商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險論文
一、當前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問(wèn)題
今年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個(gè)月基本上是量漲價(jià)不漲，到了年中價(jià)格就開(kāi)始明顯上升。
目前中國資金的流動(dòng)性是前所未有的，在這一輪房?jì)r(jià)上漲的過(guò)程中，流動(dòng)性驅動(dòng)的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè)，卻追著(zhù)央企拼命放貸，使得央企手上拿著(zhù)比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時(shí)候，投資于實(shí)體經(jīng)濟有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢(qián)轉了個(gè)圈又投回到了投機領(lǐng)域當中。在過(guò)去兩三個(gè)月的地王拍賣(mài)中，專(zhuān)家估計有七成有央企蹤影。這意味著(zhù)前一輪大量的銀行貸款，有相當一部分錢(qián)又轉到虛擬經(jīng)濟，到了資產(chǎn)炒作中來(lái)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易給經(jīng)濟帶來(lái)泡沫化，一旦泡沫破滅，房?jì)r(jià)必將大幅縮水，給提供貸款的銀行等金融機構造成大量不良資產(chǎn)，嚴重地甚至會(huì )導致銀行破產(chǎn)，股市價(jià)格下跌，引起金融危機。因此，房?jì)r(jià)過(guò)熱，給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險不容忽視，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應將風(fēng)險防范放在第一位。
二、現階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險凸顯
�。ㄒ唬┙档蛡�(gè)人住房貸款準入條件易引起違約風(fēng)險
08年10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例為20%。次貸危機的發(fā)生主要源于貸款機構放松貸款條件。由于門(mén)檻的降低會(huì )使銀行接受更多抗風(fēng)險能力較差的低收入居民客戶(hù)，當房地產(chǎn)價(jià)格下跌利率上升時(shí)時(shí)、借款人的貸款能力減弱，商業(yè)銀行的還款違約率將會(huì )大幅上升，一旦房?jì)r(jià)下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補信貸資產(chǎn)的損失時(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險就會(huì )大規模爆發(fā)出來(lái)，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。
�。ǘ﹤�(gè)人住房貸款虛假信息嚴重造成信用風(fēng)險
美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分，即次級信用�，F階段，中國的房地產(chǎn)抵押者沒(méi)有信用等級之分，我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產(chǎn)也很難查證是否屬實(shí)。
�。ㄈ凹侔唇摇蓖癸@道德風(fēng)險
“假按揭”也成為銀行不良房貸的'主要成因。一些開(kāi)發(fā)商為了加快銷(xiāo)售回款，制造虛假銷(xiāo)售繁榮，在房產(chǎn)尚未出售時(shí)，制造虛假交易記錄，從銀行中騙取個(gè)人貸款。
�。ㄋ模┙鹑诋a(chǎn)品缺乏，風(fēng)險集中于銀行體系
在美國次貸危機中，資產(chǎn)證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用，但從另一方面看，次級貸款的證券化，有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險，把其轉嫁給了證券的購買(mǎi)者，降低了銀行業(yè)的系統風(fēng)險。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風(fēng)險基本上聚集在銀行體系內。在房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降通道之后，這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險就會(huì )爆發(fā)出來(lái)，對中國銀行體系的穩定運行會(huì )造成嚴重沖擊。
三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范的建議
�。ㄒ唬┱_評估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險，對高價(jià)房實(shí)行高比例首付款
個(gè)人住房貸款還款期限通常為20—30年，期間中個(gè)人資信狀況面臨著(zhù)巨大的不確定性。中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使貸款者承擔了相當大利率風(fēng)險，這使貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應嚴格保證首付政策的執行，適度提高首付比率；嚴禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象
�。ǘ┮氡ｋU介入機制
利用保險轉移銀行風(fēng)險是許多國家和地區發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗，在開(kāi)展商品房預售按揭貸款過(guò)程中，保險機構主要經(jīng)營(yíng)兩方面業(yè)務(wù)：
1、為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時(shí)可提供保險；
2、為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無(wú)力償還而至違約時(shí)提供保險。
�。ㄈ┘訌娮》康盅嘿J款業(yè)務(wù)的創(chuàng )新
住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng )新是防范風(fēng)險的內在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險轉移及退出機制，建立并活躍貸款的二級轉讓市場(chǎng)。審慎穩步地開(kāi)展資產(chǎn)證券化，增強抵押貸款的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款風(fēng)險。加強利率風(fēng)險的管理，研究開(kāi)發(fā)利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產(chǎn)品。
�。ㄋ模┙⒎康禺a(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險預警體系，盡快完善金融監管
總結次貸危機所暴露出的美國在金融監管方面的主要教訓，包括兩點(diǎn)：第一，任何一個(gè)國家的監管體制必須與其經(jīng)濟金融的發(fā)展與開(kāi)放的階段相適應，必須做到風(fēng)險的全覆蓋，最大限度地減少由于金融市場(chǎng)不斷發(fā)展而帶來(lái)更嚴重的信息不對稱(chēng)問(wèn)題；第二，在現代金融體系里，無(wú)論風(fēng)險管理手段多么先進(jìn)、體系多么完善的金融機構，都不能避免因為機構內部原因或者市場(chǎng)外部的變化而遭受風(fēng)險事件的影響，這是由現代金融市場(chǎng)和金融機構的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對稱(chēng)性的特性所決定的。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監管就是最好的監管”的典型的自由市場(chǎng)經(jīng)濟思想和主張確實(shí)存在著(zhù)索羅斯所指出的極端市場(chǎng)原旨主義的缺陷。
從長(cháng)遠看，金融業(yè)合法、穩健的運行機制，不僅在于監管當局的監管，更在于通過(guò)監管鏈接，促使社會(huì )中介、行業(yè)公會(huì )、金融機構內部稽核與監管當局的監督管理形成一種默契，變成一種合作。
參考文獻：
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