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購物中心調研報告
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隨著(zhù)中國人均擁有車(chē)輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車(chē)場(chǎng)這一配套設施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來(lái)越重要。在ret睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監控的42個(gè)城市中，購物中心停車(chē)場(chǎng)車(chē)位數量達到58.6萬(wàn)個(gè)，停車(chē)場(chǎng)建筑面積為2280萬(wàn)平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。
本報告以北京、上海、成都、沈陽(yáng)、西安、鄭州6個(gè)城市106個(gè)購物中心停車(chē)場(chǎng)作為重點(diǎn)研究樣本，綜合分析購物中心停車(chē)場(chǎng)現狀及未來(lái)發(fā)展趨勢。
八成購物中心有地下停車(chē)場(chǎng)
購物中心停車(chē)場(chǎng)根據其結構特征分類(lèi)，可分為地下停車(chē)場(chǎng)、地面停車(chē)場(chǎng)、樓層停車(chē)場(chǎng)和屋頂停車(chē)場(chǎng);目前84%的購物中心為地下停車(chē)場(chǎng)。樓層停車(chē)場(chǎng)是新興的停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型，停車(chē)場(chǎng)可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達率，有效提升高區的租金水平;一般樓層數較高的購物中心會(huì )采用這種停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型，如北京朝陽(yáng)大悅城、北京世紀金源購物中心等。
此外，為了在固定空間中增加更多的停車(chē)位，不少購物中心已增設機械式立體停車(chē)設備。例如，沈陽(yáng)大悅城在安裝機械式立體停車(chē)設備后，車(chē)位數量大幅增加。
購物中心停車(chē)場(chǎng)車(chē)位配比分析
一個(gè)設計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車(chē)場(chǎng)能為購物中心帶來(lái)更多的人流及商機。根據國際慣例，每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個(gè)停車(chē)位比較合理。因此購物中心能否提供充足、便利的停車(chē)服務(wù)，成為其提高競爭力的重要手段，近五年修建的購物中心車(chē)位配比已達到1.37個(gè)/100平方米。
從城市來(lái)看，北京、沈陽(yáng)的購物中心停車(chē)場(chǎng)建設最為完備，車(chē)位比超過(guò)1：100。上海作為全國經(jīng)濟中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購物中心建于十年前，配備的車(chē)位數量不足，拉低了整體車(chē)位配比;鄭州也面臨同樣問(wèn)題。成都近五年來(lái)新建購物中心配比了大量停車(chē)位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車(chē)場(chǎng)車(chē)位配比普遍偏低。
購物中心停車(chē)場(chǎng)這樣運營(yíng)
收費模式
與購物中心商業(yè)面積的平均租金相比，各地購物中心停車(chē)場(chǎng)的坪效偏低，僅作為購物中心補充收入來(lái)源。
上海購物中心停車(chē)場(chǎng)收費價(jià)格位居六城市之首，單個(gè)購物中心停車(chē)場(chǎng)平均坪效也高于其他城市。沈陽(yáng)購物中心停車(chē)場(chǎng)大都由第三方停車(chē)場(chǎng)管理公司承包經(jīng)營(yíng)，自負盈虧，因此收費標準要高于公共停車(chē)場(chǎng)平均時(shí)租價(jià)格。但沈陽(yáng)停車(chē)周轉率偏低，導致購物中心停車(chē)場(chǎng)平均坪效不高。
西安和鄭州雖然時(shí)租價(jià)格最低，但由于車(chē)位配比不足，停車(chē)周轉率偏高，導致購物中心停車(chē)場(chǎng)被有效利用，坪效居于各城市前列。
運營(yíng)策略
受購物消費時(shí)間特性影響，購物中心車(chē)位使用時(shí)段差別明顯，車(chē)位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節假日;此外，同日時(shí)段中，用餐時(shí)段是車(chē)位使用的高峰，每車(chē)停放時(shí)間也會(huì )相應增加。
針對以上特點(diǎn)，購物中心推出了相應的運營(yíng)策略，一是針對時(shí)段差別利用價(jià)格杠桿如采取錯時(shí)停車(chē)、分時(shí)收費、縮短起步時(shí)長(cháng)等方式調節車(chē)流量，以提高車(chē)位周轉率。例如，上海正大廣場(chǎng)在工作日16：00前累積消費滿(mǎn)300元可免費停車(chē)1小時(shí)，16：00后消費則無(wú)此優(yōu)惠;上海金橋國際商業(yè)廣場(chǎng)工作日中午任意非大賣(mài)場(chǎng)消費，可免11時(shí)-14時(shí)3小時(shí)停車(chē)費。
二是在節假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費額度，或縮短停車(chē)時(shí)間限制，加速停車(chē)場(chǎng)的周轉率，緩解停車(chē)壓力。
購物中心停車(chē)場(chǎng)走向智能化
a、停車(chē)場(chǎng)管理將逐步走向智能化
智能停車(chē)場(chǎng)管理系統包括出入口管理、車(chē)位引導、停車(chē)定位及反向尋車(chē)、車(chē)牌自動(dòng)識別、自助繳費等子系統。同時(shí)需采用中央收費模式、遠距離讀卡技術(shù)等來(lái)實(shí)現智能化管理的功能。目前國內智能停車(chē)場(chǎng)的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現了設備完善的智能停車(chē)場(chǎng)，未來(lái)智能停車(chē)場(chǎng)作為購物中心智能化的一部分，將會(huì )越來(lái)越普及。
b、停車(chē)大數據將得到充分挖掘
伴隨智能停車(chē)場(chǎng)的發(fā)展，購物中心停車(chē)場(chǎng)將實(shí)現聯(lián)網(wǎng)共享數據，可通過(guò)場(chǎng)內停車(chē)量、停車(chē)收費額、客流方向、商場(chǎng)銷(xiāo)售額等數據分析總結消費者需求特征，為購物中心決策提供數據支撐。
北京朝陽(yáng)大悅城開(kāi)業(yè)初期停車(chē)場(chǎng)監控數據顯示，駕車(chē)客戶(hù)是主要銷(xiāo)售貢獻者，銷(xiāo)售額的變化與車(chē)流變化幅度有近92%的相關(guān)度。因此朝陽(yáng)大悅城對停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行了智能化改造，如增加車(chē)輛進(jìn)出坡道、升級車(chē)牌自動(dòng)識別系統、調整車(chē)位導識體系等。改造完成后，當年銷(xiāo)售額提升約17%。
而隨著(zhù)周?chē)倘χ饾u成熟，朝陽(yáng)大悅城監控到開(kāi)車(chē)購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來(lái)購物的客戶(hù)占比不斷提升。為此朝陽(yáng)大悅城決定對原先的高層停車(chē)位進(jìn)行改造，釋放出近2萬(wàn)平方米的面積，打造成面對年輕時(shí)尚消費者的體驗式主題街區。
c、無(wú)人化停車(chē)服務(wù)逐漸普及
全自動(dòng)機器人停車(chē)服務(wù)已在發(fā)達國家廣泛應用，沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國際大廈引入了中國首個(gè)全自動(dòng)立體停車(chē)庫，將空間利用率提升60%-100%，停車(chē)效率提升73%，減少人為失誤，提高人車(chē)安全。隨著(zhù)我國勞動(dòng)力成本的快速上升，購物中心停車(chē)場(chǎng)的管理人員將逐漸減少，自動(dòng)化程度越來(lái)越高，無(wú)人化服務(wù)將逐漸普及。
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