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股東全部權益價(jià)值評估項目資產(chǎn)評估報告
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浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權
涉及的常州市新港熱電有限公司
股東全部權益價(jià)值評估項目
資 產(chǎn) 評 估 報 告
坤元評報〔 201 6 〕 456 號
坤元資產(chǎn)評估有限公司
二〇一六年十月 十九 日
目 錄
注冊資產(chǎn)評估師聲明 ............................................................................................... 1
資產(chǎn)評估報告 · 摘要 ............................................................................................... 2
資產(chǎn)評估報告 · 正文 ............................................................................................... 5
一、 委托方、被評估單位及其他評估報告使用者 ................................ .. 5
二、 評估目的 ................................ ................................ 9
三、 評估對象和評估范圍 ................................ ...................... 9
四、 價(jià)值類(lèi)型及其定義 ................................ ....................... 11
五、 評估基準日 ................................ ............................. 11
六、 評估假設 ................................ ............................... 12
七、 評估依據 ................................ ............................... 13
八、 評估方法 ................................ ............................... 15
九、 評估過(guò)程 ................................ ............................... 25
十、 評估結論 ................................ ............................... 27
十一、 特別事項說(shuō)明 ................................ ......................... 28
十二、 評估報告使用限制說(shuō)明 ................................ ................. 30
資產(chǎn)評估報告 · 附件 ............................................................................................. 32
評估結果匯總表及明細表 ...................................................................................... 82
注冊資產(chǎn)評估師聲明
1 .就注冊資產(chǎn)評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀(guān)的。
2.注冊資產(chǎn)評估師在評估對象中沒(méi)有現存的或預期的利益，同時(shí)與委托方和相關(guān)當事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當事方不存在偏見(jiàn)。
3.評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀(guān)、公正原則基礎上形成的，僅在評估報告設定的評估假設和限制條件下成立。
4.評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評估報告使用期限。
5.注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構具備本評估業(yè)務(wù)所需的執業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)評估經(jīng)驗;除已在評估報告中披露的運用評估機構或專(zhuān)家的工作外，評估過(guò)程中沒(méi)有運用其他評估機構或專(zhuān)家工作成果。
6.注冊資產(chǎn)評估師及其業(yè)務(wù)助理人員已對評估對象進(jìn)行了現場(chǎng)勘察。
7.注冊資產(chǎn)評估師執行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并不承擔相關(guān)當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證。
8.遵守相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊資產(chǎn)評估師的責任; 提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
9.注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證。
10.評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構無(wú)關(guān)。
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權
涉及的常州市新港熱電有限公司
股東全部權益價(jià)值評估項目
資產(chǎn)評估報告
坤元評報〔2016〕 456 號
摘 要
以下內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當認真閱讀評估報告正文。
一、 委托方和被評估單位及其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ 富春環(huán)保公司 ” ) ，本次資產(chǎn)評估的被評估單位為常州市新港熱電有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新港熱電公司 ” ) 。
根據《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》，本評估報告的其他使用者為國家法律、法規規定的評估報告使用者。
二、 評估目的
富春環(huán)保公司擬收購新港熱電公司股權， 根據評估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定， 需要對新港熱電公司 的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估。
本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供新港熱電公司股東全部權益價(jià)值的參考依據。
三、 評估對象和評估范圍
根據評估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定， 評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的新港熱電公司 的股東全部權益。
評估范圍為新港熱電公司 的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債， 包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)及流動(dòng)負債、非流動(dòng)負債。按照新港熱電公司提供的截至 2016 年 9 月 30 日業(yè)經(jīng)審計的會(huì )計報表 (母公司報表口徑) 反映， 資產(chǎn)、負債及股東權益的賬面價(jià)值分別為564,771,665.79 元、 380,539,787.85 元和 184,231,877.94 元。
四、 價(jià)值類(lèi)型及其定義
本次評估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
五、 評估基準日
評估基準日 為 2016 年 9 月 30 日 。
六、 評估方法
根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件， 本次分別采用資產(chǎn)基礎法和收益法進(jìn)行評估。
七、 評估結論
經(jīng)綜合分析， 本次評估最終采用收益法的評估結果， 新港熱電公司股東全部權益的評估價(jià)值為 1,007,066,100.00 元(大寫(xiě)為人民幣壹拾億零柒佰零陸萬(wàn)陸仟壹佰元整)。
八、 評估結論的使用有效期
本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日 2016 年 9 月 30 日起至 2017年 9 月 29 日止。
九、對評估結論產(chǎn)生影響的特別事項
1. 截至評估基準日， 評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權屬資料存在以下瑕疵情況：
(1) 列入本次評估范圍的汽機房、主控樓、干煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴室等 33 項房屋建筑物(合計賬面原值 112,857,161.84 元，賬面價(jià)值 80,928,630.06元)截至評估基準日尚未取得 《房屋所有權證》。新港熱電公司出具了相關(guān)說(shuō)明并提供了《建設工程規劃許可證》等規劃審批資料， 承諾上述資產(chǎn)屬于新港熱電公司所有。
(2) 列入評估范圍的位于常州市新北區春江鎮港區大道北、 長(cháng)江路以東的工業(yè)用地，土地面積為 3,810 平方米，使用年限為 50 年，終止日期為 2063 年 11 月 27日。根據該宗地《國有用地使用證》附頁(yè)顯示，該證書(shū)的有效期按出讓合同第十六條約定的竣工日期確定，在 2016 年 10 月 1 日之前有效，即該證書(shū)為臨時(shí)土地證。
2. 本次評估對象為企業(yè)股東全部權益價(jià)值，部分股東權益價(jià)值并不必然等于股東全部權益價(jià)值和股權比例的乘積，可能存在控制權溢價(jià)或缺乏控制權的折價(jià)。本次評估亦未考慮流動(dòng)性因素對評估對象價(jià)值的影響。
評估報告的特別事項說(shuō)明和使用限制說(shuō)明請認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權
涉及的常州市新港熱電有限公司
股東全部權益價(jià)值評估項目
資產(chǎn)評估報告
坤元評報〔2016〕 456 號
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 ：
坤元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司 的委托， 根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則、 資產(chǎn)評估原則，分別采用資產(chǎn)基礎法和收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬收購股權涉及的常州市新港熱電有限公司股東全部權益在 2016 年 9 月 30 日 的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估。 現將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、 委托方、 被評估單位及其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 ，被評估單位為常州市新港熱電有限公司 。
(一) 委托方概況
1. 名稱(chēng)： 浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 ( 以下簡(jiǎn)稱(chēng) “ 富春環(huán)保公司 ”)
2. 住所： 浙江省富陽(yáng)市靈橋鎮春永路188號
3. 法定代表人： 張杰
4. 注冊資本： 柒億玖仟陸佰叁拾伍萬(wàn)元整
5. 公司類(lèi)型： 股份有限公司(上市)
6. 統一社會(huì )信用代碼： 913300007572103686
7. 登記機關(guān)： 浙江省工商行政管理局
8. 經(jīng)營(yíng)范圍： 發(fā)電電力業(yè)務(wù)(范圍詳見(jiàn)《中華人民共和國電力業(yè)務(wù)許可證》，有效期至2026年10月 31 日)， 精密冷軋薄板的生產(chǎn)。 蒸汽、熱水生產(chǎn)，熱電技術(shù)咨詢(xún)，精密冷軋薄板的生產(chǎn)、銷(xiāo)售(限分支機構經(jīng)營(yíng))。
(二) 被評估單位概況
一) 企業(yè)名稱(chēng)、類(lèi)型與組織形式
1. 名稱(chēng)： 常州市新港熱電有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新港熱電公司 ” )
2. 住所： 常州市新北區春江鎮圩塘江邊化工區
3. 法定代表人： 張杰
4. 注冊資本： 12,000萬(wàn)元整
5. 公司類(lèi)型： 有限責任公司
6. 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照注冊號： 320407000003057
7. 登記機關(guān)： 常州工商行政管理局高新區(新北)分局
8. 經(jīng)營(yíng)范圍： 火力發(fā)電。蒸汽生產(chǎn)供應;灰渣、五金、交電、建筑材料、儀器儀表、公路運輸設備及配件的銷(xiāo)售。
二) 企業(yè)歷史沿革
1 .公司成立時(shí)情況
新港熱電公司成立于 2000 年 10 月，初始注冊資本 200 萬(wàn)元，成立時(shí)股東和出資情況如下：自然人胡士超出資 140 萬(wàn)元 ( 占注冊資本的 70%) ，自然人梅文華出資58 萬(wàn)元 ( 占注冊資本的 29%) ，自然人馮麗娟出資 2 萬(wàn)元 ( 占注冊資本的 1%) 。
2.公司歷次股權變更情況
2001 年 3 月， 根據股權轉讓決議， 馮麗娟將其持有公司的出資額 2 萬(wàn)元轉讓給胡士超。 同月 ， 根據公司股東會(huì )決議，公司增加注冊資本 300 萬(wàn)元人民幣，其中由新股東鎮江蘇源華電電力有限責任公司認繳出資 255 萬(wàn)元，原股東胡士超認繳出資31.95 萬(wàn)元， 梅文華認繳出資 13.05 萬(wàn)元。
2006 年 11 月，根據公司股東會(huì )決議， 梅文華將其持有公司的 14.21%股權轉讓給胡士超。
2008 年 7 月，根據公司股東會(huì )決議，鎮江新華電集團有限責任公司(原鎮江蘇源華電電力有限責任公司)將其持有公司的 51%股權，即出資額 255 萬(wàn)元轉讓給胡士超及胡九如。其中胡士超受讓 49%的股權，合計出資額 490 萬(wàn)元，占注冊資本的98%。胡九如受讓 2%的股權，出資額 10 萬(wàn)元，占注冊資本的 2%。同月，根據公司股東會(huì )決議，公司注冊資本由 500 萬(wàn)元人民幣增加到 5,000 萬(wàn)元人民幣，增加的 4,500萬(wàn)元注冊資本中，胡士超以債轉股方式出資 4,410 萬(wàn)元，胡九如以貨幣出資 90 萬(wàn)元。變更后注冊資本結構為胡士超出資 4,900 萬(wàn)元人民幣，占注冊資本的 98%，胡九如出資 100 萬(wàn)元，占注冊資本的 2%。
2011 年 1 月，根據公司股東會(huì )決議，公司注冊資本由原來(lái)的 5,000 萬(wàn)元人民幣增加到 5,370 萬(wàn)元人民幣，其中朱建峰認繳新增注冊資本 320 萬(wàn)元，張云飛認繳新增注冊資本 50 萬(wàn)元。
2011 年 12 月，根據公司股東會(huì )決議，公司注冊資本由原來(lái)的 5,370 萬(wàn)元人民幣增加到 6,119.3023 萬(wàn)元人民幣，新增注冊資本由西安航天新能源產(chǎn)業(yè)基金投資有限公司認繳。
2012 年 12 月，根據公司股東會(huì )決議，胡士超將其持有公司的 50.0745%股權，胡九如將其持有公司的 1.6342%股權，朱建峰將其持有公司的 5.2294%股權，張云飛將其持有公司的 0.8171%股權，西安航天新能源產(chǎn)業(yè)基金投資有限公司將其持有公司的 12.2449%股權，合計持有公司 70%的股權轉讓給浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司。
2014 年 3 月，根據公司股東會(huì )決議，公司注冊資本由原來(lái)的 6,119.3023 萬(wàn)元人民幣增加到 12,000 萬(wàn)元人民幣，其中浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司認繳新增注冊資本 4,116.4884 萬(wàn)元，胡士超認繳新增注冊資本 1,764.2093 萬(wàn)元。
經(jīng)上述股權變更及增資后， 截至評估基準日 ， 新港熱電公司的注冊資本為12,000. 00 萬(wàn)元人民幣 ， 股權結構如下：
股東名稱(chēng) 出資額(萬(wàn)元人民幣) 出資比例
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 8,400.00 70.00%
胡士超 3,600.00 30.00%
合計 12,000.00 100.00%
三) 被評估單位前 3 年及截至評估基準日 的資產(chǎn)、負債狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)見(jiàn)下表：
合并報表口徑
單位： 人民幣元
項目名稱(chēng) 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 評估基準日
資產(chǎn) 501,040,941.28 496,003,445.42 543,902,380.34 556,461,070.17
負債 262,541,692.60 226,056,832.24 241,027,270.65 371,357,968.55
7 坤元資產(chǎn)評估有限公司
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常州市新港熱電有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告
項目名稱(chēng) 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 評估基準日
股東權益 238,499,248.68 269,946,613.18 302,875,109.69 185,103,101.62
項目名稱(chēng) 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
營(yíng)業(yè)收入 320,290,260.31 305,827,817.11 312,900,524.12 227,078,380.06
營(yíng)業(yè)成本 260,951,685.52 246,551,439.88 236,141,769.41 165,331,689.57
利潤總額 59,196,351.99 59,108,651.82 75,012,630.60 61,501,954.10
凈利潤 52,415,068.73 50,697,364.50 62,928,496.51 51,227,991.93
母公司報表口徑
單位： 人民幣元
項目名稱(chēng) 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 評估基準日
資產(chǎn) 509,481,458.62 504,401,648.39 552,213,570.46 564,771,665.79
負債 271,058,072.86 234,575,951.31 250,209,089.95 380,539,787.85
股東權益 238,423,385.76 269,825,697.08 302,004,480.51 184,231,877.94
項目名稱(chēng) 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
營(yíng)業(yè)收入 320,290,260.31 297,154,199.96 309,183,969.76 227,078,380.06
營(yíng)業(yè)成本 222,661,045.95 199,153,401.89 193,937,339.01 137,280,560.25
利潤總額 59,199,310.61 59,063,598.64 74,014,046.47 61,501,324.27
凈利潤 52,401,568.83 50,652,311.32 62,178,783.43 51,227,397.43
上述年度及基準日的財務(wù)報表均經(jīng)注冊會(huì )計師審計，且均出具了無(wú)保留意見(jiàn)的審計報告。
四) 公司經(jīng)營(yíng)概況
新港熱電公司位于常州市新北區濱江工業(yè)區內，北臨浩瀚的長(cháng)江，南面是連接江蘇南北的省 338 干道，東西兩面分別是常州萬(wàn)噸級國際貨運碼頭和輪渡碼頭，是常州市新北區內首家投資基礎建設設施的民營(yíng)企業(yè)，主要擔負著(zhù)濱江工業(yè)區內工業(yè)企業(yè)的供熱供電任務(wù)。
公司主要以供汽為主，供電為輔。公司熱電工程分別于 2000 年、 2005 年建成，且在 2010 年經(jīng)擴建并投產(chǎn)。供熱實(shí)行中壓(3.5Mpa， 280∽300℃)、低壓(0.98Mpa，250∽280℃)雙網(wǎng)分供，部分熱網(wǎng)冷凝水進(jìn)行回收利用。煙氣處理采用三電場(chǎng)靜電除塵( 3*75 蒸噸/小時(shí)鍋爐采用復合電袋除塵)、石灰石大濕法脫硫、低氮燃燒+“SNCR+SCR”脫硝工藝。所有廠(chǎng)區生產(chǎn)用水均由園區統一、有償供給。當前運行方式以“一爐帶兩機”方式為主，目前日平均小時(shí)供熱 220 噸/小時(shí)，晝夜熱負荷波動(dòng)較小(<50 蒸噸/小時(shí))。
8 坤元資產(chǎn)評估有限公司
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權涉及的
常州市新港熱電有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告
截至評估基準日 ，新港熱電公司有 1 家全資子公司常州市三江熱能有限公司，該公司主要從事煤炭銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)。
(三) 委托方與被評估單位的關(guān)系
委托方擬收購被評估單位的股權。
(四) 其他評估報告使用者
根據《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》，本評估報告的其他使用者為國家法律、法規規定的評估報告使用者。
二、 評估目的
富春環(huán)保公司擬收購新港熱電公司股權， 根據評估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定， 需要對新港熱電公司 的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估。
本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供新港熱電公司股東全部權益價(jià)值的參考依據。
三、 評估對象和評估范圍
根據評估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定， 評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的新港熱電公司 的股東全部權益。
評估范圍為新港熱電公司 的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債， 包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負債和非流動(dòng)負債。 按照新港熱電公司提供的業(yè)經(jīng)天健會(huì )計師事務(wù)所(特殊普通合伙) 審計的截至 2016 年 9 月 30 日會(huì )計報表 (母公司報表口徑) 反映，資產(chǎn)、負債及股東權益 的賬面價(jià)值分別為 564,771,665.79 元 、 380,539,787.85 元和184,231,877.94 元。
單位： 人民幣元
項 目 賬面原值 賬面凈值
一、流動(dòng)資產(chǎn) 135,626,235.04
二、非流動(dòng)資產(chǎn) 429,145,430.75
其中：長(cháng)期股權投資 8,471,000.00
9 坤元資產(chǎn)評估有限公司
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權涉及的
常州市新港熱電有限公司股東全部權益價(jià)值評估項目 資產(chǎn)評估報告
項 目 賬面原值 賬面凈值
固定資產(chǎn) 574,496,204.29 321,944,075.53
在建工程 37,194,390.24
無(wú)形資產(chǎn) 9,876,569.07
其中：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權 9,876,569.07
長(cháng)期待攤費用 2,110,027.89
遞延所得稅資產(chǎn) 518,901.42
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 49,030,466.60
資產(chǎn)總計 564,771,665.79
三、流動(dòng)負債 378,241,612.31
四、非流動(dòng)負債 2,298,175.54
負債合計 380,539,787.85
股東權益合計 184,231,877.94
1. 委托評估對象和評估范圍與上述經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
2. 主要資產(chǎn)情況如下：
(1) 貨幣資金
貨幣資金賬面價(jià)值 83,577,647.03 元，包括庫存現金 71.25 元，銀行存款49,592,617.78 元，其他貨幣資金 33,984,958.00 元。
(2) 應收賬款
應收賬款賬面價(jià)值 31,361,502.54 元，其中賬面余額 32,522,669.81 元，壞賬準備 1,161,167.27 元，均系應收的供汽款。
(3) 存貨
存貨賬面價(jià)值 12,066,485.35 元，其中賬面余額 12,066,485.35 元，存貨跌價(jià)準備 0.00 元，包括煤、蝶閥、球閥等原材料，均存放于常州市新北區春江鎮港區大道北的廠(chǎng)區內。
(4) 建筑物類(lèi)固定資產(chǎn)
建筑物類(lèi)固定資產(chǎn)合計賬面原值 143,127,025.90 元、賬面凈值 99,590,771.19元， 系位于常州市新北區春江鎮港區大道北的工業(yè)廠(chǎng)房及生產(chǎn)輔助用房，包括房屋建筑物 33 項，合計建筑面積 53,613.70 平方米，主要為汽機房、鍋爐房、主控樓、干煤棚、宿舍、食堂浴室等，主要建于 2002 年 3 月與 2010 年 12 月，主要結構為鋼混結構與磚混結構，上述房屋建筑物均未取得 《房屋所有權證》;構筑物及其他輔助設施 38 項，主要為蓄水池、輸煤棧橋、綠化工程與廠(chǎng)區道路等，主要建于 2002 年3 月與 2010 年 12 月。
(5) 設備類(lèi)固定資產(chǎn)
列入評估范圍 的設備類(lèi)固定資產(chǎn)共計 2,881 臺(套/輛)，合計賬面原值431,369,178.39 元，賬面凈值 222,353,304.34 元， 主要為鍋爐、汽輪發(fā)電機組、電除塵器、磨煤機等發(fā)電供熱設備，主要分布于常州市新北區圩塘鎮江邊化工區的公司廠(chǎng)區內。
(6) 在建工程
在建工程賬面價(jià)值 37,194,390.24 元，其中賬面余額 37,194,390.24 元，減值準備 0.00 元，包括土建工程和安裝工程，均位于常州市新北區春江鎮港區大道北的廠(chǎng)區內。其中，土建工程賬面價(jià)值 36,358,318.33 元，為改擴建工程項目土建工程;安裝工程賬面價(jià)值 836,071.91 元，為改擴建項目設備安裝工程。
(7) 無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權
無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權賬面價(jià)值 9,876,569.07 元，其中賬面余額 9,876,569.07元，減值準備 0.00 元。 包括位于常州市新北區春江鎮港區大道北的面積合計為89,988.00 平方米的 2 宗出讓工業(yè)用地，已取得《國有土地使用證》。
3. 新港熱電公司未申報賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)及表外資產(chǎn)。
四、 價(jià)值類(lèi)型及其定義
1. 價(jià)值類(lèi)型及其選�。嘿Y產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值(投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等)兩種類(lèi)型。經(jīng)評估人員與委托方充分溝通后，根據本次評估目的、 市場(chǎng)條件及評估對象 自身條件等因素， 最終選定市場(chǎng)價(jià)值作為本評估報告的評估結論的價(jià)值類(lèi)型。
2. 市場(chǎng)價(jià)值的定義： 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
五、 評估基準日
為使得評估基準日與擬進(jìn)行的經(jīng)濟行為和評估工作日接近，確定以 2016 年 9 月30 日 為評估基準日，并在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)中作了相應約定。
六、 評估假設
1. 基本假設
(1) 本次評估以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動(dòng)為前提，產(chǎn)權利益主體變動(dòng)包括利益主體的全部改變和部分改變。
(2) 本次評估以公開(kāi)市場(chǎng)交易為假設前提。
(3) 本次評估以被評估單位按預定的經(jīng)營(yíng)目標持續經(jīng)營(yíng)為前提，即被評估單位的所有資產(chǎn)仍然按照目前的用途和方式使用，不考慮變更目前的用途或用途不變而變更規劃和使用方式。
(4) 本次評估以被評估單位提供的有關(guān)法律性文件、各種會(huì )計憑證、賬簿和其他資料真實(shí)、完整、合法、可靠為前提。
(5) 本次評估以宏觀(guān)環(huán)境相對穩定為假設前提，即國家現有的宏觀(guān)經(jīng)濟、政治、政策及被評估單位所處行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策無(wú)重大變化，社會(huì )經(jīng)濟持續、健康、穩定發(fā)展;國家貨幣金融政策保持現行狀態(tài)，不會(huì )對社會(huì )經(jīng)濟造成重大波動(dòng);國家稅收保持現行規定，稅種及稅率無(wú)較大變化;國家現行的利率、匯率等無(wú)重大變化。
(6) 本次評估以被評估單位經(jīng)營(yíng)環(huán)境相對穩定為假設前提，即被評估單位主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及業(yè)務(wù)所涉及地區的社會(huì )、政治、法律、經(jīng)濟等經(jīng)營(yíng)環(huán)境無(wú)重大改變;被評估單位能在既定的經(jīng)營(yíng)范圍內開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不存在任何政策、法律或人為障礙。
2. 具體假設
(1) 假設被評估單位管理層勤勉盡責，具有足夠的管理才能和良好的職業(yè)道德，合法合規地開(kāi)展各項業(yè)務(wù)，被評估單位的管理層及主營(yíng)業(yè)務(wù)等保持相對穩定。
(2) 假設被評估單位每一年度的營(yíng)業(yè)收入、成本費用、更新及改造等的支出，均在年度內均勻發(fā)生。
(3) 假設被評估單位在收益預測期內采用的會(huì )計政策與評估基準日時(shí)采用的會(huì )計政策在所有重大方面一致。
(4) 假設無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預見(jiàn)因素，對被評估單位造成重大不利影響。
3.特殊假設
(1) 為滿(mǎn)足日益增長(cháng)的客戶(hù)用汽需求，新港熱電公司擬新建 2 臺 220t/h (一用一備)高溫超高壓循環(huán)流化床鍋爐與 1 臺 B6MW 汽輪發(fā)電機組。建設范圍具體包括該項目?jì)雀髦饕に囅到y、脫硫脫硝系統等。本次收益法評估假設該建設項目能按預定的進(jìn)度完成，并按時(shí)順利投產(chǎn)。
(2) 新港熱電公司最大的新增熱用戶(hù)富德 (常州) 能源化工發(fā)展有限公司成立于2011 年，廠(chǎng)區 占地面積約 900 畝，投資新建了 100 萬(wàn)噸/年的甲醇制烯烴裝置、 30萬(wàn)噸/年聚丙烯裝置、 9 萬(wàn)噸/年碳四轉化丙烯裝置。 該項目 主要以甲醇為原料，生產(chǎn)及銷(xiāo)售乙烯、丙烯、聚丙烯等產(chǎn)品， 該項目已基本建成并開(kāi)始生產(chǎn)調試，預計將于 2016 年底投料生產(chǎn)。 截至評估基準日，新港熱電公司已完成對該項目的熱網(wǎng)工程建設，并已開(kāi)始對其生產(chǎn)調試進(jìn)行供汽。 本次收益法評估假設富德 (常州) 能源化工發(fā)展有限公司上述生產(chǎn)項目能按預定的時(shí)間與進(jìn)度投料生產(chǎn)。
(3) 根據江蘇省科學(xué)技術(shù)廳、江蘇省財政廳、江蘇省國家稅務(wù)局和江蘇省地方稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的 《關(guān)于江蘇省 2013 年第一批高新技術(shù)企業(yè)備案的復函》 (國科火字〔2013〕 312 號) ， 新港熱電公司通過(guò)高新技術(shù)企業(yè)認定，自 2013 年度起三年內企業(yè)所得稅減按 15%的稅率計繳。 2016 年高新技術(shù)企業(yè)重新認定尚在進(jìn)行中 。 按照現行的高新技術(shù)企業(yè)認定條件，新港熱電公司符合相關(guān)要求，預計可通過(guò)復審，故假設未來(lái)新港熱電公司在每次高新技術(shù)企業(yè)資格到期后均能通過(guò)復審，獲得高新技術(shù)企業(yè)資格。根據相關(guān)稅收法律法規，高新技術(shù)企業(yè)的企業(yè)所得稅率為 15%。
評估人員根據資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時(shí)成立，當以上評估前提和假設條件發(fā)生變化，評估結論將失效。
七、 評估依據
(一) 法律法規依據
1 . 《公司法》、 《合同法》、 《證券法》 等;
2.其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、 法規等。
(二) 評估準則依據
1 . 《資產(chǎn)評估準則--基本準則》 和 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則--基本準則》 (財政部財企 [2004]20 號);
2.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(會(huì )協(xié) [2003]18 號);
3. 《資產(chǎn)評估準則—評估報告》 ( 中評協(xié) [2011]230 號);4.《資產(chǎn)評估準則—評估程序》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);
5.《資產(chǎn)評估準則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》 ( 中評協(xié) [2011]230 號);
6.《資產(chǎn)評估準則—工作底稿》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);
7.《資產(chǎn)評估準則—機器設備》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);8.《資產(chǎn)評估準則—不動(dòng)產(chǎn)》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);9.《資產(chǎn)評估價(jià)值類(lèi)型指導意見(jiàn)》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);
10.《資產(chǎn)評估準則—企業(yè)價(jià)值》 ( 中評協(xié) [2011]227 號);
11 .《評估機構業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》 ( 中評協(xié) [2010]214 號);
12. 《資產(chǎn)評估準則——利用專(zhuān)家工作》 (中評協(xié) [2012]244 號) ;
13.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——獨立性》(中評協(xié) [2012]248 號);
14.《房地產(chǎn)估價(jià)規范》 GB/T 50291-2015;
15.《城鎮土地估價(jià)規程》 GB/T 18508-2014。
(三) 權屬依據
1 .企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、公司章程和驗資報告;
2.基準日股份持有證明、出資證明等;
3.與資產(chǎn)及權利的取得及使用有關(guān)的經(jīng)濟合同、協(xié)議、資金撥付證明 (憑證) 、會(huì )計報表及其他會(huì )計資料;
4. 國有土地使用權出讓合同、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、車(chē)輛行駛證、發(fā)票等權屬證明;
5. 其他產(chǎn)權證明文件。
(四) 取價(jià)依據
1 .被評估單位提供的評估申報表;
2.被評估單位截至評估基準日的審計報告以及前三年的財務(wù)審計報告;
3. 《工程勘察設計收費標準》(2002 年修訂本);
4. 常州市近期建筑材料價(jià)格信息資料;
5.《房屋完損等級及評定標準》 (城鄉建設環(huán)境保護部);
6.有關(guān)工程的原始資料、竣工決算資料、工程承包合同、業(yè)務(wù)合同、詢(xún)價(jià)記錄等;
7.常州市近期工業(yè)用地市場(chǎng)出讓價(jià)格信息資料;
8.《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規;
9. 《機電產(chǎn)品報價(jià)手冊》、《全國資產(chǎn)評估價(jià)格信息》、《全國汽車(chē)報價(jià)及評估》及其他市場(chǎng)價(jià)格資料、詢(xún)價(jià)記錄;
10. 大型設備的購貨合同、發(fā)票、付款憑證;有關(guān)設備的近期檢測、維修、保養
報告;向生產(chǎn)廠(chǎng)家或其代理商的詢(xún)價(jià)記錄;
11 . 江蘇省人民政府及相關(guān)政府部門(mén)頒布的有關(guān)政策、規定、實(shí)施辦法等法規文件;
12.主要原材料市場(chǎng)價(jià)格信息資料;
13. 被評估單位的歷史生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料、經(jīng)營(yíng)規劃和收益預測資料;
14. 熱電行業(yè)統計資料、市場(chǎng)發(fā)展及趨勢分析資料、類(lèi)似業(yè)務(wù)公司的相關(guān)資料;
15. 熱電行業(yè)及市場(chǎng)容量、市場(chǎng)前景、定價(jià)策略及未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)方式等資料;
16. 從 “同花順金融數據庫” 查詢(xún)的相關(guān)數據;
17.中國人民銀行公布的評估基準日貸款利率;
18.企業(yè)會(huì )計準則及其他會(huì )計法規和制度、部門(mén)規章等;
19.評估專(zhuān)業(yè)人員對資產(chǎn)核實(shí)、勘察、檢測、分析等所搜集的佐證資料;
20.其他資料。
八、 評估方法
(一) 評估方法的選擇
根據現行資產(chǎn)評估準則及有關(guān)規定，企業(yè)價(jià)值評估的基本方法有資產(chǎn)基礎法、市場(chǎng)法和收益法。
由于國內類(lèi)似的股權交易案例不多，同時(shí)在市場(chǎng)上也難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規模及結構、經(jīng)營(yíng)范圍及盈利水平等方面類(lèi)似的可比上市公司，故本次評估不宜用市場(chǎng)法。
新港熱電公司有確定的業(yè)務(wù)范圍、相對固定的客戶(hù)群，且目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步趨于穩定， 投資計劃明確， 在延續現有的業(yè)務(wù)內容和范圍的情況下，未來(lái)收益能夠合理預測，與企業(yè)未來(lái)收益的風(fēng)險程度相對應的折現率也能合理估算，結合本次資產(chǎn)評估的對象、評估目的和評估師所收集的資料，確定分別采用資產(chǎn)基礎法和收益法對委托評估的新港熱電公司的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估。
在采用上述評估方法的基礎上， 對形成的各種初步評估結論依據實(shí)際狀況進(jìn)行充分、全面分析，綜合考慮不同評估方法和初步評估結論的合理性后，確定其中一個(gè)評估結果作為評估對象的評估結論。
(二) 資產(chǎn)基礎法簡(jiǎn)介
資產(chǎn)基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內及表外各項資產(chǎn)、負債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。 它是以重置各項生產(chǎn)要素為假設前提，根據委托評估的分項資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產(chǎn)的價(jià)值并累加求和，再扣減相關(guān)負債評估值，得出股東全部權益的評估價(jià)值。 計算公式為：
股東全部權益評估價(jià)值=∑ 各分項資產(chǎn)的評估價(jià)值-相關(guān)負債
主要資產(chǎn)的評估方法如下：
一) 流動(dòng)資產(chǎn)
1 . 貨幣資金
對于人民幣現金、 存款和其他貨幣資金， 以核實(shí)后賬面值為評估值。
2. 應收票據
應收票據以核實(shí)后的賬面值為評估價(jià)值。
3. 應收賬款、其他應收款和相應壞賬準備
(1) 應收賬款
1) 對于有證據表明可以全額收回的款項，包括應收的供汽款和供電款等，由于各應收單位均系公司經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來(lái)客戶(hù)，賬齡主要在 1 年以?xún)�，估計發(fā)生壞賬的風(fēng)險較小，故以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。
2) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項，評估人員進(jìn)行了分析計算，估計其壞賬損失金額與相應計提的壞賬準備差異不大，故將相應的壞賬準備金額確認為預估壞賬損失， 該部分應收賬款的評估值即為其賬面余額扣減預估壞賬損失后的凈額。
3) 對于有證據表明全額損失的款項，將其評估為零。
(2) 其他應收款
1) 對于有證據表明可以全額收回的款項，包括預付電費、 保證金及員工備用金等，估計發(fā)生壞賬的風(fēng)險較小，故以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。
2) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項， 新港熱電公司股東胡士超承諾如上述款項期后發(fā)生損失，由其個(gè)人資產(chǎn)償還，故以其核實(shí)后的賬面余額為評估值。
公司按規定計提的壞賬準備評估為零。
4. 預付款項
預付款項經(jīng)評估人員核實(shí)，期后能夠實(shí)現相應的資產(chǎn)或權益，故以核實(shí)后賬面值為評估值。
5. 存貨
存貨為原材料，根據其特點(diǎn)， 以核實(shí)后的賬面值為評估值。
二) 非流動(dòng)資產(chǎn)
1 . 長(cháng)期股權投資
系對全資子公司的股權投資，本次按同一標準、同一基準日對被投資單位進(jìn)行現場(chǎng)核實(shí)和評估， 以該家子公司評估后的股東權益中被評估單位所占份額為評估值。計算公式為：
長(cháng)期股權投資評估價(jià)值=被投資單位評估后的股東權益×股權比例
2. 建筑物類(lèi)固定資產(chǎn)
列入本次評估范圍的建筑物類(lèi)固定資產(chǎn)系工業(yè)廠(chǎng)房、辦公用房及輔助用房等，由于其類(lèi)似交易和租賃市場(chǎng)不活躍，交易案例和收益情況難以獲取，故本次評估主要采用成本法進(jìn)行評估。 該類(lèi)建筑物的評估值中不包含相應土地使用權的評估價(jià)值。
成本法是通過(guò)用現時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的待估建筑物所需的全部成本， 減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項貶值， 得到的差額作為評估價(jià)值的評估方法。 本次評估采用成新折扣的方法來(lái)確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項貶值。因此，其基本公式為：
評估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率
(1) 重置價(jià)值的確定
重置價(jià)值一般由建安工程費用、前期及其它費用、建筑規費、應計利息和開(kāi)發(fā)利潤組成，結合評估對象具體情況的不同略有取舍。
(2) 成新率的確定
1) 復雜、大型、獨特、高價(jià)的建筑物分別按年限法、完損等級打分法確定成新率后，經(jīng)加權平均，確定綜合成新率。
采用年限法計算成新率的計算公式為：
成新率 (K1) =尚可使用年限/經(jīng)濟耐用年限× 100%
采用完損等級打分法的計算公式為：
完損等級評定系數 (K2) =結構部分比重×結構部分完損系數+裝飾部分比重×裝飾部分完損系數+設備部分比重×設備部分完損系數
將上述兩種方法的計算結果取加權平均值確定綜合成新率。計算公式為：
K = A1 ×K1 +A2 ×K2
其中 A1、 A2 分別為加權系數。
2) 其他建筑物的成新率以年限法為基礎，結合其實(shí)際使用情況、維修保養情況和評估專(zhuān)業(yè)人員現場(chǎng)勘查時(shí)的經(jīng)驗判斷綜合評定。
3. 設備類(lèi)固定資產(chǎn)
根據本次資產(chǎn)評估的目的、相關(guān)條件和委估設備的特點(diǎn)，確定主要采用成本法進(jìn)行評估。
成本法是指首先估測在評估基準日重新建造一個(gè)與評估對象相同的資產(chǎn)所需的成本即重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)存在的各種貶值因素, 并將其從重置成本中予以扣除(扣減實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值)而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。計算公式為：
評估價(jià)值=重置價(jià)值×綜合成新率
(1) 重置價(jià)值的評定
重置價(jià)值由設備現行購置價(jià)、運雜費、安裝調試費、建設期管理費和資本化利息以及其他費用中的若干項組成。
重置價(jià)值=現行購置價(jià)+相關(guān)費用
(2) 成新率的確定
根據各種設備特點(diǎn)及使用情況， 綜合確定設備成新率。
A. 對價(jià)值較大、復雜的重要設備，采用綜合分析法確定成新率，即以使用年限法為基礎，先根據被評設備的構成、功能特性、使用經(jīng)濟性等綜合確定耐用年限 N，并據此初定該設備的尚可使用年限 n;再考慮該設備使用現狀、性能與維修情況以及主要零部件是否更新等, 確定各調整系數，作進(jìn)一步調整，綜合評定該設備的成新率。
B. 對于價(jià)值量較小的設備，以及電腦、空調等辦公設備, 主要以使用年限法為基礎，結合設備的使用維修和外觀(guān)現狀，確定成新率。
C. 對于車(chē)輛，首先按車(chē)輛經(jīng)濟行駛里程和經(jīng)濟使用年限兩種方法計算理論成新率，然后采用孰低法確定其理論成新率，最后對車(chē)輛進(jìn)行現場(chǎng)勘察，如車(chē)輛技術(shù)狀況與孰低法確定的成新率無(wú)大差異則成新率不加調整，若有差異則根據實(shí)際情況進(jìn)行調整。
另外， 對在清查中查明、在明細表中單列的、屬主要生產(chǎn)設備構建時(shí)發(fā)生的材料和安裝等相關(guān)費用，在整體設備評估時(shí)統一考慮; 對閑置設備，在確定綜合成新率時(shí)區別不同情況予以考慮。
4. 在建工程
(1) 土建工程
在建工程-土建工程項目 建設不久，各項投入時(shí)間較短，故采用成本法進(jìn)行評估，即按照正常情況下在評估基準日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部支出確定重置價(jià)值，在此基礎上考慮各類(lèi)貶值因素并扣除尚未支付的款項計算評估值，各項支出包括直接費用、間接費用、資金成本、其他費用等。經(jīng)核實(shí)，該工程項目重置價(jià)值變化不大，故以核實(shí)的賬面價(jià)為評估價(jià)值。
(2) 設備安裝工程
在建工程—設備安裝各項目仍處于建設初期階段，故本次評估采用成本法，按正常情況下重新形成在建工程已完工作量所需發(fā)生的全部費用確定評估值，經(jīng)了解，主要設備、材料的評估基準日市場(chǎng)價(jià)值變化不大，賬面支出無(wú)不合理費用，故以核實(shí)后的賬面值為評估價(jià)值。
5. 無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權
(1) 土地使用權的價(jià)值內涵
本次評估土地價(jià)格設定為土地開(kāi)發(fā)程度為熟地，即宗地紅線(xiàn)外“五通” (即通路、供電、供水、排水、通訊)和宗地紅線(xiàn)內“場(chǎng)地平整”條件下于評估基準日 2016 年 9月 30 日 工業(yè)用途用地在剩余使用年限內的土地使用權的價(jià)格。
(2) 評估方法的選擇
根據《城鎮土地估價(jià)規程》 (GB/T 18508—2014) ，通行的評估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基準地價(jià)系數修正法等。評估方法的選擇應按照地價(jià)評估的技術(shù)規程，結合評估師收集的有關(guān)資料，根據常州市新北區地產(chǎn)市場(chǎng)情況并結合評估對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的等，選擇適當的評估方法。 對于列入評估范圍的工業(yè)用地，評估師考慮到其是已開(kāi)發(fā)建設的工業(yè)熟地，同類(lèi)地段相似土地市場(chǎng)交易較活躍，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。
(3) 選用的評估方法簡(jiǎn)介及參數的選取路線(xiàn)
市場(chǎng)法是在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區域、個(gè)別因素、使用年期、容積率等差別，修正得出待估土地的評估基準日地價(jià)的方法�；竟綖椋�
V=VB×A×B×C×D×E×F
式中 V：待估宗地使用權價(jià)值;
VB：比較案例價(jià)格;
A：待估宗地交易情況指數/比較案例交易情況指數
B：待估宗地期日地價(jià)指數/比較案例期日地價(jià)指數
C：待估宗地區域因素條件指數/比較案例區域因素條件指數
D：待估宗地個(gè)別因素條件指數/比較案例個(gè)別因素條件指數
E：待估宗地使用年期指數/比較案例使用年期指數
F：待估宗地容積率指數/比較案例容積率指數
本次委估土地使用權的評估價(jià)值按市場(chǎng)比較法下得出的不含契稅的土地使用權價(jià)值并加計相應契稅確定。計算公式為：
土地使用權評估價(jià)值=不含契稅的土地使用權價(jià)值× ( 1+契稅稅率)
6. 長(cháng)期待攤費用
長(cháng)期待攤費用包括催化劑、油漆工程等費用的攤余額，企業(yè)分別按 2 年、 3 年攤銷(xiāo)。
評估人員查閱了相關(guān)文件和原始憑證，檢查了各項費用尚存的價(jià)值與權利。經(jīng)核實(shí)，漆工程項目已在固定資產(chǎn)評估時(shí)考慮，此處評估值為零;其他項目經(jīng)復核原始發(fā)生額正確，企業(yè)在受益期內平均攤銷(xiāo)，期后尚存在對應的價(jià)值或權利，以剩余受益期應分攤的金額確定評估價(jià)值。
7. 遞延所得稅資產(chǎn)
遞延所得稅資產(chǎn)包括被評估單位應收賬款壞賬準備、遞延收益產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異而形成的所得稅資產(chǎn)。 由于資產(chǎn)基礎法評估時(shí)，難以全面準確地對各項資產(chǎn)評估增減額考慮相關(guān)的稅收影響，故對上述所得稅資產(chǎn)以核實(shí)后的賬面價(jià)值為評估值。
8.其他非流動(dòng)資產(chǎn)
其他非流動(dòng)資包括預付的工程款和設備款等。因各項資產(chǎn)期后存在對應的價(jià)值或權利，故以核實(shí)后的賬面價(jià)值為評估價(jià)值。
三) 負債
負債包括流動(dòng)負債和非流動(dòng)負債。
流動(dòng)負債包括短期借款、 應付票據、 應付賬款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、應付股利和其他應付款。 通過(guò)核對明細賬與總賬的一致性、對金額較大的發(fā)放函證、查閱原始憑證等相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)， 各項負債均為實(shí)際應承擔的債務(wù)， 以核實(shí)后的賬面值為評估值。
非流動(dòng)負債均為遞延收益， 通過(guò)核對明細賬與總賬的一致性、查閱原始憑證等相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)。 遞延收益系各項財政補助款， 政府補助對應的項目已完成驗收，期后不需支付，故評估值為零。
(二) 收益法簡(jiǎn)介
收益法是指通過(guò)將被評估單位的預期收益資本化或折現以確定評估對象價(jià)值的評估方法。
一) 收益法的的應用前提
1 .投資者在投資某個(gè)企業(yè)時(shí)所支付的價(jià)格不會(huì )超過(guò)該企業(yè) (或與該企業(yè)相當且具有同等風(fēng)險程度的同類(lèi)企業(yè)) 未來(lái)預期收益折算成的現值。
2.能夠對企業(yè)未來(lái)收益進(jìn)行合理預測。
3.能夠對與企業(yè)未來(lái)收益的風(fēng)險程度相對應的折現率進(jìn)行合理估算。
二) 收益法的模型
結合本次評估目的和評估對象，采用企業(yè)自由現金流折現模型確定企業(yè)自由現金流價(jià)值，并分析公司溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負債)的價(jià)值，確定公司的整體價(jià)值，并扣除公司的付息債務(wù)確定公司的股東全部權益價(jià)值。計算公式為：
股東全部權益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)
企業(yè)整體價(jià)值=企業(yè)自由現金流評估值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值-非經(jīng)營(yíng)性負債價(jià)值
式中： n——明確的預測年限
——第 t 年的企業(yè)現金流
r——加權平均資本成本
t——未來(lái)的第 t 年
——第 n 年以后的連續價(jià)值
三) 收益期與預測期的確定
本次評估假設公司的存續期間為永續期，收益期為無(wú)限期。采用分段法對公司的收益進(jìn)行預測，即將公司未來(lái)收益分為明確的預測期間的收益和明確的預測期之后的收益，其中對于明確的預測期的確定綜合考慮了行業(yè)和企業(yè)自身發(fā)展的情況，根據評估人員的市場(chǎng)調查和預測，取 5 年 (即至 2021 年末) 作為分割點(diǎn)較為適宜。
四) 收益額—現金流的確定
本次評估中預期收益口徑采用企業(yè)自由現金流，計算公式如下：
企業(yè)自由現金流=息前稅后利潤+折舊及攤銷(xiāo)-資本性支出-營(yíng)運資金增加額
息前稅后利潤=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-營(yíng)業(yè)稅金及附加-銷(xiāo)售費用-管理費用-財務(wù)費用(不含利息支出)-資產(chǎn)減值損失+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出-所得稅費用
五) 折現率的確定
1 . 折現率計算模型
企業(yè) 自由現金流評估值對應的是企業(yè)所有者的權益價(jià)值和債權人的權益價(jià)值，對應的折現率是企業(yè)資本的加權平均資本成本 (WACC) 。
式中： WACC——加權平均資本成本;
Ke——權益資本成本;
Kd——債務(wù)資本成本;
T——所得稅率;
D/E——企業(yè)資本結構。
債務(wù)資本成本 采用基準日一年期貸款基準利率。
權益資本成本按國際通常使用的 CAPM 模型求取，計算公式如下：
式中： —權益資本成本
—目前的無(wú)風(fēng)險利率
—權益的系統風(fēng)險系數
—市場(chǎng)的風(fēng)險溢價(jià)
—企業(yè)特定風(fēng)險調整系數
2.模型中有關(guān)參數的計算過(guò)程
(1) 無(wú)風(fēng)險報酬率的確定。
國債收益率通常被認為是無(wú)風(fēng)險的，截至評估基準日，評估人員查閱了 國債市場(chǎng)上長(cháng)期 (距國債到期日剩余期限超過(guò)十年) 國債的交易情況，并取平均到期年收益率為無(wú)風(fēng)險報酬率。
(2) 資本結構
通過(guò) “ 同花順 iFinD 數據終端” 可查詢(xún)滬、深兩市熱電行業(yè)相關(guān)上市公司至評估基準日的資本結構。
以相關(guān)上市公司平均資本結構確定新港熱電公司的目標資本結構。
(3) 企業(yè)風(fēng)險系數 Beta
通過(guò) “ 同花順 iFinD 數據終端” 查詢(xún)滬、深兩市熱電行業(yè)相關(guān)上市公司含財務(wù)杠桿的 Beta 系數后，通過(guò)公式 = ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中， T 為稅率， 為含財務(wù)杠桿的 Beta 系數， 為剔除財務(wù)杠桿因素的 Beta 系數， D÷E 為資本結構)對各項 beta 調整為剔除財務(wù)杠桿因素后的 Beta 系數， 通過(guò)公式，計算被評估單位帶財務(wù)杠桿系數的 Beta 系數。
(4) 計算市場(chǎng)收益率及市場(chǎng)風(fēng)險溢價(jià) ERP
證券交易指數是用來(lái)反映股市股票交易的綜合指標，評估人員選用滬深 300 指數為股票市場(chǎng)投資收益的指標，借助 Wind 資訊的數據系統選擇每年末成分股的各年末交易收盤(pán)價(jià)作為基礎數據對 2001 年到 2015 年的年收益率進(jìn)行了測算。經(jīng)計算得到滬深 300 成分股的各年算術(shù)平均及幾何平均收益率，以全部成分股的算術(shù)或幾何平均收益率的加權平均數作為各年股市收益率，再與各年無(wú)風(fēng)險收益率比較，得到股票市場(chǎng)各年的 。
由于幾何平均收益率能更好地反映股市收益率的長(cháng)期趨勢，故采用幾何平均收益率估算的 的算術(shù)平均值作為目前國內股市的風(fēng)險收益率。
(5) Rc—企業(yè)特定風(fēng)險調整系數的確定
企業(yè)特定風(fēng)險調整系數表示非系統性風(fēng)險，是由于被評估單位特定的因素而要求的風(fēng)險回報。它反映了被評估單位所處的競爭環(huán)境，包括外部行業(yè)因素和內部企業(yè)因素，以揭示被評估單位所在的行業(yè)地位，以及具有的優(yōu)勢和劣勢。
新港熱電公司系熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)，公司在生產(chǎn)過(guò)程中存在一定的安全風(fēng)險，同時(shí)公司的負債水平較高，短期償債能力較差，面臨著(zhù)一定的財務(wù)風(fēng)險。另外，公司還面臨原材料價(jià)格波動(dòng)、產(chǎn)品定價(jià)依賴(lài)政府、下游企業(yè)經(jīng)營(yíng)波動(dòng)等風(fēng)險。綜合考慮上述風(fēng)險因素后， 確定新港熱電公司 的風(fēng)險調整系數。
3.加權平均成本的計算
(1) 權益資本成本 的計算
(2) 債務(wù)資本成本 計算
債務(wù)資本成本 采用基準日一年期貸款利率。
(3) 加權資本成本計算
六) 非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負債)和溢余資產(chǎn)的價(jià)值
非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負債)是指與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益無(wú)關(guān)的資產(chǎn)(負債)。
溢余資產(chǎn)是指超過(guò)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)需要的資產(chǎn)規模的那部分經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，包括多余的現金及現金等價(jià)物，有價(jià)證券等。
經(jīng)分析，截至評估基準日， 新港熱電公司的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負債)和溢余資產(chǎn)包括 1 項溢余資產(chǎn)、 1 項非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和 2 項非經(jīng)營(yíng)性負債。對上述非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負債)和溢余資產(chǎn)， 均按核實(shí)后的賬面價(jià)值確定其評估值。
七) 付息債務(wù)價(jià)值
截至評估基準日 ，新港熱電公司付息債務(wù)系應付江蘇銀行常州新北支行、上海浦東發(fā)展常州新北支行、中國光大銀行常州支行及江蘇江南農村商業(yè)銀行新北支行等的短期借款本息， 以核實(shí)后的賬面值確定其評估價(jià)值。
九、 評估過(guò)程
本項資產(chǎn)評估工作于 2016 年 10 月 8 日開(kāi)始，評估報告是為 2016 年 10 月 19 日 。整個(gè)評估工作分五個(gè)階段進(jìn)行：
(一) 接受委托階段
2016 年 10 月 8 日， 富春環(huán)保公司收購新港熱電公司股權項目啟動(dòng)，由富春環(huán)保公司正式確定坤元資產(chǎn)評估有限公司為本項目的評估機構，明確了評估業(yè)務(wù)基本事項，并確定了評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日，在此基礎上簽訂評估業(yè)務(wù)約定書(shū)，以明確雙方的責任和義務(wù)。
(二) 前期準備階段
1 . 前期布置和培訓根據委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設計主要資產(chǎn)調查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓，填寫(xiě)資產(chǎn)評估申報表和各類(lèi)調查表。
2. 評估方案的設計
依據了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評估實(shí)施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現場(chǎng)工作小組。 本項目評估人員共劃分為四組，包括流動(dòng)資產(chǎn)評估組、機器設備評估組、房屋建筑物評估組和收益法評估組。
3. 評估資料的準備收集和整理
收集和整理評估對象市場(chǎng)交易價(jià)格信息、主要原料市場(chǎng)價(jià)格信息、評估對象產(chǎn)權證明文件等。該階段工作時(shí)間為 2016 年 10 月 8 日至 10 月 10 日。
(三) 資產(chǎn)清查核實(shí)和現場(chǎng)調查階段
在企業(yè)如實(shí)申報資產(chǎn)并對被評估資產(chǎn)進(jìn)行全面自查的基礎上，評估人員對列入評估范圍的資產(chǎn)和負債進(jìn)行了全面清查，對企業(yè)財務(wù)、經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行系統調查�，F場(chǎng)調查工作時(shí)間為 2016 年 10 月 8 日至 10 月 12 日。
1 . 資產(chǎn)清查過(guò)程如下：
指導企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎上，按照評估機構提供的“資產(chǎn)評估申報表”、“資產(chǎn)調查表”及填寫(xiě)要求、所需資料清單，細致準確的登記填報，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況的文件資料進(jìn)行收集。
根據委托方及被評估單位提供的資產(chǎn)和負債申報表，評估人員針對實(shí)物資產(chǎn)和貨幣性債權和債務(wù)， 采用不同的核查方式進(jìn)行查證，以確認資產(chǎn)和負債的真實(shí)準確。對貨幣資金， 評估人員通過(guò)查閱日記賬，盤(pán)點(diǎn)庫存現金、審核銀行對賬單及銀行存款余額調節表等方式進(jìn)行調查。
對債權和債務(wù)，評估人員采取核對總賬、明細賬、抽查合同憑證等方式確定資產(chǎn)和負債的真實(shí)性。
對固定資產(chǎn)，評估人員對機器設備、車(chē)輛、房屋建筑物的產(chǎn)權資料進(jìn)行查驗，以核實(shí)列入評估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權。對重大資產(chǎn)，評估人員通過(guò)核實(shí)資產(chǎn)的購置合同或協(xié)議、相應的購置發(fā)票和產(chǎn)權證明文件等來(lái)核實(shí)其產(chǎn)權情況。 對土地使用權，評估人員通過(guò)核實(shí)土地出讓合同或投資協(xié)議、相應的支付憑證和產(chǎn)權證明文件等來(lái)核實(shí)其產(chǎn)權情況。 權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企業(yè)核實(shí)并出具書(shū)面說(shuō)明。
2. 實(shí)物資產(chǎn)現場(chǎng)實(shí)地勘察
依據資產(chǎn)評估申報明細表，評估人員會(huì )同企業(yè)有關(guān)人員，對所申報的現金、存貨和固定資產(chǎn)等進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和現場(chǎng)勘察。 針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)和特點(diǎn)，采取不同的勘察方法。
3. 實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值構成及業(yè)務(wù)發(fā)展情況的調查
評估人員通過(guò)收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)經(jīng)營(yíng)規劃以及與管理層訪(fǎng)談，對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行調查。
(四) 評定估算、匯總階段
2016 年 10 月 13 日至 10 月 16 日，評估人員在現場(chǎng)依據針對本項目特點(diǎn)制定的工作計劃，結合實(shí)際情況確定的作價(jià)原則及估值模型，明確評估參數和價(jià)格標準后，參考企業(yè)提供的歷史資料和未來(lái)經(jīng)營(yíng)預測資料進(jìn)行了評定估算及匯總工作。
(五) 內部審核和與委托方、被評估單位溝通與匯報，出具報告階段
按照坤元資產(chǎn)評估有限公司規范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)評估報告， 評估結果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按坤元資產(chǎn)評估有限公司規定程序進(jìn)行三級復核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復核無(wú)誤后，由項目組完成正式資產(chǎn)評估報告提交委托方。
十、 評估結論
1 . 資產(chǎn)基礎法評估結果
在本報告所揭示的評估假設基礎上，新港熱電公司的資產(chǎn)、負債及股東全部權益的評估結果為：
資產(chǎn)賬面價(jià)值 564,771,665.79 元，評估價(jià)值 600,119,510.93 元，評估增值35,347,845.14 元， 增值率為 6. 26%;
負債賬面價(jià)值 380,539,787.85 元，評估價(jià)值 378,241,612.31 元，評估減值2,298,175.54 元，減值率為 0.60%;
股東全部權益賬面價(jià)值 184,231,877.94 元，評估價(jià)值 221,877,898.62 元，評估增值 37,646,020.68 元， 增值率為 20. 43%。
資產(chǎn)評估結果匯總如下表：
金額單位：人民幣元
賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流動(dòng)資產(chǎn) 135,626,235.04 134,606,323.61 -1,019,911.43 -0.75
二、非流動(dòng)資產(chǎn) 429,145,430.75 465,513,187.32 36,367,756.57 8.47
其中：長(cháng)期股權投資 8,471,000.00 9,342,223.68 871,223.68 10.28
固定資產(chǎn) 321,944,075.53 333,348,550.00 11,404,474.47 3.54
在建工程 37,194,390.24 37,194,390.24
無(wú)形資產(chǎn) 9,876,569.07 35,709,780.00 25,833,210.93 261.56
其中：無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權 9,876,569.07 35,709,780.00 25,833,210.93 261.56
長(cháng)期待攤費用 2,110,027.89 368,875.38 -1,741,152.51 -82.52
遞延所得稅資產(chǎn) 518,901.42 518,901.42
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 49,030,466.60 49,030,466.60
資產(chǎn)總計 564,771,665.79 600,119,510.93 35,347,845.14 6.26
三、流動(dòng)負債 378,241,612.31 378,241,612.31
賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A*100
四、非流動(dòng)負債 2,298,175.54 0.00 -2,298,175.54 -100.00
其中：遞延所得稅負債
負債合計 380,539,787.85 378,241,612.31 -2,298,175.54 -0.60
股東權益合計 184,231,877.94 221,877,898.62 37,646,020.68 20.43
評估結論根據以上評估工作得出， 詳細情況見(jiàn)評估明細表。
2. 收益法評估結果
在本報告所揭示的評估假設基礎上，采用收益法對新港熱電公司股東全部權益價(jià)值的評估結果為 1,007,066,100.00 元。
3. 兩種方法評估結果的比較分析和評估價(jià)值的確定新港熱電公司股東全部權益價(jià)值采用資產(chǎn)基礎法的評估結果為 221,877,898.62元，收益法的評估結果為 1,007,066,100.00 元，兩者相差 785,188,201.38 元。
經(jīng)分析，評估人員認為上述兩種評估方法的實(shí)施情況正常，參數選取合理。資產(chǎn)基礎法是在持續經(jīng)營(yíng)基礎上，以重置各項生產(chǎn)要素為假設前提，根據要素資產(chǎn)的具體情況采用適宜的方法分別評定估算企業(yè)各項要素資產(chǎn)的價(jià)值并累加求和，再扣減相關(guān)負債評估價(jià)值，得出資產(chǎn)基礎法下股東全部權益的評估價(jià)值，反映的是企業(yè)基于現有資產(chǎn)的重置價(jià)值。由于資產(chǎn)基礎法固有的特性，采用該方法是通過(guò)對被評估單位申報的資產(chǎn)及負債進(jìn)行評估來(lái)確定企業(yè)的股東全部權益價(jià)值，而對于企業(yè)未申報的客戶(hù)資源、 人力資源等無(wú)形資產(chǎn)及 目前已形成的供熱區域格局等，由于難以對上述因素對未來(lái)收益的貢獻進(jìn)行分割，故未對其單獨進(jìn)行評估，資產(chǎn)基礎法評估結果未能涵蓋企業(yè)的全部資產(chǎn)的價(jià)值，由此導致資產(chǎn)基礎法與收益法兩種方法下的評估結果產(chǎn)生差異。
收益法是從企業(yè)未來(lái)發(fā)展的角度，通過(guò)合理預測企業(yè)未來(lái)收益及其對應的風(fēng)險，綜合評估企業(yè)股東全部權益價(jià)值，在評估時(shí)，不僅考慮了各分項資產(chǎn)是否在企業(yè)中得到合理和充分利用、組合在一起時(shí)是否發(fā)揮了其應有的貢獻等因素對企業(yè)股東全部權益價(jià)值的影響，也考慮了企業(yè)客戶(hù)資源、 人力資源及目前已形成的供熱區域格局等資產(chǎn)基礎法無(wú)法考慮的因素對股東全部權益價(jià)值的影響。采用收益法評估得到的價(jià)值是企業(yè)整體資產(chǎn)獲利能力的量化，運用收益法評估能夠真實(shí)反映企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)值。收益法能夠彌補資產(chǎn)基礎法僅從各單項資產(chǎn)價(jià)值加和的角度進(jìn)行評估而未能充分考慮企業(yè)整體資產(chǎn)所產(chǎn)生的整體獲利能力的缺陷，避免了資產(chǎn)基礎法對效益好或有良好發(fā)展前景的企業(yè)價(jià)值低估、對效益差或企業(yè)發(fā)展前景較差的企業(yè)價(jià)值高估的不足。以收益法得出的評估值更能科學(xué)合理地反映企業(yè)股東全部權益的價(jià)值。
因此，本次評估最終采用收益法評估結果 1,007,066,100.00 元(大寫(xiě)為人民幣壹拾億零柒佰零陸萬(wàn)陸仟壹佰元整)作為新港熱電公司股東全部權益的評估值。
十一、 特別事項說(shuō)明
1 .在對新港熱電公司股東全部權益價(jià)值評估中 ， 本公司對新港熱電公司提供的評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權屬資料及其來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗，除下述事項外，未發(fā)現其他評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的權屬資料存在瑕疵情況。提供有關(guān)資產(chǎn)真實(shí)、合法、完整的法律權屬資料是新港熱電公司的責任，評估人員的責任是對新港熱電公司提供的資料作必要的查驗，評估報告不能作為對評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權屬的確認和保證。若被評估單位不擁有前述資產(chǎn)的所有權，或對前述資產(chǎn)的所有權存在部分限制，則前述資產(chǎn)的評估結果和新港熱電公司股東全部權益價(jià)值評估結果會(huì )受到影響。
(1) 列入本次評估范圍的汽機房、主控樓、干煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴室等 33 項房屋建筑物(合計賬面原值 112,857,161.84 元，賬面價(jià)值 80,928,630.06元)截至評估基準日尚未取得 《房屋所有權證》。新港熱電公司出具了相關(guān)說(shuō)明并提供了《建設工程規劃許可證》等規劃審批資料， 承諾上述資產(chǎn)屬于新港熱電公司所有。
(2) 列入評估范圍的位于常州市新北區春江鎮港區大道北，長(cháng)江路以東的工業(yè)用地，土地面積為 3,810 平方米，準用年限為 50 年，終止日期為 2063 年 11 月 27日 。根據該宗地《國有用地使用證》附頁(yè)顯示，該證書(shū)的有效期按出讓合同第十六條約定的竣工日期確定，在 2016 年 10 月 1 日之前有效，即該證書(shū)為臨時(shí)土地證。
2. 截至評估基準日， 被評估單位存在以下資產(chǎn)抵押事項，可能對相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)生影響，但評估時(shí)難以考慮：
新港熱電公司以其擁有的 86,178 平方米土地使用權為抵押物(抵押物價(jià)值保，擔保期限為 2015 年 8 月 11 日至 2018 年 8 月 11 日。 截至評估基準日，上述抵押貸款實(shí)際余額為 2,000 萬(wàn)元。
2,960 萬(wàn)元)，為其向江蘇江南農村商業(yè)銀行新北支行借款人民幣 2,000 萬(wàn)元提供擔新港熱電公司承諾， 截至評估基準日，除上述事項外，不存在其他資產(chǎn)抵押、質(zhì)押、對外擔保、重大財務(wù)承諾等或有事項。
3. 本次評估對尚未取得 《房屋所有權證》的房屋建筑物以其按合法建設程序建成并可辦理相關(guān)權屬證書(shū)為假設前提。尚未辦妥權證房屋建筑物的建筑面積由新港熱電公司提供，若將來(lái)辦理房屋所有權證時(shí)的建筑面積發(fā)生變化，會(huì )對評估價(jià)值產(chǎn)生影響，且評估時(shí)未考慮相關(guān)辦證費用的影響。
4. 在資產(chǎn)基礎法評估時(shí)，未對各項資產(chǎn)評估增減額考慮相關(guān)的稅收影響。
5. 本評估結果是依據本次評估目的、以報告中揭示的假設前提而確定的股東全部權益的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，也未考慮宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響; 本次評估對象為企業(yè)股東全部權益價(jià)值，部分股東權益價(jià)值并不必然等于股東全部權益價(jià)值和股權比例的乘積，可能存在控制權溢價(jià)或缺乏控制權的折價(jià)。本次評估亦未考慮流動(dòng)性因素對評估對象價(jià)值的影響。
6. 本次股東全部權益價(jià)值評估時(shí)， 評估人員依據現時(shí)的實(shí)際情況作了評估人員認為必要、合理的假設，在資產(chǎn)評估報告中列示。這些假設是評估人員進(jìn)行資產(chǎn)評估的前提條件。 當未來(lái)經(jīng)濟環(huán)境和以上假設發(fā)生較大變化時(shí)，評估人員將不承擔由于前提條件的改變而推導出不同資產(chǎn)評估結果的責任。
7.本次評估對被評估單位可能存在的其他影響評估結果的瑕疵事項，在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)被評估單位未作特別說(shuō)明而評估師根據其執業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構和評估人員不承擔相關(guān)責任。評估報告使用者應注意上述特別事項對評估結論的影響。
十二、 評估報告使用限制說(shuō)明
1 .本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
2. 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。其他任何第三方不得使用或依賴(lài)本報告，被評估單位對任何單位或個(gè)人不當使用本評估報告及其評估結論所造成的后果不承擔任何責任。
3. 未征得本評估公司同意，本評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，但法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。
4.本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日 2016 年 9 月 30 日起至2017 年 9 月 29 日止。
坤元資產(chǎn)評估有限公司
法 定 代 表 人：
(或被授權人)：
注冊資產(chǎn)評估師：
報告日期：
二零一六年十月 十九 日
【股東全部權益價(jià)值評估項目資產(chǎn)評估報告】相關(guān)文章：
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