2016年北京搶房潮調查報告
最近房?jì)r(jià)的又一輪瘋漲，讓近期想買(mǎi)房的人有一種備受煎熬的感覺(jué)。
9月19日，國家統計局公布8月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)量數據。數據顯示，房?jì)r(jià)出現全面上漲。其中，8月份北京新建商品住宅和二手房成交價(jià)格分別環(huán)比上漲3.8%和3.9%，上漲速度遠高于7月份的1.7%和1.6%。
房?jì)r(jià)日漲30萬(wàn)
近日，記者在北京一不動(dòng)產(chǎn)交易大廳，看到的到處是焦灼的面孔，人滿(mǎn)為患的大廳內，人們?yōu)榱伺抨牻灰锥辜钡氐却?zhù)。
而在東城區一鏈家門(mén)店，負責人告訴記者，最近業(yè)主誠心出售的房子都賣(mài)的差不多了，成交很快，成交量很高，房源越來(lái)越少越來(lái)越緊張，價(jià)格就蹭蹭地漲上去了。
而天通苑一麥田房產(chǎn)門(mén)店的房產(chǎn)中介則告訴記者，現在雖然買(mǎi)主很多，但是成交一套房子卻很不容易，因為誠意賣(mài)房的業(yè)主少了，業(yè)主不斷坐地起價(jià)，一套房隔天漲個(gè)30萬(wàn)的情況太多了。
最近一直計劃購房的李女士告訴記者，其在中秋看房，看好了一套的，隔了一天就被人搶了，也不知道是中介故意的還是真的這么搶手。后來(lái)又看了一個(gè)，說(shuō)好300萬(wàn)，一說(shuō)去看房，就瞬間漲到330萬(wàn)了，弄的自己很郁悶都沒(méi)去看。
“最近我還看了一個(gè)新盤(pán)，也不臨近地鐵，也不是學(xué)區房，也就兩三周時(shí)間吧，當時(shí)看的時(shí)候31000元/平米，現在都36000元了。”李女士告訴記者，因為是在房山區域，自己一開(kāi)始看房沒(méi)有做很高預算， 覺(jué)得260萬(wàn)到280萬(wàn)之間還能接受，后來(lái)真是越看價(jià)越高，后來(lái)覺(jué)得300萬(wàn)也行，看到現在覺(jué)得400萬(wàn)也能接受了。
鏈家相關(guān)負責人告訴記者，買(mǎi)方的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、賣(mài)方的持房待漲，以及銀行寬松的信貸政策，聯(lián)合作用推高了北京的樓市，包括近日瘋漲的二手房市場(chǎng)。
房天下二手房電商集團北京公司區域總監張云峰分析稱(chēng)，我國消費有個(gè)觀(guān)點(diǎn)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，許多客戶(hù)都在追漲，現在他們確實(shí)擔心買(mǎi)不到房子，甚至再等等手里的錢(qián)都不夠首付了。
北京市場(chǎng)庫存驟減
而在北京市場(chǎng)，成交量的飆升直接帶來(lái)了庫存的驟減。
北京市場(chǎng)8月的統計數據顯示，北京新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲3.8%，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲3.9%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，8月北京房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅為5個(gè)月來(lái)新高。另外，北京8月二手房成交達到了25670套，環(huán)比、同比均出現了明顯的上漲。張大偉稱(chēng)，今年前8 月北京商品房住宅供應刷新歷史最低，僅供應了18399套，同比減少37.2%，供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄。同時(shí)成交量依然低于2015年，商品房住宅合計簽約32964套，同比下降了10.7%，但成交面積達到了491萬(wàn)平米，是最近3年的最高點(diǎn)，大戶(hù)型成交比例明顯上漲。此外，成交均價(jià)達到了35424元/平米，這也創(chuàng )造了歷史最高點(diǎn)。
此外，截至8月，北京樓市庫存數據僅5.8萬(wàn)套，同比下降了23.7%。
而樓市進(jìn)入9月，火氣更旺。
9月21日，記者統計各市場(chǎng)機構二手房成交數據發(fā)現獲悉，9月份截至9月20號，北京二手住宅共網(wǎng)簽超 1.67萬(wàn)套，比上月同期漲近兩成。除去雙休日，9月上半月工作日每日的網(wǎng)簽量基本都在1000套以上，其中9月19日和9月20日的日成交套數分別達到 1371套和1312套。
另?yè)䝼I(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，9月上半月，北京市二手住宅共網(wǎng)簽12517套，比8月上半月上漲 16.5%。除去雙休日，上半月工作日每日的網(wǎng)簽量基本都在1000套以上，僅有9月1日、6日兩天低于1000套。工作日日均網(wǎng)簽量為1178套，比8 月上半月上漲近三成。
青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授易憲容指出，根據國家統計局的數據綜合分析，1-8月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數據，最顯著(zhù)的一個(gè)特點(diǎn)是住房?jì)r(jià)格無(wú)論是新房還是二手房都出現普遍上漲。房?jì)r(jià)在上漲，而相應的金融市場(chǎng)條件沒(méi)有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位，這會(huì )不斷地強化房?jì)r(jià)繼續上漲的.預期，吸引更多住房投資投機者涌入市場(chǎng)。目前在一些城市醞釀出臺調控政策之際，資金加快涌入其房地產(chǎn)市場(chǎng)，這與房?jì)r(jià)上漲預期正在強化有關(guān)。
調控加碼
不過(guò)，北京等一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)城市新房和二手房的虛火，也宣告了政府試圖通過(guò)加杠桿來(lái)促進(jìn)去庫存計劃的失敗。
根據國家統計局公布的8月份商品房庫存數據，從數字上去庫存從庫存最高峰的2016年2月份的7.39億平米到8月份的7.08億平米，只去了4%的庫存。
張大偉認為，單獨看數據花費了3.3萬(wàn)億房貸刺激下去庫存只完成了4%，更并非雨露均沾，實(shí)際只去了少數的一二線(xiàn)城市。僅僅13個(gè)熱點(diǎn)城市，8月單月庫存就減少了248萬(wàn)平米，也就是說(shuō)全國其他所有城市庫存只減少了264萬(wàn)平米。
張大偉稱(chēng)， 2016年是有史以來(lái)中國房地產(chǎn)政策環(huán)境最寬松的時(shí)期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內去庫存已成為當務(wù)之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類(lèi)實(shí)質(zhì)性環(huán)節，甚至購房契稅也史無(wú)前例作出調整放松，強勁地支撐了市場(chǎng)的全面復蘇。
但目前看，加杠桿只導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過(guò)度向一二線(xiàn)城市集中，既使熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)高位跳漲，也增加了三四線(xiàn)城市去庫存的難度。
張大偉認為，本輪政策最大的問(wèn)題是去庫存時(shí)沒(méi)有一城一策，刺激政策一窩蜂，過(guò)多的指望銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域加杠桿，而對于銀行來(lái)說(shuō)，選擇性的支持了核心區域，這就導致在一線(xiàn)城市暴漲后，再蝗蟲(chóng)一樣的進(jìn)入二線(xiàn)城市，未來(lái)需要多大的資金量才能繼續撬動(dòng)三線(xiàn)、四線(xiàn)城市去庫存?
“目前中央已經(jīng)開(kāi)始貫徹因城施策的大導向，各城市繼續細分市場(chǎng)、進(jìn)而出臺差異化政策的做法也開(kāi)始增加。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)。杭州樓市重啟限購政策，說(shuō)明自2014年取消限購后，政策周期又出現了拐點(diǎn)。
嚴躍進(jìn)預計，在杭州收緊政策之后，會(huì )倒逼市場(chǎng)需求進(jìn)一步流入到周邊的其他城市，類(lèi)似嘉興、嘉善、紹興、柯橋、昆山、花橋、無(wú)錫、吳江、南通、海門(mén)等城市或區域，會(huì )面臨一個(gè)成交量繼續上升、房?jì)r(jià)繼續上漲的可能。
張大偉認為，在杭州、廈門(mén)、武漢等城市紛紛出臺限購、限貸政策之后，未來(lái)預計還有多個(gè)城市可能會(huì )繼續升級調控政策。
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