中國房地產(chǎn)的總結與展望
中國房地產(chǎn)的總結與展望
20**年，房地產(chǎn)行業(yè)“刺激與抑制”兩條主線(xiàn)貫穿始終，全國去庫存的刺激性政策與部分熱點(diǎn)城市控房?jì)r(jià)緊縮政策相并行�；{上，上半年以刺激為主，下半年開(kāi)始轉向抑制“資產(chǎn)泡沫”，整體呈現先揚后抑、寬嚴相濟的特征。
展望20**年，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出房地產(chǎn)政策新基調，我們認為不會(huì )全面轉向調控，落實(shí)“一城一策”，限購、限貸城市或將進(jìn)一步擴容，熱點(diǎn)城市調控加碼仍會(huì )繼續。信貸政策支持自住、打擊投資，房地產(chǎn)業(yè)信貸資金收緊狀況將愈加嚴苛。
20**年總結
一、中央寬信貸、調首付、降稅負，近30省市跟進(jìn)去庫存新政。
前3季度，全國房地產(chǎn)政策以“去庫存”為主基調，中央層面接連落地一系列刺激政策，包括調首付、降稅負、寬信貸等。與此同時(shí)，地方紛紛出臺去庫存刺激性措施。
1一季度中央調首付、降稅負、寬信貸，隨后進(jìn)入“寂靜期”。
1月，國土部再次強調去庫存，緊隨其后中央出臺多項刺激性政策，包括下調不限購城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文調整契稅、營(yíng)業(yè)稅，以及5月全面實(shí)行“營(yíng)改增”，交易稅負較之前再降4.8%。同時(shí)，央行維持穩健偏寬松貨幣政策，前三季度全國人民幣貸款增加10.16萬(wàn)億元，其中大部分流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，居民購房貸款占新增貸款比重從1月份的17%上升到7月份的97%，就可見(jiàn)一斑。政策面和資金面的寬松，直接推動(dòng)了剛性、改善購房需求釋放，房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的財富效應又帶動(dòng)了大量投資、投機需求進(jìn)入，樓市成交量迅速回升。
2近30省市出臺全面刺激方案，將去庫存目標具體量化。
緊隨中央，30多個(gè)省市先后出臺刺激方案：其一，鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房，如對退還宅基地的農民給予貨幣獎勵。其二，調減乃至暫停土地供應，以湖南省為例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地產(chǎn)用地供應。其三，多數城市給予購房貨幣補貼。譬如沈陽(yáng)對契稅稅率超過(guò)1%的部分給予補貼，并對在校生購房有獎勵政策。
二、四季度收緊調控全面鋪開(kāi)，穩房?jì)r(jià)、控地價(jià)意圖彰顯。
因城施策可謂是本輪房地產(chǎn)調控的主旋律，前3季度，熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市相繼落地樓市調控，3月上海、深圳率先調整限購、限貸，蘇州、南京等出臺限價(jià)，政策力度相較溫和。國慶期間，22城密集出臺調控政策，短期內限購、限貸城市大幅擴容，城市政策廣度和力度不斷加碼，熱點(diǎn)城市穩房?jì)r(jià)、控地價(jià)的決心逐漸顯現。
13月開(kāi)始熱點(diǎn)城市相繼收緊調控，但力度都較為溫和。
3月份，上海、深圳接連升級限購、限貸。隨后蘇州、南京依次落地“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)”新政，意在給樓市、地市降溫。8月份，蘇州首開(kāi)先河重啟限購，隨后南京、杭州、廈門(mén)、武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市紛紛效仿。
整體而言，這類(lèi)限制性政策力度較為溫和，譬如南京二套房首付比例僅上升5%，對于購房者心理層面影響著(zhù)實(shí)有限，更難以打破熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jì)r(jià)輪動(dòng)上漲的市場(chǎng)預期。9月份，全國土地市場(chǎng)密集成交64宗單價(jià)、總價(jià)地王，創(chuàng )造年內制高點(diǎn)，政策收效甚微。
2去杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫，控一線(xiàn)、穩二線(xiàn)、搞活三四線(xiàn)。
7月，中央政治局會(huì )議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，重申“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、補短板、降成本”五大任務(wù)。中央對熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的泡沫風(fēng)險表示擔憂(yōu)，短期內目標明確，“去杠桿”、“抑制資產(chǎn)泡沫”，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，引導房?jì)r(jià)回歸合理區間。
明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主基調仍為去庫存問(wèn)題，但要區別對待，一城一策，一、二線(xiàn)城市要防泡沫，三四線(xiàn)城市要同城鎮化相結合，著(zhù)力去庫存。
3930開(kāi)啟22城密集調控，城市政策廣度和力度不斷加碼。
本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策是“以限為綱”，主要涉及限購、限貸、限價(jià)、限錢(qián)。其中，限購、限貸出現頻率最高，部分城市更是升級原先的限購、限貸政策。限購政策注重有的放矢，其一，非本地戶(hù)籍家庭限購1套住房，本地戶(hù)籍家庭限購2套住房；其二，多數城市限購范圍主要集中在中心城區，遠郊區域并不限購；其三，個(gè)別城市分面積段限購，大戶(hù)型產(chǎn)品并不限購。多數城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。個(gè)別城市限貸政策愈加嚴苛，尤以熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市為甚，南京、蘇州二套房二套房首付首付比例可達80%。除此之外，成都、惠州等城市通過(guò)直接干預預售證審批環(huán)節限定房?jì)r(jià)，上海、深圳等城市則嚴控房企拿地資金來(lái)源。
4不同以往高舉輕放，強力整頓市場(chǎng)秩序。
整頓市場(chǎng)秩序是本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的一大亮點(diǎn)：其一，通過(guò)及時(shí)澄清不實(shí)新聞報道，打擊房地產(chǎn)虛假廣告，正確引導社會(huì )輿論導向；其二，嚴查違法違規房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；其三，嚴禁首付貸，規范互聯(lián)網(wǎng)眾籌買(mǎi)房行為；其四，加強土地拍賣(mài)資金監管，防范違規資金流入土地市場(chǎng)。
三、政策未能扭轉房?jì)r(jià)一致看漲預期，催生四方面行業(yè)新問(wèn)題。
盡管因城施策、分類(lèi)調控已是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主旋律，但是政策效果明顯不及市場(chǎng)預期，更是出現了一系列新的問(wèn)題，集中表現在以下四個(gè)方面：
1房地產(chǎn)仍為經(jīng)濟增長(cháng)引擎，市場(chǎng)各方料定政策“投鼠忌器”。
因宏觀(guān)經(jīng)濟面臨較大下行壓力，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是穩增長(cháng)的重要抓手，即使熱點(diǎn)城市出現了房?jì)r(jià)泡沫問(wèn)題，決策層斷然不會(huì )全面收緊調控政策，低迷的經(jīng)濟走勢與房地產(chǎn)政策形成了微妙的“緊平衡”關(guān)系。值得一提的是，土地出讓金事關(guān)地方財政收入，部分中小城市土地出讓金更是地方政府唯一財政收入來(lái)源，地方政府對于土地財政依賴(lài)度有增無(wú)減。
2貨幣寬松疊加資產(chǎn)荒，樓市“財富效應”強化房?jì)r(jià)上漲預期。
為了刺激經(jīng)濟增長(cháng)，年內貨幣政策顯著(zhù)寬松，同時(shí)疊加“資產(chǎn)荒”愈演愈烈，一方面是大量資本面臨實(shí)體經(jīng)濟“無(wú)項目可投”、“沒(méi)有賺錢(qián)項目可投”的窘境，另一方面卻是熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)在天量信貸杠桿撬動(dòng)下的節節攀升，似乎熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已是唯一能賺錢(qián)的行業(yè)，這些城市的房產(chǎn)逐漸成為大類(lèi)資產(chǎn)配置的重要方向，這樣的“財富效應”又在吸引著(zhù)一批批資金前仆后繼地進(jìn)入，不斷自我強化房?jì)r(jià)看漲預期。最終使得所有的調控政策都顯得蒼白無(wú)力。
3居民房貸占新增貸款比重連續超70%，高杠桿風(fēng)險愈加凸顯。
二季度以來(lái)，樓市成交明顯轉暖，各線(xiàn)城市成交量同比增長(cháng)顯著(zhù)，這與商業(yè)銀行積極放貸、大力開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)密不可分。央行數據顯示，銀行信貸資金很大一部分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，住戶(hù)中長(cháng)期消費貸款（房地產(chǎn)、汽車(chē)為消費貸款大頭）占當月新增貸款的比重直線(xiàn)提升，個(gè)別月份占比超70%，引發(fā)居民高杠桿風(fēng)險。
4房?jì)r(jià)預期一致看漲，投資需求從核心城市外溢周邊城市。
受制于熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市限購、限貸政策從緊執行，部分置業(yè)需求被迫向周邊中小城市外溢，尤以佛山、東莞、昆山等三、四線(xiàn)城市為代表。投資、投機性需求大量進(jìn)場(chǎng)，顯著(zhù)抬升外圍中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力強勁，市場(chǎng)預期更是一致看漲。
20**年展望
一、貨幣政策轉向穩健偏中性，房地產(chǎn)信貸資金監管更嚴苛。
鑒于宏觀(guān)經(jīng)濟依舊面臨較大下行壓力，央行現有貨幣政策較難發(fā)生根本性逆轉，我們認為20**年貨幣政策仍將維持相對穩健基調，全面收緊的可能性較小，但是像20**年這樣寬松的貨幣政策肯定不復存在。中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出20**年貨幣政策保持穩健中性……著(zhù)力防控資產(chǎn)泡沫，確保不發(fā)生系統性金融風(fēng)險。
不過(guò)，對房地產(chǎn)而言，信貸定向調控仍將延續，中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確指出“要在宏觀(guān)上管住貨幣，微觀(guān)信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現大起大落“。
預計主要將堅持以下兩點(diǎn)措施：其一，加強土地競買(mǎi)資金監管，預計更多的熱點(diǎn)城市將效仿上海、廣州，加大企業(yè)拿地資金監管力度，要求土地競買(mǎi)資金必須使用自有資金；其二，進(jìn)一步加強居民購房資金監管，嚴厲打擊首付貸、互聯(lián)網(wǎng)眾籌買(mǎi)房等違規交易行為。
二、中央政策延續“空窗期”，建立長(cháng)效機制“任重而道遠”。
囿于各線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續分化，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，泡沫風(fēng)險積聚，三、四線(xiàn)城市人口持續凈流出，購房需求難見(jiàn)爆發(fā)式增長(cháng)，高庫存風(fēng)險懸而未決。20**年中央層面政策“空窗期”仍將延續，地方政府將因城施策、分類(lèi)調控，或繼續加碼緊縮政策，或繼續保持刺激政策。
對于中央經(jīng)濟工作會(huì )提提出的房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)效機制而言，房產(chǎn)稅短期內出臺的可能性微乎其微�！伴L(cháng)效機制”的具體措施可能會(huì )出現在以下幾方面：其一，熱點(diǎn)城市通過(guò)調整規劃或者盤(pán)活存量低效建設用地，增加住宅土地供應；其二，庫存過(guò)高的三、四線(xiàn)城市“有供有限”政策仍需從緊執行，逐步調降乃至暫停土地供應；其三，深入推進(jìn)新型城鎮化建設，加快中小城鎮交通、醫療、教育等市政工程建設，吸引更多轉移人口向三、四線(xiàn)城市遷移，實(shí)現樓市庫存去化與新型城鎮化建設現結合。
三、限購、限貸城市數量進(jìn)一步擴容，熱點(diǎn)城市調控力度加碼。
鑒于熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲壓力猶存，我們認為本輪調控政策將跨越較長(cháng)的時(shí)間周期，短期內“四限”政策（限購、限貸、限價(jià)和限錢(qián)）不會(huì )快速退出，預計限購、限貸城市將繼續擴容，長(cháng)沙、寧波等尚未出臺調控政策的城市，不排除將跟進(jìn)落地限購、限貸政策的可能性；天津、濟南、成都等調控政策相較溫和的城市，或將效仿鄭州、武漢，進(jìn)一步加碼調控。
【中國房地產(chǎn)的總結與展望】相關(guān)文章：
關(guān)于中國夢(mèng)的總結03-20
中國傳統的民俗立夏總結05-08
中國大學(xué)與英國大學(xué)的對應關(guān)系總結03-20
中國自慰報告范文02-16
《中國的�！方贪福ňx10篇）11-14
關(guān)于中國夢(mèng)的教學(xué)反思02-26
中國平安保險實(shí)習報告01-16
中國平安保險實(shí)習報告01-16
中國平安保險實(shí)習報告01-16
中國平安保險實(shí)習報告01-16