房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告(合集15篇)
在當下社會(huì )，報告的用途越來(lái)越大，報告根據用途的不同也有著(zhù)不同的類(lèi)型。你知道怎樣寫(xiě)報告才能寫(xiě)的好嗎？以下是小編整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告1
全區計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域，處于成都西向城市群的重要節點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區位優(yōu)勢十分明顯。近年來(lái)，隨著(zhù)我區加快構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰略的實(shí)施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開(kāi)工的各類(lèi)商務(wù)樓宇共達97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之后是科技園片區、醫學(xué)城片區和體育城片區，4個(gè)片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著(zhù)西部新城建設的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì )發(fā)現，我區商務(wù)樓宇雖已初具規模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個(gè)方面：
一、特色化和專(zhuān)業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專(zhuān)業(yè)樓宇少。
我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng )意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區的樓宇已經(jīng)呈現出產(chǎn)業(yè)集聚和專(zhuān)業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專(zhuān)業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車(chē)、市容衛生等問(wèn)題影響著(zhù)樓宇的發(fā)展。老城區雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車(chē)泊位不足、物業(yè)管理不規范等問(wèn)題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著(zhù)功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級指導標準》，我區還沒(méi)有一座甲級寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級寫(xiě)字樓。而錦江區現有甲級寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務(wù)寫(xiě)字樓評定標準
三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過(guò)分析梳理，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：
一是重視不到位。通過(guò)調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專(zhuān)門(mén)負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現代服務(wù)業(yè)為主導的現代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì )的聯(lián)動(dòng)。而我區尚未建立系統的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務(wù)、工商等多個(gè)部門(mén)，難以形成工作合力，部門(mén)、片區、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續發(fā)展。我區雖然也已出臺了促進(jìn)現代服務(wù)業(yè)、現代工業(yè)、現代農業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專(zhuān)門(mén)針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經(jīng)濟城的過(guò)程中，加強商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng )新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機制，加大對品牌集團公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習借鑒先進(jìn)地區的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強化相應保障。
1、加強組織領(lǐng)導。成立溫江區樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導小組，定期分析全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展狀況，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領(lǐng)導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點(diǎn)項目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調工作，處理領(lǐng)導小組的日常工作。
2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規劃，加快編制溫江區樓宇經(jīng)濟發(fā)展規劃，細化各功能片區發(fā)展規劃。在空間布局上堅持“點(diǎn)塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學(xué)城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等現代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學(xué)城片區大力發(fā)展醫學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區以?xún)?yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開(kāi)發(fā)，對示范性和帶動(dòng)性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關(guān)規劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車(chē)設施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關(guān)工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著(zhù)力改善商務(wù)樓宇的交通、停車(chē)、電梯、電力、內部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì )上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂(lè )等配套服務(wù)設施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當前應著(zhù)重抓好以下六個(gè)方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進(jìn)責任機制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時(shí)跟蹤了解項目進(jìn)度，幫助協(xié)調解決建設過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對天來(lái)酒店、�？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開(kāi)工項目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設。
2、強化現有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現我區樓宇經(jīng)濟的新突破，盤(pán)活用好存量樓宇是最現實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐，實(shí)現由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng )業(yè)街等項目的潛力，同步實(shí)施閑臵標準廠(chǎng)房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區工業(yè)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現代商貿業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫(xiě)字樓，實(shí)現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會(huì )投資、長(cháng)期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
5、加大招商營(yíng)銷(xiāo)力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢�。只有投資方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規范，才能確保樓宇定位準確、設計科學(xué)、施工規范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷(xiāo)工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵，創(chuàng )新樓宇招商機制，建立專(zhuān)業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò )平臺，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類(lèi)知名中介機構合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專(zhuān)場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告2
“兩港一城”建設熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會(huì )更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。20xx年市《政府的工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。20xx年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告3
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長(cháng)約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬(wàn)公頃，占全市土地面積的43.7%，現轄9區4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬(wàn)人，戶(hù)籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結構、布局、主要行政區域劃分
西安市現轄9區4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(cháng)安9個(gè)區和藍田、周至、戶(hù)縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮， 52個(gè)鄉，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì )，569個(gè)社區居委會(huì )。
3、西安城市規劃及未來(lái)發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會(huì )，世界著(zhù)名的歷史文化名城，是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區位優(yōu)勢明顯，是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部?jì)纱蠼?jīng)濟區域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門(mén)戶(hù)和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿業(yè)在區域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監管、證券監管、保險監管構成的金融監管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結構、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(cháng)安、北跨渭河的格局。向東，開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線(xiàn)的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶，在隴海線(xiàn)北部發(fā)展臨潼國際旅游區；向西，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規劃建設西咸共建區；向南，保護和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區結合經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區。
二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)疑也會(huì )經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的規劃、建設及不斷改善的演變歷程�？傮w來(lái)講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以?xún)r(jià)值為導向的理性開(kāi)發(fā)階段。
�、� 80年代中期－90年代初期
隨著(zhù)國家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，由企事業(yè)單位集資統建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì )人均收入水平較低，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的全產(chǎn)權房屋逐步開(kāi)始被社會(huì )接受，但人們對住房的需求僅僅是滿(mǎn)足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。
�、� 90年代初期－90年代中期
當住房成為市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)的商品之后，伴隨著(zhù)沿海地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來(lái)，特別是在產(chǎn)品上體現的尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤(pán)相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。
�、� 90年代中期－90年代后期
時(shí)代特征：隨著(zhù)西安高新開(kāi)發(fā)區改善園區投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構調整的配套建設，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競爭加劇，開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規劃設計，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng )新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用；而市場(chǎng)中的客戶(hù)對房屋的要求也越來(lái)越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著(zhù)西北最高科技含量小區的建成。
�、� 20xx年－20xx年
時(shí)代描述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標準、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和，市民
購房多目標選擇，對細節要求越來(lái)越高。期間，宏觀(guān)政策調控使市場(chǎng)得以規范化發(fā)展，20xx年以來(lái)，隨著(zhù)珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
�、� 20xx年起到未來(lái)3－5年時(shí)間
時(shí)代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調整，留下的企業(yè)會(huì )有更好的機會(huì )，市場(chǎng)也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會(huì )更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng )造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng)，更多的國內強勢房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調整，競爭加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來(lái)越小而趨于合理。專(zhuān)業(yè)化公司將依據自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本，獲取利潤。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告4
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設，認真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著(zhù)眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項目帶動(dòng)戰略為重點(diǎn)，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(cháng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“增長(cháng)速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價(jià)格穩中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問(wèn)題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項目未取得《商品房預（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預售;少數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng )新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級市場(chǎng)
在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費，必需降低準入門(mén)坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續;必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);
2、規范市場(chǎng)，著(zhù)力監管與服務(wù)
在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應在“監管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現場(chǎng)踏勘。二是加強商品房預（銷(xiāo)）售的監督和管理。嚴格執行預（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機制
一是加大宣傳，轉變觀(guān)念。向社會(huì )開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì )整體意識。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現代文明新的居住消費觀(guān)念，增強住區群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導機構，負責領(lǐng)導、協(xié)調、指導和監督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的'修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì )有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權利和義務(wù)，具體規定物業(yè)管理經(jīng)費來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責、權、利關(guān)系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實(shí)加強“兩房”建設管理和監管。建立領(lǐng)導機構，設立專(zhuān)人負責，嚴格操作規程，實(shí)行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進(jìn)“兩房”建設工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟適用住房 和廉租住房建設實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅持科學(xué)運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開(kāi)搖號活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì )廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶(hù)調查、審核確認、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng )新思路、加強“兩房”建設。要用創(chuàng )新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復雜問(wèn)題和打造“兩房”建設領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng )新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告5
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長(cháng)12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長(cháng)11。3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告6
一、xx概況
�。ㄒ唬﹨^域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個(gè)鄉鎮，20xx年末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。
�。ㄈ﹨^域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件
“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由20xx年42.3:33.7:24.0調整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件
城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲xx市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)xx境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車(chē)，xx長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。
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xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以xx新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家AAAA級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲xx市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據xx縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)强梢酝ㄟ^(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè )用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢蟾嬷袑凑湛傮w規劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長(cháng)江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。
為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區城及現狀
沿移民大道通過(guò)地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標。
1、開(kāi)發(fā)現狀
麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到3000元/平方米。
2、本區域競爭樓盤(pán)分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區的外灘廣場(chǎng)。
濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；
外灘廣場(chǎng)現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。
麗江景苑座落于以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；
由于走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場(chǎng)分析
根據xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價(jià)格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預計xx縣土地市場(chǎng)將在20xx年穩定下來(lái)，20xx年呈上升勢頭。根據xx縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現增長(cháng)態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復到正常水平，20xx年開(kāi)始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價(jià)格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價(jià)
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價(jià)
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價(jià)
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬⿷ゾo進(jìn)行土地儲備工作
xx在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優(yōu)勢好，增值大，變現快，應抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。
特此報告
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告7
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長(cháng)。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著(zhù)屆時(shí)中國將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì )增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現狀及宏觀(guān)政策 針對部分地區房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)及房?jì)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為以及部分房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內容有：
1、完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市要在限購區域、限購住房類(lèi)型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的，省級政府應要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實(shí)20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時(shí)交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍。
5、加強市場(chǎng)監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進(jìn)城鎮個(gè)人住房信息系統建設，加強市場(chǎng)監測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見(jiàn)，國家政策由此前的抑制投機，實(shí)際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規范化。從長(cháng)遠來(lái)看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長(cháng)期健康的發(fā)展的。
貴陽(yáng)市行政區位概況及經(jīng)濟指標
�、�、行政區位概況：貴陽(yáng)是中國貴州省省會(huì )。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽(yáng)”的美譽(yù)。
貴陽(yáng)市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽(yáng)新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。
貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現有國家級風(fēng)景名勝區1個(gè)，國家4A級旅游區6個(gè)，國家3A級旅游區2個(gè)，省級風(fēng)景名勝區8個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護單位1個(gè)，省級歷史文化名鎮1個(gè)，省級文物保護單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實(shí)現生產(chǎn)總值1700億元，增長(cháng)17%左右;財政總收入480億元，增長(cháng)20%;公共財政預算收入236億元，增長(cháng)26%;全社會(huì )固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(cháng)55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長(cháng)16%;農民人均純收入達8871元，增長(cháng)18%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告8
兩港一城建設熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著(zhù)重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1-6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(cháng)率
近年來(lái)，我區巨大的開(kāi)發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續保持去年以來(lái)的快速增長(cháng)勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(cháng)率為42.2%。具體趨勢見(jiàn)圖1。其中，住房建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(cháng)率持續上升。2-6月累計增長(cháng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(cháng)速度。
2.房地產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增長(cháng)率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長(cháng)趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來(lái)看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望態(tài)度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續上漲
今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來(lái)規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著(zhù)漲而不是跟著(zhù)跌”的投資心理，我區的房?jì)r(jià)也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來(lái)，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jì)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規范住房市場(chǎng):
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩定房?jì)r(jià)的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調整土地供應結構、供應方式和供應時(shí)間；對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發(fā)布調整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規定在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買(mǎi)不滿(mǎn)2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對20xx年6月1日以后購買(mǎi)非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價(jià)普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設。
短期內，宏觀(guān)政策的調整將對我區房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時(shí)，穩定房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)遠來(lái)看，宏觀(guān)政策調整將有效消除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴格的土地供應，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩定房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩定房?jì)r(jià)過(guò)度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，目前應注意以下幾點(diǎn)。
1.加強對房地產(chǎn)價(jià)格的監控
及時(shí)掌握我區房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測預警系統，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應特別注意加強對住宅商品房?jì)r(jià)格的監控。加強對房?jì)r(jià)的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖窟M(jìn)度，發(fā)現問(wèn)題，協(xié)調問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，通過(guò)統一招標、拍賣(mài)、掛牌等方式取得土地使用權。同時(shí)，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷(xiāo)售手續。做好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規劃達到引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排發(fā)展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì )對住房的主要需求。為了滿(mǎn)足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設，同時(shí)加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結合我區發(fā)展建設和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導居民合理消費住房，促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告9
�。ㄒ唬﹨^域基本情況
云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉鎮，2006年末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^域自然環(huán)境
云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。
�。ㄈ﹨^域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件
“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，2006年全縣gdp達到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由2000年42.3:33.7:24.0調整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件
城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽(yáng)交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。
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云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告10
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)㎡，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)㎡，空置面積74.0萬(wàn)㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)㎡。
20xx年榆林市區商品房均價(jià)1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jì)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jì)r(jià)平穩上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬(wàn)㎡，其中20xx年完成22萬(wàn)㎡;20xx年完成18.1萬(wàn)㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶(hù)8510戶(hù)。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬(wàn)㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區申報了建筑面積7.7萬(wàn)㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區等5個(gè)縣區已開(kāi)工4.25萬(wàn)㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
1、房?jì)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房?jì)r(jià)漲幅的心理預期，加之中國宏觀(guān)經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現了排隊買(mǎi)房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房?jì)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長(cháng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自?xún)纱髣?dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長(cháng)，穩定宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jì)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(cháng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機構個(gè)人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個(gè)人中長(cháng)期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng )新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)肯快回暖。
2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：
20xx年以前，榆林城區土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20xx—20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區的房?jì)r(jià)基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場(chǎng)筐融危機的影響程度、持續時(shí)間、宏觀(guān)調控政策變化、房?jì)r(jià)走勢等不確定因素難以作出準確科學(xué)判斷，土地購買(mǎi)熱情不高，對土地價(jià)格的心理預期不是很樂(lè )觀(guān)，導致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長(cháng)到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續火爆，土地購置費用快速增長(cháng)，增速達到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格(現價(jià))，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀(guān)政策調控的層面上來(lái)看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當前支撐房?jì)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著(zhù)居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長(cháng)是支撐房?jì)r(jià)增長(cháng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著(zhù)近幾年以來(lái)的土地儲備和“招(標)、拍(賣(mài))、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房?jì)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發(fā)展”目標的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續穩定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(cháng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(cháng)速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長(cháng)的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對gdp增長(cháng)的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(cháng)態(tài)勢，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫9877萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(cháng)的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較去年5349萬(wàn)元同比增長(cháng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(cháng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對于推動(dòng)榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進(jìn)區域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控和監管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩定房?jì)r(jià)，防止房?jì)r(jià)的大起大落。要在綜合運用政府宏觀(guān)調控手段的基礎上，把房?jì)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩發(fā)展。要通過(guò)建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jì)r(jià)，在經(jīng)濟適用住房的建設過(guò)程中，既要把握規劃建設時(shí)機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房?jì)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數量;既要滿(mǎn)足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì )進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規律，不宜過(guò)分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規律。同時(shí)要對低收入人群進(jìn)行深入調研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導房?jì)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實(shí)的房地產(chǎn)統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)盔行深入調查研究，通過(guò)統計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數量、戶(hù)型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會(huì )資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監管。目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實(shí)力強、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時(shí)對那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關(guān)政策的違規房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網(wǎng)民對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類(lèi)型，620個(gè)案例中，銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jì)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jì)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價(jià)格在房?jì)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房?jì)r(jià)不合理上漲。
一是加大政府宏觀(guān)調控力度，高度壟斷土地一級市場(chǎng)，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿(mǎn)兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規范土地市場(chǎng)，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。
三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴格的稅費征收政策，防止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。四是做好征地計劃。根據市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的監督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì )的心理預期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。首先開(kāi)發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類(lèi)發(fā)達城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬(wàn)多美元，超過(guò)北京、上海，創(chuàng )造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長(cháng)也功不可沒(méi)。據統計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應未來(lái)發(fā)展的總趨勢，走整體性、規�；l(fā)展之路。
其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著(zhù)品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營(yíng)銷(xiāo)能力上。隨著(zhù)房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著(zhù)消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長(cháng)遠利益負責的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。隨著(zhù)市民對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶(hù)型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進(jìn)行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷(xiāo)售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng )新。
4、公開(kāi)稅費項目，規范稅費征管行為。據有關(guān)統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門(mén)提供了權力尋租的機會(huì )，增大了腐的可能性，同時(shí)也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開(kāi)發(fā)商負擔，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著(zhù)人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來(lái)越高。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問(wèn)題給序了相當大的關(guān)注，買(mǎi)房的同時(shí)更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開(kāi)發(fā)區作為區域中心城市建設的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買(mǎi)房的積極性。隨著(zhù)市委辦公小區等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時(shí)要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告11
一、云陽(yáng)概況
�。ㄒ唬﹨^域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉鎮，末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。
�。ㄈ﹨^域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐�(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據云陽(yáng)縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)强梢酝ㄟ^(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè )用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢蟾嬷袑凑湛傮w規劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長(cháng)江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區城及現狀沿移民大道通過(guò)地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標。1、開(kāi)發(fā)現狀麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達到1750元/平方米；，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到3000元/平方米。2、本區域競爭樓盤(pán)分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區的外灘廣場(chǎng)。濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；外灘廣場(chǎng)現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；由于走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場(chǎng)分析根據云陽(yáng)縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽(yáng)土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)將在穩定下來(lái)，呈上升勢頭。根據云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現增長(cháng)態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開(kāi)始有大幅增幅。表2云陽(yáng)縣—土地出讓情況年度價(jià)格最高價(jià)7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬⿷ゾo進(jìn)行土地儲備工作云陽(yáng)在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優(yōu)勢好，增值大，變現快，應抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。特此報告
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告12
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規則的圖形組合的，與行政區劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報資料，通過(guò)對相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢，制定公司營(yíng)業(yè)計劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調研細致到個(gè)別樓盤(pán)的調研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛(ài)、購物習慣于行為等，進(jìn)行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據。調研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調研的目的的可能是為了制定長(cháng)遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研的特點(diǎn) 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研內容廣范，既有宏觀(guān)方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個(gè)樓盤(pán)的調研，同時(shí)也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內容不同，實(shí)施調研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì )發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話(huà)調研、實(shí)地調研、座談會(huì )
按調研目的分類(lèi)
從調研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調研主要分為應用性市場(chǎng)調研和基礎性市場(chǎng)調研。
應用性市場(chǎng)調研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對某一概念或現象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告13
自去年下半年以來(lái)，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀，國家統計局巴中調查隊采取實(shí)地走訪(fǎng)房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門(mén)，與問(wèn)卷調查社會(huì )群眾相結合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀調研，現將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩，銷(xiāo)量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩，同、環(huán)比基本持平。根據巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數據：今年以來(lái)，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷(xiāo)量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區新建商品房銷(xiāo)售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷(xiāo)量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷(xiāo)售了不到300套，表明今年新建商品房銷(xiāo)售情況整體不容樂(lè )觀(guān)。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國內整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回熱錢(qián)大幅減少，致使購買(mǎi)能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀(guān)望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買(mǎi)”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫
今年來(lái)，巴中市主城區二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現出房源增加，銷(xiāo)量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪(fǎng)了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長(cháng)趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。
二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷(xiāo)售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。
三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國內經(jīng)濟下行壓力較大、物價(jià)低位運行，同時(shí)隨著(zhù)巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)
通過(guò)對100名社會(huì )群眾(包括城鄉居民，機關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶(hù)，離退休人員)進(jìn)行入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷調查發(fā)現，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現出知曉率關(guān)注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀(guān)望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì )關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著(zhù)《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調查發(fā)現，僅16%的受調查者表示不關(guān)注，有49%的受調查者表示非常關(guān)注，有35%的受調查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì )各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內容知之甚少�！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì )公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調查發(fā)現，除16%的受訪(fǎng)者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪(fǎng)者表示知之甚少。究其原因，部分受訪(fǎng)者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒(méi)有出臺配套政策，群眾處于觀(guān)望狀態(tài);再者是因為《條例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強化。
三是觀(guān)望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調查發(fā)現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀(guān)望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪(fǎng)對象在回答“是否準備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀(guān)望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪(fǎng)者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權”、“利好剛需購房、有效調控房?jì)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”等其他衍生作用，但存在著(zhù)主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著(zhù)主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導。
五是擔憂(yōu)新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔憂(yōu)”的問(wèn)題，有60%的受訪(fǎng)者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪(fǎng)者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢(xún)、調閱機制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪(fǎng)者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì )被征過(guò)高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗У姆慨a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂(yōu)、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪(fǎng)者對不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔憂(yōu)，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應盡快出臺落實(shí)。
三、新政影響初現，程度尚需觀(guān)察
(一)企業(yè)多措并舉適應新政
為了適應《條例》實(shí)施、“降息降準”等新政實(shí)施，巴中市區多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實(shí)施帶來(lái)的影響。
一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩中求進(jìn)、積極應對。首先，走訪(fǎng)的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調整營(yíng)銷(xiāo)策略、優(yōu)化促銷(xiāo)方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售策略整合，力促穩價(jià)保量。其次，對已納入開(kāi)發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對巴中市區房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買(mǎi)土地，確保企業(yè)發(fā)展穩中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買(mǎi)賣(mài)雙方交易成本;其次強化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)、納稅報備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買(mǎi)賣(mài)雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買(mǎi)賣(mài)雙方溝通說(shuō)明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買(mǎi)跌賣(mài)空持續觀(guān)望
一是購房者觀(guān)望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì )使更多的房源涌現，價(jià)格勢必會(huì )繼續下行，因此問(wèn)多買(mǎi)少、持續觀(guān)望、期待價(jià)格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長(cháng)，但由于《條例》實(shí)施現屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時(shí)多數多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺，利于社會(huì )群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門(mén)相繼出臺降低二套房購買(mǎi)首付及調整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標志著(zhù)新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷(xiāo)售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷(xiāo)售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì )一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買(mǎi)者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見(jiàn)及建議
通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪(fǎng)，現將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進(jìn)一步強化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò )、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè )見(jiàn)的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎。
二是強化責任落實(shí)，出臺配套政策。針對不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺配套政策，如改革后監管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務(wù)，夯實(shí)物權保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴厲查處各類(lèi)違法違規行為，增強不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強對不動(dòng)產(chǎn)登記監管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規互通共享，實(shí)現跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場(chǎng)監測和行為監管，建立健全完善的社會(huì )信用體系和市場(chǎng)監管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運行。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告14
近年來(lái)，由于XX經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)發(fā)展與轉型的新挑戰，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊，這意味著(zhù)海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”，如何規避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開(kāi)辟、探索新時(shí)期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現狀和未來(lái)發(fā)展方向，現結合前期走訪(fǎng)調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在�？�、文昌兩地開(kāi)展，共走訪(fǎng)兩地16個(gè)房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬(wàn)平方米，同比下降25%；
成交367。02萬(wàn)平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長(cháng)72%；
成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年�？谏唐纷≌⿷�136。74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬(wàn)平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現狀
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣(mài)樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣(mài)終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受?chē)H金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數大搞促銷(xiāo)；
20xx年海南開(kāi)始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲，房?jì)r(jià)像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jì)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷(xiāo)，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區（港）后，海南樓市銷(xiāo)售量出現了“井噴式”增長(cháng)，房?jì)r(jià)甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬(wàn)達、環(huán)球100等也瞄準機會(huì )紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤(pán)，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應求。為避免房?jì)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(cháng)，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買(mǎi)房的門(mén)檻提高了，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現這樣的局面呢？通過(guò)分析我認為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？�、三亞大型、超大型購物中心，大大滿(mǎn)足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線(xiàn)路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國際機場(chǎng)年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問(wèn)題。
四是健全的醫療體系。XX非常重視老百姓的醫療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿(mǎn)足旅游、度假、療養和“候鳥(niǎo)”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以�？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶(hù)也需要一個(gè)長(cháng)期穩定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣(mài)，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{整后的現狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房?jì)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來(lái)的觀(guān)念就是“安居樂(lè )業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無(wú)房難結婚的觀(guān)念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房?jì)r(jià)穩居高位。換句話(huà)說(shuō)，XX調控土地開(kāi)發(fā)后，出現了僧多粥少的現象。在走訪(fǎng)�？赬XX、XX城、XXX園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到，買(mǎi)房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤(pán)拿到號后還要先買(mǎi)車(chē)位才能選房，造成一房難求、有錢(qián)也難買(mǎi)到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開(kāi)盤(pán)400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買(mǎi)到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀是“房?jì)r(jià)永遠是昨天的便宜”，有的人因為房?jì)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著(zhù)掏腰包了。因此說(shuō)，海南樓市住上走趨勢還會(huì )在繼續，因為市場(chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，20xx年海南人口數量約為867.15萬(wàn)人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍，總的來(lái)說(shuō)，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著(zhù)自貿區、港建設的繼續推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì )繼續大幅度增長(cháng)，同時(shí)也會(huì )帶動(dòng)住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(cháng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規則、把握客戶(hù)需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶(hù)認可。而作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對新的形勢、新的變化，只有揚長(cháng)避短、轉變觀(guān)念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開(kāi)辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告15
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調整無(wú)疑會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認清我區房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀，客觀(guān)分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
今年1—6月，我區房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現稅收5億元，同比增長(cháng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區近年的大開(kāi)發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續了去年以來(lái)的較快增長(cháng)勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見(jiàn)圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見(jiàn)圖二：
從商品房預售情況來(lái)看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬(wàn)平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀(guān)政策的觀(guān)望心態(tài)，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房?jì)r(jià)也呈持續走高的態(tài)勢。
自年開(kāi)始，我區房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jì)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價(jià)已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策對我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀(guān)調控的重點(diǎn)，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規定各地要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調整土地供應結構、供應方式及供應時(shí)間;對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著(zhù)重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規定對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規定XX年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規定凡在XX年6月1日以后購買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調整。市加強新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應。XX年市計劃開(kāi)工建設配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀(guān)政策的調整將對我區的房地產(chǎn)投資建設帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時(shí)，平抑房?jì)r(jià)政策的出臺導致市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車(chē)”效應。
但從長(cháng)期看，宏觀(guān)政策調整必將有效剔除我區房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴格土地供應，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應，我區房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩定過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數相對較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設的歷史性機遇，從長(cháng)遠來(lái)看，我區房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，當前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強房地產(chǎn)價(jià)格監測工作
建立起科學(xué)有效的房?jì)r(jià)監測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展。重點(diǎn)監測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當前特別要重視加強對住宅類(lèi)商品房?jì)r(jià)格的監測工作。加強房?jì)r(jià)的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會(huì )上的住房主體需求。為滿(mǎn)足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jì)深?lèi)住房建設，同時(shí)加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結合我區開(kāi)發(fā)建設和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導居民對住房的理性消費，推動(dòng)主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結合我區經(jīng)濟發(fā)展和城鎮建設總體規劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據軌道交通等基礎設施建設來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃，合理預留開(kāi)發(fā)空間，以達到通過(guò)城市規劃來(lái)引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據市場(chǎng)運行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)反饋?lái)椖康倪M(jìn)展情況，以便發(fā)現問(wèn)題、協(xié)調問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，并按照統一招標、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權，同時(shí)，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規劃、建設和銷(xiāo)售手續的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴厲打擊。
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