離婚協(xié)議里不動(dòng)產(chǎn)約定是否有效
物權法第九條規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外�！睂ξ餀嗟淖儎�(dòng)，不能僅以是否登記作為要件，而要更多地尊重當事人的意思自治。具體理由如下：
一是登記并非不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的單一生效要件。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從該條規定可以看出，未辦理物權登記的設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同是有效合同，即意味著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅的合同一經(jīng)成立生效，不受物權是否辦理登記的影響。
二是不動(dòng)產(chǎn)物權登記具有衍生附隨性。不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的內容依附于債權等合同的存在，二者是從屬關(guān)系。如果引起物權變動(dòng)原因的債權等合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，導致不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的`基礎不復存在，依照我國民法通則和合同法的相關(guān)規定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)必然引起返還財產(chǎn)的法律后果，即債權等合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，因其產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的法律后果必將無(wú)效或被撤銷(xiāo)，因此，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的效力是否發(fā)生，只取決于產(chǎn)生物權變動(dòng)行為的債權等合同是否有效。債權等合同一經(jīng)成立生效，物權即發(fā)生變動(dòng)，否則，不發(fā)生物權變動(dòng)的效果。
三是排除惡意的合意直接引起物權變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的依附性，導致當事人之間債權等合同形成的合意直接決定著(zhù)物權變動(dòng)效果的發(fā)生。一份具有當事人“善意”合意內容的合同只要合法有效，在沒(méi)有第三人介入的情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)效果的發(fā)生不存在任何法律障礙。法律本意所保護的是“善行”，所倡導的是“誠信”，只要雙方當事人“意思自治”，不存有惡意，法律是為其“亮綠燈”的。法律中有關(guān)未經(jīng)登記不發(fā)生物權變動(dòng)的規定，其實(shí)質(zhì)在于通過(guò)登記賦予不動(dòng)產(chǎn)物權的公示力和公信力，最大限度地維護交易安全，而不在于約束物權變動(dòng)的當事人。登記的實(shí)質(zhì)作用只是對抗第三人，而非約束當事人。
四是公示性是不動(dòng)產(chǎn)物權登記的唯一屬性。當事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)依當事人的“合意”即產(chǎn)生法律效果，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)效果無(wú)需登記即可發(fā)生。但由于當事人之間不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的合意往往不具有公開(kāi)性，多數情況下第三人無(wú)從知曉。因此，出于保護交易安全的考慮，盡管當事人之間排除惡意的“合意”直接發(fā)生物權變動(dòng)的效果，但只有通過(guò)登記等公示方法向社會(huì )公開(kāi)，通過(guò)公示獲得社會(huì )認知，交易才會(huì )有序進(jìn)行，也便于行政法上對不動(dòng)產(chǎn)物權進(jìn)行管理。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權登記的唯一屬性就是公開(kāi)對世性，與物權的變動(dòng)并無(wú)必然聯(lián)系。
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