房地產(chǎn)市場(chǎng)報告

　　我們眼下的社會(huì )，越來(lái)越多的事務(wù)都會(huì )使用到報告，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)報告，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告1

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì )穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問(wèn)題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控力度。筆者從工商行政管理部門(mén)的視角，對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調查分析，并提出應對措施。

　　一、當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬�無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅使下，通過(guò)收取管理費等方式，或將本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設立項目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護傘"，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現象較為突出。

　�。ǘ�）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣(mài)時(shí)，招投標部門(mén)對參與競標企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門(mén)的意見(jiàn)。

　�。ㄈ�）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jì)r(jià)信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢(xún)，則稱(chēng)該房已售，并借機推銷(xiāo)其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構商品房銷(xiāo)售進(jìn)展的信息，在社會(huì )上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》的規定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性?xún)热�，誤導消費者。

　�。ㄋ模┖贤�違法行為時(shí)有發(fā)生。多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規定使用商品房銷(xiāo)售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關(guān)部門(mén)備案。自行設計的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的`權利義務(wù)及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任，在糾紛發(fā)生后，消費者的權益得不到保障。

　�。ㄎ澹┣趾ο�費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷(xiāo)售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權證等侵害消費者權益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內，拒不履行辦理產(chǎn)權證的承諾，引發(fā)42戶(hù)業(yè)主集體投訴。

　　二、加強建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監管的措施

　　對于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén)，政出多門(mén)，各自為陣，相互協(xié)同的工作機制尚未建立；有關(guān)法律法規不夠完善，對項目經(jīng)理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設置的項目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門(mén)手段有限，調查取證困難，后續監管難以實(shí)施。

　　作為履行市場(chǎng)監管的職能部門(mén)，工商部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，當好監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應從以下幾個(gè)方面入手。

　�。ㄒ唬┮耘馁u(mài)監管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監管

　　土地使用權的取得，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣(mài)進(jìn)行�！杜馁u(mài)法》和《拍賣(mài)監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關(guān)依法對拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣(mài)備案登記制度，加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監管，全面掌握轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對主體資格不合法、無(wú)相應資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照參與競拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設、國土資源等部門(mén)，取消其競拍資格，將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門(mén)外。

　�。ǘ�）以經(jīng)濟戶(hù)口管理為基礎，規范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

　　一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書(shū)期限、資質(zhì)等級等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟戶(hù)口臺帳，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項目，要通過(guò)加強企業(yè)財務(wù)的檢查，對企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項目的投資情況和財務(wù)收支進(jìn)行嚴格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對以?xún)炔繀f(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調查取證難的問(wèn)題，應從開(kāi)發(fā)項目的資產(chǎn)管理入手，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報工商部門(mén)備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點(diǎn)對象，嚴格審查。

　　二是加強注冊資本監管。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規定，一級資質(zhì)企業(yè)，其注冊資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級資質(zhì)企業(yè)為20xx萬(wàn)元，三級資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對照其資質(zhì)等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級，對情節嚴重的，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。

　　三是加強項目經(jīng)理部的管理。對在建項目的項目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執照、中標通知書(shū)、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開(kāi)發(fā)。

　�。ㄈ�）以執法辦案為手段，強化重點(diǎn)違法行為的查處

　　一是加強房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷(xiāo)售許可證、工程質(zhì)量驗收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規定》規定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預售、銷(xiāo)售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、代理銷(xiāo)售企業(yè)名稱(chēng)、預售或銷(xiāo)售許可證書(shū)號的行為；規范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

　　二是加強房地產(chǎn)中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷(xiāo)售代理經(jīng)紀公司、從事買(mǎi)房賣(mài)房換房的經(jīng)紀企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在代理商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用的行為。

　　三是加強房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)的管理。對未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì )的，嚴格依法查處。

　�。ㄋ模┮蚤L(cháng)效監管為目標，探索創(chuàng )新房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制

　　一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊，錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟戶(hù)口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

　　二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售環(huán)節使用工商、建設部門(mén)制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門(mén)審核、備案。

　　三是健全12315監控網(wǎng)絡(luò )。通過(guò)12315消費者申訴網(wǎng)絡(luò )，及時(shí)受理消費者投訴、調解購房糾紛、發(fā)現違法線(xiàn)索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。

　　四是強化社會(huì )輿論監督。對違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì )影響后果嚴重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì )的監督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強對違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

　　五是加強部門(mén)協(xié)作機制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個(gè)部門(mén)。工商部門(mén)要主動(dòng)加強與上述部門(mén)的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開(kāi)發(fā)項目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門(mén)聯(lián)席會(huì )議制度，對重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執法整治行動(dòng)，增強工作合力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告2

　　在東莞新一輪城市建設高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續穩步、健康、持續發(fā)展，房地產(chǎn)立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(cháng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

　　然而當前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的'角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據。

　　、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟發(fā)展戰略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據常平鎮新的城市規劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮城市綠地景觀(guān)規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規劃 常平城市景觀(guān)體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節點(diǎn)，三區七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告3

　　一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現狀

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展

　　據統計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長(cháng)了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬(wàn)平方米，其中住宅1106。59萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了32。03%和33。34%；新開(kāi)工面積710。95萬(wàn)平方米，其中住宅555。75萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬(wàn)平方米，其中住宅464。99萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長(cháng)45。9%。

　　與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說(shuō)明中央宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續持續快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

　　2、合肥市房?jì)r(jià)一路走高

　　目前合肥市商品住房預售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門(mén)的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數字來(lái)看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元，但由于房?jì)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。

　　據悉，20xx年新建樓盤(pán)中房?jì)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷(xiāo)量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長(cháng)，單套40萬(wàn)元的住宅銷(xiāo)售增長(cháng)迅速，占總銷(xiāo)量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買(mǎi)方式的多樣化及人們消費觀(guān)念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

　　3、商品房總體上供小于求

　　據合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jì)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jì)r(jià)的上揚。同時(shí)，購買(mǎi)力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導致了房?jì)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長(cháng)主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快，據統計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時(shí)，城鎮化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn)，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。

　　4、賣(mài)方市場(chǎng)漸變買(mǎi)方市場(chǎng)

　　在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會(huì )上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng )造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷(xiāo)理念，推動(dòng)了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷(xiāo)售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀(guān)念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)手段，對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。

　　二、合肥市場(chǎng)潛力購房消費者特征分析

　　消費者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時(shí)期內隨著(zhù)收入與觀(guān)念的變化對住宅的需求也必然會(huì )呈現不同的特點(diǎn)與趨勢。

　　1、購房需求更旺，購房群體更年輕

　　按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會(huì )持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場(chǎng)需求仍有強大的增長(cháng)后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著(zhù)變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。

　　2、不同年齡消費者購房意向分布

　　購房群體在年齡上的變化究竟會(huì )對合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：

　　一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶(hù)型主流應該以經(jīng)濟型戶(hù)型（包括部分小戶(hù)型）為主，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(cháng)機會(huì )和空間；

　　二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級消費市場(chǎng)，最初購買(mǎi)商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì )中堅力量），從以上的數據來(lái)看，目前市場(chǎng)中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費需求資源有關(guān)；

　　三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；

　　四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢是：低端市場(chǎng)需求增長(cháng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。

　　三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展

　　自20xx年以來(lái)，安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷(xiāo)售的總量和增長(cháng)情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會(huì )城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應總價(jià)達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會(huì )城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長(cháng)11。5%，成交僅額約415867。1萬(wàn)元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）

　　按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬(wàn)元�，幒�區成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬(wàn)元。

　　土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的'土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時(shí)性和對土地市場(chǎng)的控制權，從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤(pán)活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

　　四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢

　　1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

　　2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區。開(kāi)發(fā)區遠離市區，自然條件和地理環(huán)境都比城區優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區，這既可滿(mǎn)足社會(huì )需求，又符合發(fā)展需要。

　　3），中小戶(hù)型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶(hù)型住房無(wú)疑會(huì )成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶(hù)型住房將在二級市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。

　　4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居��；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。

　　5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無(wú)毒、無(wú)污染，節能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實(shí)行三表自動(dòng)收費、門(mén)禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動(dòng)報警的智能系統；要運用生態(tài)技術(shù)，力求節約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告4

　　隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較大的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較大。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，大部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的'出現。

　　3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。

　　5、加大對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加大對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告5

　　一、城市背景

　　1、城市概況

　　西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長(cháng)約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬(wàn)公頃，占全市土地面積的43.7%，現轄9區4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬(wàn)人，戶(hù)籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

　　2、西安城市空間結構、布局、主要行政區域劃分

　　西安市現轄9區4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(cháng)安9個(gè)區和藍田、周至、戶(hù)縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮， 52個(gè)鄉，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì )，569個(gè)社區居委會(huì )。

　　3、西安城市規劃及未來(lái)發(fā)展前景

　　3.1、西安城市性質(zhì)

　　西安是陜西省省會(huì )，世界著(zhù)名的歷史文化名城，是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

　　區位優(yōu)勢明顯，是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部?jì)纱蠼?jīng)濟區域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門(mén)戶(hù)和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿業(yè)在區域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監管、證券監管、保險監管構成的金融監管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能結構、布局

　　西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(cháng)安、北跨渭河的格局。向東，開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線(xiàn)的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶，在隴海線(xiàn)北部發(fā)展臨潼國際旅游區；向西，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規劃建設西咸共建區；向南，保護和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區結合經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區。

　　二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

　　1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

　　城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)疑也會(huì )經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的規劃、建設及不斷改善的演變歷程�？傮w來(lái)講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以?xún)r(jià)值為導向的理性開(kāi)發(fā)階段。

　�、� 80年代中期－90年代初期

　　隨著(zhù)國家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，由企事業(yè)單位集資統建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì )人均收入水平較低，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的全產(chǎn)權房屋逐步開(kāi)始被社會(huì )接受，但人們對住房的需求僅僅是滿(mǎn)足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。

　�、� 90年代初期－90年代中期

　　當住房成為市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)的商品之后，伴隨著(zhù)沿海地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來(lái)，特別是在產(chǎn)品上體現的尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤(pán)相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。

　�、� 90年代中期－90年代后期

　　時(shí)代特征：隨著(zhù)西安高新開(kāi)發(fā)區改善園區投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結構調整的配套建設，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競爭加劇，開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規劃設計，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng )新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用；而市場(chǎng)中的客戶(hù)對房屋的要求也越來(lái)越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著(zhù)西北最高科技含量小區的建成。

　�、� 20xx年－20xx年

　　時(shí)代描述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標準、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和，市民

　　購房多目標選擇，對細節要求越來(lái)越高。期間，宏觀(guān)政策調控使市場(chǎng)得以規范化發(fā)展，20xx年以來(lái)，隨著(zhù)珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的'進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點(diǎn)。

　�、� 20xx年起到未來(lái)3－5年時(shí)間

　　時(shí)代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調整，留下的企業(yè)會(huì )有更好的機會(huì )，市場(chǎng)也將更加規范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會(huì )更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng )造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng)，更多的國內強勢房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調整，競爭加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來(lái)越小而趨于合理。專(zhuān)業(yè)化公司將依據自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本，獲取利潤。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告6

　　一、調查背景

　　隨著(zhù)人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來(lái)越強烈，買(mǎi)房的人不斷增多，房?jì)r(jià)也在不斷的攀升。

　　進(jìn)入21世紀以來(lái)，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng )造了一個(gè)又一個(gè)的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jì)r(jià)過(guò)高現象，出臺了一系的宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì )如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調查。

　　二、調查目的

　　面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì )如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢。

　　三、調查情況

　　1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現狀

　　自黨的十一屆三中全會(huì )以來(lái)，在經(jīng)濟體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。

　　自20xx年起，本來(lái)相對平穩的房?jì)r(jià)仿佛一夜之間就打著(zhù)滾似的增長(cháng)了一倍多，使得人們認為在以后房?jì)r(jià)還會(huì )繼續增長(cháng)，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準了時(shí)機都搶著(zhù)開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jì)r(jià)也一直在飆升。

　　進(jìn)入20xx年9月，美國金融市場(chǎng)再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場(chǎng)，并在國際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場(chǎng)金融危機仍處于持續發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數，這場(chǎng)危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。

　　次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著(zhù)巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20xx年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

　　房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房?jì)r(jià)不斷地飆升，這一現象持續了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢(qián)的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百

　　姓只能看著(zhù)房?jì)r(jià)的一再飆升，慢慢的買(mǎi)房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

　　從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現出不斷增長(cháng)的態(tài)勢，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(cháng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(cháng)狀態(tài)，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數據又逐漸開(kāi)始歸落。國家統計局發(fā)布的數據顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(cháng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標連續兩個(gè)月出現回落。從投資結構來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉向住宅投資。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的統計數據，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著(zhù)國內對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導致竣工面積的增長(cháng)很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來(lái)越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現經(jīng)濟問(wèn)題。國家審計署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話(huà)會(huì )議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點(diǎn)項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。

　　進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標已有所改善。數據顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(cháng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(cháng)2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著(zhù)短期內整體市場(chǎng)供應無(wú)虞。數據還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，全國商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(cháng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著(zhù)國家調控的堅決執行而發(fā)生了改變，數據報道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房?jì)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運行，雖然在個(gè)別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。

　　2、居民預購房情況

　　根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的'”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。

　　在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國內市場(chǎng)對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數據來(lái)看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來(lái)的最好水平。數據顯示，1-6月，全國商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(cháng)43.2%。

　　2、居民預購房情況

　　根據所調查涉及的范圍看，大多數居民以居住樓房為主，大多數的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過(guò)半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。而根據調查，想購買(mǎi)住房的人占大多數，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jì)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jì)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數據顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀大概是要買(mǎi)結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房?jì)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者。

　　在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車(chē)較多，空氣污染嚴重，小區的物業(yè)普遍高于郊區，郊區的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區。

　　3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量

　　政府部門(mén)為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的

　　激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。

　　4、房地產(chǎn)的價(jià)格

　　我國商品房?jì)r(jià)格一直保持穩定增長(cháng)的趨勢，但是在，全國商品房?jì)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市的商品房?jì)r(jià)格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據報道北京六環(huán)以?xún)鹊姆績(jì)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買(mǎi)不起房的居民都在往北京周邊地區購買(mǎi)房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區的房?jì)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。

　　5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢

　　從對前幾年的房地產(chǎn)現狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩，出現相對平穩的情況，在穩健增長(cháng)的情況下達到基本的統一。在發(fā)展這一輪的調控下來(lái)以后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現兩個(gè)反差。

　　第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現了反差，二線(xiàn)城市的市場(chǎng)和三、四線(xiàn)城市的市場(chǎng)出現了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現恐慌性購房，這其實(shí)是此地無(wú)銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jì)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì )覺(jué)得已經(jīng)出現恐慌性購房了。隨著(zhù)交易量的上升，房?jì)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線(xiàn)城市市場(chǎng)不那么樂(lè )觀(guān)，現有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。

　　第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買(mǎi)者，在房屋市場(chǎng)是賣(mài)者。到目前為止，房屋的銷(xiāo)售是明顯上升了，但是土地的銷(xiāo)售，政府賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買(mǎi)房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地還沒(méi)有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數據，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(cháng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進(jìn)一步加強調控，還是房子賣(mài)不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會(huì )上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門(mén)已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現在正是空檔，就這么維持著(zhù)。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)，現在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購買(mǎi)力強。

　　所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對穩定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現大幅度的反彈。

　　四、調查結果

　　根據上面一系列的調查發(fā)現我國房市還存在許多問(wèn)題。

　　1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

　　我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續發(fā)展。據權威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長(cháng)。

　　2、供需結構失衡。

　　一是新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟適用房的供給不能滿(mǎn)足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問(wèn)題。

　　3、房?jì)r(jià)的升高

　　房?jì)r(jià)的不斷飆升使得購買(mǎi)者買(mǎi)不到合適的房子，而一些投機者從這里面買(mǎi)到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現象在各大城市都有發(fā)生。

　　五、總結

　　根據對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調查與居民預購買(mǎi)房的調查，發(fā)現現在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。

　　但是根據調查所得到的結論，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì )有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩，增長(cháng)格局將繼續調整;我國經(jīng)濟運行基本穩定，預期目標能夠如期實(shí)現。經(jīng)濟平穩增長(cháng)的內在動(dòng)力總體上仍會(huì )支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(cháng)期來(lái)看，新型城鎮化戰略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買(mǎi)上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。

　　國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jì)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀(guān)調控手段，加大調控力度，穩定房?jì)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。

　　現在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀(guān)的利潤，現在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì )成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告7

　�。ㄒ唬﹨^域基本情況

　　云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉鎮，2006年末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　�。ǘ�）區域自然環(huán)境

　　云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。

　�。ㄈ�）區域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件

　　“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，2006年全縣gdp達到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由2000年42.3:33.7:24.0調整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。

　�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件

　　城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　云陽(yáng)交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。

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　　云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的`城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告8

　　一、研究背景、目的和意義

　　(一)研究背景

　　2007年11月以來(lái)，深圳、廣州房?jì)r(jià)在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區為首引發(fā)的全國性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷對成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢，對于成都市周邊區、市、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)高、發(fā)展快的“金溫江”來(lái)講，帶來(lái)了前所未有的危機和發(fā)展瓶頸。

　　(二)研究目的與意義

　　20xx年樓市的波動(dòng)影響社會(huì )的各個(gè)層面，20xx年房地產(chǎn)政策及走勢將逐步利好房地產(chǎn)。但溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何?溫江的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何?這一系列問(wèn)題是本方案研究的重點(diǎn)。因此，深入分析當前溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困難和問(wèn)題，為本公司進(jìn)軍溫江主城區提供決策依據。

　　二、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　1、宏觀(guān)調控三劍齊發(fā)。

　　在20xx～20xx年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調控措施中，除去70/90政策屬于硬性規定以外，其余所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績(jì)等問(wèn)題等影響，在執行上并非嚴格落實(shí)，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)行深化，加強了政策的貫徹執行力。

　　2、市場(chǎng)競爭更趨白熱化。

　　在20xx年的關(guān)鍵節點(diǎn)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝，房地產(chǎn)市場(chǎng)加劇洗牌，市場(chǎng)越來(lái)越細分，精細化發(fā)展成為趨勢。

　　3、房?jì)r(jià)走勢。

　　從前幾年投資性購房來(lái)看，不少先入為主的投資客確實(shí)收益明顯。但隨著(zhù)20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實(shí)施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房?jì)r(jià)整體出現回落。

　　三、20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)預測

　　1、政策預測：

　　在經(jīng)歷歷時(shí)一年的宏觀(guān)政策調控之后，20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調控幅度將減小，宏觀(guān)政策將趨于穩定，但區域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有調整空間。

　　2、市場(chǎng)預測：

　　經(jīng)歷20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌，市場(chǎng)精細化發(fā)展，各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)各顯其能，優(yōu)勢化競爭明顯，差異化與性?xún)r(jià)比成為競爭的關(guān)鍵。但溫江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場(chǎng)供給量較大，20xx年光華大道的急速調整，使得溫江區的電梯公寓市場(chǎng)與成都市區的對接出現斷裂，這對溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)極大的挑戰。

　　3、房?jì)r(jià)預測：

　　經(jīng)過(guò)20xx年全球性金融危機的影響以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調整，成都房?jì)r(jià)出現一定回落，溫江區房?jì)r(jià)整體調低，特別是光華大道區域樓盤(pán)，下調幅度較大。預計：20xx年溫江房?jì)r(jià)區域穩定，局部時(shí)段會(huì )出現一定振蕩。

　　四、溫江區SWOT分析

　　1、優(yōu)勢(S) (1)地理位置優(yōu)越。

　　處于成都的西面，歷來(lái)被認為是上風(fēng)上水的區域，趨向于‘貴’的區域屬性，區域認知的心理層次將越來(lái)越高。

　　(2)交通便利。

　　成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區，規劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無(wú)縫接軌。

　　(3)自然環(huán)境豐富。

　　溫江是國家級生態(tài)示范區，成都市的天然屏障，擁有13萬(wàn)畝花土資源，區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞，構建出最佳的人居環(huán)境。

　　(4)深厚的歷史文化。

　　4000多年前，古蜀國魚(yú)鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚(yú)鳧古城遺址后，兩處總面積達10000平方米的商周時(shí)期遺址在溫江重見(jiàn)天日，數以萬(wàn)計的珍貴文物被發(fā)掘。

　　(5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集中。

　　溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)與發(fā)展，為溫江帶來(lái)了強大的經(jīng)濟支撐與產(chǎn)業(yè)支撐。

　　2、劣勢(W)

　　(1)公建配套未能跟上城市化進(jìn)程。

　　學(xué)校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進(jìn)程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。

　　(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴(lài)外地人口。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，本地購買(mǎi)能力有限，過(guò)度依賴(lài)成都、省內其它城市及省外城市購房群體。

　　(3)本地有影響力的項目較少。

　　溫江區有著(zhù)豐富的自然、人文、歷史等資源，但開(kāi)發(fā)不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。

　　(4)未形成有影響力的商業(yè)。

　　本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進(jìn)行商業(yè)消費，影響了商業(yè)的發(fā)展，導致本地市民娛樂(lè )生活缺乏，這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機。

　　3、機會(huì )(O)

　　(1)“4+1”西部新城新規劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規劃帶來(lái)新的業(yè)態(tài)調整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。(2)城鄉統籌試驗區。溫江是城鄉統籌改革試驗區，將會(huì )大大加快溫江的城市化進(jìn)程。 (3)“國際花園城市”榮譽(yù)。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎”，這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。(4)“金馬湖”項目的啟動(dòng)�！敖瘃R湖”大型項目的啟動(dòng)，必將吸引眾多市民的關(guān)注，使溫江再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　4、威脅(T)

　　(1)成都二級圈層城市定位部分重復。

　　其它區縣都在融入大成都，建設中心城區的配套產(chǎn)業(yè)，打造休閑旅游的'周末經(jīng)濟，城市定位有部分重復，會(huì )造成一定競爭。

　　(2)其它城市相繼崛起，溫江關(guān)注度降低。

　　溫江前幾年的發(fā)展領(lǐng)先于成都二級圈層其它城市，現在其它區縣也開(kāi)始注重城市基礎設施建設，重視城區科學(xué)規劃、建設宜居生態(tài)環(huán)境，并相繼招商引進(jìn)大項目，勢必會(huì )吸引更多人的關(guān)注，相對溫江的關(guān)注度會(huì )降低。

　　(3)房地產(chǎn)持續低迷，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

　　2008年溫江房地產(chǎn)持續低迷，并引發(fā)房屋價(jià)格大幅度下降，對地方經(jīng)濟可持續發(fā)展帶來(lái)障礙。

　　五、溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧

　　1、20xx～20xx年土地成交情況。

　　(1)商業(yè)用地成交情況

　　(2)商住用地成交情況

　　2、20xx年～20xx年土地成交分析。

　　20xx年溫江土地市場(chǎng)活動(dòng)頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩定在2000畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過(guò)20xx年土地成交量。

　　3、20xx年土地供應有所減少。

　　20xx年全年供地計劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過(guò)“招拍掛”成交月842畝。由此可見(jiàn)，為緩和土地市場(chǎng)供求矛盾，政府已著(zhù)手減緩房地產(chǎn)用地供應力度，保持區域內房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡與穩定發(fā)展。

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落。

　　全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達60.56億元，比上年增長(cháng)1.2%。房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱現象有所降溫。

　　5、商品房供應量有增無(wú)減;商品房施工面積達646.57萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積;6、銷(xiāo)售量嚴重下滑;房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑明顯，全年商品房銷(xiāo)售面積達98.3;六、溫江區房地產(chǎn)發(fā)展的現狀;(一)區域市場(chǎng)整體分析;1、金融危機加劇市場(chǎng)分化，中長(cháng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期;2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來(lái)住房的投資性需

　　5、商品房供應量有增無(wú)減。

　　商品房施工面積達646.57萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積為181.43萬(wàn)平方米，竣工面積為96.32萬(wàn)平方米。

　　6、銷(xiāo)售量嚴重下滑。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑明顯，全年商品房銷(xiāo)售面積達98.35萬(wàn)平方米，下降52.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積94.22萬(wàn)平方米，下降52.1%;實(shí)現商品房銷(xiāo)售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷(xiāo)售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴重。

　　六、溫江區房地產(chǎn)發(fā)展的現狀

　　(一)區域市場(chǎng)整體分析

　　1、金融危機加劇市場(chǎng)分化，中長(cháng)期市場(chǎng)格局面臨洗牌。

　　5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期內購房行為延后，加劇目前市場(chǎng)低迷態(tài)勢的延續;另一方面，待市場(chǎng)步入正軌后，隨著(zhù)四座新城規劃的實(shí)施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區將增大對購房需求的吸引力。

　　2、經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài)。

　　08年以來(lái)住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由供不應求轉變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房?jì)r(jià)降幅明顯，但購房者仍持觀(guān)望心態(tài)，導致市場(chǎng)低迷現象持續。

　　3、市場(chǎng)供應旺盛，需求有待挖掘。

　　20xx年溫江區整體市場(chǎng)供應旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘，03年～07年持續呈現的銷(xiāo)售增幅大于供應增幅的局面已發(fā)生扭轉。08年房?jì)r(jià)雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。

　　4、購房人群結構發(fā)生變化，市場(chǎng)推廣方向有待調整。

　　投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場(chǎng)盤(pán)整特征非常明顯，市場(chǎng)進(jìn)入休整期。

　　5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區域整體市場(chǎng)競爭力。

　　溫江各區域生活配套設施差異較大，樓盤(pán)入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進(jìn)一步影響到后期銷(xiāo)售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來(lái)優(yōu)勢明顯的溫江區在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的區域競爭力受到削弱。

　　6、房屋銷(xiāo)售緩慢，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

　　由于房屋銷(xiāo)售持續低迷，并引發(fā)土地價(jià)格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務(wù)完成,區政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經(jīng)濟可持續發(fā)展帶來(lái)障礙。

　　(二)項目市場(chǎng)研究(公寓類(lèi))

　　通過(guò)對溫江主城區的電梯公寓物業(yè)進(jìn)行研究分析：主城區的電梯公寓供應量超過(guò)500萬(wàn)平米，按照100萬(wàn)平米的消化速度，還需要3～5年的時(shí)間進(jìn)行消化。溫江主城區電梯公寓的均價(jià)維持在3100元/㎡左右，但各個(gè)樓盤(pán)的促銷(xiāo)力度較大，成交均價(jià)在3000元/㎡左右。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告9

　　一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析

　　近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標快速增長(cháng)。房地產(chǎn)投資和消費為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和社會(huì )發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長(cháng)注入了新的活力。

　　目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。

　　總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(cháng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩定。今年以來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價(jià)位普通商品住房等調控措施的實(shí)現以及二級市場(chǎng)的擴大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)結構將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉鎮機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買(mǎi)對象以個(gè)人購買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動(dòng)機來(lái)看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現大量投機者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。

　　預計房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(cháng)之后，將趨向平穩，全年增長(cháng)速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(cháng)，商品房?jì)r(jià)格與商品住房?jì)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發(fā)展空間。

　　XX年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(cháng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì )固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(cháng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對gdp增長(cháng)的貢獻率達到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(cháng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì )總體消費的增長(cháng)。XX年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費系數1.4計算，拉動(dòng)其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時(shí)為社會(huì )增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

　　1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來(lái)我縣商品房?jì)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠趕不上房?jì)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢群體的購房需求。

　　2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統，包括商品房預售和銷(xiāo)售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項目立項、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規劃許可、建設許可、開(kāi)發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監測市場(chǎng)運行的動(dòng)態(tài)變化提供依據，有利于調控市場(chǎng)，規范交易行為，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)監督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對市場(chǎng)進(jìn)行監測分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。

　　3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統一房屋權屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠(chǎng)統一印制�？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產(chǎn)，特別是各鄉鎮駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國統一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續，不利于企業(yè)和社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

　　4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很?chē)乐�。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會(huì )帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區沒(méi)有或根本達不到設計要求。

　　5、違規開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷(xiāo)售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場(chǎng)競爭，對商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì )的穩定。

　　二、關(guān)于規范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

　　1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì )上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的`約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【XX】37號文件已經(jīng)要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。

　　2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開(kāi)發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續大力推進(jìn)舊城區改造，力爭在未來(lái)五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶(hù)區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開(kāi)發(fā)模式，對影響城市道路景觀(guān)的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會(huì )效益相統一的原則，實(shí)行統一規劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設。堅持成區連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組由縣政府分管領(lǐng)導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實(shí)從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

　　3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買(mǎi)�！濒斦�發(fā)[XX]22號文件中再一次規定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(XX、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件�！弊罱�建設部、監察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[XX]196號《關(guān)于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益�！币虼�，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀(guān)念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現象。

　　4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內要樹(shù)立現代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jì)?yōu)等方式，盡快創(chuàng )建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟倫理觀(guān)念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

　　6、各部門(mén)加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì )的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續，導致一宗土地出現兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

　　7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場(chǎng)監管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話(huà)等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告10

　　一、城市居民目前住得怎樣

　　從調查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過(guò)半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。

　　二、多少都市人準備買(mǎi)房

　　據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主，預購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來(lái)源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

　　三、有了產(chǎn)權房，還買(mǎi)房嗎

　　數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產(chǎn)權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。

　　調查顯示，無(wú)產(chǎn)權房家庭主要希望購買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權房的家庭則希望購買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。

　　有產(chǎn)權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買(mǎi)。

　　另外，在商品房預購群體中，有產(chǎn)權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81-100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100-150平方米的預購群體中，擁有產(chǎn)權房的家庭預購比例高達62.3％，可見(jiàn)購房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非�？捎^(guān)。但是，他們的購買(mǎi)能力又怎樣呢？

　　假設擁有房產(chǎn)權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jì)r(jià)在1000-20xx元的比例最高，為30.4％；500-1000元的占22.3％；20xx-3000元的占21.6％；希望房?jì)r(jià)在6000元以上的不足1％。

　　以上數據顯示，人口基數和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(cháng)的房屋物業(yè)需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場(chǎng)，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè )觀(guān)。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權的預購者中，有69.1％希望使用

　　家庭存款來(lái)購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款�？磥�(lái)，傳統的消費觀(guān)念顯然不利于消費的良性增長(cháng)。

　　四、購房者是什么樣的人

　　數據顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿易、制造業(yè)、政府機關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多。

　　目前，家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經(jīng)濟適用房，分別占預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調查發(fā)現，收入越高越傾向于購買(mǎi)商品房�？梢哉f(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內的一支生力軍。

　　五、居民購房承受能力有多大

　　房地產(chǎn)業(yè)區域性差異很大，但房?jì)r(jià)與區域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。

　　從居民對房?jì)r(jià)的期望值曲線(xiàn)上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠。目前國內的經(jīng)濟發(fā)展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀(guān)念是量入為出，還不習慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續目前還

　　稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀(guān)念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的'資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀(guān)念，刺激消費增長(cháng)，達到商家與消費者雙贏(yíng)的效果。

　　六、誰(shuí)更急于買(mǎi)房

　　目前，從預購房者的人群結構來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預購比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

　　應該說(shuō)21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類(lèi)型仍然是經(jīng)濟適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。

　　七、居住環(huán)境對購房有多大影響

　　調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著(zhù)消費者購房的決策。

　　目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來(lái)，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區的物業(yè)價(jià)格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡(luò )的不夠完善、私家車(chē)普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告11

　　隨著(zhù)城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規模逐漸增，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112、5平方米,其中住宅項目15個(gè),面積75、2萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37、3萬(wàn)平方米。批準預售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29、7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23、86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶(hù)，面積6、87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25、4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩定，去年雖然受宏觀(guān)經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(cháng)，尤其是幾個(gè)相對較的樓盤(pán)出現了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線(xiàn)之外架設供電專(zhuān)線(xiàn)，費用昂貴，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟負擔，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見(jiàn)較。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現有40余家，部分為本地企業(yè)，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導致樓盤(pán)建設配套設施不完善，出現一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀(guān)調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來(lái)源于社會(huì )融資。社會(huì )融資成本高，參與融資主體對目前市場(chǎng)信心不足，融資難度，導致開(kāi)發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設穩中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較，部分拆遷戶(hù)購買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的.銷(xiāo)售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線(xiàn)城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀(guān)望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì )出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開(kāi)展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場(chǎng)供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿(mǎn)足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線(xiàn)路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現象的出現。

　　3、加各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì )上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達7、06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。

　　5、加對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規劃，高質(zhì)量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿(mǎn)意消費。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴二手房市場(chǎng)，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加對群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購房?jì)?yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告12

　　當前，隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速增長(cháng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費熱點(diǎn)，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會(huì )就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(cháng)162.7%，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟增長(cháng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康地發(fā)展，現對我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(cháng)的主要動(dòng)力。

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(cháng)，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(cháng)1.6倍，高于同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì )投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng )新高達為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(cháng)的主要力量。應該說(shuō)，這幾年的投資擴張是市場(chǎng)釋放性的增長(cháng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設力度，并獲得了長(cháng)足的發(fā)展。據統計部門(mén)數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長(cháng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區化、規�；�、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

　　因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對主導地位。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(cháng)，預售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷(xiāo)售調查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢。

　　2、個(gè)人消費成為市場(chǎng)需求的主體，縣內需求占商品房銷(xiāo)售的全部。

　　隨著(zhù)住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個(gè)人購房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購房面積達29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購房面積達80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導因素。目前，個(gè)人購買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購買(mǎi)住宅面積達70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98%。從購買(mǎi)對象和使用上來(lái)看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jì)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng )造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

　　二、當前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規劃的指導，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀(guān)調控機制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險性。

　　(二)市場(chǎng)化運作不規范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)�拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數量多，規模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

　　(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費需求，刺激消費的增長(cháng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現供大于求的現象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢

　　(一)行業(yè)趨于整合，結構面臨調整，價(jià)格相對穩定。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著(zhù)城市建設規模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的'現實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區化、規�；�、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知中強調，要加強房地產(chǎn)貨款監管和市場(chǎng)監管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場(chǎng)競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競爭的核心能力。一批實(shí)力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構將面臨調整，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

　　隨著(zhù)人們居住消費觀(guān)念的改變，個(gè)人住房需求將呈現多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀(guān)念轉變。

　　我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開(kāi)發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買(mǎi)力，對他們而言，住房消費是較長(cháng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。

　　而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶(hù)這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶(hù)左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶(hù)按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶(hù)型、城區80-100m2戶(hù)型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

　　同時(shí)，隨著(zhù)商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對“弱勢群體”越來(lái)越關(guān)注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。

　　3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩定

　　因前幾年對市場(chǎng)釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著(zhù)前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì )減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場(chǎng)的消費潛力依然較大。隨著(zhù)政策的兌現，開(kāi)發(fā)結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。

　　另?yè)�XX年11月對11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調查資料顯示，XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著(zhù)市場(chǎng)供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩定。

　　(二)發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續動(dòng)力。

　　縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規劃布局結構，城市形態(tài)由原來(lái)的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動(dòng)沿級及周邊地區的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續增長(cháng)。

　　按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續的動(dòng)力。

　　2、生態(tài)立縣戰略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。

　　生態(tài)立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續發(fā)展道路，是我縣實(shí)現跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著(zhù)生態(tài)立縣戰略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統功能進(jìn)一步增強，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮建設穩步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò )。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀(guān)光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏(yíng)來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬(wàn)向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當經(jīng)營(yíng)規模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。

　　四、政策建議

　　(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調查分析，引導行業(yè)健康發(fā)展。

　　盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預警預報和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì )通報本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結構、價(jià)格、漲幅、空置數量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì )和職能部門(mén)要定期對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調查分析，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房。

　　(二)加強政府宏觀(guān)調控，努力解決供需矛盾，實(shí)現供需平衡。

　　保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規模，基本實(shí)現供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應發(fā)揮調控功能，加大調控力度，通過(guò)規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規模與有效需求的同步增長(cháng)。

　　規劃方面應發(fā)揮導向作用，通過(guò)城市建設方向和進(jìn)度的調整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模，通過(guò)對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開(kāi)發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過(guò)多的現狀，規劃設計條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進(jìn)行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節;控制單體開(kāi)發(fā)建設有利于開(kāi)發(fā)的規�；�;控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類(lèi)房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系。進(jìn)一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購儲備，并根據市場(chǎng)需求和城市建設需要逐步投放市場(chǎng)。以增強政府對土地市場(chǎng)的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標、拍賣(mài)、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

　　金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過(guò)度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時(shí)強化貨款監控，實(shí)行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經(jīng)營(yíng)不規范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款，繼續加大貨款風(fēng)險小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

　　(三)完善市場(chǎng)監管制度，加大違規查處力度，規范市場(chǎng)秩序。

　　各職能部門(mén)就應嚴格履行管理職責，完善市場(chǎng)監管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門(mén)關(guān)”;加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現一起查處一起，絕不姑息。

　　(四)堅持市場(chǎng)化導向，創(chuàng )造公平競爭環(huán)境，規范市場(chǎng)化運作。

　　不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運作，經(jīng)營(yíng)性土地使用權的出讓和轉讓?zhuān)�按規定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易，采取招標、拍賣(mài)和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽(yáng)光交易”，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應推向市場(chǎng)運作，可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規定費用，適當留有開(kāi)發(fā)微利等方式運作。

　　(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

　　經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調節作用。應科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場(chǎng)造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場(chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強中介服務(wù)，政策性補貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買(mǎi)二手房，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費市場(chǎng)的發(fā)展。

　　要加快廉租房建設，建立保障機制，切實(shí)保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(hù)(人均年收入低于2400元)有657戶(hù)，1512人，其他住房困難戶(hù)154戶(hù)362人。解決和改善這些貧困戶(hù)的住房問(wèn)題是一項當務(wù)之急的大事。

　　積極引導和鼓勵開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買(mǎi)能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿(mǎn)足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動(dòng)消費潛力。

　　(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

　　房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類(lèi)。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無(wú)證、無(wú)照中介機構，規范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機構更新經(jīng)營(yíng)觀(guān)念，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì)，以誠信創(chuàng )品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng )造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實(shí)購買(mǎi)力，有效擴大市場(chǎng)需求量。

　　(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設，增強發(fā)展后勁。

　　要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區這一平臺，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。

　　要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當前應著(zhù)力加快茶葉市場(chǎng)的擴大經(jīng)營(yíng)。

　　通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚，從而增強房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告13

　　今年以來(lái)，在國家擴大內需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開(kāi)發(fā)投資逐漸向好，商品房銷(xiāo)售持續上升，政策效應進(jìn)一步顯現。

　　一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現狀

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結構表

　　投資額(億元)

　　占開(kāi)發(fā)投資比重(%)

　　比重同比增減(%)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　94.9

　　—

　　—

　　其中：商品住宅

　　78.4

　　82.6

　　0.2

　　辦公樓

　　1.2

　　1.3

　　-0.1

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

　　10.5

　　11.0

　　-2.1

　　其他用房

　　4.8

　　5.1

　　1.9

　　(二)房地產(chǎn)建設規�！岸�升一降”。隨著(zhù)我市六部門(mén)促進(jìn)新開(kāi)工措施的出臺和銷(xiāo)售市場(chǎng)的不斷升溫，市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長(cháng)，新開(kāi)工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄�？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)43.9%;其中住宅面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)40.0%;辦公樓5.0萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)111.1%。

　　新開(kāi)工面積293.0萬(wàn)平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。

　　二、房地產(chǎn)新政對市場(chǎng)影響的分析

　　1、房產(chǎn)新政累積效應得到進(jìn)一步顯現。去年四季度以來(lái)，我市及時(shí)出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來(lái)各部門(mén)又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調整市區房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買(mǎi)和轉讓住房稅收負擔政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

　　市房地產(chǎn)業(yè)健康穩定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開(kāi)工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬(wàn)元調整為35萬(wàn)元，貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費者來(lái)說(shuō)都是一種利好，增強了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來(lái)看，在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的房產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售持續下降的新情況，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)調整開(kāi)發(fā)戰略和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，采取了各種優(yōu)惠促銷(xiāo)措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長(cháng)。

　　三、當前值得關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題

　　其次，房?jì)r(jià)高位運行，可能對商品房銷(xiāo)售形成新的制約。隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售的較快增長(cháng)，市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)和新增樓盤(pán)出現了價(jià)格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開(kāi)始，有部分樓盤(pán)開(kāi)始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤(pán)出現了“坐地漲價(jià)”的現象。從市區商品房平均成交價(jià)格來(lái)看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長(cháng)12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤(pán)。商品房?jì)r(jià)格的上漲大大超過(guò)了人民收入的'增長(cháng)，勢必對銷(xiāo)售形成新的制約。

　　四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

　　1、加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場(chǎng)化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩定的環(huán)境，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續繁榮穩定奠定基礎。

　　2、政府應規范土地市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現有的可開(kāi)發(fā)土地。從規劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會(huì )投資，發(fā)展以中小戶(hù)型(戶(hù)型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿(mǎn)足絕大多數市民的住房需求。房?jì)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀(guān)望的根本原因。普通消費者依然無(wú)法承受當前的房?jì)r(jià)，而事實(shí)上當前的房?jì)r(jià)仍然包含著(zhù)較大的利潤，一方面如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(cháng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。

　　3、穩定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交則有賴(lài)于市場(chǎng)消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵。

　　4、創(chuàng )造較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著(zhù)力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創(chuàng )造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告14

　　前言

　　XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí)，人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題：這種發(fā)展是否是可持續的？人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會(huì )同相關(guān)部門(mén)對XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調查。

　　一、XXX市經(jīng)濟發(fā)展概況

　�。ㄒ唬�XXX市概況

　�。ǘ�）XXX市國民經(jīng)濟指標與社會(huì )發(fā)展統計

　　居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬(wàn)元，增長(cháng)8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長(cháng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

　　由上表分析可知，XXX市經(jīng)濟持續穩定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快，20xx年起國內生產(chǎn)總值年均增長(cháng)在10%以上。

　　由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項目落戶(hù)我市，固定資產(chǎn)投資持續加大。

　　由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長(cháng)，消費能力增長(cháng)迅速。

　�。ㄈ�）XXX市"十二五"期間城市建設主要目標

　　"十二五"時(shí)期，全市經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展目標是：經(jīng)濟綜合實(shí)力顯著(zhù)增強，現代農業(yè)基本實(shí)現，新型工業(yè)化進(jìn)程加快，服務(wù)業(yè)明顯升級，城市環(huán)境優(yōu)美，社會(huì )事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平顯著(zhù)提高，城鄉協(xié)調發(fā)展，把我市建設成國家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國家生態(tài)園林城市、全國聞名的生態(tài)旅游勝地和國家歷史文化名城。

　　--經(jīng)濟保持快速增長(cháng)。在優(yōu)化結構、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎上，實(shí)現經(jīng)濟持續快速健康發(fā)展。到20xx年，地區生產(chǎn)總值達到1660億元，年均增長(cháng)15%以上。

　　--結構調整步伐加快。堅持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級。到20xx年，三次產(chǎn)業(yè)結構達到15.5：45.5：39。

　　--城鄉區域協(xié)調發(fā)展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進(jìn)程加快，新農村建設成效顯著(zhù)，城鄉協(xié)調發(fā)展，城鎮化率達到47%。

　　--可持續發(fā)展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。

　　--人民生活水平提高。社會(huì )保障體系進(jìn)一步健全，城鄉居民生活質(zhì)量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環(huán)境條件有較大改善。 （四）我市重點(diǎn)區域未來(lái)規劃和建設

　　1、進(jìn)一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。

　　2、新區建設與舊區改造同步實(shí)施，建設現代化城市。

　　3、舊區基礎設施與環(huán)境不斷完善。

　　4、城市道路、廣場(chǎng)、對外交通等基礎設施進(jìn)一步完善，為新世紀城市建設快速發(fā)展奠定良好基礎。

　　5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態(tài)市、園林城，城市骨架。

　　二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀

　�。ㄒ唬�20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

　　國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房?jì)r(jià)格兩個(gè)方面調控和引導房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年，我市認真落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策，有針對性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題，堅持以穩定（住房?jì)r(jià)格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線(xiàn)，以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康發(fā)展為目標，把各項宏觀(guān)調控政策落到實(shí)處。由于措施得力，20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房?jì)r(jià)格基本穩定、市民購房心態(tài)日趨理性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展基本適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調"的預期目標，從快速增長(cháng)期進(jìn)入到理性和平穩發(fā)展期。

　　1、我市居民人均居住面積情況

　　由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長(cháng)0.8平方米左右，發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

　　從圖中可見(jiàn)，20xx年以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著(zhù)較快的增長(cháng)幅度，直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國家進(jìn)行一系列的調控措施后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少，但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢分析座談會(huì )，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢依然看好。

　　3、商品房市場(chǎng)情況

　　----土地市場(chǎng)供應情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設情況

　　近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設情況

　　-----商品房銷(xiāo)售情況

　　商品住房購買(mǎi)主體：我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數的85.1%以上。外地人士購買(mǎi)房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過(guò)委托 （二）現階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求（問(wèn)卷調查形式）

　　我們協(xié)調市直機關(guān)工委和城調隊等相關(guān)部門(mén)，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶(hù)型選擇、環(huán)境要求等方面總結出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調查，發(fā)放調查問(wèn)卷7000份，回收有效問(wèn)卷6400份，其中有意購房問(wèn)卷2886份，占45%，無(wú)意購房問(wèn)卷3514份，占55%。

　　---家庭收入情況

　　----調查對象目前居住面積

　　從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。

　　----購房目的

　　解決住房問(wèn)題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。

　　上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占38%，說(shuō)明消費者已經(jīng)開(kāi)始認識到在滿(mǎn)足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境。投資客戶(hù)占到8%，在當前宏觀(guān)調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。

　　----購買(mǎi)房屋的類(lèi)型

　　----希望購買(mǎi)房屋的面積

　　從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶(hù)型住宅（占86.4%）。

　　----購買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)

　　3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。

　　能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。

　　----擬購買(mǎi)房屋區域

　　選擇中華路以北(A)的占8.8%，中華路以南民航路以北(B

　　從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區域，另外學(xué)區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。

　　----理想的起居室（客廳）面積

　　----理想的臥室面積

　　----選擇房屋裝修

　　希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%，希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%。

　　----采暖方式選擇

　　喜歡傳統熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。

　　從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素

　　---土地政策：

　　3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規定了開(kāi)發(fā)商競買(mǎi)保證金最少兩成、1月內付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結"等19條內容。該《通

　　知》的出臺主要是落實(shí)"國11條"精神，增強土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點(diǎn)的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開(kāi)發(fā)利用效率，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩有序運行。

　　9月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的.通知》�！锻ㄖ�》明確，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買(mǎi)資格。從此通知不難看出，在未來(lái)土地競買(mǎi)過(guò)程中，國土部門(mén)將采取更為嚴格的土地競買(mǎi)資格審查。

　　-----房地產(chǎn)政策：

　　住房和城鄉建設部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》�！锻ㄖ�》明確要求各地加強商品住房預售行為監管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照預售方案申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監管是政府加強房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的重要手段，對維護我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展具有重要意義。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。為此，《通知》要求各地切實(shí)負起責任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管。

　　4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》�！锻ㄖ�》明確，商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，暫

　　停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款。國務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區、各有關(guān)部門(mén)的責任，堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱(chēng)十年來(lái)最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場(chǎng)。

　　-----其他政策：

　　3月9日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買(mǎi)人均不適用首次購買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來(lái)說(shuō)，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。

　　9月29日，三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》�！锻ㄖ�》規定，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認定標準趨于一致，即以家庭為單位核定是否是"二套房"。

　　2、經(jīng)濟因素

　　-----宏觀(guān)經(jīng)濟形勢：房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，一旦宏觀(guān)經(jīng)濟有所波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )迅速作出反應。如果宏觀(guān)經(jīng)濟形勢趨穩，預計未來(lái)幾年內房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會(huì )進(jìn)一步放緩；如果宏觀(guān)經(jīng)濟增速回落，預計房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )進(jìn)入一定調整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì )隨著(zhù)國民經(jīng)濟發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國民經(jīng)濟的分配、經(jīng)濟結構、貨幣政策和財政政策都會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。

　　------地方經(jīng)濟因素：當地的經(jīng)濟發(fā)展因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響，主要有經(jīng)濟發(fā)展狀

　　況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費,居民收入等。而XXX市作為我國北部經(jīng)濟欠發(fā)達地區的三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較��；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體布局，由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調整向南部開(kāi)發(fā)，以南苑開(kāi)發(fā)區為主線(xiàn)，圍繞著(zhù)新火車(chē)站建設、勞動(dòng)湖南擴改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設等，為房地產(chǎn)業(yè)的持續發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。

　　3、社會(huì )因素

　　-----人口因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數量的關(guān)系非常密切。當人口數量增加時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )上漲;而當人口數量減少時(shí),對房地產(chǎn)的需求就會(huì )減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì )下落。人口素質(zhì)，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類(lèi)社會(huì )隨著(zhù)文明發(fā)達、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設施必然日益完善和普遍,同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求,從而導致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會(huì )秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規模，這里所說(shuō)的家庭人口規模,是指全社會(huì )或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動(dòng),從而引起需用住房數量的變動(dòng),隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　------城市化進(jìn)程：我市正處于城市化進(jìn)程加速階段，大量農村人口進(jìn)入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　------房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資者會(huì )利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現3種情況;

　　(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌

　　(3)起著(zhù)穩定房地產(chǎn)價(jià)格的作用

　　我國個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著(zhù)投資過(guò)熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進(jìn)行規范,還應該對購房者的購房資格進(jìn)行限制。

　　4、其他

　　因素：

　　----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房?jì)r(jià)走勢。

　　心理預期是人們對市場(chǎng)走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢。我們認為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )進(jìn)一步擴大，商品房?jì)r(jià)格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢不會(huì )在短期內扭轉。

　　---保障性住房的建設：棚戶(hù)區改造、經(jīng)濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施，旨在通過(guò)政府調控，形成與市場(chǎng)需求相適應的住房供應結構，維持住房?jì)r(jià)格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利于推進(jìn)住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩定房地產(chǎn)投資增長(cháng)，保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，政府的建設投資可回收和循環(huán)使用。政府大規模投資建設經(jīng)濟適用房，勢必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對減少，或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場(chǎng)的需求，進(jìn)而對商品房市場(chǎng)，包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市，會(huì )拉低房地產(chǎn)價(jià)格。

　　四、XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀分析

　　我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢在未來(lái)一段時(shí)間內將持續看好，價(jià)格也將繼續穩中有升，但增幅會(huì )逐步放緩。

　　一是房屋建設成本增加推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。近年來(lái)，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長(cháng)，對房?jì)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用，特別是棚戶(hù)區改造以來(lái)，實(shí)施"拆一還一"的惠民政策，低保戶(hù)、無(wú)證房等優(yōu)惠政策，使拆遷費用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀(guān)調控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面，這種賣(mài)方市場(chǎng)為主導的局面在一定程度上會(huì )推動(dòng)了房?jì)r(jià)穩步上漲的態(tài)勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jì)r(jià)上漲。如戶(hù)籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區購房的比例明顯增加.

房地產(chǎn)市場(chǎng)報告15

　　名稱(chēng)××公司××房地產(chǎn)項目市場(chǎng)調研報告大綱受控狀態(tài)

　　編號

　　執行部門(mén)監督部門(mén)考證部門(mén)

　　一、調研目的

　　從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調研活動(dòng)。

　　本市場(chǎng)調研報告就是對這次調研活動(dòng)的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場(chǎng)情況，從而為××項目的銷(xiāo)售決策提供比較全面的數據參考。

　　二、調研方法和人員

　�。ㄒ唬┱{研方法

　　本次調研活動(dòng)所采取的調研方法包括調查問(wèn)卷法、文獻法、訪(fǎng)談法等多種調研方法。

　�。ǘ�）調研人員

　�、俟�司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部是本次調研活動(dòng)的主導部門(mén)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部派出三名經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展了本次調研活動(dòng)，并編寫(xiě)了調研報告。

　�、诠�司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部開(kāi)展此次調研活動(dòng)。

　�、蹫榱舜_保調研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調研活動(dòng)。

　　三、調研內容和結論

　�。ㄒ唬�××市的宏觀(guān)環(huán)境

　　1.宏觀(guān)經(jīng)濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

　�、�?lài)鴥壬�產(chǎn)總值（GDP）。

　�、谌司鶉鴥壬�產(chǎn)總值。

　�、凵鐣�(huì )消費品零售總額。

　�、苋司�社會(huì )消費品零售總額。

　�、萋毠つ昶骄�工資。

　�、蕹擎偩用袢司�可支配收入。

　�、叱擎偩用袢司�消費性支出。

　�、喽鞲駹栂禂担ㄊ称分С稣枷�費性支出的比重）。

　�、岢青l居民儲蓄存款余額。

　�、獬鞘芯用袢司�居住面積。

　　2.城市規劃及發(fā)展趨勢

　�、俪鞘幸巹�。

　�、诎l(fā)展趨勢（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢）。

　�。ǘ�）去年××市房地產(chǎn)的發(fā)展情況

　�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。

　�、诮�(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。

　�、鄱�手房的發(fā)展情況。

　�。ㄈ�）今年××房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預測

　�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N(xiāo)售增長(cháng)情況。

　�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷(xiāo)售預測情況。

　�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析

　�、偻恋卣�策。

　�、诮鹑谡�策。

　�。ㄎ澹�××項目所在的××區的地理環(huán)境及交通狀況

　　1.××區總體規劃

　�、俪鞘幸巹�。

　�、诰幼∮玫匾巹�。

　�、凵虡I(yè)規劃。

　�、芙煌ㄒ巹�。

　　2.××區零售業(yè)態(tài)綜述

　�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區域。

　�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。

　�。�六）××項目所在的'××區的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1.項目區域市場(chǎng)分析

　�。�略）

　　2.項目片區市場(chǎng)分析

　�、夙椖课恢�。

　�、谄瑓^范圍。

　　3.項目街區特點(diǎn)

　�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。

　�、谌丝诜植技笆杖霕嫵�。

　　4.項目周邊配套

　�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。

　�、陧椖恐苓吔逃�配套。

　�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。

　�、茼椖恐苓呩t療配套。

　�。ㄆ撸�××項目所在的××區的售樓盤(pán)及競爭對手分析

　　1.項目競爭樓盤(pán)及分析

　　分析內容包括樓盤(pán)概況、交通情況、戶(hù)型分析、價(jià)格分析、銷(xiāo)售分析、客源客層、項目?jì)?yōu)劣勢等。

　　2.項目潛在競爭對手及分析

　　分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤(pán)概況、配套情況、價(jià)格情況、戶(hù)型情況等。

　　3.其他在售樓盤(pán)及分析

　　分析內容包括其他在售樓盤(pán)的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶(hù)型統計、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。

　�。ò耍┚C合結論

　�、僭搮^域房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型和景觀(guān)營(yíng)造的特點(diǎn)。

　�、诒緟^域開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)建筑風(fēng)格和設計特點(diǎn)。

　�、郾緟^域的戶(hù)型特點(diǎn)和面積分布情況。

　�、鼙緟^域樓盤(pán)客戶(hù)的主要特點(diǎn)。

　�。ň牛┍緟^域房地產(chǎn)項目暢銷(xiāo)與滯銷(xiāo)的因素

　　1.暢銷(xiāo)特征

　�、俳煌ū憷�，生活配套設施、教育配套設施完善。

　�、谑袌�(chǎng)定位準確。

　�、郛a(chǎn)品在當地市場(chǎng)具有唯一性。

　�、軕�(hù)型設計相對較為合理、實(shí)用率高。

　�、莓a(chǎn)品的性?xún)r(jià)比高。

　�、尬飿I(yè)管理到位。

　�、郀I(yíng)銷(xiāo)定位及宣傳效果較好。

　�、嗥髽I(yè)及項目品牌具有影響力。

　　2.滯銷(xiāo)特征

　�、俳煌ú槐�，生活配套設施不完善。

　�、谄髽I(yè)運作項目資金鏈斷裂。

　�、僖巹澰O計較差，戶(hù)型設計不合理，面積過(guò)大。

　�、诳們r(jià)過(guò)高，首付壓力相對較大。

　�、莓a(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)概念的設計與市場(chǎng)實(shí)際脫節。

　�、揲_(kāi)發(fā)規模與開(kāi)發(fā)時(shí)機出現錯位。

　�。ㄊ�）調研結論

　�、夙椖渴袌�(chǎng)環(huán)境、區域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。

　�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標客戶(hù)特征以及具體建議等。

　　四、相關(guān)資料附錄

　�、偃霊�(hù)調研問(wèn)卷。

　�、诮y計數據資料。

　�、墼L(fǎng)談及會(huì )談?dòng)涗洝?/p>

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