重慶可研報告模板
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可研報告
1.1科苑項目坐落于重慶虎溪大學(xué)城，科技大道主干道上，比鄰重慶科技學(xué)1 項目總述 院新校區用地東北角，東臨歌樂(lè )山國家級森林公園，西靠縉云山國家級森林公園，北有大學(xué)城入口3Km2的人工湖及景觀(guān)大道，南臨梁灘河、寨山坪。遠離城市鬧市。
1.2用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地
1.3規劃面積：10公頃（1公頃=1萬(wàn)平方米=15畝，1畝=667平方米）；
1.4場(chǎng)地現狀：地面上建筑物已拆遷，場(chǎng)地正進(jìn)行平整，場(chǎng)地地形地貌和周?chē)缆非闆r見(jiàn)現狀；
1.5該項目擬建規模為160000平方米�？圃讽椖窟x址位于重慶大學(xué)城東南邊緣。
2市場(chǎng)分析
2.1 宏觀(guān)政策及經(jīng)濟發(fā)展狀況分析
2.1.1國家政策及經(jīng)濟發(fā)展
房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家十分關(guān)注的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響到人們的日常生活，所以政府對房地產(chǎn)行業(yè)的控制也是十分謹慎和重視的
從2009年初，銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金來(lái)看，增長(cháng)幅度快速下降。更為重要的是，個(gè)人住房按揭貸款，在2008年全年的基礎上嚴重萎縮。2009年處的住房按揭貸款僅為532億，與2008年同比仍然是負增長(cháng)。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)命脈，如果沒(méi)有住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想發(fā)展與繁榮是艱難的。在這一艱難的數據下在2009年初，國家為了刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，做了一系列政策的調整，主要為下:
1〉調購買(mǎi)普通住房契稅稅率
2〉暫免個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅和營(yíng)業(yè)稅
3〉免個(gè)人轉讓出售的土地增值稅
4〉降低購買(mǎi)首付比和個(gè)貸利率
各地方政府根據中央精神，紛紛出臺細則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標準。
進(jìn)入第二季度以來(lái)，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表現出強烈的拿地意愿并頻頻出手，開(kāi)始了繼2007年之后的新
一輪購地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng )出同類(lèi)地區的新高。政府采取了加大土地供應，平衡土地供求的措施。
2009年底，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：
1〉“加強市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭” 2〉同時(shí)強調“地方政府要切實(shí)負起責任”。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康
發(fā)展，會(huì )議要求，增加有效供給、加強市場(chǎng)監管、完善相關(guān)制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控。
3〉重點(diǎn)是在保持政策連續性和穩定性的同時(shí)，加快保障性住房建設，加強
市場(chǎng)監管，穩定市場(chǎng)預期，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。與以往相比，本次會(huì )議明確提出“遏制”房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩定”。
2.1.2 重慶市政策及房地產(chǎn)發(fā)展狀況
在遭受金融危機的沖擊下，有關(guān)部門(mén)年初曾預計今年的財政收入將出現負增
長(cháng)。我市為了應對金融危機給出了一系列的優(yōu)惠措施：1〉普通住宅營(yíng)業(yè)稅按2年征收。2年以上免征收營(yíng)業(yè)稅。2〉非普通住宅滿(mǎn)兩年的征收差額營(yíng)業(yè)稅，但要提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或契稅發(fā)票或與開(kāi)發(fā)商所簽的第一次購房合同，其中任何一樣都可以。未滿(mǎn)兩年的全額征收。144平方米以上的產(chǎn)權證滿(mǎn)2年的征收差額營(yíng)業(yè)稅須提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，沒(méi)滿(mǎn)的全額征收營(yíng)業(yè)稅。3〉契稅：套內面積在144平方米以?xún)劝?%征收，超出面積按1.5%征收。4〉而在年底的經(jīng)濟工作會(huì )議上，政府也表達了調控房?jì)r(jià)，控制土地批出的價(jià)格。
今年1~11月，全市共銷(xiāo)售商品住房3068.78萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)63.47%。
進(jìn)入10月，房?jì)r(jià)達到歷史新高——秋季房交會(huì )商用住宅建面成交均價(jià)為4878 元/平方米，其套內面積均價(jià)已突破5000元大關(guān)。民眾旺盛的購買(mǎi)熱情已被喚起。房地產(chǎn)市場(chǎng)任然處于火熱期。
2.2 重慶大學(xué)城規劃及發(fā)展狀況
2.2.1 大學(xué)城整體規劃
重慶大學(xué)城位于沙坪壩區虎溪鎮和陳家橋鎮，地處中梁山脈與縉云山脈之間，規劃面積33平方公里，人口50萬(wàn)左右，建設總投資約300億元，是西部新城率先啟動(dòng)的第一個(gè)功能片區，以教育科研為主，是重慶市重要科教文化基礎設施項目和重點(diǎn)工程。按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生態(tài)城）、“四化”（現代化、國際化、網(wǎng)絡(luò )化、生態(tài)化）的理念打造西部領(lǐng)先、全國一流的大學(xué)城。
大學(xué)城建設采取市區兩級共同推進(jìn)的方式。由沙坪壩區和市地產(chǎn)集團組建城區建設委員會(huì )，負責征地拆遷和基礎設施建設。目前，大學(xué)城路網(wǎng)體系基本形成，與主城東部連接的渝遂高速公路大學(xué)城段已通車(chē)，輕軌一號線(xiàn)、雙碑遂道建設即將實(shí)施。水電氣訊、垃圾處理、污水處理等項目相繼建成投入使用。
大學(xué)城共入駐高校15所，門(mén)類(lèi)齊全，辦學(xué)層次多樣。校園按照基礎設施一體化、教學(xué)設施及科研設施一體化、文化娛樂(lè )設施一體化、后勤服務(wù)設施一體化、師生資源一體化的要求實(shí)施建設。
自2005年大學(xué)城開(kāi)城以來(lái)，已有11所高校先后投入使用，目前入駐學(xué)生達到10萬(wàn)人，到2015年，14所高校全部建成，師生規模25萬(wàn)人。
為加強大學(xué)城功能配套，由沙坪壩區財政在2005年投資3億元修建了七所配套中小學(xué)，重慶一中、重慶八中、重慶市人民小學(xué)、美國QSI國際學(xué)校等名中名小已經(jīng)入駐。重慶大學(xué)城的建設為全市高校拓展了辦學(xué)空間，為重慶市主城向西發(fā)展戰略搭建了重要平臺，為形成以“西部教育高地、高新技術(shù)高地、現代物流高地”為基礎特色的重慶市第六個(gè)城市副中心——西永城市副中心奠定了堅實(shí)基礎。
2.2.2 經(jīng)濟發(fā)展狀況及基礎設施配套
“如果倒退5年，在虎溪街上，一個(gè)30多平米的門(mén)面一月的租金也就300元左右，現在每個(gè)月可以租到3000元以上。目前，大學(xué)城商鋪的租金普遍為80~100元每平方米，最高達420元每平方米，已與市內成熟商圈的租價(jià)持平，而大學(xué)城內有價(jià)無(wú)鋪的情形還較嚴重，經(jīng)過(guò)大學(xué)城幾年的發(fā)展，大學(xué)城從一個(gè)不起眼的小鎮，發(fā)展成了一個(gè)集合教育、商業(yè)休閑為一體的經(jīng)濟區域，大學(xué)城熙街商業(yè)街，滿(mǎn)足大學(xué)城入住師生和游客休閑娛樂(lè )、餐飲消費需求，使熙街商業(yè)街13.5萬(wàn)平方米商業(yè)設施，成為大學(xué)城商業(yè)人氣聚集區。豐富了在校師生的業(yè)余購物生活，促進(jìn)了大學(xué)城的經(jīng)濟的發(fā)展。
沙坪壩區人民政府已與重慶市地產(chǎn)集團簽訂協(xié)議，投資60億元，用于大學(xué)城基礎設施建設、拆遷安置、百米科技景觀(guān)大道建設、井口至土主的隧道工程等項目。
從大學(xué)城開(kāi)建以來(lái)啟動(dòng)以道路為先導的三條道路建設，開(kāi)工建設從西永收費站至虎溪的科技景觀(guān)大道一期工程，緊后開(kāi)工建設從虎溪至曾家的大學(xué)城內環(huán)主干道，再建成從白市驛到西永的城市二環(huán)快速干道。作為重慶市大學(xué)城內的景觀(guān)式交通骨架，科技景觀(guān)大道規劃為城市一級主干道，從西永鎮至虎溪鎮，全長(cháng)公里左右，寬達幾十米，是目前我市最寬的大道。道路由綠化帶、人行道、非機動(dòng)車(chē)道和中央綠化分隔帶組成。該工程早就通車(chē)。
主干道的形成為加快大學(xué)城的發(fā)展奠定了相應的基礎，到現目前，大學(xué)城的各種配套設施正在逐步的完善，水、電、氣等搭接工作也在緊張有序的進(jìn)行，干道兩旁的配套綠化、標語(yǔ)也逐步完善。
經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的建設發(fā)展，現重慶大學(xué)城基礎建設基本完備，新建的卓越熙街商貿中心，豐富了在校師生的業(yè)余購物生活，促進(jìn)了大學(xué)城的商業(yè)發(fā)展及旅游發(fā)展。
2.2.3 大學(xué)城房地產(chǎn)發(fā)展狀況
雖然叫大學(xué)城，但這里其實(shí)不只有大學(xué)，大學(xué)城的建立吸引了不少開(kāi)放商的眼球，也為了促進(jìn)大學(xué)城在短時(shí)間內成熟，在短短的幾年時(shí)間，像龍湖、富力等地產(chǎn)巨頭紛紛躋身大學(xué)城，龍湖集團在短短幾年內在大學(xué)城修了龍湖睿城和龍湖東橋郡兩個(gè)項目，龍湖睿城就在重大正對面，去年曾獲得西區房屋銷(xiāo)售冠軍，可見(jiàn)大學(xué)城的房地產(chǎn)勢頭一片大好，另外富力城是最早進(jìn)駐大學(xué)城的開(kāi)發(fā)商，在花巨資開(kāi)發(fā)富力城瀚湖后如今又開(kāi)出新樓盤(pán)富力城維多利亞莊園，可見(jiàn)在富力城瀚湖在進(jìn)入大學(xué)城市場(chǎng)后嘗到了甜頭，根據調查大學(xué)城幾個(gè)比較好的樓盤(pán)看一看才，目前大學(xué)城的樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況都相當的好，價(jià)格也在不斷攀升攀升，發(fā)展趨勢任然被看好。大學(xué)城必將會(huì )宣起另一股購房浪潮。大學(xué)城的發(fā)展也是一片良好。
2.3 項目情況分析
2.3.1項目周邊環(huán)境
項目選址位于重慶大學(xué)城東南邊緣。用地東臨歌樂(lè )山國家級森林公園，西靠縉云山國家級森林公園，北有大學(xué)城入口3Km2的人工湖及景觀(guān)大道，南臨梁灘河、寨山坪。項目周?chē)巹澬纬晌宕蠊δ芊謪^：重慶市大學(xué)城、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和中央商務(wù)區、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現代物流園、旅游觀(guān)光區，在不遠的將來(lái)，大學(xué)城周?chē)鷮⒔ㄔO成環(huán)境優(yōu)美、功能完善、特色鮮明的現代化科教新城，成為我市主城拓展區的重要組成部分。
規劃區周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線(xiàn)開(kāi)闊，空氣條件好，現狀用地多為水田和農宅，地形微有起伏，地質(zhì)條件良好，。 場(chǎng)地地勢北高南低，中間高、四周低，地形高差起伏相對較大，適宜城市建設用地條件復雜的地形。為小區的建設增加了難度，同時(shí)也使小區呈現多樣化空間布局和豐富的視線(xiàn)特征成為可能，有利于住宅區山地特色的營(yíng)造，提高小區的品位和層次。同時(shí)，這種山水相伴的格局也為小區的生態(tài)建設及景觀(guān)環(huán)境的營(yíng)造提供了有利的現實(shí)基礎。為贏(yíng)得市場(chǎng)提供了良好的自然條件。
2.3.3 項目SWOT分析
1〉 優(yōu)勢
2009年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)頻現回暖信號，市場(chǎng)開(kāi)始復蘇。年初的優(yōu)惠政策有效刺激市場(chǎng)需求得以快速釋放，銷(xiāo)售市場(chǎng)率先回暖，2009年1-10月，重慶市商品房銷(xiāo)售面積2831.68萬(wàn)平方米，增長(cháng)38.7%，呈現價(jià)量齊升的發(fā)展態(tài)勢。銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續回暖使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金逐步寬裕，投資信心增強。2009年三季度，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資330.71億元，月均完成投資110.24億元，較上半年月均投入水平高52.3%，投資步伐明顯加快。人們的購買(mǎi)欲望明顯增強。
目前大學(xué)城正處于高速發(fā)展階段，政府對大學(xué)城的建設十分重視，有利于促進(jìn)大學(xué)城的經(jīng)濟快速、健康、持續的發(fā)展，國家對大學(xué)城的投入比重大，大學(xué)城的各種配套設施也逐漸的完善，例如中小學(xué)的設立、卓越熙街商貿中心的逐漸成熟，大學(xué)城公園的擬建，把大學(xué)城建設為教育、商業(yè)、娛樂(lè )休閑、旅游為一體的中心城市。也為本項目創(chuàng )造了良好的銷(xiāo)售條件。
本項目占地面積10公頃，規模宏大，項目臨近重慶科技學(xué)院的兩個(gè)大型湖泊，環(huán)境優(yōu)美，文化氛圍濃厚。
本地塊上無(wú)需進(jìn)行拆遷工作，極大地降低了開(kāi)發(fā)商的工作難度。
2〉 劣勢
雖然本項目地區市場(chǎng)逐漸成熟，但是本項目距離商業(yè)休閑中心和醫院還是較遠，驅車(chē)可短時(shí)間到達，外出需要走很大一段路，而且公交路線(xiàn)較少，不利于業(yè)主出行。 3〉 機會(huì )
大學(xué)城目前土地資源的缺乏，能夠在大學(xué)城征到一塊如此規模的建設用地實(shí)屬不易，土地資源的稀缺性為本項目提供了難得的市場(chǎng)機遇。
人們消費觀(guān)念的進(jìn)步，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為重慶市中心做好緩解和輔助作用�，F有城鎮居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長(cháng)大后成家對于住宅的需求。大量農民涌進(jìn)城市，我國城市化水平將會(huì )保持長(cháng)期的高速發(fā)展。城鎮舊住宅拆遷帶來(lái)對新房的需求。，
4〉 威脅
項目周邊的商業(yè)氛圍還不夠成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，而且建設期和銷(xiāo)售期時(shí)間過(guò)長(cháng)，不利于企業(yè)內部資金的周轉和運營(yíng)，政府的調控和規劃，有可能會(huì )對本項目產(chǎn)生較大的影響，再加上其他的一些不確定因素，對項目會(huì )構成一定程度的威脅。
2.3.4項目?jì)r(jià)格預測
1〉本項目處于大學(xué)城科技大道主干道旁，交通方便。周邊配套設施逐步完善。 2〉項目周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線(xiàn)開(kāi)闊，小區呈現多樣化空間布局和豐富的視線(xiàn)特
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