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　　超市可行性報告

　　金融超市是一種面向社會(huì )大眾、集多種功能于一身、全面辦理個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)和負債業(yè)務(wù)的理財經(jīng)營(yíng)方式。近日，中國農業(yè)銀行山東省分行組織人員對轄內金融超市開(kāi)辦情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研，對目前開(kāi)辦金融超市中存在的業(yè)務(wù)品種不齊全、業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡、信貸管理薄弱及人員素質(zhì)有待提高等問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出加強組織領(lǐng)導、政策適度傾斜、增強宣傳力度等建議。

　　為全面了解當前金融超市開(kāi)展的現狀及存在的問(wèn)題，近日，中國農業(yè)銀行山東省分行組織有關(guān)人員對轄內開(kāi)辦金融超市情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研。

　　一、基本情況

　　自今年年初開(kāi)始，中國農業(yè)銀行總行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山東省農行共有金融超市25家，在省會(huì )濟南和除菏澤市、萊蕪市以外的地級市都設有金融超市。目前，金融超市已經(jīng)開(kāi)辦的業(yè)務(wù)有：本外幣個(gè)人存取款、個(gè)人匯票、個(gè)人消費貸款(包括個(gè)人住房貸款)、個(gè)人理財咨詢(xún)、代收代付、銀行卡營(yíng)銷(xiāo)、代理保險等經(jīng)人民銀行批準的個(gè)人金融業(yè)務(wù)。

　　金融超市引入了“以人為本”的理念，堅持以客戶(hù)為中心，改變了銀行與客戶(hù)之間傳統的溝通方式，使客戶(hù)在一個(gè)門(mén)市便可辦理所有個(gè)人金融業(yè)務(wù)，并且能夠得到優(yōu)質(zhì)、安全、高效、便利的服務(wù)。各金融超市可以根據客戶(hù)不同需求實(shí)行個(gè)性化服務(wù)，提供理財建議。各金融超市引進(jìn)了律師、保險、公證等中介機構，可以直接代客辦理法律咨詢(xún)、資產(chǎn)評估、公證、抵押登記、保險等手續，還可以聯(lián)系住房開(kāi)發(fā)商、汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商和其他經(jīng)銷(xiāo)商到營(yíng)業(yè)大廳展示推介商品。各金融超市除儲蓄業(yè)務(wù)外實(shí)行開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)和消費貸款發(fā)放的“一站式”流水作業(yè)，客戶(hù)能夠隨到隨辦，憑證內部傳遞，減少中間環(huán)節，服務(wù)簡(jiǎn)便快捷，受到了客戶(hù)的青睞。

　　通過(guò)開(kāi)辦金融超市，有效加大了全行資源直接經(jīng)營(yíng)的力度，通過(guò)在負債、資產(chǎn)及中間業(yè)務(wù)方面為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)、安全、高效、便利的個(gè)性化金融服務(wù)，有效增強了市場(chǎng)競爭力，促進(jìn)了個(gè)人業(yè)務(wù)的快速健康發(fā)展。截至10月末，該行所屬25家金融超市儲蓄存款余額23l262萬(wàn)元，較年初增加29680萬(wàn)元，增長(cháng)14.72%;個(gè)人消費貸款57098 萬(wàn)元(其中個(gè)人住房貸款19558萬(wàn)元)，較年初增加36844萬(wàn)元，增長(cháng)181.91%.

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　個(gè)人業(yè)務(wù)品種不夠齊全，服務(wù)方式不夠規范。目前，各金融超市均未開(kāi)辦代保管和銀證通業(yè)務(wù)，不能很好地滿(mǎn)足客戶(hù)的各種金融需求。有的金融超市沒(méi)有按省行要求對除儲蓄外的業(yè)務(wù)實(shí)行開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，而是與普通營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一樣封閉式辦理全部業(yè)務(wù)，無(wú)法對客戶(hù)提供個(gè)性化服務(wù);有的金融超市還沒(méi)有按省行要求引入保險、律師等中介機構和經(jīng)銷(xiāo)商合作伙伴進(jìn)行現場(chǎng)辦公，無(wú)法對客戶(hù)提供消費貸款發(fā)放的“一站式”服務(wù)。

　　業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡性十分突出。以消費貸款業(yè)務(wù)為例，從貸款總量看，到9月末，全行有9個(gè)金融超市消費貸款余額超過(guò)XX萬(wàn)元，最高的濟南市槐蔭區支行南辛分理處金融超市達到15230萬(wàn)元，但另有10個(gè)超市余額不足100萬(wàn)元;從貸款增量看，到9月末，全行有12個(gè)金融超市增量超過(guò)1000萬(wàn)元，最高的達3601萬(wàn)元，但有4個(gè)金融超市增量不足100萬(wàn)元。

　　業(yè)務(wù)管理特別是信貸基礎管理存在薄弱環(huán)節。調查表明，經(jīng)辦人員在貸款操作程序上、貸款制度執行上均不同程度地存在一些問(wèn)題，主要是有的無(wú)留存借款人首期付款存款憑證;有的貸款審查意見(jiàn)不具體;有的擔保措施不妥當;有的貸款合同簽訂不夠規范;有的超比例發(fā)放貸款;有的貸后檢查不到位等

　　管理和經(jīng)辦人員素質(zhì)與提高金融

　　超市服務(wù)水平的要求不相適應。為確保金融超市的服務(wù)質(zhì)量和水平，各行對金融超市的工作人員進(jìn)行了精心選拔和培訓。由于金融超市開(kāi)辦時(shí)間短，各金融超市絕大多數工作人員長(cháng)期從事柜臺業(yè)務(wù)或資金組織業(yè)務(wù)，普遍缺乏貸款管理和個(gè)人理財方面的經(jīng)驗，對辦好金融超市業(yè)務(wù)還需要有一個(gè)適應過(guò)程。

　　三、規范發(fā)展金融超市的建議

　　切實(shí)加強組織領(lǐng)導，努力辦好金融超市。要從調整業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)戰略的高度，把金融超市建設納入全行工作的重點(diǎn)來(lái)研究和部署，切實(shí)做好協(xié)調工作。個(gè)人業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)信貸、信貸管理、財務(wù)會(huì )計等有關(guān)部門(mén)做到密切配合，形成合力，共同做好金融超市管理工作。按照循序漸進(jìn)的原則，逐步擴大金融超市服務(wù)范圍。金融超市開(kāi)辦初期的業(yè)務(wù)，要求各行根據當地實(shí)際有選擇地發(fā)展，除傳統負債業(yè)務(wù)外，可以把個(gè)人消費信貸業(yè)務(wù)作為主打產(chǎn)品。隨著(zhù)條件的成熟，金融超市要逐步增加業(yè)務(wù)種類(lèi)和擴大服務(wù)范圍，為客戶(hù)提供全方位個(gè)人金融服務(wù)。根據客戶(hù)需求和市場(chǎng)發(fā)展需要，積極增加金融超市數量，繼續在省會(huì )城市、各地級市和部分經(jīng)濟發(fā)達的縣級市增設金融超市，使更多的客戶(hù)能夠獲得全方位、一站式的個(gè)人金融服務(wù)。進(jìn)一步搞好人員培訓，幫助他們盡快提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，努力為客戶(hù)提供方便、快捷的金融服務(wù)。

　　實(shí)施適度傾斜政策，促進(jìn)金融超市業(yè)務(wù)快速發(fā)展。在配置全行資源時(shí)，要對金融超市做到“四個(gè)優(yōu)先”，即：優(yōu)先安排人員、優(yōu)先安排裝修改造、優(yōu)先安排費用計劃、優(yōu)先配置服務(wù)器具。為促進(jìn)金融超市業(yè)務(wù)的發(fā)展，根據業(yè)務(wù)發(fā)展需要、經(jīng)營(yíng)管理水平及風(fēng)險控制能力，對金融超市進(jìn)行適度轉授權，在可能的條件下，要授予金融超市一定的個(gè)人貸款審批權限。

　　搞好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，加大宣傳力度。開(kāi)辦金融超市需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)銷(xiāo)商和保險、公證、車(chē)管、房管、律師事務(wù)所等部門(mén)的配合與協(xié)作，要積極爭取他們派員到金融超市現場(chǎng)辦公，為消費貸款客戶(hù)提供“一條龍”服務(wù)。要利用多種傳播媒體，采用多種宣傳形式，積極搞好金融超市宣傳活動(dòng)，迅速擴大金融超市的社會(huì )影響力，盡快形成金融超市業(yè)務(wù)的規模優(yōu)勢。

　　加強管理，確保金融超市有序運作。切實(shí)加強金融超市規范化管理工作，堵塞漏洞，消除隱患，確保金融超市各項業(yè)務(wù)的健康發(fā)展;牢固樹(shù)立風(fēng)險意識和法律意識，認真落實(shí)信貸新規則，嚴格按照審貸分離和崗位制約的信貸制度，加強個(gè)人貸款管理，防范和化解貸款風(fēng)險。

　　人民銀行對金融超市在新產(chǎn)品準入方面給予政策傾斜。由于受政策限制，金融超市只能對客戶(hù)提供傳統的銀行金融產(chǎn)品，無(wú)法為客戶(hù)提供真正意義上的全方位個(gè)人金融服務(wù)，在同業(yè)競爭中也處于劣勢。為擴大金融超市服務(wù)范圍，促進(jìn)金融超市業(yè)務(wù)發(fā)展，建議人民銀行能夠在政策允許的前提下，對金融超市在新業(yè)務(wù)、新產(chǎn)品準入方面給予適當的政策傾斜，允許金融超市開(kāi)辦一些銀行一般營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能辦理的金融衍生業(yè)務(wù)。

　　開(kāi)發(fā)區關(guān)于組建交安委可行性研究報告

　　高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司是一家國有經(jīng)濟性質(zhì)的注冊企業(yè)。公司于1992年成立后，根據開(kāi)發(fā)區創(chuàng )新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹(shù)立服務(wù)第

　　一、效率第一的同時(shí)，不斷強化內部各項管理，充分調動(dòng)社會(huì )各方面的積極因素，不斷吸引全社會(huì )的科技人才和投資者加盟，為共同建設和開(kāi)發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區不懈的努力。隨著(zhù)總公司“大招商、招大商”戰略目標的整體推進(jìn)，在開(kāi)發(fā)區組建一個(gè)機動(dòng)車(chē)輛管理機構，有效的實(shí)施人員與車(chē)輛的管理，已經(jīng)成為促進(jìn)當前開(kāi)發(fā)區迅速發(fā)展壯大的迫切需要。

　　一、組建交安委的必要性

　　1、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區目前現有各類(lèi)型機動(dòng)車(chē)輛xx余輛，駕駛人員xx余人，根據二期擴建規劃，預計到明年底機動(dòng)車(chē)輛將增加到xx余輛，機動(dòng)車(chē)駕駛人員也將增加到xx余人。

　　2、已經(jīng)和即將進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區的外地的，以及在其他交安委上戶(hù)的機動(dòng)車(chē)輛和人員，由于異地車(chē)輛審驗、工作聯(lián)系等方面的繁瑣和不便，待開(kāi)發(fā)區交安委組建后，必將有一批機動(dòng)車(chē)輛和人員轉入管理。

　　3、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區位于太原市南部學(xué)府街，地理位置十分突出。在開(kāi)發(fā)區四周又云集著(zhù)各類(lèi)大中型機動(dòng)車(chē)輛交易市場(chǎng)，加之長(cháng)風(fēng)大街的開(kāi)通，東西南北，四通八達，車(chē)流量較之以往成倍增加，具有良好的組建條件和管理環(huán)境。

　　二、交安委的管理方案和管理規模

　　1、管理名稱(chēng)及法人

　　1、1管理名稱(chēng)：太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司交通管理安全委員會(huì )

　　1、2隸屬單位：太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司

　　1、3法人代表：xxx

　　1、4負 責 人：xxx

　　2、組織機構：

　　2、1主 任：1人

　　2、2內 勤：1人(負責車(chē)輛和駕駛人員的檔案管理〕

　　2、3車(chē)管員：2人

　　2、4安全管理：1人 3、 管理辦法 3、1主任由總公司選派一名具有多年交通管理實(shí)際經(jīng)驗的技術(shù)人員擔任。 3、2其他所需人員全部面向社會(huì )實(shí)行公開(kāi)招聘。擇優(yōu)錄用。 3、3制定崗位實(shí)施細則，嚴格各項管理規定。 3、4實(shí)行年度測評、獎優(yōu)罰劣、競爭上崗，采取末位淘汰的新機制。 4、辦公地址：鑒于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區的極佳投資環(huán)境，場(chǎng)址選擇在高新開(kāi)發(fā)區管委會(huì )大樓為最優(yōu)方案。

 　 三·經(jīng)濟分析：

　　1、市場(chǎng)前景

　　1、1太原市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，正處于全市結構調整、城市建設、經(jīng)濟發(fā)展最為關(guān)鍵的一個(gè)非常時(shí)期，開(kāi)發(fā)區機動(dòng)車(chē)輛與駕駛人員增長(cháng)較快，要求簡(jiǎn)便快捷的管理需求量較大。

　　1、2高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區目前尚無(wú)具有一定規模，且又具有較強競爭實(shí)力的交通管理機構�？偣�司交安委的組建成立，依托開(kāi)發(fā)區良好的投資環(huán)境，通過(guò)先進(jìn)合理的計算機管理手段，必將對開(kāi)發(fā)區駕駛人員以及各類(lèi)型機動(dòng)車(chē)輛實(shí)施有效的管理，具有穩定的管理基礎。

　　1、3隨著(zhù)人們生活水平的日益提高，家用汽車(chē)的普及，通過(guò)不斷完善管理服務(wù)意識與管理服務(wù)質(zhì)量，以嚴格的管理，規范的運作，良好的服務(wù)，樹(shù)立誠實(shí)可信的管理形象，必將吸引周邊地區一大批機動(dòng)車(chē)輛和駕駛人員入戶(hù)掛靠。逐步拓展管理范圍。

　　2、資金來(lái)源

　　2、1申請國家預算內撥款

　　2、2向國內各大銀行及財政信托公司貸款

　　2、3自籌組建初期投資和鋪底流動(dòng)資金xx萬(wàn)

　　3、費用估算：先期 投資年費用約xx萬(wàn)余元

　　其中：場(chǎng)地租賃費：

　　xxxx元

　　辦 公 設 備： xxxx元

　　人 員 費 用： 編制定員5人，年平均工資xxxx元， 年工資總費用為xxxx元

　　其 他 費 用： xxxx元

　　4、效益估算

　　4、1目前開(kāi)發(fā)區現有車(chē)輛xxxx輛，單車(chē)年管理費xxxx元，年收益xxxx元。

　　4、2隨著(zhù)管理規模的不斷擴大，預測在明年底前將吸納各類(lèi)轉戶(hù)遷移機動(dòng)車(chē)輛xx余輛，年收益xx萬(wàn)元。

　　4、3隨著(zhù)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高和服務(wù)意識的增強，高效便捷的管理手段，必將吸引眾多零散和家用私車(chē)車(chē)主的入戶(hù)掛靠，在極大便利廣大群眾購車(chē)上戶(hù)的同時(shí)，所產(chǎn)生的社會(huì )效益無(wú)法估算。

　　綜上所述，組建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司交安委，具有廣闊的市場(chǎng)前景和良好的發(fā)展機遇，依托開(kāi)發(fā)區組建交安委具有明顯的優(yōu)勢，投資利潤率較高，有一定的抗風(fēng)險能力，在管理上是可行的，在經(jīng)濟上是合理的，交安委組建后，對開(kāi)發(fā)區和社會(huì )都具有明顯的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。

　　小區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行性研究報告

　　“ 城南春天 ” 可行性研究報告

　　第一章 投資環(huán)境分析

　　一、 國內環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

　　XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會(huì )拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì )無(wú)論是在規模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì )，從側面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好，一致認同住交會(huì )主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

　　“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國gdp增長(cháng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。

　　1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(cháng)。

　　XX年中國住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫藥、房地產(chǎn))之一，已持續了50多年。

　　2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長(cháng)4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

　　二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫

　　1、湖北省宏觀(guān)政策的指導

　　XX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續快速健康發(fā)展，根據《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》，結合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　2、政府出臺房改政策，取消福利分房

　　自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數量驟增。同時(shí)，隨著(zhù)居民收入水平不斷提高以及消費者觀(guān)念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。

　　3、人口城鎮化，擴大了市場(chǎng)消費需求。

　　荊州是一個(gè)文化古城，有著(zhù)悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著(zhù)近年來(lái)城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場(chǎng)增添了新的主力軍。

　　4、隨著(zhù)人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費能力逐步增強。

　　XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長(cháng)7.4%。人均消費支出5400元，增長(cháng)3.3%;XX年全市農民人均純收入2502元，增長(cháng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟運行特點(diǎn)、問(wèn)題及對策》)

　　XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(cháng)8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長(cháng)7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(cháng)20.0%，增長(cháng)速度創(chuàng )九年來(lái)最好水平，增長(cháng)速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

　　以上數據反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費仍蘊藏著(zhù)較大的增長(cháng)潛力。

　　近年來(lái)，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費的快速增長(cháng)帶動(dòng)了城市消費品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費的增加預示著(zhù)新一輪消費結構升級已為期不遠。

　　5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況

　　荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。

　　三、荊州房地產(chǎn)消費市場(chǎng)的新機遇：舊城改造與銀行按揭

　　1、舊城改造，造成了需求量的增加

　　鑒于原荊州城內人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開(kāi)始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時(shí)下令城內十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。

　　2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實(shí)力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　第二章 項目概況

　　一、建設地址

　　新風(fēng)小區二期工程——城南春天項目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項目”)位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，建設中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區交通主動(dòng)脈——高規格景觀(guān)路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預計XX年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

　　二、項目規模

　　“新風(fēng)小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。

　　本項目“城南春天”為“新風(fēng)小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 �？偺讛禐�636套，入住人口約XX人。

　　三、總體規劃設計理念

　　1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續性發(fā)展，創(chuàng )造既能享受現代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境;

　　2、適應大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區高知人士需求，創(chuàng )造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境;

　　3、在延續一期建筑風(fēng)格的基礎上積極創(chuàng )新，利用科學(xué)的環(huán)境規劃方法，為荊州市的住宅小區發(fā)展創(chuàng )造良好的典范。

　　四、總體規劃構思

　　本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區實(shí)際情況，邀請國內知名景觀(guān)設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶(hù)型設計、樓宇間距、休閑會(huì )所、中心廣場(chǎng)等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì )所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè )休閑設施。

　　1、規劃結構

　　小區以城市主干道、小區廣場(chǎng)、小區干道、小區道路為網(wǎng)絡(luò )。整個(gè)小區地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場(chǎng)，其余路設次入口，小區中心設區內廣場(chǎng)，小區主干道串聯(lián)若干個(gè)小區廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò )。

　　2、建筑單體設計

　　小區建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設汽車(chē)庫，均與區內主干道相連。中心廣場(chǎng)設置中心會(huì )所，滿(mǎn)足小區管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。

　　小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶(hù)型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫、屋頂露臺等配套設施，同時(shí)具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學(xué)、外表親和不張揚的特點(diǎn)。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。

　　3、建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計

　　整體環(huán)境景觀(guān)設計，總體表現現代人文景觀(guān)的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。

　　規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴大綠化面積、增強視覺(jué)沖擊力。

　　設計立體可參與式園林，開(kāi)辟運動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區的綠化景觀(guān)真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè )園。

　　根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀(guān)設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。

　　保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區人氣和美感。

　　小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。

　　五、物業(yè)管理

　　優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。

　　本項目聘請浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導，該公司從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現入住后的管理、使用難題。

　　本項目推行“綠色安全環(huán)保小區”概念，全部采取人車(chē)分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設有兩個(gè)側門(mén)，供車(chē)輛出入。

　　小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場(chǎng)所及外墻設高密度紅外線(xiàn)監控系統，社區內保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報警系統獲得最及時(shí)的幫助。

　　此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書(shū)刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

　　第三章 項目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)

　　一 、項目市場(chǎng)分析

　　1、地段環(huán)境優(yōu)越

　　本項目位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，建設中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區交通主動(dòng)脈——高規格景觀(guān)路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預計XX年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

　　2、周邊生活配套完善

　　本項目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市;新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng);農業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區等休閑配套，生活十分便利。

　　3、園林景觀(guān)設計突出

　　本項目對荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀(guān)設計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區規模，開(kāi)辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開(kāi)辟運動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì )所，等等(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計”)。

　　4、教育配套優(yōu)勢顯著(zhù)

　　自古以來(lái)，人們就非�？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著(zhù)買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟，買(mǎi)家從購買(mǎi)前期對樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對未來(lái)鄰居的關(guān)注�，F代社會(huì )，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內心的豐盈和自身氣質(zhì)修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%~20%。

　　本項目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著(zhù)。隨著(zhù)長(cháng)江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

　　5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬

　　本項目施工隊伍來(lái)自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第

　　一、信譽(yù)至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。

　　一期現房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。

　　施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設施最完善的住宅示范小區，創(chuàng )造良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。

　　6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好

　　本項目地處城南開(kāi)發(fā)區，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目較少。作為城南開(kāi)發(fā)區、荊州大學(xué)城、景觀(guān)路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項目帶來(lái)龐大的消費群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強力推進(jìn)本項目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè )觀(guān)。

　　7、開(kāi)發(fā)區的升值潛力巨大

　　本項目所處的城南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、省級臺商投資區，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區位、土地、港口、大學(xué)城高�？平虄�(yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開(kāi)發(fā)區中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、大學(xué)城大力建設的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區人氣驟增。

　　恰逢現階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續升溫的大好時(shí)機，作為城南開(kāi)發(fā)區、荊州大學(xué)城、景觀(guān)路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區，本項目前景十分看好。

　　二、一期現房整合營(yíng)銷(xiāo)

　　我公司通過(guò)對一期現房滯銷(xiāo)情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷(xiāo)售執行。

　　XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷(xiāo)售，并初步簽訂銷(xiāo)售代理合同。

　　武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理顧問(wèn)的專(zhuān)門(mén)公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開(kāi)發(fā)商長(cháng)線(xiàn)合作，擁有8年的實(shí)戰經(jīng)驗，4 8個(gè)樓盤(pán)成功策劃、營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專(zhuān)的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷(xiāo)售任務(wù)，典型案例年銷(xiāo)售10萬(wàn)余方，銷(xiāo)售額逾億元，更創(chuàng )下了日售1萬(wàn)平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿(mǎn)贏(yíng)得市場(chǎng)銷(xiāo)售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫”、“發(fā)展商的新希望”。

　　武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃，運用規范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷(xiāo)售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步加強銷(xiāo)售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。

　　事實(shí)證明，本項目聘請武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司，對產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃和強勢銷(xiāo)售，使本項目銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠與周轉產(chǎn)生了重大轉折。 據此進(jìn)度預計，一期186套現房將于XX年4月實(shí)現100%售罄，實(shí)現資金全部回籠。

　　三、 “城南春天”價(jià)格定位

　　現階段本項目同類(lèi)物業(yè)荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。

　　另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續升溫的大好時(shí)機。從XX年1月我公司對市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調查(見(jiàn)下表)可以看出，目前市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)皆在1400元/ m 2 以上。

　　樓盤(pán)名稱(chēng)

　　荊州花園

　　順馳·太陽(yáng)城

　　翰林苑

　　觀(guān)邸

　　起價(jià) (元/ m 2 )

　　1380

　　1616

　　1448

　　1428

　　均價(jià) (元/ m 2 )

　　1550

　　1750

　　1460

　　1750

　　備 注

　　僅剩10余套

　　與上表所列同類(lèi)產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀(guān)設計(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀(guān)設計”)、教育配套(詳見(jiàn)p.7“教育配套優(yōu)勢顯著(zhù)”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見(jiàn)p.7“建筑施工品質(zhì)過(guò)硬”)等方面具有顯著(zhù)優(yōu)勢。

　　如園林景觀(guān)設計方面，順馳·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng)，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀(guān)設計進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區規模，開(kāi)辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開(kāi)辟運動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì )所，等等。

　　根據消費者“買(mǎi)升不買(mǎi)降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷(xiāo)售采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷(xiāo)售價(jià)格。

　　目前，我公司根據項目自身特點(diǎn)，結合市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷(xiāo)售均價(jià)定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場(chǎng)認同，為本項目的銷(xiāo)售開(kāi)啟良好的開(kāi)端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉。

　　四、“城南春天”整合營(yíng)銷(xiāo)

　　武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司在對一期現房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃、強勢銷(xiāo)售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶(hù)，詳細登記預訂客戶(hù)已達100人。預計開(kāi)盤(pán)后，產(chǎn)品銷(xiāo)售將勢如破竹，實(shí)現更快的資金回籠，實(shí)現將資金周轉的良性循環(huán)。

　　“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀(guān)設計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

　　1、案名：新風(fēng)小區二期·城南春天

　　以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。“城南”點(diǎn)明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng )新，更是給城南片區、給整個(gè)荊州來(lái)了春天般的新意。

　　2、推廣主題：春天里的書(shū)香院落

　　“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀(guān)設計優(yōu)勢;“書(shū)香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。

　　3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園

　　將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團，給每位住戶(hù)屬于自己的居住情趣。

　　梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現產(chǎn)品的園林景觀(guān)設計優(yōu)勢;也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標消費群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛(ài)。

　　4、主打廣告語(yǔ)：

　　(1)XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅(開(kāi)盤(pán)前)

　　(2)領(lǐng)舞城南新生活(開(kāi)盤(pán)后，暫定)

　　以強勢的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。

　　主打廣告語(yǔ)的設計表現十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶(hù)外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。

　　5、賣(mài)點(diǎn)提煉：

　　(1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香。

　　絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書(shū)香，盡享城南經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區商圈活力，坐擁高標準景觀(guān)路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線(xiàn)路直達小區門(mén)口。

　　黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。

　　(2)優(yōu)越性?xún)r(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間

　　超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區超值風(fēng)暴。

　　精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……

　　省錢(qián)、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。

　　(3)完美設計，成就大家風(fēng)范

　　100畝宏大規模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì )所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)， 400m 特色商業(yè)街，靜謐社區、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶(hù)型，南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶(hù)專(zhuān)配儲藏室，/時(shí)尚車(chē)庫，給你更多生活空間。

　　綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

　　(4)完善配套，實(shí)現愛(ài)家之人的夢(mèng)想

　　金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區等休閑場(chǎng)所舉步即至;江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場(chǎng)、醫院、銀行、商場(chǎng)林立四周。

　　愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。

　　(5)“五心”級物管，感受心的呵護

　　家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門(mén)禁系統，多項人性化家政服務(wù)。

　　讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。

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