物業(yè)管理方案(集合15篇)
為確保事情或工作高質(zhì)量高水平開(kāi)展，我們需要提前開(kāi)始方案制定工作，方案是計劃中內容最為復雜的一種。那么制定方案需要注意哪些問(wèn)題呢？下面是小編為大家收集的物業(yè)管理方案，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)管理方案1
一、崗位競聘目的
為了提高物管中心的工作效率，加強物管中心人才的競爭機制，結合物管中心的實(shí)際情況及工作人員自身特點(diǎn)，物管中心將開(kāi)始新一輪的人員崗位競聘工作。目的是為企業(yè)降低成本，減輕企業(yè)負擔，同時(shí)達到“人盡其才，物盡其用”的效果，尤其是通過(guò)崗位競聘不但為物管中心的市場(chǎng)化運作提供了良好實(shí)踐機
會(huì )，同時(shí)也為物管中心的平穩轉制打下良好的基礎。
二、物管中心部門(mén)設置
本著(zhù)科學(xué)、務(wù)實(shí)的態(tài)度，為避免機構臃腫給管理帶來(lái)的不便，根據物管中心后勤服務(wù)項目的范圍及針對的服務(wù)對象和對外經(jīng)營(yíng)的情況，現將物管中心機構設置為三部一室，即辦公室、工程部、綜合部、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部和旅行社。
三、部門(mén)管轄范圍
1.辦公室
管理范圍：公文處理、人事管理、安全保衛及園區交通管理、駕駛員管理、分部各部門(mén)的協(xié)調工作。
2.工程部
管理范圍：分部辦公樓的工程維修工作、分部家屬區的工程維修工作及綠化管養、維護工作、新迎小區和云津市場(chǎng)住宅區的工程維修工作、分部住宅區域衛生工作。
3.綜合部
管理范圍：分部辦公樓衛生、收發(fā)及會(huì )議室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心財務(wù)管理工作、醫務(wù)室管理工作。
4.經(jīng)營(yíng)發(fā)展部
管理范圍：鋪面出租、招待所管理、文化用品經(jīng)營(yíng)部管理、其它經(jīng)營(yíng)項目。
5.旅行社
管理范圍：旅行社日常管理及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
四、各部門(mén)人員編制 共計13名
1、辦公室：主管1名、駕駛員1名、保安管理員兼駕駛員1名
2、綜合部：主管1名、會(huì )計1名、出納1名、醫務(wù)室人員1名
3、經(jīng)營(yíng)發(fā)展部：主管1名、招待所人員1名、文化用品經(jīng)營(yíng)部人員1名
4、工程部：主管1名、工程人員1名
5、旅行社：主管1名
五、崗位競聘條件及范圍
1、符合應聘條件的園部及分部工作人員。
2、競聘條件（參與競聘人員年齡均要求在45歲以下，不含45歲）
�。ㄒ唬┺k公室：
�。�1）辦公室主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有較長(cháng)時(shí)間的辦公室工作經(jīng)歷，溝通、協(xié)調能力強，具有較強的文字功底和公文處理能力。
�。�2）駕駛員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有駕駛b照，具有5年以上駕齡，熟悉汽車(chē)維修和護理，吃苦耐勞，能適應經(jīng)常出差。
�。�3）保安管理員兼駕駛員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有5年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗，熟悉保衛安全業(yè)務(wù)，熟悉內保及安全消防業(yè)務(wù)，溝通、協(xié)調能力強，工作責任心強。
�。ǘ┚C合部
�。�1）主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，溝通、協(xié)調能力強，具有一定的財務(wù)知識及管理能力，熟悉一定的醫務(wù)知識，持有會(huì )計資格證，工作責任心強。
�。�2）會(huì )計：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有 5年以上的從業(yè)經(jīng)驗，持有會(huì )計資格證，動(dòng)手能力強。業(yè)務(wù)突出者，條件可適當放寬。
�。�3）出納：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證書(shū)，從業(yè)經(jīng)驗5年以上，實(shí)作能力強。業(yè)務(wù)突出者，條件可適當放寬。
�。�4）醫務(wù)室人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉一般的藥物知識及醫務(wù)知識，具有5年以上的工作經(jīng)驗，持有從事該行業(yè)的相關(guān)資格證，工作責任心強，動(dòng)手能力強。
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�。�1）主管：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉對外經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，協(xié)調、溝通能力強，具有一定的人際關(guān)系網(wǎng)，能根據市場(chǎng)的變化調整經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)思路，進(jìn)行有效的項目管理和經(jīng)營(yíng)。業(yè)務(wù)能力強者，條件可適當放寬。
�。�2）招待所管理員：年齡45歲以下，身體健康，熟悉接待業(yè)務(wù)，具有一定的管理能力，溝通、協(xié)調能力強。
�。�3）文化經(jīng)營(yíng)部人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有一定的零售商品銷(xiāo)售能力及管理能力，溝通、協(xié)調能力強。
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�。�1）主管：年齡45歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，身體健康，具有10年以上的工作經(jīng)驗，具有相關(guān)的從業(yè)資格證，工作責任心強，業(yè)務(wù)能力突出者，條件可適當放寬。
�。�2）工程管理人員：年齡45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，具有10年以上的工作經(jīng)驗，動(dòng)手能力強，工作責任心強。
�。ㄎ澹┞眯猩缰鞴埽耗挲g45歲以下，身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉旅行社業(yè)務(wù)，具有較強的管理能力，熟悉旅游行業(yè)的有關(guān)規定，具有相關(guān)的從業(yè)資格證。溝通、協(xié)調能力強，工作責任心強。
以上欲參與競聘的人員在了解競聘崗位要求、細則后，請于三日內按擬競聘崗位寫(xiě)出擬職計劃書(shū)，通過(guò)物業(yè)中心評議后確定崗位。
物業(yè)管理方案2
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪(fǎng)，如越級上訪(fǎng)原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)管理方案3
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順，目標為：小區內無(wú)車(chē)輛亂停放、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負責禁放無(wú)地下庫車(chē)位的車(chē)輛入院內，車(chē)管崗負責門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理，負責預定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放。
2、大廈內、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門(mén)崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門(mén)禁的監管，實(shí)行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著(zhù)裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車(chē)庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習。
2、落實(shí)分區設施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進(jìn)行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。
4、重點(diǎn)設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管，每天跟進(jìn)保安對車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶(hù)溝通，續收車(chē)位費和落實(shí)車(chē)位固定，做好客戶(hù)解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶(hù)內可視對講故障情況的調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實(shí)，加強對片區衛生監督、客戶(hù)關(guān)系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶(hù)的承諾書(shū)簽字收集，加強出入證管理，對材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實(shí)重要商戶(hù)的電價(jià)和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問(wèn)題。
物業(yè)管理方案4
商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。
對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售是不夠的，還必須成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司對商鋪進(jìn)行管理，才能長(cháng)久發(fā)展。
目前國內商鋪購買(mǎi)者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。
1.0商鋪物業(yè)管理理念
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行“統一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。
“統一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統一管理，沒(méi)有統一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競爭。
“分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對消費者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。
1.1.
商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營(yíng)銷(xiāo)、統一服務(wù)監督、統一物管。
為了達到“統一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷(xiāo)售合同中都應該約定承租戶(hù)必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1.1
“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對廠(chǎng)商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專(zhuān)賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權委托書(shū)等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：
承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)統一商業(yè)規劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì )的認可（業(yè)主委員會(huì )成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可）；
營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；
承租戶(hù)的店名廣告、促銷(xiāo)廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統一管理；
為整個(gè)商鋪促銷(xiāo)承擔的義務(wù)；
承租人對停車(chē)場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；
投保范圍事宜；
是否統一的收銀等
1.1.2
“統一的營(yíng)銷(xiāo)管理”有助于維護和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價(jià)的促銷(xiāo)競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)計劃，所謂“大節大過(guò)、小節小過(guò)、無(wú)節造節過(guò)”。
組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費用按照承租戶(hù)銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷(xiāo)售額分攤費用。
1.1.3
“統一的服務(wù)監督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調和合作。
商鋪?lái)氃O立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導、商業(yè)專(zhuān)家組成的管理委員會(huì )，指導、協(xié)調、服務(wù)、監督承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運轉。常見(jiàn)的方式有：
指導項目：店鋪布置指導、促銷(xiāo)活動(dòng)安排；
協(xié)調項目：協(xié)調經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；
服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；
監督項目：維護商鋪的紀律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛生、消防等部門(mén)的管理。
1.1.4
“統一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養。
商鋪的物業(yè)管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)
2.1
顧客流量大
商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重
2.2
服務(wù)要求高
要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著(zhù)想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則
2.3
管理點(diǎn)分散
出入口多，電梯（客梯）、觀(guān)光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。
2.4
營(yíng)業(yè)時(shí)間性強
顧客到商鋪購物的時(shí)間，大多集中在節假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門(mén)時(shí)間不統一會(huì )造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。
2.5
車(chē)輛管理難度大
來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車(chē)的，也有騎車(chē)的，大量的機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)對商鋪周邊的交通管理和停車(chē)場(chǎng)管理增加了壓力。車(chē)輛管理好壞直接影響著(zhù)商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現。
3.0物業(yè)管理人員配備
3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專(zhuān)多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶(hù)感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶(hù)交納的管理費都用在刀刃上。
3.1.1.1業(yè)戶(hù)服務(wù)部
設主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶(hù)接待與內部管理、下設業(yè)戶(hù)接待員若干名，分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶(hù)服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。
3.1.1.2維保服務(wù)部
設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應根據商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。
3.1.1.3保安服務(wù)部
設主管一人，全面負責商鋪的門(mén)衛、巡邏、監控、消防和車(chē)管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。
3.1.1.4保潔綠化部
設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門(mén)的主要職責是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。
3.1.1.5經(jīng)營(yíng)服務(wù)部
設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶(hù)委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門(mén)的主要職責是配合業(yè)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售和物業(yè)管理工作。
4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現對此進(jìn)行分項描述：
4.1商鋪業(yè)戶(hù)服務(wù)管理
4.2商鋪裝修服務(wù)管理
4.3商鋪設備、設施維保服務(wù)管理
4.4商鋪建筑物的養護及維修管理
4.5商鋪保安服務(wù)管理
4.6商鋪保潔服務(wù)管理
4.7商鋪綠化服務(wù)管理
4.8
商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理
4.9
商鋪廣告管理
4.10商鋪保險管理
4.1商鋪業(yè)戶(hù)服務(wù)管理
業(yè)戶(hù)服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶(hù)服務(wù)，二是內部管理。
4.1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶(hù)服務(wù)的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶(hù)、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶(hù)、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類(lèi)型物業(yè)管理的業(yè)戶(hù)服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪(fǎng)，收取管理費與內外聯(lián)系等。
4.1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jì)考核依據之一;
4.1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問(wèn)題，對業(yè)戶(hù)營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶(hù)報修，應迅速做記錄，填寫(xiě)《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現場(chǎng)搶修；
4.1.4走訪(fǎng)回訪(fǎng)
接待員的走訪(fǎng)內容包括三方面：
一是聽(tīng)取業(yè)戶(hù)和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；
二是對報修后的維修結果進(jìn)行回訪(fǎng)；
三是對業(yè)戶(hù)的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶(hù)，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。
4.1.5內外聯(lián)系
商鋪內部聯(lián)系：
商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶(hù)收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。
商鋪的外部聯(lián)系
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì )使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。
4.2商鋪裝修服務(wù)管理
4.2.1裝修管理應包含在業(yè)戶(hù)管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現場(chǎng)監督管理等。
4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶(hù)對鋪面只能通過(guò)申請批準后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應做好以下幾個(gè)方面：
建立周全、詳細、便于操作的管理制度；
專(zhuān)人負責對工程實(shí)行嚴格的監督；
選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；
對裝修現場(chǎng)進(jìn)行監督管理。
4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規定的要點(diǎn)
二次裝修過(guò)程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》；
業(yè)戶(hù)裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動(dòng)火申請制度》的各項規定；禁止擅自更改水、電管線(xiàn)及負荷用電；
裝修完畢后，物業(yè)管理處根據裝修前業(yè)戶(hù)遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)現有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理；
為了保證業(yè)戶(hù)在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶(hù)選定應視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況：
凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監控系統、公共天線(xiàn)分布系統等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶(hù)則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設備、電話(huà)等小規模裝修可由業(yè)戶(hù)自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶(hù)遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關(guān)細節）；電力供應設備分布圖及電線(xiàn)敷設簡(jiǎn)圖（附有敷設電線(xiàn)資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛要求、違約責任、施工期保險等。等等
4.2.4裝修現場(chǎng)監督管理
在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應派專(zhuān)人在現場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現場(chǎng)環(huán)境衛生（裝潢垃圾）進(jìn)行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時(shí)工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對施工人員無(wú)有效管理，勢必會(huì )影響其他業(yè)戶(hù)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對于裝修的工程監控主要著(zhù)眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶(hù)負責將其修復，直至商鋪方滿(mǎn)意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶(hù)支付。這些管理服務(wù)都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時(shí)的證據或參考。
等等
4.3商鋪設備、設施維保服務(wù)管理
商業(yè)物業(yè)的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類(lèi)，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運行。一些設備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時(shí)養護。
商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監測電氣運行狀況和空調系統、自動(dòng)扶梯的運行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調、自動(dòng)扶梯正常運行。
商鋪設備設施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項目類(lèi)似，在此省略。
4.4商鋪建筑物的養護及維修管理
4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會(huì )方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結果。
4.4.2工程性質(zhì)的確定。
依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類(lèi)。
大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)必須停止營(yíng)業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；
中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現場(chǎng)，及時(shí)向上級報告或呼叫救護車(chē)。應特別強調，在發(fā)生惡性的事件緊急疏散圍觀(guān)顧客時(shí)等等
4.5.4監控中心管理
監控是指利用電視監控系統對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進(jìn)行日夜監視。
如發(fā)現可疑人員或突法事件、惡性的事件的發(fā)生，監控人員應及時(shí)錄象，寸作查證。
另外地下車(chē)庫或露天停車(chē)場(chǎng)亦須安置監控攝像探頭，防止車(chē)輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據、線(xiàn)索，有利破案等等
這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
4.5.5消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；
商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動(dòng)報警系統聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導線(xiàn)將報警信號傳輸至報警器，進(jìn)行有效監控與預防。
制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門(mén)及物業(yè)管理的各部門(mén)都要把各自放火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。
發(fā)現監控屏幕有火災報警號時(shí)，立即用對講機通知就近的保安人員赴現場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應急方案實(shí)施，報告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。
發(fā)現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。
定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門(mén)進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶(hù)可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過(guò)大、線(xiàn)路老化、過(guò)載、摩擦等危險現象。
在員工、管理人員和業(yè)戶(hù)中定期開(kāi)展消防培訓及消防演習，使人人都會(huì )使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等
4.6商鋪保潔服務(wù)管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周?chē)木G地、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等；
內部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛生間、會(huì )議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶(hù)的鋪內、辦公室內等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛生和綠化養護的主旨在于創(chuàng )造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶(hù)提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。
4.6.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規程》，這個(gè)“規程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線(xiàn)清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶(hù)清潔；地毯清洗干凈等。
4.6.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)
商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著(zhù)人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；
商鋪的玻璃無(wú)框門(mén)、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應定時(shí)清潔以消除不潔現象；
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；
商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì )使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。
商戶(hù)鋪內產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；
雨大進(jìn)門(mén)處及其他公用過(guò)道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛生。
對商鋪的殺蟲(chóng)滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專(zhuān)業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作；
在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內，保潔工不能使用長(cháng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；
在雨雪天，商鋪進(jìn)門(mén)處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；
提醒業(yè)戶(hù)在規定的時(shí)間內把鋪面內產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；
對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。
4.7商鋪綠化服務(wù)管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀(guān)、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周?chē)铆h(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹(shù)木花草的生長(cháng)習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實(shí)行。
4.7.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構圖要統一協(xié)調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長(cháng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；
保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；
發(fā)現病蟲(chóng)害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；
草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；
臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等
4.7.2商鋪室內綠化管理
花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風(fēng)格相協(xié)調；
花卉上掛?名稱(chēng)牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱(chēng)、習性，宣傳養花的常識，爭取業(yè)戶(hù)和顧客的配合，共同創(chuàng )造幽雅清新的購物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；
花卉搬運時(shí)，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔；
商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位置；等等
4.7.3檢查督導
部門(mén)主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(cháng)責任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶(hù)部督導不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現問(wèn)題立即督促主管部門(mén)整改，每月累積數次，對主管進(jìn)行處罰。
4.8商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì )把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。
4.8.1租賃管理
出租方式的管理
主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類(lèi)別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應作為一個(gè)因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規定一個(gè)固定的月租金（根據面積），然后根據市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶(hù)銷(xiāo)售總額按一定的百分比收取租金。
4.8.1.1競標租賃的注意事項：
嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規定等；
投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定，預付競標租金的保證方式，有關(guān)撤回投標的規定，以及中標后延時(shí)簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。
4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項：
在和業(yè)戶(hù)簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數目，業(yè)績(jì)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規定等；
承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。
4.8.1.3租金條款
租金制定的參考因素：
要參考周邊社區人口數目，流動(dòng)人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：
要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類(lèi)別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：
要參考周?chē)鷧^域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。
租金的組成要素：
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。
水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。
大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等
4.8.2廣告策劃
樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶(hù)鋪內的，由商戶(hù)提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統一安裝在合理位置；
廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì )、模特表演，攝影展，商品使用演示等．
節日期間還可以相應地進(jìn)行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來(lái)購物助興。
協(xié)調好社會(huì )關(guān)系，與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡(luò )，參與社會(huì )公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì )給業(yè)戶(hù)帶來(lái)潛在的商業(yè)機會(huì )。
4.8.3項目開(kāi)發(fā)
物業(yè)管理處還應不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè )園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：
開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶(hù)提供傳真、復印、打字、電報、長(cháng)途電話(huà)、電子郵件等服務(wù)：
開(kāi)辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì )、卡拉O、節日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶(hù)的文化生活：
辦好商鋪內部食堂．為業(yè)戶(hù)提供清潔衛生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)：
開(kāi)辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：
為顧客，業(yè)戶(hù)提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿(mǎn)足。等等
4.9商鋪廣告管理
業(yè)戶(hù)為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷(xiāo)手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。
商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協(xié)調，這就要求承租業(yè)戶(hù)的廣告設計必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì )破壞商鋪的整體設計格調。
4.10商鋪保險管理
商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶(hù)、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門(mén)處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施：
工程或服務(wù)的公眾責任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時(shí)，可以根據事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶(hù)）和各業(yè)戶(hù)的投保減災提供建設性意見(jiàn)。
物業(yè)管理方案5
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事人事設置原則:
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。序號崗位人數主要職責備注1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營(yíng)預測a)經(jīng)營(yíng)收入:
19、14萬(wàn)元(年度，以下省略)物業(yè)管理費:11、34萬(wàn)元應收
12、6萬(wàn)元30000x12x0、35=126000(元)
預計收入11、34萬(wàn)元(收繳率90%)維修服務(wù)費:0、5萬(wàn)元特約服務(wù):5、8萬(wàn)元其他收入:1、5萬(wàn)元b)支出:20、25萬(wàn)元人員工資福利:14萬(wàn)元辦公費用:2、5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬(wàn)元稅金:1、05萬(wàn)元不可預見(jiàn)費用:1、2萬(wàn)元c)潤虧:-1、11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構成測算:21、962萬(wàn)元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬(wàn)元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬(wàn)m2x1元/年xm2=1、04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬(wàn)元
(5)安全護衛費:7人x200元/年x人=0、14萬(wàn)元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬(wàn)元x25%=1、38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬(wàn)元
(8)稅費:按營(yíng)收5、5%繳納即1、052萬(wàn)元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營(yíng)收8%計算1、36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0、35元/月xm2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗收既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類(lèi)設備按數量、規格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應查明原因，及時(shí)上報開(kāi)發(fā)商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發(fā)現問(wèn)題，應明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;車(chē)輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協(xié)調工作與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應。代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
3、入伙現場(chǎng)入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè )，安全護衛立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規定范圍內進(jìn)行。
其有關(guān)規定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規定》。根據上述規定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書(shū)上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內容之一�，F代建筑工程隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監督走訪(fǎng)回訪(fǎng)熟悉收費財務(wù)頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據長(cháng)勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長(cháng)勢良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(cháng)勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲(chóng)、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統一運作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案工作內容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場(chǎng)每周一次，每次1h標準人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無(wú)收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車(chē)管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業(yè)管理方案6
為規范小區管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質(zhì)。
一管理目標
物業(yè)公司本著(zhù)“科學(xué)規范、竭誠高效、安全文明、持續發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿(mǎn)意率達到90%以上。
二管理原則
為實(shí)現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊�(wù)第一、管理從嚴的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)�！肮芾韽膰馈笔欠⻊�(wù)的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應有的成效。
�。ǘ⿲�(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主使用人的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，通過(guò)服務(wù)中心對小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng )建文明的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三管理方法
�。ㄒ唬⿲�(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，積極培養高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈�(shí)際的規章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理法規，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌�(chǎng)化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。
物業(yè)管理方案7
發(fā)展過(guò)程中面臨的問(wèn)題分析:
1、業(yè)務(wù)覆蓋層面
信息化缺乏全場(chǎng)景的應用，業(yè)務(wù)覆蓋不全，導致部分業(yè)務(wù)在線(xiàn)上操作，部分業(yè)務(wù)在線(xiàn)上處理。
2、業(yè)務(wù)流轉層面
各部門(mén)（例如，客服線(xiàn)、工程線(xiàn)、安防線(xiàn)）的業(yè)務(wù)協(xié)同缺少一個(gè)高效的工單流轉平臺，打通各個(gè)部門(mén)個(gè)場(chǎng)景的業(yè)務(wù)協(xié)同機制，缺少一個(gè)面向企業(yè)或面向終端客戶(hù)的服務(wù)渠道。
3、業(yè)務(wù)管控層面
業(yè)務(wù)規范與工作標準未能百分百地落地到工作實(shí)處，經(jīng)營(yíng)成果統一，分析缺乏信息化工具支撐，數據匯總周期長(cháng)，影響決策分析。
系統解決方案：
平臺建設目標
1、標準化
檔案標準、流程標準、操作標準、考核標準
2、平臺化
數據統一、用戶(hù)統一、接口統一、靈活迭代
3、產(chǎn)業(yè)化
業(yè)務(wù)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)共贏(yíng)、服務(wù)撮合、靈活結算
4、智能化
軟硬件結合、智能應用、客戶(hù)引流、模式創(chuàng )新
平臺技術(shù)支撐
1、主數據管理
借助數據中臺的理念，將涉及的基礎數據進(jìn)行統一的主數據管理，提供統一標準的數據接口。
2、微服務(wù)架構
采用微服務(wù)的技術(shù)架構，圍繞各大業(yè)務(wù)板涉及的資源管理、客戶(hù)管理、賬號管理、支付管理和結算管理等場(chǎng)景，進(jìn)行業(yè)務(wù)和中心的單獨運作。
3、物聯(lián)網(wǎng)管理
考慮項目部分的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，會(huì )關(guān)聯(lián)到軟硬件的設施涉筆數據的打通，例如，停車(chē)收費系統的道閘，監控管理系統的門(mén)禁等，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打通數據流和資金流。
4、無(wú)現金支付
平臺需要支持多種支付渠道，滿(mǎn)足聚合支付的統一管理，打通應收賬單和支付渠道，提供便捷支付體驗。
5、信息強加密
為整個(gè)平臺提供系統安全保障，包含：安全網(wǎng)絡(luò )、信息安全、人臉安全、賬戶(hù)安全、支付安全等。
系統藍圖設計：
平臺應用亮點(diǎn)：
亮點(diǎn)一：詳盡的資產(chǎn)管理臺賬；（價(jià)值：提升企業(yè)數據治理能力）
◆統一的資產(chǎn)分類(lèi)定義
系統提供個(gè)性化的資產(chǎn)類(lèi)型定義功能，可根據資產(chǎn)的屬性進(jìn)行種類(lèi)的劃分，例如，有房屋資產(chǎn)，有土地資產(chǎn)等。而且可根據管理的需要，對資產(chǎn)分類(lèi)進(jìn)行二級體系的命名，例如，房屋資產(chǎn)下面，還可以劃分為：辦公樓、廠(chǎng)房、商鋪、住宅、宿舍（公寓）、倉庫、車(chē)位等。
◆統一的資產(chǎn)臺賬模板
系統支持對不同類(lèi)型的資產(chǎn)，分別設置對應的資產(chǎn)卡片，即每一類(lèi)的資產(chǎn)臺賬，可以靈活的配置對應的字段信息，滿(mǎn)足不同種類(lèi)資產(chǎn)管理的數據統計分析的需要。而且對于資產(chǎn)臺賬上的每一個(gè)字段屬性，可以統一設置標準的填報內容，例如，土地的獲得方式，可以固定下拉選項有：劃撥，自有資金購置，全部財政資金購置，部分財政資金購置，置換，歷史沿用，其他。
◆可視化的資產(chǎn)分布圖
系統支持結合資產(chǎn)所在的座落位置或GIS定位數據，以地圖的形式進(jìn)行位置的展示。并且，可以滿(mǎn)足兩級的數據聯(lián)動(dòng)，例如，先看到全省的整體資產(chǎn)分布情況，再定位某個(gè)地級市的資產(chǎn)分布情況。另外，對于某個(gè)區域的資產(chǎn)，還可以通過(guò)租控圖的方式進(jìn)行狀態(tài)和基本信息的展示。
亮點(diǎn)二：功能齊全的組控平臺（價(jià)值：提高一線(xiàn)用戶(hù)工作效率）
◆查、簽、改一站式操作
系統提供一個(gè)集合資產(chǎn)狀態(tài)查詢(xún)、租賃合同簽署、出租面積修改等常見(jiàn)操作的工作平臺。只在一個(gè)界面上，選擇對應的工作任務(wù)后，自動(dòng)鏈接至具體的業(yè)務(wù)單據，加速業(yè)務(wù)處理的效率。
◆區、棟、房層級式查找
系統提供一個(gè)可以先從項目的某個(gè)區域，再到某個(gè)樓層，最后確定某個(gè)房間，3層推進(jìn)的模式進(jìn)行房產(chǎn)的查找。提供可視化的平面圖，按方位或業(yè)態(tài)進(jìn)行房產(chǎn)的歸集與展示。
◆空、租、留多狀態(tài)顯示
系統提供一個(gè)融合多種資產(chǎn)狀態(tài)的顯示界面，突顯空置（待租）、已租（簽約）、自用（辦公）和保留（控制）4種常見(jiàn)狀態(tài)，可采用不同顏色來(lái)體現對應狀態(tài)的房產(chǎn)情況。顏色的定義可由系統管理員進(jìn)行統一的維護。
◆房、人、錢(qián)相關(guān)式鏈接
系統提供一個(gè)能直接通過(guò)資產(chǎn)來(lái)對相關(guān)數據的直接鏈接，包括與資產(chǎn)相關(guān)的權屬主體，使用對象，租戶(hù)（當前的和歷史的）、欠費情況、歷史合同情況等。以資產(chǎn)為軸心，建立業(yè)務(wù)數據之間的紐帶關(guān)系，提高查找工作的效率。
亮點(diǎn)三：規范靈活的合同管理（價(jià)值：建立企業(yè)統一管理規范）
◆健全的基本信息
系統提供一個(gè)較為完整的合同基本信息錄入界面，并可根據實(shí)際需求自行添加自定義的信息內容，或者，不同類(lèi)型的合同可以搭配不同的合同錄入模板。合同錄入界面層次分明，類(lèi)別事項明確。
◆完整的合同條款
系統提供一個(gè)完整的合同重要條款的數據記錄，并在界面上可以快速查看對應的重要信息內容。包括：租賃范圍、客戶(hù)名稱(chēng)、租賃期間、免租期、租金標準、管理費標準、抽成比例、起租日等。
◆靈活的計租方式
系統可支持租金按約定的租金標準自行計算，或根據雙方同意的抽成方式計算。租金標準可提供按面值、按次或按固定總額來(lái)收取。抽成方式支持保底加抽成，或單獨的抽成比例。租金可按季收，按月收獲按半年一收。
◆規范的入賬方式
系統可支持租金權責發(fā)生制的要求，系統可支持按權責發(fā)生制的要求，對租金收入進(jìn)行財務(wù)拆分。產(chǎn)生出的租金應收款，根據自然月份對應到具體的月份當中，生成每月的應收金額。有預收情況，可按照自然時(shí)間段進(jìn)行自動(dòng)結轉收入，并且支持租金應收款或滯納金減免的在線(xiàn)審批。
亮點(diǎn)四：強大的客戶(hù)檔案管理（價(jià)值：形成精準服務(wù)企業(yè)畫(huà)像）
◆資源共享，信息全面
同一個(gè)項目的所有客戶(hù)信息（包括：業(yè)主、租戶(hù)或其他房屋使用人）均統一管理，并實(shí)現資源共享，即專(zhuān)人負責資料的總體維護，而其他部門(mén)也可實(shí)時(shí)查詢(xún)。在客戶(hù)檔案單據上，需要記錄與客戶(hù)相關(guān)的各種數據信息，包括：基本信息（例如，姓名、出生年月、聯(lián)系電話(huà)、年齡和住址等）、房產(chǎn)信息（即所租賃的房產(chǎn)清單）、行業(yè)分類(lèi)、欠費記錄、報事記錄（即客戶(hù)發(fā)生過(guò)的相關(guān)投訴或維修）等。
◆鏈接方便，更新及時(shí)
在客戶(hù)檔案單據上，可以通過(guò)“找到人便找到事、找人便知道鋪”的方式，進(jìn)行系統單據之間的鏈接，提升數據查詢(xún)的效率。對于客戶(hù)檔案的信息更新，要求業(yè)務(wù)人員做到及時(shí)處理，每一次的信息更新均通過(guò)在線(xiàn)操作完成。對于客戶(hù)檔案的刪除，則需要專(zhuān)人管理。
◆細致分類(lèi)，精準查詢(xún)
在客戶(hù)檔案單據上，可以通過(guò)個(gè)性化的數據字典管理，定義不同維度的屬性信息，例如：行業(yè)分類(lèi)、客戶(hù)規模、企業(yè)性質(zhì)、品牌類(lèi)型、線(xiàn)上渠道、結算方式、會(huì )員數量等。在檔案信息維護時(shí)，實(shí)現統一的數據標準，滿(mǎn)足不同管線(xiàn)、不同層級的數據統計分析的需要，實(shí)現精準營(yíng)銷(xiāo)。
亮點(diǎn)五：健全的工作提醒功能（價(jià)值：提升業(yè)務(wù)事前管控力度）
◆工作項提醒
主要是針對各個(gè)崗位所負責的單據，按照預設的時(shí)間要求進(jìn)行工作事項的處理提醒。例如,資產(chǎn)維修的派工單信息傳遞。
◆計劃的提醒
對于資產(chǎn)的.保養計劃已維護的月度工作，可以由系統自動(dòng)按時(shí)間節點(diǎn)進(jìn)行月度計劃的生成，并能通過(guò)月度計劃的日期也自動(dòng)生成對應的工作單據，進(jìn)行單據處理的提醒。
◆超時(shí)的提醒
對于每一個(gè)事務(wù)處理工單，可以設定一個(gè)完成時(shí)限，再按照完成時(shí)限的要求，對超過(guò)一定時(shí)間的單據，進(jìn)行預警提示。上述的資產(chǎn)維修工單已超過(guò)限定的時(shí)間,則自動(dòng)向資產(chǎn)管理專(zhuān)員提醒。
◆到期的提醒
對于已簽訂的租賃合同，可按照合同的終止日期反推提醒時(shí)間，例如，提前2個(gè)月向責任人發(fā)出合同到期的提醒信息。租戶(hù)欠費超2個(gè)月的提醒等。
亮點(diǎn)六：連貫的業(yè)務(wù)流程管理（價(jià)值：提升業(yè)務(wù)事中管控力度）
◆自動(dòng)化程序
系統單據的數據流向，要與實(shí)際業(yè)務(wù)匹配，實(shí)現線(xiàn)下與線(xiàn)上的環(huán)節緊密地對接。通過(guò)單據的自動(dòng)傳輸，提高工作的效率，降低人工操作量和誤操作比率。
◆在線(xiàn)式審批
對于項目范圍內的業(yè)務(wù)審批，例如，租賃合同會(huì )簽的審批，客戶(hù)費用減免的審批�？芍苯釉谶\營(yíng)管理系統上進(jìn)行在線(xiàn)設定，按照實(shí)際的審批流程進(jìn)行配置。
◆人崗式對接
對于業(yè)務(wù)流程走向，需要與相關(guān)的崗位與人員進(jìn)行對接，即什么崗位做什么事情，可由系統預先設置好相關(guān)的操作權限，自動(dòng)定位工作范圍。
◆表單式關(guān)聯(lián)
在業(yè)務(wù)流轉過(guò)程當中，可以實(shí)現不同環(huán)節，不同崗位，維護不同的業(yè)務(wù)信息，實(shí)現“流程+表單”的靈活管理模式，大大減少類(lèi)同業(yè)務(wù)表單的數量，統一歸集在工單管理平臺集中處理，降低系統運維成本，提升事務(wù)處理的效率。
亮點(diǎn)七：統一的報表數據分析（價(jià)值：提升業(yè)務(wù)時(shí)候管控力度）
◆財務(wù)的日報
主要是解決財務(wù)收費人員每日結賬后進(jìn)行賬務(wù)核對時(shí)使用的，借助于日報表可以分不同結算方式進(jìn)行款項核對。同時(shí)，每月月末，支持收費率的統計，主要是在每月提供整個(gè)項目某個(gè)費用項目的收費率情況統計，便于對相關(guān)責任人員的工作考評。
◆經(jīng)營(yíng)的月報
主要是解決每月資產(chǎn)使用狀況的數據統計和專(zhuān)項分析，可以非常清楚地了解到所有資產(chǎn)的狀態(tài)，那些是用來(lái)出售的，那些是用來(lái)出租的，哪些已經(jīng)出租了，哪些未租。以及所有資產(chǎn)的位置，目前的狀態(tài)，哪些是裝修好的，哪些是需要重新裝修，每個(gè)物業(yè)的價(jià)格，哪些只能租給公司辦公，哪些不能租給餐飲企業(yè)等。
◆合同的臺賬
主要是記錄整個(gè)區域在某個(gè)時(shí)間段內，所簽訂的租賃合同清單，各合同的履行狀態(tài)。各合同所涉及的押金繳納情況等。
◆月度完成率
主要是統計在一個(gè)月內，整個(gè)項目所有發(fā)生的資產(chǎn)維修事項的完成率情況，即下單多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程驗收率多少等。
君思集團一直秉承著(zhù)“口言之，身必行之”的核心經(jīng)營(yíng)理念，以園區更智能，讓管理更智慧為企業(yè)目標，致力于為用戶(hù)提供高質(zhì)量、高標準的產(chǎn)品和服務(wù)。以大數據分析、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能為代表的新一代信息技術(shù)為核心，為工業(yè)園區、化工園區、物流園區、高新園區、產(chǎn)業(yè)新城、孵化器、創(chuàng )新園區等多個(gè)細分園區領(lǐng)域，提供從園區融資管理、園區建筑項目管理、智慧招商運營(yíng)、園區綜合服務(wù)管理、項目軟件項目的咨詢(xún)與定制，園區IT人才服務(wù)等融合創(chuàng )新服務(wù)。
物業(yè)管理方案8
一、綜合管理
1、依據有關(guān)規定,與業(yè)主委員會(huì )簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規定取得相應的專(zhuān)業(yè)培訓合格證書(shū)。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動(dòng)、細致、周到，用語(yǔ)文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著(zhù)位置公示24小時(shí)報修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機構負責的，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規定組織實(shí)施。
9、對區域內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規的行為，及時(shí)勸阻，報告主管部門(mén)，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區內顯著(zhù)位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現破損及時(shí)修補。
5、按照有關(guān)規定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)。
8、按照有關(guān)規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
5、屬于特種設備的，按照有關(guān)規定，進(jìn)行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無(wú)鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話(huà)。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運行。
4、電梯出現故障時(shí)，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監督受托單位落實(shí)責任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關(guān)規定對公共區域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應及時(shí)對小區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。
2、樹(shù)木生長(cháng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(cháng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車(chē)服務(wù)
1、有機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。
2、引導進(jìn)出小區車(chē)輛有序通行。
3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標志。
4、小區內的機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。
5、機動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)。
7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統正常運行，各類(lèi)指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車(chē)器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動(dòng)車(chē)收費停放服務(wù)應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規定和《臨時(shí)管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場(chǎng)，有記錄。發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線(xiàn)、消防設施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應報告主管部門(mén)。
4、裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應按照約定處理，問(wèn)題嚴重的應報告主管部門(mén)。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運、不得外溢。
物業(yè)管理方案9
我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無(wú)論是宿舍外觀(guān)還是住宿條件都比過(guò)去有了很大的提高，這同時(shí)對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過(guò)調研的基礎上，結合我校的實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過(guò)去的單純說(shuō)教向行為管理方向轉化，公寓內的服務(wù)管理向機制化、標準化服務(wù)方向轉化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱(chēng)本方案。
一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍
根據我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開(kāi)始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學(xué)生公寓管理部，負責學(xué)生公寓內日常工作和物業(yè)服務(wù)監督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長(cháng)負責公寓內日常工作。員工統一著(zhù)裝上崗、文明作業(yè)、規范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規范結合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數
學(xué)生公寓管理部部長(cháng)：1名（由中心副主任兼任）
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監理：2名（由正式職工出任）
學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內保潔員：8人
學(xué)生公寓場(chǎng)地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內容和服務(wù)標準
1、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時(shí)對房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現問(wèn)題及時(shí)報修。對房屋易出問(wèn)題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價(jià)，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進(jìn)行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無(wú)因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。
3、環(huán)境衛生服務(wù)標準
�。�1）、公寓樓區域內的環(huán)境、場(chǎng)地及公共部位。
標準：目視地面無(wú)雜物、無(wú)塵土、無(wú)積水、無(wú)污漬；墻面干凈整潔，無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼亂畫(huà)；區域內無(wú)廢棄雜物、無(wú)亂堆亂放、無(wú)衛生死角、無(wú)異味等。
�。�2）、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無(wú)污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門(mén)電梯內壁無(wú)手��；門(mén)窗玻璃明凈；天花板潔凈無(wú)明顯污漬，房角和設施設備無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
�。�3）、公寓內的公共衛生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無(wú)銹漬、室內無(wú)異味、便池內外無(wú)雜物無(wú)污漬，垃圾清理及時(shí)，設備完好無(wú)損，金屬器具無(wú)銹跡、無(wú)長(cháng)流水、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏現象。
4、安防服務(wù)標準
�。�1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班，及時(shí)登記非本公寓內來(lái)訪(fǎng)。
�。�2）、隨時(shí)維護公寓樓周邊車(chē)輛停放秩序。
�。�3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
�。�4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線(xiàn)路或插座；嚴禁隨意動(dòng)用消防設施設備。
�。�5）、來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開(kāi)，嚴禁留宿。
�。�6）、公寓內無(wú)火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務(wù)標準
�。�1）、24小時(shí)受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的，應向報修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
�。�2）、定期對公共照明設備系統進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務(wù)標準
�。�1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來(lái)訪(fǎng)或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問(wèn)題和需求進(jìn)行認真耐心地解答和幫助解決。
�。�2）、認真、全面、詳細、準確地登記來(lái)訪(fǎng)、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢(xún)。
�。�3）、按照公寓管理規定，及時(shí)辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置，相關(guān)費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
物業(yè)管理方案10
一、會(huì )議目的和任務(wù)
認真總結經(jīng)驗，表彰先進(jìn)，交流經(jīng)驗，部署工作，凝聚共識，加大管理力度，推進(jìn)我市物業(yè)管理科學(xué)、規范、健康發(fā)展。
二、參加會(huì )議人員
1、市住房城鄉建委領(lǐng)導、貴池區領(lǐng)導；
2、貴池區住房城鄉建委主任、分管副主任、區物業(yè)管理處相關(guān)負責人；貴池區文明辦（區市容局）、區行政執法局；
各縣房產(chǎn)局局長(cháng)、分管副局長(cháng)、物業(yè)科長(cháng)，九華山建設環(huán)保處分管領(lǐng)導、房產(chǎn)科負責人；
3、主城區5個(gè)街道辦事處分管領(lǐng)導、20個(gè)社區居委會(huì )負責人（區住建委負責通知）；
4、主城區物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負責人（含外地來(lái)池企業(yè)），省、市優(yōu)小區獲獎企業(yè)代表。
三、會(huì )議議程及內容
會(huì )議安排半天時(shí)間。內容如下：
1、集中參觀(guān)考察華邦-陽(yáng)光城小區（各縣、處不參加）；
2、市房產(chǎn)局作20xx年度全市物業(yè)管理工作報告；
3、通報表彰20xx年度池州市物業(yè)管理示范小區、安徽省物業(yè)管理示范及優(yōu)秀小區，會(huì )場(chǎng)授牌；
4、主城區街道辦事處、華邦物業(yè)公司介紹經(jīng)驗；安排部署20xx物業(yè)全市物業(yè)管理重點(diǎn)工作；
5、貴池區領(lǐng)導講話(huà)；
6、市住房城鄉建委領(lǐng)導講話(huà)。
物業(yè)管理方案11
一、公共設施設備治理
1.治理目標保證設備運行正常，無(wú)重大治理責任事故。治理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等治理制度。
(2)配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)職員，嚴格執行操縱規程，設備治理和維修職員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵積垢，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的治理制度，供配電、供水系統配置職員24小時(shí)值班。
(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規定定期保存。按工作標準時(shí)間排除故障，保證系統工作正常。
(6)消防系統設施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。
(7)消防治理職員把握消防設施、設備的使用方法并能及時(shí)處理設施、設備的各種題目。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現象，按規定時(shí)間對二次供水蓄水池設施、設備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無(wú)二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施，水池、水箱四周無(wú)污染隱患。排水系統通暢，汛期無(wú)泛水，地下室、設備房無(wú)積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修職員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(cháng)時(shí)間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設施維護周到，公用管線(xiàn)同一下地或進(jìn)公共管道，無(wú)排擠管線(xiàn)，無(wú)礙觀(guān)瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內的道路暢通，路面平坦。
二、安全治理
1.治理目標
(1)確保大廈內無(wú)因治理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好大廈內的公共秩序，控制私設攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現象；控制小商小販進(jìn)進(jìn)。
(3)有預見(jiàn)性地對任何可能危急業(yè)戶(hù)的安全情況，采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò )
(1)在大廈設立活動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到每?jì)尚r(shí)巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要，治理處通過(guò)對講機下達指令，巡邏職員可在1至3分鐘內到達現場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關(guān)系，并商請其警官兼任治理處安全治理指導員，定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異�，F象時(shí)，治理處迅速調集巡邏安全治理員，以最快的速度趕到現場(chǎng)，控制局面，爭取主動(dòng)。
(2)迅速調整人力、物力，以確保應急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí)，立即報警并維護現場(chǎng)，協(xié)助公安機關(guān)調查破案。
(4)治理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達現場(chǎng)，沉著(zhù)、機智實(shí)施處理，并向上級進(jìn)行報告。
三、裝修治理
1.日常裝修治理
(1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類(lèi)證件。
(2)跟蹤施工情況，治理處主任逐日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全治理主管逐日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全治理員24小時(shí)值班，控制職員進(jìn)出并做好相應記錄。
(4)裝修垃圾清運。采取定時(shí)上門(mén)收集和業(yè)戶(hù)申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區內外環(huán)境。
(5)安全治理組負責裝修日常安全工作。
(6)與業(yè)戶(hù)和施工隊負責人簽訂安全責任書(shū)。
(7)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)進(jìn)，安全治理員進(jìn)行認真查驗，發(fā)現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進(jìn)內。(4)需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應向治理處提出申請，經(jīng)批準后在治理職員監護下，方可作業(yè)。
(8)安全治理員巡查時(shí)，對裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認真檢查，發(fā)現不安全隱患，及時(shí)處理報告。
(9)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。
四、消防治理
1.消防組織機構的建立
(1)治理處負責建立消防安全小組。
(2)治理處主任為消防安全負責人。
(3)治理處其他職員為義務(wù)消防員。
(4)安全治理主管為專(zhuān)職安全監視員。
(5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。
(6)治理處負責制定組織機構圖及職員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專(zhuān)職安全員逐日檢查小區內的消防安全情況，包括消防設備、動(dòng)火作業(yè)監視、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由治理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每?jì)尚r(shí)巡視一遍，并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現消防隱患，應及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過(guò)夜。
(5)發(fā)現業(yè)戶(hù)因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶(hù)發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。
(6)治理處制定《動(dòng)火審批制度》，內容包括動(dòng)火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶(hù)要樹(shù)立防火意識，治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員，全面負責小區的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線(xiàn)路，電器線(xiàn)路需維修時(shí)請及時(shí)找治理處安排施工。
(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過(guò)道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續，動(dòng)火審批手續，保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場(chǎng)所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。
(8)配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業(yè)戶(hù)的消防要求(包括安全用水、用電)，通過(guò)《業(yè)戶(hù)須知》、《治理公約》傳達到各業(yè)戶(hù)，并向業(yè)戶(hù)發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶(hù)進(jìn)行消防宣傳教育。
(2)治理處內部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習時(shí)間，學(xué)習教材是安全消防治理條例，內部的消防治理制度，設備設施的操縱方法等，學(xué)習情況須具體記錄。
(3)治理處主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行
在活動(dòng)記錄中登記并整改。
(5)專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。
5.消防設備治理
(1)治理處負責建立消防檔案。
(2)治理處對各種消防設備和設施的標識進(jìn)行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由治理處主任指定人專(zhuān)實(shí)施，并在各項安全檢查中作為檢查內容。
(3)制定《設備治理制度》，對消防設備進(jìn)行檢查和維護。
(1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內容參見(jiàn)由治理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部分。
(2)消防演習后，治理處主任編制《消防演習報告》。對演習過(guò)程中發(fā)現的題目，及時(shí)調整、糾正并驗證其結果。
五、車(chē)輛治理
1.小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行晝夜24小時(shí)值班制度，由小區安全治理員負責治理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
2.本小區停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償使用，車(chē)主須憑車(chē)輛進(jìn)出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進(jìn)進(jìn)停車(chē)場(chǎng)。
3.車(chē)輛進(jìn)進(jìn)：車(chē)輛進(jìn)進(jìn)停車(chē)場(chǎng)應一停二慢，必須服從治理員的指揮和安排，取得治理員同意后方可進(jìn)進(jìn)。
4.車(chē)輛停放：車(chē)輛停放時(shí)必須服從治理員指揮，留意前后左右車(chē)輛的安全，在規定位置上停放，并與四周車(chē)輛保持適當間隔，不得對其他車(chē)輛的進(jìn)出和其他車(chē)位的使用造成阻礙，車(chē)主必須鎖好車(chē)門(mén)，調整好防盜系統至警備狀態(tài)，車(chē)內珍貴物品須隨身帶走，車(chē)主停好車(chē)輛后須立即離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)，不得在他人車(chē)輛旁停留。治理員應指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應通知車(chē)主并登記，不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規定給予處罰。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。
5.駛離：車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應留意四周車(chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向治理員交回停車(chē)牌，治理員核對牌號相符，收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費后方可駛離。
6.治理員值班期間應認真負責，熱情服務(wù)，不得會(huì )客、飲酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)職員進(jìn)進(jìn)停車(chē)場(chǎng)，嚴格核對駛離車(chē)輛的牌號，對車(chē)主的公道要求應給予滿(mǎn)足。治理員交時(shí)應辦理交接手續，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內登記記錄相符，并列簽字交接。
7.停車(chē)場(chǎng)內不得試剎車(chē)、練習車(chē)、修理車(chē)輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車(chē)輛停放。
六、清潔治理
1.職員配置及分工詳見(jiàn)崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量治理標準。保潔工作流程及標準將按照iso9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。
物業(yè)管理方案12
近幾年來(lái)，隨著(zhù)××經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區和商業(yè)性的開(kāi)發(fā)小區如雨后春筍般涌現出來(lái)。然而由于歷史、區域性發(fā)展與建設、集鎮規劃等問(wèn)題，并沒(méi)有全部實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮小區推廣是及時(shí)且必要的。
一、目前××鎮小區概況
在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮建設也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個(gè)個(gè)新建起來(lái)的小區為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒(méi)有管理。
二、全鎮推行物業(yè)管理的必要性
(一)商業(yè)住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經(jīng)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區管理上，他們有一套專(zhuān)業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無(wú)憂(yōu)，因為城市經(jīng)驗移植到農村有時(shí)也會(huì )水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問(wèn)題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業(yè)小區而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區
各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區建設進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒(méi)有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問(wèn)題。
1、安全問(wèn)題:目前，很多村的拆遷小區因沒(méi)有建設完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒(méi)有進(jìn)行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛生環(huán)境問(wèn)題:拆遷小區使村民原來(lái)的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ�。原�?lái)只要自?huà)唛T(mén)前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。
物業(yè)管理方案13
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規， 結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達到90％；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到責任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監管力度，規范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區，必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時(shí)，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進(jìn)行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務(wù)。根據國家和建設部的有關(guān)文件，結合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的指導意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責，充分調動(dòng)街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，使這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業(yè)主大會(huì )，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責承擔社會(huì )管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的環(huán)境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì )各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規，引導全社會(huì )樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì )的和諧。
三、組織領(lǐng)導
為使這項工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：邢凱
副組長(cháng)：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責分工
規范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監督、檢查；各區政府要針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題負責此項工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責分工，密切配合各區政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責任，相互配合，加強檢查驗收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監督，并會(huì )同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開(kāi)發(fā)、建設單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區前期規劃時(shí)，要規劃建設必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進(jìn)行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強居民小區物業(yè)管理是一項長(cháng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導小組牽頭，建委、規劃、房產(chǎn)、公安、行政執法等相關(guān)部門(mén)配合，各區政府組織實(shí)施，對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領(lǐng)導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時(shí)間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達標。
六、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區物業(yè)管理工作當作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負責制，層層落實(shí)責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長(cháng)效管理機制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責承擔起社會(huì )管理責任，切實(shí)把居民小區物業(yè)管理工作抓細、抓實(shí)、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規定進(jìn)行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。要結合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規及有關(guān)規章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權利義務(wù)，進(jìn)一步增強參與意識和維權意識，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要把物業(yè)管理作為社會(huì )管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護廣大居民的切身利益和社會(huì )穩定。
物業(yè)管理方案14
一、施工管理
1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計；
2.熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；
3.對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；
4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況；
5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
1.對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監控，各種管線(xiàn)的預埋等；
2.出席有關(guān)工程的會(huì )議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；
3.及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
1.安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收，并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查；
2.從物業(yè)維護保養管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，維護業(yè)主方的合法權益；
3.對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；
4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng)，根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應經(jīng)驗；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設備操作證（電梯）
空調技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū)；有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監會(huì )頒發(fā)）、低壓電工證（安監局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗；有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理方案15
一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區的物業(yè)管理水準將更顯重要。
二、目標貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區項目構思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區管理成都市居住區，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌，
三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖
四、人事人事設置原則:一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個(gè)小區交付時(shí)設計)。序號崗位人數主要職責備注1經(jīng)理1在董事會(huì )領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營(yíng)等。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。3辦事員3文書(shū)、財務(wù)、勞資、后勤等。財會(huì )要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監管、收費、維保服務(wù)等。5安全護衛員7門(mén)衛、巡更、停車(chē)管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務(wù)等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經(jīng)營(yíng)預測a)經(jīng)營(yíng)收入:19.14萬(wàn)元(年度，以下省略)l物業(yè)管理費:11.34萬(wàn)元應收
12.6萬(wàn)元30000*12*0.35=126000(元)
預計收入11.34萬(wàn)元(收繳率90%)l維修服務(wù)費:0.5萬(wàn)元l特約服務(wù):5.8萬(wàn)元l其他收入:1.5萬(wàn)元b)支出:20.25萬(wàn)元l人員工資福利:14萬(wàn)元l辦公費用:2.5萬(wàn)元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)l維修保養費用:1.5萬(wàn)元l稅金:1.05萬(wàn)元l不可預見(jiàn)費用:1.2萬(wàn)元c)潤虧:-1.11萬(wàn)元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬(wàn)元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務(wù)費構成測算:21.962萬(wàn)元/年，0.61元/月*m2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經(jīng)理1120xx20xx經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600
工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合計:14..17萬(wàn)元/年
(2)公用設施設備維修及保養費:1.5萬(wàn)元
(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬(wàn)m2*1元/年*m2=1.04萬(wàn)元
(4)清潔衛生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元
(5)安全護衛費:7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元
(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬(wàn)元
(8)稅費:按營(yíng)收5.5%繳納即1.052萬(wàn)元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營(yíng)收8%計算1.36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴控經(jīng)營(yíng)成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報本小區公共性服務(wù)費價(jià)格指導價(jià)格為0.35元/月*m2。
六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無(wú)驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗收l(shuí)既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢、戶(hù)編號已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認;l落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實(shí)，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現產(chǎn)權、技術(shù)資料有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組按《設備移交清單》，對各類(lèi)設備按數量、規格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書(shū)面形式上報開(kāi)發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現的問(wèn)題應及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應查明原因，及時(shí)上報開(kāi)發(fā)商，請求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l接管驗收中若發(fā)現問(wèn)題，應明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作l治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車(chē)輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出;增設自行車(chē)棚;加固架空層車(chē)庫;l垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;
2、協(xié)調工作l與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應。l代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
3、入伙現場(chǎng)入伙準備、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè )，安全護衛立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規定范圍內進(jìn)行。其有關(guān)規定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規定》。根據上述規定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書(shū)上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內容之一�，F代建筑工程隨著(zhù)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監督走訪(fǎng)回訪(fǎng)熟悉收費財務(wù)頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜;夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜春秋季一遍，根據長(cháng)勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長(cháng)勢良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長(cháng)勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲(chóng)、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無(wú)危及安全、外觀(guān)，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統一運作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案工作內容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場(chǎng)每周一次，每次1h標準人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無(wú)收購、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人100%無(wú)違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車(chē)管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和*網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上無(wú)雜物和*網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運率100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔
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