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房地產(chǎn)廣告策劃方案8篇（熱門(mén)）
為了確保事情或工作扎實(shí)開(kāi)展，通常需要預先制定一份完整的方案，方案是闡明具體行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。寫(xiě)方案需要注意哪些格式呢？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)廣告策劃方案，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)廣告策劃方案1
1）廣告目標
做市。制造和銷(xiāo)售熱點(diǎn)。
建立動(dòng)力。多種媒體聯(lián)手，掀起立體廣告攻勢。
廣泛、全方位、高密度傳播銷(xiāo)售信息，激發(fā)購買(mǎi)欲望。
擴大天元公園的知名度、知名度和聲譽(yù)。
提升企業(yè)形象。
一年內銷(xiāo)售額達到80%以上。
2）廣告對象
為喜鵬，趣味活潑，主城區的兒童、兒童、青少年
喜鵬及周邊地區的年輕人
喜歡現代娛樂(lè )公園，喜歡旅游、觀(guān)光，郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區居民
喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶、養魚(yú)、養鳥(niǎo)
喜歡周末公園休閑的西彭中老年人，大眾文化表演和節慶花園活動(dòng)
西彭及周邊地區的居民有懷舊情結，渴望回歸自然。喜歡一點(diǎn)農業(yè)勞動(dòng)經(jīng)驗的主城區居民
愿意住在西彭及主城區居民
綠色園林消費水平高。
3）廣告區
位于重慶及其周邊地區。
4）廣告創(chuàng )意
廣告主題：
�。�1）每天生活在水果世界
創(chuàng )意：
選擇連棟花果洞孫悟空的場(chǎng)景。使用flash動(dòng)畫(huà)展示孫悟空在那里的無(wú)憂(yōu)無(wú)慮，然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下，這就像回到了那個(gè)時(shí)代。最后，你每天都在xx天元區的水果世界。
�。�2）家是假期的開(kāi)始
創(chuàng )造力：
一位懷孕7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的丈夫說(shuō)：“我的孩子，我的孩子，我的孩子，我的孩子，我的孩子，我的孩子�！蔽艺煞蛟诩液軣o(wú)聊，我想去度假；好的，我馬上帶你去
上了車(chē)，但不會(huì )太久。
他們來(lái)到一個(gè)看起來(lái)像天堂的果園，那里有新奇獨特的建筑�？吹竭@一點(diǎn)，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了�！�；丈夫，我想在那里生活一輩子；沒(méi)問(wèn)題，孕婦；你真的能嗎；當然，因為我很久以前在這里給你買(mǎi)了一套房子，你一定對“孕婦”很滿(mǎn)意；哇，你太棒了�。�！我可以每天去度假。丈夫：“我可以每天去度假�！碑斈慊丶业臅r(shí)候，這是你假期的開(kāi)始“你想每天休假嗎？去xx天公園就行了。
5）廣告實(shí)施階段
第一階段：試銷(xiāo)階段（三個(gè)月）
行為模式——新聞運營(yíng)、廣告
時(shí)間：20xx年2月1日
新聞運營(yíng)就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來(lái)，明智的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠遠不受廣告的影響，通過(guò)少花錢(qián)多做，很容易形成口碑，吸引廣泛關(guān)注。
創(chuàng )造動(dòng)力。重慶本地的目標市場(chǎng)受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手，采取多種促銷(xiāo)手段，形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場(chǎng)，讓觀(guān)眾和消費群體了解房產(chǎn)的基本情況，塑造開(kāi)發(fā)商良好的公眾形象。
在第一階段的宣傳中，40%的目標客戶(hù)了解xx天園，印象深刻。
以?xún)炔空J購為第一步，以?xún)?yōu)惠價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售，銷(xiāo)量達到10%。
吸引目標客戶(hù)的注意力，并引導20%的目標客戶(hù)采取購買(mǎi)行動(dòng)。
及時(shí)總結經(jīng)驗教訓，補充、調整和完善二期銷(xiāo)售計劃。
第二階段：銷(xiāo)售擴張階段（三個(gè)月）
行為模式——新聞、廣告和營(yíng)銷(xiāo)
利用第一階段廣告的剩余力量，繼續普及，繼續廣泛積極立體推廣，鞏固現有成果，吸引更多目標受眾的注意力，將潛在客戶(hù)轉變?yōu)楝F成的買(mǎi)家。
第一階段的承諾已經(jīng)實(shí)現。我們應該珍惜現有的市場(chǎng)聲譽(yù)，在花園式主題下煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵和引導更多的.人購買(mǎi)xx天公園。
此時(shí)，前來(lái)看房和參觀(guān)銷(xiāo)售辦事處的人數相應增加。此時(shí)，廣告最符合其利益，抓住機遇擴大市場(chǎng)份額。銷(xiāo)售服務(wù)必須跟上。
持續吸引目標受眾，關(guān)注率已達到40%左右，構成必要的口碑。
共同推動(dòng)銷(xiāo)售，引導30%的目標客戶(hù)采取購買(mǎi)行為，繼續產(chǎn)生邊際效應。
第三階段：強勢銷(xiāo)售階段（四個(gè)月）
行為模式——新聞、廣告和營(yíng)銷(xiāo)
充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉變?yōu)樾侣勑袨�，讓記者和報紙新聞�?yè)面服務(wù)于銷(xiāo)售，充分利用評論等新聞技巧，獨家采訪(fǎng)報道和特寫(xiě)鏡頭。
一些客戶(hù)談?wù)搙x別墅區的好處，增加可信度。
市場(chǎng)信譽(yù)已初步建立，老客戶(hù)將吸引新客戶(hù)。讓天元公園成為一個(gè)流行的社會(huì )話(huà)題。
增加廣告投資，報紙和電視在強度、廣度和深度方面做得足夠多。
加強管理和服務(wù)，把現場(chǎng)服務(wù)的軟性工作變成硬性工作，把握崗位效應。
調動(dòng)一切新聞手段和載體進(jìn)行深度宣傳。
合力吸引目標客戶(hù)，引導30%的目標客戶(hù)購買(mǎi)。
第四階段：整合階段（三個(gè)月）
行為模式——營(yíng)銷(xiāo)和廣告
消化剩余房地產(chǎn)，基本完成銷(xiāo)售計劃。
檢查前三次廣告活動(dòng)，以彌補和改進(jìn)不足。
一種長(cháng)期的、深入的廣告行為。
加強物業(yè)管理，始終如一做好服務(wù)，樹(shù)立居民主角的理念。
注意崗位效益與市場(chǎng)消費心理的一致性。
完善各項法律程序和文件，規范、科學(xué)、嚴謹地保障客戶(hù)權益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案2
1、產(chǎn)品的調研
只有充分調查房地產(chǎn)，才能發(fā)現自己的弱點(diǎn)和優(yōu)勢，審視產(chǎn)品，定位自己面對市場(chǎng)的正確位置。這樣才能對癥下藥，在合理的基礎上充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢，進(jìn)行有效的規劃。
(1)物業(yè)的定位;
(2)建設、配套、價(jià)格的優(yōu)劣分析;
(3)目標市場(chǎng)分析;
(4)目標客戶(hù)特征和購買(mǎi)行為分析;
2、市場(chǎng)的調研
可能有人會(huì )說(shuō)房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但需要注意的是，市場(chǎng)調研的目的是結合不斷變化細分的市場(chǎng)信息，從感性經(jīng)驗提升到理性層面，科學(xué)有效地預測策劃推廣過(guò)程中會(huì )出現的一切問(wèn)題。
在市場(chǎng)經(jīng)濟的競爭下，閉門(mén)造車(chē)或者相信經(jīng)驗終究是不可能的。
(1)區域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢分析;
(2)主要競爭對手的界定及SWOT分析;
(3)與目前正處于強勢銷(xiāo)售期的房地產(chǎn)進(jìn)行對比分析;
(4)未來(lái)競爭分析與評價(jià)。
3、企劃的定位
定位是所有廣告活動(dòng)的主題，就像圓心一樣。通過(guò)對項目的調研，制定房地產(chǎn)的定位，細化USP(獨特銷(xiāo)售主張)，提出推廣口號，讓房地產(chǎn)顯示出其獨特的賣(mài)點(diǎn)。
尋找最能代表目標客戶(hù)對家庭和生活方式的理解的創(chuàng )意元素，以此作為廣告的基調，以藝術(shù)的方式放大，讓廣告更具形象力和銷(xiāo)售力。
4、推廣的策略及創(chuàng )意的構思
根據項目情況，建立幾個(gè)相應的創(chuàng )意思路，然后選擇最合適的思路，圍繞思路安排推廣策略，配合時(shí)間節點(diǎn)。
5、傳播與媒介策略的分析
有人說(shuō)一半的廣告費用浪費在媒體上。的確，只有充分發(fā)揮媒體的效率，有限的廣告資金才能獲得最大的經(jīng)濟效益。廣告公司為客戶(hù)選擇、篩選、組合媒體，為客戶(hù)實(shí)現利潤最大化。
整合傳播是針對既定受眾，采用全方位立體傳播，在最短的時(shí)間內為房地產(chǎn)建立清晰的形象，建立形象一致的品牌。
(1)不同媒體的效果和報道對象;
(2)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同長(cháng)度的報紙廣告分析;
(3)不同種類(lèi)、不同時(shí)間、不同長(cháng)度的雜志廣告分析;
(4)不同電視臺、不同時(shí)段、不同欄目的電視廣告分析;
(5)不同電臺、不同時(shí)段、不同欄目的廣播廣告分析;
(6)不同地區、不同方式的報紙剪輯DM分析;
(7)戶(hù)外或其他媒體分析;
(8)不同媒體組合的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告中，有些決策者想去哪里就去哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排，也沒(méi)有周期概念。面對激烈的市場(chǎng)競爭，他們總是處于被動(dòng)狀態(tài)，只能感嘆廣告無(wú)效。
標準化營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)推廣的系統工程。根據市場(chǎng)反映和建設進(jìn)度，為競爭對手形成有效、經(jīng)濟的階段性戰略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)舞臺廣告創(chuàng )作應挖掘記憶點(diǎn)，找出興趣點(diǎn)，把握支撐點(diǎn)，以舞臺目標為導向，全方位開(kāi)展強有力的廣告宣傳，合理利用各具優(yōu)勢、縱橫交錯、綜合傳播的戶(hù)外媒體、印刷媒體和公共傳播媒體。
(1)廣告的重點(diǎn);
(2)廣告的主題和表現形式;
(3)各種媒體廣告的創(chuàng )意和制作;
(4)媒體的.發(fā)布形式和頻率;
(5)整合傳播策略;
(6)媒體發(fā)布機構。
8、階段性促銷(xiāo)活動(dòng)的策略
促銷(xiāo)最大的目的是在一定時(shí)期內通過(guò)各種方式和工具刺激和加強市場(chǎng)需求，從而達到促銷(xiāo)的目的。
(1)推廣的主題;
(2)監督促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃和實(shí)施
善于利用各種社會(huì )事件打造房地產(chǎn)的新聞噱頭，利用新聞媒體進(jìn)行報道和炒作，使房地產(chǎn)得以宣傳，樹(shù)立獨特的形象。
9、階段性公共關(guān)系的策略
廣告效果監測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟、社會(huì )和心理效益的檢驗。市場(chǎng)反饋信息也糾正了下一輪的廣告行為，以適應不斷變化的市場(chǎng)�！叭ズ凇蓖撬缆芬粭l。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
所謂“知己知彼，百戰不殆”。在營(yíng)銷(xiāo)推廣中，需要及時(shí)監控競爭對手的一舉一動(dòng)，不僅可以掌握競爭對手的動(dòng)向并防止其發(fā)生，還可以及時(shí)響應和應對競爭對手的營(yíng)銷(xiāo)變量。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
每一次仔細的廣告預算計算都不應該僅僅停留在廣告項目的減少和項目成本的降價(jià)上，而應該貫穿于營(yíng)銷(xiāo)決策的每一步，廣告周期的精心安排，廣告主題的實(shí)際把握和廣告媒體的有效選擇。因為一個(gè)決策失誤，往往會(huì )抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部收益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案3
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對本地市場(chǎng)現狀進(jìn)行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項目的資源問(wèn)題與機會(huì )，以到達或超出“xx”的原定銷(xiāo)售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
1 、 xx市屬于四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng)；有大批大型國有企業(yè)。這意味著(zhù)xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20xx年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰既將打開(kāi)。xx市內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競爭，房地產(chǎn)項目投資開(kāi)發(fā)規模不斷擴大，開(kāi)發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬(wàn)元，住房項目方面的投資到達43628萬(wàn)元。20xx年當年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬(wàn)平方米，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售總額為37723萬(wàn)元。最新統計數據證明，20xx年以來(lái)批準預售和銷(xiāo)售的總面積為24904.47平方米，住房銷(xiāo)售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達21.6%。
2、現有品牌樓盤(pán)的基本狀況，現有名的`樓盤(pán)西區有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區等；北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面：
A 、定位及推廣都不是很規范，抱著(zhù)賣(mài)出去就是目的心理。忽視樓盤(pán)品牌的建設，忽視樓盤(pán)內涵的建設，導致后繼開(kāi)發(fā)力不足。
B 、有的沒(méi)有服務(wù)的概念。這又表此刻銷(xiāo)后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的對立，小區的基本建設搞不上去。C 、小區規化與自然融和概念不足，人為景觀(guān)痕跡太重。
3 、政府引導監管不夠，銷(xiāo)售手段不合理，收費不合理，手續不合理，還有的不合法。
二、 xx市同類(lèi)住宅調查統計。
“同類(lèi)”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區�，F將xx市河西，河東小區進(jìn)行大體比較分析如下：
1、河西地帶。
由于河西為新開(kāi)發(fā)城區，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀購房新概念。
擁有很高的品牌效應。
其周邊環(huán)境好。
用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會(huì )成功人士，市場(chǎng)銷(xiāo)售反應良好。
其定位為社會(huì )高薪階層。
濱江一村。
小區面積大。
鄰近湘江。
周邊環(huán)境好。
2、河東地帶。包括河東整個(gè)地塊北有石峰區，南有蘆淞區及東部的荷塘區。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。
擁有900畝的面積，其中400畝水面。
區內有水生游玩系統。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區。
屬未來(lái)商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢大。
房屋設計理念突出。
銀座大廈：
近臨中心廣場(chǎng)，一醫院。
只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒(méi)有自身小區。
周邊自然環(huán)境不是很好。
房地產(chǎn)廣告策劃方案4
策劃的立足點(diǎn)：任何一項活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì )各階層的重點(diǎn)關(guān)注。
一、社區市場(chǎng)訴求定位
東南亞風(fēng)情社區
開(kāi)啟花都人居新時(shí)代
新花都、新人居
區位優(yōu)勢：
新區商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。
個(gè)性?xún)?yōu)勢：
獨特人性化居住環(huán)境、文化社區、東南亞風(fēng)情。
二、活動(dòng)策劃要旨
五一長(cháng)假，萬(wàn)商促銷(xiāo)。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷(xiāo)重點(diǎn)應放凸顯獨特區位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(謂之體)，以促進(jìn)樓盤(pán)美譽(yù)傳播和銷(xiāo)售為目的(謂之用)。
活動(dòng)策劃具體形式：
以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽、表演、交流藝術(shù)節(簡(jiǎn)稱(chēng)：首屆“云珠花園”書(shū)畫(huà)藝術(shù)節)
三、主題廣告語(yǔ)
云珠花園“描繪花都寫(xiě)意人居”
四、活動(dòng)框架
1、時(shí)間：
20xx年5月1日至7日
2、活動(dòng)地點(diǎn)：
云珠花園現場(chǎng)及售樓部
3、活動(dòng)內容
(1)、兒童書(shū)法繪畫(huà)現場(chǎng)表演并比賽 1日
(2)、青少年書(shū)法繪畫(huà)現場(chǎng)表演并比賽 2日
(3)、花都區書(shū)法畫(huà)家現場(chǎng)表演 3日
(4)、書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評、藝術(shù)酒會(huì )沙龍 3日
(5)、獲獎作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽、銷(xiāo)售、捐贈 4日至7日
4、活動(dòng)組織
主辦：
云珠花園
開(kāi)發(fā)商：區書(shū)畫(huà)家協(xié)會(huì )
協(xié)辦：區青少年宮、區一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：
祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調)
媒體支持：
花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷(xiāo)配合
1) 參觀(guān)樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
3) 購房贈送書(shū)畫(huà)作品
4) 義賣(mài)書(shū)畫(huà)作品捐贈青少年宮
6、經(jīng)費預算
1)、活動(dòng)組織、策劃、資料： 5800元
2)、現場(chǎng)布置：
(空飄/4個(gè)、彩旗/300桿、拱門(mén)/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫(huà)/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)120xx元
3)、禮品及紀念品、獎品 20xx0元
4)、書(shū)畫(huà)家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁(yè)、電視臺、花都新聞) 10000元
總費用：
63800元
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專(zhuān)業(yè)子公司，對房地產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設計人員有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗，服務(wù)過(guò)花都眾多品牌樓盤(pán)。曾服務(wù)樓盤(pán)：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂(lè )雍華廷、怡雅花園、駿威廣場(chǎng)、全鴻花園、杏林花園、云港花園等
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )委托承辦的'區域專(zhuān)業(yè)雜志�！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專(zhuān)業(yè)雜志。
3、我們對房地產(chǎn)客戶(hù)的工作方式
在分析市場(chǎng)及樓盤(pán)特點(diǎn)的基礎上，購建樓盤(pán)的核心定位和競爭優(yōu)勢，運用綜合的外在手段表現樓盤(pán)的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費者，激發(fā)其購房欲望達成購買(mǎi)行為。
4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈送2P專(zhuān)題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)廣告策劃方案5
廣告是傳播信息的一種方式，其目的在于推銷(xiāo)商品、勞務(wù)，影響輿論，博得社會(huì )支持，推進(jìn)一項事業(yè)的發(fā)展等。廣告信息通過(guò)各種宣傳工具，包括報紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等，傳遞給它所想要吸引的觀(guān)眾或聽(tīng)眾。
一、房地產(chǎn)廣告的基調
基調是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時(shí)尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng )意風(fēng)格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設計和廣告實(shí)現始終的廣告表現的總體方針。
�。ㄒ唬⿵V告基調根據客源定位確定
廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶(hù)，他們的個(gè)人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時(shí)問(wèn)和空問(wèn)，都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調的重要依據。
一般而言，對于已處于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程后期的廣告設計而言，它的目標客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區分客戶(hù)的種類(lèi)，后者區分客戶(hù)的質(zhì)量。
�。ǘ⿲Ξa(chǎn)品的理解也是確定廣告基調的重要方面
產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色，在為客戶(hù)服務(wù)的同時(shí)，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現出來(lái)，并因此權衡廣告基調，是確定廣告基調的一個(gè)重要方面。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調產(chǎn)生影響
根據企業(yè)與競爭對手的對比情況，往往會(huì )有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時(shí)候，兩者的廣告基調可能類(lèi)似，但這時(shí)廣告基調的.產(chǎn)品基礎一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣，自己才不會(huì )被打倒，反而會(huì )借力使力，居于上風(fēng)。二是趨強避弱，努力做到人無(wú)我有，人有我強。當面臨同樣的地區，類(lèi)似的產(chǎn)品，大家的廣告基調又都是很溫馨的時(shí)候，則即將推出產(chǎn)品的基調的確定，應該是有所變化的，以突出自身的特色。
二、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)
“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內容，具體產(chǎn)品的內容表達，總有它的主題，而這個(gè)所要表達的內容主題，便是我們通常所說(shuō)的廣告訴求點(diǎn)。
�。ㄒ唬⿵V告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強項
現代商品社會(huì )的競爭日趨激烈，同一個(gè)產(chǎn)品可能存在著(zhù)成千上萬(wàn)個(gè)競爭對手，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也不例外。這種情況的蔓延結果，便是現在幾乎沒(méi)有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶(hù)“我是什么”，而是更側重于表現“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明，廣告制作也只有這樣，客戶(hù)才能被你吸引，進(jìn)一步咨詢(xún)洽談才可能進(jìn)行，最終的消費行為才可能產(chǎn)生。
�。ǘ┳顝姷脑V求點(diǎn)應該與客戶(hù)的需求一致
房地產(chǎn)的構成因素成百上千，每個(gè)人都可能對某個(gè)方面的情況特別關(guān)注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點(diǎn)、價(jià)格和戶(hù)型。同時(shí)，因為廣告總是面對主流客源的，所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向。
最有效的訴求點(diǎn)是客戶(hù)最關(guān)切的地方，同時(shí)又是自身產(chǎn)品的比較強項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進(jìn)銷(xiāo)售的作用。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng )作
房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費者的注意和興趣、激發(fā)消費者的購買(mǎi)欲望，并最終促使消費者購買(mǎi)房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng )作上下功夫。
房地產(chǎn)廣告設計，是由廣告內容的結構、文字的表達以及畫(huà)面和色彩的運用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設計技巧的運用，就是為了求得對廣告簡(jiǎn)潔清晰、生動(dòng)和完整的表達，使之成為吸引消費者購買(mǎi)的主要因素。
每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng )作風(fēng)格有以下幾種類(lèi)型。
�。ㄒ唬┮巹t式風(fēng)格
這種創(chuàng )作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化，在格調上比較正規、刻板。前幾年國內大多數房地產(chǎn)廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產(chǎn)名稱(chēng)、地段、類(lèi)型、價(jià)格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如，“××小區由××房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，地處××中心地段，鄰××商業(yè)街，設施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設計，實(shí)惠價(jià)位每平方米××元起，現場(chǎng)售樓處地址××，電話(huà)××”，再加一張區域位置圖和一張房型圖，這就是規則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風(fēng)格的好處是內容具體，介紹比較全面，缺點(diǎn)是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
�。ǘ├硇愿谢L(fēng)格
這種風(fēng)格被廣泛運用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng )作。其特點(diǎn)是廣告從文字表現力方面打動(dòng)消費者的情感，通過(guò)理性的感情訴求去改變消費者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng )作者充分發(fā)揮語(yǔ)言文字天才，巧妙地述說(shuō)、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫(xiě)其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費者帶來(lái)的利益和好處，促使市場(chǎng)潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I(mǎi)行動(dòng)。具體地說(shuō)有以下幾種。
1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng )作廣告，使消費者有設身處地的感覺(jué)。如某城市花園的電視廣告，通過(guò)對住宅區內各項方便的生活設施的現場(chǎng)拍攝，突出了其硬件一流的特點(diǎn)。
2.誘導式廣告：直接從滿(mǎn)足消費心理、需求心理和購買(mǎi)心理來(lái)付諸廣告語(yǔ)言文字表達的。
3.證言式廣告：其特點(diǎn)是把廣告訴求的語(yǔ)言文字直接以已購買(mǎi)者推薦的口氣來(lái)表達。
四、房地產(chǎn)廣告媒體
選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標顧客的習慣——更多接觸哪種媒體；廣告內容——需要詳細的信息資料還是一般的宣傳；費用高低——必須考慮的一個(gè)因素。
廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽(tīng)媒體和戶(hù)外廣告等形式。
印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標市場(chǎng)范圍內發(fā)行面廣的那些報紙、雜志，因為房地產(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶(hù)都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過(guò)于專(zhuān)業(yè)化的報刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專(zhuān)版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強，所以在一定范圍內采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的，如售樓書(shū)、宣傳材料等。
視聽(tīng)媒體具有主動(dòng)刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí)，往往就無(wú)能為力了，并且費用較高，所以我們見(jiàn)到的房地產(chǎn)視聽(tīng)廣告并不多見(jiàn)，通常只在對項目做一般性宣傳時(shí)應用。
戶(hù)外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設置戶(hù)外廣告，有時(shí)能起到不錯的廣告效果�，F成廣告牌也可以說(shuō)是一種特殊的戶(hù)外廣告。
房地產(chǎn)廣告策劃方案6
1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場(chǎng)分析：
伴隨人們對媒介廣告宣傳的認知程度的提高，傳統的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準投放，創(chuàng )意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現代傳播媒介，投巨資打造現代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動(dòng)LED電子顯示屏，實(shí)現"天地一體，動(dòng)靜結合"的震撼傳媒效果，特別適合現代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
2、廣告媒介平臺介紹：
2.1公司現擁有自主產(chǎn)權的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
(配全景高速立柱廣告圖片)
2.2位于金地商廈(新華書(shū)店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開(kāi)闊，位于威海經(jīng)濟與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
(配全景三面翻廣告畫(huà)面)
2.3：位于威海百貨大樓的大型LED電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告傳媒平臺。戶(hù)外超高清全影大型LED多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動(dòng)畫(huà);擁有120平方超大型視聽(tīng)效果。廣告位視野開(kāi)闊，醒目壯觀(guān)，覆蓋面廣;LED顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶(hù)外視頻設備�？梢暰嚯x達到1000米。該LED電子屏位于市政府、區政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿易區與政治經(jīng)濟活動(dòng)中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬(wàn)人的車(chē)流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開(kāi)創(chuàng )了戶(hù)外廣告傳媒的新視界，真正4兩撥千斤的`大品牌載體。
(配百貨大樓LED全景像畫(huà)面)
2.4公司投資購置的大型移動(dòng)LED電子屏，實(shí)現了戶(hù)外廣告動(dòng)靜結合的完美整合。該移動(dòng)電子屏是各種慶典活動(dòng)、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷(xiāo)的最佳載體。同時(shí)公司也成為視覺(jué)設計傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營(yíng)銷(xiāo)策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動(dòng)電子屏高清影像畫(huà)面與廣告策劃影像)
3、房地產(chǎn)廣告推介方式：
3.1根據房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營(yíng)銷(xiāo)模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達到客戶(hù)的最佳滿(mǎn)意度。
3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動(dòng)LED電子顯示屏，實(shí)現"天地一體，動(dòng)靜結合"，形成強大的視覺(jué)沖擊，加上震撼人心的創(chuàng )意效果，達到人們對房產(chǎn)品牌的認可，從而激發(fā)其購買(mǎi)欲。
3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤(pán)品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養天年。簡(jiǎn)單的廣告語(yǔ)，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館"，人們對這一品牌的認可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí)，在威海百貨大樓LED電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片"，人們從動(dòng)感的畫(huà)面與動(dòng)聽(tīng)的音樂(lè )中，真正體驗現代傳媒所帶來(lái)的音樂(lè )視聽(tīng)，人們對品牌的認可逐步加深。
(配位置地理圖)
3.4巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點(diǎn)，每天10萬(wàn)人次的車(chē)流人流，兩種廣告媒體的動(dòng)靜優(yōu)勢互補，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺(jué)效果，在人們心中形成共鳴。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
4、富有創(chuàng )意的活動(dòng)策劃錦上添花：
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時(shí)推出富有創(chuàng )意的促銷(xiāo)活動(dòng)，活動(dòng)必須具有創(chuàng )新性、奇特性、針對性、磁力性，達到錦上添花�；顒�(dòng)策劃以后，利用百貨大樓LED電子顯示屏與移動(dòng)LED電子顯示屏，同時(shí)滾動(dòng)播放。移動(dòng)LED顯示屏定時(shí)間、定地點(diǎn)、定人群播放，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動(dòng)循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達到活動(dòng)宣傳效果，實(shí)現理想客戶(hù)簽單率。(配移動(dòng)LED顯示屏)。
以上為廣告投放預設方案，具體在客戶(hù)審核完以后定稿。
房地產(chǎn)廣告策劃方案7
1）廣告目標
造市。制造銷(xiāo)售熱點(diǎn)。
造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買(mǎi)欲望。
擴大‘xx田園區’的知名度、識別度和美譽(yù)度。
提升企業(yè)形象。
一年之內銷(xiāo)售量到達80%以上。
2）廣告對象
好玩好動(dòng)的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年。
對現代娛樂(lè )公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀(guān)光、休閑度假的、收入較好的主城區居民。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養鳥(niǎo)的西彭中老年人。
喜愛(ài)周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區居民。
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農活類(lèi)勞動(dòng)體驗的主城區居民。
樂(lè )意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民。
3）廣告地區
在重慶這個(gè)城市及周邊地區。
4）廣告創(chuàng )意
廣告主題：
�。�1）每一天活在水果的世界里。
創(chuàng )意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫(huà)的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到xx田園區的畫(huà)面與此相比，有如回到了當時(shí)的時(shí)代里，最后，xx田園區你也每一天尖在水果的世界里。
�。�2）回到家，就是渡假的開(kāi)始。
創(chuàng )意
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假�！�
老公：“行，立刻帶你上�！�
上了車(chē)，但是多久就到了。
他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的'果園里，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子？！”
老公：“沒(méi)問(wèn)題�！痹袐D：“真的能夠嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買(mǎi)了一套你必須會(huì )滿(mǎn)意的房子�！痹袐D：“哇，你好棒呀�。�！我每一天都能夠渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開(kāi)始�！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳�？就到xx田園區。
5）廣告實(shí)施階段
第一期：試銷(xiāo)階段（三個(gè)月）
行為方式：新聞運作、廣告。
時(shí)間：20xx年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢(qián)，多辦事，容易構成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上，采用多種促銷(xiāo)手段，造成立體廣告攻勢。
讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶(hù)明白xx田園區，并在心目中留下深刻印象。
以?xún)炔空J購為先聲，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售，銷(xiāo)售量到達10%。
吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買(mǎi)行動(dòng)。
及時(shí)總結經(jīng)驗和教訓，對第二期銷(xiāo)售計劃進(jìn)行補充，調整和完善。
第二期：擴銷(xiāo)階段（三個(gè)月）
行為方式：新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo)
乘第一期廣告之余威，持續其熱度不要降下來(lái)，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jì)，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶(hù)為準備購買(mǎi)群。
一期的承諾已經(jīng)兌現，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵和引導更多的人來(lái)買(mǎi)xx田園區。
此時(shí)前來(lái)看房和參觀(guān)售樓處的人相應增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機地擴大市場(chǎng)占有率。銷(xiāo)售服務(wù)必須要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構成必須之口碑。
合力促進(jìn)銷(xiāo)售，引導30%的目標顧客采取購買(mǎi)行為，并繼續產(chǎn)生邊際效應。
第三期：強銷(xiāo)階段（四個(gè)月）
行為方式：新聞、廣告、營(yíng)銷(xiāo)。
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務(wù)，評論、專(zhuān)訪(fǎng)報道、特寫(xiě)等新聞手法充分加以利用。
部分客戶(hù)進(jìn)行現身說(shuō)法，談xx別墅區的好處，增加可信性。
市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶(hù)會(huì )引來(lái)新客戶(hù)。讓‘xx田園區’傳為美談，變成公眾的社會(huì )話(huà)題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務(wù)，讓售樓現場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
調動(dòng)新聞的一切能夠調動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。
合力吸引目標客戶(hù)，引導30%目標顧客購買(mǎi)。
第四期：鞏固階段（三個(gè)月）
行為方式：營(yíng)銷(xiāo)、廣告。
消化剩余樓盤(pán)，基本完成銷(xiāo)售計劃。
對前三期廣告運動(dòng)進(jìn)行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。
細水長(cháng)流，滲透式的廣告行為。
加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹(shù)立住戶(hù)的主人公觀(guān)念。
注意后效益和市場(chǎng)消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書(shū)文件，規范，科學(xué)，嚴謹地保證客戶(hù)各項權益。
房地產(chǎn)廣告策劃方案8
1.市場(chǎng)分析
1.1.區域市場(chǎng)分析
天河區位于廣州市東部，東與黃埔區相連，南瀕珠江，西南接東山區、北連白云區�？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬(wàn)人。天河區交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區的要通。全區有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號線(xiàn)天河終點(diǎn)位于區內。天河區是廣州著(zhù)名的科研高教區，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區內社會(huì )保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區作為新興區域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區樓盤(pán)分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區域。
1.2.定向市場(chǎng)分析
員村位于天河區南部，毗鄰天河公園和天河區政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠(chǎng)較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨著(zhù)多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區政府的搬遷和落成，使該區的環(huán)境和市政設施得到了逐步的完善和健全，加速了區域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3.項目分析
1.項目名稱(chēng)：海景中心
2.項目規模：由2幢28層組成
3.推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層
4.宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5.價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2
6.裝修標準：一級一類(lèi)裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén))
7.優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
1、本項目由海景公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線(xiàn)，發(fā)展潛力巨大。
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;
4、項目以準現樓發(fā)售，增強買(mǎi)家信心。
5、社區配套設施較完善，有學(xué)校、醫院、市場(chǎng)、天河公園、賽馬場(chǎng)等;
(2)劣勢分析
1、珠江新城配套設施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強，形象已經(jīng)廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀(guān)被遮擋了一大部分。
4、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理;
1.4.競爭對手資料分析
對手一
1.項目名稱(chēng)：僑穎苑
2.項目規模：由3幢12層及一幢9層組成
3.推售情況：現推c棟c1～c4梯的3～12層，b2棟的2～12層
4.宣傳主題：新天河、新市民
5.價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2
6.優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
�、僭摌潜P(pán)已為現樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入住;
�、趦r(jià)格較同區域其他樓盤(pán)為低，有競爭優(yōu)勢;
�、畚挥趦冉�，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
�、屏觿莘治�
�、僦苓呁鈦�(lái)人口較多，人流復雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購買(mǎi)心理;
�、跇潜P(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次;
�、蹜�(hù)型設計一般，凸柱位較多，影響使用率;
對手二
1.項目名稱(chēng)：紫林居
2.項目規模：由3幢連體9層組成
3.推售情況：現推c—h座的3～9層
4.宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5.價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2
6.優(yōu)劣勢分析
�、艃�(yōu)勢分析
�、僭摌潜P(pán)是員村一帶為數不多的小區樓盤(pán)，且內部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購買(mǎi);
�、卩徑煌ㄖ鞲傻傈S埔大道，交通異常便利;
�、墼摌潜P(pán)緊靠天河新區府，天河公園近在咫尺，對樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
�、僭摌潜P(pán)部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售;
�、谥苓呁鈦�(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心;
�、蹜�(hù)型設計上有一定的不足，有凸柱現象;
1.5.項目周邊配套狀況
1.社區配套
�、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護學(xué)校
�、谥袑W(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
�、坌W(xué)：昌樂(lè )小學(xué)
�、茔y行：中國建設銀行
�、菘刁w：天河體育中心、羽毛球館
1.6.項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷(xiāo)售企劃工作，是項目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：
1.充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)“天河中心區宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨特的品牌形象。
2.把握市場(chǎng)需求，迎合買(mǎi)家心理
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶(hù)的需求。
3.營(yíng)造現場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶(hù)購買(mǎi)沖動(dòng)
在吸引大量客流后，現場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。項目應在規劃設計、園林綠化、接待中心、等方面營(yíng)造舒適的內部環(huán)境。
4.體現“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念
面對多元化的目標客戶(hù)，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規劃設計更加“人性化”。2.項目市場(chǎng)定位
2.1市場(chǎng)定位
員村附近的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。所以，本項目的區域劃歸應與珠江新城——未來(lái)新城市社區緊密掛鉤，淡化員村區域概念才是本項目獲勝的前提。結合區域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨特的品牌形象
---“天河中心區宜商宜住精品公寓典范”
以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區域的最大熱點(diǎn)，當然，要達到這樣的目標，必須需要合適的規劃及硬件配合。在下述項目建議中會(huì )逐一闡述。
2.2.項目形象定位
在項目形象定位上應揚長(cháng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區的心態(tài)，帶給客戶(hù)一種“既享有成熟小區環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心”的雙重“抵買(mǎi)”價(jià)值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現項目?jì)韧猸h(huán)境的優(yōu)越。
2.3.目標客戶(hù)定位
作為廣州新城區之一的天河區員村，其購房客戶(hù)群有較為特殊的一面。以此概念，整個(gè)新地區(從東山——黃埔)的客戶(hù)都是本項目客戶(hù)。根據實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶(hù)群定向細分如下：
1.區內的買(mǎi)家
分析：?jiǎn)T村附近區內人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家及家中有安度晚年的老人家的客戶(hù)，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2.區域居民的子輩
分析：這批人在當地生活較長(cháng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區感情深厚，而現有條件已難以滿(mǎn)足其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。
3.區域居民的親屬、朋友
分析：此類(lèi)客戶(hù)受該區域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò )，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4.外來(lái)人口在該地置業(yè)
分析：此類(lèi)在該區域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周?chē)淖匀画h(huán)境以及周?chē)呐涮自O施，對新環(huán)境適應性較強，反而對區域感情不太考慮。
2.4.目標市場(chǎng)細分
針對目標客戶(hù)的情況，敝司將目標市場(chǎng)細分如下：
1、購買(mǎi)階層
1)自用：大眾市民(含拆遷戶(hù))，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。
2)安居保值：高薪收入階層。
3)換屋計劃：不滿(mǎn)現時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標買(mǎi)家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。
2、年齡層次：
中青年人為主(30~50歲)
3、家庭結構：
三~五口之家為主
2.5.目標客戶(hù)
市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準金字塔的頂部，而更重要的是應瞄準金字塔的中部以下(即對準大多數的消費群體)就敝司合作的市場(chǎng)調查公司對廣州樓市的調查分析，天河區大部份的消費者，最可接受的房?jì)r(jià)是20萬(wàn)到45萬(wàn)元之間，而另一部份人可接受的房?jì)r(jià)為45萬(wàn)到60萬(wàn)，能夠接受60萬(wàn)元以上的消費者就是金字塔的頂部了，本案的目標客戶(hù)為15~60萬(wàn)元這一階段，如圖示：
3.銷(xiāo)售策略建議
3.1.市場(chǎng)氣氛培養
敝司建議在現階段利用項目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買(mǎi)家的關(guān)注，為項目推出時(shí)的銷(xiāo)售打下良好的市場(chǎng)基礎，具體操作內容包括：
1.硬件塑造
�、鸥嬷怨さ卣故�
應利用樓盤(pán)入口圍墻包裝，樹(shù)立項目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家。
�、茟�(hù)外廣告設置
戶(hù)外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶(hù)外媒體。
�、窃O置精美的示范單位和樣板房
通過(guò)對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶(hù)購買(mǎi)沖動(dòng)，促進(jìn)成交。
2.軟性宣傳
�、艦閰^域造勢
通過(guò)報紙軟性文章，詳述天河區府搬遷后為區域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買(mǎi)家的心，挽回不斷外流的區域客源。
�、茷楸景缸≌靹�
目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。
�、菫闃潜P(pán)造勢
形式一：軟性廣告宣傳;把區府搬遷，城市東移，城市新中軸線(xiàn)的成型、九運會(huì )舉行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達。
形式二：置業(yè)調查問(wèn)卷，以抽獎的形式向中獎買(mǎi)家提供額外折扣或現金獎勵。同時(shí)，留住部分準備置業(yè)的買(mǎi)家。
3.2.促銷(xiāo)手段建議
1.增加銷(xiāo)售點(diǎn)
敝司建議本項目銷(xiāo)售點(diǎn)除現場(chǎng)售樓部外，可考慮節假日在宏城廣場(chǎng)、設促銷(xiāo)點(diǎn)，并設專(zhuān)車(chē)接送睇樓，以加強樓盤(pán)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力。
2.大型展銷(xiāo)會(huì )
選擇適當的時(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷(xiāo)售高潮。
3.潛在客戶(hù)開(kāi)發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶(hù)資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò )推銷(xiāo)方式，增加項目的客戶(hù)來(lái)源。同時(shí)，應發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買(mǎi)家(以簽契約為準)給予獎勵，從而開(kāi)發(fā)舊客資源。
4.提供額外優(yōu)惠
展銷(xiāo)會(huì )期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶(hù)盡快交易，降低成交風(fēng)險。根據項目的實(shí)際情況，建議如下：
�、刨浰鸵荒旯芾碣M
針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶(hù)一種實(shí)惠的感覺(jué)，有效促進(jìn)成交
�、瀑浰鸵荒晏旌庸珗@門(mén)票
提醒潛在買(mǎi)家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節有機地聯(lián)系在一起，令客戶(hù)聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3.付款方式建議
針對區域內樓盤(pán)的付款方式過(guò)于單一，應向買(mǎi)家提供較輕松的付款方式以擴展買(mǎi)家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：
付款方式
手續一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
折扣88折9折91折93折
簽認購書(shū)時(shí)付
定金10000
簽認購書(shū)七天內
(扣除定金)30%10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭10%
即辦理最高七成三十年銀行按揭30%
(扣除定金)
發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭
一個(gè)月35%10%
二個(gè)月30%
三個(gè)月10%
辦好房地產(chǎn)證七天內5%
4.宣傳策略
建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的.生活模式和身份象征”的概念，待;項目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強有力的立體廣告效應，創(chuàng )造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達到理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。
4.1.媒體選擇建議
�、艔V州日報
廣州及珠江三角洲地區最大型的報紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。
�、蒲虺峭韴�
全國十大報業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。
�、菑V州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂(lè )電臺。
價(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對項目的認識度。
�、葢�(hù)外廣告和指示路牌
�、僭跇潜P(pán)附近做指示路牌
�、诎褪寇�(chē)身廣告
�、蹣潜P(pán)工地周邊圍墻廣告
4.2.宣傳主題
本次廣告提案將表現敝司對海景中心的理解
和廣告建議，旨在準確體現本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時(shí)間內建立起本項目的品牌形象，擴大其知名度。并通過(guò)一系列新穎而有創(chuàng )意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關(guān)注，促使消費者產(chǎn)生購買(mǎi)行動(dòng)。
競爭對手分析
高質(zhì)素的物業(yè)在現今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨特的設計、配套設施、豪華會(huì )所、室內裝修，到價(jià)格戰、公關(guān)戰、廣告戰等各種營(yíng)銷(xiāo)手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令到消費者解囊認購。
海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競爭早已于早年開(kāi)始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤(pán)的宣傳力度略?xún)?yōu)本案，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢。而對本項目構成壓力。短期內建立具有獨特個(gè)性的項目品牌形象，鎖定目標客戶(hù)群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買(mǎi)行動(dòng)。
“新城市中心區宜商宜住精品公寓典范”
4.3廣告創(chuàng )意及訴求
1、廣告創(chuàng )意
“海景中心”的廣告創(chuàng )意是以““新城市中心區宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強調大都會(huì )內豐富多彩的高品味生活。
2、廣告訴求
在前期以理性與感性相結合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側重于感性的宣傳。
3、表現手法
結合不同時(shí)期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造等方面，以現代都市感的平面表現手法，圍繞項目廣告主題，在標題等方面統一完整地表現“海景中心”的“新城市中心區宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力。
4.4廣告宣傳推廣策略
1、項目在第一階段，將以樹(shù)立品牌形象為主。
敝司現將樓盤(pán)的目標客戶(hù)定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹(shù)立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì )生活的一顆新星”的鮮明形象。以此獲得目標消費群的認可，帶動(dòng)銷(xiāo)售。
2、第二階段延續第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。但配合了具體賣(mài)點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規劃、網(wǎng)絡(luò )時(shí)代的個(gè)性、會(huì )所的休閑情趣、高品味的都市生活點(diǎn)猶如揭開(kāi)面紗般將樓盤(pán)的大都市形象塑買(mǎi)家的面前，以引起買(mǎi)家的共鳴。
3、第三個(gè)階段將著(zhù)力配合銷(xiāo)售的高潮期進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)。
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