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房地產(chǎn)成本管理制度
在日新月異的現代社會(huì )中，大家逐漸認識到制度的重要性，制度泛指以規則或運作模式，規范個(gè)體行動(dòng)的一種社會(huì )結構。這些規則蘊含著(zhù)社會(huì )的價(jià)值，其運行表彰著(zhù)一個(gè)社會(huì )的秩序。擬定制度需要注意哪些問(wèn)題呢？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)成本管理制度，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)成本管理制度1
（一）集團總部的成本管理職責
1、制定、修正集團成本管理制度，督促、指導各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執行情況，對成本實(shí)行制度監控。
2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調研，對房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團和各開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規政策和集團成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。
3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實(shí)地考察、立項聽(tīng)證，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點(diǎn)是：
◆立項資料是否齊全、規范；
◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當；
◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；
◆投資回報是否符合集團利潤目標要求；
◆投資風(fēng)險能否有效控制。
4、跟蹤、落實(shí)各項目成本計劃及其執行情況，適時(shí)了解各項目成本的實(shí)際構成，匯編集團成本報表；分析、總結項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項目操作過(guò)程中的成本控制工作。
5、建立成本信息監控中心，及時(shí)收集各項目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團管理層提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。
6、組織集團成本管理的信息交流，通過(guò)培訓、雙向交流、研修會(huì )等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團成本管理水平的提高。
7、根據管理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規范性提出審計意見(jiàn)。并結合項目收益情況，考核項目的`成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。
8、逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。
（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責
1、認真執行集團成本管理制度，結合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受總部監督。
2、根據本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項目開(kāi)發(fā)計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開(kāi)發(fā)設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。
3、規劃設計階段，應按市場(chǎng)定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經(jīng)濟合理性，使規劃設計既符合規范，又體現成本控制的意識和要求。
4、客觀(guān)、認真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個(gè)單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。
5、遵循基本建設程序，進(jìn)行項目實(shí)際操作，對房地產(chǎn)成本實(shí)行項目經(jīng)理負責制和全員全過(guò)程控制，對可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監控。保證將成本控制在目標成本范圍內。
6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
7、組織項目開(kāi)發(fā)成本費用核算，及時(shí)、全面、準確、動(dòng)態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會(huì )計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。
8、熟悉、掌握國家和當地有關(guān)法規政策及市場(chǎng)需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見(jiàn)性，努力尋求降低成本費用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部財務(wù)部。
房地產(chǎn)成本管理制度2
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來(lái)愈顯著(zhù)。在開(kāi)發(fā)建設的整個(gè)過(guò)程中（立項、規劃設計、建設、結算、銷(xiāo)售）每一個(gè)環(huán)節的成本都要進(jìn)行嚴格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項和規劃設計階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應該是全過(guò)程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。
（一）立項環(huán)節的成本控制
1、新項目立項時(shí)必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開(kāi)發(fā)節奏及市場(chǎng)定位等基礎內容外，還須包括以下內容（《可行性研究報告》詳細內容詳見(jiàn)《可行性研究報告指引》）：
1.成本費用估算和控制目標及措施；
2.投資及效益測算、利潤體現安排；
3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；
4.資金計劃；
5.《競投方案》（僅限招標、拍賣(mài)項目）；
6.投資風(fēng)險評估及相應的對策；
7.項目綜合評價(jià)意見(jiàn)；
（二）規劃設計環(huán)節的成本控制
1、規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：
1）能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成；
2）需委托設計院進(jìn)行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。
2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見(jiàn)附錄1－目標成本的編制與審核），應首先上報由公司領(lǐng)導牽頭組織的“規劃設計方案聽(tīng)證會(huì )”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進(jìn)行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。
3、施工圖設計合同應具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。
4、設計、工程、預算人員應會(huì )同監理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶(hù)使用成本）等進(jìn)行會(huì )審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設計單位進(jìn)行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。
5、材料設備之品牌／標準、參數的選用應與工程項目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿(mǎn)足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標。
6、對工程之做法應當結合工程項目的實(shí)際情況，對規范、圖集的做法進(jìn)行適當調整，使之更加經(jīng)濟、合理。在設計規劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。
（三）招標環(huán)節的成本控制
1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。
2、主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請招標方式進(jìn)行。
3、應對投標單位進(jìn)行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務(wù)、設計四大專(zhuān)業(yè)人員。
4、應組織設計、工程、預算、財務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進(jìn)行詳細、具體的策劃，擬訂標書(shū)，開(kāi)展招標活動(dòng)；對投標單位應就其資質(zhì)、經(jīng)濟實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對投標情況進(jìn)行評估，提出書(shū)面評估意見(jiàn)。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專(zhuān)家-歡迎訪(fǎng)問(wèn)5、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費較低的單位。
6、凡一次采購量高于人民幣三萬(wàn)元（含三萬(wàn)元）的材料設備、工程造價(jià)高于十萬(wàn)元（含十萬(wàn)元）的工程施工必須采用招投標方式。
7、零星工程應當在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價(jià)等進(jìn)行選擇。
8、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調，最大程度降低造價(jià)。
9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。
10、開(kāi)標后，對回標單位進(jìn)行至少兩輪閉門(mén)談判，每次談判的回復文件必須密封送達（按投標程序處理）。
11、合同簽訂必須按規定程序進(jìn)行，詳見(jiàn)附錄2：合同審批與簽訂規定。
12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。
13、對投標人的設備報價(jià)不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。
14、出包工程應嚴禁擅自轉包。
（四）施工過(guò)程的成本控制
現場(chǎng)簽證（洽商及設計變更）
1.現場(chǎng)簽證范圍項目施工過(guò)程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現場(chǎng)簽認的、引起工程造價(jià)變化又不屬于包干合同范圍的事項及合同明確需現場(chǎng)簽證的內容均屬于現場(chǎng)簽證范圍的，可以辦理現場(chǎng)簽證，包括：工程量增減、材料設備價(jià)格變化等�，F場(chǎng)簽證要反復對照合同及有關(guān)文件規定慎重處理。
2.現場(chǎng)簽證審批權限
一般簽證2萬(wàn)元以下（含2萬(wàn)元）項目公司工程部、預算部2—5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）除以上人員簽字外，報項目經(jīng)理或主管副總批準重大簽證5—20萬(wàn)元（含20萬(wàn)元）公司分管副總審批20萬(wàn)元以上公司總經(jīng)理審批
2.1上述金額范圍是指單筆單項變更簽證的總金額，不得分筆分項拆分變更簽證金額，并報公司審計以備抽審。
2.2同一單體建筑物每個(gè)專(zhuān)業(yè)現場(chǎng)簽證次數超過(guò)10次的，要由提案人寫(xiě)分析報告，報告應至少包含原因、責任人、后續是否還有簽證以及減少費用的應對方案，并報公司批準。
2.3為提高效率，預算部經(jīng)理、項目經(jīng)理、公司領(lǐng)導可根據項目具體情況進(jìn)行授權。
3.現場(chǎng)簽證辦理
3.1對現場(chǎng)發(fā)生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發(fā)原因、簽證理由及合同依據。在所需簽證工程內容發(fā)生前五天內（特殊情況可在事先征得項目經(jīng)理同意且在所需簽證工程內容發(fā)生后的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時(shí)上報。
3.2對涉及隱蔽工程或其它事后無(wú)法再現的簽證，提案人應及時(shí)通知監理工程師、業(yè)主工程部專(zhuān)業(yè)工程師和造價(jià)人員共同到現場(chǎng)勘查、核定。
3.3對重大的簽證，要求提案人應于施工前7天上報，項目部和監理工程師在接獲承包人的申請后三天內就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟性進(jìn)行審核，并將審核意見(jiàn)上報公司。
3.4每月10日前，對于截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價(jià)的簽證費用預算，甲、乙雙方應進(jìn)行綜合性核對和價(jià)格商談，并形成核對與商談?dòng)涗浨鍐巍?/p>
4.現場(chǎng)簽證的審批
4.1項目工程部在接到經(jīng)監理工程師簽署處理意見(jiàn)的簽證單后，一般工程簽證必須有監理公司、項目部現場(chǎng)工程師、預算部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報項目經(jīng)理簽批后方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門(mén)，并經(jīng)得分管副總經(jīng)理或公司總經(jīng)理批準。具體按第2條審批權限執行。
4.2承包人意見(jiàn)必須由現場(chǎng)專(zhuān)業(yè)工程師和項目經(jīng)理簽署；監理公司意見(jiàn)必須由現場(chǎng)專(zhuān)業(yè)監理工程師和總監簽署。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專(zhuān)家-歡迎訪(fǎng)問(wèn)4.3原則上現場(chǎng)簽證按量?jì)r(jià)分離要求進(jìn)行，即工程量由工程部負責，價(jià)款由預算部負責。但如發(fā)現量?jì)r(jià)有重大偏離時(shí)，發(fā)現方須立即向上一級領(lǐng)導報告，上一級領(lǐng)導作出審查意見(jiàn)。
4.4項目部在接獲承包人呈交的經(jīng)監理工程師簽署意見(jiàn)的簽證單后，一般在5天內（重大簽證為10天內）予以批復，并反饋予承包人。
4.5現場(chǎng)簽證沒(méi)有實(shí)施或未全部實(shí)施，監理工程師、工程部現場(chǎng)代表應及時(shí)注銷(xiāo)或按實(shí)重新核定該項簽證單，并及時(shí)通知造價(jià)人員。
4.6辦理現場(chǎng)簽證要填寫(xiě)現場(chǎng)簽證審批單，詳見(jiàn)附錄3：現場(chǎng)簽證審批單。
5.附則監理工程師及項目職能部門(mén)相關(guān)人員應認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見(jiàn)。尤其是要注意對于承包單位為減項的現場(chǎng)簽證要及時(shí)辦理。如項目部職能部門(mén)相關(guān)人員發(fā)生瀆職行為將給予內部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。
工程質(zhì)量與監理
1、項目開(kāi)工前，原則上應通過(guò)招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。
2、工程質(zhì)量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關(guān)。一旦發(fā)現質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。事故報告與處理方案應一并存檔備案。
3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續。凡未經(jīng)驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。未經(jīng)預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時(shí)不予計價(jià)。
工程進(jìn)度款
1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預付備料款。
2、工程進(jìn)度款的撥付應當按下列程序辦理：
1）施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表，見(jiàn)附件4：工程驗工計價(jià)審批表；
2）工程、預算部門(mén)會(huì )同監理人員，對照施工合同及進(jìn)度計劃，審核工程進(jìn)度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；
3）預算部門(mén)整理復核工程價(jià)值量；
4）經(jīng)財務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準程序付款并登記付款臺帳。
3、應要求施工單位在我方開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)具結算帳戶(hù)，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監督工程款項的使用提供便利。
4、工程進(jìn)度款支付達到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動(dòng)權。
（五）工程材料及設備管理
1、項目開(kāi)工前，設計或工程管理部門(mén)應及時(shí)列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：
2、甲方能找到一級建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計劃指標的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設備，應實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；
3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。
4、應按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現象。
5、甲供材料、設備的采購必須進(jìn)行廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿(mǎn)足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：
能夠實(shí)行賒銷(xiāo)或定金較低的供貨商；
2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；
3）能夠到現場(chǎng)安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；
4）售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。
5）工程管理部門(mén)對到貨的甲供材料和設備的數量、質(zhì)量及規格，要當場(chǎng)檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時(shí)退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。
6）《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數量等問(wèn)題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。
7）必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過(guò)程的行為。
8）對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質(zhì)量及選型，在預算人員控制的價(jià)格上限范圍內抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應要求出具檢驗合格證。
9）材料的代用應由工程管理部門(mén)書(shū)面提出，設計單位和監理單位通過(guò)，審算部門(mén)同意，領(lǐng)導批準。
10）甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠(chǎng)家或商檢部門(mén)的檢驗合格證和我方工程管理部門(mén)的驗收檢驗證明以及結算清單，經(jīng)審算、財務(wù)部門(mén)審核無(wú)誤后，方能辦理結算。
（六）竣工交付環(huán)節的成本控制
1、單項工程和項目竣工應經(jīng)過(guò)自檢、復查、驗收三個(gè)環(huán)節才能移交。
2、設計、工程、審計、預算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書(shū)”應由施工單位、監理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。
3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟損失的，要按合同追究其責任。
4、工程移交后，應按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書(shū)》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質(zhì)量問(wèn)題的保修責任的約定）及處罰措施等。
5、采取一次性扣留保修金，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。
6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔。
（七）工程結算管理
一、工程結算
1.定義
1.1工程結算是指合同價(jià)格的結算。
1.2合同價(jià)格應為合同價(jià)款加上按合同規定進(jìn)行的合同價(jià)款調整（增加或減少）。
1.3合同價(jià)款是承發(fā)包雙方在合同中約定，發(fā)包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包范圍全部工程并承擔質(zhì)量保修責任的款項。
1.4合同價(jià)款調整是指在合同履行中發(fā)生、按照合同約定或承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調整（增加或減少）合同價(jià)款的情況，經(jīng)發(fā)包人確認后按計算合同價(jià)款的方法調整的合同價(jià)款。主要包括：
a）由于發(fā)包人原因導致的合同價(jià)款調整：如工程變更、發(fā)包人違約等等；
b）由于非發(fā)包人原因導致的合同價(jià)款調整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價(jià)款。
1.5工程變更是指工程范圍變更、設計變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同項目所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同項目便不能發(fā)揮合同預期的作用�；蛘哒f(shuō)，附加工程就是合同工程項目所必需的工程。所謂額外工程是指工程項目合同文件中“工作范圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程項目仍然可以運行，并發(fā)揮效益。）；設計變更是經(jīng)發(fā)包人統一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標高、基線(xiàn)、位置和尺寸及材料等等。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專(zhuān)家-歡迎訪(fǎng)問(wèn)1.6專(zhuān)業(yè)分包工程合同結算是指發(fā)包人直接分包的專(zhuān)業(yè)分包工程完工后，按專(zhuān)業(yè)分包工程合同條件進(jìn)行的`工程驗收、結算。
1.7項目工程總結算是指項目工程竣工之后發(fā)包人與承包人進(jìn)行的總承包合同工程竣工結算和尚未進(jìn)行結算的專(zhuān)業(yè)分包工程合同的工程竣工結算。
2.工程結算的條件
2.1工程質(zhì)量合格或達到合同要求并按照合同要求取得驗收證書(shū)是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量必須以質(zhì)量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結算和支付，而只結算和支付質(zhì)量達到要求的部分，對于工程質(zhì)量達不到要求的部分一律不予結算和支付。
2.2一切結算均需要符合合同規定的要求。
2.3變更項目必須有發(fā)包人的變更通知。沒(méi)有發(fā)包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒(méi)有收到指示就進(jìn)行變更的話(huà)，他無(wú)理由就此變更的費用要求補償。
2.4及時(shí)、完備的結算資料。
3.結算資料完整的結算資料包括（但不限于）以下內容：
3.1合同約定對合同價(jià)格構成影響的文件及資料：
3.2承包人履約情況：
a）工程竣工驗收資料；
b）發(fā)包人對承包人履約情況的說(shuō)明，包括：
i.雙方確認的已完和未完工程項目一覽表；
ii.工期或質(zhì)量未達到合同要求的項目應提供相應明確責任的說(shuō)明；
iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項目除外）；
iv.合同約定的設備清單和工程實(shí)際使用的設備材料清單一覽表。
3.3工程結算書(shū)：
�。╝）結算書(shū)編制說(shuō)明，其內容應包括2.1-2.3條有關(guān)需要說(shuō)明內容。
�。╞）合同價(jià)款范圍內規定工程內容的結算（結算明細表、匯總表）。
�。╟）合同規定合同價(jià)款調整范圍內（增加和/或減少）工程內容的結算。
4.工程結算的審查原則及要點(diǎn)工程結算應嚴格按照合同規定，明確承發(fā)包雙方的權利義務(wù)，按照合同規定的結算方式進(jìn)行結算，在承包人風(fēng)險及責任范圍內的工程費用支出不予調整工程價(jià)款。
4.1合同價(jià)款范圍內的結算，應區分不同的發(fā)包方式和合同類(lèi)型進(jìn)行審查：
�。╝）對于總價(jià)合同，嚴格按照合同價(jià)款進(jìn)行結算，嚴格審查合同內的工作內容是否在實(shí)際施工中按合同要求完成，包括產(chǎn)品設備的型號是否和合同相符；
�。╞）對于單價(jià)合同，應按照合同約定的工程量計算規則、依據施工圖和現場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行工程量的計量，乘以合同單價(jià)計算合同價(jià)款，審查重點(diǎn)為工程量的計量；
�。╟）對于未進(jìn)行招投標，合同約定按照施工圖預算加調整計算合同價(jià)格的工程，應依據施工圖和現場(chǎng)實(shí)際情況、按照合同規定采用定額的工程量計算規則計算工程量和計價(jià)。審查重點(diǎn)分為工程量的計量和價(jià)格的來(lái)源與計算是否合理。
中國文秘資源網(wǎng)-您身邊免費貼心的文秘專(zhuān)家-歡迎訪(fǎng)問(wèn)d）對于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計量和計價(jià)工作。對于超額使用的單位要追究違約責任。
4.2調整合同價(jià)款的結算：（由于發(fā)包人原因導致的合同價(jià)款調整。）
4.2.1工程變更部分工程范圍變更內容，對于合同范圍內已有工程項目的工程量改變時(shí)，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規則和計價(jià)方式進(jìn)行結算；對于屬于合同工程內，但工程量清單或工程定額內沒(méi)有的工程項目，雙方協(xié)商議定工程量計算規則和價(jià)格進(jìn)行結算；對于不屬于合同范圍內的工程項目：
�。�1）要根據簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權利義務(wù)和結算方式，
�。�2）變更工程的價(jià)格可參考原合同中的工程量計算規則和計價(jià)方式進(jìn)行結算，
�。�3）如果原合同或工程定額中無(wú)相關(guān)價(jià)格，由雙方協(xié)商議定工程量計算規則和價(jià)格進(jìn)行結算。審查重點(diǎn)為變更手續是否及時(shí)、完備、變更內容是否與現場(chǎng)實(shí)際工程相符、工程量計算是否合理、價(jià)格來(lái)源與計算是否合理。
�。╝）對于設計變更內容，主要審查變更手續是否及時(shí)、完備、變更內容是否與現場(chǎng)實(shí)際工程相符、工程量計算是否合理、價(jià)格來(lái)源與計算是否合理。
�。╞）對于進(jìn)度計劃變更內容，應首先審查進(jìn)度計劃變更的手續是否及時(shí)、完備，進(jìn)度計劃變更的責任方是發(fā)包人還是承包人，對于由于承包人的原因導致的進(jìn)度計劃變更，由此產(chǎn)生的工程內容的增加或人工、機械降效等不予調整工程價(jià)款。其次審查進(jìn)度計劃變更的計算是否合理，應對照合同規定的工程進(jìn)度計劃和變更的工程進(jìn)度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產(chǎn)生的施工措施費用、工程內容增加費用和人工、機械降效費用等等。
�。╟）對于施工條件變化導致的合同價(jià)款的調整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風(fēng)險范圍，如屬于發(fā)包人的責任，如地質(zhì)勘察錯誤等，應予調整工程價(jià)款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來(lái)的，又屬于隱蔽工程，應重點(diǎn)審查變更手續是否及時(shí)、完備，看是否符合工程實(shí)際情況。工程價(jià)款調整的審查參考上述原則。
4.2.2由于雙方違約或合同缺陷導致的合同價(jià)款調整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時(shí)限和程序的規定。如果符合上述規定，則應審查索賠的計算方法和基礎數據是否符合規定，有否重復計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對于承包商違約給發(fā)包人造成的損失，則應及時(shí)、合理的進(jìn)行反索賠。對于雙方就違約事項達不成一致意見(jiàn)或由于合同本身的缺陷而導致?tīng)幾h時(shí)，雙方應首先協(xié)商解決，協(xié)商不成應按照合同規定提交仲裁或訴訟。
4.2.3合同價(jià)格的結算，應參照財務(wù)往來(lái)狀況進(jìn)行相應的調整。如參照：發(fā)包人為承包人代繳的，但未轉賬的各項稅費；發(fā)包人直接支付給分包人，但未轉賬的款項；發(fā)包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，轉賬的款項（用以計算該材料、設備的價(jià)格）；發(fā)包人負責采購材料設備并交付給承包人使用，未轉賬的款項（即甲供材料、設備）（用以計算按照合同規定承包人節約、超額使用材料時(shí)的獎勵或懲罰）；以及其他對于工程結算需要的財務(wù)轉賬明細。
5.甲供設備和材料的結算
5.1核對實(shí)際的品牌、規格、型號及技術(shù)要求是否和合同要求一致；
5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數量應與現場(chǎng)核對，以證其真實(shí)性；
5.3所有供貨必須落實(shí)貨物的使用單位，并有使用單位（施工單位）的簽收記錄；
5.4必須到現場(chǎng)核對已安裝的貨物是否符合安裝規范，外觀(guān)及內在品質(zhì)是否在安裝過(guò)程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；
5.5供貨單位必須提供產(chǎn)品證明書(shū)以證明其產(chǎn)地及質(zhì)量，以及供貨合同要求的其它資料。
（八）其他環(huán)節的成本控制
1、正式發(fā)售前，應組織銷(xiāo)售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷(xiāo)售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對配套設施，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內�！朵N(xiāo)售承諾事項清單》及有關(guān)成本測算，須報公司審查通過(guò)。
2、銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需增加或調整綠化、公建配套等項目時(shí)，應事先編制預算并報公司批準后方可實(shí)施。
3、應盡可能縮短項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費用。應保證向客戶(hù)承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應注意加快項目開(kāi)發(fā)節奏；應減少現房積壓時(shí)間，減少利息費用等成本。
4、應按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏(yíng)、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。
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