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一、給定材料
1．“各調研組對大部分城市房地產(chǎn)調控情況比較滿(mǎn)意�！�10月12日，一位參加了“國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策落實(shí)檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調研報告，近日將上報國務(wù)院。
對于檢查組的“滿(mǎn)意”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌如此解釋?zhuān)骸啊畤藯l’調控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國六條’效果初步顯現，成效完全顯現還需要一段時(shí)間�！鳖櫾撇矃⑴c了此次檢查與調研。
9月底，以建設部為主的“國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策落實(shí)檢查組”對包括北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內的11個(gè)省(市)進(jìn)行了此次調控效果的調查。
近期，全國房?jì)r(jià)漲幅放緩趨勢明顯。10月10日，國家統計局發(fā)布了9月份國房指數報告，全國房?jì)r(jià)漲幅為5.6%。
“前8個(gè)月的房?jì)r(jià)漲幅，近三年來(lái)呈現逐步回落趨勢，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國家宏觀(guān)調控措施效果明顯�！鳖櫾撇硎�，“這是宏觀(guān)調控的成果之一�！�
“作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)規模最大、價(jià)位較高的長(cháng)三角地區，房?jì)r(jià)回落更明顯，1~8月份，上海新房?jì)r(jià)格漲幅為負4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也基本在零左右浮動(dòng)�！鳖櫾撇榻B說(shuō)，“全國房?jì)r(jià)漲幅在一位數水平，已經(jīng)基本達到了我們的目標�！�
“但是，我們也要看到，極少數城市房?jì)r(jià)漲幅還沒(méi)有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意�！鳖櫾撇嵝颜f(shuō)。
房?jì)r(jià)反映出的是供需關(guān)系總量、結構等，而這也是此次房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)。根據國家統計局的數字，2006年1~8月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點(diǎn))；房地產(chǎn)竣工面積增長(cháng)幅度為8.4%，銷(xiāo)售面積增長(cháng)幅度為8.9%。
“從這些數字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制�！畤藯l’的調控目的已經(jīng)達到�！鳖櫾撇硎�，“下一步，該是2006年‘國六條’顯示效果的時(shí)候了，‘國六條’從供應方面調控，提出了加大中小戶(hù)型和經(jīng)濟適用房供應。由于政府出臺的時(shí)間不長(cháng)，從調研的情況看，其效果顯現還有待時(shí)日�！�
顧云昌認為：“我們要防止‘冒進(jìn)’，也就是過(guò)度供應和不恰當的供應結構，這就是下一步的工作重點(diǎn)�！�
2．北京、上海、廣州在“國六條”細則規定之“大限”9月30日紛紛出臺了未來(lái)五年城市住房建設規劃，以回應“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設規劃中明確，經(jīng)濟適用房擬建立政府回購制，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市，而是實(shí)行由政府回購“內循環(huán)”的流轉模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關(guān)咨詢(xún)電話(huà)大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關(guān)心。
據了解，目前北京經(jīng)濟適用房較為集中的回龍觀(guān)地區，滿(mǎn)5年的二手經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格已經(jīng)高達4800-5200元/平方米。按現行經(jīng)濟適用房再上市相關(guān)規定，滿(mǎn)5年經(jīng)濟適用房上市出售需繳納總價(jià)10%的綜合地價(jià)款及其他相關(guān)稅費�；佚堄^(guān)地區一套當初購買(mǎi)價(jià)為2650元/平方米的經(jīng)濟適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場(chǎng)售價(jià)，即使繳納10%的綜合地價(jià)款，其年投資回報率仍能高達12%以上。有人認為，因房?jì)r(jià)上升帶來(lái)的高收益，短期內北京將會(huì )出現經(jīng)濟適用房集中放量現象，目前人們處于對政策細則的等待階段。
對此，“鏈家地產(chǎn)”認為，目前經(jīng)濟適用房業(yè)主中的投資戶(hù)和準備升級置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟適用房在銷(xiāo)售時(shí)政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對此政府將會(huì )審慎對待。政府回購的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購買(mǎi)的經(jīng)濟適用房，市場(chǎng)將不會(huì )出現拋售經(jīng)濟適用房的情況。
對帶有政策性補貼的經(jīng)濟適用房采取政府回購的方式進(jìn)行市場(chǎng)管理得到了社會(huì )的普遍認同。許多專(zhuān)業(yè)人士認為，這項措施比采取只租不售的方法易于落實(shí)，將有效遏制此前將經(jīng)濟適用房用于投資的行為�！拔覑�(ài)我家”等一些中介機構分析，北京市目前經(jīng)濟適用房總存量?jì)H為12萬(wàn)套左右，大約占存量房總數的3%-4%，購買(mǎi)時(shí)間已滿(mǎn)5年可以上市交易的經(jīng)濟適用房目前只有大約5萬(wàn)套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟適用房退出二手房交易市場(chǎng)，對于整個(gè)市場(chǎng)的影響也不大。
3．在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認是平抑房?jì)r(jià)的有效手段。然而，面對國土資源部堅持“從嚴從緊”的土地政策，有相當一部分人，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出，應該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開(kāi)發(fā)用地不足的瓶頸，以滿(mǎn)足消費者對商品房的需求，讓市場(chǎng)來(lái)調節高企的房?jì)r(jià)。這種說(shuō)法源于此前爭論已久的“地價(jià)決定房?jì)r(jià)”的觀(guān)點(diǎn)。
對此，國土資源部土地利用司束克欣司長(cháng)則認為，目前各地用于商品房開(kāi)發(fā)的土地供量是完全能夠滿(mǎn)足需求的。北京現在批出的可供建設住宅，并且已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過(guò)規劃的開(kāi)發(fā)用地已有9000萬(wàn)平方米，可以建設3到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的'竣工量計算，北京現在已經(jīng)批出的土地足夠建設10年住宅了。
國土資源部政策法規司司長(cháng)甘藏春認為，地價(jià)對房?jì)r(jià)有影響，但不是那么大�，F在實(shí)際上有不少開(kāi)發(fā)商手中拿著(zhù)大量土地，在借土地調控政策制造地價(jià)拉動(dòng)房?jì)r(jià)的信息。甘藏春認為，房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房?jì)r(jià)應著(zhù)手綜合治理，首先應該控制投機性的虛假需求。國土資源部仍將堅持從嚴從緊的土地政策，同時(shí)，注意對地價(jià)進(jìn)行合理調控。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌對此持有相同的觀(guān)點(diǎn)。他認為，決定房?jì)r(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房?jì)r(jià)中包含的土地、建材、鋼材等成本價(jià)不是拉高房?jì)r(jià)的主要因素。在供不應求的巨大市場(chǎng)需求面前，政府就是免費將土地給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商仍然不會(huì )降價(jià)。抑制過(guò)快增長(cháng)的房?jì)r(jià)應該從市場(chǎng)供量上解決。
顧云昌提出，在商品住房上應該對拆遷和過(guò)高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規模，今年仍在縮減規模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過(guò)高投資性需求比較復雜，需要政府動(dòng)用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對購買(mǎi)多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規范目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節中繁雜的稅收。有業(yè)內人士統計，目前，各種稅費加起來(lái)，在房?jì)r(jià)中的比例達40%。
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