(熱)項目分析報告12篇

　　隨著(zhù)人們自身素質(zhì)提升，報告使用的次數愈發(fā)增長(cháng)，不同種類(lèi)的報告具有不同的用途。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？以下是小編整理的項目分析報告，歡迎大家分享。

項目分析報告1

　　10多天來(lái)，我跑了一些超市和商家，仔細觀(guān)察了消費者購物的情況，并詢(xún)問(wèn)了一些消費者，總結如下：

　　不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平的消費者，有著(zhù)不同的購物習慣和消費需求，我認為精明的商家在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要不斷的揣摩各種消費群的心理變化和需求變化。

　　■高收入消費群的消費行為及心理特征：

　　1、品牌偏好明顯，受文化需求的影響大于價(jià)格上的誘惑。高收入群體多為高學(xué)歷、高品位、高消費需求的“三高”消費群體，易于接受新事物和大品牌，并會(huì )由此產(chǎn)生相應的品牌偏好。他們往往會(huì )為了追求一個(gè)“男人的世界”，而不惜購買(mǎi)一條昂貴的“金利來(lái)”領(lǐng)帶。在“株百”5樓的品牌專(zhuān)賣(mài)店，我發(fā)現消費者大多是有一定經(jīng)濟基礎的人，他們買(mǎi)一套上千元的衣服、一條數百元的領(lǐng)帶眉都不皺，因為他們看中的是品牌。

　　2、購買(mǎi)數量較大，購買(mǎi)頻率和次數較少。高收入群體忙于工作，因而他們在生活上表現出極大的不規律性。除周末以外，逛街購物對他們來(lái)說(shuō)只能是一種“奢侈”。但是若進(jìn)商場(chǎng)購物，他們購買(mǎi)的數量很多，從吃的、喝的到用的，一消費就是數百元。據了解， 這種“集中購物”的消費者并不少，在周末購物群中占了很大的比例。

　　3、購物期望值較高。高收入消費者受其社會(huì )地位的影響，在購物時(shí)也期望商家能給予其特殊的關(guān)照，比方如售前服務(wù)和售后服務(wù)方面等等。我訪(fǎng)問(wèn)過(guò)幾個(gè)公司白領(lǐng)，他們一致認為，購物時(shí)他們最重視的.是商家的服務(wù)態(tài)度。

　　■低收入消費群的消費行為及心理特征：

　　1、注重價(jià)格。很多人都有過(guò)手頭拮據的經(jīng)歷，沒(méi)錢(qián)的日子，他們總不得已掐算著(zhù)一分一厘的支出。對低收入消費群而言，在這方面表現得尤為突出。用最少的支出滿(mǎn)足盡可能多的消費需求是他們最為“奢侈”的美好愿望。在調查中，我發(fā)現商場(chǎng)的特價(jià)處，大多數是低收入群。因為對他們來(lái)說(shuō)，低價(jià)是實(shí)惠。新入駐的“新一佳”就以這樣的實(shí)惠吸引了眾多的市民。

　　2、注重質(zhì)量。目前，城市里的低收入群中的代表是下崗工人。在調查中，我發(fā)現下崗工人的消費習慣遠遠不同于農村消費者。因為他們曾經(jīng)是都市里令人欽羨的工薪一族，他們曾經(jīng)樂(lè )于購物、精于購物，他們已經(jīng)具有了消費過(guò)程中的自我保護意識和對健康生活、營(yíng)養飲食的追求。即使他們?yōu)榱斯潈�而去購買(mǎi)肉菜市場(chǎng)里的低價(jià)肉菜，但他們仍然擔憂(yōu)肉菜的質(zhì)量，并渴盼“放心肉菜”的到來(lái)。因為質(zhì)量是實(shí)在，東西在便宜的同時(shí)還要中用、中吃。

　　3、購物數量少，購物頻次多。下崗工人尤其是其中的家庭主婦，生活很有規律，每天基本上是按時(shí)起、按時(shí)睡，按時(shí)買(mǎi)東西，按時(shí)看電視……他們的單次購物數額很小，但是購物頻次很多，有時(shí)一天就會(huì )發(fā)生數次購買(mǎi)行為。

項目分析報告2

　　近年來(lái)，隨著(zhù)城市建設步伐的不斷加快，我市每年都有大批市政道路及小區、廠(chǎng)企的新建、改造項目，按照建設要求，需求大量不同規格的苗木進(jìn)行綠化配套建設。由于大部分工程基本都在七、八月份完工，已錯過(guò)了植樹(shù)綠化的大好季節，往往形成了以栽植大量草花替代苗木綠化的短期行為，造成了重復建設帶來(lái)的資金浪費，無(wú)形中提高了建設成本，而容器育苗恰恰解決了這一問(wèn)題。結合山海關(guān)區園林處苗圃搬遷重建工作，擬在新址申請建設容器化育苗基地項目。容器化育苗在我市是否可行，對此進(jìn)行了調查分析后，總結了以下材料，希望市領(lǐng)導對容器化育苗基地建設項目予以支持。

　　一容器化快速育苗技術(shù)簡(jiǎn)介

　　容器化育苗技術(shù)又稱(chēng)控根快速育苗技術(shù)，是一種以調控根系生長(cháng)為核心的新型快速育苗技術(shù)。是由控根快速育苗容器、控根快速育苗專(zhuān)用栽培基質(zhì)、控根培育與管理技術(shù)三部分組成。具有明顯的增根、控根和促長(cháng)作用，使側（須）根形狀短而粗，數量多，總根量較常規育苗提高30—50倍。苗木的成活率幾近100%，育苗周期縮短50%左右，可四季移栽、移栽時(shí)不砍頭、不須緩苗，對土地沒(méi)有任何要求，后期管理工作量減少50—70%，對大苗培育和惡劣環(huán)境下植樹(shù)有明顯的優(yōu)勢。

　　控根快速育苗容器控根快速育苗容器由底盤(pán)、側壁和插桿三個(gè)部件組成，用容器育大苗不必占用良田，可擺在任何無(wú)法耕種的土地上，苗木銷(xiāo)售和移栽都可現場(chǎng)去掉容器，不傷苗木根系，成活率可近100%，育苗容器可反復使用，壽命在5年以上。僅在容器內就可培育高達8米或更高的大樹(shù)。它是一次性投資，見(jiàn)效快，多年受益的快速育苗方式。

　　控根據快速育苗栽培基質(zhì)控根快速育苗專(zhuān)用栽培基質(zhì)是培育控根苗木的基礎，用量較大。采用有機廢棄物，如豬、牛、羊、雞、鴨糞，秸桿、刨花、鋸末、玉米芯、城市生活垃圾等為原料，經(jīng)特殊的微生物發(fā)酵工藝制造，并根據原料和使用對象配加適當的水、抗旱、促根、緩釋肥，微量之素，以及防寒抗凍等輔料。

　　控根快速育苗培育與管理技術(shù)控根快速育苗培育與管理技術(shù)主要包括種子處理、幼苗培育、水熱條件調控，下種與移栽時(shí)間確定等。

　　容器化育苗同傳統的地栽苗木生產(chǎn)方式比較具有很大的優(yōu)勢：第一，采用容器栽培可以無(wú)季節限制地供應園林綠化苗木，滿(mǎn)足反季節施工的市場(chǎng)需求。第二，容器栽培生產(chǎn)的苗木質(zhì)量較高，成活率將近100%，綠化效果好，種植前不用修剪，可以一次成型，立竿見(jiàn)影。第三，傳統的大田栽培苗木往往帶走土球，導致土壤資源破壞，容器栽培可避免這一點(diǎn)，實(shí)現可持續發(fā)展。第四，由于容器栽培是離地生產(chǎn)，可利用荒灘、鹽堿地等不適合地栽的土地發(fā)展生產(chǎn)，降低土地成本。

　　二背景分析

　　隨著(zhù)當前園林綠化和生態(tài)環(huán)境建設步代的加快，尤其是房地產(chǎn)精品的樓盤(pán)的園林施工，政府重點(diǎn)工程等高端市場(chǎng)容量的增加，對優(yōu)質(zhì)苗木的需求越來(lái)越迫切。但目前國內的育苗和移栽大多數仍然沿用傳統方法，苗木質(zhì)量差，“三低”（成活率低、保存率低、效益低）的現象一直未解決。為了提高大苗移栽的成活率，現在經(jīng)常使用的方法是每株樹(shù)苗攜帶與冠徑相應大小的土坨，并用草繩纏繞，既費工耗時(shí)，又難以保證成活率。在我市近來(lái)年的城市建設中，大部分工程都是在每年的作、八月份完工，錯過(guò)了綠化的大好時(shí)機，為了達到一定的綠化效果，往往以載植大量草花替代樹(shù)木的辦法，而草在生長(cháng)期短，投入大，來(lái)年還需要新栽種造成了重復建設，重復投資的極大浪費現象，容器育苗恰恰解決了反季節用苗這一問(wèn)題。

　　城市環(huán)境建設迫切需要發(fā)展大苗移栽新技術(shù)，容器育苗栽培技術(shù)在發(fā)達國家已有30年的歷史，是一種成熟的生活方式，而在我國正處于起步發(fā)展階段，還沒(méi)有大量推廣，在華北地區還沒(méi)有一家規�；�生產(chǎn)企業(yè)，容器化育苗是常規育苗在技術(shù)上的.重大突破，可以保護珍貴植物，促進(jìn)園林產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　三前景分析

　　在新苗圃的建設規劃方案中充分考慮了該處的地理位置，土壤環(huán)境，進(jìn)行了合理的功能分區，預留百畝土地用于建設容器化育苗基地，鑒于容器化育苗對土壤不做要求，利用其中砂壤土地塊做為容器化育苗區，不僅可以提高土地利用率，而且通過(guò)開(kāi)發(fā)這一項目可以有效提高經(jīng)濟效益。為了迅速開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，充分抓住2008北京奧運會(huì )這一大好時(shí)機，而且秦皇島市做為2008年北京奧運會(huì )的分會(huì )場(chǎng)，在大力開(kāi)發(fā)城市建設的同時(shí)，將需要大批優(yōu)質(zhì)高檔的大規格苗木，因此建設容器化育苗基地前景廣闊。

　　四項目投資估算

　　苗圃新址上規劃出100畝土地做為容器化育苗基地，用于容器化育苗的嘗試性開(kāi)發(fā)和推廣工作。在滿(mǎn)足我市反季節綠化用苗和大規格苗木需求的同時(shí)，不斷向周邊地區拓展。容器化育苗基地將劃分為常綠區、落葉喬木區、花灌木區、小苗區等多種苗木分區。經(jīng)初步計算，100畝土地生產(chǎn)各種苗木所需不同規格容器大約為42600個(gè)，按每萬(wàn)個(gè)容器的出廠(chǎng)價(jià)計算（不包括運輸及其他費用）約需資金142.6萬(wàn)元；育苗區安裝滴灌管道設施約需資金50萬(wàn)元；打機井需6萬(wàn)元；購進(jìn)苗木約需資金101.7萬(wàn)元，以上費用總計300.3萬(wàn)元。

　　五技術(shù)力量與設備

　　容器化育苗基地做為我市首家開(kāi)發(fā)項目，不僅有穩定的銷(xiāo)售市場(chǎng)，而且有市、區兩級行業(yè)主管部門(mén)的強干技術(shù)力量做保障，具有潛在的開(kāi)發(fā)和拓展能力。目前現有技術(shù)人員20余人，其中高級職稱(chēng)2人，中級職稱(chēng)6人；擁有各種運輸、打藥、灑水車(chē)輛11臺以及必備的養護管理器械。

　　六效益分析

　　綜合以上情況，容器化育苗基地的建設將引導我市乃至華北地區在容器育大苗方面的新潮流，不僅可以滿(mǎn)足本市及周邊地區在綠化建設上對大苗的需求，還將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)秦皇島市的經(jīng)濟發(fā)展。因此該項目的建設將創(chuàng )造可觀(guān)的社會(huì )效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益，并可為北京2008年“綠色”做出積極的貢獻。

項目分析報告3

　　做好市調， 提升競爭力

　　一次好的市調，可以提升本身的競爭力，掌握自己的方向，了解競爭者的動(dòng)態(tài)，做到知已知彼，百戰不殆。

　　零售業(yè)， 一個(gè)商品平凡不能平凡的商品交易場(chǎng)所，她帶給的人們的一些期望，沒(méi)有負于其它行業(yè)。如何在這一塊新型的圣地發(fā)揮商品的潛能，如何駕馭商品的成功之帆?這就要學(xué)會(huì )如何做到商品正確市調，做好市調可以分為以下幾點(diǎn)：

　　一、商品分類(lèi)：

　　媽媽菜藍商品：也稱(chēng)主婦商品，這種商品的價(jià)格如有輕微的變動(dòng)有些顧客即有相當的關(guān)注。顧客對這種商品的`價(jià)格敏感度最高。同時(shí)在銷(xiāo)售時(shí)應注意此類(lèi)商品的質(zhì)量。http://www.yj!bys.com/NEWS例：生鮮的商品更應注意鮮度及陳列的量感，媽媽菜藍商品是每家店以生鮮為主，一般是用來(lái)吸引顧客，走低價(jià)位及市場(chǎng)鮮度較強的商品，此類(lèi)商品市調時(shí)要非常注意價(jià)格的幅度。

　　紅色商品：顧客對此類(lèi)商品的價(jià)格敏感度次之， 這一類(lèi)商品銷(xiāo)量一般比媽媽菜藍那一類(lèi)商品銷(xiāo)量大，價(jià)格也一般比媽媽菜藍商品高些。此類(lèi)商品一般都適應中層消費者。所以對此類(lèi)商品要注重品牌及質(zhì) 量，這種商品也稱(chēng)之為價(jià)格商品，暢銷(xiāo)品排行榜上經(jīng)常有此類(lèi)商品。綠色商品：顧客對綠色商品的價(jià)格敏感度最低。

　　市調完商品后要做商品的整理，要將營(yíng)業(yè)額商品.毛利商品.敏感性商品.季節性商品.形象商品區別，做一次整理。包括排面和價(jià)格。

　　二.競爭者;

　　我們市調的對象稱(chēng)之為競爭者。

　　三,市調應注意問(wèn)題：

　　1、禁止與競爭者店的保安，賣(mài)場(chǎng)人員起沖突。

　　2、遇有狀況隨時(shí)報告主管。

　　3、不可以公開(kāi)在競爭者店里抄價(jià)格、撕價(jià)格牌等。

　　4、必須注意安全。

　　5、準備好充分的市調工具：筆、紙、秘錄機、手機、小靈通等必備工具。

　　6、市調對公司的形象以及毛利、營(yíng)業(yè)額都有影響，所以做調必須有足夠的人員。辦事員、營(yíng)業(yè)員、組長(cháng)等都要定時(shí)參加。各部門(mén)課長(cháng)：至少一個(gè)月2-3次，生鮮課長(cháng)每周保證1-2次。

　　二、市調的內容：

　　1、競爭者的賣(mài)場(chǎng)布置、商品陳列。

　　2、競爭者的商品包裝、規格、品牌等。

　　3、競爭者的服務(wù)品質(zhì)。

　　4、競爭暢銷(xiāo)品，促銷(xiāo)選品等。

　　5、了解什么是媽媽商品、紅色商品、綠色商品等。

　　總結;一次完善的市調你會(huì )注意到我們的很多商品屬于暢銷(xiāo)商品還是屬于滯銷(xiāo)商品，可以讓你在最短的時(shí)間里調整你的商品。

項目分析報告4

　　一、項目摘要。項目?jì)热莸恼�要性說(shuō)明，包括項目名稱(chēng)、建設單位、建設地點(diǎn)、建設年限、建設規模與產(chǎn)品方案、投資估算、運行費用與效益分析等。

　　二、項目建設的必要性和可行性。

　　三、市場(chǎng)（產(chǎn)品或服務(wù)）供求分析及預測（量化分析）。主要包括本項目區本行業(yè)（或主導產(chǎn)品）發(fā)展現狀與前景分析、現有生產(chǎn)（業(yè)務(wù)）能力調查與分析、市場(chǎng)需求調查與預測等。

　　四、項目承擔單位的基本情況（原則上應是具有相應承擔能力和條件的事業(yè)單位）。包括人員狀況，固定資產(chǎn)狀況，現有建筑設施與配套儀器設備狀況，專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平和管理體制等。

　　五、項目地點(diǎn)選擇分析。項目建設地點(diǎn)選址要直觀(guān)準確，要落實(shí)具體地塊位置并對與項目建設內容相關(guān)的基礎狀況、建設條件加以描述，不可以項目所在區域代替項目建設地點(diǎn)。具體內容包括項目具體地址位置（要有平面圖）、項目占地范圍、項目資源、交通、通訊、運輸以及水文地質(zhì)、供水、供電、供熱、供氣等條件，其它公用設施情況，地點(diǎn)比較選擇等。

　　六、生產(chǎn)（操作、檢測）等工藝技術(shù)方案分析。主要包括項目技術(shù)來(lái)源及技術(shù)水平、主要技術(shù)工藝流程與技術(shù)工藝參數、技術(shù)工藝和主要設備選型方案比較等；

　　七、項目建設目標（包括項目建成后要達到的生產(chǎn)能力目標或業(yè)務(wù)能力目標，項目建設的工程技術(shù)、工藝技術(shù)、質(zhì)量水平、功能結構等目標）、任務(wù)、總體布局及總體規模；

　　八、項目建設內容。項目建設內容主要包括土建工程、田間工程、配套儀器設備等。要逐項詳細列明各項建設內容及相應規模（分類(lèi)量化）。土建工程：詳細說(shuō)明土建工程名稱(chēng)、規模及數量、單位、建筑結構及造價(jià)。建設內容、規模及建設標準應與項目建設屬性與功能相匹配，屬于分期建設及有特殊原因的，應加以說(shuō)明。水、暖、電等公用工程和場(chǎng)區工程要有工程量和造價(jià)說(shuō)明。

　　田間工程：建設地點(diǎn)相關(guān)工程現狀應加以詳細描述，在此基礎上，說(shuō)明新（續）建工程名稱(chēng)、規模及數量、單位、工程做法、造價(jià)估算。配套儀器設備：說(shuō)明規格型號、數量及單位、價(jià)格、來(lái)源。對于單臺（套）估價(jià)高于5萬(wàn)元的儀器設備，應說(shuō)明購置原因及理由及用途。對于技術(shù)含量較高的儀器設備，需說(shuō)明是否具備使用能力和條件。配套農（牧、漁）機具：說(shuō)明規格型號、數量及單位、價(jià)格、來(lái)源及適用

　　范圍。大型農（牧、漁）機具，應說(shuō)明購置原因及理由及用途。

　　九、投資估算和資金籌措。依據建設內容及有關(guān)建設標準或規范，分類(lèi)詳細估算項目固定資產(chǎn)投資并匯總，明確投資籌措方案。

　　十、建設期限和實(shí)施的進(jìn)度安排。根據確定的建設工期和勘察設計、儀器設備采購（或研制）、工程施工、安裝、試運行所需時(shí)間與進(jìn)度要求，選擇整個(gè)工程項目最佳實(shí)施計劃方案和進(jìn)度。

　　十一、環(huán)境保護。對項目污染物進(jìn)行無(wú)害化處理，提出處理方案和工程措施及造價(jià)。

　　十二、項目組織管理與運行。主要包括項目建設期組織管理機構與職能，項目建成后組織管理機構與職能、運行管理模式與運行機制、人員配置等；同時(shí)要對運行費用及新分析，估算項目建成后維持項目正常運行的`成本費用，并提出解決所需費用的合理方式方法。

　　十三、效益分析與風(fēng)險評價(jià)。對項目建成后的經(jīng)濟與社會(huì )效益測算與分析（量化分析）。特別是對項目建成后的新增固定資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)能力，以及經(jīng)濟效益、社會(huì )效益（如社會(huì )供種量，帶動(dòng)多少農戶(hù)、多大區域經(jīng)濟發(fā)展等）等進(jìn)行量化分析；

　　十四、有關(guān)證明材料（承擔單位法人證明、有關(guān)配套條件或技術(shù)成果證明等）。

項目分析報告5

　　一個(gè)會(huì )計人，在慢慢成長(cháng)中，涉及的領(lǐng)域會(huì )越來(lái)越廣，要求掌握的知識也會(huì )越來(lái)越多，而不僅僅只是一盤(pán)賬的問(wèn)題。會(huì )計人一旦坐上了主管及以上的位置后，跟BOSS們接觸的時(shí)間也會(huì )越來(lái)越多。BOSS們都研究什么呢？我想最多的就是戰略、盈利模式等等，會(huì )經(jīng)常有新的投資項目的立項，注意：我說(shuō)的投資不是會(huì )計書(shū)上講的那些長(cháng)期股權投資、長(cháng)期債權投資，那些太高級了，我說(shuō)的投資是比如新建一個(gè)廠(chǎng)房、車(chē)間，新開(kāi)一個(gè)公司等等，這些也屬于投資，是我們在工作中遇到的最貼近自己，最能看得見(jiàn)、摸得著(zhù)的那種投資。既然有投資，就要立項，既然要立項，就要做市場(chǎng)調研和分析，做好戰略定位和可行性的經(jīng)營(yíng)計劃。在這個(gè)過(guò)程中，財務(wù)人員千萬(wàn)不要躲在一邊，要知道這可是財務(wù)人員最能學(xué)到真功夫的好時(shí)機。

　　下面引用了一個(gè)真實(shí)案例，想必有些會(huì )計人見(jiàn)過(guò)或見(jiàn)過(guò)類(lèi)似的投資分析報告，其實(shí)投資立項就是這么做的。一份投資分析報告的'質(zhì)量可以決定這個(gè)項目是否能達到預期目標的90%以上，這不是唬人。當然了，下面的這份報告質(zhì)量如何，我不知道，只是發(fā)過(guò)來(lái)給大家參考一下，以后公司要投資立項時(shí)，大家可以參考一下這里的思路。以后自己想當老板時(shí)，也看看這里的思路。

　　說(shuō)句題外話(huà)，根據我自己經(jīng)商的經(jīng)驗來(lái)看，能把這種報告寫(xiě)的非常漂亮的人一般都不適合當老板。老板一般都粗枝大葉，但他的閃光點(diǎn)就是能抓到最核心的東東，這叫戰略眼光。既然老板們都粗枝大葉了，那職業(yè)經(jīng)理人們就應該發(fā)揮自己的細致周到的特點(diǎn)，對老板的缺陷進(jìn)行彌補，那么，這個(gè)報告才會(huì )完美，這個(gè)項目就可以成功90%，接下來(lái)就是實(shí)施戰略預算管理體系的問(wèn)題了，把目標層層分解、設計好全盤(pán)績(jì)效、通過(guò)內部銀行，一月一滾動(dòng)，這樣就可以實(shí)現預期目標。

項目分析報告6

　　中秋節是中國傳統文化的一部分，自古以來(lái)中秋就代表著(zhù)團圓，這從另一層面而言也反映了中國的那種家文化。在生活節奏不斷加快的今天，在人們不斷追求物質(zhì)的時(shí)代，我們還有多少中秋的記憶。隨著(zhù)中秋節的臨近，月餅大戰在各大賣(mài)場(chǎng)拉開(kāi)，漸成市民消費熱點(diǎn)。月餅是中國傳統的中秋節食品，隨著(zhù)時(shí)間的流逝，現代人還喜歡吃月餅嗎？什么口味的月餅更受歡迎呢？這么久以來(lái)月餅又有什么新的變化與發(fā)展呢？

　　近年來(lái)，月餅在品質(zhì)、口味包裝上有了很大的變化，傳統口味的月餅仍受青睞，同時(shí)市場(chǎng)上涌現了各式的創(chuàng )新月餅。在激烈而熱鬧的中秋月餅市場(chǎng)上，不同群體的消費者各有所愛(ài)。為了更好的了解廣大消費者的需求情況，我們以調查問(wèn)卷和實(shí)地調查的形式展開(kāi)了調查。本次調查的對象主要是南京市江寧區的居民，男女人數相當，其中又以青年、中年受訪(fǎng)者居多。具體調查結果如下：

　　1、中秋吃月餅的傳統未變

　　調查顯示，有16%的受訪(fǎng)者表示自己不喜歡吃月餅，但大部分民眾沒(méi)有改變中秋吃月餅的習慣，月餅依然是中秋節最受歡迎的食品。由此可以看出在人們的心里中秋和月餅是一體的、密不可分的。中秋月餅傳遞了一種人們期望與家人團圓的情感

　　2、買(mǎi)月餅的目的

　　每到中秋節，大多數人都會(huì )去買(mǎi)月餅，其中有七成以上的人是自已吃，有六成以每到中秋節，大多數人都會(huì )去買(mǎi)月餅，其中有七成以上的人是自已吃，有六成以上的人是送給親友，還有一部分人借助中秋節送禮給客戶(hù)或單位員工，以維護客戶(hù)或單位員工的關(guān)系。

　　3、買(mǎi)月餅時(shí)最關(guān)心的因素

　　消費者在做出購買(mǎi)某一種月餅的決策時(shí)，影響其選擇的因素有很多，其中質(zhì)量和口味在消費者中的關(guān)心度最高。這也不難理解，月餅作為一種食品，關(guān)系到消費者的身體健康問(wèn)題，所以其質(zhì)量問(wèn)題是最多被調查者最關(guān)心的因素，這部分人占比達44%。其次有四成的被調查者最關(guān)心的是月餅口味因素。

　　4、喜歡的月餅口味

　　現在市場(chǎng)上月餅的口味是越來(lái)越多，但每個(gè)人都自己喜歡吃的口味。從調查結果顯示，大多數人都喜歡蛋黃蓮蓉；其次冰皮、水果、蛋黃豆沙、水晶皮月餅均有三成左右的被調查者喜歡。

　　5、購買(mǎi)月餅用途、渠道多種多樣

　　從購買(mǎi)用途上看，55%的受訪(fǎng)者表示購買(mǎi)月餅主要是用作送禮，45%表示是自己品嘗，這說(shuō)明月餅不僅可自己品嘗，也是贈送的佳品。從購買(mǎi)月餅的渠道來(lái)看，消費者一般會(huì )選擇在大型超市、商場(chǎng)或者酒樓購買(mǎi)月餅31%的受訪(fǎng)者表示最常在超市購買(mǎi)月餅，其次是商場(chǎng)和酒樓，分別占25%和20%。這說(shuō)明大型超市、商場(chǎng)和酒樓在商品質(zhì)量方面比較有保障，消費者也可以更放心的購買(mǎi)。

　　6、買(mǎi)月餅最注重口味，傳統新式月餅皆大歡喜

　　通過(guò)調查顯示消費者在選購月餅是最關(guān)注的前三個(gè)因素分別是口味、品牌、價(jià)格。在口味方面，冰皮月餅、蛋黃蓮蓉月餅和水果月餅是受訪(fǎng)者的首選。另外，一些創(chuàng )新月餅以其獨特的口味逐漸受到年輕消費者的喜愛(ài)�，F在月餅的品種越來(lái)越豐富，各種款式的月餅也開(kāi)始爭奇斗艷，讓人挑花了眼�？偟膩�(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上有傳統型和創(chuàng )新型兩種類(lèi)型的月餅。創(chuàng )新型月餅針對年輕消費者，搶占了一部分市場(chǎng)。不創(chuàng )新就沒(méi)有進(jìn)步，沒(méi)有生命力，我們應大力支持各種新事物。通過(guò)調查顯示，傳統月餅仍舊占主流市場(chǎng)。中秋節是中國人的傳統節日。一盒月餅畢竟含納了擁有幾千年文明的中國文化，這是新式月餅不能替代的。

　　7、月餅價(jià)位的選擇與收入密切相關(guān)。

　　從購買(mǎi)月餅的價(jià)位來(lái)看，82%的受訪(fǎng)者一般購買(mǎi)200元以下的月餅。聯(lián)系受訪(fǎng)者的收入，本次調查以低收入的受訪(fǎng)者為主，月收入5000元以上的占8%，在3000~5000元之間的占10%，而收入3000元以下的受訪(fǎng)者占了82%之多。這也說(shuō)明了受訪(fǎng)者對月餅價(jià)位的選擇與收入密切相關(guān)。

　　8、物美價(jià)廉月餅更受青睞

　　調查顯示，51%的受訪(fǎng)者表示自己最常買(mǎi)月餅的包裝形式是精制迷你裝，另外20%的受訪(fǎng)者選擇豪華包裝，4%的受訪(fǎng)者選擇花籃包裝。多年前，月餅包裝只是普通的塑料盒、紙板盒。但最近這幾年，月餅的包裝設計越來(lái)越考究。但是調查表明，適宜的`包裝更吸引消費者的注意力。消費者還是比較青睞一般的迷你裝，只有少量的消費者選擇精美的豪華包裝。

　　消費者普遍反映現在市場(chǎng)上月餅包裝表里不一、華而不實(shí)，月餅的豪華包裝的價(jià)值已經(jīng)遠遠超出了月餅本身的價(jià)值。這已經(jīng)與中秋月餅團圓和幸福的含義相違背。因此，消費者對于市場(chǎng)上月餅的過(guò)度包裝還是持反對意見(jiàn)的物美價(jià)廉的月餅更受大眾的喜愛(ài)。

　　9、當前月餅存在的不合理的方面

　　月餅是中秋節文化的一部分，然而目前這種文化也存在一些不合理的地方。不合理的方面很多，其中認為廣告宣傳過(guò)度炒作的人數所占比最多，達到40%；其次，有18%的人認為其微生物菌落總數、致病菌等超標；還有其它涉及到小作坊企業(yè)、配料不新鮮等問(wèn)題，其實(shí)歸總起來(lái)就是食品安全問(wèn)題。食品安全是目前中國面臨地一個(gè)大問(wèn)題，月餅作為食品的一種，也免不了這個(gè)問(wèn)題的存在，從之前的冠生圓使用陳餡問(wèn)題的爆發(fā)所引出的行業(yè)“潛規則”，這些不得不讓人去思考擔憂(yōu)這個(gè)問(wèn)題。傳統的文化難道要因為那些虛華的商業(yè)行為，那些不道德的企業(yè)行為而失去原有的本質(zhì)嗎？

　　上述調查報告表明，1、受訪(fǎng)者對月餅的種類(lèi)、口味、質(zhì)量、包裝等因素非常重視，物美價(jià)廉的月餅是最受消費者青睞的。所以廠(chǎng)家生產(chǎn)月餅要綜合考慮到各方面的因素，在禮品包裝上應做到合理、適度，不要過(guò)度包裝，盡量減少不必要的浪費；質(zhì)量上產(chǎn)品精工細做，提高食品安全性。這樣才能為廣大消費者提供更優(yōu)質(zhì)的月餅。

　　2、對于大多數人購買(mǎi)月餅的目的主要二種，一個(gè)是自己吃，另一個(gè)則是送給親友。在選購時(shí)，基本上主要考慮的是它的質(zhì)量和口味因素，當然，價(jià)格也是部分人所考慮的因素之一，對于近七成的人可接受的價(jià)格在百元以下，有三成的人或接受的價(jià)格范圍在100至200元之間。對這種價(jià)格的敏感在一定程度上也反映到消費者對促銷(xiāo)方式的偏好上，有一半以上的消費者更希望打折的促銷(xiāo)方式，其次是贈送贈品。

　　3、對于現代人而言，超市已是人們購買(mǎi)產(chǎn)品的重要渠道，月餅也不例外，有七成以上的人是在超市購買(mǎi)月餅當然還有相當一部分會(huì )通過(guò)月餅專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)行定購。其中，真正會(huì )自己去購買(mǎi)月餅的人只有67%，有五成左右的人是親朋好友贈送或是單位派發(fā)，這與以往有很大的不同�，F在的月餅好看了，也貴了，但是沒(méi)有情的味道了，在發(fā)展過(guò)程中，把最重要的東西給丟了。在投資時(shí)注意到這些，應該會(huì )有很大的幫助。

項目分析報告7

　　一、 合作方簡(jiǎn)介

　　**科技有限公司是清華同方股份有限公司的控股子公司。注冊資金四千多萬(wàn)元人民幣，是專(zhuān)門(mén)從事酒店行業(yè)數字化信息技術(shù)服務(wù)、系統研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)和銷(xiāo)售的高科技企業(yè)。公司依托清華大學(xué)的人才、科技優(yōu)勢，通過(guò)與國內外著(zhù)名高科技企業(yè)的緊密合作，將最新、最先進(jìn)的科研成果，迅速轉化為適應酒店現代化發(fā)展需求的技術(shù)產(chǎn)品，形成了以 “酒店互動(dòng)信息服務(wù)管理系統”為核心技術(shù)的，圍繞酒店信息化應用的一系列數字技術(shù)產(chǎn)品、服務(wù)和解決方案。

　　二、 項目簡(jiǎn)介

　　對于一家現代化的酒店，電視機已經(jīng)成為客人于酒店之間進(jìn)行有效溝通的最佳媒介之一，客人不僅可以收看衛星傳輸的電視節目，還可以根據自身的興趣與需要對已經(jīng)存儲在服務(wù)器中的節目或視頻信息服務(wù)內容進(jìn)行點(diǎn)播。這種專(zhuān)門(mén)點(diǎn)播的形式被稱(chēng)作VOD視頻點(diǎn)播，目前大量應用于星級酒店，而達成這種點(diǎn)播形勢所需要的技術(shù)架構被稱(chēng)作IIS。**科技有限公司就是這種技術(shù)的開(kāi)發(fā)商，并將此技術(shù)轉化為產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)及銷(xiāo)售。

　　為了更快更好的提升自身市場(chǎng)占有率，同方易豪公司已為客戶(hù)提供更全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為理念，不僅向酒店提供技術(shù)產(chǎn)品，同時(shí)更進(jìn)一步提供后臺服務(wù)器中用來(lái)點(diǎn)播的節目。但是同方易豪公司畢竟是IT產(chǎn)業(yè)中的一家技術(shù)公司，對電視節目的選題、版權、制作與播出都存在不足，為了迅速彌補這些缺憾，他們選擇了與中國廣播電視協(xié)會(huì )進(jìn)行緊密型合作。

　　三、 對方合作意圖詳解

　　1、政策把握：

　　對方公司在過(guò)去的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在節目購買(mǎi)上時(shí)常會(huì )遇到版權問(wèn)題，記載不知情的清況下購買(mǎi)了正規音像銷(xiāo)售場(chǎng)所售出的盜版節目，這種行為造成了經(jīng)濟上的損失，尤其在信譽(yù)上會(huì )產(chǎn)生極其不良的影響，與我方合作后首先就可以避免這種情況的再現。

　　另外，所屬出節目的收視群體多位涉外酒店的國際流動(dòng)人口，因此，什么樣的節目可以播放，什么樣的不可以播放是非常重要的（這方面只有政府與行業(yè)管理組織才是最權威的），同方易豪不是專(zhuān)業(yè)的文化公司，對這方面的政策是不可能做到準確把握的，而一旦出現問(wèn)題，造成的后果是不可想象的（有可能整個(gè)項目叫停），與我方合作后從根本上避免了這一問(wèn)題的出現。

　　2、組織節目源：

　　對方公司將要實(shí)施的酒店VOD電視點(diǎn)播項目所需的節目數量是龐大的，其程度甚至還要超過(guò)電視臺。他的系統操作平臺是可以無(wú)限制擴展的，包括各種類(lèi)型的節目，而每種類(lèi)型中又需要有若干個(gè)獨立的節目來(lái)構成，例如飲食類(lèi)，需要介紹飲食文化（若干個(gè)文化短片）和餐廳（若干個(gè)餐廳的視頻資料）；財經(jīng)類(lèi)，要介紹國家、地區、當地的政策（這需要與當地政府聯(lián)系搜集各種過(guò)去電視臺報道過(guò)的視頻資料），介紹當地企業(yè)的發(fā)展歷程（若干個(gè)企業(yè)的宣傳片）。這些都不是單純依靠資金就可以順利實(shí)施完成的，與我方合作后，在這方面首先可以大大縮短運營(yíng)時(shí)間。

　　3、市場(chǎng)壟斷：

　　資源壟斷：對方所需要的大量節目在全國各電視臺都有，但要將這些節目組織起來(lái)進(jìn)行統一播出，以公司形象出面進(jìn)行協(xié)調購買(mǎi)需要大量的時(shí)間可行性是很小的。中國廣播電視協(xié)會(huì )是中國廣播電視行業(yè)的管理組織，與全國的電視臺都有著(zhù)密切的聯(lián)絡(luò )，與我方的合作一旦達成將使這種不可能變?yōu)榭赡�，這無(wú)疑就形成了一種壟斷性。

　　渠道壟斷：我方每年都要組織若干次廣播電視系統內的各類(lèi)節目評選，

　　參評節目都是國內最優(yōu)秀的電視作品，對方于我們達成合作就可以以相對少量的資金來(lái)獲取全國最好的節目播出權，這種節目的`獲取渠道只有建立在與中國廣播電視協(xié)會(huì )合作的基礎上才能實(shí)現。

　　信息壟斷：我單位負責廣播電視行業(yè)內標準制定的工作，VOD視頻點(diǎn)播到目前為止還沒(méi)有一個(gè)完整的行業(yè)標準，與我們合作后對方將支持并參與制定相關(guān)的行業(yè)標準。從目前我國的經(jīng)濟環(huán)境出發(fā)，公司一旦參與制定行業(yè)標準將會(huì )對其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)莫大的經(jīng)濟效益。

　　4、成為全國最大的VOD節目供應商：

　　如果一個(gè)公司在某個(gè)領(lǐng)域達成了資源、渠道與信息的相對壟斷，那么只需要兩到三年的時(shí)間他就可以占領(lǐng)這個(gè)領(lǐng)域的大半市場(chǎng)。對方公司推出的這種點(diǎn)播形式已經(jīng)得到了其試點(diǎn)酒店（北京、上海的部分酒店）的認可，下一步同方易豪將會(huì )把這種形式推向全國，但支持這種點(diǎn)播形式的是大量的節目，而在行業(yè)認可并提出需求的時(shí)候，同方易豪已經(jīng)與我們建立了合作關(guān)系，市場(chǎng)壟斷的架構已經(jīng)搭建完成，無(wú)疑他將成為全國最大的VOD節目供應商。

　　四、 優(yōu)勢分析

　　1、 對方優(yōu)勢：

　　資金優(yōu)勢：同方易豪為清華同方上市公司的控股子公司，注冊資金四千

　　多萬(wàn)。同方易豪在過(guò)去幾年中對此項目的技術(shù)研發(fā)和實(shí)踐應用說(shuō)明這項技術(shù)已經(jīng)適應市場(chǎng)并走向成熟，而同方易豪今后的戰略發(fā)展方向將逐步轉向節目供應，這也是符合清華同方向文化傳媒領(lǐng)域發(fā)展的總體戰略方針的。因此，清華同方的支持及同方易豪未來(lái)的自身融資都說(shuō)明堆放在資金上是具備一定優(yōu)勢的。

　　主體發(fā)展戰略明確：進(jìn)軍文化市場(chǎng)是清華同方公司未來(lái)主要的發(fā)展方向之一，同方易豪作為子公司，在自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展上也積極地體現了這一點(diǎn)（他們引入了上文廣與百事通兩家作為股東）。大型公司的戰略發(fā)展方向是不會(huì )輕易修改的，加之我方在文化市場(chǎng)上的絕對優(yōu)勢，所以一旦進(jìn)入合作狀態(tài)，將是長(cháng)期穩步堅實(shí)的。

　　股東結構：同方易豪的主要股東是清華同方、百世通、上文廣，從股東結構上看基本屬于基于IT技術(shù)之上的文化發(fā)展公司，且股東實(shí)力都非常強，同時(shí)沒(méi)有外來(lái)資金注入，政治風(fēng)險大大降低，對于我們之間的合作是有利的。

　　2、 我方優(yōu)勢：

　　行政資源優(yōu)勢：中國廣播電視協(xié)會(huì )是中國共產(chǎn)黨、中央人民政府領(lǐng)導下的，由國家廣播電影電視總局直接管理的，中國廣播電視行業(yè)的管理組織，具有濃厚的政府背景，對政策有先知先覺(jué)的優(yōu)勢和深刻的了解，同時(shí)通過(guò)制定行業(yè)標準，可以使合作企業(yè)最先進(jìn)行適合自身發(fā)展的市場(chǎng)開(kāi)拓，這對今后的經(jīng)營(yíng)是非常有利的。

　　行業(yè)資源優(yōu)勢：中國的廣播電視機構有數千個(gè)，我方的分會(huì )遍布全國各大中城市，這是基于政府資源下建立起來(lái)的渠道，是任何一家公司所不能比擬的。同時(shí)我方在基于雙贏(yíng)的基礎上與地方廣電機構開(kāi)展合作是會(huì )得到政府與基層單位大力支持和歡迎的。

　　管理體制優(yōu)勢：上級領(lǐng)導指示20xx年是開(kāi)拓創(chuàng )新的一年，要擴大協(xié)會(huì )在行業(yè)內外的影響力，要以創(chuàng )收為準則，在必要的時(shí)候可以進(jìn)行公司化運作，這都給我方的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了活力，靈活主動(dòng)性也大大加強。在政府背景下利用行業(yè)資源開(kāi)展靈活多樣的市場(chǎng)化運作浙江是任何一家企業(yè)夢(mèng)寐以求的。

　　五、 合作形式分析

　　1、對方意向

　　節目版權購買(mǎi)：我方組織節目，對方以認同的價(jià)格進(jìn)行購買(mǎi)。這種方式

　　相對簡(jiǎn)單便于操作，但前提是我們首先要提供對方需求的節目，同時(shí)還要做前期的資金投入，這將給我們帶來(lái)一定的風(fēng)險。在具體實(shí)施時(shí)，對方還很有可能提出索要獨家購買(mǎi)的權利，在過(guò)去的談判中對方也不是很推崇這樣的操作方式。

　　股份置換：對方給我們一定數量的同方易豪公司股份，作為回報由我方組織適合播出的節目，所需資金全部列入運營(yíng)成本統一核算，無(wú)須由我方做出任何支出，不存在資金風(fēng)險，但收益相對較慢，同方易豪一旦上市，我方將獲得豐厚的收益，不過(guò)所置換給我方的股份數量不會(huì )很多。

　　合作建立公司：由我方出資源對方出資金雙方共同建立一家公司，來(lái)運作此項目，所有市場(chǎng)運營(yíng)授權都歸這家公司所有，在由此公司對外發(fā)放二級授權或直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　2、我方意向

　　節目版權銷(xiāo)售：與對方意向中節目版權購買(mǎi)相對應。

　　合作建立公司：與對方意向中合作建立公司相同。

　　廣告代理權置換：由我方負責提供節目，作為回報我方代理所有播出節目的貼片廣告，節目制作的成本與收益都由我方負擔。

　　六、 前景分析

　　1、項目前景

　　當前的酒店VOD視頻點(diǎn)播系統內容單一，僅限于電影和音樂(lè )等幾種，不具備更好的觀(guān)賞性，知識性，趣味性，內容極不豐富。造成這種局面主要是有以下幾種原因，首先市場(chǎng)規模不大，目前僅限于星級酒店業(yè)，國內三星級以上酒店是有限的，三星級以下酒店短期內還不是主要客戶(hù)，所以市場(chǎng)規模小是無(wú)法逆轉的現實(shí)問(wèn)題。但也正是由于這樣的原因，為這個(gè)市場(chǎng)提供相應服務(wù)的公司也不多，而且很少有大型公司介入。另外市場(chǎng)環(huán)境較為混亂，誰(shuí)都可以做節目，什么樣的節目都有可能播出，政府在這方面沒(méi)有很細致的法律法規。所以，以行業(yè)協(xié)會(huì )出面制定行業(yè)標準，以合作公司出面，借助以上提到的雙方優(yōu)勢迅速的搶占市場(chǎng)份額將是獲取未來(lái)良好收益的前提。

　　2、合作前景

　　資源與資金：本項目的合作是具備一定的核心競爭力的，資源與資金形

　　成了合理有效的搭配�？梢酝ㄟ^(guò)節目評選獲取節目源，評選過(guò)程既是獲取過(guò)程同時(shí)還是盈利過(guò)程，操作成本大大降低，這樣的過(guò)程從價(jià)格、數量、內容質(zhì)量上都得到了提升，進(jìn)入了良性循環(huán)狀態(tài)，而達成這種循環(huán)的前提是與我方的合作。

　　VOD行業(yè)標準制定：同方易豪是致力于開(kāi)發(fā)和大規模占有VOD市場(chǎng)的

　　企業(yè)，所以很愿意參與制定行業(yè)的標準，這對今后的發(fā)展極為有利。所以在資金上就有了支持，時(shí)間并不是困難，首先第一部的合作并不是制定標準，這給了我們充足的時(shí)間進(jìn)行前期的準備。其次，我們是行業(yè)協(xié)會(huì )，我們該做的事沒(méi)有人可以替代。行業(yè)標準出臺后，針對企業(yè)的最終認證全有可能是廣電總局，但實(shí)施認證過(guò)程有可能有協(xié)會(huì )來(lái)完成，這方面我們的直接收益就是相關(guān)的技術(shù)培訓。

　　七、 合作流程

　　1、雙方相互了解，展示資源，達成合作意向。

　　2、雙方明確自身需求，認可相互彌補的形式。

　　3、雙方高層會(huì )晤，明確前期談判內容

　　4、會(huì )晤后分別再次深度研究合作的可行性。

　　5、項目負責人探討協(xié)調雙方的責權利。

　　6、由一方起草合作協(xié)議。

項目分析報告8

　　一、推進(jìn)理由

　　1、時(shí)代意義

　　未成年人是祖國未來(lái)的建設者，是中國特色社會(huì )主義事業(yè)的接班人。我國現有18歲以下的未成年人約3.67億人，他們的成長(cháng)狀況，直接關(guān)系著(zhù)國家的前途和民族的命運。今天，隨著(zhù)獨生子女的逐漸增多，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及社會(huì )結構從傳統向現代的迅速轉型，未成年人的成長(cháng)受到了前所未有的關(guān)注，同時(shí)也經(jīng)受著(zhù)巨變中的社會(huì )環(huán)境的不斷考驗。因此，全面、科學(xué)、深刻地認識未成年人成長(cháng)的社會(huì )環(huán)境具有極為深遠的意義。針對目前未成年人成長(cháng)環(huán)境堪憂(yōu)的現象，順應人民群眾對凈化未成年人成長(cháng)環(huán)境的強烈呼聲，20xx年2月26日，中共中央、國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強和改進(jìn)未成年人思想道德建設的若干意見(jiàn)》，其中第九個(gè)方面強調提出“凈化未成年人的成長(cháng)環(huán)境”。李鵬在未成年人保護法頒布10周年座談會(huì )上也著(zhù)重指出應“依法為未成年人營(yíng)造良好成長(cháng)環(huán)境”。在6月18日召開(kāi)的“武漢市加強和改進(jìn)未成年人思想道德建設工作會(huì )議”上，湖北省委副書(shū)記、武漢市委書(shū)記陳訓秋就為未成年人營(yíng)造健康成長(cháng)的良好環(huán)境提出了要抓好“一凈、二創(chuàng )、三育”�！耙粌簟奔磧艋瘋髅�；“二創(chuàng )”即要創(chuàng )建“無(wú)毒社區”和“無(wú)艾（滋�。┥鐓^”；“三育”即緊緊抓住學(xué)校教育、家庭教育、社會(huì )教育這三個(gè)重要環(huán)節。為青少年成長(cháng)創(chuàng )造良好的環(huán)境正成為時(shí)代的'要求。順應時(shí)代的需求，對未成年人成長(cháng)環(huán)境的研究也不斷提上日程，成為當前優(yōu)化青少年成長(cháng)環(huán)境的一項迫切需要。

　　2、現實(shí)意義

　　近年來(lái)，全國各地連續發(fā)生的各類(lèi)安全事故、青少年犯罪、權利維護、兒童厭學(xué)及退學(xué)事件表明，青少年的成長(cháng)環(huán)境受到嚴峻挑戰。在這種情況下，探討青少年成長(cháng)環(huán)境，將之監督評估的標準和預警機制定量化、操作化，不僅能將營(yíng)造青少年成長(cháng)的健康環(huán)境落到實(shí)處，而且能創(chuàng )造性的形成青少年成長(cháng)環(huán)境的監測評估系統和預警機制。

　　3、前瞻性

　　20xx年10月，武漢市青少年教育辦公室、共青團武漢市委和武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)研究所合作的“武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境的監測評估系統及其應用”研究，受到團中央高度重視，被團中央書(shū)記稱(chēng)為“監測青少年成長(cháng)環(huán)境的晴雨表”，中央和地方媒體就此作了大量報道。通過(guò)網(wǎng)上檢測，我們的研究在該類(lèi)研究中，目前還是唯一的。正因為如此，團中央書(shū)記于20__年2月下旬專(zhuān)程到武漢了解該成果的應用情況，部分省市的團委領(lǐng)導也前來(lái)學(xué)習，希望成為全國監測青少年成長(cháng)環(huán)境的晴雨表。由此可見(jiàn)該項目在全國的影響和價(jià)值。

　　4、開(kāi)拓性

　　多年來(lái)，國內研究青少年健康成長(cháng)只注重研究一個(gè)或幾個(gè)方面的問(wèn)題，而沒(méi)有形成全方位研究的一個(gè)理論體系和立體模型，使我們對青少年成長(cháng)環(huán)境的預測總處于被動(dòng)地位。本項目將突破青少年成長(cháng)環(huán)境的單向思維和傳統研究方式，不僅研究青少年成長(cháng)環(huán)境的有利因素，同時(shí)研究青少年成長(cháng)環(huán)境的不良因素，并通過(guò)對兩者正負影響的對比來(lái)反映青少年成長(cháng)總環(huán)境的健康狀況，為青少年成長(cháng)環(huán)境的研究提供新的視野，使之更加科學(xué)化。

　　二、項目基礎

　　支持此項目完成主要基于我們現在已擁有智力基礎、組織基礎、工作基礎。

　　1、智力基礎

　　此項目是武漢市青少年教育辦公室、共青團武漢市委、武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)研究所合作完成。武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)研究所在此領(lǐng)域具有較強的人才智力優(yōu)勢，主持此次項目研究的周運清教授是國內知名的社會(huì )學(xué)家，也是20xx年“武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境的監測評估系統及其應用”研究的主持人。

　　2、組織基礎

　　武漢市青少年教育辦公室、共青團武漢市委、武漢市青少年權益保護工作委員會(huì )擁有強大的組織基礎和人員優(yōu)勢。有一支長(cháng)期從事青少年教育工作的專(zhuān)業(yè)隊伍，有健全的組織體系。通過(guò)不斷的完善和健全，現在在全市已經(jīng)形成了市、區、街（鄉）、社區四級維權網(wǎng)絡(luò )體系，有效地為青少年健康成長(cháng)提供了組織保證。

　　3、工作基礎

　　20xx年10月，武漢市青少年教育辦公室、共青團武漢市委和武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)研究所合作的“武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境的監測評估系統及其應用”研究在全社會(huì )引起了強烈的反響，全國多家媒體進(jìn)行了報道。四年來(lái)，我們在青少年成長(cháng)環(huán)境監測評估系統理論的指導下，在優(yōu)化青少年成長(cháng)環(huán)境方面做了不少工作。如深入開(kāi)展“維權崗在行動(dòng)”活動(dòng)，積極維護青少年合法權益。通過(guò)行業(yè)聯(lián)動(dòng)，全市16個(gè)行業(yè)系統的優(yōu)秀“青少年維權崗”充分發(fā)揮職能優(yōu)勢，積極維護青少年合法權益，優(yōu)化了青少年成長(cháng)環(huán)境。同時(shí)，依托市、區、街青少年維權網(wǎng)絡(luò )，在全市深入開(kāi)展了滿(mǎn)足服務(wù)青少年需求的扶貧濟困、問(wèn)題青少年幫教、青少年法律援助，對青少年開(kāi)展了自護教育、心理輔導、家庭指導等工作。全國維權現場(chǎng)會(huì )在武漢的召開(kāi)就充分地肯定了武漢在維護青少年合法權益，優(yōu)化青少年成長(cháng)環(huán)境方面所做的工作，并使武漢經(jīng)驗走向了全國。

　　三、國內外現狀

　　在國外，重視青少年成長(cháng)環(huán)境已經(jīng)成為國際社會(huì )的貫例，并在此項目上投入了大量的人力、物力、智力，形成了理論模型。日本通過(guò)五十多年的實(shí)踐，在中小學(xué)建立了一種PTA的教學(xué)模式，即家庭和學(xué)校合作進(jìn)行青少年教育，致力于溝通學(xué)校與家庭、社區的聯(lián)系，PTA模式在努力創(chuàng )造一個(gè)有利于青少年成長(cháng)的環(huán)境方面發(fā)揮了巨大的作用。日本學(xué)者左川久博把電視、廣播、書(shū)籍、電影等大眾傳播傳媒與自然環(huán)境、社會(huì )環(huán)境并稱(chēng)為“第三環(huán)境”。他認為隨著(zhù)新科技革命的加速，“第三環(huán)境”對青少年思想道德的影響將日益增大，因此必須凈化“第三環(huán)境”。在社會(huì )工作上，西方一些青年工作者以外展工作的形式，主動(dòng)尋求服務(wù)對象，對那些經(jīng)常出沒(méi)于不利于未成年人的成長(cháng)環(huán)境，容易或已經(jīng)誤入歧途的未成年人開(kāi)展跟蹤服務(wù)。

　　在國內，20xx年共青團武漢市委就“武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境”所展開(kāi)的調查發(fā)現，影響青少年成長(cháng)的環(huán)境因素，主要是學(xué)校環(huán)境、家庭環(huán)境、社區環(huán)境和交際群體四大因素，其中以家庭環(huán)境的影響最大，其次為社區環(huán)境，交際群體的作用最小。20__年北京市政協(xié)科教衛體委員會(huì )與各民主黨派北京市委員會(huì )合作，就“為未成年人營(yíng)造健康成長(cháng)的社會(huì )文化環(huán)境”問(wèn)題所展開(kāi)的調查發(fā)現，未成年人面臨的社會(huì )文化環(huán)境大致可以分為四個(gè)方面：校外教育環(huán)境、文化市場(chǎng)環(huán)境、傳媒環(huán)境和社區環(huán)境，這些環(huán)境對未成年人的成長(cháng)都起著(zhù)重要的作用。王金玲則對家庭環(huán)境進(jìn)行了深入研究，她認為家庭環(huán)境是未成年人成長(cháng)的首要環(huán)境，其中家庭撫養教育模式、家長(cháng)角色行為、代際關(guān)系等的作用尤為關(guān)鍵。

　　對于社會(huì )環(huán)境對青少年成長(cháng)的正負影響及其相互作用的臨界點(diǎn)，青少年成長(cháng)環(huán)境的預警機制等諸多青少年成長(cháng)環(huán)境的理論和實(shí)際課題，理論探討和經(jīng)驗研究尚未起步。本課題將突破對青少年成長(cháng)環(huán)境的單向思維的研究方式，同時(shí)研究青少年成長(cháng)環(huán)境的有利因素與不良因素，并通過(guò)對兩者正負影響的對比來(lái)反映青少年成長(cháng)總環(huán)境的健康狀況，為青少年成長(cháng)環(huán)境的研究提供新的視野，使之更加科學(xué)化和可操作化。

　　四、推進(jìn)方式

　�。ㄒ唬┙M織機構

　　本項目由武漢市青少年教育辦公室、共青團武漢市委與武漢大學(xué)社會(huì )學(xué)研究所合作完成。

　�。ǘ�）主要任務(wù)

　　主要完成以下五項任務(wù)：

　　1、青少年成長(cháng)環(huán)境的指標體系論證與調查問(wèn)卷設計（出指標體系與調查問(wèn)卷）；

　　2、武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境第二次調查（出研究數據報告）；

　　3、青少年成長(cháng)的環(huán)境指標及其功能研究（出版研究報告）；

　　4、青少年成長(cháng)環(huán)境的監測評估系統和預警機制研究（出監測評估系統與評估操作方法）；

　　5、武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境的監督、整治和維護研究（出政策與實(shí)施辦法）。

　�。ㄈ�）項目實(shí)施時(shí)間安排

　　20xx年5——6月：青少年成長(cháng)環(huán)境的指標體系論證與調查問(wèn)卷設計；

　　20xx年7——8月：武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境第二次調查；

　　20xx年9——12月：青少年成長(cháng)環(huán)境指標及其功能研究；武漢市青少年成長(cháng)環(huán)境的監督、整治和維護研究；

　　20xx年1——6月：青少年成長(cháng)環(huán)境的監測評估系統和預警機制研究。

項目分析報告9

　　一、總論

　　1、項目建設背景

　　A州新區新橋鎮農工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項目。恰逢整個(gè)地區的企業(yè)改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個(gè)項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)商 。而某省特別是B市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開(kāi)發(fā)水平在全國來(lái)說(shuō)可謂是首屈一指的。該項目已經(jīng)取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開(kāi)。

　　2、項目概況

　　該地塊位于A(yíng)州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經(jīng)營(yíng)可行性分析報告，有新山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開(kāi)發(fā)規模，并能為品牌的延續提供保障，給公司帶來(lái)良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。

　　本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報告過(guò)土地抵押和預售房款解決。

　　二、A州市介紹

　　A州位于長(cháng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(cháng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區392.3平方公里，其中建成區68平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區14.2平方公里。

　　三、A州市住宅市場(chǎng)分析

　　1、20xx年以前A州市住宅市場(chǎng)分析

　　在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區2300元/m2，古城區2500元/m2，而新區住宅價(jià)格也一直在20xx元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

　�、偻恋貎r(jià)格是一個(gè)首要的因素可行性分析報告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應的長(cháng)期規劃。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項目可行性報告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個(gè)項目中只占很小的一部分。

　�、谡麄�(gè)A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個(gè)小區環(huán)境、園林、文化方面的建設。

　�、劬用窬幼∮^(guān)念沒(méi)有改變。大多數A州人項目可行性分析認為，過(guò)了運河就覺(jué)得離開(kāi)了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個(gè)工業(yè)區，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮一直以來(lái)治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區域的房?jì)r(jià)。

　�、芟�費觀(guān)念也限制了整個(gè)A州市的'房?jì)r(jià)。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì )用剩余的錢(qián)去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。

　　2、20xx年以來(lái)A州市住宅市場(chǎng)分析

　　20xx年是A州房?jì)r(jià)飛漲的一年。20xx年10月份，A可行性分析報告編寫(xiě)州市土地全面實(shí)行招投標。這對于A(yíng)州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。

　�、貯州強化“強市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟繼續在高平臺、低波動(dòng)中運行，20xx年全市經(jīng)濟繼續走強。同時(shí)，改變全市居民的消費觀(guān)念。

　�、谝幏斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規模軟件可行性分析報告化、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮建設。

　�、墼谑袇^范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項目，對存量土地開(kāi)發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區、新區的開(kāi)發(fā)建設。

　�、芗訌姵鞘薪ㄔO步伐，動(dòng)遷量大幅上升

　　3、A州新區住宅市場(chǎng)煤炭經(jīng)營(yíng)項目可行性分析報告具體分析

　　A州去年10月份拍賣(mài)的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據A州市建設局市場(chǎng)調查統計：A州市今年房?jì)r(jià)總體上漲了14.8%。

　　四、項目投資估算及盈利分析

　　1、編制依據

　�、俳ㄖ�工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；

　�、诟鞣N費率依據國家相關(guān)文件。

　　2、投資估算

　　3、銷(xiāo)煤炭可行性分析報告售收入

　　根據工程所處位置、周?chē)�環(huán)境和A州房地產(chǎn)現行市場(chǎng)預測，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險和工程建設成本等綜合因素，本區住宅均價(jià)定位為3300元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/m2。

　　4、營(yíng)業(yè)稅及附加

　　本項目應計營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬(wàn)元。

　　5、盈利能力分析

　　五、結論與可行性分析報告編制建議

　　1、用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項目的開(kāi)發(fā)。一方面是為了降低項目的風(fēng)險，另一方面是降低資金的壓力；

　　2、做好方案規劃。項目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎之上的，包括小區可行性分析報告總體規劃、配套環(huán)境規劃、戶(hù)型規劃等方面，杜絕規劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃和戶(hù)型上提高本項目的檔次，贏(yíng)得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤(pán)形象。

項目分析報告10

　　一、項目概況

　　(一)、開(kāi)發(fā)項目區位條件

　　威海九龍灣旅游度假區位于經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環(huán)路，西側與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優(yōu)越的規劃分區之一。

　　(二)、規劃方案

　　旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè )等功能，充分體現了以人為本的對居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅�？偨ㄖ�面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車(chē)庫376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調和銜接，體現了規劃區的現代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設施，創(chuàng )造了清新、雅致的人文居住園區。

　　二、建設條件

　　(一)、建設地點(diǎn)條件

　　1、該規劃區地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。

　　2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(cháng)途客運總站僅3公里。

　　3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀(guān)和生態(tài)環(huán)境良好。

　　4、容積率較高，可規劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設要求。

　　5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線(xiàn)電視等基礎設施規劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設施盡在整體規劃中。

　　(二)、建設實(shí)施條件

　　1、該詳細規劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規劃局審批。

　　2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國有土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)，現威海已有多家實(shí)力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報名參加競拍。

　　3、該規劃分區距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實(shí)施提供了得天獨厚的條件。

　　三、投資環(huán)境分析

　　(一)、宏觀(guān)環(huán)境分析

　　1、據國家有關(guān)部委及業(yè)內專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調控、規范，而對存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房?jì)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房?jì)r(jià)總體上保持穩定且會(huì )穩中有升。

　　2、據國家統計局資料報告，整體房?jì)r(jià)呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

　　3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開(kāi)發(fā)用地的管理 ，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

　　(二)、微觀(guān)環(huán)境分析

　　1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng )造了較為寬松的條件。

　　2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng )立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規劃分區的繼續開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

　　3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規劃區的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實(shí)力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實(shí)現企業(yè)可持續發(fā)展的動(dòng)力之源。

　　4、擬開(kāi)發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項目的樣板小區，是無(wú)形的廣告，對提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區和擬開(kāi)發(fā)項目實(shí)行統一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規模管理 和經(jīng)營(yíng)，取得規模效益和效應，既可消除用戶(hù)對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區、工業(yè)區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng )造了條件。

　　四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預測

　　(一)、市場(chǎng)發(fā)展前景分 析

　　根據對今年以來(lái)出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現為：

　　1、房?jì)r(jià)將持續穩中有升

　　近幾年，威海商品房?jì)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀(guān)調控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房?jì)r(jià)格居高不下。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(cháng)的態(tài)勢

　　一是城鎮化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費者的消費觀(guān)念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

　　3、二手房市場(chǎng)活躍對新房的促進(jìn)

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)二級市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

　　4、政府將加大對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

　　5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉變?yōu)槿�方位營(yíng)銷(xiāo)推廣。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

　　(二)、目標客戶(hù) 的定位

　　目標客戶(hù) 群主要分為四類(lèi)：

　　一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的`購房群體;

　　二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng);

　　三是當地居民更換舊房、二次置業(yè)的購房群;

　　四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

　　(三)、價(jià)格預測

　　根據本項目自身特點(diǎn)，參考當地房產(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢，本項目預測價(jià)格：

　　1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;

　　2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;

　　3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;

　　4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;

　　5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè);

　　6、儲藏室均價(jià)1000元/㎡。

　　五、項目實(shí)施計劃

　　(一)、工程建設實(shí)施計劃

　　1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣(mài)公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關(guān)手續，滿(mǎn)足20xx年開(kāi)工需要。

　　2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設進(jìn)度計劃(見(jiàn)附表1)。

　　3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，科學(xué)先進(jìn)的管理 模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉率。

　　(二)、銷(xiāo)售計劃及營(yíng)銷(xiāo)策略

　　1、銷(xiāo)售計劃

　　根據工程建設進(jìn)度計劃及威海地區房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷(xiāo)售周期為四年：20xx年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元;20xx年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測算(見(jiàn)附表2)。

　　2、營(yíng)銷(xiāo)策略

　　秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤。

　　(1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調查，通過(guò)目標客戶(hù)和目標市場(chǎng)的分析，對目標市場(chǎng)、戶(hù)型結構、客戶(hù)群體進(jìn)行準確定位，建設適應客戶(hù) 需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。

　　(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現銷(xiāo)售目標。利用“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù) 群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認識度。

　　(3)、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò )促銷(xiāo)擴展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售、地區代理等多元化銷(xiāo)售方式。

　　(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競爭中贏(yíng)得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù) 感受到比預期更好的超值服務(wù)。

　　(5)、利用品牌戰略實(shí)現房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng )新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù) 的購買(mǎi)愿望。

　　(6)、結合價(jià)格策略實(shí)現房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩中有升的形勢下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶(hù) 的信心。

　　六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析

　　(一)、投資估算

　　按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元(出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元)，項目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。(見(jiàn)附表3)

　　(二 )、資金籌措

　　根據投資估算及項目實(shí)施進(jìn)度計劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元)。(見(jiàn)附表4)

　　(三)、項目經(jīng)濟效益分析

　　1、利潤估算表(見(jiàn)附表5)

　　本項目?jì)衾麧?,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。

　　預測前提：

　　土地173.6萬(wàn)元/畝;

　　營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元;

　　平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米;

　　營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元;

　　單位成本2,927.61元/平方米;

　　稅金3,854.77萬(wàn)元;

　　費用1,070.00萬(wàn)元;

　　貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

　　2、現金流量估算表(見(jiàn)附表6)

　　本項目稅后現金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測算前提同上。

　　3、盈利能力分析

　　(1)、靜態(tài)分析

　　投資利潤率(稅后)=項目?jì)衾麧?項目投資支出總額

　　=2,141.06/26,600.27

　　=8.05%。(數據見(jiàn)附表5)

　　(2)、動(dòng)態(tài)分析

　　項目?jì)衄F值為277.46萬(wàn)元，凈現值大于0，項目可行(計算見(jiàn)附表6)。

　　經(jīng)計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

　　七、風(fēng)險分析(項目盈虧平衡分析)

　　銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費用合計/平均銷(xiāo)售單價(jià)(1-稅費率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

　　占計劃銷(xiāo)售量的92.82%

　　銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費用合計/房屋銷(xiāo)售量(1-稅費率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

　　占計劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%

　　盈虧平衡分析表明，當項目銷(xiāo)售面積達到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達到3,439.16元/平方米時(shí)，項目保本，安全余度7.18%。

　　八、結論

　　經(jīng)過(guò)我們認真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團“一體兩翼”發(fā)展戰略，特別是對房地產(chǎn)“一翼”利潤中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現可持續、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項目均是必要的;同時(shí)，從財務(wù)評價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元/畝以?xún)扰牡迷撟谕恋�，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，該項目均是可行的。

　　綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

項目分析報告11

　　一、 項目開(kāi)發(fā)宏觀(guān)環(huán)境分析

　　天津市經(jīng)濟逐步呈現平穩較快發(fā)展的良好態(tài)勢。近年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟進(jìn)一步向好，投資、消費等內部需求持續升溫，制約經(jīng)濟快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟發(fā)展基礎逐步得到加強，總體形勢持續向好。天津工業(yè)園區交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò )發(fā)達。天津工業(yè)園區距離天津濱海國際機場(chǎng)僅兩公里距離。天津港是中國北方最大的人工港，園區距離港口三十公里。同時(shí)，津濱高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區內。

　　二、可行性分析及必要性

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和中國科技興國戰略的進(jìn)一步實(shí)施，在政府的大力扶持下，我國各個(gè)行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，輕鋼結構建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開(kāi)采、提煉、加工、到應用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結構具有輕巧、節材、節能、降低工程投資、使用壽命長(cháng)等優(yōu)勢，可以實(shí)現快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點(diǎn)，因此，輕鋼結構已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時(shí)，我國將節約資源作為基本國策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，保護生態(tài)環(huán)境，節約資源的發(fā)展理念。

　　為了加快鋼結構產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應國家政策，Nvidia經(jīng)過(guò)反復考察，擬在天津工業(yè)園區建立一家生產(chǎn)基地，項目總投資1.1億元，征地45950平方米(位于天津工業(yè)園區3區內)。

　　三、可行性分析

　　有投資就有風(fēng)險，項目投入運營(yíng)后，公司將更加完善現有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)制度，保證各項目高效運營(yíng)和管理，為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶(hù)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶(hù)信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊伍的建設。還要樹(shù)立質(zhì)量意識，要做到每個(gè)產(chǎn)品都是客戶(hù)放心的產(chǎn)品。最好，要加強企業(yè)管理，做到增收減支，抓質(zhì)量，抓安全，促工期，確保萬(wàn)無(wú)一失，贏(yíng)得廣大客戶(hù)的'好評。

　　通過(guò)大量的市場(chǎng)調查，證明該項目在當前經(jīng)濟環(huán)境下是一個(gè)很好的投資項目。它具有前景好，市場(chǎng)好，用途廣，利潤高等諸多的有點(diǎn)，因此，應該抓住當期有利時(shí)機，在國家相關(guān)政策的支持下，籌措資金，擬建該項目，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，打出品牌效應。該項目是可行的，必要的。

　　四、融資概算

　　資金是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件。企業(yè)必須以權益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來(lái)吸引其他投資或稱(chēng)為各類(lèi)借款的基礎和保證。資金籌措在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎和前提。

項目分析報告12

　　一、項目建設進(jìn)度情況分析

　　南京國際商城項目工程施工包括前后兩期，項目總建設期為5.5年，合計66個(gè)月，工期從20xx年11月開(kāi)始，至20xx年5月底結束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設，總建筑面積為213，617平方米，工期預計為36個(gè)月，20xx年11月動(dòng)工至20xx年10月結束；其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬(wàn)元。

　�。�1）一期工程投資情況如下：

　　A、土地費用：16800萬(wàn)元

　　B、工程費用：79569萬(wàn)元

　　C、其他費用：17008萬(wàn)元

　　D、不可預見(jiàn)費（5%）：5669萬(wàn)元

　　E、總投資：119046萬(wàn)元（折合單位成本5573元/㎡）

　　需要說(shuō)明的是，在預計南京國際商城項目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。

　�。�1）南京國際集團的資金投入計劃

　　公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結構四層頂，約1.5億元；

　　以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設資金貸款約2億元；

　　工程進(jìn)度至±0時(shí)開(kāi)始預售，以建設期銷(xiāo)售回籠資金（依據美聯(lián)物業(yè)銷(xiāo)售計劃及綜合市場(chǎng)各種潛在因素）約為6億元；

　　資金缺口部分或采用公司股東擴股增資或引進(jìn)戰略投資者或其他投資者籌措資金。

　�。�2）一期工程建成后收益預測

　　南京國際商城項目自進(jìn)入正負零時(shí)期，開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)樓盤(pán)的預租、預售，這就意味著(zhù)項目啟動(dòng)后便會(huì )有現金流入。

　�。�3）實(shí)施銷(xiāo)售依據

　　南京國際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類(lèi)物業(yè)出售、出租水準而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70—80%的比例，正常經(jīng)營(yíng)年按90%的.比例取定；商場(chǎng)、公寓式酒店按照建設期第二年預售50%、第三年預售30%、經(jīng)營(yíng)期第一年銷(xiāo)售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售；各種稅費按國家標準計��；折舊年限取土地費用為50年，前期及配套費用、業(yè)主開(kāi)辦費、室內裝飾、不可預見(jiàn)費及建設期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設備、安裝為10年，均采用分大類(lèi)直線(xiàn)折舊；出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的10%計��；15%銷(xiāo)售商場(chǎng)，85%出租；100%出租辦公樓；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷(xiāo)售。

　　為了進(jìn)一步說(shuō)明南京國際商城項目的投資收益的穩定可靠性，本分析報告以物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場(chǎng)物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對南京國際商城項目各有關(guān)收益指標進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場(chǎng)、辦公樓的租售價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國際商場(chǎng)的總體銷(xiāo)售收入、內部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項目有關(guān)收益指標的敏感性測算結果看，該項目抗風(fēng)險能力相對較強，各影響因素的變動(dòng)對收益凈現值、內部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續經(jīng)營(yíng)20年的稅后利潤總值有709846萬(wàn)元，內部收益率高達21%，凈現值為165437萬(wàn)元。

　　二、南京國際商城項目投資收益指標分析

　　根據對一期工程項目開(kāi)工后23年內收支稅利、現金流量以及凈現值的預測，南京國際商城項目一期工程未來(lái)財務(wù)指標的狀況良好，具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開(kāi)始每年都有正的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬(wàn)元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利潤從第5年開(kāi)始呈現出逐年增長(cháng)的趨勢；項目?jì)衄F金流量前3年由于處于投入建設期出現負凈現金流外，其它各年度均有正的凈現金流，其中第4年始凈現金流量從2.3億元逐年遞增。這些數據均反映出南京國際商城項目較好的投資收益。

　　通過(guò)動(dòng)態(tài)財務(wù)分析預測可知項目一期工程的主要財務(wù)測算指標如下：

　　投資回收期：3.64年（不含建設期）

　　內部收益率：23.19%

　　凈現值：178818萬(wàn)元

　　三、項目投資價(jià)值判斷

　　通過(guò)對南京國際商城項目的投資規模、收益預測、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長(cháng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，南京國際商城項目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項目的機會(huì )效應看，已被南京市政府列為“十五”城建重點(diǎn)建設工程，將作為南京市地標性建筑物，該項目也具有較好的社會(huì )投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應。

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