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物業(yè)公司管理模式流程
現代企業(yè)管理制度具有明確的實(shí)物邊界和價(jià)值邊界，具有確定的政府機構代表國家行使所有者職能，切實(shí)承擔起相應的出資者責任。下面是小編收集的物業(yè)公司管理模式流程，希望大家認真閱讀！
一、物業(yè)管理的內涵
1．我國物業(yè)管理的發(fā)展和現狀
20世紀80年代，為適應改革開(kāi)放后沿海開(kāi)放地區新建居住區管理的需要，深圳借鑒港臺地區的做法，率先引入并實(shí)施了物業(yè)管理制度。1994年，建設部發(fā)布《城市新建住宅小區管理辦法》，規定此后新建住宅小區必須實(shí)施物業(yè)管理，確立了物業(yè)管理作為一個(gè)獨立行業(yè)發(fā)展的基礎。此后，物業(yè)管理迅速發(fā)展，并將管理范圍從住宅擴大到辦公樓、學(xué)校、商場(chǎng)、工廠(chǎng)甚至城市道路、園林等各種物業(yè)形態(tài)。
從我國第一家物業(yè)管理企業(yè)——深圳物業(yè)管理公司成立，國家房地產(chǎn)行政主管部門(mén)就積極扶持和培育物業(yè)管理行業(yè)，如大力推行“建管分離”的政策，使物業(yè)管理行業(yè)在規模上、速度上均保持了較高的增長(cháng)速度。但物業(yè)管理的行業(yè)地位和企業(yè)盈利能力一直不能令人滿(mǎn)意，甚至成為容易引發(fā)矛盾和糾紛的社會(huì )焦點(diǎn)問(wèn)題。根據中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )2008年公布的行業(yè)生存狀況調查報告顯示，目前只有40％的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠盈利，平均盈利額僅為81．28萬(wàn)元。嚴峻的現實(shí)促使物業(yè)管理業(yè)內人士積極探索行業(yè)發(fā)展的新模式。
2．物業(yè)管理的涵義
物業(yè)管理包括兩個(gè)層次的涵義：一是產(chǎn)權權屬及權利的層次。物業(yè)管理是由房地產(chǎn)所有權，特別是建筑物區分所有權所表現出的具體內容，明確產(chǎn)權人擁有何種權利以及如何行使自己的權利。在這個(gè)層面上，物業(yè)管理常與建筑物區分所有權、業(yè)主自治等內容相聯(lián)系，涉及多方主體的權利和義務(wù)。二是行業(yè)運作模式和專(zhuān)業(yè)活動(dòng)的層次。根據國務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。這一規定是對作為具有社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)具體運作模式和內容的明確界定，物業(yè)管理是一種由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
上述兩個(gè)層次出發(fā)點(diǎn)不同，但由于忽略了它們不同的范疇，導致很長(cháng)一段時(shí)間存在著(zhù)“物業(yè)管理”還是“物業(yè)服務(wù)”的概念之爭。2007年《物權法》頒布后， <<物業(yè)管理條例》也作了相應修訂，如將物業(yè)管理企業(yè)改稱(chēng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步厘清了物業(yè)管理作為權利方面和專(zhuān)業(yè)服務(wù)方面的不同含義。嚴格來(lái)說(shuō)，從行業(yè)角度稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)”更容易凸顯自身的特點(diǎn)，但由于約定俗成的習慣，一般仍將物業(yè)管理視為與設施管理、資產(chǎn)管理同類(lèi)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)。
二、設施管理與資產(chǎn)管理的內涵
1．設施管理的發(fā)展背景與涵義
設施管理(Facility Management)是自20世紀 60年代開(kāi)始伴隨著(zhù)辦公環(huán)境與設備的日益復雜而逐漸產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的。國際設施管理協(xié)會(huì )(Interna— tionai Facility Management Association，IFUA)。自1981年成立以來(lái)已經(jīng)在60個(gè)國家設立了125個(gè)分會(huì )，擁有會(huì )員19500人。90年代興起的知識經(jīng)濟理論，促使企業(yè)組織發(fā)展從單純依賴(lài)物質(zhì)要素轉向人的要素。調查顯示，舒適的工作環(huán)境能使工作效率提高 5％～15％，許多公司因此將提高工作環(huán)境質(zhì)量作為吸引和留住優(yōu)秀員工的重要手段，從而更加關(guān)注設施管理。
根據IFMA的定義，設施管理是“一種綜合多學(xué)科，通過(guò)集成人、地點(diǎn)、過(guò)程和技術(shù)，確保建筑環(huán)境功能性的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)”。無(wú)論IFMA還是歐盟標準化委員會(huì ) (CEN)、英國設施管理協(xié)會(huì )(BIFM)等相關(guān)組織都將設施管理視為滿(mǎn)足設施所屬組織戰略需求的必要手段，其目的在于支持組織實(shí)現戰略目標，提升組織競爭力。從設施管理產(chǎn)生、發(fā)展到目前國外相關(guān)研究始終都將設施作為組織的重要資源，將設施管理視為支持組織實(shí)現發(fā)展目標的組織內部重要管理職能。設施管理強調其管理過(guò)程必須與組織發(fā)展戰略高度一致，能主動(dòng)適應并為組織發(fā)展提供必需的物質(zhì)條件保障。而設施管理的具體承擔者，則可以是組織內的部門(mén)，也可以外包給第三方專(zhuān)業(yè)企業(yè)承擔。
1992年，IFMA進(jìn)入中國并在香港設立了分部。 2004年，IFMA開(kāi)始向中國內地較為深入地介紹設施管理基本理論與研究現狀，并向內地物業(yè)管理經(jīng)理人頒發(fā)了設施管理經(jīng)理資格證書(shū)。此后，設施管理被內地部分業(yè)內人士視為“超越”物業(yè)管理的新模式而受到大力推動(dòng)。但據筆者進(jìn)行的一項針對物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的調查顯示，72％的受訪(fǎng)者對設施管理的認識是“聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但不很了解”。
2．資產(chǎn)管理的內涵
20世紀80年代以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和客戶(hù)需求的變化，在發(fā)達國家以房地產(chǎn)信托投資基金為代表的機構投資人大量進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)權投資，他們追求利益回報最大化和資產(chǎn)組合風(fēng)險最小化。他們意識到簡(jiǎn)單依靠“區位”因素加上投資不能理所當然地就為投資人帶來(lái)高額回報。對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的技能成為獲得投資收益的重要保障，以致出現了房地產(chǎn)以投資為導向還是以經(jīng)營(yíng)為導向的討論。此外，有研究指出大部分公司都忽視了對其擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的管理，沒(méi)有考慮對不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的占用成本問(wèn)題，主張應從公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整體配置和利用不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。在這種背景下，資產(chǎn)管理受到重視并成為房地產(chǎn)投資和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要內容。
資產(chǎn)管理(Real Estate Asset Management或 Property Management)的基礎是不動(dòng)產(chǎn)管理，是對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和維護以實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)所有者的目標的過(guò)程。從本質(zhì)上講，不動(dòng)產(chǎn)管理并不是新生事物，但資產(chǎn)管理引入了資產(chǎn)組合管理和每股收益分析的內容。國外資產(chǎn)管理的研究主要分為兩種視角，一是機構投資人角度，以資產(chǎn)組合管理和對不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理獲取回報；二是公司(組織)視角，關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)在公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作用和表現。當公司擁有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的主要目的是利用它來(lái)獲取收益時(shí)，上述兩種視角便合二為一了。
隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理的快速發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標對象的投資活動(dòng)的增加，促使物業(yè)管理對服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式逐漸拓展。2001年后，業(yè)界開(kāi)始出現資產(chǎn)管理。業(yè)主對物業(yè)保值增值的關(guān)注和物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展面臨的困境，使資產(chǎn)管理成為國內物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展探索的主題。目前國內業(yè)界普遍的看法是傳統的物業(yè)管理是資產(chǎn)管理的基礎層次，而資產(chǎn)管理更適合于商業(yè)物業(yè)等收益性、高端物業(yè)形態(tài)。
設施管理與資產(chǎn)管理產(chǎn)生背景不同，面向不同的管理需求。但資產(chǎn)管理存在兩種管理職能，其中組織視角關(guān)注在實(shí)現組織目標過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的表現，在這個(gè)層面與設施管理的內涵是基本一致的。
三、物業(yè)管理與設施管理、資產(chǎn)管理模式的比較
無(wú)論物業(yè)管理、設施管理還是資產(chǎn)管理，其管理對象都是具有明確產(chǎn)權的、有價(jià)值的物質(zhì)實(shí)體，這些實(shí)體是由所有者為了滿(mǎn)足特定的目標需要而建造的。三者都含有對管理對象進(jìn)行良好維護與維修的內容，都要保證管理對象良好的運行狀態(tài)。三者內涵有重疊的地方，但三者也存在顯著(zhù)的區別，主要表現在以下方面。
1．發(fā)展背景不同
我國物業(yè)管理肇始于住宅，長(cháng)期以來(lái)住宅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要服務(wù)對象，造成提及物業(yè)管理就是指居住區物業(yè)管理的情況，住宅以外的物業(yè)管理無(wú)論從理論體系、政策制度還是行業(yè)實(shí)踐都十分薄弱。而設施管理來(lái)自于組織對自身發(fā)展能力的內部審視，資產(chǎn)管理則是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而被重新認識和發(fā)展的。產(chǎn)生背景和發(fā)展環(huán)境不同使三者在管理視角、管理地位和目標等方面存在差異。
2．管理定位不同
從《物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)管理的定義不難發(fā)現，物業(yè)管理定位于“維修、養護、維護”這樣的層次，處于被動(dòng)、從屬的地位，這也導致物業(yè)管理行業(yè)始終徘徊在低端。設施管理著(zhù)眼于組織戰略層次，強調設施應滿(mǎn)足組織實(shí)現戰略目標的需求，能夠主動(dòng)適應組織的變化并做出相應調整。資產(chǎn)管理則主要從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合和運營(yíng)方面滿(mǎn)足所有人對不動(dòng)產(chǎn)投資回報的需求，也屬于較高的戰略層次。設施管理、資產(chǎn)管理都將對物業(yè)設施設備的維修、維護作為其管理的基本職能之一。
3．管理視角不同
物業(yè)管理和資產(chǎn)管理都具有從外部為所有者提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的性質(zhì)。我國物業(yè)管理更明確了社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的特征，更加凸顯了物業(yè)管理作為社會(huì )化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)特性。設施管理則是從組織內部的視角審視完成組織戰略目標必要的手段，可以視為與財務(wù)管理、生產(chǎn)運作管理等相提并論的內部職能。
四、結論
通過(guò)前文分析，可以看出物業(yè)管理、設施管理和資產(chǎn)管理內涵和管理對象存在差異，三者之間不是簡(jiǎn)單的包含與被包含的關(guān)系，也不能簡(jiǎn)單地斷定誰(shuí)取代誰(shuí)或者誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣，討論這些模式必須考慮其所處的具體環(huán)境和目標。
我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著(zhù)生存壓力大的問(wèn)題，但是無(wú)論設施管理或者資產(chǎn)管理的概念都不可能解決企業(yè)面臨的問(wèn)題。從知識儲備、人才、技術(shù)等方面，大部分以住宅管理為主業(yè)的項目式企業(yè)顯然并不具備設施管理和資產(chǎn)管理的能力。對于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，練好內功、提升服務(wù)品質(zhì)，在擴大服務(wù)規模的基礎上利用直接面向終端消費者的優(yōu)勢開(kāi)拓附加增值商業(yè)模式可能才是更加現實(shí)的選擇。
以非住宅管理為主業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以嘗試在其專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域不斷“做深做精”，形成專(zhuān)業(yè)服務(wù)特色和優(yōu)勢，引導和培育組織開(kāi)展設施管理。這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對組織發(fā)展戰略目標具有深刻的理解，并具有主動(dòng)適應組織變化的能力。
而以取得房地產(chǎn)投資收益為目的的資產(chǎn)管理定位于高端，因此注定只能由少數業(yè)界領(lǐng)先的企業(yè)來(lái)承擔。但市場(chǎng)上已有如酒店管理公司、商場(chǎng)管理公司等專(zhuān)門(mén)實(shí)施資產(chǎn)管理的企業(yè)，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司這樣擁有人才、資金優(yōu)勢并已開(kāi)始介入資產(chǎn)管理的企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何與它們競爭并占據一席之地，將主要取決于企業(yè)發(fā)展的戰略和擁有的資源優(yōu)勢。
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