房地產(chǎn)項目策劃書(shū)15篇
轉眼間，歲月匆匆，工作已經(jīng)告一段落，我們的工作將會(huì )有更高的難度，更高的工作目標，讓我們一起來(lái)學(xué)習寫(xiě)策劃書(shū)吧。好的策劃書(shū)是什么樣的呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)項目策劃書(shū)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)1
�。ㄒ唬⿵V州市宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析
廣州市宏觀(guān)經(jīng)濟呈現以下特征：
1、廣州市宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境穩定，呈良好發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的發(fā)展空間。
2、隨著(zhù)廣州市的城鎮居民人均可支配收入的不斷提高，對不動(dòng)產(chǎn)的消費和投資欲望都得到提升。
�。ǘ┊a(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
限制房?jì)r(jià)上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經(jīng)濟適用房及廉租房和集資房。經(jīng)濟上：有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟，防止通貨膨脹、物價(jià)上漲、金融危機。社會(huì )上：嚴格制定針對流動(dòng)人口的購房及居住的調理規范，控制人口增長(cháng)，合理規范房產(chǎn)市場(chǎng)，擬制良性房產(chǎn)圈技術(shù)上沒(méi)什么說(shuō)的，從宏觀(guān)上沒(méi)法分析。還有，近年物價(jià)上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房?jì)r(jià)有很大關(guān)系，國家也在盡可能地防止經(jīng)濟危機，控制房?jì)r(jià)。
國家采取一系列措施無(wú)非是保證房地產(chǎn)業(yè)的穩定發(fā)展，這些舉措將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。
�。ㄈ﹨^域市場(chǎng)分析
海珠區是廣州老四區之一,古稱(chēng)江南洲,在廣州市珠江的南面,20xx年全區總面積為90.40平方千米，總人口87.7萬(wàn)人。20xx年12月31日起，海珠區轄18個(gè)行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽(yáng)、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。海珠區古稱(chēng)"江南洲"，廣州人稱(chēng)其為"河南"，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前后航道所環(huán)繞，是四面環(huán)水的天然良壤。海珠區風(fēng)景秀麗，氣候宜人，是一個(gè)素有廣州"南肺"之稱(chēng)的綠色島區。黃埔村，原名"鳳浦"，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區、東與黃埔區、南與番禺區隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區新窖鎮轄內的16個(gè)行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20xx畝。各種果樹(shù)種植面積（約數）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質(zhì)特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線(xiàn)，還有229，137，262，564公交線(xiàn)。村內還有廣州航海高等專(zhuān)科學(xué)校......因應廣州城市中心"東移南拓＂的整體戰略需要。廣州城市重心的轉移，必將帶動(dòng)琶洲地區的快速發(fā)展，而黃埔古港遺址的保護與開(kāi)發(fā)，又成為本區域今后一個(gè)"亮點(diǎn)＂，與周邊一系列文化古跡和現代景觀(guān)相映成趣，將極大提升本區域的整體價(jià)值。
隨著(zhù)多年的發(fā)展，外來(lái)人口越來(lái)越多，由于廣州城市重心的轉移，將會(huì )使該區的環(huán)境和市政設施得到逐步的完善和健全，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì )吸引不少在廣州工作的人士在此置業(yè)安居。
�。ㄋ模┊a(chǎn)品定位
優(yōu)勢分析：1、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)地臨江：隨著(zhù)經(jīng)濟的`高速發(fā)展，人們的生活壓力越來(lái)越大，人們開(kāi)始追求安逸，追求心中的那一片凈土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市里更尤為珍貴。
2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿易、海上交通和文化交流史上占據著(zhù)重要位置，更有具備中國"海上絲綢之路起點(diǎn)"之譽(yù)的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發(fā)展成為世界性的貿易港口--今稱(chēng)之為黃埔古港。當年轟動(dòng)世界的美國"中國皇后號"商船和瑞典"哥德堡"號商船來(lái)訪(fǎng)中國，均是在黃埔古港口泊岸。無(wú)論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術(shù)的村內古建筑都深深的吸引著(zhù)人們。
3、大學(xué)城：師資優(yōu)質(zhì)，環(huán)境優(yōu)美的大學(xué)城是多少學(xué)子夢(mèng)中的求學(xué)之地，若能在此買(mǎi)房，有利于以后孩子的素質(zhì)教育。
4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線(xiàn)以及環(huán)城高速在旁邊經(jīng)過(guò)，方便上下班。
劣勢分析：1、配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。醫院、學(xué)校、公園、銀行、市場(chǎng)等設施相對不齊全。
2、競爭比較激烈，海珠區有邦泰公寓，位于琶洲會(huì )展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實(shí)用率高。價(jià)格：均價(jià)22500元/㎡戶(hù)型：86㎡的復式和單層周?chē)煌ǎ旱罔F2號線(xiàn)磨碟沙站小區門(mén)口即是磨碟沙公交車(chē)站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學(xué)城3線(xiàn)等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)
雅郡花園，位于琶洲板塊的會(huì )展商圈內，臨近琶洲會(huì )館區，靠近大型地鐵江畔社區。
價(jià)格：毛坯均價(jià)15000元/㎡戶(hù)型：77㎡兩房
保利世貿公寓是琶洲會(huì )展商務(wù)核心區唯一可售的國際高檔商務(wù)公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿完善的會(huì )展專(zhuān)業(yè)商務(wù)配套。價(jià)格：均價(jià)26500元/㎡
戶(hù)型：51-156㎡的一到三房
泊雅灣實(shí)用率高，戶(hù)型多樣，使用不同的買(mǎi)家。價(jià)格：均價(jià)19000元/㎡戶(hù)型：1120-200㎡的三至四房
利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小戶(hù)型，實(shí)用率高。戶(hù)型：26-92㎡的一二三房地址：海珠區海珠區赤崗東路赤崗中學(xué)對面
世紀星花園：位于萬(wàn)勝?lài)鷸|側，距離地鐵口較近，十分鐘車(chē)程可到琶洲會(huì )展中心，為市區稀缺的城央別墅，投資價(jià)值高。戶(hù)型：300-1000㎡的3-6層高別墅地址：海珠區新港東路南側、高速公路西面
機會(huì )分析：1、廣州市的經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)效應。2、黃埔村的規劃帶來(lái)的利好商機。3、目前海珠區小戶(hù)型的樓盤(pán)供應相對較少。4、消費者的購買(mǎi)力強。
威脅分析：1、房地產(chǎn)及金融政策的規范和抑制。2、地塊成熟有待培養。3、項目開(kāi)發(fā)周期帶來(lái)的一系列的連帶性問(wèn)題。
綜上所訴，我們將樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)定位為中小戶(hù)型。
項目形象定位
在項目形象定位上應揚長(cháng)避短，抓住市民向往環(huán)境優(yōu)美的綠化小區，和向往欣賞古色古香古村建筑的心態(tài)，帶給顧客一種"既享有成熟小區環(huán)境，又坐擁未來(lái)旅游勝地"的雙重"抵買(mǎi)"價(jià)值。將項目形象定位為：廣州悠閑宜住公寓。
目標客戶(hù)定位
1、外來(lái)人口在該地置業(yè)：他們注重綜合素質(zhì)，周?chē)淖匀画h(huán)境以及周?chē)呐涮自O施，對新環(huán)境適應性較強。
2、區內的買(mǎi)家：對于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家和家中有安度晚年的老人家的客戶(hù)，此住宅是他們的首選。
3、區域居民的子輩：這批人在當地生活較長(cháng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿(mǎn)足其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
為了豐富本項目的產(chǎn)品，并提升項目的品質(zhì)，本案對本樓戶(hù)型的設計提出如下建議：1、雙開(kāi)門(mén)電梯的設計2、充分利用樓體的外觀(guān)折線(xiàn)美
價(jià)格定位20xx0~28000元/平方米住宅為分期銷(xiāo)售，因為不動(dòng)產(chǎn)不論什么時(shí)候都是稀缺的，特別的中小戶(hù)型的實(shí)用房；而且由于黃埔村的規劃，讓這一帶有望升值。
�。ㄎ澹潜P(pán)銷(xiāo)售推廣
1、預熱期為第一階段，將以樹(shù)立品牌形象為主：為滿(mǎn)足目標客戶(hù)的精神需求，給人以詩(shī)意棲居的美好聯(lián)想。故取朗朗上口、易于傳播的案名為"蘭亭軒"。同時(shí)在廣告宣傳中，重點(diǎn)突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建筑風(fēng)格，這是本項目最大的優(yōu)勢，所以首先利用這一資源來(lái)吸引目標客戶(hù)。其次是住宅小區的綠化和配套設施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上適當報道。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線(xiàn)、市有線(xiàn)翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔。
2、開(kāi)盤(pán)期為第二階段：通過(guò)前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶(hù)的積累，故在開(kāi)盤(pán)時(shí)強調的是現場(chǎng)氛圍，通過(guò)開(kāi)盤(pán)當天現場(chǎng)的布置和慶典活動(dòng)，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶(hù)的購買(mǎi)欲，最大限度促成簽約。
3、其后的第三階段將著(zhù)力配合銷(xiāo)售的高潮期進(jìn)行的促銷(xiāo)活動(dòng)。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)2
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的"首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì )暨廣東省少兒藝術(shù)節"即將召開(kāi)，在"東部旅游文化節"同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著(zhù)萬(wàn)科東海岸和心海伽藍的陸續開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著(zhù)海岸新時(shí)尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng )刊�！丁痢林芸肥巧钲谑泄_(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng )最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶(hù)都將同時(shí)得到分眾傳媒贈送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷
1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫(xiě)豪宅頌歌：聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作
1、采訪(fǎng)國土局、交易中心領(lǐng)導介紹鹽田規劃與發(fā)展藍圖
2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費服務(wù)
3、贈送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪(fǎng)文章
4、請中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
前言
我們知道，搖曳燈光下，沉醉在葡萄酒那殷紅的色澤里，是一種愜意的心理享受，而飲用葡萄酒，更是一種排毒養顏、健胃活血的生理享受，其營(yíng)養成分更勝于牛奶。對一般人來(lái)說(shuō)，每天飲用200ml左右的紅酒，益處多多。
紅酒雖好，但每日都喝一點(diǎn)的人卻不多，主要原因在于紅酒的保鮮比較差，一旦開(kāi)了就必須在三天之內喝完，否則容易變質(zhì)。
現在隨著(zhù)"圣珠紅酒機"的到來(lái)，這個(gè)問(wèn)題迎刃而解，它采用的是二十一世紀新專(zhuān)利術(shù)(專(zhuān)利號：0321158.4)"盒中袋"式包裝，有效阻止空氣進(jìn)入和陽(yáng)光照射，能長(cháng)久保鮮。開(kāi)啟后保鮮期長(cháng)達6個(gè)月，使您每天喝一點(diǎn)的愿望輕松實(shí)現。
本策劃書(shū)主要側重在圣珠酒的包裝功能的訴求，強調其"保鮮"特點(diǎn)，以迎合顧客每日喝一點(diǎn)的需求。
消費者分析
(1)目標消費群體以中年為主，其具有中等以上收入，有保健養顏的需要，平常有喝紅酒的習慣。
(2)潛在消費者：以中老年女性為主，有中等以上收入，這些人還沒(méi)有喝紅酒的習慣，但是卻有保健養顏的需求，我們需要做的就是對她們宣傳每日喝點(diǎn)紅酒的好處，以及我們圣珠酒包裝上的"保鮮"功能，以引導他們成為我們的目標消費群體。
(3)現有紅酒消費群體的消費行為：主要在超市、酒店、酒吧購買(mǎi)，具有比較高的指明購買(mǎi)率，品牌忠誠度比較低。
(4)現有紅酒消費者的態(tài)度：對紅酒一旦打開(kāi)不能長(cháng)久保鮮存在明顯的不滿(mǎn)，這就成為我們圣珠紅酒機打開(kāi)市場(chǎng)的契機。
產(chǎn)品分析
(1)優(yōu)勢：
◆圣珠紅酒的最大優(yōu)勢在于其包裝的獨特性，不同于市場(chǎng)上任何一款產(chǎn)品，其具有長(cháng)久保鮮的功能，開(kāi)啟后保鮮期長(cháng)達6個(gè)月!適合每日喝紅酒消費者的需要。
◆口感較好，能滿(mǎn)足一般消費者的需求。
(2)劣勢：
◆產(chǎn)品形象模糊
◆產(chǎn)品包裝沒(méi)有現代感，不夠美觀(guān)大方。其包裝明顯顯得檔次不夠，不符合產(chǎn)品的價(jià)格定位。建議改進(jìn)產(chǎn)品的包裝檔次。以符合其價(jià)格形象。
◆價(jià)格較高，不能滿(mǎn)足很多較低收入的消費者每日喝一點(diǎn)的需求。建議降低售價(jià)，以爭取更多的潛在消費者。
競爭環(huán)境分析
隨著(zhù)國內紅酒消費浪潮的.興起，紅酒以一種獨特的品位吸引了廣大的消費群。眾多企業(yè)紛紛看中了葡萄酒市場(chǎng)這塊蛋糕，使得紅酒市場(chǎng)的競爭空前激烈，目前在國內市場(chǎng)，長(cháng)城、張裕、王朝等國內紅酒企業(yè)控制著(zhù)全國超過(guò)80%的市場(chǎng)份額。在重要的紅酒消費市場(chǎng)華南地區，長(cháng)城、張裕和王朝三個(gè)品牌市場(chǎng)綜合占有率之和超過(guò)60%。長(cháng)城紅酒在華北、華南、西南、西北4個(gè)地區市場(chǎng)綜合占有率均名列第一。其中在西南地區，長(cháng)城紅酒市場(chǎng)綜合占有率達到66.13%。張裕和通化紅酒則分別在華東、東北地區占據榜首。
競爭對手的廣告表現策略多為情感訴求，渲染一種喝紅酒的情調，圣珠紅酒在廣告表現方面應該另辟新徑，采用以功能訴求為主的廣告表現策略,重點(diǎn)宣傳圣珠紅酒的保鮮功能.
產(chǎn)品定位策略
價(jià)格定位:
圣珠紅酒的價(jià)格定位不宜過(guò)高,因為我們的目的是讓圣珠紅酒機成為人們每日都能方便飲用紅酒的一種工具,但是由于圣珠紅酒在包裝功能等方面有其附加值，它的價(jià)格定位在中高價(jià)位比較合適。
功能訴求：
圣珠紅酒機與其它市場(chǎng)上的同類(lèi)產(chǎn)品與眾不同點(diǎn)在于其包裝上的保鮮功能，開(kāi)啟后易于保存。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)3
一、項目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是 面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。本房地產(chǎn)位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調研報告）
b、 小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競爭格局，實(shí)現了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競爭的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認識到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與 的市調結果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較， 沒(méi)有優(yōu)勢。
�。ㄐ�(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調查報告）
c、 商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì )決定二期商鋪的價(jià)格。人們對大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一）優(yōu)勢
1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂(lè )部，富翁的制造廠(chǎng)，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是 方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會(huì )再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費和終極消費的結合。
c、復合市場(chǎng)。本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
本區域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求， 方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調研報告）
鄭汴路市場(chǎng)調研報告
調查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費者對小戶(hù)型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界
調查時(shí)間：20xx.4.14
鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬(wàn)計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。
20xx.4.14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪(fǎng)了鄭汴路建材市場(chǎng)，對小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費者對房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴峻。
對建材市場(chǎng)調查發(fā)現：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、 小戶(hù)型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感
4、 市場(chǎng)上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話(huà)，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、 作為首次購買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現場(chǎng)銷(xiāo)售
11、 同類(lèi)產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷(xiāo)售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能
12、 普通員工不會(huì )因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動(dòng)性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、 本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿(mǎn)信心
鄭汴路建材市場(chǎng)蘊涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著(zhù)鄭東新區的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì )更加明朗化，故前期概念的.炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時(shí)代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著(zhù)成功！
2） 鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實(shí)現品牌形象的轉變。
3） 正在形成的“大賣(mài)場(chǎng)”商務(wù)區能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現爆搶局面。
4） 本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發(fā)動(dòng)機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠(chǎng)。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而 方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項目得到扭轉。
b、 鄭東新區的輻射效應。
鄭東新區的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競爭。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致?tīng)I銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5） 非現房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費心理。
6） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會(huì )
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場(chǎng)。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶(hù)、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶(hù)從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。
3）鄭汴路各市場(chǎng)競爭激烈，大鱷級商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
4） 大賣(mài)場(chǎng)”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a) 小戶(hù)型的特性導致目標客戶(hù)對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)場(chǎng)”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c) 本房地產(chǎn)二期應該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費的中堅力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。
d) 小戶(hù)型現房階段戶(hù)型劣勢一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢。
e) 以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅力量。
f) 鄭東新區建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機會(huì )。
四）威脅
1）行業(yè)內的競爭
i. 周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競爭激烈。
ii. 鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢必導致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市場(chǎng)。本房地產(chǎn)二期應當密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭取占領(lǐng)市場(chǎng)先機。
2）行業(yè)外威脅
鄭汴路“大賣(mài)場(chǎng)”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節減少，將淘汰一批中小商戶(hù)，故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。
政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時(shí)間內，建材、裝修市場(chǎng)將出現，由散戶(hù)購買(mǎi)為主向集團購買(mǎi)為主的轉變。而開(kāi)發(fā)商必須考慮大眾市場(chǎng)，故家裝市場(chǎng)要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會(huì )脫穎而出，門(mén)庭若市。但商戶(hù)總數只會(huì )減少，在這個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認知或形成之前完成銷(xiāo)售，否則 將陷入非常被動(dòng)的局面。
四、目標市場(chǎng)權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶(hù)型的目標市場(chǎng)主要由哪幾種人組成，這些人購買(mǎi)的抗性及抗性解除。
1、 在鄭汴路市場(chǎng)打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍領(lǐng)。這些人的消費有點(diǎn)象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實(shí)力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬(wàn)元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同鄭汴路有很大的租房需求市場(chǎng)，非常認同鄭東新區的發(fā)展前景。
由于 的戶(hù)型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶(hù)型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶(hù)型，恰恰買(mǎi)足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實(shí)力有限，首付2.5—3.5萬(wàn)元，月供700元，對這些人來(lái)說(shuō)比較吃力。
抗性解除。對此類(lèi)人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒(méi)有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住，想賣(mài)就賣(mài)，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方
2、 26—29歲的店長(cháng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門(mén)面，又有結婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買(mǎi)房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。
3、 已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對鄭州東南區域尤其是鄭汴路市場(chǎng)有較深的了解，對鄭東新區有一點(diǎn)印象，但不太關(guān)心。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買(mǎi)房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過(guò)幾年有可能回去，認為為這幾年時(shí)間買(mǎi)房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住，：這里買(mǎi)套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣(mài)掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類(lèi)客戶(hù)講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶(hù)型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買(mǎi)人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應生意。
5、 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來(lái)的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購市場(chǎng)龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶(hù)型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開(kāi)個(gè)私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢(qián)。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個(gè)金礦，這里有數萬(wàn)人的年輕人，有數千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng)，有鄭東新區的發(fā)展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣(mài)，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話(huà)晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話(huà)訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。
8、 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等。
通過(guò)以上描述 發(fā)現，二期小戶(hù)型的目標群直接購買(mǎi)理由很難成為一期業(yè)主的購買(mǎi)理由，以此內容來(lái)作為品牌主力內涵不能帶動(dòng)一期余房銷(xiāo)售，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷(xiāo)售。以上內容只能做分類(lèi)個(gè)別說(shuō)服之用，不能統領(lǐng)全局。
品牌戰略形成及品牌定位：
的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場(chǎng)相當激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統領(lǐng)整個(gè)一、二期多層樓盤(pán)、商鋪以及后續開(kāi)發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內涵。
完全可以跳出傳統房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。
品牌內涵組成：
1、鄭東新區為本房地產(chǎn)注入了至少長(cháng)達20年的穩固商務(wù)住宅發(fā)展時(shí)期，帶來(lái)了多達20xx億元的幾乎是恒久的財富升值空間。
鄭東新區興建規劃總計20年（北京cbd區用了11年，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個(gè)起步區就有5年時(shí)間投資156億元。興建鄭東新區必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展�，F在，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)4
1.為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期工作順利進(jìn)行，且符合國家和地方相關(guān)法律、法規，特制定本程序。
2適用范圍
本程序適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期工作。在XX開(kāi)發(fā)區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目的前期工作執行《經(jīng)濟經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區規劃設計管理規定》有關(guān)規定。
3職責
3.1項目部下設前期辦負責辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目的前期工作。項目部不設置專(zhuān)門(mén)機構的，要指定專(zhuān)人辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目的前期工作。
3.2項目部負責制定工程項目前期工作計劃，具體向政府各主管部門(mén)申請辦理工程項目開(kāi)發(fā)前期的政府批件和取證工作，-
房地產(chǎn)前期工作計劃
3.3項目部通過(guò)招標選擇設計單位、地質(zhì)勘測單位、工程總承包單位、監理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)集團公司復核并正式訂立后開(kāi)展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4程序內容
4.1項目部組織擬定《工程項目進(jìn)度計劃》并報公司批準。
4.2項目部負責起草公司向投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)控股公司）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項目的立項申請請示公文，并取得控股公司的《立項批復》。
4.3項目部申請辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地準許使用的相關(guān)手續。依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4項目部持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目《立項批復》等批件及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，到政府規劃部門(mén)申請辦理規劃要點(diǎn)、詳規設計條件等批文。
4.5項目部委托設計部門(mén)進(jìn)行正式規劃設計，提供工程項目建筑平、立、剖面規劃設計圖，上報政府規劃部門(mén)審定并獲得《規劃設計成果通知書(shū)》。
4.6項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關(guān)部門(mén)初步審核意見(jiàn)或證明并上報政府規劃部門(mén)。
4.8項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規劃部門(mén)審查，取得工程項目擴大初步設計審核批復文件。
4.9項目部按照政府建設行政主管部門(mén)要求，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目政府批復、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門(mén)申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續，直至獲取《建設工程規劃許可證》。
4.10擴大初步設計審核批復后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門(mén)申請辦理圖紙審查批準手續，獲得《施工圖紙審查批準書(shū)》。
4.11項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書(shū)》。
4.12項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的'談判和草簽。項目部按政府規定辦理屬于政府配套工程所需手續。
4.13項目部按照招標程序選定中標監理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)公司復核正式訂立后開(kāi)展有關(guān)業(yè)務(wù)。
4.14項目部持監理公司和施工單位的中標通知書(shū)，連同《監理合同》、《施工合同》到政府建設工程質(zhì)量監督部門(mén)辦理質(zhì)量監督備案手續。
4.15項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《建設單位資格證書(shū)》、《質(zhì)量監督備案》、《中標通知書(shū)》、《監理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續到政府建設行政主管部門(mén)辦理《施工許可證》。
4.16項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交后，項目部填寫(xiě)《工程項目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)5
前言：
隨著(zhù)會(huì )展經(jīng)濟的泛濫，“展會(huì )，展會(huì )，只展不售”這句話(huà)似乎已成為業(yè)界公認的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實(shí)力的展示和品牌知名度的提升，大多數參加展會(huì )的企業(yè)也往往是花錢(qián)賺吆喝，叫好不叫座。這樣的展會(huì )所發(fā)揮的功效也就僅僅局限于行業(yè)內部的交流，離企業(yè)參展實(shí)現銷(xiāo)售的初衷相差甚遠，如此展會(huì )效果也只能讓參展企業(yè)“望展興嘆”。
然而，會(huì )展的存在自然有其存在的原因。展會(huì )作為一種載體，接近了企業(yè)與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。展會(huì )給企業(yè)和產(chǎn)品提供了一個(gè)展示平臺，也給消費者提供了更多的選擇機會(huì )。 因此，參展企業(yè)如何利用會(huì )展經(jīng)濟來(lái)創(chuàng )造效益，如何在展會(huì )中實(shí)現銷(xiāo)售，已成為企業(yè)領(lǐng)導者們關(guān)注的焦點(diǎn)。
那么，如何才能在展會(huì )中實(shí)現銷(xiāo)售呢？參展企業(yè)只要合理的利用好展會(huì )的優(yōu)勢，結合企業(yè)和產(chǎn)品的現狀，進(jìn)行充分的籌劃，就一定能取得好的參展效果。前期，三友傳媒為A商業(yè)地產(chǎn)項目提供策劃，參加20xx年秋季房展會(huì )，僅投入幾萬(wàn)元，成功銷(xiāo)售商鋪80余套，銷(xiāo)售額近千萬(wàn)元，用最低的成本，實(shí)現了最大的銷(xiāo)售，創(chuàng )造了歷屆房展會(huì )銷(xiāo)售的歷史新高，使該項目成為了本次房展會(huì )最大的贏(yíng)家。同時(shí)，通過(guò)本次房展會(huì )，迅速為原本處于滯銷(xiāo)狀態(tài)的A項目重啟市場(chǎng)，在展會(huì )結束后的幾個(gè)月中，展會(huì )的熱銷(xiāo)效應得到了延續，實(shí)現了較為理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
一、 合作背景
A項目是一個(gè)出售商鋪產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)項目，地處省會(huì )城市郊區，毗鄰正在開(kāi)發(fā)初期的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，交通發(fā)達，地理位置優(yōu)越，具有較高的投資潛力。但是對于A(yíng)項目來(lái)說(shuō)，由于該地段尚處于開(kāi)發(fā)初期，經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區尚未入駐，項目周邊常駐人口和流動(dòng)人口數量較小，對于一個(gè)商業(yè)項目來(lái)說(shuō)是非常不利的。因此很多人對A項目的投資價(jià)值持懷疑態(tài)度。
但是，由于A(yíng)項目的開(kāi)發(fā)商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產(chǎn)權式商鋪”，即將商場(chǎng)進(jìn)行小面積分割，然后出售單鋪的產(chǎn)權，并為購買(mǎi)商鋪的客戶(hù)代租商鋪，客戶(hù)自購買(mǎi)商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力，20xx年x月A項目經(jīng)過(guò)充分準備后正式開(kāi)盤(pán)，在項目開(kāi)盤(pán)初期，這種低總價(jià)、高回報的產(chǎn)權式商鋪一經(jīng)推出，便受到了消費者的搶購。然而，在項目前期火爆銷(xiāo)售過(guò)后，由于前期宣傳推廣不利及大學(xué)城建設的停工，A項目的銷(xiāo)售受到了巨大影響，這種火爆的銷(xiāo)售熱潮在項目開(kāi)盤(pán)僅二個(gè)月便處于銷(xiāo)售停滯狀態(tài)。
在A(yíng)項目的銷(xiāo)售停滯不前的情況下，開(kāi)發(fā)商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實(shí)力的廣告公司進(jìn)行合作，在推廣上加大力度，通過(guò)有效的市場(chǎng)推廣來(lái)重啟市場(chǎng)。9月底，A項目的銷(xiāo)售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒，經(jīng)過(guò)初步的探討，結合A項目的現狀，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。于是，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來(lái)的廣告公司，負責A項目的全案推廣工作。
二、深入市場(chǎng)，調整策略
10月份三友傳媒正式接手A項目全案推廣工作，并成立項目組。項目雖然拿下了，但是項目組的每個(gè)成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個(gè)已經(jīng)處于停滯狀態(tài)的項目，要讓它“起死回生”談何容易。然而，有壓力就有動(dòng)力，項目組成員對該項目進(jìn)行的詳細的市場(chǎng)調研、分析和論證，最后項目組得出的結論是：項目銷(xiāo)售之所以滯銷(xiāo)，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心，由于目前項目周邊消費能力較低，擔心項目正常經(jīng)營(yíng)后的風(fēng)險較大，影響了項目的銷(xiāo)售。因此，要想重啟市場(chǎng)，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹(shù)立消費者對項目投資的信心。這也是前期A(yíng)項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。
問(wèn)題找出來(lái)了，項目組制訂了“先樹(shù)形象，后打投資”的新的推廣思路，并將項目推廣的二次啟動(dòng)時(shí)間定在了10月底的房展會(huì )。10月上旬和中旬，項目組與開(kāi)發(fā)商一起對A項目的形象進(jìn)行的整合，確定了極具吸引力的五大業(yè)態(tài)，并根據這五大業(yè)態(tài)，在電視標版、報紙、雜志、廣播電臺、市區燈箱廣告和車(chē)體廣告等媒體上進(jìn)行了前期的形象宣傳，并對銷(xiāo)售案場(chǎng)和項目建設現場(chǎng)圍墻進(jìn)行了新的形象包裝。在這段時(shí)間內，項目組沒(méi)有打任何關(guān)于A(yíng)項目投資價(jià)值的信息，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經(jīng)營(yíng)潛力的全新業(yè)態(tài)，通過(guò)近一個(gè)月高密度、大范圍的項目新形象宣傳，使消費者對項目有了新的認知，漸漸對項目的經(jīng)營(yíng)前景產(chǎn)生了信任。
三、尋找突破點(diǎn)，瞄準房展會(huì )
對于商業(yè)項目來(lái)講，要想實(shí)現銷(xiāo)售就必須要突出項目的投資價(jià)值，這就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷(xiāo)售的`差異所在。在形象推廣取得了預期的效果之后，接下來(lái)就要在此基礎上推出“投資”的概念了。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風(fēng)，往往認為當前大家都關(guān)注的項目就是最具投資價(jià)值的項目，大家都不關(guān)注的項目都是沒(méi)有投資價(jià)值的，因此，商業(yè)地產(chǎn)的推廣一定要集中火力，在最適宜的時(shí)機推出，營(yíng)造旺銷(xiāo)的氣氛，吸引投資者的關(guān)注，從而實(shí)現銷(xiāo)售。
此時(shí)，離房展會(huì )也越來(lái)越近了，房展會(huì )不僅是房地產(chǎn)項目展示自己實(shí)力，同行間大比拼的盛會(huì )，對消費者而言更是認識地產(chǎn)項目，選擇地產(chǎn)項目，進(jìn)行貨比三家的良機，地產(chǎn)投資者也大多會(huì )到房展會(huì )淘金，選擇適合于自己的投資項目。房展會(huì )將會(huì )在短時(shí)間將房地產(chǎn)行業(yè)的目標消費群最大限度的集中在一起，因此，項目組認為本次房展會(huì )對于A(yíng)項目重啟市場(chǎng)而言，是再好不過(guò)的時(shí)機了。此時(shí)，項目組已將全部的精力都投放到房展會(huì )上來(lái)，力爭在房展會(huì )上一炮打響，以實(shí)現我們的房展會(huì )“市場(chǎng)引爆計劃”。
正當項目組成員為突如其來(lái)的市場(chǎng)良機而歡呼時(shí)，一盆冷水潑在了項目身上：由于A(yíng)項目正處在建設階段，而項目銷(xiāo)售的停滯導致了資金短缺，開(kāi)發(fā)商要求本次房展會(huì )A項目將可能不會(huì )參加，即使參加，也不會(huì )有大的資金投入。經(jīng)過(guò)項目的努力，開(kāi)發(fā)商決定將參加展會(huì )的費用控制在幾萬(wàn)元之內。眾所周知，房展會(huì )就是一場(chǎng)地產(chǎn)大鱷們的燒錢(qián)比賽，為了體現樓盤(pán)的檔次和實(shí)力，展區無(wú)論是從位置、布局、造型還是到材質(zhì)，無(wú)不是追求檔次和視覺(jué)效果，一個(gè)展會(huì )下來(lái)，所花費的費用少則數十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，光是演出費用恐怕也有幾萬(wàn)元。對A項目而言，區區幾萬(wàn)元如何能在展會(huì )中嶄露頭角，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)呢？
四、資源整合，出奇制勝
只要思想不滑坡，辦法總比困難多。困難擺在面前，總是要解決的，經(jīng)過(guò)項目組討論，大家一致認為本次房展會(huì )，一定要整合現有資源，打破以往各開(kāi)發(fā)商進(jìn)行財力大比拼，以奢華來(lái)吸引消費者的參展方式，爭取在展會(huì )中以最低的成本，來(lái)出奇制勝，巧妙地將A項目的投資優(yōu)勢傳播出去。要打投資概念，首先要總結吸引消費者投資的利益點(diǎn)，最終，項目組將本項目的投資優(yōu)勢提煉為：投資門(mén)檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資。針對這一賣(mài)點(diǎn)，我們把A項目的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無(wú)固定的投資渠道的城市小型投資者。
有了具有競爭力的賣(mài)點(diǎn)，如何將這一賣(mài)點(diǎn)有效地傳播出去是項目組面臨的又一問(wèn)題。所謂有效的傳播，不是簡(jiǎn)單的讓目標消費群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后，認同我們的賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)生購買(mǎi)欲望，最終實(shí)現銷(xiāo)售。因此，項目組接下來(lái)要做的就是要使“投資門(mén)檻低、回報穩定、回報率高、適合于大眾投資�！边@一信息更加通俗、可信度更高，才能達到傳播的目的。
于是項目組結合A項目的現狀，對A項目的資源進(jìn)行整合后制定出了參加本次房展會(huì )的營(yíng)銷(xiāo)策略：傳播造勢，利益誘導，促進(jìn)銷(xiāo)售，重啟市場(chǎng)。針對制定的營(yíng)銷(xiāo)策劃在策略實(shí)施上項目組進(jìn)行了細化，以確保策略的指導性和可行性：
細化一：在傳播時(shí)間上要拉長(cháng)傳播周期，以確保信息傳播的持續性。
所謂拉長(cháng)傳播周期就是要使信息傳播的時(shí)間從展會(huì )開(kāi)始前、展會(huì )過(guò)程中到展會(huì )結束后的一段進(jìn)間內要貫穿始終，爭取做到會(huì )前傳播進(jìn)行市場(chǎng)預熱，會(huì )上集中傳播達到高潮、會(huì )后跟進(jìn)傳播使熱銷(xiāo)持續。這樣會(huì )前造勢、會(huì )中促銷(xiāo)、會(huì )后跟進(jìn)三者有機的結合在一起，保證了信息傳播的持續性。
細化二：對傳播媒體進(jìn)行立體組合，以確保信息傳播的有效性。
媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進(jìn)行有選擇地組合，如果盲目地依賴(lài)單一媒體，則有可能造成信息的流失；如果無(wú)選擇地投放多家媒體，則會(huì )增加傳播成本，造成資源浪費。本次展會(huì )在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》，該媒體是本地發(fā)行量最大的一家報紙，同時(shí)也是本次展會(huì )的主辦方，會(huì )前對本次展會(huì )進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)報道。
光靠高空媒體是不夠的，在展會(huì )過(guò)程中，信息能否及時(shí)有效地傳播到參加展會(huì )的消費者中去，對參展企業(yè)來(lái)說(shuō)尤其重要。因為這部分人群就在現場(chǎng)，能否將他們吸引到你的展區內，就要看你的信息傳播是否到位了。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具，屆時(shí)在展會(huì )上流動(dòng)發(fā)放。
細化三：在傳播內容上主打促銷(xiāo)牌，與其他參展企業(yè)主打形象形成對比。
在歷屆房展會(huì )中，參加展會(huì )的開(kāi)發(fā)商無(wú)一不是在大打樓盤(pán)的形象，比檔次，比概念，比個(gè)性，令消費者看得眼花瞭亂，到最后也只能是走馬觀(guān)花地看看熱鬧。因此，項目組對于廣告傳播的內容決定以促銷(xiāo)信息為主，主打促銷(xiāo)牌，與其他樓盤(pán)形成反差，從成堆的廣告中顯現出來(lái)。同時(shí)，制作促銷(xiāo)單張在展會(huì )現場(chǎng)發(fā)放，使A項目促銷(xiāo)信息在參展消費者中傳播出去。
細化四：制作會(huì )走動(dòng)的吉祥物氣模，營(yíng)造現場(chǎng)熱鬧氣氛。
由于事前開(kāi)發(fā)商已聲明對展區制作不會(huì )做大的投入，就注定展區的設計要一切從簡(jiǎn)，如何吸引消費者到你的展區前駐足呢？此時(shí)，項目組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛(ài)的吉祥物形象來(lái)營(yíng)造現場(chǎng)氣氛了。屆時(shí)，可以制作數個(gè)會(huì )走動(dòng)的吉祥物氣模在展區周?chē)不刈邉?dòng)，一定會(huì )吸引大量人群，且由于氣模是在展區外走動(dòng)，不會(huì )占用過(guò)小的展區空間，不影響消費者咨詢(xún)和銷(xiāo)售人員同客戶(hù)的洽談，無(wú)意中又擴大了展區的實(shí)用面積。
細化五、制作大、小存折，使投資概念通俗化、形象化。
基礎設施都已俱備，本次展會(huì )中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受，獲得消費者的認同呢？于是項目組圍繞該項目“投資門(mén)檻低、回報穩定、回報率高、適合大眾投資�！钡馁u(mài)點(diǎn)進(jìn)行討論后，有人提出對于本項目投資打個(gè)比喻來(lái)說(shuō)就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買(mǎi)商鋪產(chǎn)權），然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高，但同樣具有穩定性。這句話(huà)剛說(shuō)完就得到了大家的一致認同，于是一個(gè)令大家興奮的創(chuàng )意出來(lái)了：在展區制作一個(gè)大的銀行存折模型，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫(xiě)上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報。通過(guò)這種方式A項目的投資優(yōu)勢便通俗易懂而又清晰地展現在人們面前。
有了放在展區的大存折模型，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當的小存折，作為宣傳資料在展會(huì )現場(chǎng)發(fā)放，小存折內除了項目投資回報分析外，增加項目介紹、項目業(yè)態(tài)、項目投資優(yōu)勢分析等內容，這時(shí)的小存折儼然成了一本精致的樓書(shū)。同進(jìn)，結合小存折的尺寸，項目組將原來(lái)的準備要做的促銷(xiāo)單張制作成為精美的促銷(xiāo)卡片，夾在小存折中在展會(huì )現場(chǎng)同時(shí)發(fā)放，由于這兩種宣傳品制作精美，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現象。
細化六：推出特價(jià)商鋪，讓利促銷(xiāo)，拉動(dòng)銷(xiāo)售。
做了這么多銷(xiāo)售鋪墊，最終消費者能買(mǎi)賬嗎？當消費者對A項目的投資價(jià)值產(chǎn)生興趣，并認同后這種投資模式后，如何才能讓他們產(chǎn)生必須要展會(huì )期間購買(mǎi)的欲望呢？要刺激消費者的即時(shí)購買(mǎi)欲望，必須要讓消費者感到即時(shí)購買(mǎi)會(huì )得到平時(shí)購買(mǎi)所不能得到的利益、且這種利益只有在這個(gè)時(shí)間范圍內才能實(shí)現。
于是，項目組決定找出A項目當前總價(jià)值最低的十套商鋪，作為特價(jià)商鋪推出。這種特價(jià)商鋪，從價(jià)位上非常有吸引力，一定會(huì )在消費者中引起搶購風(fēng)潮�？梢赃M(jìn)行炒作，以引起消費者的關(guān)注。
五、成功引爆市場(chǎng)，成為最大贏(yíng)家
按照前期展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)策略的指導，展會(huì )前一星期，主辦方為參展企業(yè)在《晚報》上做了一個(gè)房地產(chǎn)廣告專(zhuān)刊，本專(zhuān)刊夾在報紙中同步發(fā)行，因此發(fā)行量很大，也深受消費者的關(guān)注。正如項目組所預料，各房地產(chǎn)企業(yè)在專(zhuān)刊上都打出了參展項目的形象廣告，只有A項目打出了以促銷(xiāo)為主題的廣告，同時(shí)在廣告中注明了項目展區的位置，以便于消費者尋找。同時(shí)，由于大多數參展項目為住宅項目，打的都是居住理念，而只有A項目打的是投資理念。因此，使A項目的廣告版面在本期房地產(chǎn)廣告專(zhuān)刊中顯得格外醒目。廣告一經(jīng)播出，賽前就
有很多消費者打來(lái)電話(huà)咨詢(xún)，要求提前訂房，而銷(xiāo)售人員卻欲擒故縱，聲稱(chēng)該優(yōu)惠措施只有在展會(huì )期才能享受，屆時(shí)請到展會(huì )現場(chǎng)購買(mǎi)，為展會(huì )現場(chǎng)的搶購打下了基礎。會(huì )前的信息傳播取得了預期的效果。
展會(huì )前三天，項目組開(kāi)始了布展工作，由于考慮到成本問(wèn)題，展區設計在造型和用材上都進(jìn)行了簡(jiǎn)化。為了更好的在現場(chǎng)發(fā)布促銷(xiāo)信息，項目組將展區的立柱進(jìn)行了加寬，于是4條立柱便成了4個(gè)廣告牌，于是項目將促銷(xiāo)信息打在了近5米高的立柱上，使促銷(xiāo)信息變得格外醒目。印有A項目投資收益分析的大存折也放到了展區的最前面，并配有銷(xiāo)售人員現場(chǎng)講解；作宣傳資料發(fā)放的小存折和印有促銷(xiāo)信息的促銷(xiāo)卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成，并聘請在校大學(xué)生做兼職，展會(huì )期間鉆到氣模里面在展區周?chē)邉?dòng)；項目組還在展區前放置了音響，播放項目的專(zhuān)題片，以吸引人氣；同時(shí)，從售樓處拉來(lái)4組桌椅放在展區內，以便于銷(xiāo)售談判。
萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。對A項目具有轉折意義的房展會(huì )如期而至。展會(huì )第一天，會(huì )前通過(guò)電話(huà)咨詢(xún)要求定房的客戶(hù)便早早地來(lái)到了展區前，與銷(xiāo)售人員進(jìn)行談判，現場(chǎng)氣氛火爆，看到如此場(chǎng)面，銷(xiāo)售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入。由于促銷(xiāo)人員在展區內流動(dòng)發(fā)放小存折和促銷(xiāo)卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料，大都仔細閱讀，大批的準客戶(hù)被吸引到了展區前。同時(shí)，吉祥物氣模也發(fā)揮了作用，它可愛(ài)的時(shí)而揮手，時(shí)而走動(dòng)，吸引眾多消費者前來(lái)合影留念和駐足觀(guān)看，為展區增加了人氣。
第一天推出的10套特價(jià)商鋪被搶購一空，為了再一次營(yíng)造搶購風(fēng)潮，項目組決定再加推10套特價(jià)商鋪，并修改了現場(chǎng)訂鋪的優(yōu)惠政策。展區的人越來(lái)越多，要求與銷(xiāo)售人員咨詢(xún)談判的客戶(hù)也越來(lái)越多，由于談判桌不夠，很多人都在一邊等候。于是項目組將展區內的接待臺移動(dòng)到展區前面，在展區內又增加了4組桌椅，這時(shí)原本不大的展區，被談判用的桌椅全部擠滿(mǎn)了。這樣的火爆場(chǎng)面一直持續到了展會(huì )的第三天，也就是展會(huì )的最后一天。在最后一天下午，很多參展商都在準備撤展，而A項目的展區內仍有消費者在咨詢(xún)，于是A項目便成了本次展會(huì )撤展最晚的一個(gè)。
展會(huì )后，按原計劃項目組在推廣上進(jìn)行了跟進(jìn)，在報紙上加推了一個(gè)整版的廣告。其中半版以軟文的形式對A項目在展會(huì )期間取得的成績(jì)進(jìn)行了炒作，提出平民化投資的概念。同時(shí)，利用半版的硬廣對A項目本次展會(huì )取得的成績(jì)進(jìn)行慶賀，并加推5套特價(jià)商鋪。本版廣告投放后，便吸引了上百個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，掀起了第二輪搶購風(fēng)潮，使展會(huì )的熱銷(xiāo)效應得到了延續。
小結：
通過(guò)房展會(huì )，A項目成功重啟市場(chǎng)，且以后的銷(xiāo)售也進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道。從整個(gè)展會(huì )來(lái)看，A項目在本次展會(huì )中的展區設計和制作，由于受成本限制，在品質(zhì)、用材和最終的視覺(jué)效果上遠不如其他樓盤(pán)的展區，但是A項目的展區設計較為實(shí)用，接待區（資料發(fā)放區）、談判區、音響區、休息區、咨詢(xún)區、形象墻、促銷(xiāo)立柱等功能劃分較為合理、實(shí)用，且充分運用了展區周?chē)ǖ赖目臻g；在展會(huì )流程設計和信息傳播上環(huán)環(huán)相扣，步步步為營(yíng)，執行到位�？傊�，A項目本次展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)的成功，得益于項目組正確的策略指導、周密的策劃以及到位的現場(chǎng)執行，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業(yè)績(jì)，值得參展企業(yè)的學(xué)習和借鑒。
但是，萬(wàn)事皆有其因，展會(huì )效果的好壞是由多方面促成的，展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)系統的工程，展前策劃、展中促銷(xiāo)，展后跟進(jìn)，一個(gè)都不能少。參展企業(yè)要針對展會(huì )的性質(zhì)，結合自身的資源進(jìn)行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳。因此，展會(huì )效果欠佳的參展企業(yè)不能把所有的矛頭指向展會(huì )的發(fā)起方，將所有的責任推卸給展會(huì )的組織者。在展會(huì )的選擇和組織上，每個(gè)參展企業(yè)要根據展會(huì )的規模和性質(zhì)，以及企業(yè)自身的實(shí)際情況，明確自己的參展目的，并制定適合于自己的營(yíng)銷(xiāo)策略，只有做到這一點(diǎn)，方能取得理想的參展效果。
徐海濤，畢業(yè)于工商管理專(zhuān)業(yè)，管理學(xué)學(xué)士。曾先后就職于美的空調、科龍電器，從事家電產(chǎn)品市場(chǎng)推廣和終端管理等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，在終端管理、市場(chǎng)推廣等方面有豐富的實(shí)戰經(jīng)驗和獨到的見(jiàn)解。后從業(yè)于專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司從事?tīng)I銷(xiāo)策劃工作，在市場(chǎng)推廣、招商加盟、展會(huì )營(yíng)銷(xiāo)方面有深入研究，并成功服務(wù)老萬(wàn)熱能、山東建工集團、華夏銀行、泰山集團等客戶(hù)。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)6
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活
7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì )暨廣東省少兒藝術(shù)節”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著(zhù)萬(wàn)科東海岸和心海伽藍的陸續開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著(zhù)海岸新時(shí)尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《x周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《x周刊》正式創(chuàng )刊�！秞周刊》是xx市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《x周刊》為xx生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《x周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng )最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)xx，《x周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《x周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶(hù)都將同時(shí)得到分眾傳媒贈送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的`宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪xx生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷
1、介紹xx簡(jiǎn)史:概括山海xx，幾年巨變
2、描述旅游東部:處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫(xiě)豪宅頌歌:聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套:記錄時(shí)尚小鎮故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷:動(dòng)感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《x周刊》期待合作
1、采訪(fǎng)國土局、交易中心領(lǐng)導介紹xx規劃與發(fā)展藍圖
2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費服務(wù)
3、贈送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪(fǎng)文章
4、請中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)7
一、項目簡(jiǎn)介：
某房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
某房地產(chǎn)現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現預期的利潤，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37現房、準現房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預計2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計4500萬(wàn)元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前某房地產(chǎn)的'可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國道沿線(xiàn)。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區。某房地產(chǎn)位于這一區位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內涵介入競爭，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線(xiàn)目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國道沿線(xiàn)是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競爭樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現房形成明確的競爭關(guān)系。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)8
一、營(yíng)銷(xiāo)概況：
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著(zhù)本質(zhì)截然不同的區別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因為買(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(cháng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱(chēng)心就會(huì )改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究?jì)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著(zhù)的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng )意理念：
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng )意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競爭，且樂(lè )此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統；
4、感性認識和理性認識相處融洽；
5、注重歷史，尊重現實(shí)，睽重未來(lái)。
三、構思框架：
1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2）展現樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢；
3）體現樓盤(pán)和諧舒適生活；
4）直切消費群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰流程：
1、形象定位：
對樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區環(huán)境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設計等等，都進(jìn)行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會(huì )從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線(xiàn)索。
2、主要賣(mài)點(diǎn)：
對樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構成：
1）地理位置；2）、樓盤(pán)設施結構；3）、樓盤(pán)做工用料；4）、戶(hù)型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤(pán)消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖：
根據開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開(kāi)闊、細節豐富、品味高，因為樓盤(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購樓者對未來(lái)的想象，無(wú)數事實(shí)范例證明，精美的效果圖對營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn)：
1）闡述樓盤(pán)的位置；2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤(pán)交通條件；4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；5）闡述樓盤(pán)的升值潛力；6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤(pán)的背景；8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；10）闡述樓盤(pán)的付數計劃；11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12）闡述樓盤(pán)的深遠意義；13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(cháng)期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段（預期到首期交樓入�。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑，可結合已經(jīng)入住的眾多住戶(hù)來(lái)談?wù)撛u估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷(xiāo)售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線(xiàn)呈馬鞍形，這是根據各銷(xiāo)售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應依據具體情況靈活使用和調整。
6、廣告表現：
在樓盤(pán)預售及正式展銷(xiāo)前，應設法積蓄氣氛，設計一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨特的.揭幕儀式。在預售參觀(guān)登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開(kāi)幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè )隊奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè )曲，嘉賓云集，參觀(guān)人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。
公司已經(jīng)將之前建好的樓層開(kāi)始出售，可是由于市場(chǎng)的競爭和不景氣，導致公司樓房的銷(xiāo)售不佳，我奉命制定出了大廈項目包裝全案策劃書(shū)。
本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開(kāi)發(fā)商應該根據項目具體情況制定。
所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現一定的營(yíng)銷(xiāo)目標而協(xié)調處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運用，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷(xiāo)情況下，為了實(shí)現地產(chǎn)商預期的營(yíng)銷(xiāo)目標而協(xié)調配合營(yíng)銷(xiāo)組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。
一、樓盤(pán)價(jià)格定位
樓盤(pán)價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì )導致總銷(xiāo)售額的負增長(cháng)，但也引起消費者對樓盤(pán)價(jià)格的抵抗心理，是銷(xiāo)售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì )是發(fā)展上的利潤受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現出整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃的成果。
二、樓判定價(jià)策略
1、心理定價(jià)策略。
這是地產(chǎn)商根據不同類(lèi)型的消費者的購買(mǎi)心理來(lái)制定的價(jià)格。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書(shū)的高檔高加耐用消費品，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數結尾，不要零頭，消費者處于“一分錢(qián)，一分貨”得購買(mǎi)心理，認為價(jià)格越高，質(zhì)量越好。以整數定價(jià)往往會(huì )提高樓盤(pán)的“身價(jià)”，利于銷(xiāo)售。
2、滲透定價(jià)策略。
這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預期價(jià)格，并伴隨大規模的促銷(xiāo)活動(dòng)，迅速打開(kāi)銷(xiāo)路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底。例如在有一個(gè)小區，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣(mài)不出去，那模擬的價(jià)格就應該低于5000元/平方米，要求價(jià)格具有競爭力。
該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競爭威脅大。采用這種策略可以薄利多銷(xiāo)，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進(jìn)入，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱(chēng)為“別進(jìn)來(lái)”策略。在市場(chǎng)已被它方強選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法，待銷(xiāo)路打開(kāi)后，也可適當提高價(jià)格。
3、差別定價(jià)策略。
這是競爭者最激烈的同類(lèi)樓盤(pán)以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷(xiāo)量。主要表現在：同一房屋，銷(xiāo)售給顧客的價(jià)格不同。如可以給率先購買(mǎi)的消費者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋，因銷(xiāo)售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià)。
4、折扣定價(jià)策略。
樓盤(pán)價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應。而價(jià)格的調整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購買(mǎi)這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買(mǎi)。如打折、贈送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費等。其目的在于爭取快銷(xiāo)。常見(jiàn)的折扣有以下幾種：
�。�1）時(shí)間折扣。寄希望購買(mǎi)者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉。
�。�2）數量折扣。是根據顧客購買(mǎi)房屋數量的多少。給與大小不等的折扣，數量越多，折扣越大，目的在于鼓勵大量購買(mǎi)。
�。�3）功能折扣。這是根據各類(lèi)代理商在營(yíng)銷(xiāo)中所擔負的功能不同給予的折扣。如因代理商提供促銷(xiāo)、獎金融通等功能給與一定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調代理商的積極性。
地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競爭已越來(lái)越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復雜。在復雜市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商如何制定消費者可接受的、對自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運的問(wèn)題。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中將占據越來(lái)越重要的位置。
希望在我這個(gè)策劃書(shū)實(shí)行之后，公司的樓房銷(xiāo)售能夠出現一個(gè)比較好的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，不過(guò)我知道，要想出現樓市銷(xiāo)售的回升，國家經(jīng)濟一定要重新恢復到發(fā)展情況中去，刺激居民的消費，這才是最重要的！我相信我們國家的經(jīng)濟會(huì )重新走向繁榮、富強的！
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)9
前言
通過(guò)對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強的項目，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)和策劃操作，它不但可體現出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和形象，更應在小高層市場(chǎng)上獨樹(shù)一幟。
我司經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間的市場(chǎng)調研，根據市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場(chǎng)銷(xiāo)售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營(yíng)銷(xiāo)策劃報告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理有限公司
目錄
一、市場(chǎng)背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷(xiāo)售執行
九、公司簡(jiǎn)介
十、合作模式
一、市場(chǎng)背景
濟南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規范，整體處于上升態(tài)勢，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
(一)九九年之前，被動(dòng)銷(xiāo)售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶(hù)購買(mǎi)存在一定盲目性。
開(kāi)發(fā)商特征：政府對開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統觀(guān)念束縛嚴重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀(guān)開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識，對專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機構極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷(xiāo)售特征：無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹(shù)立。
(二)xx年以后，振蕩中走向規范的過(guò)渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購及消費心理上趨于理性，此時(shí)散戶(hù)消費逐漸成為市場(chǎng)主力。
開(kāi)發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對營(yíng)銷(xiāo)策劃理念逐漸接受，同時(shí)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷(xiāo)的路線(xiàn)靠攏。品牌意識已大大增強，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著(zhù)眼于濟南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對土地資源進(jìn)行統一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨于合理，特色鮮明，并且小區品質(zhì)不斷提升。
銷(xiāo)售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現整合態(tài)勢，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機構的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場(chǎng)背景下，客戶(hù)、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶(hù)需求的變化
能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤(pán)的客戶(hù)，已由先期的單純追求滿(mǎn)足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
對于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶(hù)，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
能承受4000元/m2以上的客戶(hù)，相對前兩種客戶(hù)來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時(shí)對開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度、社區環(huán)境也非常注重。
2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統的利用地段創(chuàng )品牌，到創(chuàng )品牌而創(chuàng )地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個(gè)階段：
(1)以九九年開(kāi)發(fā)的小高層社區泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)入濟南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷(xiāo)售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規模開(kāi)發(fā)為標志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競爭階段，此時(shí)開(kāi)發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現曇花一現的勢態(tài)。
(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現出規�；�、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤(pán)為歷東花園、匯苑家園。
3、開(kāi)發(fā)商的'變化趨勢
開(kāi)發(fā)理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀(guān)念，具備了較強的競爭意識。
營(yíng)銷(xiāo)方面：競爭的激烈帶動(dòng)了銷(xiāo)售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，并且營(yíng)銷(xiāo)已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況并與之結合，了解客戶(hù)心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務(wù)中心區)山大路，這是市政府的重點(diǎn)項目，它的興起必定會(huì )輻射到周邊，從而拉動(dòng)區域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，眾多知名國際國內大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析：
經(jīng)濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì )層次也以機關(guān)工作人員為主。
隨著(zhù)周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤(pán)的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和范圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤(pán)，受價(jià)格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會(huì )地位、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類(lèi)客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類(lèi)型：
私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著(zhù)冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類(lèi)人士具有較高的社會(huì )地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類(lèi)人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高級白領(lǐng)：此類(lèi)客戶(hù)具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。
年青成功人士：此部分人有著(zhù)靈活的思考、較高的收入，社會(huì )地位起點(diǎn)高，追求現代的上流生活。這類(lèi)客源主要選擇小戶(hù)型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶(hù)型為主要需求。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)10
一、前言
二、物業(yè)概述
三、目標購房群
四、營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對策
五、形象定位
六、廣告宣傳
七、費用預算
八、專(zhuān)業(yè)精神和職業(yè)水準將為您帶來(lái)不一樣的效果
前言
一、太原樓市分析
個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，就必須把握時(shí)機，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。
二、項目物業(yè)概述(略)
三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢：
1、位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區的成熟社區之中心;徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線(xiàn)路途徑本案
2、區內康體、娛樂(lè )、休閑設施一應俱全
室外設施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區幼兒園、醫院、購物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)
室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
3、小戶(hù)型
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀(guān)，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區內居民的榮譽(yù)感。(現代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求)
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據目標購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開(kāi)展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應有的個(gè)性和吸引力。
四、目標購房群
1、年齡在——歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在——歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)尚、享受在北城工作的`管理者或小私營(yíng)業(yè)主
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對策
阻礙：
1、花園內朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。
2、區內商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳。
對策：
1、把區內朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳，究其原因有二。
一是區內人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區內人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售;
二、根據區內居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結構、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業(yè)項目的自身特點(diǎn)和目標購房群特殊的身份、社會(huì )地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語(yǔ)：
輝煌人生，超凡享受
——花園提供的(給您的)不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅……
輝煌人生
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)11
目錄
一、宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析
�。ㄒ唬┪錆h市宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析 （二）產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
二、區域市場(chǎng)分析
�。ㄒ唬﹨^域環(huán)境分析 （二）區域產(chǎn)品特征分析 （三）新政對區域的影響
三、產(chǎn)品定位
�。ㄒ唬╉椖縎WOT分析
�。ǘ┬蜗蠹笆袌�(chǎng)定位 （三）文化內涵定位 （四）目標購房群定位
�。ㄎ澹┊a(chǎn)品設計定位及建議
�。﹥r(jià)格定位
四、銷(xiāo)售推廣建議
�。ㄒ唬╀N(xiāo)售推廣建議 （二）案名及平面表現
�。ㄈI(yíng)銷(xiāo)推廣建議
五、案例評述
武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)項目開(kāi)發(fā)策劃書(shū)
一、宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析
�。ㄒ唬┪錆h市宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析
“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟持續、健康、快速發(fā)展。至20xx年底，武漢GDP就已經(jīng)到達3141億元，跨入“3000億俱樂(lè )部”。
武漢作為湖北經(jīng)濟增長(cháng)的“引擎”，在全球金融危機背景下， GDP增長(cháng)快速，仍高于全國、全省平均水平。武漢著(zhù)力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項指標接近十年最高水平。武漢經(jīng)濟呈現以下特點(diǎn)：1、消費市場(chǎng)旺暢。武漢累計實(shí)現社會(huì )消費品零售總額持續增長(cháng)。2、消費價(jià)格回落，這將促進(jìn)人們對高價(jià)值產(chǎn)品的消費居民收入提高，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。
�。ǘ┊a(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的.金融政策，稅收政策以及國家各種關(guān)于調控和穩定房?jì)r(jià)的政策措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)起著(zhù)很大的影響，下面我國針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策。
雖然目前宏觀(guān)經(jīng)濟明顯復蘇，但經(jīng)濟增長(cháng)基礎尚不穩固；而樓市價(jià)格的持續上漲，房?jì)r(jià)重站高位。由此判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)政策將可能走向有保有壓，對首次置業(yè)繼續優(yōu)惠、對二套房貸款收緊的政策可能性更大。
二、區域市場(chǎng)分析
�。ㄒ唬﹨^域環(huán)境分析
本案位于武漢新型商業(yè)區——光谷商業(yè)區腹地，離武漢光谷CBD近五分鐘車(chē)程，在短時(shí)間內就能到達光谷中心，滿(mǎn)足各項購物需求；小區面朝中國最大的城市內陸湖——東湖，自然環(huán)境優(yōu)美，在小區內生活，東湖美景盡收眼底，為您的居住帶來(lái)身臨魚(yú)米之鄉之感；小區背臨著(zhù)名學(xué)府——中國地質(zhì)大學(xué)，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽(tīng)高等學(xué)府的教育。
樓盤(pán)區位圖
小區區域內住房供應量將在今年內繼續上升，新老項目供應量加
大，供求比平衡，市場(chǎng)競爭激烈。區域內經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)一步加快，諸多高新企業(yè)及高新項目不斷推進(jìn)，入住人口不斷增加，區域面貌得到進(jìn)一步改善。區域配套完善，地鐵2號線(xiàn)20xx年開(kāi)通，光谷步行街容量進(jìn)一步擴大，沃爾瑪落戶(hù)、新世界進(jìn)駐、金融港推進(jìn)??區域配套檔次提升。
光谷10年供應量預估
光谷09年供求走勢
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)12
一、關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的依據
只要稍加留意就會(huì )發(fā)現，網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)早已來(lái)到了我們生活當中。在我們進(jìn)入各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的時(shí)候，鋪天蓋地的廣告迎面而來(lái)，有固定廣告、浮動(dòng)廣告，有圖標廣告、半屏廣告、全屏廣告，各式各樣，種類(lèi)繁多；在各網(wǎng)站仍在不斷摸索自己盈利機制的時(shí)候，網(wǎng)絡(luò )廣告無(wú)疑成了它們的“收人現金�！�。既然網(wǎng)絡(luò )廣告無(wú)所不在，我們就有必要關(guān)注房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )廣告的效果，分析其在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系中所起的作用。
二、房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡(luò )廣告優(yōu)缺點(diǎn)分析
商品住宅等房地產(chǎn)物業(yè)作為一種商品，使用年限很長(cháng)，屬于耐用品；而房地產(chǎn)物業(yè)的差異性很大，客戶(hù)在購買(mǎi)時(shí)往往要作細致比較和篩選。因此，房地產(chǎn)廣告具有理性訴求的特點(diǎn)，需要詳細描述產(chǎn)品特性及與其他樓盤(pán)的差異，以吸引客戶(hù)購買(mǎi)。從這方面分析，網(wǎng)絡(luò )廣告滿(mǎn)足理性訴求廣告要求，它能以固定的版面給受眾詳細介紹樓盤(pán)各方面特點(diǎn)，從而達到吸引客戶(hù)購買(mǎi)的目的。
以北京為例，從現階段商品住宅目標客戶(hù)群分析，購房者除了一部分是小私營(yíng)業(yè)主外，大部分購房者為有較高學(xué)歷的各高校畢業(yè)留京人員。他們在校期間跟網(wǎng)絡(luò )接觸的機會(huì )較多，工作后多數保持了較頻繁的上網(wǎng)習慣，這就為網(wǎng)絡(luò )廣告作為房地產(chǎn)項目廣告載體提供了堅實(shí)基礎。據近期所做北京市城鎮居民購房意向調查結果顯示，在眾多傳播途徑選擇中，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )廣告了解樓盤(pán)信息的被訪(fǎng)者比例達到被訪(fǎng)總數的15%，這個(gè)數字說(shuō)明網(wǎng)絡(luò )廣告在房地產(chǎn)廣告中已經(jīng)占據了相當重要的位置。
當然，網(wǎng)絡(luò )廣告與傳統廣告形式相比仍有其自身缺點(diǎn)，因為它需要有計算機作為媒介；另外網(wǎng)絡(luò )廣告持續時(shí)間較短，其所起效果也要打一定折扣。
既然簡(jiǎn)單的網(wǎng)絡(luò )平面廣告效果有限，業(yè)界中出現了一些新的網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方式，比如網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動(dòng)廣告技術(shù)等，這些新技術(shù)的推出無(wú)疑改進(jìn)了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )廣告形式及表現手法，使其更能達到吸引眼球的效果。
正是看到單純的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò )廣告存在著(zhù)如上弊端，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員在將傳統營(yíng)銷(xiāo)手段與網(wǎng)絡(luò )技術(shù)進(jìn)行融合的過(guò)程中，不能僅僅依靠網(wǎng)絡(luò )廣告形式，而需要將網(wǎng)絡(luò )技術(shù)融人到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程中，這就是網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)。
三、目前房地產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)存在的問(wèn)題
目前，市場(chǎng)上通過(guò)網(wǎng)絡(luò )對企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)廣告的房地產(chǎn)公司越來(lái)越多，但所收到的效果依采取的營(yíng)銷(xiāo)策略及策略實(shí)施情況的不同而相差很大，存在的共性問(wèn)題如下：
1、企業(yè)自身的internet營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)還不能滿(mǎn)足營(yíng)銷(xiāo)要求。()雖然有些機構可以協(xié)助企業(yè)建立網(wǎng)址，設計網(wǎng)頁(yè)，幫助策劃企業(yè)上網(wǎng)等事宜，但這些機構幫助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)不同，如出于盈利、促銷(xiāo)、愛(ài)好等目的，可能沒(méi)有設身處地從企業(yè)角度對企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行深入研究，并結合企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)戰略提供全方位的技術(shù)支持。因此，能取得較好效果的案例不多。
2、開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)的目的不明確，缺少計劃性。有些房地產(chǎn)企業(yè)或項目上網(wǎng)可能僅僅是趕時(shí)髦，存在一定盲目性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項目在開(kāi)展網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，應明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場(chǎng)調研、internet服務(wù)情況，所需的資源、資金分配、預期效果等。
3、企業(yè)對上網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)的費用估計不足。利用internet開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的費用到底要多少，目前多數房地產(chǎn)企業(yè)仍沒(méi)有一個(gè)準確的概念，潛意識里不愿花太多的錢(qián)，認為其可有可無(wú)，無(wú)足輕重。其實(shí)，由于internet營(yíng)銷(xiāo)是建立在日新月異的internet技術(shù)之上的，internet技術(shù)發(fā)展會(huì )使企業(yè)在internet上的投資逐步增加，而一個(gè)經(jīng)常需要更新和維護的網(wǎng)站費用可能更高。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在internet上保持較高水準，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，不能取得良好的營(yíng)銷(xiāo)效果。
4、企業(yè)缺乏有效評估internet營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段。企業(yè)應建立監控機制和相應工具，來(lái)評估網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)計劃的進(jìn)展和成果。瀏覽人數不能簡(jiǎn)單作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢(xún)成交人數、網(wǎng)頁(yè)登記人數等。企業(yè)必須注意用戶(hù)對網(wǎng)址的反應，在必要時(shí)做出修改；不斷調整網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)策略是internet營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。
四、房地產(chǎn)項目網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)方式探討
1、通過(guò)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站及自建網(wǎng)站在網(wǎng)上對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行宣傳
網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)的最基本形式。internet作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑； internet讓企業(yè)擁有一個(gè)屬于自己、而又面向廣大上網(wǎng)者的`媒體，并且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統媒體的一個(gè)特點(diǎn)。企業(yè)網(wǎng)站
信息由企業(yè)制定，不受傳統媒體的時(shí)間、版面等限制，也可伴隨企業(yè)的發(fā)展適時(shí)更新；企業(yè)網(wǎng)站可應用虛擬現實(shí)等媒體手段吸引大眾注意并與訪(fǎng)問(wèn)者雙向交流，及時(shí)、有效地傳遞并獲得有關(guān)信息。
2、可對客戶(hù)進(jìn)行項目產(chǎn)品的網(wǎng)上調研，接受意見(jiàn)反饋
網(wǎng)上市場(chǎng)調研可以承擔的主要工作包括：市場(chǎng)分析、產(chǎn)品和服務(wù)研究、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究等。在internet上房地產(chǎn)企業(yè)可以開(kāi)展低成本、高效、范圍廣泛的市場(chǎng)研究，為正確預測市場(chǎng)需求、做出市場(chǎng)決策打下扎實(shí)的基礎。
調研市場(chǎng)信息，從中發(fā)現消費者需求動(dòng)向，從而為企業(yè)細分市場(chǎng)提供依據，是企業(yè)開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的重要內容。網(wǎng)絡(luò )為企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上市場(chǎng)調研提供了便利場(chǎng)所，一般企業(yè)開(kāi)展網(wǎng)上市場(chǎng)調研活動(dòng)有兩種方式：
�、俳柚鷌sp網(wǎng)站進(jìn)行調研。這對于市場(chǎng)名氣不大、網(wǎng)站不太引人注意的企業(yè)是一種有效選擇。企業(yè)制定調研內容及調研方式，比如客戶(hù)喜歡的戶(hù)型、能承受的單價(jià)、對項目位置區域的認同度等等，將以上調研的信息放人選定的網(wǎng)站，就可以實(shí)時(shí)的獲取調研數據及動(dòng)態(tài)信息。這種方法的弊端是：由于這些網(wǎng)站內容繁多，企業(yè)市場(chǎng)調研對上網(wǎng)者的吸引力可能會(huì )降低；同時(shí)，上網(wǎng)者如果想與企業(yè)交流。
�、谄髽I(yè)在自己的網(wǎng)站進(jìn)行市場(chǎng)調研。對知名企業(yè)而言，其網(wǎng)站瀏覽者多是一些對該企業(yè)產(chǎn)品感興趣或與企業(yè)業(yè)務(wù)有一定關(guān)系的上網(wǎng)者，他們對企業(yè)有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時(shí)也為調研過(guò)程的及時(shí)雙向交流提供便利。
網(wǎng)上市場(chǎng)調研作為一種新的市場(chǎng)調查方式已受到企業(yè)重視，一些網(wǎng)絡(luò )服務(wù)公司也已經(jīng)開(kāi)始為公司定制網(wǎng)上調研業(yè)務(wù)。但如何在大量信息的包圍中吸引上網(wǎng)者參加調研并積極配合，仍需做出更多的探索。
3、可通過(guò)商品房網(wǎng)上競拍給項目造勢，提升項目人氣
網(wǎng)上拍賣(mài)是時(shí)興的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式，其通過(guò)市場(chǎng)需求來(lái)確定物業(yè)價(jià)格，具有公平的特性；同時(shí)又能為開(kāi)發(fā)企業(yè)贏(yíng)得盡可能多的利潤。此外，由于網(wǎng)上拍賣(mài)形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對項目進(jìn)行宣傳，從而在直接追求物業(yè)利潤最大化基礎上，間接起到廣告促銷(xiāo)的效果，可謂一舉兩得。
當然，在目前市場(chǎng)條件及網(wǎng)絡(luò )水平下，網(wǎng)上拍賣(mài)技術(shù)還不是特別成熟，容易出現拍賣(mài)延遲、買(mǎi)賣(mài)不同步等問(wèn)題；另外涉及到網(wǎng)上拍賣(mài)交易的有關(guān)法律法規不是特別健全，它要求房地產(chǎn)公司在執行之前在多方權利義務(wù)關(guān)系上做好約定。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)13
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內容包括公司成立的時(shí)間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現狀在此將您公司的資本結構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應將前幾年經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計請注明審計會(huì )計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實(shí)力股東的背景也會(huì )對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會(huì )產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績(jì)對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)如何，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執行能力就會(huì )得到承認。
5、資信程度把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門(mén)評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì )決議對于需要融資的項目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來(lái)歷項目來(lái)歷是指項目的來(lái)龍去脈，項目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開(kāi)工證和銷(xiāo)售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入自有資金的數額、投入的'比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位指項目的市場(chǎng)定位，包括項目的物業(yè)類(lèi)型、檔次、項目的目標客戶(hù)群等
6、建造的過(guò)程和保證項目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì )耽誤工期，不會(huì )導致項目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀(guān)經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個(gè)地區的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數據和經(jīng)濟發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的目標客戶(hù)群等。復雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因為很多地區沒(méi)有進(jìn)行常規的價(jià)格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項目的分析來(lái)代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現有的幾個(gè)類(lèi)似項目的規劃、價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、目標客戶(hù)群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競爭的對手項目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預測及影響因素未來(lái)的市場(chǎng)預測很難預料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預測。
四、管理團隊
1、人員構成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)14
一、項目建設說(shuō)明
空氣家苑小區，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區環(huán)境的項目。
二、項目選擇地理位置概況
該小區位于百旺開(kāi)發(fā)區內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周?chē)h(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項目建設市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位
1、市場(chǎng)需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構廠(chǎng)，橡膠制品廠(chǎng)等，目前沒(méi)有建設一定規模的、給企業(yè)提供方便條件的小區。
(2)、東江鎮內沒(méi)有封閉式小區。住宅建筑規劃不太集中、建筑風(fēng)格、標準一般。
(3)、鎮內較好地段新建房?jì)r(jià)，目前已達到2400元/㎡。
2、開(kāi)發(fā)策略定位
(1)、小區規模、規劃占地5萬(wàn)平方米以?xún)�，規劃建筑面積10萬(wàn)平方米以?xún)取?/p>
(2)、建筑類(lèi)型：門(mén)市、住宅、車(chē)庫比例適宜，戶(hù)型面積適合市場(chǎng)需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀(guān)具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項目建設規模、小區規劃、建筑風(fēng)格
1、建設規模
規劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米，物業(yè)及車(chē)庫：9013平方米)，住宅戶(hù)型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶(hù)數約835戶(hù)。車(chē)庫每套面積：19.8平方米，總套數約：400。
2、小區規劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區規劃有創(chuàng )意、道路布局合理，要人、車(chē)分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車(chē)輛出入口。
(2)、整個(gè)小區建筑風(fēng)格要高雅，建筑線(xiàn)條設計合理，美觀(guān)實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區的綠化、景觀(guān)園林設計有特色，觀(guān)賞性強。設有體育、健身場(chǎng)地及設施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護法律、法規和環(huán)境功能規劃的.要求。
2、風(fēng)險分析
(1)、小區規劃規模較大，超過(guò)當地的要求，造成開(kāi)發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設風(fēng)險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風(fēng)險，建設中招投標的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項目的資金回收。
(3)、戶(hù)型設計與市場(chǎng)需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場(chǎng)調查(戶(hù)型面積需求，園區規劃綠化需求，價(jià)格需求等)。確定合理開(kāi)發(fā)規模及戶(hù)型面積分類(lèi)。
(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。
(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強對園區企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查，加速有關(guān)配套設施的建設。
六、建設成本、銷(xiāo)售、稅金、利潤估算
1、建設成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車(chē)庫、物業(yè)等1100元/㎡：車(chē)庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費：規劃設計費：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，
測繪費：2.72元/㎡，質(zhì)量監督費：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，
公司費用(工資、招待費等，計180萬(wàn)元)21.29元/㎡，
廣告費：100萬(wàn)元，即11.82元/㎡;
其它費(暫設、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬(wàn)元，即6.62元/㎡，
消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，
勘察費：1元/㎡，監理費：6元/㎡
質(zhì)檢費：2元/㎡，
總計：134.5元/㎡。
(6)、小區配套費：
�、傩^道路(含照明)，30元/㎡。②小區綠化景觀(guān)，15元/㎡。③小區外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。④小區供熱一次費：40元/㎡。小區供電：90元/㎡。(含有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)線(xiàn)、監控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費：1767×17683.98=31247592元。
車(chē)庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費：1667×9013=15024671元。
總計：132069758元，計6.65%貸款利息，
總計：140852397元。
2、銷(xiāo)售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車(chē)庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷(xiāo)售利潤：226049724-13920xx24=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項計：
�、贍I(yíng)業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
�、谒枚悾�25%
25%×86848200=21712050元。
�、鄢墙�、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項目資金運作
1、項目初期投資
(1)、土地費：270元/㎡×41=1122.3萬(wàn)元
(2)、前期立項、規劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬(wàn)。合計：1542.3萬(wàn)元。
2、項目的融資
(1)、對工業(yè)園區已建廠(chǎng)房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區規劃廠(chǎng)區進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規劃、設計、施工、監理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達到利益雙贏(yíng)。
(4)、房屋銷(xiāo)售過(guò)程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項目實(shí)施原則及建設周期
1、項目實(shí)施原則
(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。
(2)、重點(diǎn)抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調統一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。
2、建設周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規劃、設計及施工圖設計階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷(xiāo)售策劃
1、銷(xiāo)售宣傳的重點(diǎn)區域：金城江區
2、及時(shí)開(kāi)展銷(xiāo)售宣傳，準備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開(kāi)始正式銷(xiāo)售宣傳。
3、銷(xiāo)售中心辦公室，內有小區規劃圖(景觀(guān)、園林)沙盤(pán)，各種戶(hù)型沙盤(pán)展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶(hù)型圖、銷(xiāo)售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。
(2)、通過(guò)媒體(報紙、廣播、電視)，銷(xiāo)售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、金城江區協(xié)商，由金城江開(kāi)往東江鎮、空氣家苑小區的相關(guān)公交車(chē)，在小區門(mén)前設站。
十、項目立項結論
通過(guò)以上論述，該小區建成后，能夠達到對工業(yè)園區的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區，拉動(dòng)百旺經(jīng)濟開(kāi)發(fā)及金城江區經(jīng)濟作用。
本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數量，且有相應配套設施，戶(hù)型平面布局合理，戶(hù)型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀(guān)賞性強的景觀(guān)園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷(xiāo)售市場(chǎng)，其項目是可行的。
房地產(chǎn)項目策劃書(shū)15
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì )暨廣東省少兒藝術(shù)節”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著(zhù)萬(wàn)科東海岸和心海伽藍的陸續開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著(zhù)海岸新時(shí)尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng )刊�！丁痢林芸肥巧钲谑泄_(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)
《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng )最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的`客戶(hù)都將同時(shí)得到分眾傳媒贈送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷
1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫(xiě)豪宅頌歌：聆聽(tīng)海、山無(wú)與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮故事
5、圖說(shuō)東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作
1、
采訪(fǎng)國土局、交易中心領(lǐng)導介紹鹽田規劃與發(fā)展藍圖
2、
組織看樓專(zhuān)車(chē)免費服務(wù)
3、
贈送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪(fǎng)文章
4、
請中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢
5、
其他合作另行協(xié)商
《××周刊》房地產(chǎn)部
二oxx年七月十二日
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