房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》測試題
1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現要調整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案：D
2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：A
3.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由買(mǎi)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6.8%，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費改由賣(mài)方負擔，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方的價(jià)格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
4.在市場(chǎng)法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;
估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
5.下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的`是( )。
A.某標準廠(chǎng)房
B.某酒廠(chǎng)廠(chǎng)房
C.某待出讓土地
D.某寫(xiě)字樓
答案：B
6.某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案：B
8.某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復費用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數為4年;設備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬(wàn)元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案：C
9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟壽命應取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案：C
10.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開(kāi)工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.375
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案：D 11.某估價(jià)機構于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年8月16日。因估價(jià)結果有爭議，2005年12月15日進(jìn)行復估，則復估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價(jià)作業(yè)期間的任意一天
D.估價(jià)人員與委托人商定的某天
答案：A
解析：可參考教材162頁(yè)，最后一個(gè)自然段的內容。因為是復估，即要對估價(jià)對象重新估價(jià)，并與原估價(jià)對比，為保持可比性，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應不變。
12.一般認為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔( )以上的不易采用。
A.1年
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