關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)（精選3篇）
引導語(yǔ)：一段時(shí)間的工作在不知不覺(jué)間已經(jīng)告一段落了，迎接我們的將是新的工作目標，是時(shí)候認真思考策劃書(shū)如何寫(xiě)了。策劃書(shū)怎么寫(xiě)才更有新意呢？以下是小編為大家整理的關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)（精選3篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)1
一、宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析
(一)永川區宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境分析
目前，全國經(jīng)濟整體處于增速回落態(tài)勢，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟仍在快車(chē)道上運行，保持了19.5%的增速，呈現出又好又快的態(tài)勢，成績(jì)來(lái)之不易，是全區上下辛勤努力的結果。有幾項工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實(shí)現了多渠道融資的變化。三是城市建設重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過(guò)多種形式的社情民情調查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問(wèn)題�？傮w來(lái)看，投資、消費、出口“三駕馬車(chē)”齊頭并進(jìn)，財政收入、企業(yè)利稅、城鄉居民收入等三個(gè)方面的收入增長(cháng)較快，安全、信訪(fǎng)形勢保持平穩狀態(tài)。
(二)產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關(guān)于調控和穩定房?jì)r(jià)的政策措施對房地產(chǎn)市場(chǎng)起著(zhù)很大的影響，下面我國針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策
二、區域市場(chǎng)分析
(一）項目所在區域市場(chǎng)概述
本案位于重慶市永川區三轉盤(pán)，本案是重慶市XX建設集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區核心，在短時(shí)間內就能購物中心，滿(mǎn)足各項購物需求；本案備臨永川著(zhù)名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽(tīng)高等學(xué)府的教育。由于本案所處區域經(jīng)濟發(fā)展較快，調查發(fā)現諸多高新企業(yè)及高新項目也在不斷推進(jìn)，區域面貌也將會(huì )得到進(jìn)一步改善。
(二)區域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢 該地地處永川核心區域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動(dòng)物世界、茶山竹海等，是全國優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區區域性中心城市，可以為居住帶來(lái)便捷和舒適，周?chē)鷵碛械臉?lè )信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤(pán)，為周?chē)鷰?lái)了更多活力，除了很好的交通生活娛樂(lè )以外，也是很好的投資。
(三)區域內樓盤(pán)供應量（包括潛在樓盤(pán)供應量）的分析以及競爭分析。
樂(lè )信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競爭對手已經(jīng)分流了部分客戶(hù)，并與本項目形成正面競爭，區域市場(chǎng)資源有限，而供應存量偏多。周?chē)挠来ɑ复筇┪钋宄颗c本項目形成競爭，其分析如下：
6個(gè)月以來(lái)的價(jià)格趨勢
一年以?xún)鹊膬r(jià)格趨勢
其總體價(jià)格趨勢
關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)2
為進(jìn)一步規范戶(hù)外廣告設置管理，切實(shí)解決當前新建小區、樓盤(pán)戶(hù)外廣告不按規定設置檔次較低的問(wèn)題，進(jìn)一步提升廣告品位，美化城市形象，根據《江蘇省城市容貌標準》、《姜堰市城區戶(hù)外廣告管理辦法》、《姜堰市戶(hù)外廣告和店招店牌設置總體規劃》等有關(guān)法律法規規定，結合城區實(shí)際，制訂本實(shí)施方案。
一、指導思想
為貫徹落實(shí)城市總體規劃，按照戶(hù)外廣告整體特點(diǎn)，堅持合理布局、分區設置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區戶(hù)外廣告管理符合規劃方案提出的目標。
二、整治的內容及標準
（一）整治的內容：
1、對城區新建小區、樓盤(pán)設置的店招店牌和戶(hù)外廣告牌進(jìn)行一次拉網(wǎng)式的檢查，并逐一登記造冊歸檔。對無(wú)戶(hù)外廣告設置手續和超過(guò)批準設置時(shí)限的，應及時(shí)發(fā)放限期整改通知書(shū)，并在法定期限內予以強拆。對雖不具備戶(hù)外廣告設置手續的，但在規劃合理許可條件下，可責令當事人補辦手續。
2、拆除新建小區店面招牌多設和設置不規范的廣告牌匾，（沿街商業(yè)門(mén)頭，一店只設一牌，大型商業(yè)門(mén)面可設多牌，但必須高度、寬度統一，色調一致）；拆除有礙觀(guān)瞻、破壞建筑物風(fēng)格和城市風(fēng)貌的各類(lèi)廣告。
（二）整治的標準：
1、整治后的新建小區各類(lèi)戶(hù)外廣告符合《江蘇省城市容貌標準》和《姜堰市戶(hù)外廣告和店招店牌設置總體規劃》的要求。新設戶(hù)外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達到白天美化，夜間亮化。
2、廣告內容畫(huà)面清晰，文字規范，內容文明真實(shí)。
三、實(shí)施方法
（一）整治的方法
1、搞好宣傳發(fā)動(dòng)，營(yíng)造良好氛圍。
一是搞好自身動(dòng)員教育，各區域中隊充分認識戶(hù)外廣告整治工作的重要性，增強做好整治工作的自覺(jué)性和主動(dòng)性。
二是通過(guò)設置宣傳臺、宣傳車(chē)、深入走訪(fǎng)新建小區物業(yè)等，大造聲勢，做好宣傳教育工作，積極爭取群眾理解，社會(huì )支持。
三是積極主動(dòng)協(xié)調各新聞媒體單位對整個(gè)活動(dòng)開(kāi)展情況進(jìn)行深入跟蹤報導，積極宣傳典型事例，對極個(gè)別多次勸說(shuō)不予配合的要給予曝光并采取強制措施，為專(zhuān)項整治營(yíng)造良好的輿論氛圍。
2、成立專(zhuān)項整治隊伍，集中進(jìn)行整治。整治工作主要由專(zhuān)項隊伍具體實(shí)施，專(zhuān)項隊伍要掌握整治標準，熟悉廣告業(yè)務(wù)。
3、整治中要逐門(mén)逐戶(hù)做工作，逐塊廣告定標準，對設置不符合要求的戶(hù)外廣告，盡可能通過(guò)做工作，由產(chǎn)權單位或業(yè)主按規定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊伍依法強行拆除。
（二）實(shí)施步驟
1、宣傳發(fā)動(dòng)階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數字中心6人參加。印發(fā)宣傳材料，設置宣傳臺，出動(dòng)宣傳車(chē)，協(xié)調新聞媒體做好宣傳報道，同時(shí)對城區現有的29家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行走訪(fǎng)宣傳教育，并向其發(fā)放廣告管理的相關(guān)法律法規，督促他們主觀(guān)上引起重視，形成齊抓共管的局面。
2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛(ài)軍、孔小燕及數字中心10人參加。對照市容標準和新建小區的店招店牌的規劃設置，對違規違章的商家業(yè)主發(fā)放限期整改通知書(shū)，上門(mén)做思想工作，督促其限期整改。
3、強制執行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛(ài)軍、丁志宏、朱小志及各區域中隊全體參加。對屢教不改的或不服從管理的.，堅決予以強拆。
四、工作要求
�。ㄒ唬┙y一思想，提高認識。戶(hù)外廣告整治工作任務(wù)重，要求高，涉及面廣，要充分認識此次戶(hù)外廣告整治工作的重大意義，高標準、高質(zhì)量地狠抓工作落實(shí)。要加大宣傳力度和工作力度，營(yíng)造良好的整治環(huán)境。
�。ǘ⿵娀I(lǐng)導，落實(shí)責任。要切實(shí)加強整治工作的組織領(lǐng)導，落實(shí)整治工作責任，主要領(lǐng)導親自抓，分管領(lǐng)導靠上抓，建立目標責任制，嚴密組織，分解任務(wù)，抓好落實(shí)。
�。ㄈ﹪烂芙M織，工作到位。由于戶(hù)外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會(huì )出現一些難點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)施強拆時(shí)，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實(shí)，裝備要到位，制定應急方案，及時(shí)處理好整治過(guò)程中突發(fā)性事件。
�。ㄋ模⿲�(shí)施長(cháng)效管理。在新建小區戶(hù)外廣告整治過(guò)程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶(hù)外廣告長(cháng)效管理機制，認真做好整治中的后續管理工作，逐步規范戶(hù)外廣告設置管理制度，實(shí)施長(cháng)效管理，防止出現反彈。
關(guān)于樓盤(pán)策劃書(shū)3
一、“大型樓盤(pán)”的出現有其必然性
準確地說(shuō)，“大型樓盤(pán)”的出現是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然，從以下幾點(diǎn)便可窺一斑：
一是最初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)地塊選址時(shí)，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現了幾千平方米的樓盤(pán)。隨著(zhù)中心區域地塊越來(lái)越少，加之借鑒國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律，很多開(kāi)發(fā)商便把目光轉向近郊區或城市副中心地帶，這就給開(kāi)發(fā)商提供了極為廣闊的開(kāi)發(fā)空間，為“大型樓盤(pán)”的出現在土地資源上提供了可能。
二是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競爭的優(yōu)勝劣汰和政府主管部門(mén)對開(kāi)發(fā)商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術(shù)力量、人力資源和經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的中小開(kāi)發(fā)商走上了不歸路，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)得到了凈化，那些經(jīng)營(yíng)能力強的大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有了更大的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)“大型樓盤(pán)”提供了市場(chǎng)環(huán)境保障；其三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中逐漸成熟起來(lái)，尤其那些頗具經(jīng)營(yíng)規模和經(jīng)營(yíng)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們發(fā)現“大型樓盤(pán)”具有很多優(yōu)點(diǎn)，確切地說(shuō)是利大于弊，操業(yè)經(jīng)驗為“大型樓盤(pán)”出現提供了思想上和運作上的保障，于是“大型樓盤(pán)”應運而生�！按笮蜆潜P(pán)”在北京、上海、廣州等地已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤(pán)在操作、運營(yíng)、銷(xiāo)售上都取得了巨大成功。
二、“大型樓盤(pán)”的劣勢與優(yōu)勢同在
優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策略應該立足于對樓盤(pán)產(chǎn)品、市場(chǎng)競爭和環(huán)境的全面客觀(guān)分析，并根據分析結果提出具有針對性和可操作性的應對方案，對于“大型樓盤(pán)”也是一樣。盡管它的出現符合地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規律，但其仍然具有難于克服的缺點(diǎn)�？茖W(xué)的營(yíng)銷(xiāo)策略應是揚長(cháng)避短，或者化“短”為“長(cháng)”，因此有必要對“大型樓盤(pán)”進(jìn)行全面而客觀(guān)的分析：
1、“大型樓盤(pán)”的優(yōu)勢：
�。�1）易于形成規模優(yōu)勢，乃至產(chǎn)生規模效應，形成規模效益；
�。�2）有利于提升地氣，形成區位優(yōu)勢，提升板塊價(jià)值；
�。�3）易于集中企業(yè)資金、技術(shù)、管理及人才優(yōu)勢和整合各種社會(huì )資源，集中力量做好一件事情；
�。�4）有利于營(yíng)造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應促進(jìn)和推動(dòng)地產(chǎn)銷(xiāo)售；
�。�5）易于因地制宜地營(yíng)造主題、景觀(guān)、配套設施等項目，增加地產(chǎn)的附加價(jià)值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；
�。�6）通過(guò)集中統一管理，有利于降低成本和開(kāi)發(fā)、維護及管理費用。
2、“大型樓盤(pán)”的劣勢
�。�1）受制于項目規模，項目在選址時(shí)可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項目所在地塊相對偏遠，尚未開(kāi)發(fā)或只在進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)，二是板塊內強勢競爭對手林立，介入由于難于營(yíng)造樓盤(pán)獨特的賣(mài)點(diǎn)而缺乏競爭優(yōu)勢，從狹義的角度上來(lái)講這也是缺乏地利的一種表現；
�。�2）地產(chǎn)項目難于定位，尤其目標客戶(hù)群定位更是難于定位，容易走進(jìn)泛定位的誤區；
�。�3）銷(xiāo)售價(jià)格難于把握，尤其首期開(kāi)盤(pán)價(jià)格；
�。�4）銷(xiāo)售節奏難于控制，主要是開(kāi)發(fā)節奏和銷(xiāo)售節奏不好銜接；
�。�5）銷(xiāo)售周期長(cháng)，導致資金回收周期長(cháng)，影響經(jīng)濟效益并增加投資風(fēng)險，難于形成旺盛人氣；
�。�6）若出現危機，局面難于控制；
�。�7）物業(yè)管理半徑太大而不容易規劃、設計和實(shí)施，同時(shí)商業(yè)配套任務(wù)繁重；
�。�8）資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。
三、“大型樓盤(pán)”的市場(chǎng)戰略與營(yíng)銷(xiāo)策略
“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商能否快速收回投資并獲利的關(guān)鍵環(huán)節，所以必須針對“大型樓盤(pán)”的特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境采取獨特的市場(chǎng)戰略、營(yíng)銷(xiāo)理念和營(yíng)銷(xiāo)策略，以盡可能縮短“大型樓盤(pán)”的銷(xiāo)售周期，提高資金周轉速度和地產(chǎn)銷(xiāo)售率。適宜“大型樓盤(pán)”采取的市場(chǎng)戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略如下：
1、市場(chǎng)戰略
進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，戰略規劃一定要先行�！按笮蜆潜P(pán)”由于投資開(kāi)發(fā)的規模較大，往往要分期來(lái)完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過(guò)十期�；谶@個(gè)現實(shí)，很多“大型樓盤(pán)”都采取了“組團開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰略。盡管如此，還需要對房地產(chǎn)進(jìn)行戰略規劃，包括對地產(chǎn)產(chǎn)品（設計、施工、建筑材料、環(huán)境、配套等）、文化（社區主題、建筑文化等）、服務(wù)（銷(xiāo)售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等）和市場(chǎng)（市場(chǎng)定位、市場(chǎng)等）進(jìn)行規劃。更重要的是對市場(chǎng)的應變能力和調整能力，即根據市場(chǎng)變化不斷修訂和調整市場(chǎng)戰略規劃，使戰略規劃更具現實(shí)性、超前性和示范性。
�。�1）品牌營(yíng)銷(xiāo)戰略。品牌是營(yíng)銷(xiāo)的靈魂和主線(xiàn)，更是“大型樓盤(pán)”成功營(yíng)銷(xiāo)的利器。品牌企業(yè)和品牌物業(yè)的優(yōu)勢體現在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽(yù)度，通過(guò)傳播（大眾傳播、社會(huì )傳播和媒介傳播）來(lái)激發(fā)房地產(chǎn)買(mǎi)家的購買(mǎi)欲望，進(jìn)而產(chǎn)生購買(mǎi)行為。品牌就應該這樣，前期促進(jìn)后期銷(xiāo)售，后期帶動(dòng)前期升值。所以品牌戰略對“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷(xiāo)具有至關(guān)重要的意義，要使品牌成為一條主線(xiàn)貫穿于開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與管理的各環(huán)節之中；
�。�2）差異化戰略。房地產(chǎn)業(yè)正趨于成熟，樓盤(pán)產(chǎn)品同質(zhì)化已成為一個(gè)現實(shí)擺在開(kāi)發(fā)商面前，于是開(kāi)發(fā)商或代理商采取了賦予地產(chǎn)以不同概念、主題等措施營(yíng)造賣(mài)點(diǎn)，以形成競爭優(yōu)勢。應該肯定，這種運作思路是正確的。地產(chǎn)硬件上優(yōu)勢已漸漸隱去，所以要在軟件上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產(chǎn)同產(chǎn)業(yè)、科技、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優(yōu)勢；
�。�3）技術(shù)領(lǐng)先戰略。綠色、科技、人文已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三大要素，科技就是生產(chǎn)力，就是銷(xiāo)售力，通過(guò)新材料、新產(chǎn)品和新技術(shù)提高樓盤(pán)科技含量而獲得競爭優(yōu)勢已為廣大開(kāi)發(fā)商所重視，在采用技術(shù)時(shí)很重視技術(shù)的超前性和領(lǐng)先性�！按笮蜆潜P(pán)”開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，在一期時(shí)就要注意采用領(lǐng)先技術(shù)，否則在后期開(kāi)發(fā)中前期將明顯缺乏優(yōu)勢。廣州保利花園大量采用新技術(shù)、新材料，住宅造價(jià)比普通住宅高10％左右，但住宅各項性能和樓盤(pán)形象也會(huì )同時(shí)提高，其銷(xiāo)售價(jià)格也要比普通住宅高15％左右，盡管價(jià)格比同類(lèi)物業(yè)偏高，但一期泌泉居2個(gè)月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說(shuō)是個(gè)奇跡；
�。�4）合作戰略。房地產(chǎn)業(yè)具有上下游關(guān)系單位較多的特點(diǎn)，在這里強調合作也是理所當然的。合作主要是指與城市建設、規劃、土地、工商、設計單位、施工單位、規劃單位、景觀(guān)設計單位、媒體和全程策劃、銷(xiāo)售代理公司等機構或部門(mén)合作，通過(guò)與這些單位建立良好的合作關(guān)系，可以獲得良好的開(kāi)發(fā)軟環(huán)境、優(yōu)秀的樓盤(pán)產(chǎn)品、周密的策劃和中介代理服務(wù)，為開(kāi)展知識營(yíng)銷(xiāo)奠定基礎；
�。�5）信息化戰略。房地產(chǎn)業(yè)與信息工作密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)最終將要過(guò)渡為服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而非開(kāi)發(fā)�！按笮蜆潜P(pán)”更需要信息，包括行業(yè)的、市場(chǎng)的、消費者的相關(guān)信息，所以一定要把信息工作拿到一個(gè)戰略的高度來(lái)看待，加強信息化建設，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺，以增強對樓盤(pán)的最終定位能力、設計能力、建設能力、銷(xiāo)售能力、管理能力和服務(wù)能力，而這些能力將服務(wù)于市場(chǎng)。
2、營(yíng)銷(xiāo)策略
營(yíng)銷(xiāo)策略是戰術(shù)，是產(chǎn)品銷(xiāo)售戰役的打法，正確地制定并執行策略是成功營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵，以下策略可供“大型樓盤(pán)”參考：
�。�1）定制營(yíng)銷(xiāo)策略。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中把工作做得越來(lái)越細，“大型樓盤(pán)”有必要建立客戶(hù)信息數據庫，開(kāi)展“一對一”營(yíng)銷(xiāo)，為房地產(chǎn)買(mǎi)家提供個(gè)性化的個(gè)人服務(wù)，包括為買(mǎi)家“量身定做”，對于拓展市場(chǎng)大有益處。
�。�2）機動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略。機動(dòng)即根據情況靈活多變，包括銷(xiāo)售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運用操作。銷(xiāo)售模式是指以租代售、租售結合、網(wǎng)上銷(xiāo)售、展銷(xiāo)等方式靈活運用，以及延長(cháng)內部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷(xiāo)售、銷(xiāo)售外包和尾盤(pán)（包括滯銷(xiāo)樓盤(pán)）進(jìn)入二三級市場(chǎng)流通等方式；價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿(mǎn)足不同消費需求的價(jià)格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動(dòng)靈活對于“大型樓盤(pán)”來(lái)說(shuō)具有非常的意義，“船”大也要爭取好“掉頭”。
�。�3）借力借勢策略。借力借勢關(guān)鍵要正確理解“力”和“勢”，“力”為外力，“勢”為優(yōu)勢、機會(huì )，都是來(lái)自于企業(yè)外部的資源，借力借勢就是要整合外部資源。外力可能表現為專(zhuān)業(yè)公司、行業(yè)主管部門(mén)、媒介、專(zhuān)家、同行業(yè)和消費者，優(yōu)勢和機會(huì )則可能表現為區位優(yōu)勢、節假日、重大活動(dòng)等方面，要善于發(fā)現機會(huì )和借助外部力量，開(kāi)展事件行銷(xiāo)，以促進(jìn)和推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)工作的深入開(kāi)展。保利花園在國慶節期間舉辦“國寶回歸，國慶廣州特展”活動(dòng)，可謂應時(shí)應景，刮起了一股“保利”旋風(fēng)，產(chǎn)生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌、品質(zhì)保證”的巨大社會(huì )效應，提升了品牌形象。在此之后又開(kāi)展了“軍x營(yíng)銷(xiāo)”，也與“保國利民”緊緊相扣。無(wú)可爭辯，保利花園的營(yíng)銷(xiāo)笄者是事件行銷(xiāo)的高手；
�。�4）知識營(yíng)銷(xiāo)策略。知識營(yíng)銷(xiāo)是以知識普及為前導，以知識推動(dòng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新思想，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都接受了這種營(yíng)銷(xiāo)理念。通過(guò)開(kāi)展普及住房知識、產(chǎn)業(yè)政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續、交納稅費等知識常識的普及，在增加房地產(chǎn)買(mǎi)家知識的同時(shí)，也增強房地產(chǎn)買(mǎi)家對開(kāi)發(fā)商的認同，進(jìn)而產(chǎn)生購買(mǎi)決策乃至發(fā)生購買(mǎi)行為。對于“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷(xiāo)這場(chǎng)“持久戰”，完全有必要建立一塊知識陣地，成為溝通開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)家的工具，乃至成為溝通開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的工具，進(jìn)而形成一種文化而不斷提升地產(chǎn)的附加值；
�。�5）創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)策略�！按笮蜆潜P(pán)”營(yíng)銷(xiāo)需要營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新，否則每期都采取相同的策略對消費者來(lái)說(shuō)恐怕會(huì )“不痛不癢”，不會(huì )產(chǎn)生感覺(jué)，更難于產(chǎn)生購買(mǎi)行為。營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新的前提是理念創(chuàng )新，動(dòng)力是技術(shù)創(chuàng )新，關(guān)鍵是管理創(chuàng )新，靈魂是文化創(chuàng )新。在我國地產(chǎn)業(yè)興起的“退房革命”、“回租回購”等營(yíng)銷(xiāo)措施都屬于創(chuàng )新，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中起到了非凡的作用。當然，創(chuàng )新要在國家政策允許范圍之內，“零首付”被封殺就是因為其與國家利益背道而馳。
無(wú)論采取何種市場(chǎng)戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略，在“大型樓盤(pán)”營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程都要保持一個(gè)基調。這個(gè)基調就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤(pán)”的規模優(yōu)勢，包括樓盤(pán)在建筑設計、環(huán)境規劃、建設施工、景觀(guān)設計、功能配套、促銷(xiāo)宣傳、氣氛營(yíng)造等諸多方面都要突出這個(gè)基調。當年廣州碧桂園50萬(wàn)平方米同時(shí)施工同時(shí)銷(xiāo)售是一囊“大氣”，祈福新村營(yíng)造了相當于30個(gè)香港政府大球場(chǎng)面積的祈福湖也是一種“大氣”通過(guò)“大氣”形成一種“勢氣”，威懾競爭對手和吸引房地產(chǎn)買(mǎi)家的眼球，進(jìn)而提升“人氣”，為樓盤(pán)脫疑而出并旺銷(xiāo)奠定堅實(shí)的基礎。
影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的有關(guān)因素分析：
怎樣盡快把房屋賣(mài)出去，是令開(kāi)發(fā)商頭痛的事情，所以房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略被越來(lái)越多地重視起來(lái)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定是一項復雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營(yíng)銷(xiāo)策略，是值得我們深入研究的重要課題。
消費市場(chǎng)比較突出的三個(gè)特點(diǎn)：
一是消費者市場(chǎng)房產(chǎn)需求的多層次性。在同一商品市場(chǎng)上，不同消費者群體由于社會(huì )地位，收入水平和文化素養的差異，其需求也會(huì )表現出多層次性的特點(diǎn)。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。
二是消費者市場(chǎng)對房屋需求多變性，消費者人數眾多，差異性很大，由于各種因素的影響，對房屋就會(huì )有多種多樣的需求，隨著(zhù)生產(chǎn)的發(fā)展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結構和層次上也將不斷發(fā)展，日益多樣化。這要求制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)根據自身條件準確地選擇目標市場(chǎng)。
三是消費者市場(chǎng)對房屋需求的可誘導性，消費者需求的產(chǎn)生，有些是本能的，生而有之的，但有時(shí)是與外界的刺激誘導有關(guān)的，經(jīng)濟政策的變動(dòng)，社會(huì )交際的啟示，廣告宣傳的誘導等等，都會(huì )使消費者的需求發(fā)生變化，潛在的需求可以變?yōu)楝F實(shí)的需求，微弱的欲望可以變成強烈的購買(mǎi)欲望。消費者需求的這一特征，要求市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定者不僅要適應和滿(mǎn)足消費者的需求，而且應該通過(guò)各種促銷(xiāo)途徑影響和引導消費。
影響消費者行為的三個(gè)主要因素：
一是心理因素，除了由需要引起動(dòng)機這一最重要因素外，還有知覺(jué)、學(xué)習和態(tài)度三個(gè)因素，知覺(jué)是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀(guān)的、形象化的反映，屬于感性認識。任何消費者購買(mǎi)商品，都要根據自己的感官感覺(jué)到的印象，來(lái)決定是否購買(mǎi)，所以對樓盤(pán)的包裝、宣傳是非常重要的；學(xué)習是消費者在購買(mǎi)和使用商品的實(shí)踐中，逐步獲得和積累經(jīng)驗，并根據經(jīng)驗調整購買(mǎi)行為的過(guò)程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)創(chuàng )意、布局以及房屋質(zhì)量的好壞，都是購買(mǎi)者學(xué)習的對象，消費者評價(jià)的優(yōu)、劣對開(kāi)發(fā)商的形象和信譽(yù)也有著(zhù)非常大的影響，所以開(kāi)發(fā)商應樹(shù)立品牌觀(guān)念，注重房屋質(zhì)量，讓消費者產(chǎn)生有利于己的態(tài)度。
二是經(jīng)濟因素，概括地說(shuō)，影響消費者購買(mǎi)行為主要是經(jīng)濟因素和商品價(jià)格、消費者收入、商品效用、房屋的價(jià)格等。
三是社會(huì )文化因素，每個(gè)消費者都是社會(huì )的一員，他的行為不可避免地要受到社會(huì )各方面因素的影響和制約，消費者的購買(mǎi)行為受到社會(huì )階層、文化和亞文化、相關(guān)群體、家庭等社會(huì )因素的影響。
制定營(yíng)銷(xiāo)策略的五個(gè)條件
在把握住營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，掌握了房地產(chǎn)消費者市場(chǎng)及影響消費者的因素的基礎上，根據商品（房屋）本身的特點(diǎn)、制定出房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策略。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，從房地產(chǎn)項目自身的商品特點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)的角度來(lái)看，可操作的有五點(diǎn)：
�。�、位置條件：房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置條件其實(shí)是多重因素所構成的結構條件，包括不同位置區域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)不同的位置條件，營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)與原始條件的差異性越大，反之則越��；交通條件越是發(fā)達的樓盤(pán)，其對于營(yíng)銷(xiāo)在交通方面所必需的商品特性和營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)就越少；市政條件越完善的地段，房地產(chǎn)商品特性和營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對自身樓盤(pán)影響越大，房地產(chǎn)商品特性和營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會(huì )適得其反。
�。�、建筑條件：沒(méi)有兩個(gè)建筑會(huì )是完全一樣的，因此在建筑本身尋找賣(mài)點(diǎn)應該是可以的，但是應將營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)放在建筑單體的設計“限制”方面，而不應該過(guò)深地切入到建筑的使用及功能方面，因為無(wú)論是建筑設計師還是營(yíng)銷(xiāo)高手，對于建筑使用和功能方面的設計是“永遠超不過(guò)客戶(hù)”的，客房是直接使用者，客戶(hù)更是“上帝”。
�。�、建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面，這些在營(yíng)銷(xiāo)推廣切入點(diǎn)方面，過(guò)去一般都選擇不多，大多數集中在工程進(jìn)度和配套設施方面。建造條件方面的營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)選擇，更多地選擇在“建造技術(shù)的層次體現、建筑技術(shù)的標準發(fā)展”方面較為合適。目前，客戶(hù)對房屋質(zhì)量的投訴越來(lái)越多，撇開(kāi)一些不法開(kāi)發(fā)商不談，僅站在營(yíng)銷(xiāo)策略的角度來(lái)看，如果樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)能夠將其建造條件有效地傳達給客戶(hù)，就是其有部分不足的方面，客戶(hù)不僅不會(huì )投訴，還可能是一個(gè)很好的營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)和商品特性表現。
�。�、使用條件：“良好的物業(yè)管理”是許多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)，這只是作用條件作為營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的一個(gè)方面，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應該重視建筑本身提供的“先天服務(wù)條件”。如房屋的車(chē)位、綠地等。拿車(chē)位來(lái)說(shuō)，小區停車(chē)位有多少個(gè)對客戶(hù)來(lái)說(shuō)并不重要，而車(chē)位與房屋的設計比例卻關(guān)系到客戶(hù)以后買(mǎi)車(chē)還有沒(méi)有車(chē)位停車(chē)。物業(yè)管理費是多少，客戶(hù)能否承擔，客戶(hù)自己能算出，但物業(yè)管理所提供的內容對客戶(hù)居住水平的提高是否等值，客戶(hù)卻無(wú)從算起。所以，在“使用條件”方面，營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的第一個(gè)選擇就是設計，管理意圖全面公開(kāi)；營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的第二個(gè)方面就是設計，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說(shuō)對客戶(hù)的“全面呵護”卻不講這樣的呵護值多少錢(qián)。
�。�、商品附加條件：開(kāi)發(fā)商自身企業(yè)品牌的知名度，能夠塑造這個(gè)房地產(chǎn)品牌的知名度，這是房地產(chǎn)商品附加條件之一；給一個(gè)房地產(chǎn)引進(jìn)一個(gè)全新概念或營(yíng)造文化氛圍，也是房地產(chǎn)商品的附加條件之一。在當今競爭越來(lái)越激烈，信息交流越來(lái)越快，開(kāi)發(fā)商模仿能力越來(lái)越強，房地產(chǎn)的附加條件就愈顯重要。作為不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，完整的房地產(chǎn)商品不會(huì )只是一套房子那么簡(jiǎn)單，一個(gè)商品一旦開(kāi)始它的使用過(guò)程，品牌就進(jìn)入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營(yíng)銷(xiāo)應用中，一般來(lái)說(shuō)商品附加值都是后天的，但是這個(gè)后天的商品附加值是可以預支的。因此，后天商品附加條件在營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)的選擇上是可以“預支”可能會(huì )更直接、更明確，也更有利于消費者預先選擇。
綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定應根據營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、消費者市場(chǎng)特點(diǎn)、影響消費者行為的因素、結合實(shí)際房地產(chǎn)的自身條件因素綜合考慮，才能在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中把握方向，使自己的營(yíng)銷(xiāo)策略完善，可操作，有效益。
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