國際房地產(chǎn)稅制論文
1境外房地產(chǎn)稅制概況
1．1日本的房地產(chǎn)稅
日本對土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規劃稅。其中，地價(jià)稅屬?lài)�，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。
�。�1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個(gè)人與法人。課稅對象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個(gè)納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。
�。�2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點(diǎn)，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來(lái)講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購置稅額。
�。�3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計稅依據為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊》中所列示的應稅財產(chǎn)的評估價(jià)值，該評估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當地同期買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）來(lái)計算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對評估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評估委員會(huì )提出申訴。住宅用地計稅依據實(shí)行按評估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過(guò)1．7％時(shí)自治省有權下調。固定資產(chǎn)稅對土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設置了起征點(diǎn)，對新建住宅可以適當減免。
�。�4）不動(dòng)產(chǎn)購置稅。不動(dòng)產(chǎn)購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計稅依據為固定資產(chǎn)課稅臺賬所記載的評估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計稅依據中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購置稅實(shí)行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點(diǎn)。
�。�5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產(chǎn)課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進(jìn)行稅額減免。
1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財產(chǎn)稅。各省對房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專(zhuān)門(mén)的集中評估機構，并制定出評估手冊來(lái)指導評估師的工作。同時(shí)，絕大多數省都通過(guò)立法來(lái)保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒(méi)有統一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國類(lèi)似，主要依據房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產(chǎn)稅制度
在香港，房產(chǎn)稅又稱(chēng)為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務(wù)機關(guān)評稅，再根據評稅通知書(shū)列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費）；來(lái)自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內無(wú)法收��；作為支付修理費及其它開(kāi)支費用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開(kāi)支數目大小無(wú)關(guān)，統一按20％扣除。
2國外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對我國的啟示
從國外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節征稅，按房地產(chǎn)的評估價(jià)值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產(chǎn)稅的做法對我國房地產(chǎn)稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素
�。�1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個(gè)人。
�。�2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農村地區的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過(guò)設置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉中低收入者不用負擔房產(chǎn)稅。
�。�3）計稅依據。遵循國際慣例，房產(chǎn)稅應以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計稅依據。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過(guò)評估機構評估確定的評估價(jià)值。評估價(jià)值可以依據房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據不同的價(jià)值，比如，對商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對舊住宅采用重置價(jià)值。
�。�4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設計有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測算現行房地產(chǎn)相關(guān)稅費的總體規模，使房產(chǎn)稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時(shí)，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據本地經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國外經(jīng)驗，對不同用途的房地產(chǎn)設置不同的稅率。
�。�5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長(cháng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對國家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點(diǎn)，對農業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因為已經(jīng)預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的`稅收優(yōu)惠。
2．2建立房地產(chǎn)價(jià)值評估機制
房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產(chǎn)評估機制。首先要制定與價(jià)值評估有關(guān)的評估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專(zhuān)門(mén)的評估機構，配備專(zhuān)業(yè)的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進(jìn)行管理協(xié)調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓，并考核其執業(yè)能力。
2．3建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評估有關(guān)的數據庫
房地產(chǎn)價(jià)值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經(jīng)驗，建立房產(chǎn)登記制度。在對房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運用計算機技術(shù)對房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。20xx年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開(kāi)始實(shí)施。
2．4適當下放房產(chǎn)稅的征管權限
從國際經(jīng)驗來(lái)看，房產(chǎn)稅是地方稅，其征管應該由地方政府負責，并把房產(chǎn)稅逐漸培育成地方政府的一項重要收入來(lái)源。在我國現在的五級政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉鎮都叫地方，本文所說(shuō)的地方與現在的地方還不完全一樣，與國際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉財縣管”、“省管縣”等改革將我國政府減少到中央、省、市（縣）三級政府時(shí)，國外所說(shuō)的地方才能對應到我國的市（縣）一級，房產(chǎn)稅才可以清晰的配在市（縣）一級政府上。將房產(chǎn)稅的征管權限下放到市（縣）政府是因為房產(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，它幾乎沒(méi)有流動(dòng)性，具有很強的穩定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權限有具體稅率的最終決定權、具體起征點(diǎn)的最終決定權以及對低收入者和缺乏收入來(lái)源的傷殘者的減免規定等。
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