房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同(合集15篇)

　　隨著(zhù)人們法律意識的加強，越來(lái)越多事情需要用到合同，簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。那么大家知道合同的格式嗎？下面是小編為大家收集的房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同1

　　出賣(mài)人(甲方)：

　　身份證號碼：

　　買(mǎi)受人(乙方)：

　　身份證號碼：

　　甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

　　一、甲方愿將其擁有完全產(chǎn)權的位于__市__區惠中嘉園的房屋(房屋所有權證編號：___________，建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。

　　二、本合同簽定前，該房屋如有應繳納的一切稅費，概由甲方負擔。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等其他稅費由乙方負擔。

　　三、簽定合同同時(shí)乙方愿交三萬(wàn)元作為定金交給甲方。乙方通過(guò)向銀行申請抵押貸款方式支付甲方購房款，購房款由乙方分三期付給甲方。第一期，在貸款銀行向乙方發(fā)出貸款承諾書(shū)時(shí)，乙方將30%首付房款存入銀行，并由銀行凍結，第二期在貸款銀行向乙方發(fā)放貸款之日由銀行將乙方所貸款項及30%首付款直接劃到甲方的賬戶(hù)中;第三期，在甲方交房時(shí)，由乙方一次性將余款付給甲方。

　　四、甲方同意乙方以向銀行申請貸款的.方式支付房款，并作出如下承諾：

　　1、向乙方申請貸款的銀行或銀行認可的機構提供與貸款相關(guān)的資料，簽署相關(guān)文件;

　　2、在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，應按照要求將房屋產(chǎn)權資料交付銀行或貸款銀行認可的機構持有。

　　五、如果乙方的貸款申請未獲貸款銀行批準，則雙方同意以下兩種方式解決該房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜：

　　1、繼續履行協(xié)議，乙方一次性將購房款支付給甲方，(期限為一個(gè)月)。甲方收到房款五天內與乙方去辦過(guò)戶(hù)手續。

　　2、解除協(xié)議，甲方收取乙方的定金不與退還，甲方有權再次出賣(mài)本房。

　　六、違約責任

　　1、甲方如不履行本合同規定的，每逾期1天按房?jì)r(jià)總額千分之一作為違約金陪償陪給乙方。逾期超過(guò)一個(gè)月時(shí)，乙方有權解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jì)r(jià)款(包括定金全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣五萬(wàn)元。

　　2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。每逾期1天按房?jì)r(jià)總額千分之一作為違約金賠償給甲方。逾期超過(guò)一個(gè)月時(shí)，甲方有權解除合同。解約時(shí)，乙方應賠償甲方經(jīng)濟損失人民幣五萬(wàn)元。

　　3、如果甲方出售的房屋存在他項權利設定或其他產(chǎn)權糾紛以致影響到乙方權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

　　七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_____2___種方式解決。

　　1、提交______________________________________仲裁委員會(huì )仲裁。

　　2、依法向人民法院起訴。

　　八、其他約定

　　九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　十、本合同一式4份，甲乙方各執一份。

　　甲方：

　　___年___月___日

　　乙方：

　　___年___月___日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同2

　　甲方：

　　乙方：

　　甲乙雙方經(jīng)協(xié)商達成共識，具體條款如下：

　　1、甲方自愿把(馮家窯)湖韻新村安置房74.33平方米，轉讓賣(mài)給李術(shù)彪，年限為此房的使用終身權，價(jià)格為國家統一價(jià)格。

　　2、乙方須給甲方好處費貳萬(wàn)柒仟元整。暫付貳萬(wàn)元整。待轉戶(hù)以后乙方一次付清給甲方。轉戶(hù)當中，甲方無(wú)條件給乙方補辦一切手續，過(guò)戶(hù)費用由乙方自行承擔。

　　3、過(guò)戶(hù)費和生活補貼費由甲方收取。

　　4、房屋使用權永屬李術(shù)彪，房屋的以后待遇補償和費用永遠由李術(shù)彪承擔收取。

　　5、如乙方有變動(dòng)房屋出手時(shí)，甲方無(wú)條件給予出手續。

　　6、雙方已達成以上協(xié)議，如一方在過(guò)戶(hù)之前違約，需賠償對方經(jīng)濟損失和精神損失費用叁萬(wàn)元整。

　　7、此協(xié)議一式二份，簽字之日起生效。

　　注：甲乙雙方身份證復印件。

　　甲方：

　　乙方：

　　見(jiàn)證人：

　　見(jiàn)證人：

　　20xx年1月12日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同3

　　賣(mài)方(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方): 身份證號碼： 共有人： 身份證號碼：

　　買(mǎi)方(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方): 身份證號碼：

　　中介方(簡(jiǎn)稱(chēng)丙方): 身份證號碼：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規的規定，為確保房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益，明確雙方的權利義務(wù)關(guān)系，甲乙丙三方經(jīng)充分友好協(xié)商，本著(zhù)平等互利的原則，現就房產(chǎn)轉讓買(mǎi)賣(mài)事項達成以下合同條款，訂立本合同書(shū),以資共同遵守：

　　一、甲方自愿將其位于南充市嘉陵區濱江大道南段“濱江印象”(奧斯小鎮) 棟 單元 樓 號 室 廳 廚 衛(6+1戶(hù)型)的住房一套出售給乙方所有。并將上述房產(chǎn)相關(guān)的土地所有權、使用權同時(shí)賣(mài)給乙方所有。房屋結構 ，樓層 ，建筑面積 平方米，土地使用面積 平方米。上述房屋具有合法手續：《 》編號為 ，購房發(fā)票號碼分別是： 共計 張。

　　二、甲方保證上述房產(chǎn)在出售前完全擁有獨立的支配權、使用權、處分權、與他人無(wú)任何利益沖突糾紛，無(wú)任何股權分配關(guān)系，屬甲方獨自所有。甲方保證該房產(chǎn)的合法性，權屬清楚。如果甲方出售的房屋存在他項權利設定或其他產(chǎn)權糾紛以致影響到乙方權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。甲方在出售房屋之前必須把房屋內的一切債權債務(wù)付清，處理好一切糾紛后出售給乙方。若有隱瞞，純屬欺詐，應負法律責任。

　　三、甲乙雙方議定該房地產(chǎn)及其附屬建筑物的成交總價(jià)(含裝修及水、電、氣、閉路通)為： 元人民幣整(大寫(xiě)： 元)。(房屋成交價(jià)含該房屋的搭樓層、土地使用權、及室內 )

　　四、稅費約定：

　　1、在本合同簽定之前，該房屋應繳納的一切稅費、欠款及債務(wù)，一律由甲方負責。

　　2、本次房地產(chǎn)轉讓過(guò)程中發(fā)生的所有稅、費由乙方全部承擔。

　　3、甲方辦理該房產(chǎn)最初的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》等的稅、費一概由甲方承擔繳納。

　　五、房?jì)r(jià)款支付及房屋交付使用：

　　1、甲乙雙方在簽訂合同時(shí)，乙方向甲方支付定金 元人民幣整(大寫(xiě)： 元)。余下房款分兩次向甲方付清： 年 月 日前甲方及共有人親自到場(chǎng)公證給乙方后乙方向甲方付款 元人民幣整(大寫(xiě)： 元)，同時(shí)甲方須將有關(guān)該房產(chǎn)的原始證件、購房合同、票據、鑰匙等交給乙方進(jìn)住使用，從此該房產(chǎn)的一切權利(所有權、使用權、收益權、處分權等權利)歸乙方所有，甲方不得主張任何權利; 年 月 日前甲方辦理并拿到上述房產(chǎn)的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》后必須及時(shí)將《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》交到乙方手中由乙方保管并同乙方到公證處再次進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)公證后，乙方當場(chǎng)付清余下房款 元人民幣整(大寫(xiě)： 元)。每次付款，乙方以甲方開(kāi)出的收款收據為證，定金將在最后一次付款時(shí)沖抵。

　　2、在交接房屋之前，甲方負責管理好該處房屋及設施，遷出該房屋的全部戶(hù)口。若乙方在接管該房屋時(shí)，發(fā)現與合同不符的地方，由甲方負責解決。給乙方造成損失的，甲方負責向乙方賠償。

　　3、甲方于 年 月 日前將房屋移交給乙方，同時(shí)甲乙丙三方共同辦理房屋移交手續，交房時(shí)，甲方應繳清全部水、電、氣、閉路、電話(huà)、光纖、寬帶、物管等相關(guān)費、稅。

　　六、中介服務(wù)及收費

　　1、甲方須將該房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》等相關(guān)真實(shí)合法有效的原始文件交由本公司保管，以保證該合同順利進(jìn)行。

　　2、丙方應無(wú)條件協(xié)助甲乙雙方辦理產(chǎn)權移交手續，房屋款交付及房屋交接手續。

　　3、丙方在本次房地產(chǎn)轉讓服務(wù)中共收傭金陸仟元人民幣整(小寫(xiě)：6000.00元)由乙方支付。

　　七、違約條款：

　　1、自本合同簽字生效后，如甲方有下列任何一種行為，視為甲方違約。甲方應承擔辦理產(chǎn)權交易過(guò)戶(hù)手續所發(fā)生的一切費用及傭金，并雙倍返還定金給乙方共 元人民幣整(大寫(xiě)： 元)，且甲方應向乙方退還乙方已交的房?jì)r(jià)款并向乙方支付房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款80%的違約金，以及賠償乙方因此造成的全部損失(包括乙方起訴之日該房產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值與合同價(jià)款之間的差額)。 a、因甲方原因不能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續給乙方 b、甲方拒絕提供辦理過(guò)戶(hù)的相關(guān)資料、證明或提供的資料不實(shí)，需到場(chǎng)時(shí)以各種理由推辭，拒不到場(chǎng)。C、甲方無(wú)故或無(wú)正當理由不出售此房 d、其他

　　2、自本合同簽字生效后，如乙方有下列任何一種行為，視為乙方違約。乙方應承擔辦理產(chǎn)權交易過(guò)戶(hù)手續所發(fā)生的一切費用及傭金，支付給甲方的定金不退。a、不按本合同規定日期及金額支付房款 b、乙方拒絕提供辦理過(guò)戶(hù)的相關(guān)資料、證明或提供的資料不實(shí)，需到場(chǎng)時(shí)以各種理由推辭，拒不到場(chǎng)。C、乙方無(wú)故或無(wú)正當理由提出不購買(mǎi)此房d、其他

　　3、乙方不按期向甲方支付購房款或者甲方不按期向乙方交房，每逾期一日，由違約方向對方支付相當于上述房?jì)r(jià)款千分之 的`逾期違約金。

　　4、丙方傭金按甲、乙、丙三方約定支付。如甲方悔約，由甲方支付丙方全部傭金;如乙方悔約，丙方預收乙方傭金不退，同時(shí)甲方應在所收的定金中返還百分之 給丙方作為勞務(wù)費。如雙方悔約，按總成交價(jià)的百分之 各自承擔一半。

　　5、本合同簽訂后，若甲方反悔要求解除本合同的，應退還乙方已交付的房?jì)r(jià)款并向乙方支付房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款80%的違約金，以及賠償乙方因此所造成的全部損失(包括乙方起訴之日該房產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值與合同價(jià)款之間的差額)。若乙方反悔，要求解除合約的，甲方不退任何款項給乙方。

　　八、雙方商定于 年 月 日前到公證處辦理第一次 公證， 年 月 日前到公證處辦理第二次公證，若任何哪一方不按時(shí)到場(chǎng)則按上述第七條違約條款處理。

　　九、本合同若因任何原因被確認無(wú)效的，甲方認為無(wú)效，不履行合同條款，乙方堅持履行本合同條款時(shí)，甲方應退還乙方已交的房?jì)r(jià)款并向乙方支付房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款80%的違約金，以及賠償乙方因此造成的全部損失(包括乙方起訴之日該房產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值與合同價(jià)款之間的差額)。若乙方認為無(wú)效不履行乙方義務(wù)時(shí)，則甲方不退任何款項給乙方。

　　十、甲乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭議的，雙方應當通過(guò)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權向當地人民法院提起訴訟。

　　十一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。其補充條款或補充協(xié)議為本契約不可分割的部分。

　　十二、本合同一式 份，甲、乙、丙叁方，各執壹份，各份具有同等法律效力。本合同自甲、乙、丙叁方簽字蓋章(手印)之日起就產(chǎn)生法律效力。

　　十三、補充條款：

　　甲方(簽字) 聯(lián)系電話(huà)：

　　乙方(簽字) 聯(lián)系電話(huà)：

　　丙方(簽字) 聯(lián)系電話(huà)：

　　簽訂日期： 年 月 日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同4

　　委托人：____________________

　　被委托人：____________________

　　委托人有位于____________________的房屋，委托____________________聯(lián)系予以出售，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下協(xié)議，雙方遵照執行。

　　一、委托人的房產(chǎn)位于____________________，房屋產(chǎn)權證號為_(kāi)___________________，土地使用權證號為_(kāi)___________________，面積為_(kāi)___________________平方米，房屋使用性質(zhì)為委托人承諾上述的內容真實(shí)有效。

　　二、被委托人為委托人尋找客戶(hù)，促成和委托人達成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并協(xié)助辦理相關(guān)手續。

　　三、委托人的保底價(jià)格為凈得____________________元，委托人不承擔過(guò)戶(hù)費、契稅等費用。

　　四、如被委托人介紹的買(mǎi)房人的.價(jià)格高于____________________元，則超過(guò)的部分歸被委托人所有。

　　五、在委托人的賣(mài)房款到委托人賬戶(hù)時(shí)后一天內，應立即支付被委托人的第四項款項。否則每遲延一天，按應付款項的千分之一支付違約金。

　　六、本合同一式兩份，雙方各執一份。

　　委托人(簽名)：____________________被委托人(簽名)：____________________

　　身份證號：____________________身份證號：____________________

　　____________________年____________________月____________________日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同5

　　委托人(出售方)：____________________(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　委托人(買(mǎi)受方)：____________________(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　受托人(中介方)：____________________(簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)

　　根據國家有關(guān)法律、法規和本市有關(guān)規定，甲、乙、丙三方自愿、平等和協(xié)商一致的基礎上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并完成其它服務(wù)事項達成一致，訂立本合同。

　　第一條標的基本情況及價(jià)款

　　所有權人：____________________

　　共有人：____________________

　　房屋坐落：____________________

　　丘號：____________________

　　產(chǎn)權證號：____________________

　　建筑面積：____________________

　　土地證號：____________________

　　房屋來(lái)源：____________________

　　房屋售價(jià)____________________拾____________________萬(wàn)____________________仟____________________佰____________________拾____________________元整(￥：____________________)

　　其它情況

　　第二條委托事項

　　1、甲方委托丙方出售以上房產(chǎn)，并代辦①產(chǎn)權轉移、③房款撥付、____________等相關(guān)事宜(①產(chǎn)權轉移②房屋交付③房款撥付)。

　　2、乙方委托丙方購買(mǎi)以上房產(chǎn)，并代辦①產(chǎn)權房、③房款支付、____________、__________、____________等相關(guān)事宜(①產(chǎn)權房②房屋交付③房款支付④貸款⑤抵押登記⑥土地使用證)。

　　第三條甲方的義務(wù)

　　1、保證出售的房屋權屬真實(shí)，并符合國家及______市房屋上市交易的政策法規及有關(guān)規定，且房屋財產(chǎn)的共有人對出售此房屋無(wú)異議。

　　2、協(xié)助乙方辦理該房地產(chǎn)的交易過(guò)戶(hù)手續，提供相應證件資料。

　　3、按房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約中約定的交付日期，騰空房屋，并完好保留所應交付給乙方的附屬設施及原裝修。

　　4、在房屋交付前，負責戶(hù)口遷出，結清水、電、氣、有線(xiàn)電視、電話(huà)、物管等費用。

　　5、按本合同約定，按期支付傭金和代辦費。

　　第四條乙方的義務(wù)

　　1、按照房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約中約定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。

　　2、根據本合同約定的委托、代辦事項，按時(shí)支付傭金和代辦費用。

　　3、根據委托事項，乙方應于辦理產(chǎn)權登記手續前將各類(lèi)資料備齊交予丙方，同時(shí)將由丙方代繳的①、② (①契稅②交易服務(wù)費③抵押管理費④他項權證費)等約計人民幣____________元交予丙方。丙方將與乙方按實(shí)結算，多退少補。

　　第五條丙方的義務(wù)

　　1、認真履行甲、乙方委托的事項，親自完成甲、乙方委托代辦的各項服務(wù)。

　　2、丙方派蔣信用經(jīng)紀人負責該房產(chǎn)的居間活動(dòng)，在委托期限內辦理所委托的事項。

　　3、根據專(zhuān)業(yè)知識及工作經(jīng)驗，丙方將所了解的標的情況如實(shí)告知委托人，及時(shí)將委托____________________事項辦理的進(jìn)展情況向委托人通報。

　　4、對委托人個(gè)人資料予以保密，未經(jīng)委托人同意，不得向他人泄露。

　　5、處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應當及時(shí)轉交委托人。

　　6、出示國家規定的收費標準及收取相關(guān)費用的依據。

　　第六條房款的支付與轉付

　　甲、乙方商議，按以下第(二)種方式支付房款：

　　(一)根據房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約中房款支付的時(shí)間及方式，雙方自行辦理房款的`支付。

　　(二)雙方若將房款的轉付交于丙方，則丙方將按下列方式進(jìn)行操作：

　　1、乙方在簽定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約之日，將定金人民幣____________元交給丙方保存。

　　2、乙方在簽定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約及本合同后二個(gè)工作日內將全部(首期款/全部房款)，共計人民幣____________元交給丙方保存。

　　3、甲乙雙方在完成②(①交易過(guò)戶(hù)簽字后②乙方領(lǐng)取產(chǎn)權證后)二日內，丙方按售房款100%，計人民幣____________元轉付給甲方。

　　4、待銀行放貸后或乙方補足購房款后，雙方完成房屋交接手續，且甲方結清房屋交付前的水、電、氣、有限電視、電話(huà)、物管等費后三日內，丙方將余款一次性轉付給甲方。

　　(三)三方約定：

　　第七條房屋交付

　　1、甲方應在乙方領(lǐng)取產(chǎn)權證后一天內或于_______年_____月______日前騰空房屋，并書(shū)面通知乙方、丙方辦理交付的具體時(shí)間。

　　2、若乙方在接到上述書(shū)面通知后，不按期對該房屋辦理驗收的，則該房屋的毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔。

　　3、甲、乙、丙三方共同參加房屋的交付手續。甲方按合同約定移交房屋及附屬設施并保留原裝潢，甲、乙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，丙方見(jiàn)證簽字。

　　第八條傭金、代辦費支付標準及方式

　　(一)丙方完成本合同約定的甲方委托和代辦事項，甲方按照下列第1、2種方式計算，向丙方支付傭金和代辦費：

　　1、按該房地產(chǎn)售房款0.5%，具體數額為人民幣￥____________元。

　　2、按委托代辦事項支付代辦費計人民幣￥____________元。

　　(二)丙方完成本合同約定的乙方委托事項，乙方按照下列第1、2種方式計算，向丙方支付傭金和代辦費：

　　1、按該房地產(chǎn)售房款1.5%，具體數額為人民幣￥____________元。

　　2、代辦產(chǎn)權證費￥_______元，代辦土地證費_____元，代辦抵押貸款和他項權證費_____元，共計人民幣________元。上述費用，甲、乙方應于____________前支付給丙方。

　　(三)丙方根據合同約定收取傭金和代辦費，未促成合同的可收取相關(guān)費用，但不得超過(guò)國家規定的收費標準。

　　第九條違約責任

　　(一)三方商定，丙方有下列情形之一的應承擔違約責任：

　　1、無(wú)正當理由不履行合同的;

　　2、與他人串通，損害甲、乙方利益的;

　　3、故意隱瞞，提高委托標的利差;

　　4、其它過(guò)失影響甲、乙方交易的。

　　(二)三方商定，甲、乙方有下列情形之一的應承擔違約責任：

　　1、無(wú)正當理由不履行合同的;

　　2、未能按照合同約定提供必要的文件和配合，造成丙方無(wú)法履行合同的;

　　3、相互或與他人串通，損害丙方利益的;

　　4、未能按合同約定支付傭金和代辦費的;

　　5、其他造成丙方無(wú)法完成委托事項的行為。

　　(三)三方商定，上述違約行為方，選擇下列第1條約定的金額作為違約金分別支付給各守約方。違約方給各守約方造成的其它經(jīng)濟損失，由守約方按照法律、法規的有關(guān)規定追償。

　　1、約定違約金為_(kāi)___________元，

　　2、按標的額的5%，計人民幣____________元。

　　第十條爭議解決方式

　　三方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭議，由三方協(xié)商解決，也可由工商行政管理部門(mén)調解;協(xié)商、調解不成的，按本合同約定的下列第1項進(jìn)行解決：

　　1、由______仲裁委員會(huì )仲裁

　　2、依法向人民法院提起訴訟

　　第十一條其他約定

　　本合同如有內容變更或未盡事項，經(jīng)三方協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議應當采取書(shū)面形式，與本合同具有同等法律效力。本合同與補充協(xié)議內空格部分填寫(xiě)文字與印刷文字具有同等效力。

　　第十二條合同生效

　　本合同自甲、乙雙方簽字，丙方蓋章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各執壹份。

　　甲方：____________________乙方：____________________丙方：____________________(簽章)

　　身份證號碼：____________________身份證號碼：____________________營(yíng)業(yè)執照注冊號：____________________

　　資質(zhì)證書(shū)編號：____________________

　　委托代理人：____________________委托代理人：____________________執業(yè)經(jīng)紀人：____________________

　　聯(lián)系電話(huà)：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________執業(yè)經(jīng)紀人資格證書(shū)號：____________________

　　住址：____________________住址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________

　　____________________年____________________月____________________日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同6

　　賣(mài)方：

　　身份證號碼：

　　買(mǎi)方：

　　身份證號碼：

　　委托代理人（特別授權）：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)賣(mài)公平、合理、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)房屋達成以下協(xié)議：

　　一、甲方將下列房屋出售給乙方所有，房屋座落：xxx，面積為xx平方米，車(chē)庫一只

　　二、甲、乙雙方協(xié)議房?jì)r(jià)為萬(wàn)仟元整（￥xx元整）。

　　三、付款方式：自簽訂合同后，乙方付給甲方xx元整，余款付清交房。

　　四、訪(fǎng)房屋為聯(lián)建房，暫未分戶(hù)辦理房產(chǎn)證及相關(guān)證件，在政府出臺允許可（轉）辦房產(chǎn)證時(shí)，甲方應供一切資料，土地產(chǎn)權戶(hù)主簽好字，積極協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權手續，辦理房產(chǎn)證一切費用由乙方自負。

　　五、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有任何糾紛、抵押債務(wù)，在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部違約責任。

　　六、今后該房屋被拆遷或擴建，給予該樓的補償及賠償款都歸乙方所有，房屋內有水表、電表，甲方給乙方接通好，開(kāi)戶(hù)費由乙方承擔，甲方準許乙方屋頂安裝太陽(yáng)能。

　　七、在甲方未為乙方辦理好該房屋的.產(chǎn)權及土地使用權過(guò)戶(hù)登記手續前，甲方無(wú)權就該房屋權屬主張任何權利。

　　八、其他事項：

　　九、合同簽訂后，雙方共守信譽(yù)，不得反悔。其它未盡事宜，按國家有關(guān)規定辦理，自覺(jué)執行，不得違反。如有違約引起的糾紛，本代理人應出庭作證。

　　十、三合同壹式叁份，甲、乙雙方各執壹份，代理人保留壹份，本合同雙方簽字、蓋手印后生效。

　　甲方（簽字）：電話(huà)：

　　乙方（簽字）：電話(huà)：

　　20xx年x月x日20xx年x月x日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同7

　　賣(mài)方：_______________

　　身份證號碼：_______________ (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　買(mǎi)方：_______________

　　身份證號碼：_______________ (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　委托代理人(特別授權)：_______________

　　根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)賣(mài)公平、合理、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)房屋達成以下協(xié)議：_______________

　　一、甲方將下列房屋出售給乙方所有，房屋座落：____________________________，面積為_(kāi)______平方米，車(chē)庫一個(gè)。

　　二、甲、乙雙方協(xié)議房?jì)r(jià)為_(kāi)_____________元整(￥______________元整)。

　　三、付款方式：自簽訂合同后，乙方付給甲方______________元整，余款付清交房。

　　四、訪(fǎng)房屋為聯(lián)建房，暫未分戶(hù)辦理房產(chǎn)證及相關(guān)證件，在政府出臺允許可(轉)辦房產(chǎn)證時(shí)，甲方應供一切資料，土地產(chǎn)權戶(hù)主簽好字，積極協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權手續，辦理房產(chǎn)證一切費用由乙方自負。

　　五、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有任何糾紛、抵押債務(wù)，在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部違約責任。

　　六、今后該房屋被拆遷或擴建，給予該樓的`補償及賠償款都歸乙方所有，房屋內有水表、電表，甲方給乙方接通好，開(kāi)戶(hù)費由乙方承擔，甲方準許乙方屋頂安裝太陽(yáng)能。

　　七、在甲方未為乙方辦理好該房屋的產(chǎn)權及土地使用權過(guò)戶(hù)登記手續前，甲方無(wú)權就該房屋權屬主張任何權利。

　　八、其他事項：_______________ 。

　　九、合同簽訂后，雙方共守信譽(yù)，不得反悔。其它未盡事宜，按國家有關(guān)規定辦理，自覺(jué)執行，不得違反。如有違約引起的糾紛，本代理人應出庭作證。

　　十、三合同_______式_______份，甲、乙雙方各執_______份，代理人保留_______份，本合同雙方簽字、蓋手印后生效。

　　甲方(簽字)：_______________電話(huà)：_______________

　　乙方(簽字)：_______________電話(huà)：_______________

　　電話(huà)：_______________

　　_______年_______月_______日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同8

　　出賣(mài)人：_________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　買(mǎi)受人：_________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項經(jīng)過(guò)協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同信守執行：

　　一、甲方愿將位于本溪市明山區_________路_________號_________棟_________單元_________樓的住宅壹套出售給乙方，其建筑面積為_(kāi)________平米，實(shí)用面積為_(kāi)________平米。

　　二、上述住宅的出售價(jià)為人民幣十五萬(wàn)八仟元整。此價(jià)格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書(shū)之日起不得變更。

　　三、房屋價(jià)款乙方分二期付給甲方。第一期,在房屋產(chǎn)權批準過(guò)戶(hù)登記之日付_________人民幣元;第二期,在20__年_________月_________日前付清。甲方收到后出具收據并交付房屋。

　　四、上述住宅的交易金額(人民幣十五萬(wàn)八仟元整)不包括售房應繳稅費及辦理住宅所有權過(guò)戶(hù)手續費等各種稅費，此項稅費由乙方承擔。甲方不予支付。

　　五、甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jì)r(jià)的總額千分之十計算違約金給與乙方。逾期超過(guò)1個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jì)r(jià)款全部退還乙方外，并應賠償所付房?jì)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

　　六、乙方全部或一部分不履行本合同第三條規定的日期給付房?jì)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應加付按日以房?jì)r(jià)的總額千分之十計算的.違約金給與甲方。逾期超過(guò)1個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jì)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。

　　七、本合同的附件與合同有同等效力。

　　八、本合同一式_________份，甲乙方各執_________份，另_________份分別送交房產(chǎn)和土地管理機關(guān)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續。

　　甲方(簽字)：____________________乙方(簽字)：____________________

　　聯(lián)系電話(huà)：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________

　　家庭住址：____________________家庭住址：____________________

　　身份證復印件：____________________身份證復印件：____________________

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同9

　　賣(mài)方： 身份證號碼： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 買(mǎi)方： 身份證號碼： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 委托代理人(特別授權)：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)賣(mài)公平、合理、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)房屋達成以下協(xié)議：

　　一、甲方將下列房屋出售給乙方所有，房屋座落：富陽(yáng)市富春街道 路 號 樓 室，面積為 平方米，車(chē)庫一只

　　二、甲、乙雙方協(xié)議房?jì)r(jià)為萬(wàn)仟 元整(￥ 元整)。

　　三、付款方式：自簽訂合同后，乙方付給甲方 元整，余款 付清交房。

　　四、訪(fǎng)房屋為聯(lián)建房，暫未分戶(hù)辦理房產(chǎn)證及相關(guān)證件，在政府出臺允許可(轉)辦房產(chǎn)證時(shí)，甲方應供一切資料，土地產(chǎn)權戶(hù)主簽好字，積極協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權手續，辦理房產(chǎn)證一切費用由乙方自負。

　　五、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有任何糾紛、抵押債務(wù)，在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部違約責任。

　　六、今后該房屋被拆遷或擴建，給予該樓的補償及賠償款都歸乙方所有，房屋內有水表、電表，甲方給乙方接通好，開(kāi)戶(hù)費由乙方承擔，甲方準許乙方屋頂安裝太陽(yáng)能。

　　七、在甲方未為乙方辦理好該房屋的產(chǎn)權及土地使用權過(guò)戶(hù)登記手續前，甲方無(wú)權就該房屋權屬主張任何權利。

　　八、其他事項： 。

　　九、合同簽訂后，雙方共守信譽(yù)，不得反悔。其它未盡事宜，按國家有關(guān)規定辦理，自覺(jué)執行，不得違反。如有違約引起的`糾紛，本代理人應出庭作證。

　　十、三合同壹式叁份，甲、乙雙方各執壹份，代理人保留壹份，本合同雙方簽字、蓋手印后生效。

　　甲方(簽字)： 電話(huà)：

　　乙方(簽字)： 電話(huà)：

　　電話(huà)：

　　年 月 日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同10

　　賣(mài)方：身份證號碼：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　買(mǎi)方：身份證號碼：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 委托代理人(特別授權)：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)賣(mài)公平、合理、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)房屋達成以下協(xié)議：

　　一、甲方將下列房屋出售給乙方所有，房屋座落：富陽(yáng)市富春街道路號樓室，面積為平方米，車(chē)庫一只。

　　二、甲、乙雙方協(xié)議房?jì)r(jià)為萬(wàn)仟 元整(￥X元整)。

　　三、付款方式：自簽訂合同后，乙方付給甲方 元整，余款 付清交房。

　　四、訪(fǎng)房屋為聯(lián)建房，暫未分戶(hù)辦理房產(chǎn)證及相關(guān)證件，在政府出臺允許可(轉)辦房產(chǎn)證時(shí)，甲方應供一切資料，土地產(chǎn)權戶(hù)主簽好字，積極協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權手續，辦理房產(chǎn)證一切費用由乙方自負。

　　五、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有任何糾紛、抵押債務(wù)，在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部違約責任。

　　六、今后該房屋被拆遷或擴建，給予該樓的補償及賠償款都歸乙方所有，房屋內有水表、電表，甲方給乙方接通好，開(kāi)戶(hù)費由乙方承擔，甲方準許乙方屋頂安裝太陽(yáng)能。

　　七、在甲方未為乙方辦理好該房屋的產(chǎn)權及土地使用權過(guò)戶(hù)登記手續前，甲方無(wú)權就該房屋權屬主張任何權利。

　　八、其他事項：

　　九、合同簽訂后，雙方共守信譽(yù)，不得反悔。其它未盡事宜，按國家有關(guān)規定辦理，自覺(jué)執行，不得違反。如有違約引起的`糾紛，本代理人應出庭作證。

　　十、三合同壹式叁份，甲、乙雙方各執壹份，代理人保留壹份，本合同雙方簽字、蓋手印后生效。

　　甲方(簽字)： 電話(huà)：乙方(簽字)： 電話(huà)：

　　電話(huà)：

　　XX年X月X日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同11

　　甲方(出售方)：身份證：

　　乙方(購買(mǎi)方)：身份證：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，乙方和甲方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)房屋達成如下協(xié)議：

　　一、房屋位置

　　甲方房屋位于冷水灘區鳳凰園珊瑚路現代住宅。乙方所購房位置為棟單元層號。

　　二、計價(jià)方式

　　按建設面積計算，住房面積為平方米，該房屋單價(jià)為人民幣每平方米元，合計元;單價(jià)元，合計元，總金額為元整。

　　三、付款方式

　　甲乙雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，乙方向甲方交購房金元整，買(mǎi)方必須簽合同后天付元整。下余房屋元整于甲方辦出房屋產(chǎn)權證時(shí)乙方一次性付清。否則甲方有權解除合同，另向他人出售乙方購買(mǎi)的房屋，乙方無(wú)異議和無(wú)權干涉甲方采取的`措施。

　　四、雙方權利和義務(wù)：

　　乙方所購的住宅擁有所有權、使用權、轉讓權、出租、抵押和繼承。(甲方只為乙方辦理房產(chǎn)證、水電過(guò)戶(hù))

　　五、裝修標準

　　墻、室內、頂均為普通粉刷，其他無(wú)任何裝修。乙方購房后不得擅自挖洞更改門(mén)、窗口。否則造成房屋問(wèn)題由乙方負責，甲方不承擔任何經(jīng)濟責任。

　　六、有關(guān)公共設施所承擔的責任及費用由甲方負責，乙方不負任何責任費用。室內所有東西歸乙方、余款被付清及使用權歸甲方。

　　本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，簽字生效。

　　甲方簽字：

　　乙方簽字：

　　聯(lián)系電話(huà)：

　　聯(lián)系電話(huà)：

　　xx年x月x日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同12

　　轉讓方：____________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)受讓方：____________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　身份證號：____________________身份證號：____________________

　　甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買(mǎi)私有住房，達成如下協(xié)議：

　　第一條：甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。

　　第二條：甲方所售房屋位于____________________。

　　第三條：房屋價(jià)格

　　甲乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為_(kāi)___________________人民幣大寫(xiě)____________________。

　　第四條：付款方式簽約本協(xié)議后乙方一次性付完全給甲方。

　　第五條：乙方所購房屋為農村集體土地上建筑。

　　第六條：該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自簽約之日起轉移給乙方。

　　第七條：如國家征地，土地賠償,住房面積賠償及地上物賠償等均歸乙方所有，與甲方無(wú)關(guān);

　　第八條：本合同簽訂之后，房?jì)r(jià)漲落，買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔;

　　第九條：本合同甲、乙雙方共同遵守，如果違約，由違約方承擔違約的`法律責任及所造成的經(jīng)濟損失;

　　第十條：簽約后該房屋與甲方再無(wú)任何責任關(guān)系，一切均由乙方處理。

　　第十一條：本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;第十二條本合同一式二份，甲、乙方各執一份。

　　甲方(簽字)：____________________乙方(簽字)：____________________

　　住址：____________________住址：____________________

　　公證人(簽字)：____________________

　　簽訂日期：____________________

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同13

　　甲方(出售方)：身份證：

　　乙方(購買(mǎi)方)：身份證：

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，乙方和甲方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)房屋達成如下協(xié)議：

　　一、房屋位置

　　甲方房屋位于冷水灘區鳳凰園珊瑚路現代住xx宅。乙方所購房位置為棟單元層號。

　　二、計價(jià)方式

　　按建設面積計算，住xx房面積為平方米，該房屋單價(jià)為人民幣每平方米元，合計元;單價(jià)元，合計元，總金額為元整。

　　三、付款方式

　　甲乙雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，乙方向甲方交購房金元整，買(mǎi)方必須簽合同后天付元整。下余房屋元整于甲方辦出房屋產(chǎn)權證時(shí)乙方一次性付清。否則甲方有權解除合同，另向他人出售乙方購買(mǎi)的房屋，乙方無(wú)異議和無(wú)權干涉甲方采取的'措施。

　　四、雙方權利和義務(wù)：乙方所購的住xx宅擁有所有權、使用權、轉讓權、出租、抵押和繼承。(甲方只為乙方辦理房產(chǎn)證、水電過(guò)戶(hù))

　　五、裝修標準

　　墻、室內、頂均為普通粉刷，其他無(wú)任何裝修。乙方購房后不得擅自挖洞更改門(mén)、窗口。否則造成房屋問(wèn)題由乙方負責，甲方不承擔任何經(jīng)濟責任。

　　六、有關(guān)公共設施所承擔的責任及費用由甲方負責，乙方不負任何責任費用。室內所有東西歸乙方、余款被付清及使用權歸甲方。

　　本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，簽字生效。

　　甲方(公章)：xxx乙方(公章)：xxx

　　法定代表人(簽字)：xxx法定代表人(簽字)：xxx

　　xx年xx月xx日xx年xx月xx日

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同14

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題涉及預售商品房再轉讓問(wèn)題和其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題（主要是指現房），我國法律界對該問(wèn)題討論的不是很多，但是由于厘清該問(wèn)題對司法實(shí)踐頗有裨益，因此本文擬就該問(wèn)題作些探討。

　　一、合同權利轉讓的基本理論問(wèn)題。

　　在研究房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題之前，本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要地說(shuō)明。

　　合同權利轉讓是指合同債權人通過(guò)協(xié)議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓?zhuān)�也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個(gè)條件：第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實(shí)通知債務(wù)人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力，對內效力具體表現為：第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人，如果是全部轉讓?zhuān)瑒t受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體，轉讓人將脫離原合同關(guān)系，由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓?zhuān)瑒t受讓人將加入合同關(guān)系，與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時(shí)從屬于主債權的從權利也將隨主權利移轉而發(fā)生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為：第一、債務(wù)人不得再向轉讓人即原債權人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權，而且應取得與債權有關(guān)的從權利。第三、債務(wù)人在合同權利轉讓時(shí)就已經(jīng)享有的對抗原債權人的抗辯權，并不因合同權利的轉讓而消滅。2

　　我國關(guān)于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》）第九十一條和《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第五章的有關(guān)規定，其中第七十九條至八十三條專(zhuān)門(mén)規定合同權利轉讓問(wèn)題，第八十七條規定辦理批準、登記等手續問(wèn)題。

　　《民法通則》第九十一條規定：“合同一方將合同的權利、義務(wù)全部或者部分轉讓給第三人的，應當取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同，需經(jīng)原批準機關(guān)批準。但是，法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒(méi)有對權利的轉讓和義務(wù)的轉移進(jìn)行區分，而是將二者作為一個(gè)整體看待。合同權利義務(wù)的轉讓含有義務(wù)轉移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉讓人不承擔合同義務(wù)（單務(wù)合同）或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢？?jì)H就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時(shí)該條文對合同權利的轉讓還有一個(gè)限制，即轉讓人轉讓合同權利義務(wù)時(shí)不得牟利，這種規定明顯帶有計劃經(jīng)濟體制立法模式的色彩�！逗贤�法》關(guān)于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進(jìn)行補充的基礎上，并借鑒《涉外經(jīng)濟合同法》第26條的有關(guān)規定發(fā)展而來(lái)，它彌補了合同債權債務(wù)轉讓的立法漏洞”。3因《合同法》關(guān)于債權轉讓的規定比較明確，本文不再詳述。

　　《合同法》未對合同所指向的標的物作動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的劃分，應當理解為只要符合法律規定，不論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問(wèn)題進(jìn)行分析論述。

　　二、我國關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓的有關(guān)規定。

　　因預售商品房以外的其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權利轉讓問(wèn)題并不復雜，本文對該問(wèn)題不再贅述，下面僅就預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題進(jìn)行分析。

　　預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題一般稱(chēng)之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問(wèn)題有兩種截然相反的觀(guān)點(diǎn)：第一種是反對轉讓?zhuān)�主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房?jì)r(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害房屋實(shí)際使用者的利益，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。贊成轉讓的認為，炒家進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險投資，既可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集資金，又可以活躍市場(chǎng)，從世界各國房地產(chǎn)交易實(shí)踐來(lái)看，炒家參與房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn).4本人贊同第二種觀(guān)點(diǎn)，商品房再轉讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買(mǎi)的商品房對預購方已經(jīng)沒(méi)有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓?zhuān)瑒t限制了預購方合法權益的行使。5

　　其實(shí)，關(guān)于預售商品房再轉讓問(wèn)題，我國1995年《房地產(chǎn)管理法》已經(jīng)作出了規定，該法第五十四條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房再行轉讓的問(wèn)題，由國務(wù)院規定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規定，有些學(xué)者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款，即授權國務(wù)院對預售商品房再轉讓制定行政法規，其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無(wú)法想象國務(wù)院會(huì )制定這樣的行政法規：“根據《房地產(chǎn)法》第五十四條的規定，預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓?zhuān)�那么《房地產(chǎn)法》應當直接作出規定，沒(méi)有必要再授權國務(wù)院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實(shí)際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

　　我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問(wèn)題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會(huì )紀要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1993年座談會(huì )紀要》）規定：“關(guān)于轉賣(mài)預售商品房問(wèn)題。預購方在預售方實(shí)際交付房屋之前，將預售商品房轉賣(mài)給第三人的，必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定，倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的，應當認定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。在預售方已實(shí)際交付房屋后，預購方將房屋賣(mài)給第三人的，可按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”�！�1993年座談會(huì )紀要》大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實(shí)際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為無(wú)效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。其中該座談會(huì )紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義，但是根據該段后半部分的規定，違法“法規、政策規定”主要是指倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國當時(shí)的經(jīng)濟體制有關(guān)。

　　1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1995年司法解釋》）中，對預售商品房再轉讓問(wèn)題作出比較詳細的規定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規定：“七、關(guān)于預售商品房的轉讓問(wèn)題。28、商品房的預售合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無(wú)效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續后，在預售商品房尚未實(shí)際交付前，預購方將購買(mǎi)的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續的，可認定轉讓合同有效；沒(méi)有辦理轉讓手續的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續，也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實(shí)際取得預購房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”。

　　根據以上規定，可以將預售商品房的債

　　權轉讓問(wèn)題歸納為：一、預售商品房合同無(wú)效的，預售商品房的轉讓合同一般也無(wú)效。二、該轉讓行為必須是在預售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而非預售商品房再轉讓關(guān)系。

　　與《1993年座談會(huì )紀要》相比，《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問(wèn)題的規定出現了很大變化：一、《1993年座談會(huì )紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而《1995年司法解釋》強調在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，預購方將房屋再轉讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系�！�1993年座談會(huì )紀要》關(guān)于這方面的規定有悖于物權理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權，其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關(guān)系�！�1995年司法解釋》將房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系限定在預購方實(shí)際取得房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書(shū)當然取得房屋的所有權，即便這時(shí)房屋還未交付，其再將房屋轉讓亦當然是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。二、《1993年座談會(huì )紀要》規定違反法規、政策規定倒買(mǎi)倒賣(mài)預售商品房的行為無(wú)效，而《1995年司法解釋

　　》則強調轉讓預售商品房應當辦理轉讓手續，將辦理了轉讓手續作為轉讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉讓手續”是指預購方和預售方的轉讓手續還是指預購方和受讓方的轉讓手續？該“轉讓手續”的具體含義是什么？無(wú)論該“轉讓手續”是指什么，決不可能是預購方和預售方向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權登記手續，因為如果辦理了房屋產(chǎn)權登記手續，預購方已經(jīng)取得預購商品房的所有權，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權利轉讓關(guān)系，而只存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。根據該解釋的'規定，該轉讓手續應當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個(gè)轉讓手續。那么該轉讓手續是指什么呢？該解釋沒(méi)有作出進(jìn)一步的規定，但是根據《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人 民 政 府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的規定，該轉讓手續應當是指預售合同的登記備案手續。同理預購方和受讓方的轉讓手續也應當是預售商品房轉讓合同的登記備案手續。

　　20xx年最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《20xx年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問(wèn)題。該條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外”。根據該條規定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續為合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說(shuō)《20xx年司法解釋》對《1995年司法解釋》關(guān)于預購方轉讓預售商品房權利的條件進(jìn)行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如果符合法律規定的條件，則該預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效，而該買(mǎi)賣(mài)合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權利轉讓合同是否備案也不能成為影響轉讓合同效力的原因。

　　此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記時(shí)，預購方將購買(mǎi)交付的商品房轉讓他人的，對該轉讓的性質(zhì)如何認定？根據最高人民法院以上司法解釋的規定，預售商品房再轉讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前，交付以后的轉讓問(wèn)題不適用該解釋。登記是房屋所有權變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有權仍然屬于開(kāi)發(fā)商，那么該轉讓是否屬于無(wú)權處分呢？無(wú)權處分行為主要包括以下幾種情形：出賣(mài)他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣(mài)共有物，將他人之物設定抵押、質(zhì)押等。7從表面上看，該轉讓屬于無(wú)權處分，但是仔細推敲起來(lái)就會(huì )發(fā)現這種理解存在問(wèn)題：房屋未交付以前，預購方轉讓合同權利只要通知預售方，該轉讓合同即對預售方發(fā)生法律效力，但是按照無(wú)權處分處理，預購方轉讓房屋必須經(jīng)過(guò)預售方追認，該轉讓合同才能生效，這種結論讓人覺(jué)得不可思議。其實(shí)，按照合同權利轉讓理論，除不得轉讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權利轉讓給第三人，此時(shí)預購方轉讓的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中請求預售方協(xié)助辦理產(chǎn)權的權利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權屬登記，預購方將購買(mǎi)交付的商品房轉讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權利轉讓問(wèn)題，只是該轉讓不適用最高人民法院關(guān)于預售商品房再轉讓司法解釋的有關(guān)規定，而應當適用《合同法》關(guān)于合同權利轉讓的一般規定。

　　三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權轉讓的法律適用問(wèn)題。

　　在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀(guān)點(diǎn)，認為未取得權屬證書(shū)的房屋，無(wú)論是房屋所有權還是債權都不得轉讓?zhuān)�因轉讓而簽訂的合同都是無(wú)效的。其法律根據是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)骸�（六）、未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的…”。

　　這種觀(guān)點(diǎn)對法律的理解有失偏頗。根據有關(guān)法律規定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓?zhuān)?/p>

　　第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)現房的情況。根據20xx年6月1日國務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，其第七條規定：“商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權證書(shū)或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規定可以看出，開(kāi)發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權初始登記手續，可以直接將現房出賣(mài)給買(mǎi)受人。也許有人會(huì )提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)”。那么如何解釋“轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)”的規定和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條的規定之間的矛盾呢？實(shí)際上，二者之間不存在競合問(wèn)題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規定的轉讓是指轉讓以出讓方式取得的土地使用權，如果轉讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權時(shí)該房屋應當具有所有權證書(shū)，一般情況下，買(mǎi)受人應當是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的法人。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規定的轉讓是商品房（現房）的轉讓問(wèn)題，而非單純的土地使用權轉讓?zhuān)瑢�買(mǎi)受人的條件沒(méi)有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之一。

　　第二是開(kāi)發(fā)商預售商品房的情形。所謂預售商品房是指“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房?jì)r(jià)款的行為”。&

　　nbsp;8因為是預售正在建設中的商品房，房屋還未建成，開(kāi)發(fā)商不可能取得房屋權屬證書(shū)，但是開(kāi)發(fā)商卻可以轉讓該未建成的房屋。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在預售商品房時(shí)有一部分房屋未賣(mài)出，但是房屋已經(jīng)建成，開(kāi)發(fā)商同樣不需要取得房屋權屬證書(shū)，其可以憑原商品房預售證書(shū)繼續轉讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之二。

　　第三是無(wú)權處分情形。無(wú)權處分是指無(wú)處分權人處分他人財產(chǎn)，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉讓合同�！逗贤�法》第五十一條規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說(shuō)為“效力待定”。也就是說(shuō)，即使出賣(mài)人出賣(mài)他人房屋并也不當然導致合同無(wú)效，經(jīng)房屋所有人追認或者出賣(mài)人訂立合同后取得處分權的，該是房屋買(mǎi)賣(mài)為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋也可以轉讓的情形之三。

　　以上三種均為出賣(mài)人在未取得房屋權屬證書(shū)的情況下可以轉讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無(wú)處分權的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后未取得處分權的，該合同無(wú)效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權屬證書(shū)時(shí)不得轉讓?zhuān)�例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權屬證書(shū)時(shí)不得出賣(mài)。

　　按照這種邏輯思路，可以得出買(mǎi)受人與出賣(mài)人（可以是開(kāi)發(fā)商，也可以是開(kāi)發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在未辦理房屋權屬變更登記手續之前，買(mǎi)受人對出賣(mài)人享有的權利包括：接受房屋和要求出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋權屬登記手續；與此相對應，出賣(mài)人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權屬登記手續。買(mǎi)受人可以將對出賣(mài)人的上述請求權全部或者部分轉讓給第三人（受讓人）。此時(shí)，因房屋尚未辦理過(guò)戶(hù)手續，房屋所有權仍然屬于出賣(mài)人，所以買(mǎi)受人轉讓的只能是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的權利（請求權），而不是房屋所有權。在這種情況下，該權利的轉讓問(wèn)題應當適用《民法通則》第九十一條和《合同法》關(guān)于合同權利轉讓的規定，同時(shí)由于《合同法》對《民法通則》有關(guān)權利轉讓問(wèn)題進(jìn)行了修正（轉讓權利只需通知出賣(mài)人，該權利轉讓合同即對出賣(mài)人發(fā)生法律效力），根據“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉讓合同權利問(wèn)題應當適用《合同法》的有關(guān)規定（預售商品房再轉讓問(wèn)題還應當適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋?zhuān)��?/p>

　　四、與房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓有關(guān)的其他法律問(wèn)題。

　�。ㄒ唬�、買(mǎi)受人轉讓合同權利是否還應當交納契稅和契稅的繳納對轉讓合同效力的影響。

　　根據我國稅收征收方面的法律規定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人應當按照房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格交納契稅。如果在只有買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買(mǎi)受人當無(wú)異議。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓中，應當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權利轉讓合同無(wú)效？

　　對這個(gè)問(wèn)題在理論界和司法實(shí)務(wù)界有兩種截然對立的觀(guān)點(diǎn)：一種認為，買(mǎi)受人和出賣(mài)人都應當繳納契稅，即先由買(mǎi)受人繳納契稅取得房屋權屬證書(shū)后，再由受讓人繳納契稅取得買(mǎi)受人的房屋權屬證書(shū)。如果買(mǎi)受人未繳納契稅，應當認定該權利轉讓合同無(wú)效。另一種觀(guān)點(diǎn)認為，契稅應當由受讓人交納。如果買(mǎi)受人和出賣(mài)人都繳納契稅，結果是人為地制造了兩次買(mǎi)賣(mài)、兩次稅費，無(wú)法實(shí)現社會(huì )效益的最大化。9

　　本人同意后一種觀(guān)點(diǎn)，除該觀(guān)點(diǎn)的理由之外，還有如下理由：

　　第一、《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”，其第四條規定：“契稅的計稅依據：（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；……”，《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第七條規定：“條例所稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為”。根據以上規定，契稅的納稅人應當是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，即買(mǎi)受人為房屋權屬的承受人。買(mǎi)受人是否成為契稅的納稅人應當區別二種情形：第一是買(mǎi)受人將合同權利部分轉讓給受讓人，買(mǎi)受人不退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人和受讓人共同對出賣(mài)人享有權利，是該房屋的共有人，也是房屋權屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買(mǎi)受人將合同權利全部轉讓給受讓人，買(mǎi)受人退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，受讓人單獨對出賣(mài)人享有權利，是房屋權屬的承受人，契稅由受讓人繳納，因買(mǎi)受人已退出原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其不應當再承擔契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個(gè)角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權屬證書(shū)的對價(jià)，買(mǎi)受人沒(méi)有取得房屋權屬證書(shū)，當然不需要繳納契稅。如果買(mǎi)受人繳納契稅，則其取得房屋權屬證書(shū)，此時(shí)的轉讓行為是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而不是合同權利轉讓關(guān)系。

　　第二、如果認為因買(mǎi)受人未繳納契稅則權利轉讓合同無(wú)效，那么出賣(mài)人未繳納土地增值稅也同樣會(huì )導致合同無(wú)效。這就象我們去超市購買(mǎi)商品，因銷(xiāo)售者沒(méi)有交納稅款而導致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效一樣荒謬無(wú)比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調整范圍，而買(mǎi)賣(mài)合同以及權利轉讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒(méi)有任何原因和結果關(guān)系。

　　第三、無(wú)論《民法通則》和《合同法》，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋?zhuān)�都承認房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利可以轉讓?zhuān)�并且都沒(méi)有將買(mǎi)受人繳納契稅作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓生效的要件。其實(shí)，不交納契稅并不代表買(mǎi)受人可以不交納其他稅費，其還是應當按照稅收法律的規定交納所得稅等其他稅費。

　　因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓?zhuān)�轉讓權利的買(mǎi)受人不應當繳納契稅。同時(shí)，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)合同的當事人，還是權利轉讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。

　�。ǘ�）抵債房屋的再轉讓問(wèn)題。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，以房抵債的現象非常普遍。開(kāi)發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動(dòng)資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折價(jià)抵頂工程款。在這種情形下，實(shí)際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無(wú)關(guān)，故僅論述房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

　　以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商以建成房屋折價(jià)作為給付施工方的工程款，施工方以開(kāi)發(fā)商欠其的工程款作為購買(mǎi)房屋的對價(jià)。建設部《城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》第三條也對此作了明確規定：“本規定所稱(chēng)房地產(chǎn)轉讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。前款所稱(chēng)其他合法方式，主要包括下列行為：……（四）以房地產(chǎn)抵債的；……”。

　　施工方為了使房屋變現，就需要轉讓該房屋，這種轉讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權屬登記證書(shū)后再轉讓房屋，該轉讓?xiě)�當為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。二是施工方與第三人達成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉讓給第三人，第三人將房屋價(jià)款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現成本，施工方大多采取第二種方式變現。

　　如何確定施工方轉讓行為的法律性質(zhì)？開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，則開(kāi)發(fā)商承擔

　　的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權手續，施工方享有的權利為接受房屋和要求開(kāi)發(fā)商承擔協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權手續。因施工方尚未取得房屋權屬證書(shū)，其與第三人簽訂的轉讓協(xié)議實(shí)際上轉讓的仍然是對開(kāi)發(fā)商享有的權利，即該轉讓為合同權利轉讓。同時(shí)由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉讓行為應當適用《合同法》關(guān)于權利轉讓的規定。

　　由于施工方不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格，其與第三人達成協(xié)議后，再由開(kāi)發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權屬登記所需的手續。如果開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格、施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價(jià)格、第三人和開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的房屋價(jià)格相同，例如三個(gè)合同的房屋價(jià)格分別為100萬(wàn)元，權利轉讓問(wèn)題不會(huì )產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現，往往會(huì )降價(jià)銷(xiāo)售房屋，例如開(kāi)發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價(jià)格為100萬(wàn)元，施工方和第三人權利轉讓合同約定的房屋價(jià)格80萬(wàn)元，最后第三人和開(kāi)發(fā)商以80萬(wàn)元簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)存在一個(gè)問(wèn)題：合同權利轉讓是指不改變合同權利的內容，由債權人將權利轉讓給第三人。最后一個(gè)合同改變了第一個(gè)合同的內容，這種改變是否影響權利轉讓的性質(zhì)？施工方轉讓合同權利的完整流程是，開(kāi)發(fā)商和施工方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，工程款為房屋價(jià)款，其后施工方再和第三人簽訂權利轉讓合同，施工方收取第三人給付的對價(jià)，最后施工方通知開(kāi)發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開(kāi)發(fā)商達成初步的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書(shū)面的），由開(kāi)發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，第三人不需要按照合同約定向開(kāi)發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價(jià)款交付給了施工方。同時(shí)因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開(kāi)發(fā)商出具辦理房屋權屬登記各種手續的權利。從該層面上分析，最后一個(gè)合同只具有形式上的意義，或者說(shuō)該價(jià)格僅為繳納契稅而確定的成交價(jià)。但是無(wú)論如何，施工方的轉讓行為仍然為權利的轉讓?zhuān)�我們權且稱(chēng)之為“簡(jiǎn)化的權利轉讓”。

　�。ㄈ�）、《合同法》第八十七條的具體含義。

　　《合同法》第八十七條規定：“法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務(wù)應當辦理批準、登記手續的，依照其規定”。具體到房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓問(wèn)題，“辦理批準、登記手續”的含義是指受讓人辦理房屋權屬登記手續還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓合同應當辦理登記手續？如果是轉讓合同應當辦理登記手續，那么未辦理登記手續是否影響該合同的效力？

　　根據該條款“轉讓權利或者轉移義務(wù)應當辦理批準、登記手續”的規定，該“批準、登記手續”顯然是指轉讓合同的批準、登記手續，這種理解應無(wú)異議。

　　關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓登記問(wèn)題，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規，同時(shí)該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用1995年以后的案件，再者法律、行政法規對房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓是否需要登記都沒(méi)有作出規定。本人認為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權轉讓不需要辦理登記手續，或者至少說(shuō)現在不需要辦理登記手續。因此，未辦理登記手續不影響轉讓合同的效力。

　　五、結論。

　�。ㄒ唬�、我國法律和司法實(shí)踐都承認房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利可以再行轉讓?zhuān)瑱嗬�轉讓包括預售商品房再轉讓和其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓。

　�。ǘ�）、預售商品房再轉讓。

　　轉讓的條件是：（1）、預購方和預售方簽訂的預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。（2）、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權轉讓合同合法有效。（3）、預售商品房債權轉讓合同應當在預購方還未取得房屋產(chǎn)權證書(shū)之前簽訂。（4）、預購方向預售方履行了通知義務(wù)。

　�。ㄈ�）、特殊的權利轉讓合同。（1）、轉讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權屬登記的商品房。（2）、轉讓尚未辦理權屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權利轉讓?zhuān)�適用《合同法》關(guān)于權利轉讓的一般規定。

　�。ㄋ模�、其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同權利轉讓。

　　轉讓條件：1、出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。2、買(mǎi)受人和受讓人簽訂的轉讓合同合法有效。3、買(mǎi)受人向出賣(mài)人履行了通知義務(wù)。

　�。ㄎ澹�、排除條件是：1、轉讓權利的轉讓人不應當繳納契稅，同時(shí)契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉讓權利合同的效力。2、轉讓合同不需要辦理登記手續。

　　注釋?zhuān)?/strong>

　　1、因合同權利、義務(wù)一并轉移需要經(jīng)過(guò)對方同意，該轉讓可研究的問(wèn)題有限，故本文論述的前提是轉讓人（原合同買(mǎi)受人）不承擔合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權利轉讓問(wèn)題。

　　2、參見(jiàn)王利明、崔建遠：《合同法新論總則》，中國政法大學(xué)出版社，20xx年3月修訂版，第412-426頁(yè)。

　　3、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁(yè)。

　　4、駱小春：《預購商品房再轉讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁(yè)。

　　5、參見(jiàn)金儉：《析商品房預售合同》，載《現代法學(xué)》，1996年第1期，第62頁(yè)。

　　6、趙英偉：《商品房預售合同轉讓法律性質(zhì)及條件研究》，法律圖書(shū)館，首頁(yè)》

　　法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載于20xx年8月4日。

　　7、參見(jiàn)田韶華、包雯：《論我國合同法上的無(wú)權處分合同及其效力》，載《法學(xué)家》，20xx年第2期，第54頁(yè)。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，20xx年1月8日，第3版。王軼：《論無(wú)權處分行為的效力》，載《中外法學(xué)》，20xx年第3期，第287頁(yè)。

　　8、1995年2月17日建設部《城市商品房預售管理辦法》第二條。

　　9、鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉讓房屋，是轉讓合同權利》，載《人民法院報》，20xx年2月26日，第B4版。

房屋買(mǎi)賣(mài)轉讓合同15