商鋪招商策劃方案
為了確保工作或事情順利進(jìn)行，時(shí)常需要預先開(kāi)展方案準備工作，方案屬于計劃類(lèi)文書(shū)的一種。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？以下是小編幫大家整理的商鋪招商策劃方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
商鋪招商策劃方案1
第一部分、營(yíng)銷(xiāo)準備工作
1、營(yíng)銷(xiāo)主體
A、成立以高鐵站商業(yè)項目營(yíng)銷(xiāo)小組為主體的專(zhuān)職營(yíng)銷(xiāo)小組進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo);
B、成立以公司機構策劃部、銷(xiāo)售部為策略支持的營(yíng)銷(xiāo)協(xié)作小組進(jìn)行策略支持;
C、建立招商處作為硬體支撐。
2、營(yíng)銷(xiāo)隊伍組建
為了更好地完成項目的營(yíng)銷(xiāo)工作，需要根據需求進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時(shí)沒(méi)有時(shí)間對銷(xiāo)售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養，故對招聘人員進(jìn)行嚴格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。
招聘原則：專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上營(yíng)銷(xiāo)管理的經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項目的營(yíng)銷(xiāo)工作、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、擁有行業(yè)內大量客戶(hù)資源者。
營(yíng)銷(xiāo)部人員招聘計劃：由于本項目的體量不大，營(yíng)銷(xiāo)存在一定的難度，需要項目營(yíng)銷(xiāo)組進(jìn)行商家的洽談、市場(chǎng)資料、信息的收集反饋與營(yíng)銷(xiāo)合同等的洽談和簽訂。故項目營(yíng)銷(xiāo)組的核心人數建議在2-3人左右：
營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理：1名
營(yíng)銷(xiāo)員/市場(chǎng)研究員：1名
商業(yè)策劃人員：1名
3、營(yíng)銷(xiāo)架構
本案以項目工作組形式，采用項目經(jīng)理負責制，設兩個(gè)營(yíng)銷(xiāo)小組,一個(gè)負責策略的制定另一個(gè)負責具體的營(yíng)銷(xiāo)細則。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理向公司直接領(lǐng)導負責，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作協(xié)調、對接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。
備注：以上人員建議在項目營(yíng)銷(xiāo)正式啟動(dòng)前半個(gè)月到位，并針對營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識的培訓和項目相關(guān)知識的培訓。
4、營(yíng)銷(xiāo)工作管理
營(yíng)銷(xiāo)人員上崗前培訓，做營(yíng)銷(xiāo)前準備;
每周項目例會(huì )，通報每周營(yíng)銷(xiāo)情況及當前尚待解決的問(wèn)題;
每日以書(shū)面形式匯報營(yíng)銷(xiāo)情況，按時(shí)制作上門(mén)客戶(hù)統計分析、廣告效果測試分析并以周、月小結形式報告呈報;定期提交周例會(huì )紀要、營(yíng)銷(xiāo)周、月總結;
每周定期組織營(yíng)銷(xiāo)小組與營(yíng)銷(xiāo)協(xié)助小組人員溝通，及時(shí)分析市場(chǎng)變化，相應調整營(yíng)銷(xiāo)策略，提交宣傳推廣計劃書(shū)。
5、營(yíng)銷(xiāo)物料準備
營(yíng)銷(xiāo)物料：營(yíng)銷(xiāo)手冊、營(yíng)銷(xiāo)單張、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。商業(yè)概況，業(yè)態(tài)規劃、營(yíng)銷(xiāo)條件和日期(含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說(shuō)明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規劃介紹)
廣告公司制作，用于營(yíng)銷(xiāo)推介、說(shuō)明會(huì )現場(chǎng)或直郵營(yíng)銷(xiāo)合同文本(制定并印制租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等)。
項目經(jīng)理負責
《營(yíng)銷(xiāo)細則》、營(yíng)銷(xiāo)流程、租賃協(xié)議等
項目經(jīng)理負責、公司協(xié)助商業(yè)部分總平圖(工程圖)、商業(yè)街平面圖(規劃效果圖)
公司對接人員負責
完成營(yíng)銷(xiāo)隊伍的建立(招聘)，進(jìn)行培訓及人員甄選分配，營(yíng)銷(xiāo)部各種管理規章制度、業(yè)績(jì)考核獎懲制度、工作操行規則出臺。
項目經(jīng)理負責，公司行政協(xié)助
制定商戶(hù)準入標準、引入原則、操作規則等。
書(shū)面計劃，公司審核確定
營(yíng)銷(xiāo)處的籌建、確定公司組織機構和部門(mén)設置。
公司各部門(mén)共同負責
第二部分、營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間及節奏安排
1、營(yíng)銷(xiāo)對象
針對高鐵站特有位置及流動(dòng)性定位
2、營(yíng)銷(xiāo)及經(jīng)營(yíng)模式建議
采用招商會(huì )議及電話(huà)，網(wǎng)絡(luò )等模式
3、營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間計劃
根據營(yíng)銷(xiāo)模式確定進(jìn)度計劃表
4、營(yíng)銷(xiāo)節奏安排
由于本項目目前的市場(chǎng)狀況及項目實(shí)際需要，對上述四階段工作進(jìn)行分解如下：
第三部分、招商實(shí)施戰略
一、招商戰略、策略
1、招商將實(shí)施快、準、靈的戰略
快：招商工作的快速展開(kāi)，迅速組建招商隊伍、準備招商物料，積極主動(dòng)爭取和擬定主力商家取得聯(lián)系并進(jìn)行有效的溝通，盡早確定商家進(jìn)駐的可能性，及早發(fā)現問(wèn)題并及時(shí)調整招商方案;公關(guān)宣傳工作全面鋪開(kāi)，以最快的信息發(fā)布及行動(dòng)達到招商的全面認知、認同。
準：認準時(shí)機準時(shí)開(kāi)始招商消息的發(fā)布，把項目準確明晰的定位、業(yè)態(tài)劃分和項目區域未來(lái)無(wú)限的發(fā)展潛力展示給目標商家和未來(lái)的投資者;準確把握商家的心理和需求，做好招商相關(guān)的服務(wù)工作，專(zhuān)業(yè)地操作招商計劃。
靈：市場(chǎng)眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會(huì )影響招商方案的選擇和計劃實(shí)施的效果，在專(zhuān)業(yè)高效操作的前提下，根據市場(chǎng)情況和計劃實(shí)施的結果及時(shí)調整招商計劃的各項內容。
2、招商總策略
走出去、請進(jìn)來(lái)建立直復式的招商網(wǎng)絡(luò )以流動(dòng)招商為主、現場(chǎng)招商為輔
2.1.走出去、請進(jìn)來(lái)
由于本項目處于城市規劃弱勢區域，針對項目市場(chǎng)所處的位置以及綜合定位。因此，在招商過(guò)程中，充分利用周邊社區多生活消費高等優(yōu)勢，利用價(jià)格低于主商圈的主動(dòng)條件進(jìn)行定向招商，整個(gè)招商過(guò)程中以主動(dòng)溝通可能性客戶(hù)為主。
2.1.建立直復式的招商網(wǎng)絡(luò )
招商初期因目標商家的數量小、直達性好，可省去招商的知曉階段而直接進(jìn)行認知和認同度宣傳，直復招商手段可低成本高效率地達到此目的。通過(guò)各種招商物料將項目的招商信息發(fā)布、傳遞到目標消費者(如：項目市內銷(xiāo)售點(diǎn)、招商手冊、DM、短信、雜志讀本等)。
2.1以流動(dòng)招商為主、現場(chǎng)招商為輔
在現場(chǎng)達到展示效果時(shí)，建議采用必須采用"商鋪特點(diǎn)+區域發(fā)展"。
二、商業(yè)部分整體租金水平預計(僅為參考)
備注：以上租金建議僅為參考，具體租金標準需要在招商工作正式開(kāi)展前進(jìn)行最終確定。
三、優(yōu)惠政策：招商部分：
1、聯(lián)營(yíng)：由甲方公司提供場(chǎng)地與裝修，客戶(hù)提供設備和人員的形式，與簽約客戶(hù)針對大型的.餐飲和健身項目進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，形成長(cháng)期受益。
2、項目整體提供的折扣優(yōu)惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優(yōu)惠招商措施
A、主力商家進(jìn)入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%、第三年收取年租金的110%;
B、對各商業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：地塊區域的不同而提供的不同的折扣優(yōu)惠政策。
不同樓層、不同位置的租賃優(yōu)惠政策：因樓層和位置而影響經(jīng)營(yíng)利益的提供不同的優(yōu)惠政策。
不同業(yè)態(tài)的租賃優(yōu)惠政策：根據不同業(yè)態(tài)的投入成本和經(jīng)營(yíng)程度提供不同的優(yōu)惠政策。專(zhuān)賣(mài)零售業(yè)的租賃優(yōu)惠政策：根據專(zhuān)賣(mài)零售的知名品牌和規模不同而提供不同的優(yōu)惠政策。
如：為了鼓勵客戶(hù)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，項目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優(yōu)惠政策
A、租約簽訂時(shí)間3年，一次性免租半年;免租期結束后第一年收取正常租金的80%;第二年、第三年開(kāi)始收取全部租金。第四年開(kāi)始租金以正常租金的5%逐年遞增;第五年租金遞增6%;第六年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20%。
B、租約簽訂時(shí)間5年，一次性免租1年;免租期結束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5%逐年遞增，第四年租金遞增6%;第五年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20%。
銷(xiāo)售部分：
銷(xiāo)售部分的優(yōu)惠政策分為三項，可合理組合
四、招商具體工作流程
1、確定招商對象;
2、確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng);委托經(jīng)營(yíng);租賃經(jīng)營(yíng);直接經(jīng)營(yíng);虛擬經(jīng)營(yíng);
3、制定招商優(yōu)惠策略;
4、商業(yè)項目部進(jìn)行客戶(hù)招商月計劃實(shí)施;
5、招商主管制定客戶(hù)招商周計劃;
6、客戶(hù)管理員對客戶(hù)信息歸檔完善、招商資料準備就緒;
7、招商主管進(jìn)行目標客戶(hù)開(kāi)發(fā)、拜訪(fǎng)、接洽;
8、商業(yè)項目部進(jìn)行客戶(hù)分類(lèi)、確定重點(diǎn);
9、商業(yè)項目部安排客戶(hù)填寫(xiě)招商租戶(hù)登記表
10、商業(yè)項目部負責客戶(hù)溝通談判;
11、客戶(hù)雙方確定合作對象、簽定招商意向書(shū)、交納定金;
12、商業(yè)項目部與客戶(hù)溝通、談判、方案修改與認可;
13、與客戶(hù)正式簽定招商協(xié)議
第四部分、招商媒體策略
1、媒體選擇
適用的招商推廣的媒體均有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們將根據各大媒體的優(yōu)劣分析，針對每個(gè)推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。
建議本項目前期第一階段推廣以銷(xiāo)售現場(chǎng)包裝展示、招商手冊、DM直郵為主，輔以雜志、短信等
2、推廣節點(diǎn)
A、項目接手開(kāi)始前期市調，重點(diǎn)在于價(jià)格調整，業(yè)態(tài)確認，租金確認，圍擋廣告制作;
B、銷(xiāo)售部啟用后確認優(yōu)惠政策、價(jià)格策略，建立短信平臺，宣傳一期單張通過(guò)直郵、夾報、派發(fā)實(shí)施項目告知;
C、制作招商手冊，配合二期單張進(jìn)行定向招商;
D、客戶(hù)跟蹤確定答謝;
E、銷(xiāo)售策略實(shí)施
3、招商成本概算
根據具體情況，本著(zhù)節約資源，提高收益的原則，主要費用以定向招商和招商渠道拓展。
商鋪招商策劃方案2
一、方案描述：
方案1：投資型客戶(hù)購買(mǎi)置恒新天地步行街一層二層商鋪，并將商鋪委托甲方經(jīng)營(yíng)5年，甲方一次性給乙方支付兩年的租金；客戶(hù)購房時(shí)在總額中一次性扣除，后三年按銷(xiāo)售價(jià)格的5%作為保底，超出部分2：8進(jìn)行分成（在租金收取后的第三個(gè)月支付），并由商管公司統一運營(yíng)管理。自購自營(yíng)客戶(hù)在不影響項目整體業(yè)態(tài)分布的情況下，對其自有商鋪擁有優(yōu)先租賃權。
方案2：投資型客戶(hù)購買(mǎi)置恒新天地步行街一層商鋪，并將商鋪委托甲方經(jīng)營(yíng)3年，甲方一次性給乙方支付1年的租金，客戶(hù)購房時(shí)在總額中一次性扣除，后兩年按銷(xiāo)售價(jià)格的5%作為保底，超出部分按照2：8分成。
投資型客戶(hù)購買(mǎi)置恒新天地步行街二層商鋪，并將商鋪委托甲方經(jīng)營(yíng)5年，甲方一次性給乙方支付2年的租金，后三年按銷(xiāo)售價(jià)格的5%作為保底，超出部分按照2：8分成。
方案3：投資型客戶(hù)購買(mǎi)置恒新天地步行街一層二層商鋪，并將商鋪委托甲方經(jīng)營(yíng)3年，甲方一次性給乙方支付一年的租金；客戶(hù)購房時(shí)在總額中一次性扣除，后三年按銷(xiāo)售價(jià)格的5%作為保底，超出部分2：8進(jìn)行分成（在租金收取后的第三個(gè)月支付），并由商管公司統一運營(yíng)管理。
二、推出本案的目的：
1、經(jīng)過(guò)初略了解客戶(hù)普遍對置恒新天地項目位置認可，所以我們在通過(guò)返租形式獲得商鋪的支配權的時(shí)候，再以較低的門(mén)檻租賃給經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，我們需要充分考慮該地段的租金，以避免出現返租的點(diǎn)比實(shí)際租金少。
2、置恒新天地步行街目前還未形成，"買(mǎi)鋪自愿，出租自便"的模式，在很大程度上阻擋了投資戶(hù)的投資熱情，對于有經(jīng)濟實(shí)力的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，買(mǎi)鋪不是難事，如何出租鋪位卻是難事。用售后返租的形式可以解決這類(lèi)投資戶(hù)的后顧之憂(yōu)。
3、一層二層的業(yè)態(tài)短期內不容易準確定位，以返租五年的形式賣(mài)給投資者為置恒新天地步行街的成功打造贏(yíng)得了五年的寶貴時(shí)間。
三、詳細方案（個(gè)人建議采用方案1）
1、置恒新天地步行街
一層商鋪價(jià)格擬定為30000元，返租后的實(shí)際成交價(jià)即為26400元。二層商鋪價(jià)格擬定為10000元，返租后的實(shí)際成交價(jià)即為8800元。
2、執行方法
�。�1）采用五年包租、前兩年按每年6個(gè)點(diǎn)的租金一次性返還。也就是購買(mǎi)任何一個(gè)商鋪，則該商鋪五年的經(jīng)營(yíng)權委托第三方（實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商）進(jìn)行全權經(jīng)營(yíng)，而且在購鋪簽合同時(shí)即可獲得頭兩年的租金，每年租金實(shí)際回報率為6%。
四、返租形式
返租年限：5年。返租形式：前兩年一次性返還，在簽合同時(shí)即買(mǎi)即返，第3、4、5年租金在每年收取租金后的第三個(gè)月支付給購房戶(hù)（以合同簽定時(shí)間為準）。
五、已成交客戶(hù)策略
1、對已經(jīng)成交客戶(hù)在簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，采用集中返租的政策。
2、已經(jīng)簽定的商鋪合同，按照原來(lái)合同價(jià)格返還12個(gè)點(diǎn)。
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