有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算論文
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬┏杀举M用分配的方法不合理
對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是對那些拆遷補償款、基礎設施建設費用和配套設施費用等間接費用來(lái)說(shuō)，財會(huì )[2013]17號文件第四十三條規定應當選擇占地面積比例、預算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本，但每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )根據自己的實(shí)際情況來(lái)確定劃分和分配的標準�？偟膩�(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和費用的分配任意性較強，在實(shí)際中還沒(méi)有形成科學(xué)統一的標準來(lái)對該行業(yè)進(jìn)行約束和管理。
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程量大，持續的周期比較長(cháng)，也不存在明確的標準來(lái)確定開(kāi)發(fā)項目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰。
�。ㄈ┛⒐Q算拖延
成本核算應遵從及時(shí)性，這樣能及時(shí)獲取開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)成本，與收入相配比，計算出項目的利潤，結清相關(guān)稅費，避免與稅務(wù)部門(mén)長(cháng)期糾纏。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)對項目進(jìn)行評價(jià)，指導未來(lái)的項目開(kāi)發(fā)�，F實(shí)情況卻恰恰相反，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張原因，人為有意地拖延項目結算，還有如小區的個(gè)別配套設施沒(méi)有完成，公共設施暫時(shí)不能建設等等，這些問(wèn)題對于整個(gè)開(kāi)發(fā)項目并不重大，卻影響了整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的決算時(shí)間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時(shí)也會(huì )與國家的有關(guān)政策和稅收制度相沖突。
二、加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的對策
�。ㄒ唬┟鞔_成本核算對象
第一，以規劃部門(mén)審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數為成本核算的對象進(jìn)行成本的歸集。這種方法適用于那些開(kāi)發(fā)規模較大、開(kāi)發(fā)期較長(cháng)并且采用分期開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行規劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第二，以產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)作為成本核算的對象。這種方法適用于那些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個(gè)的產(chǎn)品作為核算對象。這種情形適用于那些雖然開(kāi)發(fā)規模大，耗費較多，但是開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品只有一種。按照上述原則進(jìn)行核算對象的確定，有利于企業(yè)對成本費用的監控，對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值的評估。
�。ǘ┖侠泶_定成本費用分配的方法
對于建筑安裝成本來(lái)說(shuō)，其有明確的歸集對象，但是對于間接的開(kāi)發(fā)成本費用來(lái)說(shuō)，則需要按照科學(xué)合理的方法對其進(jìn)行歸集和分配，比如說(shuō)，按照受益原則和配比原則等。對于房地產(chǎn)企業(yè)，它們可以采取的方法有個(gè)別認定法、價(jià)值分配法、占地面積比例、預算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標準進(jìn)行分配，但是對于同一家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，該種方法已經(jīng)確定，應當保持它的一致性。個(gè)別認定法可以說(shuō)是成本費用分配中最好的形式，這樣能使成本費用較為準確地分配到產(chǎn)品當中，但是其耗費的人力物力也較多。對于那些開(kāi)發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以采取按照面積比例進(jìn)行分配的方法。而對于按價(jià)值分配的方法，企業(yè)應當對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行評估，并作為成本費用分配的依據，這也是現實(shí)中最常用的方法之一。對成本費用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進(jìn)行利潤的評估和管理，因此，應當使用合理的方法對其進(jìn)行歸集和分配。
�。ㄈ┖侠泶_定成本核算周期
確定開(kāi)發(fā)項目的周期，應根據項目的實(shí)際情況來(lái)決定。如果項目的規模較小，持續時(shí)間較短，那么可以按照整體項目的周期來(lái)確定成本核算的.周期，這樣既能與項目的建設期進(jìn)行匹配，又能及時(shí)做好成本核算工作。但是，如果項目的規模較大，持續期間較長(cháng)，按照整體項目的建設周期來(lái)確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時(shí)效性，目前，實(shí)踐中的操作方法是以規劃部門(mén)審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數施工期來(lái)作為成本核算的周期，如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區，該項目規劃部門(mén)審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數分3期進(jìn)行施工。第1期開(kāi)發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀(guān)綠化工程、小區道路及基礎設施配套工程等）為3年，第2期開(kāi)發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開(kāi)發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項目的實(shí)際建設期即為成本核算周期。
�。ㄋ模┘皶r(shí)進(jìn)行竣工決算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費用的細致、全面的記錄，對于未建設完成的項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據實(shí)際情況，對可能發(fā)生的成本費用進(jìn)行估計，企業(yè)應加強對成本預估人才的培養，提高會(huì )計人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會(huì )計核算方面，可以通過(guò)“預提費用”科目將尚未實(shí)施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調整項目成本。由于這部分工程支出通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會(huì )造成較大的影響。
三、結束語(yǔ)
成本核算是企業(yè)的一項重要工作，是企業(yè)成本控制的基礎，為企業(yè)決策提供了非常有價(jià)值的決策信息。加強成本核算，在任何企業(yè)都應受到高度重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算有其自身的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)項目的周期較長(cháng)，成本項目復雜多樣，核算難度較大，因此問(wèn)題也非常突出。當前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在核算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，主要存在著(zhù)成本核算的對象較為模糊、成本費用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工決算拖延這四個(gè)方面的問(wèn)題，針對這些問(wèn)題，要對癥下藥，明確核算對象的歸屬，采用合適的方法進(jìn)行成本分配，根據項目的具體情況，確定成本核算周期，及時(shí)進(jìn)行竣工核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應充分重視上述問(wèn)題，加強自身管理。
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