2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》模擬試題

　　(一)

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1幢商住樓。2012年5月，以該在建工程抵押向甲銀行貸款，未辦理登記。2012年10月，該企業(yè)又以在建工程抵押向乙銀行貸款，辦理了抵押登記，11月該企業(yè)取得預售許可證。2012年12月，無(wú)房屋住的劉某以90萬(wàn)元購買(mǎi)70m2期房一套，2014年3月該項目竣工交付。5月，該企業(yè)將商業(yè)用房出租給丙商場(chǎng)。2015年10月，該企業(yè)到期不能償還債務(wù)，甲、乙銀行向法院申請實(shí)現抵押權。

　　1.該項目竣工驗收前，甲企業(yè)可能申請的登記為( )。

　　A.預告

　　B.抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.抵押權預告

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型�！段餀喾ā返诙�十條規定：當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記�！段餀喾ā愤�將在建工程抵押納人抵押權登記的范疇。

　　2.劉某應繳納的契稅為( )元。

　　A.9000

　　B.13500

　　C.27000

　　D.45000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是契稅。無(wú)房的劉某購房90平方米以下契稅按照1%計算。

　　3.該企業(yè)出租給丙商場(chǎng)應繳納的稅為( )。

　　A.契稅

　　B.所得稅

　　C.印花稅

　　D.土地増值稅

　　【答案】BC

　　【解析】本題考查的是印花稅。該企業(yè)把商場(chǎng)出租給丙，則需要交納企業(yè)所得稅、印花稅。

　　4.關(guān)于該企業(yè)出租商業(yè)用房的說(shuō)法，正確的是( )。

　　A.應當向房產(chǎn)管理部門(mén)申請登記備案

　　B.應當經(jīng)甲、乙銀行同意

　　C.該租賃關(guān)系不得對抗乙銀行的抵押權

　　D.該租賃關(guān)系不受抵押權影響

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是商品房屋租賃登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。抵押權設立后房屋出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。

　　5.關(guān)于法院處罝抵押物時(shí)優(yōu)先保護的說(shuō)法，正確的為( )。

　　A.應當首先保護購房人劉某的權益

　　B.甲銀行抵押在先，優(yōu)先受償

　　C.乙銀行辦理了登記，應當優(yōu)先受償

　　D.甲、乙銀行按貸款比例受償

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。物權法第一百九十九條：同一財產(chǎn)向兩個(gè)以上債權人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　(二)

　　甲企業(yè)在劃撥?chē)�有土地上建造一幢綜合樓，并以該在建工程作抵押，向乙銀行貸款。2015年4月30日，房地產(chǎn)估價(jià)機構出具抵押估價(jià)報告，評估該在建工程2015年3月30日的市場(chǎng)價(jià)格為2000萬(wàn)元。另披露該工程尚欠工程款400萬(wàn)元，需補交土地出讓金200萬(wàn)元。2016年3月，甲企業(yè)未能履行還款義務(wù)，乙銀行要求實(shí)現抵押權。

　　6.乙銀行確定抵押貨款額度，就以( )萬(wàn)元作為參考依據。

　　A.1400

　　B.1600

　　C.1800

　　D.2000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢�的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。2000-400-200=1400萬(wàn)元。

　　7.該在建工程抵押估價(jià)，原則上應由( )委托。

　　A.甲企業(yè)

　　B.乙銀行

　　C.甲企業(yè)和乙銀行共同

　　D.甲企業(yè)和乙銀行協(xié)商

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估。

　　8.上述評估報告使用期限一般不超過(guò)( )。

　　A.2015年9月29日

　　B.2015年10月29日

　　C.2016年3月29日

　　D.2016年4月29日

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告應用有效期從估價(jià)報告出具之日起計，不得超過(guò)一年。

　　9.乙銀行實(shí)現抵押權的方式為( )。

　　A.與甲企業(yè)協(xié)商一致，對抵押物進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)

　　B.抵押物直接歸乙銀行所有

　　C.請求法院依法拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物

　　D.直接委托拍賣(mài)機構對抵押物進(jìn)行拍賣(mài)

　　【答案】AC

　　【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實(shí)現。依據《物權法》的規定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實(shí)現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)。

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