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房地產(chǎn)調查報告(15篇)
在不斷進(jìn)步的時(shí)代，報告的用途越來(lái)越大，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準確、簡(jiǎn)潔。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)調查報告，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)調查報告1
一、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀(guān)和獨特濱江景觀(guān)特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jì)r(jià)格一直呈現穩步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng )新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著(zhù)大量外埠資本注資xx，該區域房地產(chǎn)格局呈現出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。另一方面，頂級項目拉動(dòng)了高端消費力量。長(cháng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿(mǎn)足細分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀(guān)調控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤(pán)供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè )等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過(guò)去的時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區域相比，其價(jià)格一直呈現出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(cháng)了39.57%。另一方面，受?chē)液暧^(guān)調控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個(gè)區域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區域可售樓盤(pán)套數在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著(zhù)該區經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì )在其中充當越來(lái)越重要的角色。
同時(shí)，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jì)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷(xiāo)量減少
為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(cháng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對拆遷規模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò )調查數據和對90多個(gè)樓盤(pán)的調研數據顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區域，投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有所減少。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買(mǎi)住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房?jì)r(jià)的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業(yè)的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶(hù)型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶(hù)型供銷(xiāo)比例統計結果顯示，90平方米以下戶(hù)型供小于銷(xiāo)，140平方米以上戶(hù)型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶(hù)型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶(hù)型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)售量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶(hù)型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶(hù)型的上市量較大，占到全市同等戶(hù)型上市量的40.17%，90平方米以下戶(hù)型的銷(xiāo)量則占到全市同等戶(hù)型銷(xiāo)量的45.43%。
四、xx各區域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個(gè)區域組成，根據其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的'原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀(guān)望。尤其在中心城區，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數開(kāi)發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤(pán)項目打起價(jià)格戰，這也就造成了6月該片區的價(jià)格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著(zhù)武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè )、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項目的即將興建，位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來(lái)，xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線(xiàn)，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著(zhù)輕軌建設的降溫和解放大道沿線(xiàn)開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區供應量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房?jì)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著(zhù)硚口對古田區域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車(chē)，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來(lái)看，該片區價(jià)格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價(jià)格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關(guān)注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jì)r(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè )福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶(hù)，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業(yè)配套不足的現實(shí)問(wèn)題。
二七、后湖片區主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年?yáng)|西湖片區成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(cháng)了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數來(lái)看，東西湖片區今年實(shí)現價(jià)量雙增，特別是銷(xiāo)量，盡管只增長(cháng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀(guān)今年全市其他的銷(xiāo)售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀(guān)望情緒，但從該片區個(gè)別項目的調查顯示，客戶(hù)平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶(hù)，很多也是因為價(jià)格相對較低，所以將買(mǎi)房目標選定在郊區，面對高房?jì)r(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的普通住宅產(chǎn)品類(lèi)型，一直是本區域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來(lái)其供應量的遞減趨勢說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結構的調整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(cháng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據空港經(jīng)濟之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)調查報告2
20xx年，受全球經(jīng)濟發(fā)展放緩的影響，全國的房地產(chǎn)價(jià)格總的呈低速態(tài)勢，尤其是深圳、上海等大城市最為明顯。受大環(huán)境的影響，我市房地產(chǎn)企業(yè)項目貸款審批難度增加，項目整體銷(xiāo)售量同比明顯下降。20xx年?yáng)|營(yíng)市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計同比上漲8.3%。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況
1、房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅逐月回落。20xx年，我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格每月同比漲幅依次為11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅呈逐月走低的態(tài)勢。
2、二手房?jì)r(jià)格漲幅高于新建房。20xx 年新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類(lèi)上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.7%，別墅類(lèi)銷(xiāo)售價(jià)格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類(lèi)上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業(yè)用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲14.8% 。
3、二級地段房屋價(jià)格漲幅較高。隨著(zhù)城市化進(jìn)程的逐年加快，城市區域的不斷擴大，周邊生產(chǎn)和生活環(huán)境的良好營(yíng)造，區域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，并留有較大的發(fā)展空間，房屋成本上漲成為必然。從房屋所處地段級差分析，20xx年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影響房屋價(jià)格的因素分析
就房?jì)r(jià)而言，雖然東營(yíng)的房?jì)r(jià)保持平穩趨勢，但是房屋銷(xiāo)售價(jià)格增幅逐月放緩。由于受地價(jià)成本、建筑原材料成本以及其他行政性收費成本的制約，與省內其他城市相比，東營(yíng)房?jì)r(jià)相對不高，基本上能反映出東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，盡管存在著(zhù)一些炒房者的投機行為，但是總體而言，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在所謂的房產(chǎn)泡沫，也不會(huì )出現類(lèi)似于上海、深圳等地大幅降價(jià)的可能。
從市場(chǎng)供給來(lái)看，在房?jì)r(jià)放緩增長(cháng)的同時(shí)，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量仍保持平穩趨勢。雖然已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變，但還遠遠沒(méi)有達到市場(chǎng)飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現了供不應求的局面，這一點(diǎn)在西城表現得尤為突出。就目前市場(chǎng)形勢而言，大量新的樓盤(pán)上市時(shí)間進(jìn)度，有可能受到市場(chǎng)的影響而放慢，但仍然會(huì )陸續開(kāi)盤(pán)上市。隨著(zhù)數量的增加，競爭會(huì )更加的激烈，這對于廣大消費者是有益的。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然傾向于利潤高的高檔住房開(kāi)發(fā)，但是由于受收入水平和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，高檔住房市場(chǎng)從某種程度上已經(jīng)趨向于飽和，而中檔和中小戶(hù)型的住房總體呈現持平甚至下降的.趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現有情況下能夠買(mǎi)得起高檔住房的人是有限的，絕大多數購房者還是更加傾向于中檔住房，這就導致消費群具有了一定的固定性，未來(lái)東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的供應狀況應該向多元化方向發(fā)展。
三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本判斷
東營(yíng)市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數總體保持平穩，但相對趨于高位。20xx年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，銷(xiāo)量銳減，各月同比價(jià)格漲幅回落，各類(lèi)價(jià)格指數緩慢漸行。同時(shí)，由于上年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續火爆，開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)大多已銷(xiāo)售75%-80%及以上，再加上在有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)謹慎看好東營(yíng)市場(chǎng)，企業(yè)對剩余不多的樓盤(pán)主動(dòng)降價(jià)已不現實(shí)。唯有今年新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格有可能松動(dòng)，但由于周邊樓盤(pán)價(jià)格的標桿作用，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)對新樓盤(pán)在精裝修、精配套、星級物業(yè)服務(wù)等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價(jià)格松動(dòng)幅度不會(huì )很大。
從另一角度看，如果宏觀(guān)調控政策有所松動(dòng)，或者調控政策對需求的心理影響減弱，期待房?jì)r(jià)自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷(xiāo)售量的增加，我市房屋銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì )有小幅上揚的可能。
房地產(chǎn)調查報告3
“只要去做，你就能得到�！焙芏喾康禺a(chǎn)項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實(shí)世界里，所有經(jīng)濟上獲得成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導致不切實(shí)際的市場(chǎng)預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容體系，歸納總結出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告有效性的途徑。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內容
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內容側重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。
區域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是市場(chǎng)研究區域內所有的物業(yè)類(lèi)型及總的地區經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側重于地區經(jīng)濟分析、區位分析、市場(chǎng)概況分析等內容。
專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是對市場(chǎng)研究區域內專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專(zhuān)業(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨的估計和預測。它側重于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析內容。
項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：
是在前兩個(gè)層次的基礎上，對特定地點(diǎn)特定項目作競爭能力分析，預測一定價(jià)格和特征下的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率情況，對項目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計劃進(jìn)行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側重點(diǎn)不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經(jīng)濟分析：
是研究地區的經(jīng)濟環(huán)境，它包含￠ù地區經(jīng)濟的基本趨勢分析；￠？地區基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計劃部門(mén)等機構對地區經(jīng)濟情況的研究結果，而不必對地區經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據分析時(shí)的實(shí)情作調整，以反映最新信息，當然，如沒(méi)能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析：
是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類(lèi)似的區位進(jìn)行比較，發(fā)現市場(chǎng)機會(huì )；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀(guān)層次上的分析，而不是在宏觀(guān)和微觀(guān)上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jì)热荨?/p>
市場(chǎng)概況分析：
它包含￠ù對地區房地產(chǎn)各類(lèi)市場(chǎng)總的未來(lái)趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區經(jīng)濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟、法律是否支持該項目�！�？找出影響計劃項目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析的方向和側重點(diǎn)。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供求分析：
它包含￠ù根據潛在需求的來(lái)源地及競爭物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區域；￠ú細分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)；￠？分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標子市場(chǎng)，具體求出目標子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿(mǎn)足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達性等特征；￠ú根據目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè)；￠？進(jìn)行競爭評價(jià)，確定目標物業(yè)的競爭特點(diǎn)，預測一定價(jià)格和特征下項目的銷(xiāo)售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側重點(diǎn)，即營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側重點(diǎn)。其中營(yíng)銷(xiāo)建議是研究銷(xiāo)售較好的競爭項目及戶(hù)型，進(jìn)行目標物業(yè)的規劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險來(lái)源。售價(jià)和租金預測是通過(guò)對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來(lái)預測。吸納量計劃是指研究地區、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的.關(guān)系，將項目所在子市場(chǎng)中未滿(mǎn)足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關(guān)鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對的不確定定性。即測定關(guān)鍵參數變動(dòng)范圍，對分析中的關(guān)鍵假設，測定它閃在確保項目滿(mǎn)足投資目標要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。
二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)
在實(shí)際應用中，某一使用者或部門(mén)可能會(huì )遇到所有物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)分析問(wèn)題。如投資決策部門(mén)、金融機構、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府農場(chǎng)宏觀(guān)管理部門(mén)等，他們由于各自不同的目的需要，對市場(chǎng)分析報告的側重點(diǎn)和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開(kāi)發(fā)或投資滿(mǎn)足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機會(huì )的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場(chǎng)前景及項目租金預測。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機會(huì )，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。
2、項目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地嚴項目融資中要時(shí)項目進(jìn)行市場(chǎng)評估，以預測項目的銷(xiāo)售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結果來(lái)評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎，確保項目的經(jīng)濟能?chē)�，作為貸款項目選擇的重要依據。
3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
在房地產(chǎn)證券化過(guò)程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質(zhì)量及市場(chǎng)預期回報。作為投資者選擇證券類(lèi)則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結構控制提供依據�？傊�，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復雜，它根本的側重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項目物業(yè)的收益或回報率。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據市場(chǎng)的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價(jià)、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)策略促進(jìn)項目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平；根據項目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據此制定營(yíng)銷(xiāo)策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，實(shí)時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)策略。
5、市場(chǎng)宏觀(guān)管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數量與結構；了解房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結構控制提供依據；房地產(chǎn)宏觀(guān)管理部門(mén)還要確定什么樣的項目類(lèi)型能獲得公眾的贊同，了解計劃開(kāi)發(fā)項目周?chē)姷膽B(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區的需要，滿(mǎn)足公眾的需要。
研究以上各類(lèi)活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內容側重點(diǎn)如表所示。
三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑
1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因
通過(guò)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統研究，本文認為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達到一定深度，不因分析內容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場(chǎng)分析的數據是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì )導致市場(chǎng)分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶(hù)市場(chǎng)分析有效性的途徑
總體上來(lái)說(shuō)，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類(lèi)房地產(chǎn)活動(dòng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對性地分析。同時(shí)，要求在分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個(gè)以上數據來(lái)源的比較；需求參數確定合理，對關(guān)鍵需求參數的變動(dòng)趨勢有獨到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數來(lái)求算；預測需求時(shí)測定了細分市場(chǎng)的分段需求；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結論所面對的不確定性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據，是房產(chǎn)走向的導航標！
房地產(chǎn)調查報告4
當前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn)，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(cháng)162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展，現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(cháng)1.6倍，高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng )新高達為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō)，這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度，并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。
近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規�；�、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。
近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng)，預售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷(xiāo)售調查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。
2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體，縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。
隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個(gè)人購房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前，個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。
因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jì)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng )造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。
(二)市場(chǎng)化運作不規范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)锨吠恋卣袠顺鲎尳鸬炔还礁偁幮袨閲乐財_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多，規模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。
(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費需求，刺激消費的增長(cháng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現供大于求的現象。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的`現實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。
隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變，個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力，對他們而言，住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶(hù)按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。
同時(shí)，隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩定
因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現，開(kāi)發(fā)結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。
另?yè)⺋X年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩定。
(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構，城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。
按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。
2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路，是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。
保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模，基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能，加大調控力度，通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。
規劃方面應發(fā)揮導向作用，通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模，通過(guò)對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀，規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備，并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時(shí)強化貨款監控，實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。
各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責，完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)匆幎ǘ急仨氝M(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用，適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場(chǎng)造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù)，1512人，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。
積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機構，規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，有效擴大市場(chǎng)需求量。
(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。
通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調查報告5
調查撰稿:XXX
調查時(shí)間:X月X日---X月X日
調查對象:XX新城區房地產(chǎn)市場(chǎng)區域分布狀況與政治、經(jīng)濟、文化、規劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。
調查范圍：XX新城區區域
調查目的:通過(guò)對XX新城區房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰略性依據，指導分析未來(lái)的走勢。
調查內容:
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的'一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、半島名�。河蒟X光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達公交車(chē)站。
3、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100～120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
2、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
3、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)２０xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)調查報告6
隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開(kāi)工面積112、5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75、2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37、3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29、7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23、86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6、87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25、4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較。
二、存在問(wèn)題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較，部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算：
1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。
3、加各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7、06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。
4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的'出現。
5、加對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調查報告7
一、摘要
目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后，加上高教園區、高檔住宅區，一個(gè)大型新城區已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心，中心鎮、近郊鎮共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著(zhù)東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續交付，還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán)，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區規劃背景（XX新城：未來(lái)XX的城市副中心）
XX新城區其定位為XX未來(lái)的政治、經(jīng)濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開(kāi)發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區5平方公里，規劃總人口約12萬(wàn)人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計劃容納20萬(wàn)人口；同時(shí)根據市里“南居北工”的發(fā)展戰略，到20xx年XX新城區將成為一個(gè)現代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。
XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀(guān)軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區將落戶(hù)其間。在兩軸的交會(huì )處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區塊，是大型的城市公園。
根據規劃，XX新城區空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區的中心，為區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區，在空間景觀(guān)上也是視覺(jué)中心，它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀(guān)介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的.南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過(guò)整合現狀河流綠化，形成3道以核心區為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀(guān)節點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán)：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā)，北靠四明路，東臨錢(qián)湖北路，建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房?jì)蓮d為主。內設高級會(huì )所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區門(mén)口步行兩分鐘即可到達公交車(chē)站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于錢(qián)湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶(hù)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點(diǎn)。
3、半島名�。�由XX光大置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車(chē)站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會(huì )所、大型運動(dòng)場(chǎng)、室內游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車(chē)程，小區附近設有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán)：
1、都市森林：由雅戈爾置業(yè)開(kāi)發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬(wàn)平米，共1900多戶(hù)。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地：由新都置業(yè)開(kāi)發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬(wàn)平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶(hù)住戶(hù)。以100——120㎡的三室二廳二衛為主。24小時(shí)熱水供應，安保自動(dòng)化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶(hù)。預計開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開(kāi)發(fā)，建筑面積8萬(wàn)平米，共700多戶(hù)。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調查定論
從市場(chǎng)調查的過(guò)程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規律，穩步有序的推進(jìn)，實(shí)現了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀(guān)調控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設施，成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區的布局來(lái)看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來(lái)XX新城區的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續走高。
房地產(chǎn)調查報告8
今年以來(lái)，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴大內需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸好轉，商品房銷(xiāo)售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現。
一、我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現狀
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低調整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表
投資額(億元)
發(fā)展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產(chǎn)建設規模及現狀；兩升一滴。隨著(zhù)我市六個(gè)部門(mén)推進(jìn)新建設措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的持續升溫，市場(chǎng)供應發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(cháng)規模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。
新開(kāi)工面積293萬(wàn)平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。
二、新房地產(chǎn)政策對市場(chǎng)的影響分析
1.新住房政策的累積效應得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái)，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來(lái)，各部門(mén)在原有基礎上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關(guān)于調整城鎮房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《促進(jìn)新項目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調整為20%，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，將最高貸款期限從20年調整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的效果，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應對市場(chǎng)變化。去年下半年后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷(xiāo)售持續下滑的新形勢，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整發(fā)展戰略和營(yíng)銷(xiāo)策略，采取各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地激發(fā)了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的兩個(gè)問(wèn)題
其次，高房?jì)r(jià)可能會(huì )對商品房銷(xiāo)售施加新的限制。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的快速增長(cháng)，市場(chǎng)復蘇的跡象趨于明顯，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)和新建筑出現了價(jià)格上漲。據報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開(kāi)始漲價(jià)，8月份出現了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現象。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比增長(cháng)17.62%。在市區，有價(jià)格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤(pán)，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價(jià)幅度大大超過(guò)人民收入的增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的約束。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1.加快政策調整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論和制定政策時(shí)，應更加堅定地運用市場(chǎng)導向的標準，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的.繁榮穩定奠定基礎。
2.政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現有可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導和鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展中小戶(hù)型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設，滿(mǎn)足廣大公民住房需求。過(guò)高的房?jì)r(jià)仍然是有效擴大市場(chǎng)交易的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者還是買(mǎi)不起現在的房?jì)r(jià)，但實(shí)際上現在的房?jì)r(jià)還是蘊含著(zhù)很大的利潤。一方面，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(cháng)期積累；另一方面，開(kāi)發(fā)商需要對土地儲備和住房開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
3.穩定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。
4.創(chuàng )造更好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府應不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。
房地產(chǎn)調查報告9
班級：電商0731
姓名：xxx
學(xué)號：xxx
目錄
一、調查說(shuō)明
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
�。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
三、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢
�。ㄒ唬┬袠I(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定
�。ǘ┌l(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
�。ㄒ唬┙㈩A警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。
�。ǘ┘訌娬暧^(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。
�。ㄈ┩晟剖袌�(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。
�。ㄋ模﹫猿质袌�(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。
�。ㄎ澹┘訌娮》空咝员Ｕ�，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
�。┘涌彀l(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
�。ㄆ撸┐龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調查報告10
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區和市發(fā)改、房產(chǎn)、統計等8個(gè)相關(guān)
部門(mén)及規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負責同志召開(kāi)座談會(huì )，就視察路線(xiàn)、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì )，認真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議�，F就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現及原因分析
2、區域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jì)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)㎡，房?jì)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jì)r(jià)達到5400元以上，南部縣區的房?jì)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jì)r(jià)的過(guò)快增長(cháng)，導致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項目，助推了房?jì)r(jià)的強勢上漲。但從**年第三季度以來(lái)，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了持續低迷，投資型購房客戶(hù)明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀(guān)望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線(xiàn)、二線(xiàn)城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著(zhù)土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權的有償使用制度，土地價(jià)格隨著(zhù)榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升：
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，人心的穩定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷(xiāo)售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著(zhù)應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實(shí)施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀(guān)政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發(fā)展目標的實(shí)施，榆林的`房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受?chē)艺{控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著(zhù)增強，銷(xiāo)售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機的陰影中走了出來(lái)，對榆林經(jīng)濟的平穩快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
2、房地產(chǎn)對投資增長(cháng)的貢獻。對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻40%是城鎮固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長(cháng)的貢獻。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì )消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經(jīng)濟增長(cháng)的主要推動(dòng)力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴大內需不可替代的重要選擇：
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長(cháng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
房地產(chǎn)調查報告11
隨著(zhù)一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價(jià)的大背景下，越來(lái)越多的人正在面臨購房難題，買(mǎi)還是不買(mǎi)？過(guò)渡性購房還是一步到位？在購房資質(zhì)考驗、換房成本增加，以及未來(lái)政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀(guān)望，有人在猶豫，受調控政策影響，購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)？青睞怎樣的戶(hù)型產(chǎn)品？受政策的影響有多大？帶著(zhù)這種種疑問(wèn)，我們借助中國長(cháng)沙第31屆房地產(chǎn)交易展示會(huì )召開(kāi)的機會(huì )，通過(guò)問(wèn)卷調查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調查共發(fā)放問(wèn)卷20xx份，回收率為93%，有效率為88%。
一、潛在置業(yè)需求狀況
�。ㄒ唬┚幼‖F狀
從圖1的居住現狀可知，自購住房合計占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來(lái)樓市持續升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經(jīng)適房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭并進(jìn)，長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%，與去年相當，這也是最迫切的住房需求群體�？偟膩�(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。
�。ǘ┲脴I(yè)動(dòng)機
1、置業(yè)計劃
從圖2可知，被調查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)處于觀(guān)望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調查中，受訪(fǎng)人群的購房意愿較前一年也有所下降，但最終市場(chǎng)的銷(xiāo)售形勢非常樂(lè )觀(guān)，由于房?jì)r(jià)越調越高，對調控開(kāi)始失去信心，因擔心房?jì)r(jià)的繼續上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續發(fā)力，長(cháng)沙樓市初顯降溫跡象，盡管房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯松動(dòng)，但成交萎縮，觀(guān)望情緒重新積聚。
2、置業(yè)目的
從圖3可知，市場(chǎng)的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產(chǎn)投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因，隨著(zhù)住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉向商業(yè)地產(chǎn)，投資者并沒(méi)有因此離場(chǎng)。
�。ㄈ撛谥脴I(yè)行為
1、房源選擇
從圖4可知，絕大多數（82.71%）被調查者偏好購買(mǎi)商品房，選擇購買(mǎi)二手房的僅占17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統觀(guān)念的影響，二手房沒(méi)有新房受歡迎，但因其價(jià)位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買(mǎi)即住等優(yōu)勢，逐漸成為眾多市民的選擇。
2、置業(yè)區域
從圖5可知，南城區域仍然是購房者的首選，占比40.83%，隨著(zhù)長(cháng)株潭兩型社會(huì )試點(diǎn)的獲批，近年長(cháng)株潭融城的進(jìn)程日漸加快，可以預見(jiàn)的是，南城正在成長(cháng)為長(cháng)株潭城市群的城區中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨著(zhù)先導區的建設一路高歌，相對適中的價(jià)位成為新一輪的樓市熱點(diǎn)，選擇河西置業(yè)者占到31.74%，從河東到河西的遷徙局面已經(jīng)形成�？梢钥闯�，城區中心不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價(jià)格等因素成為影響購房者的關(guān)鍵所在。
3、住房面積與戶(hù)型偏好
從圖6、圖7可知，傾向中小戶(hù)型的潛在置業(yè)者仍然占多數，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，占比46.17%，其次是60-90㎡面積段，占比27.76%。戶(hù)型偏好主要還是三居室、二居室，分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶(hù)型偏好的交叉統計結果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是60-90㎡的二居室，占21.93%。今年延續了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場(chǎng)還是以自住性需求和改善性需求為主，市場(chǎng)的實(shí)際需求與國六條要求的90㎡以下戶(hù)型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。
4、住房?jì)r(jià)格承受能
從圖8可知， 大多數被調查者的住房單價(jià)承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個(gè)區間的房?jì)r(jià)，31.09%的承受力在5500以下。從統計局公布的收入水平與房屋單價(jià)的比較分析看，居民可以承受的房屋單價(jià)是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長(cháng)沙商品住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為5889元/㎡，以上調查數據表明，當前長(cháng)沙房?jì)r(jià)仍處在大多數人的承受范圍之內。從圖9可知，對住房總價(jià)的承受區間主要集中在35-50萬(wàn)元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受總價(jià)為50-75萬(wàn)元的住房。相比去年，居民的住房?jì)r(jià)格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房?jì)r(jià)，不得不提高對房?jì)r(jià)的接受水平。
5、購房方式
限購限貸令的實(shí)施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態(tài)和選擇上有所變化，“先小后大”的遞進(jìn)式居住法則正面臨挑戰，“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關(guān)注。從圖10可知，27.96%的受訪(fǎng)者購房時(shí)選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的購買(mǎi)力，二是擔心經(jīng)濟能力提升后被限制在限購限貸門(mén)外，以后想改善住房條件怕得不到滿(mǎn)足。當然，還是有72.04%的受訪(fǎng)者接受傳統的“先小后大”的購房方式，根據自己的經(jīng)濟實(shí)力量力而為。隨著(zhù)調控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質(zhì)量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。
�。ㄋ模└犊罘绞郊霸鹿┠芰�
1、付款方式
從圖11可知，購房時(shí)大部分會(huì )選擇銀行按揭貸款，占54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會(huì )很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長(cháng)利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，這些購房者大都是
手頭上的資金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息費用，所以在連續加息的影響下，這種付款方式開(kāi)始受到更多的關(guān)注。
2、月供能力
從圖12可知，對于采取按揭方式購房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范圍，占53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理，最多不超過(guò)五成。
�。ㄎ澹┯绊懼脴I(yè)的外部因素
1、置業(yè)關(guān)注因素
從圖13可知，購房者關(guān)注的前三項因素仍然是地理位置、價(jià)格、交通，分別占22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時(shí)周邊配套設施是否完善也是一個(gè)重要的考衡標準，占10.53%。數據或許可以說(shuō)明，購房者選房時(shí)較過(guò)去更為理智，通過(guò)對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個(gè)或者某幾個(gè)因素的行為，更加明白什么樣的房子更適合自己。
2、置業(yè)信息來(lái)源
從圖14可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來(lái)源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò )媒體，該比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點(diǎn)已被廣泛認同；其次是《長(cháng)沙樓市》等專(zhuān)業(yè)刊物，占17.00%，主要在公共場(chǎng)合發(fā)放，目標針對性強，近年來(lái)其影響力也顯而易見(jiàn)�？梢钥闯�，平面報紙的影響力減弱的'趨勢明顯。
3、政策因
從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無(wú)形中提高了消費者的購買(mǎi)成本，限購令也將一部分有置業(yè)需求的對象拒之門(mén)外。這些政策會(huì )抑制購買(mǎi)需求，短期內對平抑房?jì)r(jià)起到一個(gè)階段性的作用，但是對于改善性住房和投資投機性購房沒(méi)有區分。還有22.84%的受訪(fǎng)對象表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業(yè)者，而且沒(méi)有受到籍的限制。
二、房?jì)r(jià)判斷及預測
�。ㄒ唬┊斍胺�?jì)r(jià)判斷
圖16 當前房?jì)r(jià)判斷
從圖16可知，調查結果與去年差不多，認為長(cháng)沙當前房?jì)r(jià)偏高的占多數（63.20%），消費者普遍面臨房?jì)r(jià)上漲的壓力。今年以來(lái)，新國八條、限購令、價(jià)格控制等政策連續出擊，但對房?jì)r(jià)的抑制作用有限。從今年長(cháng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，樓市成交經(jīng)歷過(guò)低位徘徊，但房?jì)r(jià)始終居高不下，未出現明顯松動(dòng)跡象，市場(chǎng)一直處于膠著(zhù)狀態(tài)。
�。ǘ┫掳肽攴�?jì)r(jià)走勢
從圖17可知，市民對長(cháng)沙出臺的房?jì)r(jià)控制目標信心不足，對下半年長(cháng)沙房?jì)r(jià)有上漲預期的占多數，合計57.86%，其中39.02%的被調查對象認為房?jì)r(jià)有可能上漲10%以上。相比去年對房?jì)r(jià)持平或下跌預期的看好，一路上揚的房?jì)r(jià)讓消費者的期待落空，對市場(chǎng)的發(fā)展變得不再那么確定和肯定，反而更加消極悲觀(guān)，雖然對政策還會(huì )有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房?jì)r(jià)的漲勢。
�。ㄈ┬抡䦟Ψ�?jì)r(jià)的影響
從圖18可知，一系列新政對穩定房?jì)r(jià)的效果還沒(méi)有完全顯露出來(lái)，51.34%的被調查者認為新政對控制房?jì)r(jià)繼續過(guò)快上漲起到了一定的作用，但當前房?jì)r(jià)上漲的速度還是處于較快的狀態(tài)，并沒(méi)有明顯降下來(lái)，市場(chǎng)處于量跌價(jià)升的僵持狀態(tài)，房?jì)r(jià)需要得到進(jìn)一步的控制。
三、20xx年長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢基本判斷
本次問(wèn)卷調查，能夠幫助我們更好的了解市場(chǎng)需求的真實(shí)狀態(tài)，了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現。在這次問(wèn)卷調查中，市場(chǎng)主要呈現出以下幾方面發(fā)展趨勢：
�。ㄒ唬┵I(mǎi)賣(mài)雙方正上演博奕戰。市場(chǎng)的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪(fǎng)者表示今年有購房的計劃，同時(shí)置業(yè)者的觀(guān)望情緒加重，樓市量跌價(jià)高，買(mǎi)賣(mài)雙方重新進(jìn)入博奕階段。
�。ǘ鞘型顿Y熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續出臺，并沒(méi)能打擊樓市投資者的熱情，一時(shí)半會(huì )還不愿意丟棄房產(chǎn)投資這塊香餑餑。一些還可以購買(mǎi)住宅物業(yè)的市民，投資熱情依然不減，部分資金因為投資住宅受限，也會(huì )通過(guò)轉戰商業(yè)等其他渠道投資房產(chǎn)。
�。ㄈ┲脴I(yè)者仍然將傾向于購買(mǎi)90-120㎡的三居室。今年延續了近幾年的偏好趨勢，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場(chǎng)的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產(chǎn)品具有較強的市場(chǎng)競爭力。
�。ㄋ模┊斍胺�?jì)r(jià)在購房者能承受的范圍之內。大部分置業(yè)者能承受6500元/㎡以下的住房單價(jià)，總價(jià)的承受區間主要集中在35-50萬(wàn)元，由此可見(jiàn)，長(cháng)沙當前的房?jì)r(jià)還是在能夠承受的范圍之內。
�。ㄎ澹鞘行枨罅η笠徊降轿�。買(mǎi)房先小后大，這一曾經(jīng)被許多人視為人生既定的“購房軌道”，如今隨著(zhù)多項樓市新政的出臺，似乎面臨著(zhù)被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調，契稅的上漲等等帶來(lái)?yè)Q房成本的提高，已經(jīng)影響到購房者心理，置業(yè)“一步到位”漸成為越來(lái)越多購房者的選擇。
�。┒啻沃脴I(yè)者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類(lèi)購房者，打擊多次置業(yè)者，抑制不合理的購房需求。調查顯示，限貸、限購政策對多次置業(yè)者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。
�。ㄆ撸┫掳肽攴�?jì)r(jià)普遍看漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，房?jì)r(jià)依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調控做法實(shí)際效果比較有限，對下半年房?jì)r(jià)有上漲預期的居多。
房地產(chǎn)調查報告12
甘犁，1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位，1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟學(xué)博士及統計學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長(cháng)期從事應用微觀(guān)經(jīng)濟學(xué)和計量經(jīng)濟學(xué)等領(lǐng)域的研究，師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位，曾任教于美國德州大學(xué)奧斯汀分校，現任美國得克薩斯農工大學(xué)經(jīng)濟系教授，以及美國國民經(jīng)濟研究局研究員。他同時(shí)也是西南財經(jīng)大學(xué)國際化戰略引進(jìn)的海外人才，被特聘為該校經(jīng)濟與管理研究院院長(cháng)、經(jīng)濟學(xué)院院長(cháng)及中國家庭金融調查與研究中心主任。
《中國家庭金融調查報告》從20xx年開(kāi)始實(shí)施，我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響，有很多質(zhì)疑。數據收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶(hù)，但是如果真正做到了隨機，誤差率降得非�？�。
中國家庭財富差距很大
我們的調查非常復雜，有很多的信息。簡(jiǎn)單說(shuō)有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數據非常詳盡，我們是中國第一家對中國家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪(fǎng)員，32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作，帶我們的訪(fǎng)員到社區，通過(guò)政府的支持來(lái)做。全國的總體拒訪(fǎng)率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪(fǎng)率之一。我們現在做的抽樣實(shí)施過(guò)程很獨特，現在在做季度的電話(huà)回訪(fǎng)，我們能夠把握住中國家庭層面最及時(shí)的信息。
數據有了之后，我們做了簡(jiǎn)單分析，得出了以下主要的結論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬(wàn)元，農村是2萬(wàn)元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元，所謂“中位數”，就是有一半的家庭年收入超過(guò)了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯誤地理解了均值的概念，認為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均，均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數在農村），如果你的家庭年收入達到了56萬(wàn)元，那么你就算是中國最有錢(qián)的1%家庭。你家庭年收入達到172000元，就進(jìn)入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒(méi)有說(shuō)中國家庭很有錢(qián)。
另外，與所有的財富報告得到的數據不一樣，我們算出來(lái)的數據是有150萬(wàn)的家庭年可支配收入超過(guò)100萬(wàn)元，這個(gè)數字并不高，全中國只有150萬(wàn)，比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%，美國這方面的稅前數據只有44.7%.你會(huì )看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%，所以說(shuō)有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問(wèn)題是這些人儲蓄造成的。20年的促進(jìn)內需沒(méi)有效果，原因就是中國的收入不均越來(lái)越厲害，這樣的情況導致了我們促進(jìn)消費沒(méi)有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會(huì )降低儲蓄率，減少中美貿易之間的不平衡。
中國家庭總資產(chǎn)平均達到247萬(wàn)元，大家感覺(jué)“被平均”了。我反復講過(guò)，城市戶(hù)口家庭中位數只有40萬(wàn)元。換句話(huà)說(shuō)，有50%的城市戶(hù)口家庭總資產(chǎn)，包括房產(chǎn)在內的資產(chǎn)加起來(lái)低于40萬(wàn)元，只有50%的家庭高于40萬(wàn)元。正如順口溜所說(shuō)———“前村有個(gè)張千萬(wàn)，后村九個(gè)窮光蛋。結果大家一平均，人人都是張百萬(wàn)”。這個(gè)平均數并不代表社會(huì )，而是代表總量，只有中位數才是對這個(gè)社會(huì )普通老百姓的`描述。
從資產(chǎn)的角度來(lái)講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過(guò)了平均數。
中國現在的經(jīng)濟狀況很差，怎么改變？我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬(wàn)億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟政策應該顛倒過(guò)來(lái)。當時(shí)美國使用刺激經(jīng)濟的政策主要把這些錢(qián)用來(lái)減稅，給老百姓提高失業(yè)救濟的年限，主要是做轉移支付，政府把錢(qián)轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。
例如農村的醫療保險制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數據。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農村醫療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會(huì )對農村的消費支出有很大的促進(jìn)作用。
2年半之后，剛需消耗殆盡
中國和美國的家庭資產(chǎn)比較。20xx年，美國的國內生產(chǎn)總值是15.1萬(wàn)億美元，中國只有美國的一半。美國凈資產(chǎn)有57.1萬(wàn)億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因為金融危機之后，美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害，下降了15%.而中國在20xx年時(shí)，全國家庭總資產(chǎn)是69萬(wàn)億美元，比美國高21%.差別在房產(chǎn)上。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低，只有5%，而美國是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快，很容易垮下來(lái)。
中國人住房擁有率平均達到89.68%，大家覺(jué)得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農村是92%.東部低一點(diǎn)，中部、西部高一些。我們當時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線(xiàn)城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調查，發(fā)現35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒(méi)有住房的家庭，這個(gè)百分比達到15.3%，這里主要是指城市，不是農村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統計里面，你算是有房的，因為你在老家確實(shí)有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買(mǎi)不起房子。這在我國和全世界所有的統計口徑中算一個(gè)家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現有的住房需求。以上加起來(lái)達到中國家庭百分比的32.9%，總數有7000萬(wàn)套。
第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農民工進(jìn)城、城鎮化的過(guò)程，這部分住宅需要823萬(wàn)套。這是根據“十一五”期間新增農民工的數目算出來(lái)的。第三是拆遷和搬遷，算下來(lái)有1200萬(wàn)套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數據，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設的需求�？偣布悠饋�(lái)是2894萬(wàn)套。換句話(huà)說(shuō)，剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒(méi)有考慮老齡化導致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。
在中國，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個(gè)數據低于15%.德國等國家只有2%- 3%，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加，得出20xx年沒(méi)有出售的商品房數據是166萬(wàn)套，目前在市場(chǎng)上的供給總數是4000萬(wàn)套。這樣看起來(lái)還有5000萬(wàn)套的缺口，但是市場(chǎng)的生產(chǎn)能力是多少？大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬(wàn)套保障房，剩余商品房開(kāi)發(fā)數量是2300萬(wàn)套。這是什么概念？只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。
這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時(shí)間，中國的房地產(chǎn)就沒(méi)有事情可以做了。這說(shuō)明它的規模過(guò)大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬(wàn)套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬(wàn)套房子，就可以基本滿(mǎn)足中國家庭城鎮化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長(cháng)期的生產(chǎn)規模只需要現在的1/3，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的，沒(méi)有那么多的需求，房子是賣(mài)不出去的�，F在為什么房子還可以賣(mài)出去？因為大家有投資需求。
房?jì)r(jià)下降30%，銀行沒(méi)問(wèn)題
房屋價(jià)格太高。銀行有詳細數據，例如戶(hù)主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期，達到11- 12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會(huì )低一些，余額是8.59倍，這個(gè)數字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買(mǎi)房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時(shí)住房收益率很高，“名義平均收益率”達到340%.總的來(lái)看，房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好，價(jià)格很好，已經(jīng)很貴了，就形成了泡沫，沒(méi)有一個(gè)國家歷史上的泡沫是不會(huì )破滅的。
假設房產(chǎn)價(jià)格下跌，有很多家庭會(huì )受損失。房?jì)r(jià)在漲，首付很高。所以即使房?jì)r(jià)下降30%，中國的銀行業(yè)也不會(huì )有問(wèn)題。對銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房?jì)r(jià)，會(huì )虧本。即使房?jì)r(jià)下降30%，對銀行來(lái)說(shuō)，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經(jīng)不是很強勁了。住房的行業(yè)規模太大，應該轉型了。房產(chǎn)收益率很高，銀行業(yè)沒(méi)有問(wèn)題。不會(huì )像美國一樣，造成全行業(yè)的次貸危機。
現在都在談房產(chǎn)稅，其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來(lái)是非常困難的，有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準利率的1 .1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤，沒(méi)有任何道理的。二套房的首付比例達到60%，這很健康，沒(méi)有風(fēng)險，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說(shuō)法就是銀行把這個(gè)超額利潤給了地方政府，老百姓一點(diǎn)損失都沒(méi)有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說(shuō)法，我們也給國家寫(xiě)了政策建議。
富裕家庭87%在城市
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？
符合什么標準才是中國最富有的家庭？城市家庭要達到414萬(wàn)的資產(chǎn)，凈資產(chǎn)達到395萬(wàn)，家庭收入23萬(wàn)，非房產(chǎn)87萬(wàn)，那么就會(huì )達到中國前5%的家庭標準。富裕家庭87%在城市，12%在農村。主要分布，東中西部地區差距非常大。最有錢(qián)的5%家庭中有94%在東部，只有少數在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢(qián)呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢(qián)。他們的資產(chǎn)構成中，金融資產(chǎn)并不高，前者達到4.9%，后者是8.9%.負債高一點(diǎn)，但不多。
他們的錢(qián)主要用來(lái)自己開(kāi)公司，他們持有的住房比例比較低，工商業(yè)的比例遠遠高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來(lái)源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入比較高，達到一半，很多都是自己開(kāi)公司。他們對經(jīng)濟的預期比較悲觀(guān)。認為房?jì)r(jià)上升的比例更低一點(diǎn)，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農村到城市的“移民”問(wèn)題。我們發(fā)現國家統計局目前高估了農民工進(jìn)城的數目。以國家統計局的標準，在城市常住居民當中有50%都是城鎮、農村戶(hù)口，這是非常不可信的。目前在城市的農民工數量近1億，遠低于國家統計局的1.68億。
正確的數據對國家的宏觀(guān)經(jīng)濟決策非常重要�，F在政府是以這1.68億來(lái)決定3600萬(wàn)套保障房，這個(gè)數字大于實(shí)際情況。但另外一個(gè)數據與我們一致，農民工數量只有近1億。農村人口住在城市，但這些農村戶(hù)口的人在城市不一定都在打工，還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁
房地產(chǎn)調查報告13
《xx房地產(chǎn)藍皮書(shū)：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO。2》對今年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)做出預計：xx年房地產(chǎn)信貸增速將進(jìn)一步放緩，并有可能再次加息，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊局面很難改變，但房?jì)r(jià)增幅將趨緩。這份報告由中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫(xiě)，由社會(huì )科學(xué)文獻出版社正式出版。本年度報告對xx年中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預測，并分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了分析和展望。
對于xx年中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，報告從四方面進(jìn)行了分析預測：投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。盡管實(shí)施了以抑制投資增長(cháng)為主要目的的宏觀(guān)調控，但20xx年的投資率仍然達到了51。33%，超過(guò)20xx年創(chuàng )出新高，抑制投資過(guò)快增長(cháng)的任務(wù)依然艱巨。20xx年，中國房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的.近1/5，并且對上游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用增強，壓縮房地產(chǎn)投資應在情理之中。專(zhuān)家預計，今年房地產(chǎn)投資增速將有所放緩，但不會(huì )低于20%。
土地市場(chǎng)走向規范，土地增量供應控制更嚴。報告預測說(shuō)，經(jīng)營(yíng)性土地使用權全部以招標拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)彝恋囟讲熘贫�，土地市�?chǎng)將會(huì )更加公開(kāi)透明；建設項目用地預審將更為加強，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開(kāi)，土地利用總體規劃的調整審批權限將上收。被動(dòng)需求有望下降，二手房市場(chǎng)將持續升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問(wèn)題的基礎上，報告預計今年的拆遷工作將慎重進(jìn)行，拆遷導致的被動(dòng)需求將有較大幅度下降。此外，隨著(zhù)二手房交易管理政策的完善和實(shí)施，已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成。
供應關(guān)系偏緊，房?jì)r(jià)增幅趨緩。報告預測，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將持續旺盛。在國家宏觀(guān)調控背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。
此外，由于政策變動(dòng)對市場(chǎng)預期（供給減少）的影響有關(guān)時(shí)間減弱、市場(chǎng)經(jīng)濟自身的價(jià)格調整、特別是政府將采取措施抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)等因素，報告預期今年房?jì)r(jià)增幅將趨緩。
房地產(chǎn)調查報告14
引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個(gè)稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）
一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析
�。�20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節前后，大部分房企正處于總結前一年業(yè)績(jì)、制訂新一年目標的階段，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)節奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內交易量通常會(huì )相對較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正�，F象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾�？偨Y來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續。
二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價(jià)分析
�。ǖ谝患径戎T暨商品房住宅成交均價(jià)走勢圖）
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開(kāi)始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實(shí)上，20xx年樓市調控初步控制了房?jì)r(jià)快速上漲的.局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來(lái)，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jì)r(jià)齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著(zhù)庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
�。�20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉讓所得的20%計征個(gè)人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長(cháng)姜偉新在接受記者采訪(fǎng)時(shí)強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說(shuō)：“執行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改，但一定要嚴格執行�！蓖ㄟ^(guò)走訪(fǎng)諸暨本地的中介了解到，此前執行的個(gè)人所得稅政策分為幾類(lèi)情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計征；但自有住房如滿(mǎn)5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內會(huì )加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車(chē)，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房：每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施，進(jìn)一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)總結
20xx年1月，隨著(zhù)春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷(xiāo)推案節奏，新增供應量環(huán)比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長(cháng)。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場(chǎng)的影響，可能會(huì )在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著(zhù)庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來(lái)，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門(mén)紅。至于這波行情能延續到什么時(shí)候，我們認為，如果短期內整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當前的平穩格局，那么市場(chǎng)需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。
房地產(chǎn)調查報告15
前言
XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會(huì )同相關(guān)部門(mén)對XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調查。
一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況
�。ㄒ唬XX市概況
�。ǘXX市國民經(jīng)濟指標與社會(huì )發(fā)展統計
居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬(wàn)元，增長(cháng)8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長(cháng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟持續穩定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內生產(chǎn)總值年均增長(cháng)在10%以上。
由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項目落戶(hù)我市，固定資產(chǎn)投資持續加大。
由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長(cháng)，消費能力增長(cháng)迅速。
�。ㄈXX市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時(shí)期，全市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標是：經(jīng)濟綜合實(shí)力顯著(zhù)增強，現代農業(yè)基本實(shí)現，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著(zhù)提高，城鄉協(xié)調發(fā)展，把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經(jīng)濟保持快速增長(cháng)。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上，實(shí)現經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展。到20xx年，地區生產(chǎn)總值達到1660億元，年均增長(cháng)15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉區域協(xié)調發(fā)展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進(jìn)程加快，新農村建設成效顯著(zhù)，城鄉協(xié)調發(fā)展，城鎮化率達到47%。
--可持續發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會(huì )保障體系進(jìn)一步健全，城鄉居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區域未來(lái)規劃和建設
1、進(jìn)一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區建設與舊區改造同步實(shí)施，建設現代化城市。
3、舊區基礎設施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場(chǎng)、對外交通等基礎設施進(jìn)一步完善，為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀
�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房?jì)r(jià)格兩個(gè)方面調控和引導房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年，我市認真落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題，堅持以穩定（住房?jì)r(jià)格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線(xiàn)，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀(guān)調控政策落到實(shí)處。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房?jì)r(jià)格基本穩定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展基本適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調"的預期目標，從快速增長(cháng)期進(jìn)入到理性和平穩發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長(cháng)0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
從圖中可見(jiàn)，20xx年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著(zhù)較快的增長(cháng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國家進(jìn)行一系列的調控措施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢分析座談會(huì )，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢依然看好。
3、商品房市場(chǎng)情況
----土地市場(chǎng)供應情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設情況
近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設情況
-----商品房銷(xiāo)售情況
商品住房購買(mǎi)主體：我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數的85.1%以上。外地人士購買(mǎi)房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過(guò)委托 （二）現階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調查形式）
我們協(xié)調市直機關(guān)工委和城調隊等相關(guān)部門(mén)，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶(hù)型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調查，發(fā)放調查問(wèn)卷7000份，回收有效問(wèn)卷6400份，其中有意購房問(wèn)卷2886份，占45%，無(wú)意購房問(wèn)卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調查對象目前居住面積
從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問(wèn)題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說(shuō)明消費者已經(jīng)開(kāi)始認識到在滿(mǎn)足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶(hù)占到8%，在當前宏觀(guān)調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買(mǎi)房屋的類(lèi)型
----希望購買(mǎi)房屋的面積
從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶(hù)型住宅（占86.4%）。
----購買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買(mǎi)房屋區域
選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區域，另外學(xué)區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規定了開(kāi)發(fā)商競買(mǎi)保證金最少兩成、1月內付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結"等19條內容。該《通
知》的出臺主要是落實(shí)"國11條"精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》�！锻ㄖ访鞔_，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買(mǎi)資格。從此通知不難看出，在未來(lái)土地競買(mǎi)過(guò)程中，國土部門(mén)將采取更為嚴格的土地競買(mǎi)資格審查。
-----房地產(chǎn)政策：
住房和城鄉建設部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》�！锻ㄖ访鞔_要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照預售方案申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監管是政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有重要意義。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負起責任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管。
4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》�！锻ㄖ访鞔_，商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，暫
停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區、各有關(guān)部門(mén)的責任，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱(chēng)十年來(lái)最嚴厲的'房地產(chǎn)調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場(chǎng)。
-----其他政策：
3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買(mǎi)人均不適用首次購買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來(lái)說(shuō)，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ芬幎�，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟因素
-----宏觀(guān)經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀(guān)經(jīng)濟有所波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迅速作出反應。如果宏觀(guān)經(jīng)濟形勢趨穩，預計未來(lái)幾年內房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會(huì )進(jìn)一步放緩；如果宏觀(guān)經(jīng)濟增速回落，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)入一定調整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì )隨著(zhù)國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結構、貨幣政策和財政政策都會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。
------地方經(jīng)濟因素：當地的經(jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀
況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區的三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區為主線(xiàn)，圍繞著(zhù)新火車(chē)站建設、勞動(dòng)湖南擴改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
3、社會(huì )因素
-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數量的關(guān)系非常密切。當人口數量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )上漲;而當人口數量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類(lèi)社會(huì )隨著(zhù)文明發(fā)達、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設施必然日益完善和普遍,同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會(huì )秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規模，這里所說(shuō)的家庭人口規模,是指全社會(huì )或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動(dòng),從而引起需用住房數量的變動(dòng),隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì )利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3)起著(zhù)穩定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
我國個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著(zhù)投資過(guò)熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進(jìn)行規范,還應該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。
4、其他
因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房?jì)r(jià)走勢。
心理預期是人們對市場(chǎng)走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢。我們認為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)一步擴大，商品房?jì)r(jià)格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會(huì )在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶(hù)區改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過(guò)政府調控，形成與市場(chǎng)需求相適應的住房供應結構，維持住房?jì)r(jià)格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利于推進(jìn)住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩定房地產(chǎn)投資增長(cháng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規模投資建設經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對減少，或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會(huì )拉低房地產(chǎn)價(jià)格。
四、XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀分析
我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢在未來(lái)一段時(shí)間內將持續看好，價(jià)格也將繼續穩中有升，但增幅會(huì )逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。近年來(lái)，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長(cháng)，對房?jì)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用，特別是棚戶(hù)區改造以來(lái)，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶(hù)、無(wú)證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面，這種賣(mài)方市場(chǎng)為主導的局面在一定程度上會(huì )推動(dòng)了房?jì)r(jià)穩步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jì)r(jià)上漲。如戶(hù)籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區購房的比例明顯增加.