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紅山稅務(wù)分局集體土地開(kāi)發(fā)建設調查

時(shí)間:2024-11-22 00:58:37 報告 我要投稿
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紅山稅務(wù)分局集體土地開(kāi)發(fā)建設調查

  紅山稅務(wù)分局集體土地開(kāi)發(fā)建設調查根據市局工作布置,為進(jìn)一步調查了解紅山地區集體土地開(kāi)發(fā)建設情況和納稅情況,我局于20xx年11月對全區范圍內自1997年立項的集體土地開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行了全面調查.現將調查主要情況匯報如下:

紅山稅務(wù)分局集體土地開(kāi)發(fā)建設調查

  一、調查總體情況:

  經(jīng)調查,全區自1997年立項的集體土地開(kāi)發(fā)項目21個(gè),截止調查結束工程已完工13個(gè),計劃投資額200072萬(wàn)元,已實(shí)際完成投資額220692萬(wàn)元,實(shí)際占地面積和實(shí)際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調查結束已銷(xiāo)售面積577519.87平方米,實(shí)現銷(xiāo)售收入65643.65萬(wàn)元,其中6個(gè)項目已申報納稅1752.29萬(wàn)元。

  二、具體調查內容:

  1、開(kāi)發(fā)形式:主要開(kāi)發(fā)形式以村鎮或村鎮成立的開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設為主,其中村鎮委托外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目有6個(gè)。

  2、開(kāi)發(fā)項目的審批情況:集體土地開(kāi)發(fā)均通過(guò)區計劃與經(jīng)濟委員會(huì )批準,項目主要是“農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”名義立項。

  3、開(kāi)發(fā)項目的土地來(lái)源,經(jīng)調查,調查的21個(gè)項目大部分是集體土地,其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地,其他均為集體土地開(kāi)發(fā)建設,未按規定征為國有。根據南京市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處置工作小組20xx年4號文件規定,紅山區部分通過(guò)審查2個(gè)項目,整體通過(guò)審查10個(gè)項目,可以補辦規劃手續。

  4、房屋銷(xiāo)售對象:經(jīng)調查,目前調查21個(gè)項目,立項以安置本地農民為主,目前從實(shí)際情況來(lái)看,銷(xiāo)售對象均有非當地農民,非當地農民銷(xiāo)售大約占60%,有的項目銷(xiāo)售對象都是非當地農民。

  5、開(kāi)發(fā)單位資質(zhì):經(jīng)調查,具體開(kāi)發(fā)單位具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有5個(gè)項目,其余均是以村鎮或村鎮企業(yè)名義開(kāi)發(fā)建設,不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

  6、領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證情況:目前21個(gè)項目均未領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證。

  7、能否辦理土地使用權證和房屋產(chǎn)權證。目前根據南京市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處置工作小組20xx年4號文件規定,紅山區部分通過(guò)審查2個(gè)項目,整體通過(guò)審查10個(gè)項目,可以補辦規劃手續,補辦手續后可以為購房者辦理相應的土地使用權證和房屋產(chǎn)權證,其他項目無(wú)法辦理“兩證”。

  8、銷(xiāo)售收入和申報納稅情況。目前21個(gè)項目已實(shí)現銷(xiāo)售收入65643.65萬(wàn)元,已申報銷(xiāo)售收入35xx5.8萬(wàn)元,繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅1752.29萬(wàn)元。

  三、集體土地開(kāi)發(fā)特點(diǎn)及存在問(wèn)題

  1、項目手續不規范,屬非法占地、非法開(kāi)發(fā)。所有21個(gè)項目,均以““農民中心村復建房”、“××項目配套生活區”、“××項目配套設施”以及“農村老師集資建房”等名義,在區計經(jīng)委立項。而實(shí)際使用用途中,真正的農民復建房?jì)H占40%左右,其余均對外銷(xiāo)售。由于未取得合法用地手續,近幾年來(lái)受到市國土部門(mén)的多次整改通知和處罰。

  2、所謂“商品房”無(wú)合法證件。由于未取得合法手續,開(kāi)發(fā)項目無(wú)《商品房銷(xiāo)售(預售)許可證》,因此無(wú)法辦理“國有土地使用權證”和“房屋產(chǎn)權證”。

  3、占用土地和實(shí)際建筑面積均超過(guò)實(shí)際批準面積。21個(gè)項目經(jīng)區計經(jīng)委批準的用地面積為119.83萬(wàn)平方米,實(shí)際用地面積120.58平方米;批準建筑面積141.13萬(wàn)平方米,實(shí)際建筑面積152.40萬(wàn)平方米。

  4、建設規模巨大。最大的“興都花園”占地65萬(wàn)平方米、建筑面積80萬(wàn)平方米,建設期從1997年一直到20xx年跨越8個(gè)年頭,其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬(wàn)平方米、建筑面積23萬(wàn)平方米。

  5、資金來(lái)源多渠道。由于村委會(huì )只是農村自治組織,沒(méi)有大量的資金投入開(kāi)發(fā)。因此大多采用吸收社會(huì )游資進(jìn)行開(kāi)發(fā)。主要形式有三種:

  一是由村委會(huì )組織項目“指揮部”,開(kāi)發(fā)收益由行政村享有,通過(guò)由項目建筑單位墊資建設的方式,待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償,如萬(wàn)壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”;

  二是將土地賣(mài)給有資金實(shí)力的企業(yè)或個(gè)人,如“萬(wàn)豐苑”收取土地款675萬(wàn)元,“萬(wàn)壽商貿中心”收取土地款240萬(wàn)元;

  三是有行政村部分干部投資成立一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體,由該實(shí)體承包開(kāi)發(fā),如“興都花園”由興衛村的干部和其他投資人共7人,投資成立“南京海派商貿有限責任公司”,上繳興衛村3.11億元取得65萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)權。

  6、稅收收入流失嚴重。以上21個(gè)項目,僅有6個(gè)項目按預收房款申報繳納營(yíng)業(yè)稅,其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬(wàn)元計算,少繳營(yíng)業(yè)稅1529.89萬(wàn)元。根據南京市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題處置工作小組20xx年4號文件規定,紅山區部分或整體通過(guò)審查12個(gè)項目,如通過(guò)補辦手續,應繳納營(yíng)業(yè)稅為56180×5%=2809萬(wàn)元。

  四、有關(guān)稅收征管的建議根據以上調查情況,我們認為:

  1、從這些集體土地建房后對外銷(xiāo)售的行為來(lái)看,不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規范,其行為完全符合《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規定的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”的“銷(xiāo)售建筑物及其土地附著(zhù)物”的征稅范圍。應當征收營(yíng)業(yè)稅。

  2、從納稅主體看,銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的主體是企業(yè)(如“南京海派商貿有限責任公司”等)或經(jīng)濟組織(如“萬(wàn)壽村委會(huì )”)。這些經(jīng)濟實(shí)體發(fā)生應稅行為,獲得應稅收入,當然成為納稅人。

  3、從課稅對象看,該建筑物的不合法性沒(méi)有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟利益,因此,對納稅主體銷(xiāo)售不合法的建筑物而獲取的經(jīng)濟收入征稅,也沒(méi)有改變其是否符合其他法律規范的性質(zhì)。因此,我們建議對該行為應該征稅,不僅應征收“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅,而且應加強企業(yè)所得稅的征管(企業(yè)應在機構所在地繳納)。以上情況,特此匯報。

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