物業(yè)小區的管理方案15篇
為了確保事情或工作得以順利進(jìn)行，時(shí)常需要預先制定一份周密的方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等方面進(jìn)行安排的書(shū)面計劃。那么方案應該怎么制定才合適呢？以下是小編收集整理的物業(yè)小區的管理方案，歡迎大家分享。
物業(yè)小區的管理方案1
為了搞好《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境；以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區建成安全小區、環(huán)保小區、文明小區，爭創(chuàng )市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區。
二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1、與小區業(yè)主（使用人）簽訂規范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng)。急修1小時(shí)內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有報修、維修和回訪(fǎng)記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。
8、按有關(guān)規定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專(zhuān)項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積__平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。
四、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）
�。�3）、每3日巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的`行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門(mén)戶(hù)有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
�。�1）、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
�。�3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
�。�4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）、小區主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全。
�。�8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；
�。�10）、制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
�。�1）、商貿小區（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
�。�2）、對進(jìn)出小區的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。
物業(yè)小區的管理方案2
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了帶給常規性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中，并明碼標價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶(hù)可根據自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務(wù)接待客戶(hù)的推薦，任何一位員工接到推薦后，統一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。
接待服務(wù)推薦時(shí)應對處理時(shí)間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時(shí)間內處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內處理的應及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶(hù)的推薦時(shí)，應及時(shí)將客戶(hù)的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)帶給相應的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊狀況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方，應在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的時(shí)間內，趕到現場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標準，等客戶(hù)到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認識的客戶(hù)時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
�。�1）各固定崗（道口崗、門(mén)崗護衛員）根據接待客戶(hù)的不同，應在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應樹(shù)立站姿勢的形象。門(mén)崗則應在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。
�。�2）接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶(hù)出門(mén)為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護衛班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)普通維修事項能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà)，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后，若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的.問(wèn)題，應第一時(shí)間趕到事故現場(chǎng)，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)帶給服務(wù)。
五、豐富的社區文化活動(dòng)
豐富的社區文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設施設備進(jìn)行維修、保養，對公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對全體客戶(hù)帶給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶(hù)的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對外來(lái)送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。
物業(yè)小區的管理方案3
為了貫徹執行《重慶市物業(yè)管理條例》，規范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區居民的生活和工作環(huán)境，現結合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導
組長(cháng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長(cháng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(cháng)）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯(lián)國（觀(guān)音巖社區主任）
黃東方（萬(wàn)安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領(lǐng)導小組下設辦公室在社區服務(wù)中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會(huì )劃分物業(yè)管理小區，抓好試點(diǎn)，協(xié)調幫忙社區居委會(huì )解決有關(guān)問(wèn)題，各社區要成立社區服務(wù)站，作為社區基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個(gè)物業(yè)管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類(lèi)小區）個(gè)；單位型居住區（二類(lèi)小區）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類(lèi)小區）個(gè)。
印盒石社區17個(gè)，其中一類(lèi)小區1個(gè)，二類(lèi)小區12個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
觀(guān)音巖社區19個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區5個(gè)，三類(lèi)小區10個(gè)。
萬(wàn)安社區31個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區個(gè)，三類(lèi)小區1個(gè)。
太平社區30個(gè)，其中一類(lèi)小區5個(gè)，二類(lèi)小區9個(gè)，三類(lèi)小區16個(gè)。
大河溝社區20個(gè)，其中一類(lèi)小區3個(gè)，二類(lèi)小區3個(gè)，三類(lèi)小區4個(gè)。
搭馬橋社區29個(gè)，其中一類(lèi)小區個(gè)，二類(lèi)小區8個(gè)，三類(lèi)小區21個(gè)。
袁家墩社區21個(gè)，其中一類(lèi)小區4個(gè)，二類(lèi)小區6個(gè)，三類(lèi)小區11個(gè)。
牌樓社區8個(gè)，其中一類(lèi)小區2個(gè)，二類(lèi)小區4個(gè)，三類(lèi)小區2個(gè)。
2、工作目標。社區物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì )的穩定與發(fā)展，加強社區物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業(yè)管理小區逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現規范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（xxxx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進(jìn)行摸底調查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區居民意見(jiàn)的基礎上，劃定物業(yè)管理小區、制定社區物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（xxxx年9月1日——9月30日）。對社區物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運用墻報、黑板報、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來(lái)的`切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（xxxx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區。
4、總結推廣（xxxx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點(diǎn)工作經(jīng)驗在各社區加以推廣，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理條例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導小組每月召開(kāi)一次會(huì )議，學(xué)習上級有關(guān)文件和會(huì )議精神，分析進(jìn)度，查擺問(wèn)題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會(huì )主要領(lǐng)導是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責人，對社區物業(yè)管理工作做到親自規劃部署，經(jīng)常了解狀況，用心協(xié)調解決問(wèn)題，確保全辦物業(yè)管理工作有計劃有步驟地推進(jìn)。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會(huì )對推進(jìn)物業(yè)管理工作的狀況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區和表現突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動(dòng)劃定物業(yè)管理區域，不用心支持業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì )或配合有關(guān)部門(mén)推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業(yè)小區的管理方案4
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規， 結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達到90％；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到責任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監管力度，規范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng )造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì )化。依據國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實(shí)行招投標制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的（含5萬(wàn)平方米）的新建住宅區，必須采取公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵業(yè)主大會(huì )采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷(xiāo)售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時(shí)，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進(jìn)行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國物業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務(wù)。根據國家和建設部的有關(guān)文件，結合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作的指導意見(jiàn)》，明確各部門(mén)職責，充分調動(dòng)街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )，使這項關(guān)系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業(yè)主大會(huì )，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )。規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹�、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區，要確定管理單位，實(shí)行專(zhuān)項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區為主，專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責承擔社會(huì )管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng )造良好的環(huán)境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業(yè)管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會(huì )各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規，引導全社會(huì )樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，促進(jìn)社會(huì )的和諧。
三、組織領(lǐng)導
為使這項工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：邢凱
副組長(cháng)：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領(lǐng)導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責分工
規范物業(yè)管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的'原則，市領(lǐng)導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領(lǐng)導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監督、檢查；各區政府要針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題負責此項工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門(mén)按照職責分工，密切配合各區政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工，落實(shí)責任，相互配合，加強檢查驗收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監督，并會(huì )同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區存在問(wèn)題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開(kāi)發(fā)、建設單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區前期規劃時(shí)，要規劃建設必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進(jìn)行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門(mén)，加大管理力度，認真組織整改，使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強居民小區物業(yè)管理是一項長(cháng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導小組牽頭，建委、規劃、房產(chǎn)、公安、行政執法等相關(guān)部門(mén)配合，各區政府組織實(shí)施，對開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領(lǐng)導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時(shí)間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達標。
六、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領(lǐng)導要把加強居民小區物業(yè)管理工作當作重要工作來(lái)抓，實(shí)行“一把手”負責制，層層落實(shí)責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長(cháng)效管理機制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責承擔起社會(huì )管理責任，切實(shí)把居民小區物業(yè)管理工作抓細、抓實(shí)、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規定進(jìn)行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。要結合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規及有關(guān)規章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權利義務(wù)，進(jìn)一步增強參與意識和維權意識，樹(shù)立正確的消費觀(guān)念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
�。ㄋ模⿵娀芾�，鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區政府要把物業(yè)管理作為社會(huì )管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責任，避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護廣大居民的切身利益和社會(huì )穩定。
物業(yè)小區的管理方案5
一、施工管理
建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問(wèn)題處理進(jìn)行統計;
熟悉現場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄;
對內外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn);
了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等情況;
對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理
二、設備安裝調試
對現場(chǎng)設施設備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監控，各種管線(xiàn)的預埋等;
出席有關(guān)工程的會(huì )議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案;
及時(shí)發(fā)現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報業(yè)主方。
三、竣工驗收及接管驗收
安排相應專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗收，并對驗收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書(shū)面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查;
從物業(yè)維護保養管理的角度驗收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴格的.驗收，維護業(yè)主方的合法權益;
對接管驗收中發(fā)現問(wèn)題，明確記錄在案，書(shū)面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內對存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格;
做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。
四、人員配置及素質(zhì)要求：
項目經(jīng)理進(jìn)駐現場(chǎng)，根據項目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。
電梯技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專(zhuān)業(yè)，中專(zhuān)以上學(xué)歷;有電梯前期介入相應經(jīng)驗;了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設備操作證(電梯)
空調技工：
人員數量：1人。介入時(shí)間：空調安裝至移交。有大型商場(chǎng)或寫(xiě)字樓物業(yè)空調制冷兩年以上工作經(jīng)驗;具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書(shū);有中央空調系統操作、保養工作經(jīng)驗2年以上。
高壓運行維護技工：
人員數量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高(電監會(huì )頒發(fā))、低壓電工證(安監局頒發(fā));一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運行值班經(jīng)驗;有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗;有變壓器運行、報停管理經(jīng)驗。
物業(yè)小區的管理方案6
一、總體規劃
為了搞好××小區的物業(yè)管理服務(wù)，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營(yíng)造一種舒適的居住環(huán)境，特制定本方案。
二、服務(wù)準則
�。ㄒ唬藴史⻊�(wù)時(shí)間
周一至周日上午8：00~下午18：00。
�。ǘ┓⻊�(wù)中心電話(huà)
物業(yè)管理部客戶(hù)服務(wù)中心設有24小時(shí)值班服務(wù)專(zhuān)員，以便于為廣大業(yè)主服務(wù)。服務(wù)電話(huà)如下。
1．標準服務(wù)時(shí)間電話(huà)：×××××××。
2．非標準服務(wù)時(shí)間電話(huà)：×××××××。
三、服務(wù)內容
�。ㄒ唬┻w入手續辦理
1．業(yè)主持小區業(yè)主的《入住通知單》、《購房合同》到服務(wù)中心辦理遷入手續。
�。�1）按規定要求填寫(xiě)《入住登記表》。
�。�2）按規定繳納有關(guān)款項。
�。�3）與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。
�。�4）辦理物業(yè)移交手續，領(lǐng)取鑰匙。
2．業(yè)主應保證在搬家過(guò)程中服從轄區物業(yè)管理人員的指揮，按指定路徑進(jìn)出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。
�。ǘ┓课菥S修管理
1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實(shí)施。
2．對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養記錄。
3．根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，按有關(guān)規定辦理。
4．每日巡查一次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
5．保持公共區域玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常，需要維修的在兩個(gè)工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個(gè)工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現剝落或污損，應每一個(gè)月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個(gè)月集中一次進(jìn)行修補維修。
6．按照政府有關(guān)規定，每年進(jìn)行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的.行為要及時(shí)告知與勸阻，并及時(shí)報告政府有關(guān)主管部門(mén)。
8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
�。ㄈ┕苍O施維護管理
1．對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。
2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。
3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。
4．對共用設施設備進(jìn)行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，按有關(guān)規定辦理。
5．特種設施設備和測量?jì)x表、儀器，按照政府有關(guān)規定，定期進(jìn)行檢驗檢測校準，符合相關(guān)規范。
6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、冒、滴、漏現象，無(wú)堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類(lèi)管線(xiàn)有分類(lèi)標識和流向標識；各類(lèi)記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正�；胤�。
7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車(chē)庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。
8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時(shí)應及時(shí)疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。
9．建立設備設施巡視制度，有專(zhuān)人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專(zhuān)人24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過(guò)八小時(shí)。
10．每日對園區路面、景觀(guān)、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂(lè )設施、照明設施、門(mén)禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無(wú)安全隱患。
11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時(shí)性。倉庫有完善的管理制度，專(zhuān)人管理，物品分類(lèi)碼放。
12．使用中水系統的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。
13．保證載人電梯日夜24小時(shí)正常運行。
14．消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。
15．小區主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全。
16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。ㄋ模┕仓刃蚬芾�
1．小區出入口24小時(shí)值勤，進(jìn)入樓幢門(mén)廳刷卡。
2．實(shí)行封閉式管理，出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守，對訪(fǎng)客出入進(jìn)行登記管理，阻止小商小販進(jìn)入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。
3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時(shí)巡視。巡視有計劃、巡視路線(xiàn)圖、巡視項目?jì)热�、要求及記錄�?/p>
4．門(mén)崗及巡視服務(wù)人員，形象端正、著(zhù)裝整齊干凈、舉止規范、語(yǔ)言禮貌、連續上崗時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)；門(mén)崗服務(wù)設施完好、標識醒目；有服務(wù)操作細則。
5．監視控制中心設專(zhuān)人24小時(shí)值班，負責小區監控的值守，處理各類(lèi)報警和異常信息，每人每班工作時(shí)間不能超過(guò)八小時(shí)。監視控制中心各類(lèi)制度在明顯位置做到標識。
6．有機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進(jìn)出小區的車(chē)輛進(jìn)行引導，車(chē)輛有序通行、停放。
7．突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)報告政府有關(guān)部門(mén)，并設專(zhuān)人保護現場(chǎng)，配合公安等部門(mén)進(jìn)行處理。
8．對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件制定應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。
9．對小區內高空拋物墜物、臺風(fēng)、火患等公共安全隱患做到及時(shí)公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。
10．對監控中心按責嚴密監視，發(fā)現問(wèn)題立即發(fā)出預警報告，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規定保留一周。
�。ㄎ澹┣鍧嵎⻊�(wù)
1．在各樓層和各門(mén)廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。
2．小區道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等每日清掃兩次；門(mén)廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門(mén)、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門(mén)、窗、不銹鋼扶欄、用戶(hù)信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。
3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每?jì)蓚�(gè)月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。
4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗，水質(zhì)符合衛生要求。
5．根據實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。
�。┚G化養護管理
1．雇請專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養護管理。
2．對草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養護。
3．對水池進(jìn)行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。
4．定期清除綠地雜草、雜物。
5．適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
6．適時(shí)噴灑藥物，預防病蟲(chóng)害。
四、服務(wù)評估
1.定期評估
服務(wù)中心客戶(hù)主管根據業(yè)戶(hù)反映制訂定期檢查計劃，會(huì )同維修人員、秩序管理人員及環(huán)境衛生人員每月×日定期在小區內進(jìn)行服務(wù)檢查，以評估服務(wù)效果。
2.臨時(shí)檢查
總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導認為有必要進(jìn)行服務(wù)檢查時(shí)，可以由服務(wù)中心具體組織實(shí)施，其他部門(mén)共同參加對小區物業(yè)服務(wù)進(jìn)行臨時(shí)檢查，以評估其服務(wù)效果。
物業(yè)小區的管理方案7
為深入推進(jìn)我區社區物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng )人民滿(mǎn)意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區社區物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區社區物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度。
二、服務(wù)范圍
社區物業(yè)服務(wù)要以社區公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個(gè)方面：
�。ㄒ唬┕仓刃蚬芾�。加強對轄區內的流動(dòng)攤擔、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規范管理。
�。ǘ┕箔h(huán)境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業(yè)標段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協(xié)助管理轄區內公共秩序的同時(shí)，搞好轄區內的治安巡查。
�。ㄋ模┕迷O施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補栽補種等綠化養護工作。
�。┢渌�。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務(wù)項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發(fā)揮街道和社區在推進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)工作中的主導作用，根據各個(gè)社區的實(shí)際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內的社區物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區建設與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調發(fā)展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過(guò)推行社區物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴大社區就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區環(huán)境的滿(mǎn)意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區納入社區物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實(shí)施的xx個(gè)社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
在推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長(cháng)效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專(zhuān)項整治，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長(cháng)效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮�(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對社區物業(yè)化的了解，取得居民對社區實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊�(wù)后收費。根據社區居民中失地農民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉。
六、組織領(lǐng)導
成立全區社區物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導小組。
組長(cháng)：xx。
副組長(cháng)：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發(fā)改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環(huán)衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(cháng)的社區物業(yè)化服務(wù)的.組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會(huì )職能分離的歷史遺留問(wèn)題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發(fā)改局：負責指導確定社區物業(yè)服務(wù)收費標準；
區財政局：負責社區物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監督考核工作；
區民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；
區住房城鄉建設局：負責行業(yè)指導工作；
區工商分局：負責對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；
區市政、園林和環(huán)衛公司：在社區專(zhuān)業(yè)維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實(shí)施社區物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段。
1、xx月份對全區未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì )。
�。ǘ⿲�(shí)施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區，由街道統一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習其他單位經(jīng)驗做法。
3、xx月下旬全力推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段。
1、將開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績(jì)效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關(guān)社區進(jìn)行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收，將以社區（小區）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著(zhù)提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據，社區物業(yè)服務(wù)模式是否可持續、社區居民群眾是否滿(mǎn)意為標準，對社區居民上門(mén)問(wèn)卷調查，滿(mǎn)意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績(jì)效考核分值。
九、工作要求
�。ㄒ唬└叨戎匾�，充分認清推行社區物業(yè)化服務(wù)的重要好處。
推行社區物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿(mǎn)意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創(chuàng )業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進(jìn)社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì )，專(zhuān)題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開(kāi)展好社區物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會(huì )治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設人民滿(mǎn)意城市的基本要求。
�。ǘ┏浞譁蕚�，為全面實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細化工作職責，要把職責落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)帶給保障。
一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項工作，確定專(zhuān)責。二是經(jīng)費要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區（小區）明確經(jīng)費xx萬(wàn)元，區和街道各安排xx萬(wàn)元。區和街道先期各拿xx萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費，保證社區物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動(dòng)員廣大社區居民用心參與社區物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業(yè)管理主要經(jīng)費來(lái)源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
物業(yè)小區的管理方案8
為提升我市老舊小區全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類(lèi)改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區范圍內實(shí)施老舊住宅小區物業(yè)管理改善工程�，F制定如下實(shí)施方案：
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”，構建與xx經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展水平相適應的住宅小區物業(yè)管理服務(wù)模式，著(zhù)力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。
二、主要目標
總體目標：力爭到20xx年年末，xx市區（包括xx區，以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx區）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約xx幢房屋，建筑面積約xx萬(wàn)平方米，涉及住戶(hù)約xx萬(wàn)戶(hù)）基本實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區“低收費、廣覆蓋、有補貼”的物業(yè)管理長(cháng)效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業(yè)管理機制，爭取實(shí)現“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車(chē)管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。
三、實(shí)施范圍
xx市區xx區范圍內同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：
1.20xx年以前建成。
2.房屋標準成套。
3.尚未開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會(huì )的組織指導作用，因地制宜建立長(cháng)效管理機制。
2.堅持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業(yè)管理長(cháng)效機制。
3.堅持“軟”“硬”共建。在開(kāi)展住宅小區基礎設施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實(shí)現建管并舉。
4.堅持項目結合。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復施工影響居民生活。
5.堅持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權”，確保業(yè)主、居民的“知情權、參與權、選擇權、監督權”，明確業(yè)主、居民共同管理小區的義務(wù)與職責。
五、實(shí)施步驟
1.調查計劃階段。20xx年xx月底前，完成機構組建、xx區住宅小區物業(yè)管理現狀調查、相關(guān)政策標準制訂及計劃安排等工作。
2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-xx年年底，全面推進(jìn)xx區物業(yè)管理改善工程，主要針對已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成xx萬(wàn)平方米，20xx年完成xx萬(wàn)平方米，xx年完成xx萬(wàn)平方米，累計完成xx萬(wàn)平方米。
對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區整治和物業(yè)管理改善工程。
六、改善措施
�。ㄒ唬┩晟朴布渲�。
1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業(yè)管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：
�。�1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區域實(shí)行管理。
�。�2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門(mén)和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。
�。�3）配備物管用房。補充配置小區物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡。
2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區整治和硬件配置主要內容如下：
�。�1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。
�。�2）環(huán)境整治。包括小區道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。
�。�3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理、立面整治、樓道刷白、管線(xiàn)序化、危房修繕等。
�。�4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區內自來(lái)水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線(xiàn)和設施的基礎改造。
�。ǘ┙⑽锕軝C制。
在對住宅小區開(kāi)展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區化準物業(yè)管理，建立住宅小區物業(yè)管理長(cháng)效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個(gè)月內完成居民意見(jiàn)的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。
征求居民意見(jiàn)以戶(hù)為單位（一個(gè)獨立產(chǎn)權單位為一戶(hù)），采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區化準物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶(hù)數居民選擇采取專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會(huì )在兩個(gè)月內組織小區居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并成立業(yè)主委員會(huì )，指導業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的居民戶(hù)數達不到總戶(hù)數1/2以上的小區統一采用社區化準物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內組織建立日常物業(yè)管理機制。
2.實(shí)施物業(yè)管理。
�。�1）社區化準物業(yè)管理。社區化準物業(yè)管理由社區公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展�？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務(wù)，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車(chē)秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區公共服務(wù)工作站按照xx市社區化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費。小區內公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區公共服務(wù)工作站統一收取和使用，作為小區物業(yè)管理資金，以彌補小區管理經(jīng)費不足。
�。�2）專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據《物業(yè)管理條例》等的規定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費。
七、資金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專(zhuān)項經(jīng)費。
2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專(zhuān)項經(jīng)費。經(jīng)費承擔方式如下：
�。�1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環(huán)衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
�。�2）房屋整治涉及的.平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權單位承擔；承擔確有困難的，由產(chǎn)權單位向區政府提出申請，經(jīng)區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。
�。�3）弱電桿線(xiàn)“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權單位承擔；電力桿線(xiàn)“上改下”的電氣配套費及一戶(hù)一表改造經(jīng)費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來(lái)水一戶(hù)一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔。
�。�4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線(xiàn)等費用。工程實(shí)施單位必須根據相關(guān)部門(mén)的要求，按照有關(guān)標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長(cháng)效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區財政按1：1配套解決。
八、保障措施
1.建立工作機制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導小組，負責改善工程的組織和領(lǐng)導。領(lǐng)導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業(yè)管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實(shí)施本轄區內物業(yè)管理改善工程的各項具體工作，協(xié)調有關(guān)問(wèn)題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監、消防等部門(mén)按照各自職責依法開(kāi)展住宅小區物業(yè)管理的有關(guān)工作。
2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專(zhuān)項經(jīng)費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。
3.加大扶持力度。住宅小區實(shí)行“準物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據社區準物業(yè)管理小區規模設置服務(wù)人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制，對考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區公示無(wú)異議后予以減免；水、電、環(huán)衛等各公用事業(yè)專(zhuān)業(yè)單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價(jià)部門(mén)核定的收費標準，并支付管理單位專(zhuān)項委托費用。社區公共服務(wù)工作站統一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變。
4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區聯(lián)動(dòng)、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯(lián)動(dòng)機制。市政府與各區及市各相關(guān)單位簽訂目標責任書(shū)，實(shí)施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。
5.加強輿論引導。各有關(guān)部門(mén)要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內容，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業(yè)管理工作。
物業(yè)小區的管理方案9
尊敬的ZX*園業(yè)主：
大家好！
*園物業(yè)服務(wù)中心已與20xx年11月30日之前將ZX*園小區停車(chē)管理方案以書(shū)面的形式送達至每戶(hù)業(yè)主家中，現煩請各位業(yè)主朋友們在閱悉小區停車(chē)管理方案后，進(jìn)行方案表決。
方案表決時(shí)間：20xx年12月3日---20xx年12月12日18點(diǎn)止；
您可通過(guò)以下途徑進(jìn)行方案表決：
�、� 武漢ZX論壇：***;（凡屬于ZX*園小區業(yè)主，在本貼后面回復即可進(jìn)行投票）
�、�*園業(yè)委會(huì )意見(jiàn)箱；
�、垭娮余]箱：****；
�、芪飿I(yè)服務(wù)中心前臺登記；
�、菽趨^域物業(yè)服務(wù)助理短信：1**8；
在通過(guò)以上途徑對停車(chē)方案進(jìn)行表決時(shí)，以房號為單位，每戶(hù)僅限1票有效票。投票表決時(shí)請務(wù)必填寫(xiě)您的'房號、方案一或者方案二。如果您的表決票信息不清晰或不完整，將按照《*園小區議事規則》相關(guān)規定納入大多數選票。
請您在20xx年12月12日下午18點(diǎn)前將選票投入選票箱，逾期未送回的選票將按照《*園小區議事規則》相關(guān)規定納入大多數選票。
煩請廣大業(yè)主朋友們在約定時(shí)間內投遞您的表決票，敬請大家知悉并相互轉告。
物業(yè)小區的管理方案10
為規范小區管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質(zhì)。
一、管理目標
物業(yè)公司本著(zhù)“科學(xué)規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿(mǎn)意率到達90%以上。
二、管理原則
為實(shí)現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊�(wù)第一、管理從嚴的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)�！肮芾韽膰馈笔欠⻊�(wù)的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的.管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應有的成效。
�。ǘ⿲�(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過(guò)服務(wù)中心對小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三、管理方法
�。ㄒ唬⿲�(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，用心培養高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈�(shí)際的規章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理法規，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌�(chǎng)化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。
物業(yè)小區的管理方案11
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )：
為認真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強“平安溫州”建設的有關(guān)要求，根據市房管局《關(guān)于在全市開(kāi)展創(chuàng )建“平安物業(yè)”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業(yè)基層平安創(chuàng )建重點(diǎn)工作責任制》、《溫州市鹿城區社會(huì )治安綜
合治理重點(diǎn)工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實(shí)際，制訂如下創(chuàng )建實(shí)施工作方案。
一、指導思想
深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)，緊緊圍繞爭創(chuàng )“平安溫州市鹿城”的目標，以開(kāi)展創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”活動(dòng)為載體，增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng )建的責任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區密切配合、齊抓共管的創(chuàng )建工作機制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法規政策，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線(xiàn)，提高防范意識，落實(shí)防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動(dòng)，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設深入開(kāi)展。
二、創(chuàng )建目標
通過(guò)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)，使溫州市鹿城區物業(yè)管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過(guò)三至五年的努力，全區85%的物業(yè)管理小區（大廈）達到新一輪平安創(chuàng )建的要求。
三、創(chuàng )建范圍
溫州市鹿城區已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區（大廈）
四、創(chuàng )建標準
1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會(huì )治安綜合治理責任書(shū)并抓好落實(shí)；
2、物業(yè)管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護員能滿(mǎn)足小區治安防范工作需要；
3、物業(yè)管理小區內按照物業(yè)服務(wù)合同約定設立固定值班崗和流動(dòng)巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業(yè)管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開(kāi)展安全防范知識培訓和處置突發(fā)事件的實(shí)戰演練；
5、在物業(yè)管理小區內可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場(chǎng)所和公共區域安全防范的重點(diǎn)部位統一設置文明規范、用語(yǔ)簡(jiǎn)潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達100％，與業(yè)主簽訂室內裝修服務(wù)協(xié)議，組織開(kāi)展巡查，及時(shí)發(fā)現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關(guān)主管部門(mén)；
7、物業(yè)管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類(lèi)消防安全隱患及時(shí)得到整改；
8、居民樓二層以下住戶(hù)的窗戶(hù)應當采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業(yè)管理小區執行公安機關(guān)制定的安全技術(shù)防范標準和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的`管理并運轉正常；
10、物業(yè)管理小區內全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機動(dòng)車(chē)被盜案件；
11、業(yè)主對物業(yè)管理小區治安滿(mǎn)意率達到90%以上。
五、實(shí)施步驟
1、宣傳動(dòng)員階段（5月）。召開(kāi)全區物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）活動(dòng)”工作大會(huì )，學(xué)習傳達上級指示精神，部署創(chuàng )建工作任務(wù)，并確定創(chuàng )建示范點(diǎn)。
2、開(kāi)展創(chuàng )建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開(kāi)展“平安物業(yè)管理小區（大廈）活動(dòng)”創(chuàng )建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門(mén)做好指導工作，確定考核制度。
3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來(lái)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)情況進(jìn)行自查，總結經(jīng)驗教訓，提出下步的工作思路，并將書(shū)面自查報告報房管部門(mén)。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會(huì )同相關(guān)部門(mén)對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )建活動(dòng)情況進(jìn)行復查考評。
六、考評方式
創(chuàng )建活動(dòng)每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門(mén)牽頭，會(huì )同相關(guān)鄉鎮（街道）、部門(mén)共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業(yè)管理小區（大廈）”稱(chēng)號并授牌。對因領(lǐng)導不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業(yè)管理法規政策進(jìn)行處罰，直至注銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
七、創(chuàng )建要求
�。ㄒ唬┙y一思想，加強領(lǐng)導。創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”是深入開(kāi)展“平安溫州市鹿城”系
列創(chuàng )建活動(dòng)之一，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統一思想認識，加強組織領(lǐng)導，認真研究、制訂創(chuàng )建活動(dòng)方案、措施，扎實(shí)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”活動(dòng)領(lǐng)導小組，由莫光輝同志擔任組長(cháng)，詹里勛同志擔任副組長(cháng)，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領(lǐng)導小組
下設辦公室，辦公室設物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創(chuàng )建活動(dòng)方案的制定、工作協(xié)調和督導。各房管所要成立相應的領(lǐng)導機構和工作機構，確定專(zhuān)人負責，具體抓好創(chuàng )建活動(dòng)各項任務(wù)措施的落實(shí)。
�。ǘ┟鞔_責任，強化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )的溝通聯(lián)系，在鄉鎮（街道）綜治部門(mén)的統一領(lǐng)導下，協(xié)助相關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理小區的安全防范工作；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動(dòng)員，全員參與，健全平安創(chuàng )建責任機制，強化小區安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現的安全隱患要及時(shí)整改，防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )建活動(dòng)的指導，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真落實(shí)創(chuàng )建工作。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強創(chuàng )建活動(dòng)宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業(yè)主積極參與，增強自我防范意識。要及時(shí)通報創(chuàng )建進(jìn)展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動(dòng)組織宣傳，及時(shí)報道好經(jīng)驗、好做法和取得的新成效，在全社會(huì )營(yíng)造良好的創(chuàng )建氛圍。
物業(yè)小區的管理方案12
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
�。ㄒ唬┠繕耍�
1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的`住宅小區年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到職責單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監督。
四、物業(yè)費的成本測算
管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費。
物業(yè)小區的管理方案13
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的'投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪(fǎng)，如越級上訪(fǎng)原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
物業(yè)小區的管理方案14
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識，也為了提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，最終滿(mǎn)足業(yè)主高標準、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶(hù)服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢(xún)和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書(shū)管家服務(wù)，方便業(yè)戶(hù)與助理取得聯(lián)系，將特定專(zhuān)職"助理"的相片、個(gè)人特長(cháng)、服務(wù)電話(huà)等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶(hù)。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè )及運動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿(mǎn)足各服務(wù)對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶(hù)通報社區最新訊息，向住戶(hù)講解物業(yè)相關(guān)法規政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書(shū)管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車(chē)等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。
6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過(guò)失責任，過(guò)失者視情節輕重給予口頭、書(shū)面警告并相應扣減當月獎金或辭退；
�。�1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
�。�2）自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級匯報者；
�。�3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿(mǎn)意者。
（二）工作時(shí)間標準：
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：
�。�1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節一般的，不超過(guò)半天；情節嚴重，不超過(guò)2天；
�。�2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘；換燈泡、換門(mén)鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項目，不超過(guò)半天；
其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內完成，一般不能超過(guò)7個(gè)工作日；
�。�3）小區公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過(guò)3個(gè)工作日；
�。�4）對其他業(yè)主行為的'投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
�。�5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定，到達處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢(xún)回復工作時(shí)限：
�。�1）關(guān)于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過(guò)30分鐘。
�。�2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復，無(wú)統一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內派人到現場(chǎng)確定收費，回復業(yè)主。
�。�3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標準的咨詢(xún)，一般要求馬上回復，確實(shí)無(wú)法落實(shí)，不超過(guò)30分鐘回復對方。
�。�4）關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序、收費情況的咨詢(xún)，馬上答復或與業(yè)主約定時(shí)限內回復，但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。
（三）工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢(xún)回復工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過(guò)規定的時(shí)限；
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢(xún)回復工作的主任每月抽樣回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率不得低于50%（重大投訴回訪(fǎng)率達100%），每月業(yè)主滿(mǎn)意率要達到90%以上。
物業(yè)小區的管理方案15
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順，目標為：小區內無(wú)車(chē)輛亂停放、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負責禁放無(wú)地下庫車(chē)位的車(chē)輛入院內，車(chē)管崗負責門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理，負責預定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放。
2、大廈內、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門(mén)崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門(mén)禁的監管，實(shí)行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著(zhù)裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車(chē)庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習。
2、落實(shí)分區設施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進(jìn)行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。
4、重點(diǎn)設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管，每天跟進(jìn)保安對車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶(hù)溝通，續收車(chē)位費和落實(shí)車(chē)位固定，做好客戶(hù)解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶(hù)內可視對講故障情況的'調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實(shí)，加強對片區衛生監督、客戶(hù)關(guān)系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶(hù)的承諾書(shū)簽字收集，加強出入證管理，對材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實(shí)重要商戶(hù)的電價(jià)和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問(wèn)題。
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