什么是業(yè)主委員會(huì )章程
什么是業(yè)主委員會(huì )章程
業(yè)主委員會(huì )章程是指業(yè)主委員會(huì )必備的規定業(yè)主委員會(huì )組織及活動(dòng)的基本規則的書(shū)面文件，是以書(shū)面形式固定下來(lái)的業(yè)主共同一致的意思表示。
業(yè)主委員會(huì )負責制定出業(yè)主委員會(huì )章程。業(yè)主委員會(huì )章程主要反映出業(yè)主委員會(huì )的宗旨，是規范業(yè)主委員會(huì )的行為、保障業(yè)主委員會(huì )達到其目的的原則性文件。
制定業(yè)主委員會(huì )章程是十分必要的。業(yè)主委員會(huì )章程是業(yè)主委員會(huì )作為一個(gè)組織的行為準則，是保障業(yè)主委員會(huì )正常開(kāi)展工作，維護業(yè)主利益、實(shí)現管理目標的綱領(lǐng)性文件。合理完善的章程是業(yè)主委員會(huì )發(fā)揮作用的重要保證。從業(yè)主委員會(huì )籌備組成立起，就要制定業(yè)主委員會(huì )章程。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )審議通過(guò)后施行。
業(yè)主委員會(huì )章程的特點(diǎn)
作為業(yè)主委員會(huì )組織與行為的基本準則，業(yè)主委員會(huì )章程對業(yè)主委員會(huì )的成立及運作具有十分重要的意義，它既是業(yè)主委員會(huì )成立的基礎，也是業(yè)主委員會(huì )賴(lài)以生存的靈魂。業(yè)主委員會(huì )章程具有以下基本特征：
1.是業(yè)主委員會(huì )設立的最基本條件和最重要的法律文件
業(yè)主委員會(huì )章程是成立業(yè)主委員會(huì )的必備要件，也是業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)中所應遵循的原則。各地物業(yè)管理條例均要求設立業(yè)主委員會(huì )必須訂立業(yè)主委員會(huì )章程，業(yè)主委員會(huì )的設立程序以訂立章程開(kāi)始，以設立登記結束。業(yè)主委員會(huì )章程是業(yè)主委員會(huì )對政府作出的書(shū)面保證，也是國家對業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行監督管理的主要依據。沒(méi)有章程，業(yè)主委員會(huì )就不能獲準成立。
2.是確定業(yè)主委員會(huì )權利、義務(wù)關(guān)系的基本法律文件
業(yè)主委員會(huì )章程一經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準即對外產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會(huì )及其委員依章程享有各項權利，并承擔各項義務(wù)，符合業(yè)主委員會(huì )章程的行為受?chē)曳杀Ｗo，違反章程的行為，就要受到干預和制裁。
3.是業(yè)主委員會(huì )實(shí)行內部管理和對外進(jìn)行交往的基本法律依據
業(yè)主委員會(huì )章程規定了業(yè)主委員會(huì )組織和活動(dòng)的原則及細則，它是業(yè)主委員會(huì )內外活動(dòng)的基本準則。它規定的業(yè)主委員會(huì )及其委員的權利義務(wù)和確立的內部管理體制，是業(yè)主委員會(huì )對內進(jìn)行管理的依據。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )章程也是業(yè)主委員會(huì )向全體業(yè)主表明信用和業(yè)主了解業(yè)主委員會(huì )組織和財產(chǎn)狀況的重要法律文件。
業(yè)主委員會(huì )章程的基本內容
1.業(yè)主委員會(huì )基本情況
業(yè)主委員會(huì )的基本情況主要包括業(yè)主委員會(huì )的名稱(chēng)，一般是在哪一個(gè)物業(yè)管理區域就用該物業(yè)管理區域的名稱(chēng)，一個(gè)物業(yè)管理區域應該只有一個(gè)業(yè)主委員會(huì );業(yè)主委員會(huì )的辦公地址，即具體的辦公地點(diǎn)。
在這一部分，還應該明確業(yè)主委員會(huì )的宗旨。如，業(yè)主委員會(huì )是依法成立的.為加強本區域內的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益而自愿成立的管理組織。業(yè)主委員會(huì )宗旨是代表和維護本物業(yè)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權益，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)區域內的公共秩序，創(chuàng )造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的居住環(huán)境。
2.業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )
(1)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主代表大會(huì )的成員組成
業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體居住和非居住房屋的業(yè)主組成。參加大會(huì )的業(yè)主身份認定，以物業(yè)權屬證書(shū)登記的人員為準;已訂立售房合同尚未領(lǐng)取物業(yè)權屬證書(shū)的，可以視為業(yè)主。物業(yè)權屬證書(shū)登記的業(yè)主或訂立售房合同的購房人超過(guò)1個(gè)的，應當推選1人參加業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主代表大會(huì )成員由全體業(yè)主小組成員組成，業(yè)主小組成員人數超過(guò)100人的，由業(yè)主小組推選業(yè)主小組成員代表組成。
公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主按擁有的物業(yè)建筑面積比例產(chǎn)生代表大會(huì )成員數，但最多不得超過(guò)全體成員的1/20。
(2)業(yè)主、業(yè)主代表投票權的計算
業(yè)主大會(huì )的業(yè)主投票權，居住房屋按套計算，每套1票;非居住房屋按物業(yè)建筑面積計算;100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物業(yè)權屬證書(shū)的，每證1票。業(yè)主代表的投票權，每位成員1票。
(3)業(yè)主代表補選或調整
業(yè)主代表缺額時(shí)，應當予以補選;產(chǎn)生業(yè)主代表的物業(yè)建筑面積比例發(fā)生變化時(shí)，業(yè)主代表應予相應調整。
3.業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生及其職責
業(yè)主委員會(huì )是由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )選舉產(chǎn)生，代表全體業(yè)主行使物業(yè)管理權力的常設機構。業(yè)主委員會(huì )委員按業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )中各方代表的比例選舉產(chǎn)生，但公房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商業(yè)主所占有的比例最高不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員人數的1/2。業(yè)主委員會(huì )根據物業(yè)管理區域的規模由5～15名委員單數組成。業(yè)主委員會(huì )設主任1名，副主任1～2名。業(yè)主委員會(huì )主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )主任可以聘任秘書(shū)1名，負責處理本會(huì )日常事務(wù)。秘書(shū)可以是，也可以不是本會(huì )委員。
業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，并督促全體業(yè)主遵守物業(yè)管理的法律、法規、規章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施本區域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實(shí)施管理服務(wù)中的重大問(wèn)題;接受市和區縣物業(yè)管理部門(mén)的管理、指導，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督，配合社區建設和管理。
業(yè)主委員會(huì )享有以下主要權利：①每年至少召集一次業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，根據10%以上的業(yè)主要求可召開(kāi)特別會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )召集業(yè)主大會(huì )可采取會(huì )議或書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。②采用公開(kāi)招標或其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。③審議批準物業(yè)管理企業(yè)的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告，物業(yè)管理企業(yè)應定期向業(yè)主委員會(huì )報送收支賬目，接受監督，業(yè)主委員會(huì )對賬務(wù)處理有疑問(wèn)的，可委托會(huì )計師事務(wù)所進(jìn)行審計。④審議批準物業(yè)管理的收費標準和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)標準。⑤審議批準物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理規章制度。⑥檢查、監督各項管理工作的實(shí)施及規章制度的執行。⑦對任何破壞、損害本物業(yè)業(yè)主利益的行為有制止和要求賠償的權利。⑧對個(gè)別業(yè)主違反業(yè)主公約或損害其他業(yè)主合法利益的行為，可代表全體業(yè)主提起訴訟。前面的第②、③、④、⑤項規定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )通過(guò)。