成功者的商鋪選址之道

　　麥當勞和肯德基能夠成為全球連鎖快餐業(yè)的領(lǐng)跑者，除了經(jīng)營(yíng)有道之外，在店鋪選址的策略上他們更是自有一套標準。他山之石，可以功玉，希望他們的選址經(jīng)驗能夠給您帶來(lái)一些啟示。

　　麥當勞選址的5項標準

　　1.針對目標消費群

　　麥當勞的目標消費群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點(diǎn)上，一是選擇人潮涌動(dòng)的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散點(diǎn)周邊設點(diǎn)；二是在年輕人和兒童經(jīng)常光顧的地方布點(diǎn)，比如在天津樂(lè )園附近設點(diǎn)，方便兒童就餐；在新安廣場(chǎng)開(kāi)設店中店，吸引逛商場(chǎng)的年輕人就餐。

　　2.著(zhù)眼于今天和明天

　　麥當勞布點(diǎn)的一大原則，是一定二十年不變。所以對每個(gè)點(diǎn)的開(kāi)與否，都通過(guò)三個(gè)月到六個(gè)月的考察，再作決策評估。重點(diǎn)考察是否與城市規劃發(fā)展相符合，是否會(huì )出現市政動(dòng)遷和周?chē)�人口�?dòng)遷，是否會(huì )進(jìn)入城市規劃中的紅線(xiàn)范圍。進(jìn)入紅線(xiàn)的，堅決不碰；老化的商圈，堅決不設點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區、住宅區，是布點(diǎn)考慮的地區。純住宅區則往往不設點(diǎn)，因為純住宅區居民消費的時(shí)間有限。

　　3.講究醒目

　　麥當勞布點(diǎn)都選擇在一樓的店堂，透過(guò)落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當勞的餐飲文化氛圍，體現其經(jīng)營(yíng)宗旨———方便、安全、物有所值。由于布點(diǎn)醒目，便于顧客尋找，也吸引人。

　　4.不急于求成

　　黃金地段黃金市口，業(yè)主往往要價(jià)很高。當要價(jià)超過(guò)投資的心理價(jià)位時(shí)，麥當勞不急于求成，而是先發(fā)展其他地方的布點(diǎn)。通過(guò)別的網(wǎng)點(diǎn)的成功，讓“高價(jià)”路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當勞的引進(jìn)，有助于提高自己的身價(jià)，于是再談價(jià)格，重新布點(diǎn)。

　　5.優(yōu)勢互動(dòng)

　　麥當勞開(kāi)“店中店”選擇的“東家”，不少是牌譽(yù)較高的，如新安廣場(chǎng)、津匯廣場(chǎng)等。知名百貨店為麥當勞帶來(lái)客源，麥當勞又吸引年輕人逛商店，起到優(yōu)勢互補的作用。

　　肯德基的選址步驟

　　第一步：劃分商圈——用數據說(shuō)話(huà)

　　肯得基計劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門(mén)或專(zhuān)業(yè)調查公司收集這個(gè)地區的資料，有些資料是免費的，有些資料需要花錢(qián)去買(mǎi)。把資料買(mǎi)齊了，就開(kāi)始規劃商圈。

　　商圈規劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算五分，有一條公交線(xiàn)路加多少分，有一條地鐵線(xiàn)路加多少分，這些分值標準是多少年平均下來(lái)的一個(gè)較準確經(jīng)驗值。通過(guò)打分把商圈分成好幾大類(lèi)，以天津為例，有市級商業(yè)型(和平路等)，區級商業(yè)型，定點(diǎn)(目標)消費型，還有社區型商務(wù)兩用型，旅游型等等。

　　第二步：選擇地點(diǎn)——在最聚客的地方開(kāi)店

　　商圈的成熟度和穩定度也非常重要。例如規劃局說(shuō)某條路要開(kāi)，在什么地方設立地址，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈，但肯得基一定要等到商圈成熟穩定后才進(jìn)入�？系没�開(kāi)店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店。

　　過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”，開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)。這跟人流動(dòng)線(xiàn)(人流活動(dòng)的線(xiàn)路)有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，差不了一個(gè)小胡同，但生意差很多，這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。人流動(dòng)線(xiàn)是怎么樣的，在這個(gè)區域里，人從地鐵出來(lái)后是往哪個(gè)方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數據之后才能據此確定地址。選址時(shí)一定要考慮人流的主要動(dòng)線(xiàn)會(huì )不會(huì )被競爭對手截住。人流是有一個(gè)主要動(dòng)線(xiàn)的，如果競爭對手的聚客點(diǎn)比肯得基選址更好的情況下那就有影響，如果是兩個(gè)一樣，那就無(wú)所謂。

　　便利店與西餅屋的選址秘籍

　　便利店和西餅屋的經(jīng)營(yíng)更多的應該是便民性，所以選址時(shí)的商圈劃分不要以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區為商圈的重心，根據街區和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，就要根據既定的選址原則，在商圈范圍內尋找合適的鋪面。

　　便利店的選址秘籍

　　1、居民區入口處或主要交通道路。便利店的目標顧客為穩定的居民，應考慮居民出入小區的路線(xiàn)。

　　2、面積限制在50—200平方米以?xún)�。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì )因面積太大而導致投入(例如便利店的設備和

　　裝修等)和費用(例如租金與人工費用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。

　　3、便利店應保證在建設物的底層開(kāi)設店鋪，一般不要設在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。

　　4、足夠的配電功率，完善的水電和消防設施等。

　　5、便利店商圈半徑為500米，在方圓500米的范圍內至少有3000個(gè)商圈人口。

　　西餅屋選址秘籍

　　1、商圈選擇：品牌企業(yè)往往開(kāi)設在繁華的區域型、社區型的商業(yè)街市上。

　　2、立店障礙：要重視同種業(yè)態(tài)的相互競爭。立店須經(jīng)食品衛生監督部門(mén)會(huì )審核準，方可經(jīng)營(yíng)。

　　3、建筑要求：框架式結構，層高不低于2.8米，門(mén)面寬度6米以上，櫥窗開(kāi)闊，離開(kāi)污染源10米以上。

　　4、面積要求：60—120平方米。

　　5、租金承受：知名企業(yè)可以承受10元/平方米?天以下租金，一般企業(yè)可以承受3—5元/平方米?天的租金。

　　6、租期：2年以上。

　　《主流》提示——以下地理位置不適合開(kāi)設便利店：

　　1、徒步5—7分鐘到達的顧客不足3000人。

　　2、非顧客匯集的交通干道。

　　3、在馬路上無(wú)法看到商店。

　　4、在地下或者是二層以上。

　　5、無(wú)法設立店鋪門(mén)面和招牌。

　　6、店鋪租金超過(guò)一天的銷(xiāo)售額。

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