mǎi)行為的分析;
2、市場(chǎng)的調研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場(chǎng)調研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規劃、推廣過(guò)程中將出現的問(wèn)題進(jìn)行有效的預測。
在市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭下，閉門(mén)造車(chē)或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
(1)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢分析;
(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析;
(3)與目前正處于強銷(xiāo)期的樓盤(pán)比較分析;
(4)與未來(lái)競爭情況的分析和評估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題，就像一個(gè)圓心，通過(guò)項目的調研，制定樓盤(pán)定位，提煉USP(獨特的銷(xiāo)售主張)，提出推廣口號，使樓盤(pán)突現其與眾不同的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng )作原素，以此作為廣告的基調，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷(xiāo)售力。
4、推廣的策略及創(chuàng )意的構思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念。當樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢時(shí)，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō)，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選并組合媒體是為客戶(hù)實(shí)現利潤最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象，并以持續一致的形象建立品牌。
(1)不同媒體的效應和覆蓋目標;
(2)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的報紙廣告分析;
(3)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺、不同時(shí)段、不同欄目的電臺廣告分析;
(6)不同地區、不同方式的夾報DM分析;
(7)戶(hù)外或其他媒體的分析;
(8)不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，更沒(méi)有周期概念，面對激烈的市場(chǎng)競爭，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能?chē)@怨廣告無(wú)效。
規范的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)對樓盤(pán)的推廣是一套系統工程，根據市場(chǎng)反映結合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng )作要挖掘記憶點(diǎn)、找準利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標為指導，全方位地實(shí)施強有力的廣告攻勢，合理運用戶(hù)外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車(chē)縱橫交錯，整合傳播。
(1)廣告的重點(diǎn);
(2)廣告的主題和表現手法;
(3)各類(lèi)媒體廣告的創(chuàng )意與制作;
(4)媒體的發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播的策略;
(6)媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略
促銷(xiāo)的最大目的是，在一定時(shí)期內，以各種方式和工具來(lái)刺激和強化市場(chǎng)需求，達到銷(xiāo)售促進(jìn)的目的。
(1)促銷(xiāo)活動(dòng)的主題;
(2)促銷(xiāo)活動(dòng)的計劃和實(shí)施監督;
(3)促銷(xiāo)活動(dòng)與銷(xiāo)售執行的引導、建議;
(4)促銷(xiāo)活動(dòng)的效果評估和市場(chǎng)反映的總結。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會(huì )事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳，并能樹(shù)立獨特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和心理效益的一項檢測。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場(chǎng)，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
所謂知已知彼，百戰不貽。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監測競爭對手的一舉一動(dòng)，對于營(yíng)銷(xiāo)競爭既能做到把握對手動(dòng)向，防范于未然，也能對于對手的營(yíng)銷(xiāo)變數能及時(shí)地反應和應對。
12、推廣成本預算和費用監控
廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡(jiǎn)單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價(jià)之上，而是應該貫穿營(yíng)銷(xiāo)決策的每一個(gè)步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個(gè)決策性的失誤，往往會(huì )抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)6
為樹(shù)立企業(yè)良好的品牌形象，積累并收集客戶(hù)資源，吸引人氣傳達項目的賣(mài)點(diǎn)信息，實(shí)現快速銷(xiāo)售，于是乎大多數的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要舉行各類(lèi)形式的房地產(chǎn)推介活動(dòng)(開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)，展銷(xiāo)會(huì ))。那么房產(chǎn)商們策劃活動(dòng)的方法有哪些形式呢?分別的優(yōu)缺點(diǎn)又是什么呢?
1、邀約明星參加，或者為明星舉辦演唱會(huì )：這是很常見(jiàn)的形式，“簡(jiǎn)單暴力”，利用明星強大的粉絲團體和超高的人氣，來(lái)獲得大量的媒體曝光度和眾多的追捧者的參與。從而達到很好很強大的宣傳效果與成交量。但它可能會(huì )存在資金花費相對過(guò)高，時(shí)間限制性較大，極度依賴(lài)明星的檔期時(shí)間來(lái)舉行活動(dòng)。
2、舉行各類(lèi)現場(chǎng)表演活動(dòng)：如舞獅，小品，相聲，歌舞等各類(lèi)娛樂(lè )節目。以喜慶，歡樂(lè )的形式來(lái)達到宣傳目的。此種方法較大眾化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的創(chuàng )新性，宣傳效果不明顯。
3、舉辦相關(guān)性的展會(huì )：在房產(chǎn)推介活動(dòng)的同時(shí)舉行各種家具展，車(chē)展等，這種方法相關(guān)性大，買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)買(mǎi)家具一條龍，為購房者省時(shí)省力。但是這種方式的宣傳效果與一般直接介紹樓盤(pán)的形式有什么區別呢?
4、利用時(shí)裝走秀等方式的“美女營(yíng)銷(xiāo)”：此種方式能很好的吸引眼球，時(shí)尚大氣，潮流，宣傳效果也較好。此種方式的缺點(diǎn)就是宣傳效果不明顯，參與人群有一定的局限性，畢竟時(shí)尚往往掌握在少數人手中。
5、利用節日做文章：比如“濃情圣誕嘉年華”通過(guò)節日來(lái)策劃活動(dòng)很溫情地的達到宣傳效果，充滿(mǎn)節日氣氛。同時(shí)它的和第一種類(lèi)似，受時(shí)間的限制性較大，畢竟值得利用的節日一年就那么幾次。參加人員也相對較少，過(guò)節大家都忙著(zhù)其他的活動(dòng)呢。
6、舉辦各種比賽：籃球賽，足球賽，輪滑賽，書(shū)畫(huà)賽，攝影賽，攀巖賽等比賽，在競技的過(guò)程中體現豐富的社區活動(dòng)，此種方法極具體驗性，參與性高，資金花費相對較低，缺點(diǎn)就是宣傳效果不夠明顯，媒體曝光度不夠。
7、酒會(huì )，派對，焰火晚會(huì )等形式：以輕松，不拘謹的和諧氣氛達到宣傳效果，針對性強，易完成交易由于此種方法的策劃導致參加人數有限。也由于針對性強所以覆蓋面稍低。
8、對于展會(huì )還有很多商家流行的恐龍展此種方法之所以很多房地產(chǎn)商家運用，因為它有較多的優(yōu)點(diǎn)。它兼具游樂(lè )場(chǎng)，動(dòng)物園，博物館等性質(zhì)，具有很高地科普性，知識性，趣味性;目標群體范圍大，可攜帶小孩邊看房邊游樂(lè );影響范圍廣，互動(dòng)性也較強，可以拍照，乘坐恐龍坐騎，恐龍蛋等;時(shí)間不局限于節日，可隨房地產(chǎn)廠(chǎng)商自由選定;活動(dòng)舉行周期較長(cháng)，商家可按整個(gè)房產(chǎn)情況決定周期長(cháng)短，宣傳效果顯著(zhù);維護簡(jiǎn)單，可操作性高，只需恐龍展商家(如自貢龍晨時(shí)代藝術(shù)文化有限公司)進(jìn)行短期的安裝，拆除工作�？傊�，它是一種潮流性趨勢性活動(dòng)，更何況20xx年是龍年呢。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)7
一、項目建設說(shuō)明
空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區位于百旺開(kāi)發(fā)區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周?chē)h(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項目建設市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位
1、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構廠(chǎng)，橡膠制品廠(chǎng)等，目前沒(méi)有建設一定規模的、給企業(yè)提供方便條件的小區。
(2)、東江鎮內沒(méi)有封閉式小區。住宅建筑規劃不太集中、建筑風(fēng)格、標準一般。
(3)、鎮內較好地段新建房?jì)r(jià)，目前已達到2400元/㎡。
2、開(kāi)發(fā)策略定位
(1)、小區規模、規劃占地5萬(wàn)平方米以?xún)�，規劃建筑面積10萬(wàn)平方米以?xún)取?/p>
(2)、建筑類(lèi)型：門(mén)市、住宅、車(chē)庫比例適宜，戶(hù)型面積適合市場(chǎng)需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀(guān)具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項目建設規模、小區規劃、建筑風(fēng)格
1、建設規模
規劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米，物業(yè)及車(chē)庫：9013平方米)，住宅戶(hù)型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶(hù)數約835戶(hù)。車(chē)庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。
2、小區規劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區規劃有創(chuàng )意、道路布局合理，要人、車(chē)分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車(chē)輛出入口。
(2)、整個(gè)小區建筑風(fēng)格要高雅，建筑線(xiàn)條設計合理，美觀(guān)實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區的綠化、景觀(guān)園林設計有特色，觀(guān)賞性強。設有體育、健身場(chǎng)地及設施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規和環(huán)境功能規劃的要求。
2、風(fēng)險分析
(1)、小區規劃規模較大，超過(guò)當地的要求，造成開(kāi)發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設風(fēng)險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風(fēng)險，建設中招投標的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶(hù)型設計與市場(chǎng)需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調查(戶(hù)型面積需求，園區規劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開(kāi)發(fā)規模及戶(hù)型面積分類(lèi)。
(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強對園區企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查，加速有關(guān)配套設施的建設。
六、建設成本、銷(xiāo)售、稅金、利潤估算
1、建設成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車(chē)庫、物業(yè)等1100元/㎡：車(chē)庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，
測繪費：2.72元/㎡，質(zhì)量監督費：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，
公司費用(工資、招待費等，計180萬(wàn)元)21.29元/㎡，
廣告費：100萬(wàn)元，即11.82元/㎡;
其它費(暫設、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬(wàn)元，即6.62元/㎡，
消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，
勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡
質(zhì)檢費：2元/㎡，
總計：134.5元/㎡。
(6)、小區配套費：
�、傩^道路(含照明)，30元/㎡。
�、谛^綠化景觀(guān)，15元/㎡。
�、坌^外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
�、苄^供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)線(xiàn)、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費：1767×17683.98=31247592元。
車(chē)庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，
總計：140852397元。
2、銷(xiāo)售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車(chē)庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷(xiāo)售利潤：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
�、贍I(yíng)業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
�、鄢墙�、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/㎡×41=1122.3萬(wàn)元
(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬(wàn)。合計：1542.3萬(wàn)元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區已建廠(chǎng)房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區規劃廠(chǎng)區進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達到利益雙贏(yíng)。
(4)、房屋銷(xiāo)售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實(shí)施原則及建設周期
1、項目實(shí)施原則
(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。
(2)、重點(diǎn)抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調統一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。
2、建設周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷(xiāo)售策劃
1、銷(xiāo)售宣傳的重點(diǎn)區域：金城江區
2、及時(shí)開(kāi)展銷(xiāo)售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開(kāi)始正式銷(xiāo)售宣傳。
3、銷(xiāo)售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀(guān)、園林)沙盤(pán)，各種戶(hù)型沙盤(pán)展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶(hù)型圖、銷(xiāo)售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2)、通過(guò)媒體(報紙、廣播、電視)，銷(xiāo)售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、金城江區協(xié)商，由金城江開(kāi)往東江鎮、空氣家苑小區的相關(guān)公交車(chē)，在小區門(mén)前設站。
十、項目立項結論
通過(guò)以上論述，該小區建成后，能夠達到對工業(yè)園區的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)及金城江區經(jīng)濟作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶(hù)型平面布局合理，戶(hù)型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀(guān)賞性強的景觀(guān)園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷(xiāo)售市場(chǎng)，其項目是可行的。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)8
一、前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
四、銷(xiāo)售目標
1、銷(xiāo)售(招商)目標。
2、銷(xiāo)售目標分解，根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
(一)項目入市時(shí)機及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在xx年xx月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)(或xx年xx月)，可以抓住xx年春季房交會(huì )、xx節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在xx節、xx年秋季房交會(huì )、xx等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整(略升)，均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題。
1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處xx廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
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