樓盤(pán)可行性研究報告參考
北湖·水晶城項目可行性研究報告
第一章 總 論
一、項目名稱(chēng)：北湖·水晶城
二、項目擬建地：郴州市同心路2號（原玻璃廠(chǎng)）
三、項目建設單位：郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
四、項目建設單位概況
郴州市順原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2005年1月。注冊資本（實(shí)收資本）人民幣4000萬(wàn)元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷(xiāo)售；室內外裝飾工程設計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷(xiāo)售。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照注冊號：4310000000060033；經(jīng)營(yíng)期限為50年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為為三級。是一家引進(jìn)現代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實(shí)，現有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。組織結構完善，下設工程技術(shù)部、開(kāi)發(fā)策劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、財務(wù)部、拆遷安臵部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門(mén)。
五、項目概況
隨著(zhù)郴州市城市建設的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。本次研究項目位于郴州市
同心路北湖公園北側，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車(chē)總站，距郴州火車(chē)站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫院、學(xué)校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂(lè )、休閑十分便利；項目規劃用地面積47,784.30M2，其中：住宅用地面積27,135.30 M2，公共建筑用地面積5,293.00 M2，道路用地面積8,060.00 M2，公共綠地面積7,296.00 M2；總建筑面積21.71萬(wàn)平方米，停車(chē)位867個(gè)，居住戶(hù)數1482戶(hù)，容積率3.85，建筑密度21.66%，綠地率38.61%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區。該地段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景好、升值潛力大。本項目的開(kāi)發(fā)建設將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。
六、編制依據
1、主要依據：
�。�1）《郴州市城市總體規劃》
�。�2）建設部《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價(jià)方法>》的通知”｛建標（2000）205號｝
�。�3）國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價(jià)方法與參數》（第二版）
�。�4）郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個(gè)項目建筑容積率的.批復》{郴政辦函［2008］143號}
�。�5）郴州市規劃局《建設用地規劃條件通知書(shū)》{郴規（地）［2008］108號}
�。�6）《建設項目環(huán)境影響報告表》
�。�7）郴國用（2006）393號國有土地使用權證
�。�8）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)
�。�9）云南省城鄉規劃設計研究院《總平面圖》
�。�10）相關(guān)各專(zhuān)業(yè)的國家設計規范
�。�11）建設單位提供的其它相關(guān)資料
2、研究范圍：
本報告主要依據國家有關(guān)政策、法規、規范、規程對項目建設的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設條件、建設規模、建設方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價(jià)等方面進(jìn)行研究，側重點(diǎn)在財務(wù)評價(jià)。
七、重要經(jīng)濟技術(shù)指標
八、結論與建議
1、結論
�。�1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策。本項目的建設可促進(jìn)區域經(jīng)濟及城市建設的發(fā)展，改善市民居住條件。
�。�2）本項目的建設，符合郴州市總體規劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區改造與基礎設施建設的決定；有利于完善北湖區同心路——北湖公園周邊的配套設施建設，促進(jìn)郴州市旅游資源的開(kāi)發(fā)。
�。�2）本項目建設用地處于郴州市北湖區，位于北湖公園同心路北側，區位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開(kāi)發(fā)前景良好。
�。�3）項目總投資為44,104.66萬(wàn)元，其中：工程費用28,859.12萬(wàn)元，其它費用14,168.36萬(wàn)元（其中建設期貸款利息2,052萬(wàn)元），預備費577.18萬(wàn)元，項目周轉用流動(dòng)資金500萬(wàn)元；建設資金總額44,104.66萬(wàn)元，其中：項目資本金19,694.19萬(wàn)元，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬(wàn)元，預售收入投入4,410.47萬(wàn)元。
�。�4）從項目建設的經(jīng)濟效益評價(jià)來(lái)看，項目經(jīng)營(yíng)收入69,635.96萬(wàn)元，稅前利潤18,475.47萬(wàn)元，稅后利潤13,856.60萬(wàn)元；項目的財務(wù)凈現值（i=12%）5,323.20萬(wàn)元；全部投資財務(wù)內部收益率（稅后）23.08%；投資回收期3.22年；項目投資稅前利潤率41.89%，稅后利潤率31.41%。從以上指標看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。且項目當經(jīng)營(yíng)收入下降5%，項目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟指標，項目抗風(fēng)險能力較強。因此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為項目是可行的。
�。�5）該項目建設對增加就業(yè)機會(huì )，改善投資環(huán)境，提升