淺析委托期限在委托書(shū)公證
摘要：委托期限是委托書(shū)內容的要素之一，往往大多數委托書(shū)公證中的委托期限常約定：“辦理完委托事項為止”。雖然約定這樣不確定、過(guò)長(cháng)的委托期限辦理委托書(shū)公證當事人方便、實(shí)用，但是不確定、過(guò)長(cháng)的委托期限容易產(chǎn)生糾紛。
關(guān)鍵詞：委托期限委托書(shū)公證
委托期限是委托書(shū)內容的要素之一，往往大多數委托書(shū)公證中的委托期限常約定：“辦理完委托事項為止”。雖然約定這樣不確定、過(guò)長(cháng)的委托期限辦理委托書(shū)公證當事人方便、實(shí)用，但是不確定、過(guò)長(cháng)的委托期限容易產(chǎn)生糾紛。首先，表現在不動(dòng)產(chǎn)委托交易中買(mǎi)賣(mài)雙方存在交易風(fēng)險，委托期限過(guò)長(cháng)繼而產(chǎn)生糾紛。其次，實(shí)務(wù)操作中期限過(guò)長(cháng)產(chǎn)生不確定的法律事務(wù)，委托主體、內容變更導致公證書(shū)失效繼而產(chǎn)生糾紛�，F就以上兩種情況對委托期限在委托書(shū)公證中不宜過(guò)長(cháng)進(jìn)行淺談。
據我省司法廳公管處統計2014年全省辦理單方面法律行為公證59753件，其中委托39406件，我市辦理單方面法律行為公證1614件，其中委托1299件，而我公證處去年辦理單方面法律行為公證476件，其中委托441件，常見(jiàn)的委托內容則是：委托簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)及租賃合同、委托不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款及其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的法律事務(wù)，其中80%以上的委托書(shū)公證都與房屋交易有關(guān)。在當今社會(huì )辦理房屋委托交易公證中，由于委托期限過(guò)長(cháng)，委托書(shū)容易被用作他途，名為委托，實(shí)為借貸、名為委托，實(shí)為買(mǎi)賣(mài)等情況常有發(fā)生。
當事人申請辦理委托書(shū)公證大致原因：一種是因工作繁忙無(wú)法親自辦理，他們委托親戚、朋友幫忙辦理房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)事務(wù)；另一種則是中介公司出資購買(mǎi)房屋，不辦理過(guò)戶(hù)登記，再由賣(mài)方到公證處辦理委托交易公證書(shū)，受托方則是中介公司的員工，他們辦理公證業(yè)務(wù)目的則是為了追求經(jīng)濟利益最大化。不管哪種委托原因委托期限過(guò)長(cháng)，委托人與被委托人雙方都存在風(fēng)險。首先委托人的風(fēng)險：委托人一旦委托被委托人買(mǎi)賣(mài)房屋，由于產(chǎn)權尚未轉移，責任則仍由原業(yè)主承擔。如果委托期限過(guò)長(cháng)被委托人將委托人的房子“一房二賣(mài)”的糾紛由此而產(chǎn)生。其次被委托人的風(fēng)險：委托書(shū)公證是委托人單方面的法律行為，而根據我國法律規定，單方面的法律行為是可以撤銷(xiāo)的。也就是說(shuō)，委托人具有絕對的權利，被委托人如果是中介公司的員工委托期限過(guò)長(cháng)一旦由于房?jì)r(jià)上漲或者其他不確定因素，賣(mài)家隨時(shí)可以撤銷(xiāo)了委托，最終受損失的將會(huì )是中介公司，此種風(fēng)險的存在也會(huì )產(chǎn)生糾紛。辦理公證的目的是為了預防糾紛，期限過(guò)長(cháng)的委托書(shū)不但不能預防糾紛反而容易產(chǎn)生新的糾紛，所以我們不宜設置不確定或過(guò)長(cháng)的委托期限。
我國對單方面的委托書(shū)的效率沒(méi)有具體明確的規定，其中可以參照《中華人民共和國合同法》第四百一十一條規定：委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托合同
終止，但當事人另有約定或者根據委托事務(wù)的性質(zhì)不宜終止的'除外。根據該條規定，如果委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的，委托行為終止，委托書(shū)就失效。在房屋交易中，當事人辦理委托書(shū)公證委托期限約定為“辦理完委托事項為止”，受托人沒(méi)有及時(shí)辦理登記手續，事隔一段時(shí)間發(fā)生委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產(chǎn)的情形，委托書(shū)是否繼續有效？我們無(wú)法確定。在實(shí)務(wù)操作中公證處與相關(guān)部門(mén)目前尚且不能達到信息共享，辦理委托書(shū)公證后的實(shí)施情況公證部門(mén)無(wú)法得知。然而委托行為是委托生效后持續不斷的行為，直到委托期限或委托事項辦理完，操作中公證處及相關(guān)部門(mén)是否還可以依據時(shí)隔兩年、三年以至于更長(cháng)時(shí)間的委托書(shū)公證辦理公證事務(wù)及房屋的交易？值得我們深思。特別在轉委托中委托期限過(guò)長(cháng)公證處及相關(guān)部門(mén)無(wú)更法審查委托書(shū)的效率。所以在辦理委托書(shū)公證中，如果我們可以在委托書(shū)中合理設置委托期限，公證后的委托書(shū)實(shí)施起來(lái)更加合理。
在實(shí)務(wù)操作中委托書(shū)公證的委托期限不應該讓當事人隨意決定，公證處應當幫助委托人依據委托事項合理設置委托期限。結合《中華人民共和國民事訴訟法》及依據辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押、補辦等事項的行政法律、法規來(lái)確定如何合理設置。首先，委托行為屬人身權，不受訴訟時(shí)效的限制，如果委托書(shū)中委托期限過(guò)長(cháng)，委托書(shū)產(chǎn)生了糾紛，相關(guān)的侵權責任就會(huì )接踵而來(lái)，就涉及到訴訟時(shí)效的限制。其次，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條：登記機關(guān)應當對權利人（申請人）的申請進(jìn)行審查。凡權屬清楚、產(chǎn)權來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記應當在受理登記后的30日內核準登記，并頒發(fā)房屋權屬證書(shū)；注銷(xiāo)登記應當在受理登記后的15日內核準注銷(xiāo)，并注銷(xiāo)房屋權屬證書(shū)；第三十五條：房屋權屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機關(guān)查驗需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權屬證書(shū)遺失的，權利人應當及時(shí)登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的，予以補發(fā)的規定。根據《土地登記辦法》第十九條：國土資源行政主管部門(mén)應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門(mén)負責人批準后，可以延長(cháng)十日；第五十三條：已經(jīng)登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關(guān)證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷(xiāo)登記等的相關(guān)規定。在申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押、補辦等行政辦理程序事項中均未超過(guò)1年的辦理期限。所以委托申請辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)事項的期限最好不要超過(guò)1年。
綜上所述，我認為在辦理委托書(shū)公證時(shí)委托期限不宜過(guò)長(cháng)，依據民事訴訟法的一般訴訟時(shí)效二年的規定結合辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規定。委托辦理房屋事項的委托期限最好在一年內，最長(cháng)不能超過(guò)兩年。如果委托期限到了事項沒(méi)有完成，還可以到公證處繼續辦理委托，如果委托期限到了，公證事項辦理完，委托書(shū)的效率也完成了。委托期限時(shí)間越短，產(chǎn)生的法律糾紛就越少。我認為通過(guò)對委托期限的合理設置，雖然不能完全杜絕委托書(shū)公證的糾紛，但是減少委托書(shū)公證的風(fēng)險及糾紛是一個(gè)很好的辦法。另外，設置合理的委托期限是對委托書(shū)公證效率的保障。
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