城中村借鑒改造計劃
城中村借鑒改造計劃
城中村改造是推進(jìn)城鄉一體化和社會(huì )主義新農村建設的重要內容，是一項利國利民的重大民生工程。按照先行試點(diǎn)、穩妥進(jìn)行的原則，街道城中村改造試點(diǎn)的馬家路村已進(jìn)入住戶(hù)簽約階段;我們周邊的新華、新塘等村，也在積極籌備之中。本村圍繞城中村改造也做了一些先期工作，并計劃在下階段開(kāi)展實(shí)質(zhì)性工作。
城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循八大原則：
1、實(shí)行分步改造原則。
2、實(shí)行區塊改造自求平衡原則。
3、尊重絕大多數被改造戶(hù)意愿的原則。
4、實(shí)行補償價(jià)格與市場(chǎng)接軌原則。
5、實(shí)行政策平衡原則。
6、實(shí)行產(chǎn)權調換安置與貨幣安置自由選擇原則。
7、實(shí)施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則
8、實(shí)行產(chǎn)權調換拆遷戶(hù)本區塊安置原則。
下面圍繞本村推進(jìn)城中村改造工作，從改造優(yōu)勢、面臨的問(wèn)題和對策建議三方面作一分析。
(一)實(shí)施城中村改造的優(yōu)勢
周塘東村實(shí)施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。
一、良好的區位優(yōu)勢
1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區、曙光社區、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個(gè)大塊。地形規劃，易于設計規劃。
2、良好的商業(yè)價(jià)值。新江路本村域長(cháng)達0.89公里，除協(xié)和醫院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區域長(cháng)0.55公里，除已建設開(kāi)發(fā)的區域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區、玲瓏小區、香溢美墅等居住小區，容易形成連片居住小區，具有較高商業(yè)價(jià)值。
二、逐步轉變的群眾觀(guān)念
1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實(shí)惠。又由于本村新村規劃面積較小，老居住區規劃長(cháng)期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。
2、村民具有初步的集約居住理念：隨著(zhù)年輕一代在滸山城區購買(mǎi)和居住套房，轉變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。
3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎。XX年，施叔利主任任書(shū)記時(shí)，曾啟動(dòng)過(guò)舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。
4、馬家路村的試點(diǎn)和新塘、新華村的推進(jìn)，對村民具有促進(jìn)作用。馬家路村試點(diǎn)地塊已進(jìn)入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學(xué)習政策，召開(kāi)座談會(huì )、摸底調查、上門(mén)入戶(hù)動(dòng)員。周邊兄弟村的積極行動(dòng)，在一定程度上促動(dòng)干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。
三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。
一、實(shí)施城中村改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來(lái)看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波高潮：第一波發(fā)展高潮是，實(shí)行第一輪土地承包，農民的生產(chǎn)力得到全面解放，農民發(fā)家致富;第二波發(fā)展高潮是，98-XX年興園路工業(yè)區、市教育園區、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補償款建造住房或進(jìn)行
二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的高潮，但同時(shí)也是村莊發(fā)展潛力耗竭最快的一個(gè)時(shí)期;第三波發(fā)展高潮是，新江路北延拆遷工程，近二百戶(hù)村民遷居到曙光社區、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開(kāi)通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。
從周塘東村發(fā)展的現狀來(lái)看，隨著(zhù)土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下?tīng)可娴?0戶(hù)村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統意義的農村也已經(jīng)從過(guò)去的青年、壯年時(shí)期進(jìn)入了衰老時(shí)期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時(shí)代的第四波城中村改造。
四、優(yōu)惠的政策激勵
在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了政府零收益、配套農房?jì)筛膶?zhuān)項資金、中心城區自主改造村實(shí)行一村一策、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。
(二)推進(jìn)城中村改造面臨的問(wèn)題
城中村改造是一項開(kāi)創(chuàng )性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規劃設計、資金籌集等問(wèn)題;小的方面涉及到農民與居民、本村社員與外來(lái)掛靠戶(hù)等不同身份人員的利益分配問(wèn)題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價(jià)值評估問(wèn)題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問(wèn)題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實(shí)際操作中，城中村改造將面臨村民觀(guān)念、利益分配、改造操作這三個(gè)方面問(wèn)題的困擾：
一、村民理念層面的問(wèn)題
1、怕吃虧心理在改造時(shí)間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進(jìn)行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時(shí)間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進(jìn)度。
2、農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把單家獨院、有天有地視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì )關(guān)系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。
4、對兌現改造承諾的擔憂(yōu)阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經(jīng)濟、社會(huì )目標。村民對本村X(qián)X年啟動(dòng)過(guò)的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時(shí)對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。
5、少數村民唯錢(qián)是圖阻礙改造進(jìn)程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個(gè)人利益考慮過(guò)多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶(hù)之間的一場(chǎng)大買(mǎi)賣(mài)。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問(wèn)題乃至下一代的生計問(wèn)題;甚至還有個(gè)別村民無(wú)理取鬧、漫天要價(jià)、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進(jìn)程。
二、利益分配層面的問(wèn)題：
城中村改造中的矛盾還集中出現在利益再分配時(shí)，也就是利益在集體和個(gè)人、個(gè)人與個(gè)人之間如何再分配、再調整的問(wèn)題。主要表現為：
1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復雜。隨著(zhù)城市的發(fā)展，城中村及其周邊地區的基礎設施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著(zhù)村民、集體、(開(kāi)發(fā)商)、政府以及全社會(huì )的利益協(xié)調問(wèn)題，存在著(zhù)村民的眼前利益和長(cháng)遠利益等統籌問(wèn)題，存在著(zhù)住戶(hù)回遷、房屋評估定價(jià)，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節的公平公正問(wèn)題。
2、各類(lèi)成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進(jìn)過(guò)程，實(shí)質(zhì)上是農民發(fā)財致富的過(guò)程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶(hù)、房屋買(mǎi)入賣(mài)出戶(hù)、戶(hù)口遷出戶(hù)、就學(xué)就業(yè)轉居民戶(hù)、房改政策享受戶(hù)、無(wú)房戶(hù)、多房戶(hù)等，政策確定具有一定難度。
三、改造操作層面的問(wèn)題：
1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著(zhù)三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒(méi)有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們如果啟動(dòng)了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶(hù)人家，房屋密度又這樣高，現狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡(jiǎn)單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過(guò)于簡(jiǎn)單。
2、改造建設成本高昂影響財務(wù)平衡。長(cháng)期來(lái)，由于土地規劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無(wú)序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規劃控制過(guò)長(cháng)，違章建筑過(guò)多，現有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時(shí)地價(jià)低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷(xiāo)售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿(mǎn)意，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。
3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進(jìn)城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門(mén)之間的工作協(xié)調和城中村住戶(hù)間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現成的城中村改造政策體系與推進(jìn)機制經(jīng)驗，摸著(zhù)石頭過(guò)河，容易出現偏差。
(三)城中村改造的對策與建議
城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時(shí)呈現。我們可以從四個(gè)堅持入手，破解改造難題。一是堅持通過(guò)建立完備體制、提高協(xié)同能力，來(lái)確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀(guān)念引導、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動(dòng)村民深入參與，來(lái)促進(jìn)村民自愿氛圍的形成;三是堅持規劃先行，促進(jìn)城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會(huì )保障，來(lái)真正實(shí)現村民得益的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實(shí)施，選擇合理開(kāi)發(fā)模式，來(lái)營(yíng)造多方共贏(yíng)的良好局面;
一、統一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證
1、搶抓機遇、遵循科學(xué)、勇于擔當。要認清形勢，樹(shù)立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當的勇氣，也要有科學(xué)決策、按規律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實(shí)事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業(yè)心，來(lái)投身于城中村改造工作之中。
2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門(mén)積極配合解決城中村問(wèn)題。組建一套專(zhuān)門(mén)班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規劃。同時(shí)制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進(jìn)行城市化知識專(zhuān)題培訓;對普通村民進(jìn)行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。
3、協(xié)同配合，構建高效推進(jìn)機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶(hù)籍管理、街道村組織、勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì )保障等各個(gè)領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導和服務(wù)，為每個(gè)城中村設計好未來(lái)遠景，做好指導、規劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過(guò)程成為在街道的統一領(lǐng)導和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進(jìn)的行為。同時(shí)強化各環(huán)節的監督和制約，確保改造的公平效益。
二、觀(guān)念引導、激發(fā)村民積極參與
1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農民延續數千年傳統生活方式的全面革新。針對部分農民尤其是一些老人喜歡上要有天、下要有地的單家獨院居住方式的現狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉變。根據實(shí)際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規模拆遷已不太可能，群眾要自己解放自己，普通村民要翻身得解放，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導。實(shí)施城中村改造，可以從根本上改變只見(jiàn)新房不見(jiàn)新村的現狀，徹底整治農村臟、亂、差環(huán)境，杜絕農民濫建出租房導致社會(huì )治安惡化的現狀。三是從經(jīng)濟上引導。通過(guò)算經(jīng)濟帳，讓村民感覺(jué)到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過(guò)城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續穩定增長(cháng)，集體經(jīng)濟也將得到快速增長(cháng)，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導。本著(zhù)群眾得益的原則，進(jìn)一步創(chuàng )新相關(guān)政策，強化推進(jìn)城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng )新思路，在街道指導下進(jìn)一步完善方案，最大限度地保證公正公平。
2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設行為�？v觀(guān)各地的經(jīng)驗可以發(fā)現，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規律。城中村改造，我們應當充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會(huì )賢達、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調查、訪(fǎng)談、聽(tīng)證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據城市規劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開(kāi)發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個(gè)用地性質(zhì)和容積率，將來(lái)自己的居住條件和居住環(huán)境將會(huì )是一個(gè)什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過(guò)高，可能就無(wú)法做到收支平衡，無(wú)法實(shí)施開(kāi)發(fā)建設，自己的居住環(huán)境也就沒(méi)法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民千夫所指的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開(kāi)強制拆遷這一瓶頸。
三、規劃先行，強化政策保障
1、嚴格規劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規劃控制，控制城中村現有的規模，不再審批新的宅基地。重點(diǎn)控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。
2、高起點(diǎn)編制城市規劃，做到控制性規劃全覆蓋。為杜絕城中村的再度形成，規劃應充分考慮城市功能、基礎設施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開(kāi)發(fā)時(shí)序，在宏觀(guān)層次上發(fā)揮對城市未來(lái)整體地價(jià)、房?jì)r(jià)的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細規劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規劃控制要求，形成規劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規范的依據。
3、要注重提升建設的質(zhì)量和品位，提高規劃、設計、建筑水平。根據城中村周邊城市功能類(lèi)型進(jìn)行個(gè)性化設計，根據本村緊臨滸山核心城區，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著(zhù)擔心拆除房屋后無(wú)收入來(lái)源等現狀，制訂個(gè)性化的改造方案。在開(kāi)發(fā)中適當增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來(lái)源，解除其后顧之憂(yōu)。同時(shí)，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區，安置家庭作坊，保證村民收入。
4、完善和落實(shí)各項保障措施。以人為本是科學(xué)發(fā)展觀(guān)的核心;時(shí)刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。我們要在城中村改造中，切實(shí)解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。首先推行農村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權，解除農民城中村改造的后顧之憂(yōu)。在此基礎上，要完善和落實(shí)經(jīng)濟政策保障措施，推進(jìn)農民四金化發(fā)展。一是全力打造薪金農民，保障民計民生。逐步完善勞動(dòng)保障服務(wù)中心的硬件建設，發(fā)揮培訓和就業(yè)指導功能，利用城中村改造契機，實(shí)現(土地流轉與)就業(yè)安置同步進(jìn)行，最大程度解決農民失地后的安置問(wèn)題。二是全力打造保障金農民，完成失地農民的養老、醫保等社會(huì )保障工作;三是全力打造租金農民，要精心做好商業(yè)設施的規劃和招商選商工作;四是全力打造股金農民，要引導廣大農民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實(shí)體。
四、因地制宜，選擇合理開(kāi)發(fā)模式。
開(kāi)發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。
1、開(kāi)發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設模式，歸納起來(lái)主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開(kāi)發(fā)建設。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來(lái)的富余土地用作開(kāi)發(fā)。這種模式既有利于調動(dòng)村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)建設水平可能較低。同時(shí)，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開(kāi)發(fā)企業(yè)獨資或者由開(kāi)發(fā)企業(yè)和農村集體經(jīng)濟組織合資合作進(jìn)行城中村改造。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)毛地招拍掛拍獲得土地開(kāi)發(fā)權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開(kāi)發(fā)的住宅首先用來(lái)安置被拆遷戶(hù)，其他向社會(huì )出售。這種模式下，一般的開(kāi)發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調將拆遷安置和開(kāi)發(fā)建設控制在比較短的周期內，為避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構實(shí)施拆遷，實(shí)際由土地儲備機構委托開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開(kāi)發(fā)企業(yè)、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過(guò)招拍掛出讓?zhuān)鲎尯笤儆猛恋爻鲎尳鹬Ц对_(kāi)發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權的新開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織開(kāi)發(fā)建設。此種模式，由于環(huán)節眾多，極易出現合同糾紛。
2、我們可以選擇自力更生，政府推動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式。根據村民肥水不流外人田的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結合的方式，自主實(shí)施改造。同時(shí)由政府在基礎設施、公共設施及資金等方面提供較大支持力度。
城中村改造是新時(shí)期中心城區農村改革的一項最重大的工程，是發(fā)展轉折點(diǎn)，我們要全力以赴，穩步推進(jìn)，建設好和諧發(fā)展的周塘東村!
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