小區物業(yè)管理方案(集合15篇)
為了確保工作或事情有序地進(jìn)行，常常需要預先制定方案，方案是解決一個(gè)問(wèn)題或者一項工程，一個(gè)課題的詳細過(guò)程。怎樣寫(xiě)方案才更能起到其作用呢？以下是小編為大家整理的小區物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
小區物業(yè)管理方案1
20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開(kāi)拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路，創(chuàng )新工作模式，強化內部管理，外樹(shù)公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強調“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎上，通過(guò)全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現收入xx萬(wàn)，總體實(shí)現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道�，F將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、xx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區的生活居住環(huán)境，確保各項工作的順利推進(jìn)。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬(wàn)元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動(dòng)把握機遇，在加強物業(yè)管理和內部管理上做文章，按照現代企業(yè)制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競爭，主動(dòng)開(kāi)拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務(wù)、安全防范、車(chē)輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶(hù)投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規定》等，為公司發(fā)展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時(shí)，本著(zhù)開(kāi)源節流、多勞多得、提高小區管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標責任制和管理目標責任制，對小區進(jìn)行年度經(jīng)濟指標與服務(wù)指標的考評。實(shí)踐證明，該項制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入(見(jiàn)下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區服務(wù)中的責、權、利，保證小區物業(yè)管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務(wù)人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的`保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時(shí)，我們清醒的認識到制度建設的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發(fā)現問(wèn)題不回避，及時(shí)糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實(shí)地穩步展開(kāi)。
(三)加強企業(yè)文化建設，構建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業(yè)品牌
為加強企業(yè)本部和服務(wù)社區的文化建設，創(chuàng )建了公司網(wǎng)頁(yè)，為住戶(hù)與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺;不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶(hù)派發(fā)，加強公司的品牌宣傳，使住戶(hù)能更好的了解我公司的各項業(yè)務(wù)，增加了他們的認同度和信賴(lài)度;結合各小區的實(shí)際情況，舉辦了各種類(lèi)型的社區文化活動(dòng)，累計投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金，與去年同比增長(cháng)了333.33%，增強了與住戶(hù)互動(dòng)和溝通，其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區xx運動(dòng)會(huì )，取得圓滿(mǎn)成功，在住戶(hù)中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂(lè )活動(dòng)中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂(lè )環(huán)境，為構建和諧小區創(chuàng )造了條件。
(四)參與市場(chǎng)競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力，對飯堂部分設備設施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開(kāi)展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認證的審核作為奮斗目標，通過(guò)多種形式做好品牌宣傳，以x停車(chē)場(chǎng)項目為契機，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車(chē)場(chǎng)累計停放約30000車(chē)次，總收入約x萬(wàn)元。由于我公司管理工作到位，車(chē)場(chǎng)管理井然有序，既無(wú)堵車(chē)現象發(fā)生，沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會(huì )效益，圓滿(mǎn)完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進(jìn)團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進(jìn)行撤換;另一方面，開(kāi)展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調整，營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實(shí)習基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團隊建設，一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動(dòng);另一方面，讓員工認識團隊價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進(jìn)團隊，以滿(mǎn)足公司不斷變革創(chuàng )新和成長(cháng)發(fā)展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區住戶(hù)的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識培訓和防火安全練兵活動(dòng);另一方面，建立安全責任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關(guān)責任人應承擔的安全責任和經(jīng)濟責任，確保為小區創(chuàng )建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
(七)加強紀律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設
我公司結合實(shí)際情況，組織黨員、干部開(kāi)展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習活動(dòng)，參加七月紀律教育月學(xué)習動(dòng)員大會(huì )、聽(tīng)報告、觀(guān)看錄像，還組織大家學(xué)習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹(shù)立社會(huì )主義榮辱觀(guān)。我公司根據工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習人員的范圍擴大到小區服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門(mén)負責人開(kāi)展治理商業(yè)賄賂專(zhuān)項工作和紀律教育學(xué)習，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責任。今年，我公司實(shí)現所有經(jīng)濟類(lèi)合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過(guò)整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶(hù)好評。
二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動(dòng)相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時(shí)適應，溝通協(xié)調不足，另一方面大多沒(méi)有接受比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經(jīng)驗，仍然需要不斷探索和總結經(jīng)驗。
三是由于體制等各種客觀(guān)原因，企業(yè)的激勵制度不完善，對企業(yè)持續發(fā)展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年，我公司將繼續以科學(xué)發(fā)展觀(guān)和黨的十五屆六中全會(huì )提出的構建和諧社會(huì )為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務(wù)，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng )建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。
(一)進(jìn)一步創(chuàng )新工作機制，內強管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺階
經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng )新完善工作機制和管理模式，進(jìn)一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實(shí)行小區經(jīng)營(yíng)目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續做好每年交易會(huì )車(chē)管工作的基礎上，把進(jìn)一步開(kāi)拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當作一項重點(diǎn)工作來(lái)抓，促使公司的發(fā)展狀況和經(jīng)濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業(yè)和社區文化建設，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎上，20xx年繼續將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊，努力搞好小區的社區活動(dòng)，把深入拓展企業(yè)文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業(yè)管理工作，提升市場(chǎng)競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學(xué)習力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓挖掘內部技術(shù)潛能，發(fā)現、培養和儲備技術(shù)人才。通過(guò)與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強人才隊伍建設。
小區物業(yè)管理方案2
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì )：
為認真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強“平安溫州”建設的有關(guān)要求，根據市房管局《關(guān)于在全市開(kāi)展創(chuàng )建“平安物業(yè)”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》（溫房字〔〕27號）和區平安辦、區綜治委《溫州市鹿城區行業(yè)基層平安創(chuàng )建重點(diǎn)工作責任制》、《溫州市鹿城區社會(huì )治安綜
合治理重點(diǎn)工作責任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結合溫州市鹿城區實(shí)際，制訂如下創(chuàng )建實(shí)施工作方案。
一、指導思想
深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)，緊緊圍繞爭創(chuàng )“平安溫州市鹿城”的目標，以開(kāi)展創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”活動(dòng)為載體，增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng )建的責任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區密切配合、齊抓共管的創(chuàng )建工作機制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法規政策，依據物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線(xiàn)，提高防范意識，落實(shí)防范措施，提高應急處置能力，有效地預防和減少安全事故和違法犯罪活動(dòng)，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設深入開(kāi)展。
二、創(chuàng )建目標
通過(guò)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)，使溫州市鹿城區物業(yè)管理小區（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過(guò)三至五年的努力，全區85%的物業(yè)管理小區（大廈）達到新一輪平安創(chuàng )建的要求。
三、創(chuàng )建范圍
溫州市鹿城區已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區（大廈）
四、創(chuàng )建標準
1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉鎮）綜治委簽訂社會(huì )治安綜合治理責任書(shū)并抓好落實(shí)；
2、物業(yè)管理小區內必需的管理人員持證上崗率和到位率達100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護員能滿(mǎn)足小區治安防范工作需要；
3、物業(yè)管理小區內按照物業(yè)服務(wù)合同約定設立固定值班崗和流動(dòng)巡邏崗，制訂巡邏計劃，秩序維護員按照計劃晝夜巡邏；
4、物業(yè)管理小區有制訂日常防范和應急預案，且定期組織開(kāi)展安全防范知識培訓和處置突發(fā)事件的實(shí)戰演練；
5、在物業(yè)管理小區內可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場(chǎng)所和公共區域安全防范的重點(diǎn)部位統一設置文明規范、用語(yǔ)簡(jiǎn)潔的警示標識，告示注意事項，明確禁止事項；
6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達100％，與業(yè)主簽訂室內裝修服務(wù)協(xié)議，組織開(kāi)展巡查，及時(shí)發(fā)現和制止違法違規裝飾裝修行為并報告有關(guān)主管部門(mén)；
7、物業(yè)管理小區內消防安全設施按規定標準加強維護，并保證能正常使用，各類(lèi)消防安全隱患及時(shí)得到整改；
8、居民樓二層以下住戶(hù)的窗戶(hù)應當采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業(yè)管理小區執行公安機關(guān)制定的安全技術(shù)防范標準和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強對樓宇對講、電視監控等技防設施的管理并運轉正常；
10、物業(yè)管理小區內全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機動(dòng)車(chē)被盜案件；
11、業(yè)主對物業(yè)管理小區治安滿(mǎn)意率達到90%以上。
五、實(shí)施步驟
1、宣傳動(dòng)員階段（5月）。召開(kāi)全區物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）活動(dòng)”工作大會(huì )，學(xué)習傳達上級指示精神，部署創(chuàng )建工作任務(wù)，并確定創(chuàng )建示范點(diǎn)。
2、開(kāi)展創(chuàng )建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開(kāi)展“平安物業(yè)管理小區（大廈）活動(dòng)”創(chuàng )建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門(mén)做好指導工作，確定考核制度。
3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來(lái)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)情況進(jìn)行自查，總結經(jīng)驗教訓，提出下步的工作思路，并將書(shū)面自查報告報房管部門(mén)。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉鎮（街道）初評推薦的基礎上，會(huì )同相關(guān)部門(mén)對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )建活動(dòng)情況進(jìn)行復查考評。
六、考評方式
創(chuàng )建活動(dòng)每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報，各鄉鎮（街道）初評推薦，最后由區房管部門(mén)牽頭，會(huì )同相關(guān)鄉鎮（街道）、部門(mén)共同組織考評驗收、表彰，被表彰的小區授予“平安物業(yè)管理小區（大廈）”稱(chēng)號并授牌。對因領(lǐng)導不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區，予以一票否決，依據物業(yè)管理法規政策進(jìn)行處罰，直至注銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
七、創(chuàng )建要求
�。ㄒ唬┙y一思想，加強領(lǐng)導。創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”是深入開(kāi)展“平安溫州市鹿城”系
列創(chuàng )建活動(dòng)之一，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設的`重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統一思想認識，加強組織領(lǐng)導，認真研究、制訂創(chuàng )建活動(dòng)方案、措施，扎實(shí)開(kāi)展創(chuàng )建活動(dòng)。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng )建“平安物業(yè)管理小區（大廈）”活動(dòng)領(lǐng)導小組，由莫光輝同志擔任組長(cháng)，詹里勛同志擔任副組長(cháng)，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領(lǐng)導小組
下設辦公室，辦公室設物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負責創(chuàng )建活動(dòng)方案的制定、工作協(xié)調和督導。各房管所要成立相應的領(lǐng)導機構和工作機構，確定專(zhuān)人負責，具體抓好創(chuàng )建活動(dòng)各項任務(wù)措施的落實(shí)。
�。ǘ┟鞔_責任，強化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )的溝通聯(lián)系，在鄉鎮（街道）綜治部門(mén)的統一領(lǐng)導下，協(xié)助相關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理小區的安全防范工作；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動(dòng)員，全員參與，健全平安創(chuàng )建責任機制，強化小區安全防范措施和全體員工的安全責任意識。要加強安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現的安全隱患要及時(shí)整改，防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng )建活動(dòng)的指導，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真落實(shí)創(chuàng )建工作。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營(yíng)造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強創(chuàng )建活動(dòng)宣傳，充分利用小區的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導小區業(yè)主積極參與，增強自我防范意識。要及時(shí)通報創(chuàng )建進(jìn)展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動(dòng)組織宣傳，及時(shí)報道好經(jīng)驗、好做法和取得的新成效，在全社會(huì )營(yíng)造良好的創(chuàng )建氛圍。
小區物業(yè)管理方案3
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì )議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì )議精神為指導，以落實(shí)《關(guān)于依法加強居民小區物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強居民小區物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
�。ㄒ唬┠繕耍�
1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達90%；對存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區物業(yè)化率到達100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )。
�。ǘ┓秶簩θ袑�(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區進(jìn)行排查。根據排查結果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規范物業(yè)管理行為。
三、工作資料
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規章建設。依據國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規、規章，結合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調研，同時(shí)借鑒國內先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規定》，依法加強我市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設單位作為行為主體要切實(shí)承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責，落實(shí)到職責單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負責、誰(shuí)解決。并對存在開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題的住宅小區，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的'房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設遺留問(wèn)題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場(chǎng)的監督。
四、物業(yè)費的成本測算
管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費。
小區物業(yè)管理方案4
為了高質(zhì)量推動(dòng)住宅小區物業(yè)管理規范化標準化，結合區實(shí)際，制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì )精神，堅持以人民為中心，堅持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升、機制建立、群眾滿(mǎn)意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創(chuàng )建專(zhuān)項行動(dòng)、社區物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強基”等工作，因地制宜推進(jìn)區住宅小區物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無(wú)物業(yè)住宅小區實(shí)現“有組織機構、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養、有綠化養護、有安全防范、有停車(chē)管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標。
二、管理模式
根據無(wú)物業(yè)管理小區實(shí)際情況，通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）自管、社區托管等不同方式，解決住宅小區無(wú)物業(yè)管理問(wèn)題，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實(shí)力，切實(shí)增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
�。ㄒ唬┩七M(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場(chǎng)化運作條件的'無(wú)物業(yè)小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分征求業(yè)主意見(jiàn)，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。
�。ǘ┩菩袠I(yè)委會(huì )（物管會(huì )）自管。不具備市場(chǎng)化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業(yè)委會(huì )（物管會(huì )），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業(yè)管理工作。
�。ㄈ⿲�(shí)行社區兜底托管。街道辦事處指導社區成立“社區物業(yè)服務(wù)自管會(huì )”，對零散樓棟、院落實(shí)施托管。社區物業(yè)服務(wù)自管會(huì )可結合各小區實(shí)際，利用小區公共收益或進(jìn)行適當收費，落實(shí)基礎性物業(yè)服務(wù)。
�。ㄋ模┨剿鹘值兰型泄芄芾�。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”，將轄區內無(wú)物業(yè)住宅小區統一打包成若干個(gè)物業(yè)管理區域，每個(gè)物業(yè)管理區域為一個(gè)物業(yè)服務(wù)項目，通過(guò)公開(kāi)招投標方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔轄區物業(yè)管理服務(wù)。社區居委會(huì )通過(guò)日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開(kāi)展監督評價(jià)，并組織業(yè)主投票決定是否續聘。
三、重點(diǎn)任務(wù)
（一）調研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無(wú)物業(yè)管理小區進(jìn)行詳細摸底，確保數據準確，上報區無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導小組辦公室進(jìn)行匯總統計。
（二）推進(jìn)落實(shí)階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據實(shí)際情況制定無(wú)物業(yè)小區工作全覆蓋工作方案，并在轄區內選定x個(gè)不同類(lèi)型的小區，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）自管、社區居委會(huì )托管等不同模式，打造專(zhuān)業(yè)化、精準化、精細化的試點(diǎn)小區。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個(gè)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理試點(diǎn)標桿小區，并將試點(diǎn)情況和經(jīng)驗做法形成書(shū)面材料上報至區無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無(wú)物業(yè)管理小區實(shí)現物業(yè)管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導小組組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行“回頭看”，抓實(shí)鞏固提升，確保無(wú)物業(yè)管理小區“銷(xiāo)號清零”，實(shí)現“常治長(cháng)效”。同時(shí)，總結一批可推廣、可復制的好經(jīng)驗、好做法，努力為無(wú)物業(yè)管理小區清零行動(dòng)提供示范、樹(shù)立標桿。
四、組織領(lǐng)導
�。ㄒ唬┏闪㈩I(lǐng)導小組。為確保本次清零行動(dòng)順利開(kāi)展，推動(dòng)實(shí)現物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區無(wú)物業(yè)管理小區清零行動(dòng)領(lǐng)導小組（名單附后），區直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負責人參加，負責全區無(wú)物業(yè)管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協(xié)調、街道一線(xiàn)責任、社區具體實(shí)施、小區齊抓共管”五級抓落實(shí)的責任體系。
（二）成員單位分工
區委政法委負責協(xié)調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關(guān)工作。
區住建局負責牽頭做好工作專(zhuān)班辦公室日常工作，督促落實(shí)工作專(zhuān)班作出的各項決定；組織各辦事處推進(jìn)清零工作，協(xié)調處理工作中的具體問(wèn)題。
區民政局負責指導物業(yè)管理融入基層社會(huì )治理；指導業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）建設，提高住宅小區自治能力。
區發(fā)改局負責無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)中物業(yè)服務(wù)費的制定調整。
市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。
區市場(chǎng)監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費等監督管理。
區水務(wù)局負責無(wú)物業(yè)管理小區供水的運營(yíng)與監管。
市生態(tài)環(huán)境保護局分局負責無(wú)物業(yè)管理清零行動(dòng)中的環(huán)境污染治理工作。
區工科局負責協(xié)調三大運營(yíng)商（中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。
相關(guān)街道辦事處負責宣傳動(dòng)員，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類(lèi)推進(jìn)無(wú)物業(yè)小區物業(yè)管理工作。
五、工作要求
無(wú)物業(yè)管理小區清零行動(dòng)是“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)的一項重要內容，時(shí)間緊迫、任務(wù)量大。為更好協(xié)調推進(jìn)工作、及時(shí)解決困難問(wèn)題，區清零行動(dòng)領(lǐng)導小組決定建立督查督辦機制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導小組辦公室（聯(lián)系人：，聯(lián)系電話(huà)：）報送本周工作推進(jìn)情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實(shí)、假落實(shí)的，區領(lǐng)導小組將進(jìn)行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴重后果的，移交紀檢監察部門(mén)進(jìn)行追責問(wèn)責。
小區物業(yè)管理方案5
為深入推進(jìn)我區社區物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng )人民滿(mǎn)意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區社區物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區社區物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度。
二、服務(wù)范圍
社區物業(yè)服務(wù)要以社區公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個(gè)方面：
(一)公共秩序管理。加強對轄區內的流動(dòng)攤擔、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規范管理。
(二)公共環(huán)境衛生維護。做好社區轄區范圍內(維護作業(yè)標段以外)公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區內公共秩序的同時(shí)，搞好轄區內的治安巡查。
(四)公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
(五)公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補栽補種等綠化養護工作。
(六)其他。其他需要協(xié)調解決的物業(yè)服務(wù)項目。
三、基本原則
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏(yíng)利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng )新社區物業(yè)服務(wù)新機制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。
(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區在推進(jìn)社區物業(yè)服務(wù)工作中的主導作用，根據各個(gè)社區的實(shí)際狀況，制定包括費用收取和服務(wù)項目在內的社區物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區建設與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調發(fā)展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過(guò)推行社區物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴大社區就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區環(huán)境的滿(mǎn)意度。
四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區納入社區物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(小區)是:觀(guān)沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀(guān)沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。
五、工作思路
在推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理長(cháng)效”的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專(zhuān)項整治，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長(cháng)效管理。
(二)先宣傳后實(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對社區物業(yè)化的了解，取得居民對社區實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
(三)先服務(wù)后收費。根據社區居民中失地農民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費，保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉。
六、組織領(lǐng)導
成立全區社區物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導小組。
組長(cháng):
副組長(cháng):
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發(fā)改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環(huán)衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(cháng)的社區物業(yè)化服務(wù)的.組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協(xié)調解決企業(yè)辦社會(huì )職能分離的歷史遺留問(wèn)題;
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;
區發(fā)改局：負責指導確定社區物業(yè)服務(wù)收費標準;
區財政局：負責社區物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統籌工作;
區城管局：負責牽頭組織協(xié)調和監督考核工作;
區民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;
區住房城鄉建設局：負責行業(yè)指導工作;
區工商分局：負責對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;
區市政、園林和環(huán)衛公司：在社區專(zhuān)業(yè)維護上給予指導、支持和配合;
各街道辦事處：組織社區實(shí)施社區物業(yè)服務(wù)工作。
八、方法步驟
(一)準備階段
1、2月份對全區未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農民安置小區和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區全面調查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(小區)名單。
2、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調會(huì )，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì )。
(二)實(shí)施階段
1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區，由街道統一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎。
2、5月上旬組織參觀(guān)，學(xué)習其他單位經(jīng)驗做法。
3、5月下旬全力推進(jìn)社區物業(yè)化服務(wù)工作。
(三)考核驗收階段
1、將開(kāi)放式居民社區推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績(jì)效考核的一項重要資料。
2、6月份組織相關(guān)社區進(jìn)行交流講評。
3、8月份由區城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收，將以社區(小區)實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著(zhù)提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據，社區物業(yè)服務(wù)模式是否可持續、社區居民群眾是否滿(mǎn)意為標準，對社區居民上門(mén)問(wèn)卷調查，滿(mǎn)意度未到達85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績(jì)效考核分值。
九、工作要求
(一)高度重視，充分認清推行社區物業(yè)化服務(wù)的重要好處
推行社區物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿(mǎn)意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創(chuàng )業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進(jìn)社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì )，專(zhuān)題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開(kāi)展好社區物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強社會(huì )治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設人民滿(mǎn)意城市的基本要求。
(二)充分準備，為全面實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)打下基礎
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，把此項工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細化工作職責，要把職責落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標準。
(三)全力支持，為順利實(shí)施社區物業(yè)化服務(wù)帶給保障
一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項工作，確定專(zhuān)責。
二是經(jīng)費要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(小區)明確經(jīng)費10萬(wàn)元，區和街道各安排5萬(wàn)元。區和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費，保證社區物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經(jīng)費到位。要動(dòng)員廣大社區居民用心參與社區物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業(yè)管理主要經(jīng)費來(lái)源。
三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
小區物業(yè)管理方案6
近幾年來(lái)，隨著(zhù)××經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區和商業(yè)性的開(kāi)發(fā)小區如雨后春筍般涌現出來(lái)。然而由于歷史、區域性發(fā)展與建設、集鎮規劃等問(wèn)題，并沒(méi)有全部實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮小區推廣是及時(shí)且必要的。
一、目前××鎮小區概況
在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮建設也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個(gè)個(gè)新建起來(lái)的小區為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的.拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒(méi)有管理。
二、全鎮推行物業(yè)管理的必要性
(一)商業(yè)住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經(jīng)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區管理上，他們有一套專(zhuān)業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無(wú)憂(yōu)，因為城市經(jīng)驗移植到農村有時(shí)也會(huì )水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問(wèn)題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業(yè)小區而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二)農村拆遷小區
各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區建設進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒(méi)有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問(wèn)題。
1、安全問(wèn)題:目前，很多村的拆遷小區因沒(méi)有建設完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒(méi)有進(jìn)行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。
2、衛生環(huán)境問(wèn)題:拆遷小區使村民原來(lái)的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ�。原�?lái)只要自?huà)唛T(mén)前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。
小區物業(yè)管理方案7
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順，目標為：小區內無(wú)車(chē)輛亂停放、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負責禁放無(wú)地下庫車(chē)位的車(chē)輛入院內，車(chē)管崗負責門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理，負責預定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放。
2、大廈內、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門(mén)崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門(mén)禁的監管，實(shí)行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著(zhù)裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強門(mén)口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車(chē)庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習。
2、落實(shí)分區設施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進(jìn)行維修。
3、大廈加強對水電的.控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉。
4、重點(diǎn)設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管，每天跟進(jìn)保安對車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶(hù)溝通，續收車(chē)位費和落實(shí)車(chē)位固定，做好客戶(hù)解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶(hù)內可視對講故障情況的調查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實(shí)，加強對片區衛生監督、客戶(hù)關(guān)系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶(hù)的承諾書(shū)簽字收集，加強出入證管理，對材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實(shí)重要商戶(hù)的電價(jià)和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問(wèn)題。
小區物業(yè)管理方案8
(一)產(chǎn)業(yè)園項目概述及物業(yè)概述
項目規劃占地200畝，建筑面積20xx00平方米。項目建設內容包括：綜合服務(wù)區、生產(chǎn)區和物流中心。
1、綜合服務(wù)區包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分�？傆嫿ㄖ娣e為10萬(wàn)平方米。
2、生產(chǎn)區占建筑面積3萬(wàn)平方米，兩座建筑面積各2平方米和1平方米的大跨度聯(lián)合車(chē)間、一座設有100T龍門(mén)吊車(chē)的原材料堆場(chǎng)。
3、物流中心占地50畝，建筑面積7萬(wàn)平方米。建設三個(gè)功能區，一是保稅庫區，建筑面積3萬(wàn)平方米;二是庫區，建筑面積1萬(wàn)平方米;三是露天貨場(chǎng)和管理區建筑面積3萬(wàn)平方米。
(二)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規模
1、安全保衛系統
主要包括產(chǎn)業(yè)園區總體安全環(huán)境的管理;對入駐企業(yè)的管理;車(chē)輛交通及道路管理。
2、設備設施維護系統
主要包括房屋管理與維修養護;共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理);專(zhuān)業(yè)設備的管理(空調設備、電梯設備管理);共用設施的`管理。
3、環(huán)境綠化及保潔系統
主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠(chǎng)區及產(chǎn)業(yè)園區公共部分(廠(chǎng)區庫區內自管)以及公共設施的日常保潔工作;產(chǎn)業(yè)園區公共綠地的維護和保養工作。
4、園區食堂的管理
主要包括廚房管理以及員工就餐管理
小區物業(yè)管理方案9
根據“物華新洲苑”居住小區的設計特點(diǎn)，現擬定小區物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶(hù)充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續升值，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區，提升生活品質(zhì)，實(shí)現業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物管處和諧、多贏(yíng)的經(jīng)營(yíng)目標。
一、物華新洲苑概況
“物華新洲苑”位于西夏區黃河路與麗子園南街交匯處�？偨ㄖ娣e約45萬(wàn)平方米，規劃容積率：1.74,建筑類(lèi)別有小高層、板樓和多層。配有較高價(jià)值的超市，占據交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會(huì )所、公寓、市場(chǎng)等生活設施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個(gè)溫馨的小區更需要一個(gè)有責任心的物業(yè)來(lái)為他們服務(wù)！
二、接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準
根據“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時(shí)值班制度，設立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄。
�。ǘ┒ㄆ谙驑I(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理建議及時(shí)整改。
�。ㄈ┙⒙鋵�(shí)保修承諾制，零修、急修及時(shí)率95%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟磕旯_(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。
�。┏Ｒ幮怨卜⻊�(wù)。
1、房屋管理及維修養護
�。�1） 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。 （2） 物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現象。
�。�3） 空調安裝統一，防護網(wǎng)安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養無(wú)事故隱患。 （1）供電系統。保證正常供電，停電1天以上通知用戶(hù)，告知原因。
�。�3）消防系統。設備設施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災安全隱患。
�。�4）給排水系統。停水提前1天通知；排水系統通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)位、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場(chǎng)搶修，并無(wú)長(cháng)時(shí)間停水。
3、共用設施管理。共用配套服務(wù)設施完好，大門(mén)廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車(chē)輛管理。
�。�1）專(zhuān)業(yè)保安隊伍，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執勤，言語(yǔ)規范，處理突發(fā)事件。
�。�2）出入車(chē)輛有序，無(wú)堵塞交通現象，不影響行人通行。
�。�3）車(chē)輛出入管理嚴格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來(lái)車(chē)輛須登記。
�。�5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
5、環(huán)境衛生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
�。�1）環(huán)衛設施完備，實(shí)行標準化清掃保潔。
�。�3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒。
�。�4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物。
�。�5）做好環(huán)衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
�。�1）綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
�。�2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。
�。�3）綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到98%以上。
7、室內裝飾裝修管理。全過(guò)程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
�。�1）受理本小區裝修咨詢(xún)與審批。
�。�2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、社區文化
�。�1）設立學(xué)習宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。
�。�2）制有“居民精神文明建設公約”。
�。�4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍π缘膶�(zhuān)項服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）
1、代住戶(hù)進(jìn)行室內衛生清掃、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。
4、提供維修服務(wù)并做到急修不過(guò)夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
6、代住戶(hù)維修戶(hù)內下水疏通。
7、免費重裝電腦系統及提供殺毒軟件。
三、管理方式
“對物業(yè)進(jìn)行嚴格管理，為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。
�。ㄒ唬藴驶芾�
物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶(hù)對物業(yè)管理服務(wù)內容、標準、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設備保養不及時(shí)、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規范化的中等城市慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng )新，以達到管理嚴格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。
�。ǘ贤ǚ⻊�(wù)至上
組織、溝通、協(xié)調能力是物管的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無(wú)；反之，則誤會(huì )重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)受投訴主要在于溝通不暢所 6
致。為此，本物業(yè)專(zhuān)門(mén)設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處，通過(guò)禮貌走訪(fǎng)、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）、答復業(yè)主疑問(wèn)、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí)，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題，我們將利用規范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規范要求登記下來(lái)，書(shū)面呈報開(kāi)發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
�。ㄈ┚喸煊H善和諧溫馨的社區文化
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區居民委員會(huì )以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動(dòng)構架良好的人際關(guān)系，為小區、為業(yè)主、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì )開(kāi)辟一方文明的凈土。
四、人員配備配備
�。ㄒ唬┙M織機構
�。ǘ┤藛T配備
1、管理處主任1人
2、管理人員：20 人 工程部（維修）主管1人 安管隊隊長(cháng)1人
保潔（綠化）主管1人
行政（資料、社區文化、日常事務(wù)）主管1人、助理1人財務(wù)會(huì )計1人人事部 3人 出納1人 收款員2人 倉管員1人 前臺接待3人
3、保安：60人（每班8小時(shí)，三班倒）
4、維修人員：10人（持中級以上技工證書(shū)）
5、清潔綠化人員：30人
五、興隆花園物業(yè)管理的具體操作
貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標準化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環(huán)境保潔系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動(dòng)組織系統。 (一)前期準備
對承接項目進(jìn)行深入研究，了解項目規劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區物業(yè)分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓，針對項目特點(diǎn)制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設備；物業(yè)接管進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內部機構的設置與擬定人員編制
2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓
開(kāi)展管理工作前1個(gè)月。培訓內容為：專(zhuān)業(yè)管理概念，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理。
3.規章制度制定
1）、根據政府有關(guān)部門(mén)的法律、法令、文件和示范文體，編寫(xiě)《業(yè)主公約》、《用戶(hù)手冊》并在入伙時(shí)發(fā)放。
2）、制定嚴謹、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物業(yè)管理的啟動(dòng) 1.物業(yè)的接管驗收
1）、產(chǎn)權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照復印件）。
2）、技術(shù)資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書(shū)等） 3.裝修施工全過(guò)程監控
裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長(cháng)期正常使用，將依《物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》執行管理。
作業(yè)現場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動(dòng)對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按規定辦證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書(shū)面擔保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、天然氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次
裝修與入住并存期間，加強安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環(huán)境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線(xiàn)、消防設施等戶(hù)內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動(dòng)用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀(guān)，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù)、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線(xiàn)，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線(xiàn)應使用套管；提醒住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶(hù)通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續。 (三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù) A、安全保衛系統
1、總體安全環(huán)境管理
在社區四周、社區出入口、樓宇間設置閉路監控系統，建立24小時(shí)不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事。
培訓專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著(zhù)裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語(yǔ)規范，認真負責，對社區進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。
在出入口處對來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記，控制樓宇內流動(dòng)人員數量，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告傳單或無(wú)關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調配人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。
3、車(chē)輛交通及道路管理
樓宇停車(chē)位有專(zhuān)人疏導，管理有序，排列整齊，機動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。
4、科學(xué)管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統 1.房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標號標志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現破損及時(shí)修補，確保房屋外觀(guān)完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立2個(gè)閱報欄形式的告示、宣傳欄，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報相關(guān)事項。 2.共用設備管理
設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態(tài)；二是對房屋設備做到“三好”，“四會(huì )”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅�(huì )”是指物業(yè)維修人員對房屋設備要會(huì )使用、會(huì )保養、會(huì )檢查、會(huì )排
除故障�！拔宥ā笔菍Ψ课葜饕O備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便住用戶(hù)生活。
供水設備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門(mén)等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無(wú)滲漏、無(wú)污染；停水提前一天通知住用戶(hù)。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無(wú)堵塞、外溢現象；汛期道路、車(chē)庫、設備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生；每半年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時(shí)間內進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水、長(cháng)時(shí)間停水現象。 2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線(xiàn)路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內型漏電保護自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運行和維修值 14
班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及�。ㄓ茫⿷�(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災、水災等情況及時(shí)切斷電源。
配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內；建立配電運行記錄，每天巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時(shí)，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀(guān)察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個(gè)支路的實(shí)際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導線(xiàn)絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導線(xiàn)絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現象；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節現象，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
4）消防管理
消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統設施設備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應急方案；消防管理員接受?chē)栏裾幍呐嘤�。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人（與業(yè)主簽訂防火責任書(shū)）；建立義務(wù)消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案；每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業(yè)主消防意識。 C、環(huán)境保結系統
環(huán)境衛生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛設備完備；標準化保潔（專(zhuān)職人員及清潔衛生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛生消毒滅殺；房屋公共部門(mén)共用設施無(wú)蟻害；樓宇內道路等共用場(chǎng)地無(wú)紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
1、擦公共防盜門(mén) 1次/周 無(wú)灰塵
2、擦公共天花板 1次/半年 無(wú)灰塵、蜘蛛絲
3、擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵
4、擦窗戶(hù) 1次/月 無(wú)灰塵
5、道路路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物
6、路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物
7、路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵
8、綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周?chē)鷧^域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲(chóng)等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地無(wú)改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；花草樹(shù)木長(cháng)勢良好，修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損、無(wú)斑禿；綠地無(wú)紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項 目 措 施 標 準
綠化澆水（依氣候變化） 澆足澆透
草皮 修剪（按季節進(jìn)行） 草皮美觀(guān)平整
雜草 清除（按季節） 確�；緹o(wú)雜草
防蟲(chóng) 病蟲(chóng)害防治（一年2次） 無(wú)病蟲(chóng)害
養護 施肥（一年4次） 綠化生長(cháng)旺盛
喬灌木 修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業(yè)主的共用設施：乒乓球臺、羽毛球場(chǎng)等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進(jìn)行維護保養；開(kāi)發(fā)收益性服務(wù)項目，借助專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對共用設施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運營(yíng)機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，為業(yè)主及開(kāi)發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力。 F、社區文化活動(dòng)組織系統
1、社區文化建設
創(chuàng )造一個(gè)和諧、文明、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區居委員會(huì )一道，組織社區居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶(hù)擁有一份歸屬感；各項活動(dòng)事先計劃，爭取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )以及政府有
關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設立學(xué)習宣傳園地；配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務(wù)
“不出社區門(mén)，照樣過(guò)日子”是我們服務(wù)的一項重要目標，當住戶(hù)遇到生活上或工作上的多方面問(wèn)題而難以應對時(shí)，全體員工都能夠有求必應地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，積極開(kāi)展臨時(shí)性的、專(zhuān)項性的、業(yè)戶(hù)自愿選擇的特約服務(wù)方式。 1）、日常服務(wù)
設置業(yè)主聯(lián)絡(luò )處、服務(wù)專(zhuān)線(xiàn)，開(kāi)辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì )與本物管溝通交流場(chǎng)所，不但要接受住戶(hù)的`質(zhì)疑、問(wèn)詢(xún)、投訴、求助、報修，還要求員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋住戶(hù)的各種要求；建立回訪(fǎng)制度并記錄，定期向住用戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對合理化建議及時(shí)整改；每年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。 2）、特色服務(wù)
提供有償特約維修服務(wù)。室內維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過(guò)夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類(lèi)型的保姆、家教和醫療護理；信息咨詢(xún)服務(wù)等。
J 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化
企業(yè)作風(fēng)：積極、專(zhuān)注、系統、精細！ 工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高! 服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂(lè )！我解決問(wèn)題，我展示自我！
服務(wù)理念
任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項目的每一位業(yè)主，無(wú)論年齡、性別、職業(yè)、社會(huì )地位……都給予最真誠的服務(wù)。 任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí)，無(wú)論晝夜、無(wú)論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。
任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會(huì )竭盡全力滿(mǎn)足業(yè)主合理的需求。
任何事情：在我們服務(wù)的項目里，無(wú)論是業(yè)主的家居小事，還是社區大事，只要是園區中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿(mǎn)意的服務(wù)。
服務(wù)標準
誠信：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務(wù)，誠信為本； 體貼：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重； 安心：杜絕傷害，預防意外；業(yè)主安心
舒心放心，； 適度：既不過(guò)分，也無(wú)不足；舉手投足，恰到好處。 實(shí)施投訴處理與利用策略
客戶(hù)的投訴將是【興隆花園】的 巨大的財富。
我們根據【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗及實(shí)際情況，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書(shū)。
通過(guò)本方案，物業(yè)顧問(wèn)客觀(guān)描述了【頤水花園】基本情況，結合實(shí)際，有針對性的對項目未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規劃與設想，同時(shí)詳細的提出了可操作性強的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施保證方案與措施，希望能夠通過(guò)我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好，以不辜負開(kāi)發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。
如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位，我們將嚴格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實(shí)施措施，并將此內容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款，監督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責的提供各項專(zhuān)業(yè)服務(wù)，整合物管的專(zhuān)業(yè)資源，與開(kāi)發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤(pán)！
小區物業(yè)管理方案10
為了搞好《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng )造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營(yíng)造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區建成安全小區、環(huán)保小區、文明小區，爭創(chuàng )市、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區。
二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1、與小區業(yè)主（使用人）簽訂規范的'物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進(jìn)行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng)。急修1小時(shí)內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有報修、維修和回訪(fǎng)記錄。
7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。
8、按有關(guān)規定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專(zhuān)項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）。
四、《金龍商貿廣場(chǎng)》商貿、住宅區物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
�。�1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
�。�2）、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí)；屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編
制維修計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）
�。�3）、每3日巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
�。�4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)，發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現象的，及時(shí)勸阻并報告開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)主管部門(mén)。
�。�6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門(mén)戶(hù)有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
�。�1）、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護（依法應由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責的除外）。
�。�2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
�。�3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
�。�4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì )的向開(kāi)發(fā)商報告）。
�。�5）、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
�。�6）、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
�。�7）、小區主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全。
�。�8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
�。�9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
�。�10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
�。�1）、商貿小區（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。
�。�2）、對進(jìn)出小區的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導車(chē)輛有序通行、停放。
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小區物業(yè)管理方案11
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識，也為了提高業(yè)主的滿(mǎn)意度，最終滿(mǎn)足業(yè)主高標準、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶(hù)服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細則
1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢(xún)和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書(shū)管家服務(wù)，方便業(yè)戶(hù)與助理取得聯(lián)系，將特定專(zhuān)職"助理"的相片、個(gè)人特長(cháng)、服務(wù)電話(huà)等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶(hù)。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè )及運動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿(mǎn)足各服務(wù)對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶(hù)通報社區最新訊息，向住戶(hù)講解物業(yè)相關(guān)法規政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻秘書(shū)管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車(chē)等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。
6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過(guò)失責任，過(guò)失者視情節輕重給予口頭、書(shū)面警告并相應扣減當月獎金或辭退；
�。�1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
�。�2）自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級匯報者；
�。�3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿(mǎn)意者。
（二）工作時(shí)間標準：
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：
�。�1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節一般的，不超過(guò)半天；情節嚴重，不超過(guò)2天；
�。�2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘；換燈泡、換門(mén)鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項目，不超過(guò)半天；
其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內完成，一般不能超過(guò)7個(gè)工作日；
�。�3）小區公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的'公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過(guò)3個(gè)工作日；
�。�4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內到達被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
�。�5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定，到達處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢(xún)回復工作時(shí)限：
�。�1）關(guān)于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過(guò)30分鐘。
�。�2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復，無(wú)統一標準，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內派人到現場(chǎng)確定收費，回復業(yè)主。
�。�3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標準的咨詢(xún)，一般要求馬上回復，確實(shí)無(wú)法落實(shí)，不超過(guò)30分鐘回復對方。
�。�4）關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序、收費情況的咨詢(xún)，馬上答復或與業(yè)主約定時(shí)限內回復，但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。
（三）工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢(xún)回復工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過(guò)規定的時(shí)限；
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢(xún)回復工作的主任每月抽樣回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率不得低于50%（重大投訴回訪(fǎng)率達100%），每月業(yè)主滿(mǎn)意率要達到90%以上。
小區物業(yè)管理方案12
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了帶給常規性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中，并明碼標價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項目外，客戶(hù)可根據自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務(wù)接待客戶(hù)的推薦，任何一位員工接到推薦后，統一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。
接待服務(wù)推薦時(shí)應對處理時(shí)間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時(shí)間內處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內處理的應及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的就應留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶(hù)的推薦時(shí)，應及時(shí)將客戶(hù)的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)帶給相應的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊狀況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方，應在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的`時(shí)間內，趕到現場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標準，等客戶(hù)到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認識的客戶(hù)時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
�。�1）各固定崗（道口崗、門(mén)崗護衛員）根據接待客戶(hù)的不同，應在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應樹(shù)立站姿勢的形象。門(mén)崗則應在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30～9：00，11：30～12：00，13：45～14：30，17：30～18：30。
�。�2）接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶(hù)出門(mén)為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護衛班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)普通維修事項能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà)，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后，若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題，應第一時(shí)間趕到事故現場(chǎng)，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)帶給服務(wù)。
五、豐富的社區文化活動(dòng)
豐富的社區文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設施設備進(jìn)行維修、保養，對公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對全體客戶(hù)帶給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶(hù)的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對外來(lái)送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。
小區物業(yè)管理方案13
為規范小區管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質(zhì)。
一、管理目標
物業(yè)公司本著(zhù)“科學(xué)規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理念，對小區物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿(mǎn)意率到達90%以上。
二、管理原則
為實(shí)現即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：
�。ㄒ唬┓⻊�(wù)第一、管理從嚴的原則
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)�！肮芾韽膰馈笔欠⻊�(wù)的保障和基礎，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應有的成效。
�。ǘ⿲�(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過(guò)服務(wù)中心對小區實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。
�。ㄈ┪锕転橹�、多種經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的.實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。
三、管理方法
�。ㄒ唬⿲�(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化推薦，構筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境；
�。ǘ┏闪⑽飿I(yè)服務(wù)中心，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理；
�。ㄈ┰诠粳F有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，用心培養高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍；
�。ㄋ模┲贫ㄒ惶浊泻蠈�(shí)際的規章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)；
�。ㄎ澹﹪栏褡袷赜嘘P(guān)物業(yè)管理法規，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為；
�。┮勒帐袌�(chǎng)化、企業(yè)化的運作方式，帶給全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。
小區物業(yè)管理方案14
一、綜合管理
1、依據有關(guān)規定,與業(yè)主委員會(huì )簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權利義務(wù)明確。
2、從業(yè)人員按照有關(guān)規定取得相應的專(zhuān)業(yè)培訓合格證書(shū)。
3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
4、服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)主動(dòng)、細致、周到，用語(yǔ)文明。
5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著(zhù)位置公示24小時(shí)報修電話(huà)，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機構負責的，發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進(jìn)行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃，并按規定組織實(shí)施。
9、對區域內違反治安、規劃、環(huán)保等方面法律、法規的行為，及時(shí)勸阻，報告主管部門(mén)，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進(jìn)行安全檢查。
12、設置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。
13、公布公共服務(wù)的收支情況。
14、小區內顯著(zhù)位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進(jìn)行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現破損及時(shí)修補。
5、按照有關(guān)規定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門(mén)。
8、按照有關(guān)規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實(shí)施。
5、屬于特種設備的，按照有關(guān)規定，進(jìn)行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無(wú)鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機構負責的除外，但發(fā)現問(wèn)題應及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務(wù)
1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話(huà)。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運行。
4、電梯出現故障時(shí)，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監督受托單位落實(shí)責任。
五、消防服務(wù)
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進(jìn)行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
4、每年進(jìn)行1次消防訓練，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。
5、發(fā)生火情及時(shí)報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線(xiàn)消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛生許可證，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協(xié)助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務(wù)范圍內重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務(wù)
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關(guān)規定對公共區域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。
5、在雨、雪天氣應及時(shí)對小區內主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。
6、發(fā)生突發(fā)公共衛生事件時(shí)，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。
2、樹(shù)木生長(cháng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長(cháng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(cháng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的'草荒。
4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。
十、停車(chē)服務(wù)
1、有機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。
2、引導進(jìn)出小區車(chē)輛有序通行。
3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標志。
4、小區內的機動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區的機動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。
5、機動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權利義務(wù)。
7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統正常運行，各類(lèi)指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車(chē)器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動(dòng)車(chē)收費停放服務(wù)應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務(wù)
1、按照有關(guān)規定和《臨時(shí)管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。
2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場(chǎng)，有記錄。發(fā)現影響房屋外觀(guān)、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線(xiàn)、消防設施等行為，及時(shí)勸阻，對拒不改正的應報告主管部門(mén)。
4、裝修結束后，應進(jìn)行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當事人應按照約定處理，問(wèn)題嚴重的應報告主管部門(mén)。
5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運、不得外溢。
小區物業(yè)管理方案15
一、指導思想
以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以體制機制創(chuàng )新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結合、物業(yè)管理與社區管理相結合、業(yè)主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業(yè)管理長(cháng)效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng )建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區與和諧寧南建設。
二、職責任務(wù)
(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區住宅小區物業(yè)管理的組織、監管工作，。
1.街道物業(yè)管理辦公室職責
(1)會(huì )同主管部門(mén)參與轄區物業(yè)管理招投標、新建居住小區的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區域劃分;負責物業(yè)維修資金續籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監管等。
(2)指導、監督業(yè)主委員會(huì )的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會(huì )的備案提出審核意見(jiàn);負責指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )日常運作。
(3)對本轄區內沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區，在業(yè)主大會(huì )沒(méi)有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。
(4)協(xié)調處理轄區內有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作。
(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請有關(guān)部門(mén)責令開(kāi)發(fā)建設單位整改。
(6)組織建立轄區物業(yè)管理的領(lǐng)導機構。
2.街道各科室職責
(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業(yè)管理的發(fā)展戰略，指揮協(xié)調領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區物業(yè)管理工作。
(2)街道財政所負責落實(shí)配套資金，按照規定及時(shí)撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。
(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時(shí)拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。
(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導，充分發(fā)揮調解機制作用，協(xié)調解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。
(5)街道社會(huì )事務(wù)科負責社區建設的組織協(xié)調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶(hù)實(shí)行先征后返。
(6)街道綜合科負責積極協(xié)調住宅區內幼兒園和學(xué)校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負責。
(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進(jìn)行監督和審計。
3.社區居委會(huì )職責
(1)指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組，派代表參加籌備工作;會(huì )同開(kāi)發(fā)建設單位組織新開(kāi)發(fā)的小區召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )，并監督指導業(yè)主委員會(huì )依法選舉;指導監督業(yè)主委員會(huì )換屆和新老業(yè)主委員會(huì )的交接工作等。
(2)監督、指導業(yè)主委員會(huì )的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會(huì )的決議提出建議和意見(jiàn)。
(3)配合街道辦事處建立轄區物業(yè)管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。
(4)成立物業(yè)管理監督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
(5)負責協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。
4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責
(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛生、綠化、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。
(2)接受業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主管委會(huì )的監督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì )，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(3)受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún)、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。
(4)建立健全住戶(hù)檔案，完善老舊小區管理臺帳。
(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環(huán)境衛生工作，加強老舊小區環(huán)境保護宣傳工作。
(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)解決。
(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告。
(8)對小區進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導，保持出入口暢通。
(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。
5.物業(yè)管理應急維修站職責
(1)按照快速反應、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區內無(wú)管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。
(2)負責實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)應急報修電話(huà)并做好記錄。
(3)負責安排維修單位，服務(wù)時(shí)限，30分鐘內到場(chǎng)及時(shí)排險，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。
(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺帳。
(5)對于不在服務(wù)范圍內的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢(xún)，對涉及供水、供電、燃氣等部門(mén)的報修，應提供相關(guān)電話(huà)。
(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專(zhuān)項維修資金政策咨詢(xún)，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續。
6.物業(yè)管理矛盾投訴調解站職責
(1)受理調解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(2)受理調解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(3)受理調解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(4)受理調解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。
(5)有關(guān)政策規定社會(huì )矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調解工作站不予受理。
(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪(fǎng)，如越級上訪(fǎng)原則上不予受理。
(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現物業(yè)管理規范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì )，協(xié)調業(yè)主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區評比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規范運行。
2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔負起物管責任，及時(shí)將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報，形成齊抓共管的合力。
3.不具備市場(chǎng)化運作的`老舊小區的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì )與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規范管理。
4.對經(jīng)濟適用房住宅區的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標準收費。開(kāi)發(fā)商按規定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。
(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續健康發(fā)展
一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。組織社委會(huì )協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng )造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規�；芾�，降低運營(yíng)成本，提高整體水平。
三、組織領(lǐng)導
街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組，成員如下：
領(lǐng)導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業(yè)管理服務(wù)站，站長(cháng)由社區主任擔任，聯(lián)系電話(huà)：52400834。
四、機構設置
為便于機構運轉，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。
1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調解站
2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
4.社區物業(yè)管理監督小組
各社區居委會(huì )成立物業(yè)管理監督小組，實(shí)行二級監管。一級監管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區主任組織實(shí)施，履行區物業(yè)科下放職權與職責;二級監管由小區“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì )社工代表、社區業(yè)主代表，社委會(huì )代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì )主任任組長(cháng)，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。
五、實(shí)施步驟
1.制定方案階段(6月12日前)
(1)調查轄區內住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶(hù)數等情況。
(2)外出調研，深入試點(diǎn)單位調研住宅小區屬地化管理經(jīng)驗。
(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò )流程圖上墻。
2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)
(1)召開(kāi)領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì )。
(2)通過(guò)各社區物業(yè)執行機構。召開(kāi)社區居民骨干、樓幢長(cháng)、黨小組長(cháng)、社區積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區居民對實(shí)行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。
3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)
“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。
六、工作要求
1.加強領(lǐng)導，提高認識。各級領(lǐng)導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì )建設、推進(jìn)文明城市創(chuàng )建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會(huì )物業(yè)管理體制創(chuàng )新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責體系，確保體制創(chuàng )新各項工作落到實(shí)處。
2.強化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實(shí)行規范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營(yíng)造全社會(huì )共同關(guān)心、支持、參與住宅小區實(shí)行規范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。
3.明確職責，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項政策。各社區要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實(shí)社區責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì )議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。
4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區要加大對本轄區物業(yè)管理的監管，特別對老舊小區要重點(diǎn)扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務(wù)內容。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區物業(yè)管理給予必要投入。
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