企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)(4篇)
時(shí)光如箭，轉眼一劃而過(guò)，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結束了，我們又迎來(lái)一個(gè)新的工作階段，要定下新的目標了，是時(shí)候開(kāi)始制定策劃書(shū)了。那么你知道策劃書(shū)如何寫(xiě)嗎？下面是小編為大家收集的企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)1
一、策劃目的/概述。
企業(yè)開(kāi)張伊始，尚無(wú)一套系統營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據市場(chǎng)特點(diǎn)策劃出一套行銷(xiāo)計劃。
二、分析當前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況。
�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)狀況分析及市場(chǎng)前景預測
1、產(chǎn)品的市場(chǎng)性、現實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況。
2、市場(chǎng)成長(cháng)狀況，產(chǎn)品目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對于不同市場(chǎng)階段上的產(chǎn)品公司營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)如何，相應營(yíng)銷(xiāo)策略效果怎樣，需求變化對產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
3、消費者的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展前景。
如臺灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷(xiāo)與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險的`分析，產(chǎn)品市場(chǎng)的判斷頗為精彩。如對產(chǎn)品市場(chǎng)成長(cháng)性分析中指出：
�、僖酝�(lèi)產(chǎn)品"李施德林"的良好業(yè)績(jì)說(shuō)明"德"進(jìn)入市場(chǎng)風(fēng)險小。
�、诹硪煌�(lèi)產(chǎn)品"速可凈"上市受普遍接受說(shuō)明"李施德林"有缺陷。
�、凼谒畬偌彝コ蓡T使用品，市場(chǎng)。
�、苌钏教岣�，中、上階層增多，顯示其將來(lái)市場(chǎng)成長(cháng)。
�。ǘ┯绊懏a(chǎn)品的不可控因素進(jìn)行分析
如宏觀(guān)環(huán)境、環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發(fā)展影響較的產(chǎn)品如：計算機、家用電器等產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策劃中還需要考慮技術(shù)發(fā)展趨勢方向的影響。
三、SWOT分析。
營(yíng)銷(xiāo)方案，是對市場(chǎng)機會(huì )的把握和策略的運用，因此分析市場(chǎng)機會(huì )，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵。只是找準了市場(chǎng)機會(huì )，策劃就成功了一半。
�。ㄒ唬﹥�(yōu)勢
�。ǘ┝觿�
一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題/劣勢，表現為多方面：
企業(yè)知名度不高，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
產(chǎn)品質(zhì)量不過(guò)關(guān)，功能不全，被消費者冷落。
產(chǎn)品包裝太差，提不起消費者的購買(mǎi)興趣。
產(chǎn)品價(jià)格定位不當。
銷(xiāo)售渠道不暢，或渠道選擇有誤，使銷(xiāo)售受阻。
促銷(xiāo)方式不務(wù)，消費者不了解企業(yè)產(chǎn)品。
服務(wù)質(zhì)量太差，令消費者不滿(mǎn)。
售后保證缺乏，消費者購后顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
從問(wèn)題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會(huì )，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標市場(chǎng)或消費群特點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)細分，對不同的消費需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要消費群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競爭對手差距，把握利用好市場(chǎng)機會(huì )。
�。ㄈC會(huì )
�。ㄋ模┩{
四、營(yíng)銷(xiāo)目標
營(yíng)銷(xiāo)目標是在前面目的任務(wù)基礎上公司所要實(shí)現的具體目標，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷(xiāo)售量為×××萬(wàn)件，預計毛利×××萬(wàn)元，市場(chǎng)占有率實(shí)現××。
五、營(yíng)銷(xiāo)戰略（具體行銷(xiāo)方案）
�。ㄒ唬I(yíng)銷(xiāo)宗旨
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品準確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。
建立起點(diǎn)廣面寬的銷(xiāo)售渠道，不斷拓寬銷(xiāo)售區域等。
�。ǘ┊a(chǎn)品策略
通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析，提出合理的產(chǎn)品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。
1）產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2）產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質(zhì)量保證體系。
3）產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度，、美譽(yù)度，樹(shù)立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng )牌意識。
4）產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿(mǎn)意的包裝策略。
5）產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
�。ㄈ﹥r(jià)格策略
這里只強調幾個(gè)普遍性原則：
拉批零差價(jià)，調動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
給予適當數量折扣，鼓勵多購。
以成本為基礎，以同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢的則更應注重價(jià)格策略的制訂。
�。ㄋ模╀N(xiāo)售渠道
產(chǎn)品目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對銷(xiāo)售渠道的拓展有何計劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵中間商、代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當的獎勵政策。
�。ㄎ澹┐黉N(xiāo)策略
�。ㄈ藛T推銷(xiāo)、廣告、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系）
以廣告宣傳為例：
1、原則：
�、俜䦶墓菊w營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立產(chǎn)品形象，同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。
�、陂L(cháng)期化：廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變去，變多功能了，消費者會(huì )不認識商品，而使老主顧也覺(jué)得陌生，所以，在一定時(shí)段上應推出一致的廣告宣傳。
�、蹚V泛化：選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
�、懿欢ㄆ诘呐浜想A段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當時(shí)機，及時(shí)、靈活的進(jìn)行，如重節假日，公司有紀念意義的活動(dòng)等。
2、實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
�、俨邉澠趦惹捌谕瞥霎a(chǎn)品形象廣告。
�、阡N(xiāo)后適時(shí)推出誠征代理商廣告。
�、酃澕偃�、重活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
�、馨盐諘r(shí)機進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費者。
�、莘e極利用新聞媒介，善于創(chuàng )造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。
�。┚唧w行動(dòng)方案
根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密，操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。
六、策劃方案各項費用預算
這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費用投入，包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗，具體分析制定。
七、方案總結（或方案調整）
總結
�。ɑ蚍桨刚{整：這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實(shí)情況不相適應的地方，因此方案貫徹必須隨時(shí)根據市場(chǎng)的饋及時(shí)對方案進(jìn)行調整。）
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)2
一、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃現狀
20世紀90年代以來(lái)，商品房從熱銷(xiāo)到滯銷(xiāo)再到理性化銷(xiāo)售，房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇。湖南省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產(chǎn)觀(guān)點(diǎn)”，樹(shù)立“用戶(hù)觀(guān)點(diǎn)”，圍繞用戶(hù)的要求作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。目前湖南省經(jīng)濟發(fā)達的中心城市長(cháng)沙、株洲、湘潭的房地產(chǎn)企業(yè)形成了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的初步理念，著(zhù)手了樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。長(cháng)沙升陽(yáng)公司根據“e．c”時(shí)代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長(cháng)沙新地標。湖南省夢(mèng)澤園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了滿(mǎn)足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態(tài)社區、國家級康居工程智能化示范小區“夢(mèng)澤園”，它“以家門(mén)口有個(gè)美麗的湖”為特色，使大批工薪族俱歡顏。營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理張恒志組織一班人以傲視群雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長(cháng)沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿(mǎn)足了越來(lái)越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開(kāi)發(fā)公司，為了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃為業(yè)主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環(huán)水，風(fēng)景幽雅，情調別致，靜中有景。湘潭市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，以科學(xué)性、合理性、創(chuàng )造性、預見(jiàn)性為宗旨，突出“以人為本”，注重環(huán)境功能和質(zhì)量水平，創(chuàng )造優(yōu)美、舒適、衛生、安全的居住環(huán)境，同時(shí)還結合城市的歷史文化特征和居住者心理，著(zhù)力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤(pán)。長(cháng)株潭三市尤其是長(cháng)沙市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃上已有一定的建樹(shù)，是湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的領(lǐng)頭雁，在不斷引領(lǐng)全省房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。他們還不斷學(xué)習省外先進(jìn)經(jīng)驗，經(jīng)常派相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實(shí)地學(xué)習考察。同時(shí)也把知名的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家、學(xué)者請來(lái)指導市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，先后特邀特請被媒體號稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)“女掌柜”的謝家瑾司長(cháng)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副理事長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)顧云昌教授，中國人民大學(xué)教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經(jīng)濟顧問(wèn)葉衛平先生，《房地產(chǎn)世界》雜志主編、上海房地產(chǎn)策劃專(zhuān)家許仰東先生前來(lái)暢談營(yíng)銷(xiāo)策劃、指點(diǎn)迷津。通過(guò)采取“走出去、請進(jìn)來(lái)”的方法迅速提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的技能。
湖南省長(cháng)株潭以外地市的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃處于虛而不實(shí)、朦朦朧朧的狀態(tài)，他們所做的營(yíng)銷(xiāo)策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無(wú)意識的，往往是單純的價(jià)格策劃、廣告策劃，并且分析市場(chǎng)結構和行為——選擇市場(chǎng)機會(huì )——制定營(yíng)銷(xiāo)戰略——部署營(yíng)銷(xiāo)戰術(shù)——實(shí)施和監控營(yíng)銷(xiāo)操作的水平停留在低級狀態(tài)。
二、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題
1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念較淡薄
多年來(lái)，全國各城市房地產(chǎn)年脫銷(xiāo)率一直在30％-40％間徘徊，現實(shí)的壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到：房地產(chǎn)業(yè)競爭很激烈，粗放型的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。1995年后，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力和物力進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的研究，全國大中城市相繼展開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰，爾后房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃大戰在全國拉開(kāi)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃觀(guān)念融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。但由于湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒(méi)有受一波一折的沖擊，一直保持平穩發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭并不激烈，投資的風(fēng)險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的觀(guān)念較淡薄，甚至連一些企業(yè)領(lǐng)導腦海里還沒(méi)有形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃沒(méi)有長(cháng)遠打算
目前，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)存在嚴重的“跟風(fēng)現象”，一遇到市場(chǎng)上好的賣(mài)點(diǎn)，就不顧實(shí)際一哄而上，結果開(kāi)發(fā)無(wú)個(gè)性，策劃無(wú)創(chuàng )意，樓盤(pán)被套。短期行為很普遍，急功近利，缺乏可持續發(fā)展的基礎和后勁，小區規劃只重效益，忽視生態(tài)、環(huán)境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今后小區的改進(jìn)和管理帶來(lái)的負面影響拋于腦后。在取得短期收效的同時(shí)，埋下導致市場(chǎng)混亂的種子，這種營(yíng)銷(xiāo)策劃無(wú)視長(cháng)期發(fā)展，嚴重影響了與之相協(xié)調的長(cháng)期規劃的實(shí)現。
3、對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性思考
湖南省許多開(kāi)發(fā)商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營(yíng)銷(xiāo)決策，然而這種倉促的決策不乏短見(jiàn)和過(guò)于迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場(chǎng)熱點(diǎn)。瘋狂的“歐陸風(fēng)情”后，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態(tài)概念”、“智能概念”，沒(méi)有深刻地體會(huì )市場(chǎng)的涵義，沒(méi)有將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃滲透到市場(chǎng)調整和工程立項中去，致使商品房沒(méi)有自身的特色，銷(xiāo)售前景黯淡，資金積淀呆滯，形成惡性循環(huán)。
4、缺乏合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)盡管在探索組建自己的營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營(yíng)銷(xiāo)策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營(yíng)銷(xiāo)機構歸口于經(jīng)營(yíng)科，還缺乏營(yíng)銷(xiāo)策劃人員，對營(yíng)銷(xiāo)策劃方案實(shí)施情況的診斷、評價(jià)流于形式。對營(yíng)銷(xiāo)策劃中出現的重大問(wèn)題表現得束手無(wú)策，調查預測、市場(chǎng)分析、策略制定、行動(dòng)方案出臺、營(yíng)銷(xiāo)費用控制、營(yíng)銷(xiāo)管理等工作還不成體系，營(yíng)銷(xiāo)策劃能力低下。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不夠科學(xué)規范
湖南省有的開(kāi)發(fā)商囿于自身的短見(jiàn)，至今輕視營(yíng)銷(xiāo)策劃，策劃缺乏科學(xué)性與系統性。有的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)行為不規范，既不做深入細致的市場(chǎng)調研，也沒(méi)有獨到新穎的營(yíng)銷(xiāo)思路，以為營(yíng)銷(xiāo)策劃就是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)推銷(xiāo)，這其中有操作上的淺薄，更有心態(tài)上的鄙陋，這對營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規范化很不利。
三、湖南省房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的對策
1、強化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識
湖南省房地產(chǎn)企業(yè)要形成市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的全新理念，強化市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃意識，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃概念、作用要有一個(gè)全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀(guān)念的競爭，觀(guān)念的落后是最大的落后，尤其是企業(yè)領(lǐng)導應是觀(guān)念追潮的促進(jìn)派，要大膽改革，敢于實(shí)踐，創(chuàng )新市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的方法。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高境界，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的各項工作有機地、整體地安排、部署、協(xié)調、銜接，做到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作周密合理，從而有效地盤(pán)活市場(chǎng)，確保產(chǎn)品暢銷(xiāo)。因此，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來(lái)。
2、確立全面系統的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃思想
房地產(chǎn)企業(yè)應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場(chǎng)就會(huì )有需求，后期銷(xiāo)售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，后期再采取廣告、讓利、促銷(xiāo)等措施，也無(wú)濟于事。尤其在市場(chǎng)不景氣時(shí)，開(kāi)發(fā)商應注重市場(chǎng)調整和前期策劃工作。在業(yè)外人士看來(lái)，開(kāi)盤(pán)前無(wú)非是一些無(wú)關(guān)大節的瑣碎之事，其實(shí)開(kāi)盤(pán)成功是實(shí)現良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的重要基礎，開(kāi)盤(pán)前的整合營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運用整合行為的過(guò)程，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方式、手段的系統化結合，根據市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現樓盤(pán)價(jià)值的全程營(yíng)銷(xiāo)效果。此階段應完成的策劃工作是發(fā)掘項目的最佳賣(mài)點(diǎn)，打造個(gè)性化產(chǎn)品，做好定價(jià)前的市場(chǎng)調查研究，選擇好定價(jià)方法，進(jìn)行科學(xué)合理地定價(jià)，策劃好廣告，做好開(kāi)盤(pán)的時(shí)間選擇。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)后一段時(shí)間形成一個(gè)銷(xiāo)售高峰，在高峰過(guò)后，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)將會(huì )明顯下降，此時(shí)要注意加強盤(pán)后滾動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發(fā)掘新的細分市場(chǎng)與目標客戶(hù)，調整營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)行尾盤(pán)處理與售后策劃。湖南省大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全面系統的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，對整體營(yíng)銷(xiāo)策劃知之不多，憑感覺(jué)搞策劃，這樣的策劃不符合房地產(chǎn)全程策劃的客觀(guān)要求。一個(gè)完善的商品房營(yíng)銷(xiāo)策劃包括前期階段、銷(xiāo)售階段、售后階段的全面策劃，只有整合起來(lái)策劃，方可使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃充分發(fā)揮作用，否則，營(yíng)銷(xiāo)鏈不能搭接起來(lái)反而被中斷。因此，湖南省的房地產(chǎn)企業(yè)往后應該樹(shù)立全面系統的營(yíng)銷(xiāo)策劃思想，展開(kāi)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃、整體營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。
3、加強時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理性思考
開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多年的探索，已開(kāi)始用理性的眼光看待市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值，但仍有許多企業(yè)還未從根本上認識房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的合理內涵，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中未能最大限度地發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識、連接產(chǎn)前市場(chǎng)與產(chǎn)后市場(chǎng)的一種行為方式，營(yíng)銷(xiāo)策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤(pán)，總結出一種如何把樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。開(kāi)發(fā)商分析樓盤(pán)與市場(chǎng)的對接問(wèn)題，是為了適應市場(chǎng)發(fā)展需要，做好樓盤(pán)的市場(chǎng)推廣。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種主動(dòng)創(chuàng )造效益的行為方法，是一條基于市場(chǎng)需求之上的“綱”，貫穿房地產(chǎn)定位、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等工作環(huán)節，它采用市場(chǎng)調研、銷(xiāo)售技巧等工作來(lái)開(kāi)拓、擴大市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)策劃是一種運用整合效應的行為過(guò)程，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一種內化行為，是塑造品牌形象的行為手段。營(yíng)銷(xiāo)策劃是物業(yè)構筑品牌的基礎，樓盤(pán)品牌的創(chuàng )立，不是營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的簡(jiǎn)單虛擬，而是在營(yíng)銷(xiāo)每一環(huán)節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產(chǎn)企業(yè)“匆忙決策”、“盲目開(kāi)發(fā)”、“追捧時(shí)髦流行概念”的做法，實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃缺乏理性的思考，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解還停留在表面上、現象上，對于市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是貫穿市場(chǎng)意識，有效連接產(chǎn)前產(chǎn)后市場(chǎng)，運用整合效應謀劃營(yíng)銷(xiāo)方略，更高程度上塑造企業(yè)品牌，主動(dòng)適應市場(chǎng)、創(chuàng )造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應進(jìn)一步加深對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的理解，從整體上把握住市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概念與作用，走出適合企業(yè)自身情況的營(yíng)銷(xiāo)策劃之路，用審視的目光、科學(xué)的理念、嚴謹的態(tài)度來(lái)對樓盤(pán)進(jìn)行周密的營(yíng)銷(xiāo)策劃，使樓盤(pán)給企業(yè)帶來(lái)效益。
4、建立有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)系統工程，它牽涉到企業(yè)、消費者、社會(huì )三者之間關(guān)系的處理及利益的分配，包括機會(huì )與問(wèn)題分析、目標確定、策略制定、行動(dòng)方案設計、營(yíng)銷(xiāo)費用預算等多環(huán)節的配套整合，對市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專(zhuān)業(yè)人員，加強市場(chǎng)調查、預測與研究，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略的可行性設計，開(kāi)展市場(chǎng)細分、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、銷(xiāo)售渠道選擇及促銷(xiāo)等的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環(huán)節很復雜，需要建立市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系，以保證市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的有效實(shí)施。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應根據市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，結合市場(chǎng)與企業(yè)實(shí)際情況，不斷完善市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營(yíng)銷(xiāo)技巧老到的人員組成營(yíng)銷(xiāo)策劃機構，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作有專(zhuān)門(mén)的機構來(lái)管理，也有專(zhuān)門(mén)的人員來(lái)具體運作。其次，制定合理的物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)計劃，使各項營(yíng)銷(xiāo)工作事先得到周密的安排與部署，在時(shí)間進(jìn)度上相銜接，在實(shí)施行動(dòng)上能協(xié)調，在效果控制、檢查，評價(jià)上有具體措施，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃體系進(jìn)一步完善。
5、從長(cháng)計議做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作
“短期行為”、“急功近利”是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為不理性的代名詞，忽視可持續發(fā)展的要求開(kāi)展的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)質(zhì)上無(wú)視了長(cháng)期發(fā)展，這樣的企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟的大風(fēng)大浪中經(jīng)不起考驗�！懊つ扛L(fēng)”的實(shí)質(zhì)是缺乏自己的經(jīng)營(yíng)主張，由于市場(chǎng)信息有時(shí)滯性、隱蔽性，信息時(shí)常出現失真現象，捕風(fēng)捉影式的開(kāi)發(fā)，潛伏的危險較大。不結合市場(chǎng)行情、樓盤(pán)具體要求，一哄而上搞開(kāi)發(fā)，看起來(lái)是搶奪市場(chǎng)，追求效益，實(shí)質(zhì)上不能塑造企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色，投資也獲不到理想的回報，企業(yè)也無(wú)法實(shí)現穩定的'效益。從歷史營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的利益包括目前利益與長(cháng)遠發(fā)展兩個(gè)方面，目前利益一般來(lái)說(shuō)比較直截了當，引人注目；而長(cháng)遠發(fā)展要用遠見(jiàn)的目光來(lái)審視，否則被認為“不現實(shí)”、“無(wú)刺激”，因而易被忽視。其實(shí)長(cháng)遠發(fā)展應是經(jīng)營(yíng)者追求的目標，只有長(cháng)遠發(fā)展，才可經(jīng)久不衰。只追求目前利益，經(jīng)營(yíng)上就會(huì )因缺乏長(cháng)遠打算而打亂仗，產(chǎn)生短視最后導致“好景不長(cháng)”，可以說(shuō)把暫時(shí)的經(jīng)濟效益指標當成唯一的追求，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會(huì )太久了。當然，目前利益是長(cháng)遠發(fā)展的現實(shí)需要，沒(méi)有目前利益要求長(cháng)遠發(fā)展也是不可想象的，而長(cháng)遠發(fā)展應該是開(kāi)發(fā)商一貫追求的目標，不圖長(cháng)遠發(fā)展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時(shí)要考慮長(cháng)遠發(fā)展，考慮長(cháng)遠發(fā)展的時(shí)候不可避開(kāi)目前利益，但當目前利益與長(cháng)遠發(fā)展兩者不可兼得時(shí)應優(yōu)先考慮長(cháng)遠發(fā)展。湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應冷靜地檢查自身的經(jīng)營(yíng)方針，樹(shù)立科學(xué)的效益觀(guān)，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)權衡好目前利益與長(cháng)遠發(fā)展的關(guān)系，避免“短期行為”、“急功近利”、“盲目開(kāi)發(fā)”等毛病的產(chǎn)生，從長(cháng)計議地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，促進(jìn)企業(yè)的可持續發(fā)展。
6、確保市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)規范
據消費者協(xié)會(huì )的統計表明，近幾年物業(yè)投拆的個(gè)案最多，投拆的內容大體為：發(fā)展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實(shí)不符，物業(yè)管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開(kāi)發(fā)商不深入細致的市場(chǎng)調研就上項目，急躁冒進(jìn)，這是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃不科學(xué)、不規范、不理智的表現。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃將朝著(zhù)規范化、科學(xué)化發(fā)展。就這一發(fā)展趨勢來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)最需要的是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才和優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)人員，湖南省房地產(chǎn)企業(yè)應加強市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)隊伍管理，提高隊伍素質(zhì)，建立健全有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)隊伍管理的各項規章制度，找好營(yíng)銷(xiāo)主管，遵循營(yíng)銷(xiāo)人員思想、行為的客觀(guān)規律，發(fā)揮他們的積極性、創(chuàng )造性，注重營(yíng)銷(xiāo)人員素質(zhì)與業(yè)務(wù)的培訓。注重營(yíng)銷(xiāo)策劃工作各項內容的銜接、協(xié)調，使營(yíng)銷(xiāo)策劃科學(xué)化、規范化。加強房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與分析，把握市場(chǎng)機會(huì )，規避市場(chǎng)風(fēng)險，制定營(yíng)銷(xiāo)目標、設計策略與行動(dòng)方案并及時(shí)進(jìn)行實(shí)施后的追蹤檢查，以便發(fā)現策劃科學(xué)與否。
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)3
針對企業(yè)而言，營(yíng)銷(xiāo)決策是指對有關(guān)產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售活動(dòng)的目標、方針、策略等重問(wèn)題進(jìn)行選擇和決斷的過(guò)程，而營(yíng)銷(xiāo)策劃是在決策的選擇決斷之前的一種謀劃、構思、設計的思維過(guò)程。選擇與決斷的理智與否和正確與否，其前提保證條件，是要有經(jīng)過(guò)科學(xué)策劃程序運作而生成的備選方案。沒(méi)有策劃方案，就沒(méi)有選擇，也就沒(méi)有必要進(jìn)行策劃�？梢�(jiàn)，決策選擇和科學(xué)策劃相輔相成是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)成功的基本保證。這里主要從四個(gè)方面談?wù)剛�(gè)人觀(guān)點(diǎn)。
一、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略的選擇和策劃
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略，是指在企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境系統調研和市場(chǎng)預測基礎上，確定產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標，對企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)諸要素進(jìn)行最佳組合，并制定出實(shí)現產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)目標的政策和策略。它涉及到企業(yè)發(fā)展中帶有全局性、長(cháng)遠性和根本性的問(wèn)題。這里側重談兩點(diǎn)：
一是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的戰略目標和戰略方案的選擇和策劃。戰略目標是企業(yè)在戰略思想的統一指導下，在戰略時(shí)期內企業(yè)全部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)所要達到的總體要求。它規定著(zhù)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的總任務(wù)并決定企業(yè)發(fā)展的行動(dòng)方向。依據不同的戰略問(wèn)題，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略就有不同的戰略目標。其共性目標有市場(chǎng)開(kāi)拓目標、市場(chǎng)創(chuàng )新目標、銷(xiāo)售增長(cháng)率目標、市場(chǎng)占有率目標和實(shí)現利潤目標等。戰略方案是為實(shí)現市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標的行動(dòng)方案，其制定是一項重要而復雜的工作，涉及企業(yè)各部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節，并受企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境系統和國家產(chǎn)業(yè)政策、上下游產(chǎn)業(yè)鏈市場(chǎng)供需變化以及內部條件各種聯(lián)系、相互作用因素的影響。
二是市場(chǎng)影響戰略類(lèi)型的選擇和策劃。以主動(dòng)的適應環(huán)境和能動(dòng)地改變外部環(huán)境為依據，把市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰略劃分為市場(chǎng)開(kāi)拓戰略（也稱(chēng)市場(chǎng)拉動(dòng)戰略）和市場(chǎng)創(chuàng )新戰略（也稱(chēng)科技推動(dòng)戰略）兩類(lèi)。前者是適應市場(chǎng)需求的一種戰略，后者是創(chuàng )造市場(chǎng)需求的一種戰略。市場(chǎng)開(kāi)拓戰略是指企業(yè)為適應市場(chǎng)需求的變化，在一定時(shí)期內采取的、市場(chǎng)開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)總體設計。市場(chǎng)開(kāi)拓戰略又可分為市場(chǎng)滲透、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)三種類(lèi)型。市場(chǎng)滲透戰略是企業(yè)以現有產(chǎn)品固守現有市場(chǎng)，通過(guò)廣告宣傳和多種促銷(xiāo)手段提高市場(chǎng)占有率；市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰略是企業(yè)以現有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)，包括開(kāi)發(fā)國內新市場(chǎng)和國際市場(chǎng)以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的新用途；產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰略是企業(yè)向現有市場(chǎng)提供新產(chǎn)品，增加新品種，提高市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)創(chuàng )新戰略是企業(yè)以開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品和新服務(wù)，開(kāi)辟新市場(chǎng)，擴企業(yè)市場(chǎng)占有率的一種戰略。在很多企業(yè)生成同類(lèi)產(chǎn)品，市場(chǎng)供應遠于市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競爭異常激烈是，企業(yè)可采取這種戰略。推行市場(chǎng)創(chuàng )新戰略的基本條件是，企業(yè)具有技術(shù)創(chuàng )新和產(chǎn)拼新的能力，引發(fā)相關(guān)潛在需求和推銷(xiāo)新產(chǎn)品的能力，以及新產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略的能力。實(shí)行市場(chǎng)創(chuàng )新戰略主要是挖掘消費者的潛在需求，用新產(chǎn)品去創(chuàng )造新市場(chǎng)，使消費者某種不明確的需求變成具體的購買(mǎi)欲望，企業(yè)從中挖掘出潛在的市場(chǎng)，并且提高產(chǎn)品質(zhì)量、創(chuàng )立品牌和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，擴市場(chǎng)占有率。
二、目標市場(chǎng)的選擇和策劃
從銷(xiāo)售觀(guān)點(diǎn)看，市場(chǎng)是用戶(hù)的組合，也是各種需要的組合。一個(gè)企業(yè)不可能滿(mǎn)足所有用戶(hù)各式各樣的需求，總是在一定的市場(chǎng)范圍內，滿(mǎn)足一部分用戶(hù)的需求。這就需要在市場(chǎng)細分的基礎上選擇目標市場(chǎng)及其策略。
策劃選擇目標市場(chǎng)，除了具備上述四條要求以外，還要近期和遠期兼顧。從當前考慮，目標市場(chǎng)的策劃選擇，要具有實(shí)現近期銷(xiāo)售目標的條件和把握。如無(wú)把握，要先行試探，然后確定重點(diǎn)目標市場(chǎng)。這樣，寧可目標市場(chǎng)選擇的少一些，集中力量開(kāi)辟重點(diǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)市場(chǎng)。從遠期考慮，目標市場(chǎng)的策劃選擇，是為企業(yè)長(cháng)遠布局和今后發(fā)展著(zhù)想，包括開(kāi)辟新市場(chǎng)和培育發(fā)展未來(lái)用戶(hù)等舉措。
策劃選擇目標市場(chǎng)，還要國內市場(chǎng)和國際市場(chǎng)、本地市場(chǎng)和外地市場(chǎng)統籌兼顧。相對來(lái)說(shuō)，企業(yè)應以國內市場(chǎng)為基礎，適時(shí)打入并占領(lǐng)市場(chǎng)。如果只闖國際市場(chǎng)，缺少?lài)鴥仁袌?chǎng)的根基，一旦國際風(fēng)云突然變化，難以排除風(fēng)險，就無(wú)法回旋運轉了。一般說(shuō)來(lái)本地市場(chǎng)容易占領(lǐng)，而且當外地市場(chǎng)打開(kāi)之后，又可以刺激本地市場(chǎng)�？偟恼f(shuō)來(lái)，都有一個(gè)立足本地（國）積極向外發(fā)展問(wèn)題，要根據企業(yè)發(fā)展戰略目標和經(jīng)營(yíng)狀況，策劃和選擇一個(gè)恰當的比例。
三、銷(xiāo)售渠道的選擇和策劃
企業(yè)要在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上取得成功，就要在把握市場(chǎng)環(huán)境變化的基礎上，正確選擇產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道。
第一、策劃和選擇銷(xiāo)售渠道的策略。所謂銷(xiāo)售渠道的選擇是指生產(chǎn)廠(chǎng)家對所需中間商的數目和種類(lèi)的決策�？晒┻x擇的策略主要有三種。
1、普遍性策略。這是指生產(chǎn)廠(chǎng)家廣泛利用中間商經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品。此種策略能使該品牌廣泛顯露，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。但由于中間商同時(shí)經(jīng)銷(xiāo)眾多廠(chǎng)家的產(chǎn)品，生產(chǎn)廠(chǎng)家難以控制渠道，一般要家擔負廣告促銷(xiāo)費用。
2、專(zhuān)營(yíng)性策略。這是指生產(chǎn)廠(chǎng)家選擇有限數量的中間商分銷(xiāo)產(chǎn)品，包括家經(jīng)銷(xiāo)。此種策略通常用于銷(xiāo)售高檔特殊商品或技術(shù)服務(wù)性強的商品。廠(chǎng)家在銷(xiāo)售、儲運、促銷(xiāo)和服務(wù)等方面能提供優(yōu)良的經(jīng)銷(xiāo)條件，使中間商有力可圖；經(jīng)銷(xiāo)商也能全力為廠(chǎng)家推銷(xiāo)商品，促進(jìn)銷(xiāo)售，順利實(shí)現廠(chǎng)家的營(yíng)銷(xiāo)目標。但此策略由于具有排他性，產(chǎn)銷(xiāo)雙方依賴(lài)性太強，一旦中間商經(jīng)營(yíng)失誤，廠(chǎng)家的損失較，甚至使廠(chǎng)家失去某一目標市場(chǎng)。
3、選擇性策略。這是指生產(chǎn)廠(chǎng)家從愿意和作的眾多中間商中選擇條件好的批發(fā)商和零售商經(jīng)銷(xiāo)產(chǎn)品。它介于普遍性策略與專(zhuān)營(yíng)性策略之間，適用于各種產(chǎn)品，但相對高檔選購品或精選特殊品更為適宜。采用此種策略，廠(chǎng)家能取得比普通性策略更好的效益，其風(fēng)險則小于專(zhuān)營(yíng)性策略。
第二，策劃和選擇銷(xiāo)售渠道要考慮的因素。
1、從目標市場(chǎng)考慮。目標市場(chǎng)作為企業(yè)的重點(diǎn)市場(chǎng)，它包含潛在用戶(hù)數量、市場(chǎng)地區分布和市場(chǎng)容量等因素。潛在用戶(hù)多，企業(yè)可以考慮通過(guò)中間商經(jīng)銷(xiāo)。市場(chǎng)地區分布較集中，企業(yè)可以在密集區設點(diǎn)經(jīng)銷(xiāo)。市場(chǎng)容量，企業(yè)可以采用訂貨會(huì )形式經(jīng)銷(xiāo)。
2、從產(chǎn)品特點(diǎn)考慮。對于生產(chǎn)資料產(chǎn)品，可通過(guò)物資系統銷(xiāo)售渠道或采取產(chǎn)銷(xiāo)雙方訂貨合同自銷(xiāo)。對于生活資料產(chǎn)品，除少量自銷(xiāo)外要通過(guò)中間商固定銷(xiāo)售渠道。對于易爛、樣式易過(guò)時(shí)等同轉速快的產(chǎn)品，其中間環(huán)節越少越好。對于高新技術(shù)產(chǎn)品，一般要有專(zhuān)門(mén)的推銷(xiāo)人員直接向客戶(hù)詳盡介紹產(chǎn)品性能。
3、從企業(yè)自身條件考慮。依據規模，中企業(yè)可以逐步擴銷(xiāo)售隊伍，開(kāi)辟自己的銷(xiāo)售渠道為主；中小企業(yè)一般應依靠中間商為主，不宜以自銷(xiāo)渠道為主。依據企業(yè)聲譽(yù)、銷(xiāo)售人員素質(zhì)和企業(yè)管理能力，其聲譽(yù)高、銷(xiāo)售力量強、管理水平高和經(jīng)營(yíng)豐富的企業(yè)，可選自銷(xiāo)渠道為主。否則，以通過(guò)中間商、代理商經(jīng)銷(xiāo)為主。
第三，策劃和選擇最佳的銷(xiāo)售渠道。最佳銷(xiāo)售渠道是指銷(xiāo)售費用少、銷(xiāo)售效率高、產(chǎn)品銷(xiāo)售快、經(jīng)濟效益好的渠道。其策劃選擇要解決的主要問(wèn)題如下：
1、銷(xiāo)售渠道優(yōu)化。就是在各種銷(xiāo)售渠道中，選擇一條最佳渠道。渠道優(yōu)還要求根據具體情況，比較分析，選擇一條或幾條有利的銷(xiāo)售渠道。
2、確定銷(xiāo)售范圍。就是在某一特定市場(chǎng)范圍內，確定中間商的數量，是選擇量的中間商經(jīng)銷(xiāo)，還是幾家或家經(jīng)銷(xiāo)，這是銷(xiāo)售對象確定多范圍的問(wèn)題。
3、確定銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)。就是銷(xiāo)售范圍確定后，再確定每一個(gè)對象范圍內的經(jīng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)，也就是解決各個(gè)范圍內的批發(fā)商、零售商或代理商的挑選問(wèn)題。他們的地理位置、財務(wù)狀況、商店信譽(yù)、營(yíng)業(yè)能力、服務(wù)質(zhì)量和管理水平的相互比較，是具體挑選的依據。
四、品牌和商標策略的選擇和策劃
產(chǎn)品品牌作為產(chǎn)品的名稱(chēng)和標志，除了將某一產(chǎn)品與其它產(chǎn)品相區別，還在于他是產(chǎn)品質(zhì)量的象征。不同品牌代表不同企業(yè)的工藝特點(diǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量水平。名牌產(chǎn)品是著(zhù)名品牌，代表產(chǎn)品有著(zhù)級高的含“金”量，成為消費者優(yōu)先購買(mǎi)的目標。優(yōu)質(zhì)名牌是良好品牌形象和企業(yè)形象的標志和外顯，能增強企業(yè)競爭力，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)的發(fā)展。品牌與商標同是產(chǎn)品的標記，可以一致，也可以不同。但商標必須注冊，品牌經(jīng)過(guò)注冊就成為商標，受法律保護�？茖W(xué)的品牌及商標策劃選擇策略，有利于降低產(chǎn)品成本，鞏固和提高企業(yè)聲譽(yù)，吸引消費者對產(chǎn)品產(chǎn)生偏愛(ài)，可以促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。有以下幾種品牌商標策略供企業(yè)選擇決斷。
1、統一品牌及商標策略。就是企業(yè)所有產(chǎn)品使用同一種品牌和商標。日本的索尼、日立、三洋、東芝等著(zhù)名公司，所生產(chǎn)的系列產(chǎn)品都使用同一個(gè)品牌和商標，并且和企業(yè)名稱(chēng)三者一致。極地擴了品牌的良好形象，提高了企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。采用這種策略的優(yōu)點(diǎn)是，可以借助于已經(jīng)成功的品牌和商標推出新產(chǎn)品，使新產(chǎn)品順利進(jìn)入市場(chǎng)，節省品牌和商標設計費用及廣告促銷(xiāo)費用等。但采用這一策略，必須對系列產(chǎn)品實(shí)行嚴格的質(zhì)量管理制度。
2、不同品牌和商標策略。就是企業(yè)的產(chǎn)品分別使用不同的品牌和商標。這一策略適用于不同品質(zhì)的產(chǎn)品，能?chē)栏駞^分產(chǎn)品品質(zhì)的高、中、低檔次，便于滿(mǎn)足不同消費者的需要。出現質(zhì)量問(wèn)題不影響其他品牌的信譽(yù)和形象。
3、更換品牌和商標策略。就是產(chǎn)品品牌及商標影響和制約企業(yè)發(fā)展時(shí)舍棄原品牌和商標，采用全新設計的品牌和商標，以便顯示企業(yè)的特色，塑造企業(yè)新形象。譬如國際著(zhù)名的美孚石油公司（即現今的�？松凸荆�，曾用6年時(shí)間耗資3000萬(wàn)美元將自己的品牌和商標由埃索改為�？松�。采用這種策略投入較，要周密策劃并進(jìn)行多種策劃方案的比較和論證之后再慎重決策。
4、改進(jìn)品牌及商標策略。就是在原有品牌和商標的基礎上進(jìn)行某些局部改變，改進(jìn)后的品牌和商標同企業(yè)原有的品牌和商標的造型相接近。采用這種策略，要從新舊品牌和商標及商標造型并軌使用，逐漸過(guò)渡到使用改進(jìn)的新品牌和商標，風(fēng)險較小，但也難以徹底創(chuàng )新。
企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)4
一、公司簡(jiǎn)介
xxx茶行有限責任公司于XX年正式成立，其前身為成立于民國年間的“xx三合茶社”。
下屬有三個(gè)分公司，xx分公司、渡崗雙崗茶場(chǎng)和景谷恒豐源茶行。
公司設有初制茶車(chē)間、精致茶車(chē)間，普洱茶車(chē)間，“裝車(chē)間、手工名茶車(chē)間等。
公司現有管理人員20多名，職工200多名，已經(jīng)建立了完善的競爭激勵機制和嚴格的獎懲機制的管理體制。
始終堅持人無(wú)我有，人有我精的經(jīng)營(yíng)理念。
xxx茶行有限責任公司注冊商標為“易昌號”。
“易昌號”普洱茶吸取了前人的傳統普洱茶的制茶經(jīng)驗，完全以生長(cháng)于“六古茶山”原始森林中的古茶樹(shù)的肥、粗壯芽葉為原料加工而成。
“易昌號”共有普洱茶和綠茶系列50多個(gè)品種。
目前，易昌號茶葉已經(jīng)銷(xiāo)往香港以及東南亞、韓國和日本、臺灣、深圳、廣東等地。
二、策劃目的
xxx茶行責任有限公司“易昌號”牌系列茶以“人無(wú)我有，人有我精”的經(jīng)營(yíng)理念，滿(mǎn)足消費者的需求。
在市場(chǎng)經(jīng)濟的觀(guān)念指導下，昌泰茶行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)根據“普洱茶”茶的定位和消費群眾狀況，運用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合，采取各種策略和手段，去占據目標市場(chǎng)，讓廣消費者及早品嘗到“普洱茶”的風(fēng)采，力爭在市場(chǎng)的目標消費群中知名度提高到100%，美譽(yù)度和信任度達到90%，年銷(xiāo)售量翻一番。
三、普洱茶歷史
普洱茶位于西雙版納地區的古“六茶山”，三國前就有茶樹(shù)種植，三國之后，茶就作為商品外對貿易，晉時(shí)逐漸發(fā)展，唐、宋已形成茶葉商品基地，明洪武年間被劃作一個(gè)單的行政區域。
清朝中葉，古“六茶山”鼎盛，產(chǎn)品遠銷(xiāo)四川、、南洋各地，普洱茶從此聞名中外，普洱茶外銷(xiāo)之路，就是歷史上的茶馬古道。
歷史的普洱茶外銷(xiāo)路線(xiàn)主要有以下幾條：一條是從普洱出發(fā)至昆明、昭通、再到四川的瀘州、敘府、成都、重慶至京城。
二條是普洱經(jīng)下關(guān)到麗江與西康互市。
三條是由勐海至邊境口岸打洛，再分二路：一路至緬甸、泰國;二路是經(jīng)緬甸到印度、。
四條是由勐臘的xx茶山開(kāi)始，至老撾豐沙里，到河內再往南洋。
在江北古六茶山境內有7條： xx至江城道、xx至寧洱道、xx至思茅道，此道是主要道，xx至倚邦、莽枝、革登也走此道，xx至車(chē)里再到勐海道，xx至老撾磨丁道，xx至老撾郜道。
於道光二十五年(公元1845年)從昆明經(jīng)思茅至倚邦通過(guò)磨者河上的承天橋再到慢撒、xx那條由石板鑲成的古茶馬道，約寬2米，長(cháng)達數百公里。
昔日茶山有許多茶號和茶莊專(zhuān)門(mén)從事茶葉的收購、加工和外運銷(xiāo)售，呈現一派繁榮景象。
四、市場(chǎng)存在的問(wèn)題
1)茶園生產(chǎn)力低：一是無(wú)性良種少;二是高山優(yōu)質(zhì)茶產(chǎn)區茶園少;三是現有茶園因肥培水平低，分散、老化、拋荒等現象嚴重。
2)茶廠(chǎng)生產(chǎn)力低：因茶廠(chǎng)規模小、設備差，自動(dòng)化、信息化程度低，競爭實(shí)力弱。
奇怪的是，茶廠(chǎng)規模仍有縮小之勢。
3)市場(chǎng)建設不足：由于產(chǎn)蘋(píng)有市場(chǎng)信息指導，沒(méi)有暢通無(wú)阻的渠道銷(xiāo)售，盲目種植、盲目生產(chǎn)，銷(xiāo)售困難。
即便有，也是有一時(shí)，無(wú)一時(shí);短期有，長(cháng)期無(wú)。
出口上，全國沒(méi)有一個(gè)拍賣(mài)市場(chǎng)，生產(chǎn)無(wú)法與國際市場(chǎng)相聯(lián)系。
4)產(chǎn)品競爭乏力：品牌多，名牌少，沒(méi)有象“立頓”這樣的世界級品牌;產(chǎn)品質(zhì)量差，原料差，感觀(guān)品質(zhì)差;以次充好，以假充真，衛生指標不合格，農殘超標。
5)管理水平不高：由于體制等多方面的原因，整個(gè)行業(yè)對管理科學(xué)重視不夠，管理人員基本上沒(méi)有受過(guò)管理專(zhuān)業(yè)培訓，現有企業(yè)潛力發(fā)揮不出來(lái)。
6)行業(yè)管理無(wú)序：當前茶業(yè)好似純粹自由市場(chǎng)經(jīng)濟，放任自流。
7)人才嚴重短缺：由于茶葉全行業(yè)虧損，專(zhuān)業(yè)人員紛紛改行下崗。
在崗的或者在政府機關(guān)，或者在效益較好的企業(yè)，或者自立門(mén)戶(hù)經(jīng)商賣(mài)茶，而種植業(yè)、企業(yè)市場(chǎng)一線(xiàn)人才嚴重短缺。
8)市場(chǎng)開(kāi)拓不力：東方人把茶當藝術(shù)，而西方人只將茶當商品。
中國茶文化豐富，而對茶行銷(xiāo)不力。
9)科技投入不足：茶為何斗不過(guò)咖啡?且看咖啡周邊設備的研究增加，而茶之永遠壺壺杯杯而已。
“七題幾五”、“八五”國家自然科學(xué)基金對茶葉機械、茶葉加工的研究課題是零。
湖南省茶葉研究所70多年的歷史，70多名科技人員，科研經(jīng)費最少的一年僅幾萬(wàn)元。
五、產(chǎn)品市場(chǎng)機會(huì )點(diǎn)
隨著(zhù)社會(huì )的不斷進(jìn)步，人民生活水平的不斷提高，人們的消費觀(guān)也在不斷的轉變，而xxx茶行公司推出的“普洱茶”系列高品質(zhì)茶品，從產(chǎn)品定位方面主要針對品茶愛(ài)好者、機關(guān)企事業(yè)單位人員、知識份子等有一定消費水平的廣群體。
從“普洱茶”的消費層來(lái)說(shuō)，其消費場(chǎng)所主要是以高檔茶樓、茶鋪、各商場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、酒店、中高檔娛樂(lè )場(chǎng)所，以及機關(guān)、中型企業(yè)單位人員、會(huì )議為主的集團性消費。
六、銷(xiāo)售目標
在全國各地中城市都設立分銷(xiāo)點(diǎn)，部分產(chǎn)品會(huì )出銷(xiāo)國外，在全國乃到全球形成廣泛的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò )。
預計銷(xiāo)售額為：1000萬(wàn)RMB。
七、銷(xiāo)售方案
1、營(yíng)銷(xiāo)思路：
首先對業(yè)務(wù)員進(jìn)行茶葉及營(yíng)銷(xiāo)知識方面的培訓。
在營(yíng)銷(xiāo)計劃中，將營(yíng)銷(xiāo)思路分為2個(gè)部分，一方面以中高檔產(chǎn)品為主打方向，強化“普洱茶”這一品牌意識，通過(guò)品牌戰略吸引消費者，另一方面針對眾檔次以(低檔茶為主)非品牌戰略面向廣普通消費者，通過(guò)部分批發(fā)渠道或直接進(jìn)入低檔茶鋪、茶館。
2、實(shí)施手段
根據“普洱茶”的產(chǎn)品定位和消費群體(場(chǎng)所)，將業(yè)務(wù)員分成若干個(gè)業(yè)務(wù)小組，從各個(gè)領(lǐng)域去開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
按消費行業(yè)及場(chǎng)所分類(lèi)或按區域劃分組建以下業(yè)務(wù)組：
1、中高檔茶樓業(yè)務(wù)組
2、中型商場(chǎng)超市業(yè)務(wù)組
3、企事業(yè)單位、會(huì )議(集團消費)業(yè)務(wù)組人
4、賓館、酒店、高檔娛樂(lè )場(chǎng)所業(yè)務(wù)組
5、有實(shí)力的干雜店、批發(fā)零售商業(yè)務(wù)組
6、省市茶葉公司及批發(fā)商、眾茶鋪組
以上六業(yè)務(wù)組力爭在三個(gè)月時(shí)間內全面拓展業(yè)務(wù)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，同時(shí)配合以各種促銷(xiāo)手段和廣告宣傳。
八、推廣策劃方案
一)宣傳普洱茶文化：普洱茶從最古老的傳統手工制作工藝，到現代先進(jìn)的科學(xué)制茶工藝;從古代“八色貢茶”、“金瓜茶”、“金瓜貢茶”到現的“南糯白毫”、“女兒茶”經(jīng)過(guò)了漫長(cháng)的歷史歲月。
是普洱茶的古今杰出代表。
二)注重品牌包裝：
茶葉包裝上無(wú)論是文字廣告還是圖畫(huà)廣告，都應言簡(jiǎn)意賅，重點(diǎn)突出，文字圖畫(huà)不宜過(guò)多。
文字的多少和圖畫(huà)的排列應是包裝物外表面的面積小和形狀特征而定，同時(shí)還要十分注意文字與圖畫(huà)的協(xié)調性。
一般說(shuō)來(lái)，茶葉商品包裝上的文字廣告內容有這幾個(gè)主要方面：
(1)茶葉商標與名稱(chēng);
(2)茶葉產(chǎn)地：
(3)簡(jiǎn)要介紹該茶的品質(zhì)特征：
(4)茶葉的凈重。
有的包裝表面還附有簡(jiǎn)明扼要的茶葉保健作用說(shuō)明。
三)加強品牌推廣：茶葉推廣在具體實(shí)施過(guò)程中，要講究實(shí)效。
九、市場(chǎng)推廣活動(dòng)
1)召開(kāi)型新聞發(fā)布會(huì )
A、邀請對象： 國家級茶葉專(zhuān)家
產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)商
新聞媒體
B、活動(dòng)形式： 新聞發(fā)布會(huì )向社會(huì )公開(kāi)推出“普洱茶”品牌形象。
C、預計活動(dòng)時(shí)間：20xx年4月中旬
D、費用預計： 5萬(wàn)元
2)舉辦“普洱茶”產(chǎn)品推介會(huì )
A、邀請對象：國家級茶葉專(zhuān)家
產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)商
中型商場(chǎng)負責人
B、活動(dòng)形式：品茶會(huì )形式，介紹“普洱茶”的主要特點(diǎn)與中國十名茶的相比美的特點(diǎn)。
C、預計活動(dòng)時(shí)間：20xx年5月中旬
D、費用預計：5萬(wàn)元
廣告是費用較高的促銷(xiāo)手段，促銷(xiāo)結果如何，能否增加茶葉銷(xiāo)量，取決于廣告效果，廣告效果包括經(jīng)濟效果(廣告對茶葉銷(xiāo)量和企業(yè)利潤的影響程度)、社會(huì )效果(社會(huì )公眾對茶葉企業(yè)和茶葉的認識程度及廣告對人們生活方式、消費習慣的影響程度)、心理效果(顧客對廣告產(chǎn)生的心理作用)，最終以經(jīng)濟效果表現出來(lái)，經(jīng)濟效果可以通過(guò)下面公式測定：
廣告效益：銷(xiāo)售增加額/廣告費用增加額*100%或廣告效益：(本期銷(xiāo)售額-基期銷(xiāo)售額)/本期廣告費用。
當然，促銷(xiāo)效果還要受其促銷(xiāo)組合因素的綜合影響，得出測定結果時(shí)也應考慮其它因素，通過(guò)綜合分析，可以為企業(yè)科學(xué)制訂廣告策略，調整廣告思路提供依據。
茶葉企業(yè)在進(jìn)行茶葉廣告宣傳時(shí)，也應強化與工商、技監、質(zhì)檢、新聞等單位的溝通與接觸，共同防假打假，出現意外問(wèn)題及時(shí)處理，防止負面影響，強化橫向聯(lián)系，走強強聯(lián)合，優(yōu)勢互補的路子，不搞窩里斗，競爭，共創(chuàng )良好的茶葉市場(chǎng)競爭氛圍。
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