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村土地產(chǎn)權流轉及產(chǎn)權市場(chǎng)狀況調研
xx位于xxxxxxx，總戶(hù)數有1417戶(hù),5661人,每年村財收入約25萬(wàn)元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬(wàn)元，農民人均6893元。近年來(lái),該村從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實(shí)際,整合土地資源，大力推動(dòng)土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區，有力促進(jìn)了農民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產(chǎn)權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒(méi)辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點(diǎn)：
�、偕霞壝磕曛挥袑徟�2戶(hù)的指標，村里有個(gè)300座居住房的小區，也只分配了20戶(hù)的辦證指標，這遠遠不能滿(mǎn)足群眾的建房需要。
�、谵k證手續煩瑣。要經(jīng)過(guò)的程序有：村委----土地局----鎮政府----規劃局----環(huán)保局----建設局
�、垡辖坏馁M用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。
�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶(hù)農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶(hù)農戶(hù)自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關(guān)系。
二、農村房產(chǎn)與宅基地流轉
當前的農村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場(chǎng)需求量巨大，就酒店村而言，其市場(chǎng)需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買(mǎi)賣(mài)，在買(mǎi)賣(mài)時(shí)要交納20%的契稅。但實(shí)際上，農民全在私下買(mǎi)賣(mài)，這種情況已經(jīng)持續了很長(cháng)一段時(shí)間。在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒(méi)有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤(pán)活、變現農村房產(chǎn)和宅基地，支持新農村建設提出三點(diǎn)建議：
�、僬獙ν恋亟y一規劃。
�、谡雠_政策，允許買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時(shí)，不受指標限制。
�、酆�(jiǎn)化辦證手續。
三、土地承包經(jīng)營(yíng)全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價(jià)格（以當年500斤谷子的市場(chǎng)價(jià)格折算），27年的期限（以農戶(hù)簽定轉包協(xié)議時(shí)的時(shí)間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區。在此過(guò)程中，發(fā)現了一些問(wèn)題，主要有：
�、俅竽粗讣瘓F公司在以每畝300元的價(jià)格承包下土地后，又以每畝700元的價(jià)格反包了一部分土地出去，群眾對此意見(jiàn)極大。
�、谌诰盎居邢薰局饕�(jīng)營(yíng)的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹(shù)木成長(cháng)到一定時(shí)期后，要把整樹(shù)賣(mài)出，在把樹(shù)木從地里挖出時(shí)，土地的耕作層受到嚴重的破壞。
�、酆灦ê贤瑫r(shí)，是由鎮政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農戶(hù)同意轉包期限為27年，大部分農戶(hù)對此長(cháng)時(shí)間的轉包并不同意。
�。�2）各地推動(dòng)土地使用權流轉和耕地適度規模經(jīng)營(yíng)的主要政策就是農業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關(guān)政策。主要措施有：
�、僬y一整理土地后，進(jìn)行統一流轉。
�、趪彝度�1600多萬(wàn)元，村財投入100多萬(wàn)元用于建設農業(yè)園區。
�、墼谕恋亓鬓D過(guò)程中，要尊重農戶(hù)的意見(jiàn)，農戶(hù)自愿，才能進(jìn)行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實(shí)踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬(wàn)元共72萬(wàn)元的價(jià)格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價(jià)格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬(wàn)元的價(jià)格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無(wú)償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬(wàn)元的價(jià)格，全部承包給農戶(hù)。
五、農村產(chǎn)權市場(chǎng)建設
目前，酒店村還沒(méi)有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場(chǎng)還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進(jìn)行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀(guān)察點(diǎn)，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關(guān)部門(mén)統一拍賣(mài)，價(jià)格應由鎮、村、村民協(xié)商制定，要適當的提高村集體、農戶(hù)的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開(kāi)投標的形式，拍賣(mài)程序要有幾個(gè)規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環(huán)節，手續煩瑣、收費過(guò)高。應適當的簡(jiǎn)化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進(jìn)行。
5、每個(gè)鎮應設立一個(gè)專(zhuān)職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買(mǎi)賣(mài)房屋、土地進(jìn)行操作、指導和監督。
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