商業(yè)地產(chǎn)策劃方案通用
為確保事情或工作順利開(kāi)展，預先制定方案是必不可少的，一份好的方案一定會(huì )注重受眾的參與性及互動(dòng)性。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？以下是小編精心整理的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案通用，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
一、航空路商業(yè)近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布區域化，商業(yè)達到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤(pán)的商業(yè)門(mén)面會(huì )成為投資者和生意人的熱選。原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場(chǎng)大環(huán)境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心；二是航空路現有投資型產(chǎn)權商鋪較少，且航空路的商業(yè)區域化經(jīng)營(yíng)明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場(chǎng)較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，我司建議：
a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)（以金泰廣場(chǎng)招商策略類(lèi)似）；
b、內鋪實(shí)行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂(yōu)；
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額；
d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門(mén)檻。
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位闡述
1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心
◇ 體現在商場(chǎng)的面積和業(yè)態(tài)的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂(lè )趣
商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當地已有商場(chǎng)物業(yè)及其所經(jīng)營(yíng)的商品類(lèi)型分析，現時(shí)所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)已較為豐富（建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區塊），人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)，恐怕難以突圍而出；
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場(chǎng)的有利條件，營(yíng)造檔次比已有的同類(lèi)型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。
經(jīng)營(yíng)主題：根據前期市場(chǎng)調查分析，項目經(jīng)營(yíng)商品主題的市場(chǎng)空間有六種：
�。�1） 高檔次精品時(shí)尚購物店；
�。�2） 綜合性超市；
�。�3） 專(zhuān)業(yè)主題市場(chǎng)；
�。�4） 休閑中心；
�。�5） 中高檔餐飲機構；
�。�6） 稍高檔次的娛樂(lè )城。
經(jīng)營(yíng)最終業(yè)態(tài)需根據商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。
三、商業(yè)推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價(jià)值：
1、 地段優(yōu)越：項目處于航空路中心區，屬于成熟的商業(yè)區域。該區規劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶(hù)產(chǎn)生認同感。
2、 未來(lái)重心商圈：項目周邊有汽車(chē)站、怡和酒店等配套，將帶動(dòng)區域整體人流發(fā)展，加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項目?jì)r(jià)值的提升，將形成航空路的重心商業(yè)圈。
3、 投資前景：將目前銷(xiāo)售、租金水平，與建設成熟后的中心區價(jià)值預期比較，給客戶(hù)充分展現良好的升值前景。
4、 經(jīng)營(yíng)品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
◇ 根據航空路當地商業(yè)調查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，以及較高的市場(chǎng)誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營(yíng)、各自為政，或是統一經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)由于產(chǎn)品缺乏特色、對消費者的承諾難以?xún)冬F，導致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇ 我司建議由商業(yè)運作成熟的機構進(jìn)行全面的商業(yè)布局規劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能在較為疲軟的市場(chǎng)狀況下逆市生存，為商場(chǎng)確立良好的經(jīng)營(yíng)引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報：我司建議本項目在片區商業(yè)成熟過(guò)渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利于：
◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對本項目的信心；
◇ 增強對投資客戶(hù)的吸引力，客戶(hù)相當于付出相對少量的鋪面價(jià)格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利；
◇ 對于本項目的商鋪經(jīng)營(yíng)期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營(yíng)起步時(shí)期，換取穩定的租金回報和良好商場(chǎng)規劃經(jīng)營(yíng)，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以“航空路重心區發(fā)展前景”為信心保證。
讓客戶(hù)購買(mǎi)的不但是實(shí)際的商鋪，更購買(mǎi)了航空路重心區良好的投資前景：
1、 作為恩施經(jīng)濟最具發(fā)展的區域之一，經(jīng)濟發(fā)展迅猛，在經(jīng)濟高速發(fā)展的前景下，必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展；
2、 說(shuō)明航空路的未來(lái)規劃細節，分析航空路中心商圈的前景；
3、通過(guò)對建設前后商鋪租金比較的實(shí)例，給商鋪投資者展現一個(gè)“看得見(jiàn)的回報前景”。
突出經(jīng)營(yíng)前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
招商的最終目的是利于銷(xiāo)售和項目自身的發(fā)展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對于大型主力商家的確定，是整個(gè)運作的前提。確定主力商家的目的在于通過(guò)主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運作及價(jià)值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷(xiāo)售方案。通過(guò)次主力商家的確立，基本確定商場(chǎng)整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)架構；通過(guò)銷(xiāo)售策略的制定，項目進(jìn)入銷(xiāo)售的主要操作階段。
3、對于小型商家經(jīng)營(yíng)區域，成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。該經(jīng)營(yíng)公司在名稱(chēng)上同藍天新居區別開(kāi)，通過(guò)虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運作和銷(xiāo)售運作，給投資者以經(jīng)營(yíng)上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷(xiāo)售計劃。
四、招商銷(xiāo)售整體策略
招商銷(xiāo)售的安排是使招商和銷(xiāo)售兩方面在運作時(shí)間和策略上保持協(xié)調，使兩方面互為補充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。
根據項目的特征和目前的市場(chǎng)情況，對于項目的運作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區銷(xiāo)售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。
出租的目的是通過(guò)主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷(xiāo)售的順利進(jìn)行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問(wèn)題。
出租策略
本項目的租賃目標客戶(hù)群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè )業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。
對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過(guò)大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì )影響力，帶動(dòng)整個(gè)項目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現整體目標的實(shí)現。
銷(xiāo)售策略
本項目的銷(xiāo)售目標客戶(hù)主要有航空路當地居民、高級政府公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和商業(yè)投資客戶(hù)。
對于項目的銷(xiāo)售，針對目標客戶(hù)群和推廣時(shí)段來(lái)進(jìn)行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷(xiāo)售的運作上必須把握好市場(chǎng)上一切利我因素，回避不利因素，根據市場(chǎng)情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。
注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。
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